II SA/Kr 1152/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda (spr.) Sędziowie: WSA Grażyna Firek AWSA Kazimierz Bandarzewski Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 listopada 2007 r. sprawy ze skargi D.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [ ] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej D.K. kwotę 1062,96 zł (tysiąc sześćdziesiąt dwa złote, 96/100), tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją Prezydent Miasta K. z dnia [...]. znak [...], orzeczono w stosunku do D.K. - zbywcy niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, obr.[...] . ewid. P., objętej - w dniu sprzedaży - księgą wieczystą Nr [...] oraz udziału wynoszącego [...] część niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, obr[...]. ewid. P., objętej - w dniu sprzedaży - księgą wieczystą Nr [...] - o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości [...] zł, płatnej w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazano art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717; ze zm.), uchwały Nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...]. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] ( Dz. Urz. Woj... z dnia [...]r. Nr ... poz. ... ) oraz art. 104k.p.a. W uzasadnieniu decyzji organ podał, że umową notarialna z dnia [...] 2005r Repertorium A. Nr [...] D.K. dokonała sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości, zaś wypis tego aktu notarialnego został organowi przesłany przez notariusza stosownie art. 37 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uwzględniając treść tego dokumentu, w oparciu o materiały przekazane przez Biuro Planowania Przestrzennego stwierdzono, że przedmiotowe nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...], obowiązującego od dnia [...].2005r. Zgodnie z tym planem, pierwsza z przedmiotowych nieruchomości znajduje się w Terenach Usług Nauki i Parku Technologicznego oznaczonych na rysunku planu symbolem [...], Terenach Usług Komercyjnych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...], Terenach Komunikacji - Terenach Dróg Publicznych oznaczonych na rysunku planu symbolami [...] (ulica zbiorcza z tramwajem) i [...] (ulica dojazdowa), natomiast druga nieruchomość - w Terenach Usług Nauki i Parku Technologicznego oznaczonych na rysunku planu symbolem [...], Terenach Usług Komercyjnych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...] oraz Terenach Komunikacji - Terenach Dróg Publicznych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...] (ulica zbiorcza z tramwajem). Od dnia [...].2003r. do dnia [...].2005r przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W myśl § 28 uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 %. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła w dniu [...].2005r, a zatem po dacie wejścia w życie planu miejscowego. Stosownie do art. 36 ust. 4 zd. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatą ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art 37 ust 4 w związku z ust. 3 i art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) niezbędne jest łączne wystąpienie trzech przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej (przy czym stawka ta nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości), zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, przy czym pod pojęciem "zbycie nieruchomości" należy rozumieć zarówno zbycie całej nieruchomości, jak i jej części, a także zbycie udziału w prawie własności nieruchomości. Dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Stosownie zatem do art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wykonanie dwóch operatów szacunkowych, określających wartość każdej z nieruchomości, zlecono rzeczoznawcy majątkowemu posiadającemu uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy, związany jest w wyborze podejścia, metody i techniki szacowania prawnymi nakazami ich stosowania oraz tym wszystkim, co ma znaczenie przy wycenie nieruchomości dla określonego celu. Przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej podstawowe i jedyne znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości w uchwalonym planie miejscowym oraz odniesienie tych ustaleń do inwestycyjnych możliwości na nieruchomości istniejących przed uchwaleniem planu miejscowego. W ramach wykonywania operatów szacunkowych w dniu [...].2006r. rzeczoznawca majątkowy przeprowadził wizję lokalną na przedmiotowych nieruchomościach z udziałem strony. Przedłożone przez rzeczoznawcę majątkowego dwa operaty szacunkowe z dnia [...]. zostały wykonane zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Stosownie do art. 37 ust. 1 zd. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 zd. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Zgodnie z § 50 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia wyżej wymienionej opłaty określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego; nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. W przypadku tym przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Zgodnie z § 50 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wyżej wymienionej opłaty, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Z uwagi na fakt, iż bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] nie obowiązywał plan miejscowy, a dla przedmiotowych nieruchomości nie została wydana obowiązująca w dacie wejścia w życie planu miejscowego decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rzeczoznawca majątkowy przyjął faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu miejscowego. Z przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego dotyczącego niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, obr. [...]. ewid. P., objętej w dniu sprzedaży księgą wieczystą Nr [...] wynika, że przedmiotowe nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] były wykorzystywane jako nie uprawiany grunt rolny. Wartość rynkowa tej nieruchomości, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] wynosi [...] zł , zaś jej wartość rynkowa przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] wynosi [...] zł, zatem wzrost wynosi [...] zł. Odnośnie niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, obr. [...]. ewid. P., objętej w dniu sprzedaży księgą wieczystą Nr [...] z operatu szacunkowego wynika, że również była użytkowana jako nieuprawiany grunt rolny. Wartość rynkowa tej nieruchomości, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] wynosi [...] zł, zaś obecna jej wartość rynkowa wynosi [...] zł, co oznacza wzrost wartości o kwotę [....] zł. Jednorazowa opłata z tytułu tegoż wzrostu, zgodnie z § 28 planu miejscowego ustalana w wysokości 30% kwoty wzrostu, dla działki nr [...] wynosi [...] zł, natomiast dla udziału wynoszącego [...] część działki nr [...] wynosi [...] zł. Łączna opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została ustalona w wysokości [...] zł. D.K. wniosła o zwolnienie z opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują takiej możliwości, W każdym zatem przypadku łącznego wystąpienia przesłanek z art. 36 ust. 4 ustawy O planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zbywca nieruchomości jest zobowiązany do uiszczenia renty planistycznej. Decyzja organu pierwszej instancji została zaskarżona w terminie przez D.K., która w odwołaniu domagała się ponownego rozpatrzenia sprawy. Skarżąca podniosła, że do sprzedaży doszło tylko dlatego iż A. w K. skupował te tereny na [...]. Opisała przebieg negocjacji w sprawie zbycia działek, w tym wymieniła dokumenty jakie strona kupująca poleciła zgromadzić. Wśród nich nie było zaświadczenie o przeznaczeniu terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, natomiast w akcie notarialnym - umowie sprzedaży zapisane jest takie zaświadczenie które było wydane [...]. Skarżąca zarzucała iż nie zdawała sobie sprawy, że zaświadczenie jest istotne, podczas zawierania umowy notariusz informował ją wyłącznie o obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych Jednocześnie odpowiadając twierdząco na pytanie, czy są to wszystkie opłaty związane z transakcją. O rencie planistycznej dowiedziała się [...]r., otrzymując zawiadomienie o wszczęciu postępowania. Skarżąca zakwestionowała także wysokość uchwalonej stawki renty planistycznej, a nadto zarzuciła, że organ naruszył art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a. które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Nie zgodziła się też z wyceną, dokonaną w operatach szacunkowych, wniosła o przeprowadzenie konfrontacji z pracownikiem A., prowadzącym negocjacje przez zawarcie umowy sprzedaży, podkreślając, że ani notariusz nie poinformował o należnej opłacie, ani Prezydent Miasta K. nie informował ludności o ustaleniu wysokości renty planistycznej. Po rozpatrzeniu powyższego odwołania, decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] znak [...], na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust.3 ust.4 , ust 11 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz art. 138 §1 pkt 1 k.p.a., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu tego orzeczenia przedstawiono najważniejsze motywy decyzji organu pierwszej instancji oraz zarzuty odwołania. Wskazano następnie, że ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ma oparcie w przepisach art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie ustalenia wartości nieruchomości, oraz skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych ustawy, a także w przepisach przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - tzw. renty planistycznej, wymaga łącznego spełnienia dwóch przesłanek, a to wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycia tej nieruchomości przez właściciela, bądź użytkownika wieczystego. Jak wynika z akt sprawy miejscowy ogólny plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie w dniu [...].2005r. Zgodnie ze znajdującą się w aktach sprawy kserokopią wyrysu z opisanego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe położone są w terenach Usług Nauki i Parku Technologicznego [...], na terenach Usług Komercyjnych [...] , Terenach Komunikacji - Terenach Dróg Publicznych [...] . W uchwale przyjętej przez Gminę K. została wskazana jednoznacznie wysokość obowiązującej stawki procentowej – 30 % służącej naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Dokumenty znajdujące się aktach sprawy wskazują na to, że D.K. sprzedała na rzecz A. w dniu [...].2005r.niezabudowaną nieruchomość utworzoną z działki nr [...]o pow. [...] ha oraz udział wynoszący [...] części niezabudowanej nieruchomości utworzonej z działki nr [...] o pow.[...] ha. Do przeniesienia własności doszło zatem po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazano następnie, że w postępowaniu odwoławczym zbadano, czy sposób ustalenia wzrostu wartości nieruchomości nastąpił zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa stwierdzając, że operat szacunkowy został sporządzony na zlecenie Gminy Miejskiej K. przez osobę do tego uprawnioną . Stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży, jak też stało się w niniejszej sprawie. Sposób dokonania wyceny odpowiada wymogom określonym w art. 67 ust. 1, art. 72 ust. 1 i 3 pkt 5 oraz art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21.09. 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Ponadto, wbrew twierdzeniom skarżącej w zawiadomiono ją o wszystkich istotnych dla postępowania czynnościach i terminach . W aktach sprawy znajdują się pisemne potwierdzenia wypełnienia ustawowego obowiązku informowania stron postępowania. Wyjaśniono dalej iż art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Oplata ta jest dochodem własnym gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości Taka redakcja przepisu przesądza o obowiązku, a nie możliwości naliczenia opłaty Oznacza to , że w chwili zaistnienia przesłanek ustawowych odnoszących się do faktów i sytuacji prawnych , o których była wyżej mowa , obligatoryjnie organ wydaje decyzję ustalającą opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest naliczana niezależnie i obok opłat notarialnych oraz z tytułu czynności cywilnoprawnych. Z powyższego wynika , że zaistniały określone prawem przesłanki ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wnosząc w terminie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...]. znak [...] D.K. domagała się jej uchylenia. Skarżąca zarzucała, że przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości została poinformowana wyłącznie o obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, pozostałe opłaty związane z umową miał ponosić A. , a notariusz zapewnił ją, że wszelkie opłaty z tytułu czynności prawnej zostały już uregulowane. Skarżąca domagała się, aby przy ocenie wzrostu wartości nieruchomości została uwzględniona rzeczywista kwota uzyskana za przedmiotowe działki, ponieważ w momencie uchwalenia planu miejscowego znalazły się one na terenach przeznaczonych dla usług [...], co nie tylko ograniczyło ich wykorzystanie w dotychczasowy sposób, ale jednocześnie uniemożliwiło sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku. Taki sposób działania organów jest zgodny z art. 21 Konstytucji RP, chroniącym własność i prawo dziedziczenia. Skarżąca zakwestionowała również ustalenia operatu szacunkowego, będącego podstawą ustalenia opłaty planistycznej. Jej zdaniem wartość nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została zawyżona. Wskazywała, że operat szacunkowy - jak każdy dowód w postępowaniu administracyjnym winien podlegać ocenie organu, natomiast w niniejszej sprawie powołano się jedynie na konkluzję, wyrażoną przez biegłego, bez sprawdzenia, na jakich przesłankach została ona oparta oraz bez kontrolowania prawidłowości zaprezentowanego w operacie sposobu rozumowania. W tym zakresie organy nie wzięły również pod