II SA/Ke 658/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jacek Kuza Sędzia WSA Beata Ziomek Protokolant Starszy sekretarz sądowy Joanna Nowak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 października 2021 r. sprawy ze skargi Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki Komunalnej Sp. z o.o. w B. Z. na decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2021 r. [...] w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości I. oddala skargę; II. oddala wniosek uczestnika M. P. o zasądzenie kosztów postępowania sądowego. Sygn. akt II SA/Ke [...] UZASADNIENIE Decyzją z 25 czerwca 2021 r., [...], po rozpatrzeniu odwołania M. P. na podstawie art. 9a oraz art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) oraz art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. Wojewoda uchylił decyzję Starosty [...] z 30 kwietnia 2021 r. orzekającą o ograniczeniu sposobu korzystania z części nieruchomości położonej w obr. 14 Kawczyce, gm. B.-Z., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o pow. 0,1500 ha, stanowiącej własność M. P., przez udzielenie inwestorowi – [...] Sp. z o.o. w B. Z. , zezwolenia na założenie i przeprowadzenie przewodów kanalizacji sanitarnej o średnicy 200 mm i długości 63 m wraz z wbudowaniem 3 studni kanalizacyjnych i umorzył postępowanie organu I instancji. W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że w odwołaniu od powyższej decyzji organu I instancji M. P. zarzucił naruszenie: - art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej [...] poprzez niespełnienie zasady proporcjonalności poprzez błędną interpretację normy wynikającej z art. 124 ust. 3 u.g.n.; - art. 7 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, niepowołanie biegłego w sprawie, w której starosta nie posiada wiedzy specjalistycznej na okoliczności związane z ustaleniem oddziaływania inwestycji i wynikających z tego ograniczeń w dysponowaniu nieruchomością; - art. 10 § 1 k.p.a. i art. 73 k.p.a. poprzez niezawiadomienie strony o zebranym materiale dowodowym oraz o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań w ciągu 7 dni od otrzymania zawiadomienia; - art. 124 ust. 1 i ust. 3 u.g.n., poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu, że w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości odwołującego oraz przyjęciu, że w niniejszej sprawie prawidłowo przeprowadzono rokowania; - art. 8 k.p.a. poprzez nie prowadzenie postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, w ten sposób że organ administracji I instancji oparł się w całości na dokumentach przekazanych przez inwestora, nie weryfikując w żaden sposób tego czy jakakolwiek korespondencja dotycząca rokowań dotarła do odwołującego, co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia stanu faktycznego i wydania błędnego rozstrzygnięcia; - art. 80 k.p.a. poprzez dowolną, a przez to błędną, ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego i przyjęcie, w wyniku tej wadliwej oceny, że w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki do wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości; - art. 86 k.p.a. poprzez nie przeprowadzenie przez organ I instancji dowodu z przesłuchania stron, w sytuacji kiedy z powodu braku środków dowodowych pozostały niewyjaśnione fakty istotne do rozstrzygnięcia sprawy; - art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie decyzji tj. niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek oraz zawarcie w uzasadnieniu zbyt ogólnych twierdzeń, zwłaszcza w zakresie przeprowadzonego postępowania dowodowego. Rozstrzygając sprawę Wojewoda ustalił, że wnioskiem z dnia 29 grudnia 2020 r. [...] Sp. z o.o. w Busku - Zdroju wystąpiło do Starosty [...] o wydanie decyzji w trybie art. 124 u.g.n. dla działki nr [...], stanowiącej zgodnie z księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Busku - Zdroju nr [...], własność M. P., w