II SA/Ke 947/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Sędziowie Sędzia WSA Renata Detka, Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.), Protokolant Joanna Nowak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 marca 2017 r. sprawy ze skargi W. B. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody na rzecz W. B. kwotę 588 (pięćset osiemdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wojewoda decyzją z [...], po rozpatrzeniu odwołania W. B. od decyzji Starosty z [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości 19.576 zł, za przejęcie z mocy prawa przez Gminę Z. prawa własności nieruchomości położonej w obrębie 5 J., gmina Z , oznaczonej jako działka nr [...]/4 o pow. 0,0534 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej dla przedsięwzięcia pn.: "Budowa drogi od Bartkowa do Golenia w w rejonie oczyszczalni ścieków gm. Z. ", na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1, a także art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.), utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że ostateczną decyzją z [...], Starosta zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla ww. przedsięwzięcia, obejmując nią m.in. działkę nr [...]/4 o pow. 0,0534 ha położoną w obrębie 5 J., gmina Z. Decyzją tą zatwierdzony został również podział nieruchomości położonej w obrębie 5 J. , gmina Z. oznaczonej jako działka nr [...]/2 o pow. 0,3246 ha na działki: nr [...]/3 o pow. 0,2712 ha i nr [...]/4 o pow. 0,0534 ha. Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...]/4 objęta liniami rozgraniczającymi teren, z mocy prawa stała się własnością Gminy Z. z dniem, w którym ww. decyzja stała się ostateczna. Dalej Wojewoda podniósł, że podstawowym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania jest sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, w którym opisana nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy winien odpowiadać zarówno wymogom określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 ze zm.), jak i przepisom ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.). W niniejszej sprawie podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowił sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 12 lipca 2015 r. (wraz z klauzulą aktualności nadaną 13 lipca 2016 r. na wniosek organu II instancji), w którym wartość nieruchomości została oszacowana jako suma wartości rynkowej gruntu o pow. 534 m2 na kwotę 19.224 zł, (tj. 36,00 zł/m2) i wartości składników roślinnych na kwotę 352 zł. Zatem łącznie wartość nieruchomości (grunt i składniki roślinne) została oszacowana na kwotę 19.576 zł. Rzeczoznawca ustaliła, iż na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sołectwa Janaszów, zgodnie z którym nieruchomość podlegająca wycenie położona była na obszarach oznaczonych symbolem: MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz KD-D - tereny dróg publicznych- istniejące drogi klasy dojazdowej. Biegła określiła wartość rynkową gruntu w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, zaś składniki roślinne zostały oszacowane w podejściu dochodowym - metodą zysków. W procesie wyceny poddała ona analizie rynek nieruchomości obejmujący teren gminy Z. (sołectwa B., J. i sąsiednie), gdzie odnotowano kilkanaście transakcji dotyczących obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, dla których po odrzuceniu transakcji skrajnych nienoszących znamion rynkowych przedział cenowy wynosił 10,26 ÷ 50,00 zł/m2 gruntu. W zakresie obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi nabywanymi pod inwestycje drogowe analizą objęto w pierwszej kolejności rynek lokalny gminy Z. , gdzie odnotowano zaledwie 3 transakcje. Dlatego rzeczoznawca rozszerzyła analizę na teren powiatu kieleckiego. Przedział cenowy na analizowanym rynku, po odrzuceniu wielkości skrajnych, w okresie ostatnich 2 lat poprzedzających wycenę wynosił 20,00 ÷ 60,00 zł/m2. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie gruntów przeznaczonych pod zabudowę, a z przeprowadzonej analizy rynku wynika, że poziom cen jest zbliżony do poziomu cen nieruchomości nabywanych aktami notarialnymi pod drogi publiczne, dlatego też wartość tej nieruchomości została określona według alternatywnego przeznaczenia (pod inwestycję drogową). W celu porównania wycenionej nieruchomości z nieruchomościami o cenie minimalnej - 20 zł/m2 oraz maksymalnej - 60 zł/m2, rzeczoznawca przyjęła skalę cech rynkowych o odpowiednich wagach, tj. położenie szczegółowe o wadze cechy 40%, przeznaczenie gruntów w otoczeniu przedmiotu wyceny i sąsiedztwo o wadze cechy 40% i sposób użytkowania, zagospodarowania nieruchomości o wadze cechy na poziomie 20%. Biorąc powyższe pod uwagę, szacowana nieruchomość osiągnęła na tle reprezentatywnej próbki nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje drogowe wartość 36,00 zł/m2 gruntu. Wojewoda podniósł, że powyższy operat jest logiczny, wiarygodny oraz, że nie dopatrzył się uchybień i nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Organ uznał twierdzenia W. B. dotyczące "pośpiechu w dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego oraz zaniżenia wartości nieruchomości" za bezpodstawne. Wysokość odszkodowania ustala się bowiem według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Decyzję o zezwoleniu na realizację przedmiotowej inwestycji organ wydał [...], operat szacunkowy został wykonany rok później, a decyzja ustalająca odszkodowanie około 2 lata po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Nie może być więc mowy o pośpiechu w podejmowanych działaniach. Odnosząc się do pozostałych zarzutów Wojewoda podkreślił, że w niniejszym postępowaniu administracyjnym organ ma prawo i obowiązek ustalić wysokość odszkodowania wyłącznie za utratę przez dotychczasowego właściciela prawa własności nieruchomości przejętej pod budowę drogi. Odszkodowanie ustala się wg wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego, a nie ewentualnej szkody, jaką poniósł były właściciel wskutek utraty tej nieruchomości. Organ dodał, że faktycznie nie wyceniono przedmiotowej nieruchomości jako działki budowlanej, lecz jako niezabudowaną nieruchomość według alternatywnego przeznaczenia (pod inwestycję drogową), gdzie ceny gruntu są porównywalne (a nawet nieco wyższe) od nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne i kształtowały się w granicach od 20,00 do 60,00 zł/m2, tak aby było to korzystniejsze dla dotychczasowego właściciela nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego bardzo niskiej wartości nieruchomości oraz domagania się ponownej wyceny nieruchomości organ odwoławczy zwrócił uwagę, że operat szacunkowy stanowi dowód w indywidualnej sprawie i jest wykonywany przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego wiedzę specjalistyczną w tym zakresie dla konkretnej nieruchomości. W przypadku kwestionowania operatu (uznanego przez organ za wiarygodny i prawidłowo sporządzony) na stronę przechodzi ciężar dowodzenia jego wadliwości. Tym samym odwołująca może wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu. Natomiast kwestia nie uwzględniania przez rzeczoznawcę w wycenie, że pozostała przy dotychczasowym właścicielu działka nr [...]/3 o pow. 0,2712 ha, zdaniem odwołującej, stała się zbyt wąska, aby mógł na niej zostać zbudowany dom z wygodnym wjazdem i budynkami gospodarczymi, nie może być rozpatrywana w tym postępowaniu. Utracone korzyści wskazane przez odwołującą nie mogły być objęte ani operatem, ani decyzją odszkodowawczą. Ustalone w decyzji odszkodowanie odpowiada wyłącznie wartości utraconego prawa własności nieruchomości przejętej pod budowę drogi. W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję W. B. zarzuciła, że z jej działek o szerokości 17 metrów, zabrano wzdłuż 2 metry, co w sumie daje 618 m2, w rezultacie pozostawiono pasek o szerokości 15 m, na którym nie ma mowy o budowie domu z wygodnym wjazdem. Stwierdziła również, że kwota 60 zł za m2, nie jest wysoka, a mimo to jej nie przyjęto. Dodała, że na terenie gminy Z. za m2 działki trzeba zapłacić powyżej 100 zł. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. W toku postępowania sądowego uczestnik postępowania - Gmina Z. złożyła pismo procesowe, w którym poparła stanowisko Wojewody zawarte w zaskarżonej decyzji i wniosła o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje: Skarga jest zasadna, ale nie z przyczyn w niej wskazanych. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2012r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Sąd dopatrzył się naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem kontroli sądu była decyzja wydana w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość, co do której wydano ostateczną decyzję o lokalizacji drogi publicznej. Tryb ustalania i wypłaty tego odszkodowania został uregulowany w ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 12 ust. 4a. specustawy drogowej, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (tj. nieruchomości lub ich części, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Organem tym jest wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych, o czym stanowi art. 11a ust. 1 specustawy drogowej. Z kolei stosownie do treści art. 12 ust. 5 ostatnio wymienionej ustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Ten ostatni przepis stanowi między innymi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W myśl art. 130 ust. 2 ugn ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ugn). Szczegółowe zasady ustalania wysokości odszkodowania określają dalsze przepisy ugn, a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepisy te określają właściwe podejście, metody i techniki szacowania nieruchomości, których wyboru dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn). Przy zastosowaniu w/w przepisów doszło w sprawie do sporządzenia, na zlecenie organu I instancji, operatu szacunkowego, w którym wartość przedmiotowej, nie zabudowanej nieruchomości została oszacowana w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, przy czym biegła, a za nią organy, zastosowały tzw. zasadę korzyści wynikającą z art. 134 ust. 3 ugn, tj. oszacowały wartość przedmiotowej nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia, tj. z przeznaczenia pod inwestycję drogową. Rzeczoznawca ustaliła, że w dacie wydania decyzji Nr [...] Starosty zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, tj. w dniu [...], nieruchomość podlegająca wycenie, zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego położona była na obszarach oznaczonych symbolem: MN1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i symbolem KD-D – tereny dróg publicznych – istniejące drogi klasy dojazdowej. Nie ustaliła natomiast, jaka część wycenianej nieruchomości o powierzchni 0,0534 ha, położona jest na którym z dwóch wymienionych obszarów. Następnie biegła stwierdziła, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Z analizy rynku obejmującego teren Gminy Z. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę, wynika według operatu, że przeciętny poziom cen transakcyjnych dotyczących obrotu wolnorynkowego nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę (przedział cenowy dla tych transakcji mieścił się w zakresie 10,26 ÷50,00 zł/m² gruntu), jest zbliżony do poziomu cen nieruchomości nabywanych aktami notarialnymi pod drogi publiczne. Dlatego też wartość przedmiotowej nieruchomości została określona według alternatywnego przeznaczenia (pod inwestycję drogową), w odniesieniu do cen nieruchomości drogowych, które zostały stwierdzone na poddanym analizie rynku regionalnym obejmującym teren powiatu kieleckiego. Przedział cenowy dla transakcji gruntami nabywanymi pod drogi publiczne na analizowanym rynku, po odrzuceniu wielkości skrajnych nie noszących znamion rynkowych, w okresie ostatnich dwóch lat, biegła ustaliła na 20,00÷60,00 zł/m² gruntu. Następnie biegła wskazała, że dla potrzeb określenia wartości nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, o którym mowa w art. 134 ust. 4 ugn, konieczne jest przyjęcie sytuacji, w której przedmiotem wyceny jest nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową. Znajduje tutaj jej zdaniem, odpowiednie zastosowanie sposób wyceny określony w § 36 ust. 4 rozporządzenia w/s wyceny, zgodnie z którym określenie wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Odnosząc się do takich wywodów biegłej i będących ich konsekwencją wyliczeń, a także ustaleń organów obu instancji, należy stwierdzić, że zostały oparte na niewystarczających przesłankach, a także obarczone są wadliwą wykładnią bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa dotyczących sposobu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej, a więc takich, jak nieruchomość wyceniana w niniejszej sprawie. Warunkiem zastosowania powołanej zarówno przez rzeczoznawcę majątkowego J.J. , jak i zaakceptowanej przez organy administracji obu instancji tzw. zasady korzyści, który to warunek określony jest w art. 134 ust. 4 ugn i powtórzony w § 36 ust. 3 rozporządzenia ws. wyceny, jest stwierdzenie, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości w porównaniu z dotychczasowym przeznaczeniem określonym zgodnie z art. 154 ugn. Nie może być wątpliwości, że uprawnionym do stwierdzenia tej przesłanki zastosowania prawa korzyści jest powołany w sprawie rzeczoznawca majątkowy. Swoje stwierdzenie powinien on przy tym uzasadnić podając, w oparciu o jakie wyliczenia, czy