uwagę zastrzeżeń skarżącej, zgłoszonych odnośnie operatu. W niniejszej sprawie opinia biegłego wymagała takiej analizy, albowiem do wyceny przyjęto jako porównawcze działki mieszkaniowe, które mogą zostać sprzedane na wolnym rynku, nadto sporne nieruchomości mają mniej korzystną lokalizacje, niż działki porównawcze. Skarżąca wskazywała także, że tak duże zróżnicowanie sławek opłaty planistycznej może być niezgodne z obowiązującymi przepisami podnosząc zarzut naruszenia art. 31 ust.3, art. 64 ust. 2 i 3 oraz art. 20 Konstytucji RP. A także art. 7 i art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a., co jej zdaniem miało istotny wpływ na wynik sprawy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko prezentowane w zaskarżonej decyzji. Powtarzając najważniejsze motywy rozstrzygnięcia zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wskazywało następnie, że zakwestionowany operat szacunkowy został zbadany pod kątem zgodności z przepisami prawa. Odnośnie zarzutu naruszenia przepisów Konstytucji RP Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wskazało, że podstawa prawna do ustalenia wysokości stawki renty planistycznej nie została dotąd zmieniona czy uchylona, podobnie jak zapisy planu miejscowego. Normy te mają charakter wiążący i nie pozostawiają organom administracji możliwości wyboru. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważy, co następuje . Zgodnie z treścią art. 1 § 1 - 2 ustawy z dnia 25.07.2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm. ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153,poz. 1270 z późn. zm.-oznaczana dalej jako p.p.s.a.) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 p.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami oraz powołana podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a. ), zaś jednym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134§ 2 p.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy ( art. 135 p.p.s.a.) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa. Stosownie do art. 7 k.p.a - w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje naczelną zasadę postępowania jaką jest zasada prawdy obiektywnej , której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności oraz wywiera zasadniczy wpływ na ukształtowanie całego postępowania administracyjnego, obligując organ administracji publicznej do wyczerpującego zbadania okoliczności faktycznych związanych z daną sprawą, na podstawie wszelkich dostępnych dowodów. Z zasady tej wynika między innymi rozwijany w art. 77 § 1 k.p.a. obowiązek organu administracji publicznej określenia w każdej sprawie jakie dowody są konieczne do wyjaśnienie stanu faktycznego, ich poszukiwania oraz realizacji. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107§ 1 k.p.a., ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne -wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 k.p.a. Obowiązkiem organu rozstrzygającego sprawę - w ramach motywowania podjętej decyzji - jest ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez stronę w trakcie toczącego się postępowania, odzwierciedlenie tego winno znaleźć się w uzasadnieniu decyzji. Brak odniesienia się przez organ rozstrzygający sprawę do podnoszonych przez stronę zarzutów stanowi naruszenie prawa procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy ( por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 14.04.2005r. III SA/Wa 180/05, zam. zb. LEX nr 166546). Uwzględniając powyższe, mając na uwadze treść powołanych na wstępie orzeczeń, a także okoliczności wynikające z przedstawionych akt administracyjnych w zakresie zgromadzonego materiału oraz przebiegu postępowania, skargę w niniejszej sprawie należy uznać za zasadną, uznając za skuteczne niektóre podnoszone w niej zarzuty. Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało wszczęte z urzędu i miało za przedmiot pobranie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Materialnoprawną postawą pobierania tzw. renty planistycznej jest w stanie faktycznym niniejszej sprawy art. 36 ust. 4 ustawy z dnia z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz.717 ze zm. - oznaczana dalej jako upzp ). W kolejnych ustępach tego artykułu oraz w art. 37 upzp zawarto dalsze przepisy normujące tryb i zasady ustalania tej opłaty, które odsyłają też do innych regulacji. W decyzji organu pierwszej instancji zawarto ustalenia i ocenę prawną stanu faktycznego, w niniejszej sprawie. Skoro powyższe decyzja została zaskarżona w terminie przez D.K. w drodze odwołania, rzeczą organu drugiej instancji była tak kontrola prawidłowości postępowania