II SA/Ke 975/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sylwester Miziołek Sędziowie Sędzia WSA Renata Detka Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.) Protokolant Starszy inspektor sądowy Joanna Dziopa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2022 r. sprawy ze skargi J. B. na decyzję Wojewody z dnia [...] października 2021 r. [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody na rzecz J. B. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. II SA/Ke [...] UZASADNIENIE Wojewoda decyzją z [...] października 2021 r. [...], po rozpatrzeniu odwołania J. B. od decyzji Starosty [...] z [...] czerwca 2021 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej "K. " w R., pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z budową murów oporowych w południowej i wschodniej granicy opracowania wraz z niezbędnymi instalacjami wewnętrznymi: wody, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, centralnego ogrzewania, energii, teletechniki i instalacjami zewnętrznymi: wody, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, centralnego ogrzewania, energii, teletechniki, na działkach o numerach ewidencyjnych [...] i [...] przy al. [...] w S.-K., na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. jedn. Dz. U. 2020 r. poz.1333 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Wojewoda podał, że przedmiotem rozpatrywania jest pozwolenie na budowę przedsięwzięcia obejmującego budynek mieszkalny wielorodzinny: 31 mieszkań usytuowanych w budynku o 2 kondygnacjach nadziemnych, 14 miejsc postojowych w garażu usytuowanym w kondygnacji podziemnej budynku i 2 miejsc parkingowych na poziomie terenu, w tym 1 miejsca postojowego dla osób z niepełnosprawnościami. Na terenie objętym projektem zagospodarowania działki obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zwany "Centrum - część B" na obszarze miasta S. K. , zatwierdzony uchwałą nr [...] R. Miasta S.-K. z 25 października 2007 r. Zgodnie z projektem zagospodarowania terenu inwestycja położona jest na obszarze oznaczonym w tym planie symbolem "U/M5" - tereny usługowe lub mieszkaniowe. Projektowane przeznaczenie terenu: funkcja usługowa lub mieszkaniowa (z udziałem usług). Organ odwoławczy stwierdził, że projektowana budowa, jest zgodna z zasadami ochrony i kształtowania ładu przestrzennego określonymi w treści powyższego planu, w tym w § 39 ust. 1 do 6: obowiązująca wysokość zabudowy mieszkaniowej - od 12,0 do 15,0 m (stan projektowany: budynek mieszkalny o czterech kondygnacjach nadziemnych, o wysokości 12,77 m), obowiązują dachy płaskie o spadku do 15° (stan projektowany: dach płaski o spadkach do 3%). intensywność zabudowy terenu od 40% do 70% (projektowany wskaźnik intensywności zabudowy - 41%), powierzchnia biologicznie czynna: minimum 10% (wielkość projektowanej powierzchni biologicznie czynnej - 32,63%), obowiązują wskaźniki parkingowe: dla terenów mieszkaniowo-usługowych min. 1 stanowisko na lokal mieszkalny oraz min. 3 stanowiska na 100 m2 powierzchni użytkowej części usługowej (zaprojektowano 32 miejsca parkingowe w garażu podziemnym, w tym jedno dla samochodów osób niepełnosprawnych, zbilansowane: 31 dla lokali mieszkalnych oraz 1 dla części usługowej o powierzchni użytkowej 32,4 m 2). Obsługa komunikacyjna inwestycji zgodnie z projektem zagospodarowania terenu zapewniona jest za pośrednictwem działki nr ew. [...] poprzez wewnętrzną komunikację pieszo-jezdną o szerokości 4,5 m, połączoną projektowanymi zjazdami z drogą publiczną - al. [...] (droga powiatowa, działka nr ewid. [...]). Budynek mieszkalny wielorodzinny zlokalizowany został w odległości 59,21 m od linii rozgraniczającej ulicy [...]2 nr ew. [...], (nieprzekraczalna linia zabudowy określona w planie – 5,0 m od linii rozgraniczającej