II SA/Kr 108/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel (spr.) Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Magda Froncisz Protokolant: specjalista Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2015 r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Apelacyjnej w Krakowie E. D. B. sprawy ze skargi A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 18 listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego – A. B. kwotę 511 (pięćset jedenaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Burmistrz Miasta decyzją z 28 sierpnia 2014 r., na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art.37 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2012, poz. 647 ze zm.), § 47 uchwały Nr XXXV/297/2013 Rady Miasta w Nowym Targu z 29 sierpnia 2013 r. (Dz. U. Woj. Małopolskiego Nr 5475 z 11 września 2013 r.) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nowy Targ [...] ([...]): - w punkcie 1 ustalił A. B. jednorazową opłatę w kwocie 17034,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr [...] o powierzchni 0,0606 ha sprzedanej umową notarialną Rep A nr [...] z 10 marca 2014 r. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nowy Targ [...] ([...]); - w punkcie 2 wskazał, że wysokość opłaty ustalonej w punkcie 1 stanowi 30% wzrostu wartości nieruchomości zgodnie z § 47 ww. uchwały. Wysokość opłaty została ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego i obowiązuje do 30 maja 2015 r.; - w punkcie 3 podał, że opłata winna być wpłacona jednorazowo w terminie 14 dni od daty, w której decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu organ podniósł, że do 31 grudnia 2003 r. działka nr [...] położona była w rejonie, na którym obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Miasta Nowy Targ zatwierdzony uchwałą Nr XLIV/16/93 Rady Miejskiej w Nowym Targu z 26 marca 1993 r. (Dz. U. Woj. Małopolskiego Nr 14/93 z 22 czerwca 1993r., poz 137), który stracił ważność w dniu 1 stycznia 2003 r. Zgodnie z powyższym planem, dla obszaru na którym położona jest ww. działka obowiązywało następujące przeznaczenie: w większości teren o symbolu L29RP tj. tereny użytków rolnych stanowiące fragment ciągu ekologicznego, chronione przed zabudową; gdzie obowiązuje zakaz realizacji wszelkich inwestycji oraz niewielki, zachodni kraniec działki - teren o symbolu 04Go2/2 dla którego wskazano -ulica główna obszarowa; istniejąca ul. K. w ciągu drogi krajowej nr [...] zrealizowana jako dwujezdniowa od wylotu ul. [...] do wlotu ul. [...]; ulica zapewnia powiązanie między poszczególnymi jednostkami strukturalnymi na kierunku północ - południe; do czasu zrealizowania układu docelowego pełnić będzie również funkcje ulicy tranzytowej na kierunku [...]; szerokość w liniach rozgraniczających 45 m, szerokość jezdni 2x7,0 m; zalecana linia zabudowy 25 m od krawędzi jezdni a w terenach zainwestowanych w nawiązaniu do istniejącej zabudowy (minimum 10m). Z dniem 12 października 2013 r. przedmiotowa nieruchomość została objęta ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr XXXV/297/2013 Rady Miasta w Nowym Targu z 29 sierpnia 2013 r., w tym zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nowy Targ, zgodnie z którym, obszar, na którym położona jest działka ewid. [...] oznaczony jest symbolem 6UC; przeznaczenie podstawowe - tereny zabudowy usługowej, w tym obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2; przeznaczenie dopuszczalne - zieleń urządzona, komunikacja wewnętrzna, parkingi, sieci, urządzenia o obiekty infrastruktury technicznej. Niewielki, zachodni kraniec działki znajduje się w terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem 2KDGP tj. - teren drogi publicznej głównej ruchu przyspieszonego w ciągu drogi krajowej nr 47: a) szerokość pasa w liniach rozgraniczających zgodnie z rysunkiem planu, b) ulica o przekroju dwujezdniowym 2x2 o szerokości jezdni minimum 7 m. Organ ustalił, że dla przedmiotowej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, jak również decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W dniu wejścia w życie nowego planu miejscowego przedmiotowa nieruchomość nie była zabudowana, a porośnięta byłą wyłącznie zielenią niską (trawą). W dniu 10 marca 2014 r. A. B. sprzedał nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] umową notarialną Rep A nr [...]