celu założenia i przeprowadzenia przewodów kanalizacji sanitarnej o średnicy 200 mm i długości 63 m wraz z wbudowaniem 3 studni kanalizacyjnych w ciągu kanału kanalizacyjnego. Inwestycja realizowana jest zgodnie z decyzją nr [...] o lokalizacji inwestycji celu publicznego z dnia 28 kwietnia 2015 r. Pismem z dnia 19 stycznia 2021 r. Starosta [...] wystąpił do [...] Sp. z o.o. w Busku - Zdroju o uzupełnienie wniosku z dnia 29 grudnia 2020 r. w zakresie m.in. dokumentacji z przeprowadzonych rokowań, gdyż załączone umowy i oświadczenia podpisane zostały przez osoby nie będące właścicielami nieruchomości, lecz z osobami, na rzecz których zostało ustanowione ograniczone prawo rzeczowe (służebność osobista). Starosta wskazał, że rokowania w tym przypadku powinny być przeprowadzone z M. P., natomiast w aktach sprawy oprócz notatki służbowej nie znajdują się żadne dokumenty potwierdzające fakt negocjacji z właścicielem. [...] w B. Z. pismem z dnia 5 lutego 2021 r. dokonało uzupełnienia wniosku przedkładając m.in. korespondencję w sprawie rokowań z M. P.. Pismem z 23 lutego 2021 r. M. P. poinformował Starostę Buskiego o braku wyrażenia zgody na korzystanie z części nieruchomości oraz na założenie i przeprowadzenie przewodów kanalizacji sanitarnej wraz z wbudowaniem studni na działce stanowiącej przedmiot jego własności. Strona wskazała również, że nie odbyło się spotkanie z inwestorem i nie były prowadzone żadne negocjacje, ponadto nadmienił, że dzwonił na numer podany w piśmie z dnia 18 listopada 2020 r., lecz otrzymał informację, że jest to numer prywatny. W związku z powyższym Starosta [...] wystąpił pismem z 2 marca 2021 r. do MPGK w B. Z. o przeprowadzenie negocjacji z obecnym właścicielem działki nr [...] i dołączenie dokumentów z rokowań do wniosku z dnia 29 grudnia 2021 r. w terminie 14 dni od dnia otrzymania niniejszego pisma. Pismem z 7 marca 2021 r. M. P. poinformował Starostę Buskiego, że nie zamierza przeprowadzać żadnych negocjacji z inwestorem, gdyż planowane ograniczenie korzystania z przedmiotu jego własności jest dla niego krzywdzące. Jednocześnie zaznaczył, że podstawą wykonania projektu budowy sieci kanalizacji sanitarnej była zgoda byłych właścicieli działki nr [...] z dnia 27 kwietnia 2014 r., na podstawie której została wydana decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Natomiast 19 lipca 2017 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A [...] właścicielem działki nr [...] położonej w miejscowości K. stał się odwołujący i w związku z brakiem jakichkolwiek informacji dotyczących budowy sieci kanalizacyjnej wniósł o umorzenie postępowania. Pismem z 12 marca 2021 r. MPGP Sp. z o.o. w B. Z. poinformowało Starostę Buskiego, że z uwagi na definitywną odmowę przez właściciela działki nr [...] podjęcia jakichkolwiek rokowań z inwestorem uznano, iż wyczerpana została procedura przewidziana w art. 124 u.g.n., co uzasadnia wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, w związku z powyższym spółka podtrzymała stanowisko zawarte we wniosku. Starosta [...] decyzją z 30 kwietnia 2021 r. orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] w K. . Rozpatrując sprawę w trybie odwoławczym Wojewoda wskazał, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z ograniczeniem, które następuje zgodnie z ostateczną decyzją Burmistrza [...] i Gminy B.-Z. z dnia 28 kwietnia 2015 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, którą objęta została m.in. nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...]