ulicy [...]2). Do budynku i jego pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach zapewniono dostęp dla osób niepełnosprawnych. Omawiana inwestycja nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko i nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko. Odnośnie zgodności projektu z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 1065), Wojewoda ustalił, że obszar oddziaływania inwestycji obejmuje działkę inwestora nr [...] oraz działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] przy al. [...] w związku z jej charakterem, usytuowaniem, wymiarami i specyfiką. Z projektu architektoniczno-budowlanego oraz z projektu zagospodarowania terenu inwestycji, sporządzonego na kopii mapy sytuacyjno-wysokościowej wynika, że zaprojektowano budynek usytuowany ścianą z oknami od granicy: od strony południowej w odległości od 5,285 m do 5,41 m od granicy z działką sąsiednią nr [...] i nr [...]; od strony północnej w odległości 4,215 m od granicy z działką nr [...], od strony wschodniej w odległości od 4,12 m do 5,19 m od granicy z działką nr [...], odległość ściany w południowo-zachodnim narożniku działki [...],18 m do granicy z działką nr [...]. Ze znajdującej się w projekcie budowlanym analizy dopływu światła naturalnego i nasłonecznienia istniejących budynków mieszkalnych na działkach sąsiednich i projektowanego budynku, uwzględniającej również potencjalną przyszłą zabudowę wynika, że we wszystkich analizowanych przypadkach, pokoje mieszkalne posiadają nasłonecznienie minimum 3 godziny w godzinach 7-17 . Projekt budowlany spełnia wymogi w zakresie odprowadzenia wód opadowych - zaprojektowano odprowadzanie powierzchniowo na własną działkę oraz do istniejącej kanalizacji deszczowej w al. [...] zgodnie z warunkami technicznymi. Zdaniem organu II instancji omawiany projekt spełnia wymagania rozporządzenia Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 11 września 2020 r. (Dz. U.2020. poz. 1609). Ponadto projekt został uzgodniony bez uwag przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych i rzeczoznawcę do spraw sanitarnohigienicznych. Zatem brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji o pozwoleniu na budowę przedmiotowej inwestycji. Odpowiadając na zarzuty odwołania oraz na pismo z 12 października 2021 r. Wojewoda wskazał, że działka budowlana nr [...] posiada bezpośredni dostęp do terenu KDD2 określonego w planie jako teren drogi publicznej, pasem o szerokość 4 m. Ponadto w celu zapewnienia ponadnormatywnego dojazdu i dojścia do głównej bryły budynku ustanowiono notarialną służebność 1 m pasa gruntu po stronie działki [...] W dołączonym do wniosku o pozwolenie na budowę akcie notarialnym ustanowiono na działce nr [...] służebność gruntową przejazdu od al. [...] ciągami pieszo-jezdnymi, do czasu budowy drogi [...] Dojazd ten ma połączenie uzgodnionym zjazdem z al. [...]. W projekcie zagospodarowania terenu pokazano niezbędne mury oporowe od strony działki [...]. Część ścian podziemnego garażu zostało zaprojektowanych jako mur oporowy; technologia robót ziemnych została przewidziana jako nieingerująca w tereny sąsiednich nieruchomości. W projekcie wskazano opisowo i rysunkowo zabezpieczenie wykopów "ścianami barlineckimi" tj. wciskanymi mechanicznie (bez wibracji), dwuteownikami kotwiącymi z wypełnieniem przestrzeni pomiędzy nimi belkami drewnianymi. Usytuowanie elementów kotwiących jak i wykonawstwo odbywać się będzie od strony działki inwestora bez ingerencji w tereny sąsiednie. Zgodnie z wykonaną dokumentacją podłoża gruntowego takie rozwiązanie jest prawidłowe i zgodne ze sztuką budowlaną. Projektowany budynek na działce nr [...] wkomponowano w istniejący teren wykorzystując jednocześnie naturalny spadek terenu w kierunku wschodnim dla dojścia i dojazdu do garażu podziemnego. Rzędne terenowe obrazują szczegółowo rysunki elewacji i projekt zagospodarowania terenu. Dokonano jednocześnie analizy zacienienia działek sąsiednich, z których wynika, że na działce nr [...] nie występuje ponadnormatywne przesłanianie i zacienienie tej działki - usytuowanie hipotetycznego budynku na działce [...] nie jest w żaden sposób ograniczone przez projektowany budynek na działce [...]