. W celu określenia zmiany wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości w sposób zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, określając wartość nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w poprzednim planie, następnie wartość z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości, a w dalszej części jej przeznaczenie po uchwaleniu nowego planu miejscowego. Rzeczoznawca uznał, że wartość rynkowa nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania, po utracie mocy starego planu, jest równa jej wartości rynkowej określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w poprzednim planie - przed 1 stycznia 1995 r., ponieważ faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej działki, po utracie mocy starego planu, nie zmienił się i polegał na użytkowaniu jej na cele rolne (działka ta stanowi grunty orne i porośniętą jest wyłącznie zielenią niską - trawą). Z uwagi na powyższe, ponieważ wartość określona z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości była taka sama jak wartość określona z uwzględnieniem przeznaczenia w planie starym, organ obliczył różnicę wartości nieruchomości przy uwzględnieniu starego i nowego przeznaczenia nieruchomości zgodnie z zapisami art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rzeczoznawca przy określaniu wartości nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania średniej ceny transakcyjnej, z uwzględnieniem okoliczności faktycznych dotyczących przedmiotowej działki oraz metodę porównywania parami, który to wybór organ ocenił jako zgodny z prawem. Jednocześnie stwierdzono, że przyjęte do porównania transakcje innych działek spełniają wymóg pochodzenia z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. W operacie szacunkowym wyjaśniono sposób ustalenia wartości rynkowej szacowanej działki, omówiono wagi cech nieruchomości, zamieszczono informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości, w szczególności na podstawie tabeli nieruchomości przyjętych do porównań oraz tabeli zawierającej obliczenia współczynnika korygującego. W wyniku szczegółowej analizy materiału dowodowego, przy uwzględnieniu przeznaczenia, wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej nr ewid. [...] określono na: przed uchwaleniem planu na kwitę 14560 zł, po uchwaleniu planu - 71340 zł. Różnica wynikająca z uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowych działek wyniosła zatem 56780 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30% dało kwotę opłaty w wysokości 17034,00 zł. A. B. wniósł odwołanie od w/w decyzji, zarzucając jej naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art.: 7, 8, 77, 80, 107 k.p.a., oraz naruszenie prawa materialnego - tj. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z powyższym odwołujący zwrócił się o uchylenie decyzji Burmistrza Miasta [...] i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu podniósł, że wyliczenia zawarte w operacie szacunkowym są nieprawidłowe, a określona w nim wartość jest zawyżona. Wskazał, że sprzedaż działki otrzymał kwotę 31 500 zł i kwota ta była większa od szacowanej wartości działki wg biegłego sądowego sporządzoną w 2012 r. na potrzeby postępowania sądowego, w której określono wartość w/w działki w kwocie 24400 zł. Dodatkowo podniósł, że działka nr [...] jest działką wąską i długą, tym samym, pomimo zapisów obowiązujących w nowym planie, nie jest możliwym zrealizowanie jakiejkolwiek inwestycji z uwagi na kształt przedmiotowej działki. Według odwołującego, zapisy obowiązującego miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będą miały istotne znaczenie dla działek o większej powierzchni, czy też właściciela posiadającego kilka sąsiadujących ze sobą działek z tego obszaru. Ponadto działka zlokalizowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie rzeki [...] i przez zainwestowaniem wymaga dodatkowych nakładów w celu podniesienia jej poziomu. Takich nakładów nie wymagały działki przyjęte do porównania. Odwołujący kwestionował także przyjętą przez biegłego metodę porównawczą do wyliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Metoda ta nie uwzględnia wszystkich