pierwszoinstancyjnego oraz zakwestionowanego orzeczenia jak i ponowne merytoryczne rozpatrzenie sprawy. Obowiązki te nie zostały w sprawie niniejszej w pełni wykonane. Treść uzasadnienie zaskarżonej decyzji pozwala na uznanie, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uwzględniło przebieg postępowania przed organem pierwszej instancji, nie odniosło się jednak do podnoszonego w odwołaniu zarzutu naruszenia art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wypowiedziało się jedynie ogólnie w kwestii przesłanek stosowania art. 36 ust. 4 upzp. W zakresie dostrzeganych uchybień budzi zasadnicze zastrzeżenia brak własnych ustaleń organu drugiej instancji w będącej przedmiotem zarzutu odwołania kwestii prawidłowości operatów szacunkowych, który uwzględnił organ pierwszej instancji, jak również dokonanej w nim wyceny nieruchomości. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji braku wskazań .nawiązujących do merytorycznej kontroli ustaleń organu pierwszej instancji. Kwestia wyrażenia stosownych ocen jest w sprawie niniejszej istotna tym bardziej, że w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji pojawiają się wewnętrznie sprzeczne stwierdzenia dotyczące zasad wyceny. W szczególności w jednym fragmencie uzasadnienia tej decyzji podaje się , że ". Przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej podstawowe i jedyne znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości w uchwalonym planie miejscowym oraz odniesienie tych ustaleń do inwestycyjnych możliwości na nieruchomości istniejących przed uchwaleniem planu miejscowego ", w innym zaś iż - .Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem . Organ odwoławczy odstąpił też od poczynienia własnych ustaleń w kwestii prawidłowości określenia wysokości opłaty, jak równie nie dokonał wszechstronnej oceny zgromadzone w tym zakresie materiału dowodowego. W szczególności budzi zastrzeżenia brak oceny na podstawie art. 80 k.p.a. wartość złożonego operatu szacunkowego Jak trafnie wskazano w wyroku NSA w Warszawie z dnia 26.01.2006r. sygn. akt M OSK 459/05 ( zam. zb. LEX nr 206473 ) żadne argumenty nie przemawiają za tym. aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Należy zwrócić tez uwaga, że tak w operatach szacunkowych, jak i w aktach administracyjnych brak dowodów posiadania przez mgr inż. J.W. posiadania przez niego uprawnień rzeczoznawcy majątkowego. Organ drugiej instancji nie przytoczył też treści oraz nie wyjaśni zasad stosowania w art. 67 ust. 1, art. 72 ust. 1 i 3 pkt 5 oraz art. 134 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także przepisów zawartych rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21.09.20004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, które należało wskazać. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie zawarto też wyjaśnień co do zarzutów skarżącej dotyczących znaczenia dla ustalenia opłaty okoliczności związanych z zawarciem umowy sprzedaży przedmiotowych nieruchomości. Nie jest rzeczą Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zastępowanie organów administracji publicznej w wykonywaniu ich kompetencji orzeczniczych. Wskazane wyżej uchybienia proceduralne związane z naruszeniem art. 7 k.p.a., 77 k.p.a., 80 k.p.a. i 107 § 3 k.p.a. stwarzają podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c p.p.s.a., przy odstąpieniu dalej idącej kontroli prawidłowości zastosowania w niniejszej sprawie przepisów prawa materialnego, do której zmierzają pozostałe zarzuty skargi. Taka kontrola następuje dopiero po ustaleniu rzeczywistego stanu faktycznego sprawy, w odniesieniu do którego mają znaleźć zastosowanie normy prawa materialnego w niewadliwie przeprowadzonym postępowaniu ( por. wyrok NSA z 10.02.1981r. , SA 910/80, ONSA 1981, nr 1 , poz. 7 oraz Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Komentarz pod red. T. Wosia , WP LexisNexis W-wa 2005 str. 145 t. 14 ), zaś w sprawie niniejszej z uprzednio wskazanych przyczyn co do ustalenia wysokości opłaty jest ona niemożliwa i bezprzedmiotowa. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w pkt 1. sentencji wyroku biorąc za podstawę art. 145 § 1 pkt 1 c p.p.s.a., zaś rzeczą organu drugiej instancji przy ponownym rozpatrzeniu sprawy będzie eliminacja wytkniętych uchybień oraz wydanie stosownego rozstrzygnięcia w niewadliwie przeprowadzonym postępowaniu. Podstawę prawną orzeczenia zawartego w pkt II. sentencji wyroku stanowi art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania sądowoadministracyjnego orzeczono jak w pkt III sentencji wyroku na podstawie art. 200 p.p.s.a w zw. z art. § 205 § 1 p.p.s.a.