. Zgodnie z wykonaną dokumentacją podłoża gruntowego, w poziomie posadowienia ok 3,9 m (od terenu istniejącego) jak i do warstwy dużo głębszej - nie stwierdzono wody podziemnej. Nie zachodzi zatem niebezpieczeństwo zaburzenia stosunków wodnych w gruncie. Jednocześnie usytuowanie budynku z garażem podziemnym zaprojektowano w sposób jak najmniej ingerujący w istniejące spadki terenu, zachowując istniejące skarpy (rzędne terenowe) oraz projektując przeciw spadki przy odtworzonych skarpach, co pozwoliło na przejęcie wód opadowych z terenu działki nr [...] do zaprojektowanej kanalizacji deszczowej do kanału deszczowego w al. [...], zgodnie z warunkami technicznymi. W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję, domagając się jej uchylenia oraz uchylenia decyzji organu I instancji, J. B. zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W uzasadnieniu skargi jej autorka podniosła, że z zaskarżonej decyzji wynika, że obsługa komunikacyjna inwestycji zapewniona jest poprzez wewnętrzną komunikację pieszo-jezdną o szerokości 4,5 m. Tymczasem z § 14 ust. 2 powyższego rozporządzenia wynika, że taki ciąg powinien mieć szerokość nie mniejszą niż 5 m, co oznacza, że dostęp do drogi publicznej został zaprojektowany niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Ponadto projektowany budynek na działce nr [...] nie posiada własnego, zgodnego z § 14 ust. 1 i 2, dojścia do dojazdu i budynku. Skarżąca również zarzuciła, że ustanowienie służebności pasa na działce [...] nie zostało pokazane na zagospodarowaniu terenu jako utwardzenie, które mogłoby służyć jako dojście i dojazd o szerokości normatywnej 5 m. Ponadto służebność pasa o szerokości 1 m, uzyskanego kosztem działki nr [...] jest niemożliwa do zrealizowania w terenie ze względu na różnice wysokości działek nr [...] i [...] oraz wykonanego już muru oporowego będącego równocześnie ścianą garażu podziemnego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z 12 marca 2022 r. skarżąca dodatkowo podniosła, że w projekcie spornej inwestycji mowa jest o komunikacji pieszo-jezdnej, a nie jezdni, a rozróżnienie to nie jest przypadkowe. Ciąg pieszo-jezdny oznacza, że będą się w nim poruszać zarówno pojazdy jak i piesi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. 2022.329 ze zm., powoływanej dalej jako p.p.s.a.), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego w sposób, który miał wpływ na wynik sprawy bądź przepisów postępowania w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a.). Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w powyżej zakreślonych granicach, a na podstawie art. 135 p.p.s.a., także decyzji organu pierwszej instancji, stwierdzić należy, że wydane zostały one z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem kontroli była legalność decyzji Wojewody utrzymującej w mocy decyzję Starosty [...] udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z budową murów oporowych i niezbędnymi instalacjami wewnętrznymi i zewnętrznymi na działkach nr ewid. [...] i [...] przy ulicy [...] w S.-K.. Zgodnie z projektem zagospodarowania terenu będącym częścią zatwierdzonego projektu budowlanego, obsługa komunikacyjna tej inwestycji zapewniona jest za pośrednictwem działki nr ew. [...], a konkretnie poprzez wewnętrzną komunikację pieszo-jezdną o szerokości 4,5 m, połączoną projektowanymi zjazdami z drogą publiczną – al. [...]