aspektów mających istotny wpływ na wartość działki. Nadto A. B. nie zgodził się z wyznaczonym przez organ I instancji 14-dniowym terminem do dokonania wpłaty jednorazowej opłaty planistycznej, zakreślonym w pkt. 3 zaskarżonej decyzji, zarzucając w tym zakresie nadinterpretację prawa nieznajdującą uzasadnienia w przepisach prawnych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z 18 listopada 2014 r., znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 6 i 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 47 uchwały nr XXXV/297/2013 Rady Miasta w Nowym Targu z 29 sierpnia 2013r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nowy Targ [...] ([...]), utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ II instancji podniósł, że przesłankami uzasadniającymi ustalenie opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycie tej nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 ustawy planistycznej). Organ I instancji w zaskarżonej decyzji dokonał prawidłowo ustaleń faktycznych odnośnie planu miejscowego jaki obowiązywał dla nieruchomości do 31 grudnia 2003 r. i zawartych w nim uregulowań, jak również wskazał jakie uregulowania zawiera obecnie obowiązujący plan miejscowy. Burmistrz Miasta ustalił, iż nieruchomość ta była przedmiotem kontraktu sprzedaży w dniu 10 marca 2014r., co stanowiło przesłankę do wszczęcia z urzędu postępowania administracyjnego. Bezspornym jest, że w następstwie uchwały Rady Miasta Nowy Targ z 29 sierpnia 2013r., Nr XXXV/297/2013 doszło do zmiany przeznaczenia gruntów, jak również, że odwołujący umową z 10 marca 2014 r. sprzedał działkę nr [...], zatem wskutek dokonanej w miejscowym planie zmiany przeznaczenia przedmiotowych gruntów, uległa zwiększeniu ich wartość, a nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od uchwalenia obowiązującego planu. Przepis art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin 5 lat, o którym mowa w art. 37 ust. 3, należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 4 cyt. ustawy), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (tak NSA w wyroku z 4 lutego 2011 r., sygn. akt. II OSK 207/10). Natomiast wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Różny opis przeznaczenia działki w planach miejscowych z 1993 r. i 2013 r. uzasadniał zastosowanie sposobu ustalania wartości działki przed i po uchwaleniu planu zgodnie z zasadą określoną w art. 37 ust. 1 ustawy i § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, póz. 2109 ze zm.) tj. z odniesieniem do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Dla ustalenia wartości w/w działki przed wejściem w życie obowiązującego planu prawidłowo wobec tego przyjęto faktyczny sposób wykorzystania tej nieruchomości tj. grunt niezabudowany, porośnięty niską trawą. Przepisy regulujące kwestie pobierania opłaty planistycznej mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy nie pozostawia organowi swobody decyzji, co do ustalenia opłaty, o ile dojdzie do zbycia tejże nieruchomości i nie upłynął okres 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stanowi on, że organ po zaistnieniu określonych w przepisie przesłanek "pobiera" omawianą opłatę, której wysokość zgodnie z art. 37 ust. l ustala się na dzień jej sprzedaży. W sporządzonym operacie zastosowano podejście porównawcze oraz metody porównywania parami i korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy nieruchomości porównawcze dobrał starannie, przyjmując transakcje z terenu [...]. W operacie uzasadnił wybór przyjętych metod szacowania i kryteria doboru nieruchomości porównywalnych. Określono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości i opisano stopnie tych cech, w związku z powyższym uwagi strony ocenić należy jako pozbawione zasadności, tym bardziej, że odwołujący nie przedłożył innego operatu w sprawie, pomimo wezwania Kolegium z 17 października 2014 r. w tym zakresie. Kolegium wskazało, że nie dostrzegając przejawów braków wewnętrznej spójności, czy kompletności tej opinii uznało, że operat szacunkowy jest rzetelny i zgodny z przepisami ustawy oraz regulującego tę materię rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W trakcie postępowania nie zostały stwierdzone jakiekolwiek okoliczności mogące podważyć