. Obecnie właścicielem nieruchomości jest M. P., który nabył ją od swoich rodziców W. i K. P. umową darowizny. Wojewoda za uzasadnione uznał wszystkie te zarzuty odwołania, które dotyczą braku przeprowadzenia rokowań przed złożeniem wniosku przez inwestora. Podkreślił, że chociaż do wniosku została dołączona umowa z dnia 27 listopada 2014 r. zawarta pomiędzy MPGK w B. Z. , a K. i W. P. oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jednakże wszystkie te pisma były zawarte z osobami niebędącymi właścicielami działki, której dotyczył złożony przez inwestora wniosek. Natomiast pismo z dnia 18 listopada 2020 r. skierowane do M. P., aktualnego właściciela działki nr [...], informujące m.in. o spotkaniu w celu przeprowadzenia rokowań w dniu 25 listopada 2020 r., nie może być podstawą do uznania, że rokowania w przedmiotowej sprawie zostały z właścicielem nieruchomości przeprowadzone. W ocenie Wojewody wniosek z 29 grudnia 2020 r. nie mógł skutecznie zainicjować postępowania zakończonego decyzją z dnia 30 kwietnia 2021 r. Podstawowy, formalny warunek wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości nie został spełniony, gdyż złożenie wniosku o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nie zostało poprzedzone przeprowadzeniem rokowań, określonych w art. 124 ust. 3 u.g.n., z faktycznym właścicielem. Dodatkowo Wojewoda wskazał, że organ I instancji w pkt 1 sentencji decyzji podał cyt.: "Projektowana sieć kanalizacji sanitarnej przebiegać będzie w odległości ok. 1.65 m od południowo-zachodniej granicy działki nr [...] na całej jej długości". W ocenie Wojewody, Starosta powinien w sposób precyzyjny i jednoznaczny ustalić lokalizację projektowanej sieci kanalizacyjnej na nieruchomości i dokładnie wskazać w jakiej odległości od granicy południowo-zachodniej działki nr [...] będzie ona zlokalizowana. Sformułowanie "ok. 1,65 m" użyte w decyzji Starosty [...] nie może być akceptowane. Wyjaśnienia wymaga kwestia, czy na całej długości wzdłuż południowo-zachodniej granicy działki nr [...] odległość od osi sieci kanalizacyjnej będzie taka sama. W sprawie chodzi bowiem o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, a zatem ograniczenie prawa własności, które winno być określane w sposób ścisły i precyzyjny, nie pozostawiać żadnych wątpliwości w kwestii dotyczącej lokalizacji kanalizacji sanitarnej na działce nr [...]. Wojewoda rozumie, że nie zawsze w sposób precyzyjny można określić lokalizację urządzeń przesyłowych na nieruchomości, ale w takim przypadku organ I instancji winien rozważyć czy nie byłoby zasadnym dołączenie do decyzji załącznika graficznego. Przy czym załącznik graficzny musi wyraźnie korespondować z opisem słownym, który powinien znaleźć się w sentencji decyzji. Załącznik pełni tylko funkcję uzupełniającą do decyzji, musi być stosownie opisany. Samo odwołanie się przez Starostę w decyzji do załącznika graficznego stanowiącego integralną część decyzji jest niewystarczające. W złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze M. B. wniosło o uchylenie decyzji z 24 czerwca 2021 r. w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania zarzucając naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 105 i art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. przez bezpodstawne uchylenie decyzji organu I instancji i umorzenie postępowania pierwszoinstancyjnego, pomimo braku przesłanek do zastosowania powołanego przepisu, bowiem decyzja organu I instancji nie była obarczona uchybieniami wytkniętymi przez organ odwoławczy. W uzasadnieniu skarżąca spółka wskazała, że zaskarżona decyzja zawiera dwa elementy wadliwie decydujące o rozstrzygnięciu. 1. Rzekome nieprzeprowadzenie rokowań. Podniesiono, że w tym zakresie strona pismem z 7 marca 2021 r. wyraźnie stwierdziła, że nie zamierza przeprowadzać żadnych negocjacji z inwestorem. W związku z tym pismem z 12 marca 2021 r. skarżący poinformował organ I instancji, że z uwagi na definitywną odmowę przez właściciela działki nr [...] podjęcia jakichkolwiek rokowań z inwestorem, uznano, że wyczerpana została procedura przewidziana w art. 124 u.g.n., co uzasadnia wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, w związku z czym spółka podtrzymała stanowisko zawarte we wniosku z 29 grudnia 2020 r. Skoro właściciel nieruchomości stwierdza, że nie zamierza przeprowadzać negocjacji z inwestorem, to w ten sposób rokowania dobiegają końca, a zatem otwiera się pole do wydania decyzji merytorycznej. 