. W ocenie organów obu instancji parametry tej komunikacji są zgodne z przepisami techniczno-budowlanymi, w szczególności z § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 z późn. zm.), dalej rozp. ws. warun. techn., zwłaszcza że w celu zapewnienia ponadnormatywnego dojazdu i dojścia do głównej bryły budynku ustanowiono notarialną służebność 1 m pasa gruntu po stronie działki [...], dzięki czemu łączna szerokość z pasem służebności wyniesie 5 metrów. Powyższy pogląd jest jednak, w ocenie Sądu, błędny, a ponadto organy nie dokonały wystarczających ustaleń co do tego, czy szerokość projektowanego dojścia i dojazdu do głównej bryły budynku przez działkę nr [...] rzeczywiście na całej jego długości zostanie poszerzona do 5 metrów w wyniku ustanowienia notarialnej służebności 1 m pasa gruntu po stronie działki nr [...]. Zgodnie z dyspozycja art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane Dz.U.2020.1333 t.j. ze zm.), dalej pr. bud., według stanu prawnego obowiązującego na dzień wydania zaskarżonej decyzji, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza: zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z: a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej; 2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; 3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie: a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, b) informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, c) kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego, d) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10; 4) 107 posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7. Z kolei przepis art. 35 ust. 3 ww. ustawy przesądza, że w razie stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie określonym w ust. 1 organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. Przepis art. 35 ust. 4 stanowi, że w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Przytoczone wyżej przepisy przesądzają, że organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek dokonania sprawdzenia zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o ile dla terenu, na którym inwestycja ma być realizowana plan taki obowiązuje, a jeżeli nie - to ma obowiązek zbadania zgodności projektu budowlanego z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. W dalszej kolejności organ ocenia zgodność projektu budowlanego z wymaganiami ochrony środowiska, kompletność projektu budowlanego (posiadanie opinii, uzgodnień, sprawdzeń) oraz bada zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Następnie organ wzywa inwestora do usunięcia ewentualnych nieprawidłowości i po usunięciu tych nieprawidłowości lub jeżeli takiej potrzeby nie było (projekt spełnia warunki określone w art. 35 ustawy) wydaje decyzje o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Stwierdzenie, że projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlanego ustawowych kryteriów nie spełnia, ewentualnie inwestor nie usunął stwierdzonych nieprawidłowości, obliguje organ do wydania decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego. W ocenie sądu organy architektoniczno-budowlane obu instancji nie przeprowadziły w niniejszej sprawie prawidłowej kontroli, o której mowa wyżej. Zgodnie z definicją zamieszczoną w § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 z późn. zm.), ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o działce budowlanej - należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Przepis ten we fragmencie, w którym mowa o dostępności działki do drogi publicznej należy wykładać jako dostęp w rozumieniu faktycznym i prawnym poprzez realną możliwość jej skomunikowania z drogą publiczną oraz lokalizację zjazdu do drogi publicznej. Co do kwestii prawnego dostępu do drogi