ustalenia stwierdził omawianą okoliczność. Tymczasem w niniejszej sprawie rzeczoznawca J. J. nie tylko nie wykazała, w oparciu o co uznała, że przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia spowoduje zwiększenie jej wartości w porównaniu z wartością określoną dla dotychczasowego przeznaczenia, ale nawet nie wyraziła poglądu, aby to miało miejsce. Biegła stwierdziła bowiem jedynie, że "przeciętny poziom cen transakcyjnych dotyczących obrotu wolnorynkowego nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę (przedział cenowy dla tych transakcji mieścił się w zakresie 10,26 ÷50,00 zł/m² gruntu), jest zbliżony do poziomu cen nieruchomości nabywanych aktami notarialnymi pod drogi publiczne". Stwierdzenie "jest zbliżony", w oczywisty sposób nie wartościuje porównywanych cen. Należy również zauważyć, że przedmiotem wyceny była nieruchomość o niejednolitym przeznaczeniu. Według dołączonego do operatu szacunkowego wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Z. z dnia 12 czerwca 2015 r. (k. 31 akt organu I instancji), wyceniana w niniejszej sprawie działka nr [...]/4 położona jest na obszarach oznaczonych symbolem: MN1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i symbolem KD-D– tereny dróg publicznych – istniejące drogi klasy dojazdowej. Z wypisu tego nie wynika jednak, jaka część tej nieruchomości ma które ze wskazanych w planie przeznaczeń, czego nie da się również odczytać z dołączonego do operatu (k. 29 akt administracyjnych) wyrysu wspomnianego planu. W konsekwencji nie da się dociec, jaka część wycenianej działki przeznaczona jest w obowiązującym mpzp gminy Z. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, i czy jest to rzeczywiście część znacząca w porównaniu z powierzchnią całej tej nieruchomości. Kolejna wątpliwość odnośnie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego dotyczyła przyczyn odstąpienia przez rzeczoznawcę od wynikających z przepisów prawa zasad szacowania nieruchomości przy przyjętym przez biegłą podejściu porównawczym. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wskazane w przytoczonym przepisie uprawnienie rzeczoznawcy nie oznacza dowolności w sposobie określania wartości nieruchomości. Musi ono bowiem respektować reguły wynikające z ugn i rozporządzenia w/s wyceny. Stosownie do treści art. 153 ust. 1 ugn, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Powyższe zasady oznaczają, że jeżeli rzeczoznawca majątkowy w toku procesu wyceny stwierdzi istnienie odpowiedniej ilości transakcji dotyczących nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, podobnych do nieruchomości wycenianej, to powinien dokonać oszacowania przy wykorzystaniu takich właśnie transakcji. W okolicznościach sprawy rzeczoznawca J. J. na rozszerzonym obszarze badania obejmującym teren powiatu kieleckiego stwierdziła, że miały miejsce transakcje dotyczące nieruchomości, których tylko część powierzchni była przeznaczona pod drogi, zaś pozostała część pod zabudowę mieszkaniową. Stwierdziła jednak bez jakiegokolwiek wyjaśnienia, że te transakcje zostały odrzucone. Jest to o tyle niezrozumiałe, że przedmiotem wyceny w niniejszej sprawie, jest właśnie nieruchomość, której część jest położona na obszarze przeznaczonym w mpzp pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a część na terenach dróg publicznych – istniejących dróg klasy dojazdowej, o czym była już wyżej mowa. Wydaje się więc, że transakcje dotyczące nieruchomości o takim samym (tj. mieszanym) przeznaczeniu, jako najbardziej podobnym do nieruchomości szacowanej w niniejszej sprawie, powinny w pierwszej kolejności być przedmiotem badania i analizy rzeczoznawcy majątkowego. W tej sytuacji odrzucenie takich transakcji bez jakiegokolwiek wyjaśnienia nie jest prawidłowe. Wskazanych wyżej wadliwości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego nie dostrzegły organy administracji rozpatrujące sprawę mimo tego, że operat szacunkowy sporządzony w ramach postępowania odszkodowawczego jest w tego rodzaju sprawie jednym z dowodów, który podlega ocenie organów, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 11 maja 2012 r., II SA/Łd 170/12, Lex nr 1166240, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 30 października 2012 r., II SA/Po 767/12). Operat szacunkowy jest bowiem opinią biegłego (art. 84 § 1 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a.), która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych, wydanych na podstawie tej ustawy (por. wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2011 r., I OSK 378/10, Lex 745226). W związku z tym rolą organów obu instancji była wnikliwa ocena operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego J.J. Brak ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego, koniecznej przesłanki zastosowania prawa korzyści, tj. jakiegokolwiek, a zwłaszcza umotywowanego stwierdzenia, czy rzeczywiście przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości w porównaniu z jej przeznaczeniem wynikającym z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego-nie pozwala na potwierdzenie, czy przedmiotowa nieruchomość prawidłowo została oszacowana przy uwzględnieniu jej przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia. Oznacza to, że organy administracji obu instancji dopuściły się naruszenia przepisów postępowania polegającego na zaniechaniu prawidłowego, zgodnego z art. 134 ust. 3 i 4 ugn oraz z § 36 ust. 1 i 3 rozporządzenia ws. wyceny wyjaśnienia, czy rzeczywiście przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Naruszenie to, dotyczące art. 7 i 77 § 1 kpa mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż prawidłowe ustalenie, że w sprawie nie było podstaw do zastosowania tzw. prawa korzyści, może spowodować zupełnie odmienne określenie wartości wywłaszczonej nieruchomości, a przez to i wysokości odszkodowania za przejęte prawo własności tej nieruchomości, co było przedmiotem postępowania administracyjnego. Uwzględniając powyższe rozważania Sąd, kierując się treścią art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję, a także poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Rozpoznając sprawę ponownie organ I instancji, kierując się wszystkimi przedstawionymi wyżej uwagami wyda stosowne rozstrzygnięcie eliminując dotychczasowe naruszenia prawa. W szczególności, z uwagi na wskazane wyżej wątpliwości dotyczące złożonego w sprawie operatu szacunkowego, organ zwróci się do rzeczoznawcy majątkowego o ich wyjaśnienie i w zależności od treści tych wyjaśnień podejmie stosowne czynności. Organ będzie przy tym pamiętał, że w związku z upływem wskazanego w art. 156 ust. 3 ugn okresu, w ciągu którego operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, możliwość jego wykorzystania będzie zależna od potwierdzenia jego aktualności w trybie art. 156 ust. 4 ugn. Ponadto organ weźmie pod uwagę, że aktualizacja operatu w trybie art. 156 ust. 4 ugn nie może polegać na korekcie wartości nieruchomości objętej operatem szacunkowym (por. Dydenko Jerzy, Telega Tomasz, Komentarz do niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, [w:] Wycena nieruchomości. Komentarz do art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami teza 4. Opublikowano: WK 2016). Jeżeli więc okaże się, że nie było w sprawie podstaw do zastosowania art. 134 ust. 4 ugn, przez co określenie wartości przedmiotowej nieruchomości powinno nastąpić w oparciu o przesłanki wynikające z § 36 ust. 1 rozporządzenia w/s wyceny, organ zleci w tym zakresie sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Odnosząc się do zarzutów skargi należy wyjaśnić, że nie mogły mieć one wpływu na wynik sprawy. Kwestie dotyczące dopuszczalności, zasadności i zakresu przejęcia części nieruchomości skarżącej przez gminę Z. , które ma – jej zdaniem -uniemożliwić, czy utrudnić wybudowanie na niej domu, nie mogły być przedmiotem rozważań w niniejszej sprawie, ponieważ zostały przesądzone w ostatecznej decyzji Starosty Kieleckiego z dnia 31 lipca 2014 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej na tej nieruchomości, która to decyzja nie była przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej w niniejszej sprawie. Natomiast niczym nie poparte twierdzenia skarżącej, co do wartości przeznaczonych pod zabudowę działek położonych w Z. u, nie mogły podważyć podjętych w sprawie ustaleń opartych na dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego analizie rynku konkretnych i rzeczywistych transakcji dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową na terenie gminy Z. . Taka ocena omawianego zarzutu skargi, a pośrednio również złożonego w sprawie operatu szacunkowego, nie dotyczy oczywiście wskazanych wyżej szczegółowo wadliwości tego operatu, które to wadliwości mogą spowodować zmianę wysokości odszkodowania za przejętą od skarżącej nieruchomość. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Zasądzona kwota odpowiada wysokości uiszczonego przez skarżącą wpisu sądowego od skargi.