wiarygodność przedmiotowej wyceny. W opinii rzeczoznawca porównał wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego według "nowouchwalonego" planu oraz wartość określoną przy uwzględnieniu faktycznego (rolnego) sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Rzeczoznawca nie pominął przy tym wymogu wynikającego z art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i odniósł się do określenia wartości nieruchomości według już nieobowiązującego planu, zaznaczając: "że wartość rynkowa działki ewid. nr [...], określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania, po utracie mocy starego planu, jest równa jej wartości rynkowej określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przed dniem 1 stycznia 1995 r., tj. we wspomnianym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta Nowy Targ zatwierdzonym uchwałą Nr XLFV/16/93 Rady Miejskiej w Nowym Targu z 26 marca 1993r., ponieważ faktyczny sposób wykorzystywania działki ewid. nr [...] po utracie mocy starego planu miejscowego nie zmienił się i polegał na użytkowaniu jej na cele rolne (działka ta stanowi grunt orny RV oraz porośnięta jest wyłącznie zielenią niską- trawą)". W ocenie organu odwoławczego ustalenie tej wartości umożliwiało prawidłowe wyliczenie wzrostu wartości tej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w efekcie czego prawidłowo określono, że w sprawie zastosowanie znalazł art. 37 ust. 1, a nie art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto Kolegium wyjaśniło, że ustalenie w zaskarżonej decyzji 14 - dniowego terminu uiszczenia opłaty w obecnym stanie prawnym jest uzasadnione. W dniu 1 stycznia 2010 r. weszła w życie ustawa z 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, która określa, jaki tryb postępowania należy stosować w sprawach dochodów jednostek samorządu terytorialnego stanowiących niepodatkowe należności budżetowych o charakterze publicznoprawnym. Do spraw należności, o których mowa w art. 60 nieuregulowanych mniejszą ustawą stosuje się przepisy k.p.a. i odpowiednio Działu III Ordynacji podatkowej (art. 67 ustawy). W związku z powyższym należy przyjąć, że opłata planistyczna stanowi niepodatkową należność budżetową o charakterze publicznoprawnym, uregulowaną w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast zgodnie ze stosowanym odpowiednio art. 47 §1 Ordynacji podatkowej termin płatności podatku wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego. A. B. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], zarzucając jej naruszenie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz naruszenie art. 7, art. 8, art. 10, art. 77, art. 80 i art. 107 k.p.a. a poprzez niezastosowanie. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że organ I instancji nie miał uprawnień do określenia terminu dokonania wpłaty. Na potwierdzenie tego stanowiska zacytował wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 606/11, gdzie wskazano, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty ani też o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] nie wzięło również pod uwagę przedstawionej argumentacji, co do sposobu użytkowania działki, co do konieczności wykonania szeregu prac i poniesienia znacznych nakładów, aby działka ta stanowiła dla potencjalnego inwestora atrakcyjny teren. Na błędy w wyliczeniach dokonanych przez biegłego wskazuje również podawana wartość nieruchomości, która została określona na potrzeby postępowania sądowego. Uchybienia te świadczą, zdaniem skarżącego, że Kolegium nie zebrało i nie rozpatrzyło w przedmiotowej sprawie w sposób prawidłowy i całościowo materiału dowodowego. Dodatkowo organ II instancji nie zawiadomił skarżącego o fakcie zakończenia postępowania dowodowego przez co uniemożliwiono mu zapoznanie się ze zgromadzonym materiałem dowodowym i ewentualne wniesienie uwag czy też dodatkowych wniosków dowodowych. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30. 08. 