publicznej, inwestor musi wykazać się, że bądź działka budowlana przylega do drogi publicznej i zagwarantowana jest możliwość lokalizacji do niej zjazdu (np. poprzez uzgodniony zjazd), bądź dostęp do drogi publicznej ma się odbywać po drodze wewnętrznej (dojazdowej), do której inwestor ma prawnie zagwarantowany dostęp oraz z której ma zapewnioną lokalizację zjazdu do drogi publicznej i która spełnia warunki techniczno-budowlane, by zakwalifikować ją jako dojście i dojazd do drogi publicznej. Tę ostatnią kwestię (aspekty techniczno-budowlane) regulują przepisy § 14 rozp. ws. warun. techn. Stanowi on, że do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m. (ust. 1). Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. (ust. 2). Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m. (ust 3). Wykładnia przytoczonych przepisów była w sprawie sporna. Według organów bowiem, w sprawie nie ma zastosowania przypadek z § 14 ust. 2 rozp. ws. warun. techn., gdyż kwestię dostępu do drogi publicznej należy rozpatrywać pod kątem wymogów określonych w § 14 ust. 1 rozp. ws. warun. techn., które zostały w sprawie dochowane. Świadczy o tym bowiem spełnienie wymogu zapewnienia dojścia i dojazdu jezdnią o szerokości większej, niż wymagane 3 metry oraz to, że przedmiotowy projekt budowlany dotyczący dróg ppoż. został uzgodniony bez uwag przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Według skarżącej natomiast, szerokość 3 m przewidziana w § 14 ust. 1 rozp. ws. warun. techn. dotyczy wyłącznie jezdni, przez co nie ma zastosowania w niniejszej sprawie, w której konieczne było zapewnienie zarówno dojścia, jak i dojazdu i to nie tylko do głównej bryły budynku, ale również do niemającej dostępu do drogi publicznej działki budowlanej inwestora, na której zaprojektowano budowę przedmiotowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym. Podzielając ten ostatni pogląd należy zauważyć, że regulacja zawarta w § 14 ust. 1 dotyczy zapewnienia dojść i dojazdów zarówno do działek budowlanych, jak i do budynków oraz urządzeń z nimi (tj. z budynkami) związanych. Jednak dojścia i dojazd umożliwiające dostęp do drogi publicznej muszą być odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania. Natomiast nie mniejsza niż 3-metrowa szerokość dotyczy tylko jezdni stanowiącej dojazd. Oznacza to, że nie obejmuje ona dojść. Tak więc, szerokość drogi dojazdowej może wynosić 3 m., jeżeli jest to droga przeznaczona wyłącznie do obsługi komunikacyjnej działki budowlanej. Obsługa ruchu pieszego do tej działki musi być zatem zapewniona po wyodrębnionym chodniku lub innym szlakiem komunikacyjnym. Jeżeli zaś skomunikowanie działki budowlanej ruchem pieszym i samochodowym z drogą publiczną ma się odbywać tym samym traktem, bez wyodrębnionego chodnika, szerokość takiego traktu to minimalnie 4,5 m. Sąd w składzie rozpoznającym sprawę nie podziela poglądu organu odwoławczego, że "§ 14 ust. 1 rozp. ws. warun. techn. określa minimalną szerokość umożliwiającą dostęp i dojście z drogi publicznej do nieruchomości, na której planowana jest zabudowa" i że, nie ma podstaw do sięgania po rozwiązania określone w § 14 ust. 2 i 3 rozp. ws. warun. techn.". Sąd zauważa, że powołany na uzasadnienie tego poglądu wyrok NSA z 10 maja 2005 r., OSK 1567/04 dotyczył pozwolenia na budowę jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego do którego zaplanowano dojście i dojazd o szerokości 4 m, które nawet gdyby stanowiły jezdnię, to nie naruszałyby wymogu z § 14 ust. 1 rozp. ws. warun. techn., zwłaszcza, że przepisy prawa o ruchu drogowym dopuszczają korzystanie przez pieszych z jezdni. Ponadto NSA powołał się na zachodzącą w stanie faktycznym tamtej sprawy specyficzną i niewystępującą w niniejszej sprawie sytuację wcześniejszego udzielenia pozwolenia na