2. Sposób ustalenia lokalizacji projektowanej sieci kanalizacyjnej na przedmiotowej nieruchomości. W ocenie skarżącego, "trudno znaleźć lepszy przykład dokładnego wskazania w jakiej odległości od granicy południowo-zachodniej działki nr [...] będzie sieć zlokalizowana. Przecież sformułowanie "ok. 1,65 m" użyte w decyzji Starosty [...] jest nad wyraz precyzyjne do jednego cm. Tym bardziej, że w materiałach postępowania znajduje się załącznik graficzny, wyraźnie korespondujący z opisem słownym, zawartym w sentencji decyzji." W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania w sposób, który odpowiednio miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Rozpatrując sprawę w ramach tak zakreślonej kognicji Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia bądź stwierdzenia nieważności decyzji objętej skargą. Materialnoprawną podstawę kontrolowanego rozstrzygnięcia stanowił art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990 ze zm.), zwanej dalej u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Udzielenie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w ust. 1. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań (art. 124 ust. 3 u.g.n.). Trafnie dostrzegł Wojewoda, że w stanie faktycznym sprawy warunek przeprowadzenia rokowań, wymagany w art. 124 ust. 3 u.g.n., nie został spełniony, gdyż złożenie wniosku z 29 grudnia 2020 r. nie było poprzedzone takimi rokowaniami. Rokowania oznaczają sytuację, w której inwestor określił i zaproponował właścicielowi warunki uzyskania zgody na wykonanie prac, o jakich mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Z kolei z niemożnością uzyskania zgody właściciela mamy do czynienia wtedy, gdy nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażeniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia. Powyższe oznacza więc, że rokowania nie zawsze muszą kończyć się sukcesem, czyli zawarciem porozumienia, a decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości podejmowana jest dopiero w ostateczności, kiedy nie doszło do porozumienia między inwestorem a właścicielem nieruchomości. Zgodzić należy się także z poglądem, że rokowania nie są czynnościami sformalizowanymi. Mogą być prowadzone w dowolnej formie i nie można ich podporządkować konkretnym czynnościom negocjacyjnym. W trybie art. 124 u.g.n. nie podlega weryfikacji organu, a następnie sądu, okoliczność, czy inwestor zaproponował właścicielowi takie warunki, które są dla niego korzystne, czy takie które są dla niego nie do przyjęcia. Rolą organów jest wyłącznie zbadanie faktu, czy przed złożeniem wniosku o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości rokowania w ogóle się odbyły, oraz czy doszło do porozumienia pomiędzy stronami. Jak wynika z akt sprawy, tj. z odpisu zwykłego z księgi wieczystej nr [...], działka nr [...] położona w K. stanowi własność M. P., a podstawę wpisu stanowiła umowa darowizny z 19 lipca 2017 r. Właścicielem nieruchomości na dzień złożenia wniosku nie byli więc K. i W. P., z którymi skarżąca spółka zawarła umowę w dniu 27 listopada 2014 r., przywołując wynikające z niej ustalenia w uzasadnieniu żądania wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z działki nr [...]. Wyrażona przez ówczesnych właścicieli zgoda na przeprowadzenie przez tę działkę sieci kanalizacyjnej obowiązywała zatem dopóty, dopóki byli oni jej właścicielami. Bezspornym jest przy tym, że do daty zmiany właściciela, a więc do dnia zawarcia umowy darowizny z 19 lipca 2017 r. spółka nie zdołała inwestycji zrealizować. Z treści wniosku wynika jednocześnie, że na podstawie umowy zawartej 27 listopada 2014 r. wykonano projekt, zgłoszono budowę sieci kanalizacji sanitarnej w K. , a Starosta [...] wydał zaświadczenie o niewniesieniu sprzeciwu do zgłoszenia tej budowy. Kopia zaświadczenia z 24 stycznia 2018 r., na jakie powołuje się wnioskodawca, znajduje się w aktach sprawy; w zaświadczeniu stwierdza się brak podstaw do wniesienia przez Starostę Buskiego sprzeciwu w sprawie budowy kanalizacji sanitarnej w miejscowości K., na 11 działkach ewidencyjnych, w tym także na działce nr [...]