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a. W wyniku dokonanej przez Sąd kontroli należy stwierdzić, że skarga zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja I instancji nie odpowiadają prawu, natomiast nie wszystkie zarzuty skargi są zasadne. Na wstępie należy wskazać, że organy administracji publicznej obowiązane są zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej, wyrażoną w art. 7 kpa, podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony. Oznacza to, że trafność rozstrzygnięcia w każdej indywidualnej sprawie wymaga szczegółowego zbadania i rozważenia argumentów, które stanowiłyby podstawę do podjęcia konkretnego rozstrzygnięcia. Wydając decyzję organy są zatem zobowiązane do przestrzegania przepisów procedury administracyjnej, a zatem są do uczynienia zadość ww. normie z art. 7 kpa, a także wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgodnie z przepisem art. 77 § 1 oraz art. 80 kpa, a następnie do uzasadnienia decyzji z zastosowaniem wymogów określonych w przepisie art. 107 § 3 kpa, który stanowi, że uzasadnienie faktyczne decyzji w szczególności powinno zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, dla których innym dowodom wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji , z przytoczeniem przepisów prawa. A to z kolei zapewnia realizację zasady wyjaśniania zasadności przesłanek wyrażoną w art. 11 kpa, a także zasadę zaufania do władzy publicznej zawartą w art. 8 kpa. Przechodząc do wskazania norm stanowiących materialno-prawną podstawę, na której organy oparły ww. decyzji należy wskazać następujące przepisy: art. 36 ust. 4 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej w skrócie u.p.z.p., zgodnie, z którym, jeżeli w zw. z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa te nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości; art. 37 ust. 1 cyt. ustawy, zgodnie z którym wysokość opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnice między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem; art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 cyt. ustawy stanowiący, że roszczenie, o którym mowa w art. 36 ust. 4 można zgłaszać w terminie 5 lat, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące; art. 37 ust. 11 ww. ustawy stanowiący, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości , a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami; art. 149 ustawy z 21. 08. 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 262, poz. 2603 ze zm.), zgodnie z którym przepisy rozdziału 1 działu IV, określające wartość nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. W postępowaniu dotyczącym ustalenia renty planistycznej znajdują też zastosowanie przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Zgodnie z § 50 ww. rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 37 ust. 3 i 4 ustawy z 27.03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości, a w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Stosownie do § 3 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wyrażona została zasada, zgodnie z którą określenie wartości nieruchomości poprzedza analiza rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen , stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Zgodnie natomiast z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjnej i warunki zawarcia umowy oraz ceny nieruchomości. Wartość nieruchomości będących przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Zgodnie z przepisem art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zgodnie natomiast z przepisem art. 151 ustawy z 21. 08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r, poz. 518) wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założenia, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Odnosząc powyższe do okoliczności rozpoznawanej sprawy trzeba w pierwszym rzędzie wskazać, że poza sporem jest, że w następstwie uchwały Rady Miasta Nowy Targ Nr XXXV/297/2013 z 29 sierpnia 2013r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nowy Targ [...] ([...]), doszło do zmiany przeznaczenia gruntów przedmiotowej nieruchomości, jak również, że skarżący A. B. umową notarialną z 10 marca 2014 r. ( Rep. A nr [...]) sprzedał działkę nr [...], a także, iż wskutek dokonanej w miejscowym planie zmiany przeznaczenia przedmiotowych gruntów w stosunku do przeznaczenia jakie miały one w poprzednio obowiązującym planie miejscowym przyjętym uchwał a Rady Miasta N. Targ z 26 marca 1993, który utracił moc 1.01.2003 r. oraz w stosunku ich faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu – zwiększeniu uległa jej wartość, a nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od uchwalenia obowiązującego planu. W niniejszej sprawie sporna jest natomiast wysokość ustalonej przez organy jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu jej wartości, która w ocenie skarżącego została obliczona błędnie, bez uwzględnienia i wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy a poprzez to w sposób zawyżony, a nadto organy nie były uprawnione do ustalenia terminu jej zapłaty. Mając na uwadze powyższe nie można uznać, że organy I i II instancji uczyniły zadość wszystkim ww. przepisom postępowania, należy bowiem stwierdzić, że organy obu instancji nie oceniły należycie podstawowego dowodu w sprawie tj. operatu szacunkowego sporządzonego 30 maja 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. (uprawnienia nr [...]). Organy obu instancji oceniając ww. operat wskazały jedynie, że rzeczoznawca zastosował przy wycenie niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka ewid. nr [...] o pow. 0.0606 ha obr. [...] podejście porównawcze, metodę krygowania średniej ceny transakcyjnej, z uwzględnieniem okoliczności faktycznych dotyczących przedmiotowej działki oraz metodę porównywania parami – ograniczając się do stwierdzenia, iż jest to zgodne z prawem. Nadto wskazano, że w operacie rzeczoznawca wyjaśnił sposób ustalenia wartości rynkowej ww. nieruchomości przy zastosowaniu powyższych metod, określić cechy mające wpłwy na wartość nieruchomości i opisał stopnie tych cech. W uzasadnieniu decyzji drugoinstancyjnej Kolegium podkreśliło, że operat jest rzetelny i organ nie stwierdził jakichkolwiek okoliczności mogących podważyć wiarygodność dokonanej wyceny. Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących zawyżenia wyceny SKO poprzestało na ogólnikowym stwierdzeniu, że zarzut ten jest niezasadny, a na poparcie swoich zarzutów A. B. nie przedstawił innego operatu jakkolwiek Kolegium wezwało go o przedstawienie innego operatu. W ocenie Sądu organy obu instancji nie dokonały w sposób wystarczający oceny ww. operatu szacunkowego sporządzonego przez A. K. do czego były zobowiązane w świetle dyspozycji przepisów art. 7, 77 § 1, 80 i 107 §3 oraz kpa. Należ przy tym zważyć, że jakkolwiek organy administracji publicznej nie dysponując specjalistycznymi wiadomościami, które posiada rzeczoznawca majątkowy nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność operatu szacunkowego, to jednak nie zwalnia ich to od obowiązku dokonania wnikliwej oceny przedłożonego operatu dokonywanej przede wszystkim pod względem jego spójności i kompletności. W tym zakresie Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd jaki wyraził WSA w Olsztynie w wyroku z 22 .11. 2011 r. ( sygn. akt II SA/Kr 826/11), zgodnie z którym sąd powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek lub braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Nadto należy podnieść, że w szczególności organ II instancji uchybił ww. przepisom postępowania w zakresie wymaganej prawem oceny każdego z dowodów ponieważ już w odwołaniu strona skarżąca zakwestionowała dokonane przez rzeczoznawcę w operacie wyliczenia jako – w jej przekonaniu – nieprawidłowe i zawyżone. Zastrzeżenia te zasługują na uwagę w takim zakresie w jakim odnoszą się do braku prawidłowej oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy - w sprawie o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr [...] w wyniku uchwaleniu w dniu 26 marca 2013 r. planu miejscowego Nowy Targ [...] ([...]) - w zakresie jego spójności jasności, braków i pomyłek wymagających sprostowane, uzupełnione i wyjaśnienia. W ocenie Sądu przedłożony do akt administracyjnych sprawy operat zawiera istotne niespójności i niejasności wymagające korekty i uzupełnienia. Dotyczą one zarówno charakterystyki wycenianej nieruchomości dokonanej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przed uchwaleniem nowego planu miejscowego z 2013 r. – przedstawionej na s. 18 operatu w związku z określeniem wielkości współczynników korygujących wycenianej nieruchomości oraz obliczeniem wartości rynkowej gruntu (tabela VII. 5 na s. 19 operatu). Dostrzeżone błędy dotyczą takich cech rynkowych jak: lokalizacja