budowę na sąsiedniej działce, w związku z czym odmienna interpretacja stanowiłaby naruszenie konstytucyjnej zasady równego traktowania stron przez władze publiczne. Również powołany przez Wojewodę wyrok NSA z 23 kwietnia 2009 r., II OSK 699/08 dotyczył pozwolenia na budowę jednorodzinnego budynku mieszkalnego, a wyrok WSA w Kielcach z 28 lipca 2011 r., II SA/Ke 74/11 - trzech budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej. Tymczasem będące przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie pozwolenie na budowę dotyczy budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym zaprojektowano 31 mieszkań, 32 miejsca postojowe w garażu podziemnym i 1 lokal biurowy. Taka skala tej inwestycji oznacza wielokrotnie większe obciążenie ruchem pieszym i kołowym jedynego zaplanowanego dojścia i dojazdu do tego budynku i do działki, na której ma powstać - od drogi publicznej. Nie można w związku z tym uznać zaprojektowanego w sprawie dojścia i dojazdu za odpowiedni do przeznaczenia i koniecznego sposobu jego użytkowania, czego wymaga przepis § 14 ust. 1 zd. 1 rozp. ws. warun. techn. Należy ponadto zauważyć istotne wątpliwości co do ustaleń poczynionych w kwestii omawianego dostępu do drogi publicznej przez organy obu instancji oraz na niedostrzeżone istotne wadliwości projektu zagospodarowania terenu w tym zakresie. Powołując się na ustanowienie notarialnej służebności 1 m pasa gruntu po stronie działki [...], co ma zapewnić ponadnormatywne dojście i dojazd o łącznej szerokości 5 m, organy nie dostrzegły, że służebność ta nie obejmuje całej długości zaplanowanej wewnętrznej komunikacji kołowej projektowanej wzdłuż południowej (a nie wschodniej, jak to błędnie zapisano w projekcie zagospodarowania w punkcie 3.4 p.t. Projektowane zagospodarowanie obszaru opracowania) granicy działki inwestora nr [...], gdyż służebność ta została ustanowiona na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...] o pow. 0,2866 ha w pasie szerokości 1 m od strony północnej (akt notarialny – k. I-13 akt administracyjnych). Tymczasem na odcinku o długości ok. 4 metrów działka inwestora nr [...] nie sąsiaduje od strony południowej z działką nr [...], ale z działką nr [...]. W konsekwencji zaplanowana wewnętrzna komunikacja ma na tym czterometrowym odcinku szerokość jedynie 4 metrów, gdyż taką szerokość ma na tym odcinku działka inwestora nr [...]. Przede wszystkim jednak organy nie dostrzegły, że wspomniana służebność gruntowa przejazdu, przechodu i przesyłu ustanowiona aktem notarialnym Repertorium A numer [...] z 12 kwietnia 2021 r., w ogóle nie zapewnia jakichkolwiek praw inwestorowi, czy też jego następcom prawnym, gdyż została ustanowiona na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...] o pow. 0,10403 ha, a nie na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...] o pow. 0,1403 ha stanowiącej obecnie własność inwestora – Spółdzielni Mieszkaniowo-Budowlanej "[...]" w R., co wynika z załączonej do akt administracyjnych I instancji informacji o działce z 5 marca 2021 r. (k. 5). Natomiast nieruchomość władnąca zgodnie z wspomnianym aktem notarialnym stanowi obecnie własność skarżącej J. B. (informacja o działce k. I-5 akt administracyjnych). Należy zauważyć, że wspomniana służebność dotyczy również prawa przejazdu, przechodu i przesyłu w pasie ziemi o szerokości 4,5 m, biegnącym od wschodniej strony działki nr [...], gdzie zgodnie z przedstawionym do zatwierdzenia projektem zagospodarowania terenu przedmiotowej inwestycji przewidziany został dostęp do drogi publicznej poprzez ciąg pieszo-jezdny pod warunkiem zawieszającym utraty przez Spółdzielnię Mieszkaniowo-Budowlaną "[...]" w R. statusu wyłącznego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. Warunek ten, z racji pozostawania tej nieruchomości we własności skarżącej, a nie inwestora, będzie trudny do wypełnienia, w efekcie czego ustanowiona służebność nie będzie obciążać ewentualnych nabywców nieruchomości lokalowych w projektowanym budynku mieszkaniowym wielorodzinnym wznoszonym obecnie na działce nr [...] przez tego samego inwestora, ani też nie będzie uprawniała każdoczesnych właścicieli nieruchomości inwestycyjnej oznaczonej numerem [...] do przejazdu, Przechodu i przesyłu przez działkę nr [...] do drogi publicznej – ulicy [...]