. Niezależnie od zauważonej przez Sąd okoliczności, że skarżąca spółka w dacie zgłoszenia budowy nie posiadała już prawa do dysponowania nieruchomością oznaczoną nr [...] na cele budowlane, gdyż nie można go było skutecznie wywodzić z umowy zawartej z K. i W. P., istotnym dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, rozpoznawanej na podstawie art. 124 u.g.n., jest ustalenie, czy spełnione zostały wszystkie niezbędne warunki do wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. W rozpatrywanym przypadku kluczowe znaczenie ma jedna z przesłanek, a mianowicie przeprowadzenie rokowań z właścicielem nieruchomości przed wszczęciem postępowania. Odnosząc się do tak określonych granic sporu pomiędzy stronami, podkreślić należy, że: - po pierwsze, bez znaczenia prawnego pozostaje dołączenie do wniosku umowy z 27 listopada 2014 r. zawartej z ówczesnymi właścicielami działki nr [...], skoro pomiędzy zawarciem tej umowy a złożeniem wniosku w niniejszej sprawie doszło do zmiany właściciela nieruchomości. Jak to już podkreślono wyżej, zgoda na przeprowadzenie przez działkę nr [...] sieci kanalizacji sanitarnej, wyrażona przez K. i W. P., nie została automatycznie przeniesiona w ramach przeniesienia prawa własności tej działki na ich następcę prawnego. Stanowisko to wydaje się być zresztą bezsporne, co potwierdza sam fakt złożenia wniosku w trybie art. 124 u.g.n. - po drugie, za dowód przeprowadzenia rokowań nie można uznać złożonego wraz z wnioskiem pisma z 18 listopada 2020 r., jakie skierował do M. P. inwestor, proponując mu spotkanie "w celu przeprowadzenia rokowań oraz ustalenia terminu realizacji budowy sieci kanalizacyjnej na dzień 25 listopada 2020 r." Z treści tego pisma nie wynika, na czym konkretnie rokowania miałyby polegać, poza uzgodnieniem terminu faktycznego udostępnienia nieruchomości. Nie dołączono żadnej mapy z przebiegiem trasy, nie zaproponowano także jakichkolwiek warunków, które mogłyby podlegać negocjacjom. Nie ma tu więc jakichkolwiek elementów rokowań, co nabiera dodatkowego znaczenia w świetle okoliczności sprawy, z których wiadomo, że w dacie kierowania do M. P. omawianego pisma przebieg sieci został nie tylko ustalony w projekcie, ale przede wszystkim zgłoszony właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Co więcej, o fakcie braku wniesienia przez Starostę Buskiego sprzeciwu do zgłoszenia, mowa jest w omawianym piśmie, co z kolei mogło rodzić u adresata tego pisma uzasadnione wątpliwości co do tego, czy przebieg trasy sieci kanalizacyjnej przez działkę nr [...] w ogóle miał być przedmiotem rokowań. Niezależnie od tego, zapraszając na spotkanie skarżąca spółka podała właścicielowi błędny numer telefonu kontaktowego, czemu żadna ze stron nie przeczy, przez co nie doszło nie tylko do spotkania, ale nawet do rozmowy telefonicznej. Przypomnieć należy, że ustawowy obowiązek przeprowadzenia rokowań w postępowaniu o charakterze wywłaszczeniowym, a takim w świetle art. 112 ust. 2 u.g.n. jest m.in. ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, ma przede wszystkim na celu doprowadzenie do dobrowolnego i umownego ustalenia pomiędzy stronami warunków w zakresie udostępnienia nieruchomości, która w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego została przeznaczona pod inwestycję o charakterze publicznym. Ustawodawca słusznie założył, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, uzyskane przez inwestora w drodze umowy o charakterze cywilnoprawnym, będącej rezultatem zgodnych ustaleń zainteresowanych stron, nie generuje takich konfliktów społecznych, towarzyszących zazwyczaj procesom wywłaszczeniowym, jak w sytuacji, gdy prawo to uzyskiwane jest w drodze władczego rozstrzygnięcia organu administracji publicznej. Aby strony mogły taką umowę skutecznie zawrzeć, konieczne są wcześniejsze rokowania w zakresie jej istotnych elementów. Obie strony muszą mieć zagwarantowaną pewność swojej prawnej pozycji negocjacyjnej, rozumianą jako pełną wiedzę co do istotnych elementów będących przedmiotem rokowań i towarzyszące jej przekonanie, że elementy te mają charakter trwały. W przypadku negocjacji prowadzonych przed wydaniem decyzji, o jakiej mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., trwałymi elementami "bazowymi" rokowań jest sam fakt zaplanowania inwestycji celu publicznego na konkretnej działce oraz jej przebieg, wskazany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w ostatecznej decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W piśmie z 18 listopada 2020 r. wskazano jedynie na okoliczności: realizowania inwestycji, uzyskania zgody poprzednich właścicieli działki nr [...] i ich późniejszą odmowę w tym zakresie oraz zaproponowano datę i miejsce spotkania. Jak powiedziano już wyżej, zabrakło istotnego elementu rokowań, polegającego na informacji o przebiegu inwestycji i o warunkach zajęcia nieruchomości, a w konsekwencji nie było informacji o przedmiocie rokowań. W świetle tych okoliczności oraz faktu niemożności nawiązania kontaktu telefonicznego ze skarżącą spółką z przyczyn leżących wyłącznie po jej stronie (błędnie podany numer telefonu kontaktowego), nieobecność M. P. na spotkaniu w dniu 25 listopada 2020 r. nie może być uznana za brak odpowiedzi na zaproszenie do rokowań, skutkujący w efekcie ustaleniem, że rokowania zostały przeprowadzone przed złożeniem wniosku, lecz nie zostały zwieńczone sukcesem. Wbrew stanowisku zawartemu w skardze za rokowania, o jakich mowa w powyższym przepisie, nie mogą być uznane czynności podjęte po dacie złożenia wniosku oraz oświadczenie M. P. złożone w piśmie z 7 marca 2021 r. (skierowanym zresztą do organu I instancji, a nie do [...] w B. Z. , które otrzymało je "do wiadomości"), że nie zamierza przeprowadzać żadnych negocjacji z inwestorem. Rokowania muszą być bowiem przeprowadzone przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, a nie w toku postępowania wszczętego w tym przedmiocie, co wynika wprost z brzmienia art. 124 ust. 3 u.g.n. (por. także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 11 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Rz [...], dostępny na stronie [...]). W związku z powyższym prawidłowe jest stanowisko Wojewody, iż złożony przez stronę skarżącą wniosek z 29 grudnia 2020 r. nie mógł skutecznie zainicjować postępowania zakończonego decyzją z 30 kwietnia 2021 r., albowiem nie został spełniony jeden z podstawowych warunków wszczęcia tego postępowania, co z kolei zasadnym czyniło umorzenie go jako bezprzedmiotowego na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. Wobec tego, że w sprawie brak było podstaw do wydania decyzji w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, za co najmniej przedwczesne Sąd uznał merytoryczne odniesienie się do zarzutu skargi, dotyczącego sposobu ustalenia lokalizacji sieci kanalizacyjnej na nieruchomości uczestnika. W tym stanie rzeczy zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt I sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a. Wniosek uczestnika postępowania o zasądzenie kosztów podlegał oddaleniu (pkt II sentencji), gdyż żaden przepis p.p.s.a. nie przewiduje zasądzenia kosztów postępowania przed wojewódzkim sądem administracyjnym na rzecz uczestnika, bez względu na wynik sprawy. W razie uwzględnienia skargi zwrot poniesionych kosztów postępowania przysługuje wyłącznie skarżącemu od organu (art. 200 p.p.s.a.).