gruntu, wielkość i gabaryty gruntu i uzbrojenie gruntu. Przykładowo na s. 18 operatu rzeczoznawca wskazuje, że działka nr [...] jest "bez uzbrojenia" czyli zakres współczynnika korygującego dla tej cechy ustalony w przedziale od 0,098 do 0,408 powinien zostać przyjęty na poziomie najniższym tj. i 0,098 natomiast rzeczoznawca przyjął, że wynosi on 0,253, co pozostaje w sprzeczności z przyjętymi zakresami współczynników korygujących (s. 19). Analogiczne nieprawidłowe wartości współczynników dla przedmiotowej nieruchomości przyjęte zostały w odniesieniu do cechy lokalizacji gruntu oraz jego wielkości i gabarytów. Nieprawidłowości dostrzeżono także w obliczeniach dotyczących wartości rynkowej wycenianej nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2013 r. ( tabela nr VII.6. na s. 25 operatu) w odniesieniu do takich cech jak: lokalizacja gruntu, uzbrojenie terenu, dostępności komunikacyjna i ukształtowanie terenu. Wyżej wskazane zastrzeżenia zasługują na uwagę ponieważ przenoszą się na ustalenia wartości rynkowych wycenianego gruntu stanowiącego działkę nr [...]. Trzeba wskazać, że organ II instancji nie odniósł się do podnoszonych w odwołaniu zastrzeżeń co do prawidłowości zastosowanej metody wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości, nie odniósł się także do zastosowania przez rzeczoznawcę dwóch zróżnicowanych metod obliczania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości tj. metody korygowania ceny średniej dla obliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego z 2013 r. oraz metody porównywania parami dla obliczenia wartości nieruchomości po uchwaleniu tego planu. Przyjmując, że poza zakresem oceny dokonywanej przez organy są kwestie merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania wartości nieruchomości, które należą do osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi (rzeczoznawcy) należy jednak dążyć do wyjaśnienia kwestii mogących budzić wątpliwości stron postępowania. W takiej sytuacji organ może zwrócić się o wyjaśnienia tej kwestii do rzeczoznawcy majątkowego. Wybór metody należy bowiem do rzeczoznawcy, ale wybór metody nie powinien budzić wątpliwości czy np. była możliwość zastosowania innej metody, bardziej adekwatnej ze względu na dostępną ilość transakcji lub dlaczego zastosowano dwie różne metody, jak to miało miejsce w rozpoznawanej sprawie (por. wyrok WSA w Krakowie z 1.03.2013 , sygn. akt II SA/Kr 67/13) Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organ będzie zobowiązany przy ocenie przedmiotowego operatu szacunkowego do uwzględnienia powyższych uwag. Nie zasługuje natomiast na uwzględnienie zarzut strony skarżącej, podniesiony wcześniej w odwołaniu od decyzji I instancji, że w decyzji ustalającej jednorazową opłatę organ nie określa się terminu dokonania wpłaty. W tej kwestii należy w całości uznać za prawidłowe wyjaśnienie organu odwoławczego, który wskazał, że ustalenie takiego terminu jest uzasadnione, wskazując prawidłowo obowiązujące w tym zakresie przepisy ustawy z 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. z 2014 r. , poz. 885 ze zm. ) oraz ustawy z 29.08. 1997 r. ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012, poz. 749 ze zm.) A zatem, ponieważ "opłata planistyczna" stanowi niepodatkową należność budżetową w rozumieniu art. 60 ustawy o finansach publicznych, zgodnie z przepisem art. 67 tej ustawy do spraw dotyczących należności, o których mowa w art. 60, nieuregulowanych niniejszą ustawą stosuje się przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267) i odpowiednio przepisy działu III ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa . W ocenie Sądu, do spraw dotyczących egzekucji "opłaty planistycznej" mają więc zastosowanie przepisy Ordynacji podatkowej, m.in. dotyczące terminu płatności tj. art. 47 § 1, zgodnie z którym termin płatności podatku wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego. Oznacza to, że w rozpoznawanej sprawie organy prawidłowo ustaliły termin płatności ustalonej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. (por. wyrok WSA w Szczecinie z 17.12. 2014 r., sygn. akt I SA/Sz 732/14. W tym stanie rzeczy, w oparciu o art. 145 §1 pkt 1 lit. "c" ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.