. Poza opisanymi wyżej wadliwościami planowanego poszerzenia dojścia i dojazdu do przedmiotowego budynku i garażu w drodze służebności do deklarowanej, ponadnormatywnej szerokości 5 metrów, należy zauważyć, że w zatwierdzonym projekcie budowlanym, a w szczególności na graficznej części projektu zagospodarowania terenu brak jest informacji na temat tego poszerzenia oraz tej służebności. Wskazanie na to w uzasadnieniu decyzji zatwierdzającej taki projekt nie jest wystarczające, gdyż to w projekcie muszą znaleźć się wszystkie rozwiązania spełniające wymogi określone prawem pozwalające na budowę danego obiektu budowlanego. Należy wreszcie zauważyć, że w zatwierdzonym projekcie budowlany znalazły się istotne rozbieżności co do określenia rodzaju dostępu nieruchomości inwestycyjnej numer [...] do drogi publicznej. O ile bowiem na będących częścią projektu budowlanego rysunkach projektu zagospodarowania terenu, ostatnio wspominany dostęp do drogi publicznej poprzez działkę nr [...] nazwany jest ciągiem pieszo-jezdnym, co nawiązuje do ustawowego pojęcia wymienionego w §14 ust. 2 rozp. ws. warun. techn., to w opisie do projektu zagospodarowania terenu przewidziano rozwiązanie tymczasowe określono jako "wewnętrzną komunikację pieszo-jezdną", co jest pojęciem często występującym w aktach prawa miejscowego z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, ale nie występującym w przepisach prawa powszechnie obowiązującego z zakresu prawa budowlanego. Zakładając jednak, że zamiarem inwestora było zapewnienie dostępu z działki inwestora objętej przedmiotowym zamierzeniem do drogi publicznej za pomocą ciągu pieszo-jezdnego pokazanego i opisanego w ten sposób na wspomnianych rysunkach projektu zagospodarowania terenu, należy zauważyć, że taki ciąg pieszo-jezdny nie spełnia wymagania określonego w § 14 ust. 2 rozp. ws. warun. techn. właśnie dla ciągów pieszo-jezdnych zapewniających dojścia i dojazd do działek budowlanych (nie mniej niż 5 m), gdyż ma mieć zgodnie z przedmiotowym projektem zagospodarowania tylko 4,5 metra. W wypadku tego ciągu pieszo-jezdnego przy tym, nie ma zastosowania możliwość urządzenia dojazdu i dojścia pasem o szerokości 4,5 m, o czym mowa w § 14 ust. 3 rozp. ws. warun. techn., gdyż możliwość ta dotyczy dojazdu i dojścia do budynku (liczba pojedyncza!) i urządzeń z nim związanych wymagających dojazdu, znajdujących się na działce inwestora, a nie dojścia i dojazdu do działki budowlanej inwestora (por. M. B., M. S.. Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Komentarz. WKP 2022. Komentarz do § 14. Teza 1). Nie zmienia oceny Sądu odnośnie niezapewnienia w zatwierdzonym projekcie budowlanym wymaganego dojścia i dojazdu od działki inwestora do drogi publicznej, tj. Al. [...], wskazane w tym projekcie, a także wspomniane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji docelowe rozwiązanie projektowanego dostępu do drogi publicznej mające polegać na wykorzystaniu planowanego przedłużenia ul. [...] aktualnie realizowanego wg odrębnego opracowania w trybie trwającej procedury ZRID. Sąd bowiem ocenia zaskarżoną decyzję według stanu faktycznego istniejącego w dacie jej wydania, w której to dacie wskazane rozwiązanie docelowe nie zostało jeszcze zrealizowane. Nie zmienia oceny Sądu również to, że działka nr [...], w której wschodniej granicy ma znajdować się omawiany ciąg pieszo-jezdny, a w jej północnej części – część dojścia i dojazdu do głównego budynku i garażu podziemnego planowanego na działce inwestora nr [...] – również stanowi własność tego samego inwestora. Realizowany bowiem obecnie na działce nr [...] na podstawie pozwolenia na budowę budynek mieszkalny wielorodzinny pokazuje, że nieruchomość ta przestanie być wyłączną własnością inwestora, na co wskazuje również warunek zawieszający określony w notarialnym oświadczeniu tego inwestora mającym zmierzać do ustanowienia omówionych wyżej służebności przejazdu, przechodu i przesyłu. Projektowane zagospodarowanie działki nr [...] również wskazuje, że nie istnieje inna możliwość urządzenia przez nią dojazdu z działki nr [...] do drogi publicznej, niż zaplanowana w przedmiotowym projekcie zagospodarowania terenu. Organy nie wyjaśniły również wskazanej przez skarżącą wątpliwości co do możliwości poszerzenia dojścia i dojazdu do budynku głównego z podziemnym garażem projektowanego wzdłuż południowej granicy działki nr [...]. Pomijając bowiem nawet wskazane wyżej wadliwości ustanowionej w sprawie służebności pasem gruntu o szerokości 1 metra, opisany przez skarżącą w piśmie z 12 marca 2022 r. oraz widoczny na zdjęciach złożonych na rozprawie w dniu 15 marca 2022 r. mur oporowy stanowiący zewnętrzną ścianę garażu podziemnego wybudowanego już budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr [...], mający znajdować się na wspomnianym pasie o szerokości 1 m, może istotnie ograniczyć realną możliwość poszerzenia istniejącego na tym odcinku pasa działki nr [...] o szerokości 4 metrów, nie tylko o projektowany 1 metr, ale nawet do wymaganej zgodnie z § 14 ust. 3 rozp. ws. warun. techn. szerokości 4,5 m. Kwestia ta wymaga szczegółowego zbadania przy ponownym rozpoznaniu sprawy. Wskazane powyżej naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy spowodowały konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, o czym Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c), w zw. z art. 135 p.p.s.a. Takie rozstrzygnięcie powoduje też przedwczesność odnoszenia się przez Sąd do pozostałych aspektów zaskarżonego rozstrzygnięcia, co do których nie zostały jednak w skardze sformułowane jakiekolwiek zarzuty. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy uwzględnią powyższą ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania. Organ I instancji w szczególności ustali, jakie są w rzeczywistości parametry zaprojektowanego w przedstawionym do zatwierdzenia projekcie budowlanym dojazdu i dojścia do drogi publicznej od działki inwestora oraz od mającego na niej powstać budynku z garażem podziemnym. Organ uwzględni przy tym rzeczywistą treść ustanowionej w sprawie służebności gruntowej oraz to, czy ze względu na zaawansowane roboty na sąsiedniej działce nr [...] możliwe jest ewentualne poszerzenie planowanego dojazdu i dojścia kosztem tej działki. Następnie organ I instancji, uwzględniając przedstawioną powyżej wykładnię przepisów § 14 ust. 1, 2 i 3 rozp. ws. warun. techn. ustali, czy zaprojektowano w sprawie zgodny z przepisami dostęp z działki inwestora i z projektowanego budynku z garażem, do drogi publicznej w rozumieniu faktycznym i prawnym, poprzez realną możliwość jej skomunikowania z drogą publiczną. W zależności od wyników tych ustaleń organ rozważy potrzebę zastosowania art. 35 ust. 3 prawa bud. i dopiero wtedy wyda stosowne rozstrzygnięcie. O kosztach postępowania sądowego (pkt II wyroku), na które złożył się wpis od skargi w kwocie 500 zł orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 ustawy p.p.s.a. w zw. z w zw. z § 2 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami (tekst jedn. Dz.U.2021.535 ze zm.).