II SA/Kr 1155/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Paweł Darmoń Protokolant: specjalista Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 listopada 2015 r. sprawy ze skargi W.O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 5 sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego – W.O. kwotę 367 (trzysta sześćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 15 czerwca 2015 r., znak: [...], Wójt Gminy W. orzekł wobec W. O. o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha objętej księgą wieczystą nr [...] wynikającej z uchwalenia na terenie Gminy W. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie [...] zł. W szerokim uzasadnieniu streszczono dotychczasowy przebieg postępowania. Zwrócono uwagę między innymi, że w dniu 4 czerwca 2012 r. do Urzędu Gminy W. wpłynął wypis aktu notarialnego, objętego Repertorium A Nr [...] z dnia 28 maja 2012 r., obejmującego umowę sprzedaży przez W. O. nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną o nr: [...], położonej w miejscowości W., gm. W. Organ wskazał, iż w obecnie obowiązującym od dnia 23 kwietnia 2012r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Wielka Wieś, działka nr [...], w miejscowości W. o pow. [...] ha zmieniła przeznaczenie, tj.: ujęta jest w niewielkiej części [...] w terenach zabudowy jednorodzinnej -symbol planu: ll.MN (3,u); ujęta jest w części od strony [...] w terenach zabudowy zagrodowej - symbol planu: 11.R (3,e,u); ujęta jest w pozostałej części w terenach rolniczych. Organ I instancji podniósł w związku z tym, że dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonej zmiany planu miejscowego wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie, czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia zmiany planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Na podstawie przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z dnia 10 grudnia 2014r. ustalono wnioski wynikające z dokonanej wyceny, iż miarodajne dla ustalenia wysokości przedmiotowej opłaty w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w miejscowości W., wartości wynoszą odpowiednio: [...][...] zł - wartość w/w nieruchomości przed wejściem w życie zmiany miejscowego planu, [...][...] zł - wartość w/w nieruchomości po wejściu w życie zmiany miejscowego planu. Zatem różnica między wartością w/w nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu w/w zmiany planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu wynosi: [...] zł, a opłata planistyczna: [...] zł, co stanowi [...]% wzrostu wartości w/w nieruchomości w związku ze zmianą jej przeznaczenia. Od powyższej decyzji odwołał się W. O., podnosząc, że w poprzednim miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Wielka Wieś (1993r.) istniała możliwość zabudowy zagrodowej na terenie całej gminy bez wyszczególniania specjalnych obszarów. Tak więc obecny plan przywraca tylko zapisy poprzedniego planu. Szacowana działka nr [...] w W. posiadała więc już możliwość zabudowy zagrodowej i obecny plan nic tutaj nie zmienia. Nie ma zatem wzrostu wartości nieruchomości i żadnych podstaw do naliczania renty planistycznej, co zostało potwierdzone orzeczeniami WSA i NSA. Pomimo tego, Wójt Gminy W. wydał decyzję o naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości, którą oparł na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. Dokument ten w ocenie skarżącego zawiera szereg błędów formalnych i nie może być podstawą do wyliczenia wysokości opłaty. Szacowana działka [...] o powierzchni [...] ha. tylko częściowo została ujęta zmianami w nowym planie. Podkreślono, że rzeczoznawca podaje wysokość [...]% powierzchni działki która uległa zmianie, ale nie przedstawia żadnego dokumentu (mapy geodezyjnej), na podstawie której ustalił tą wielkość. Podkreślono również, że rzeczoznawca używając działek budowlanych do porównań wprowadza współczynnik korygujący w wysokości 0,7. Skarżący zakwestionował sposób jego wyliczenia. Podniesiono, że w nowym planie miejscowym szacowana działka nr [...] została ujęta w terenach zabudowy zagrodowej symbol RM. Możliwość zabudowy tego terenu posiada tylko bardzo niewielka grupa osób i tylko dla tej grupy wprowadzenie nowego planu może powodować wzrost wartości nieruchomości będącej podstawą obliczenia wysokości opłaty planistycznej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 5 sierpnia 2015r. znak: [...] na podstawie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 i 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012, 647 tj.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy podał w uzasadnieniu, iż podziela ustalenia i ocene prawną organu I instancji, w tym dokonał oceny wyceny biegłego jako prawidłowo sporządzonej i zawierającej prawidłowe wnioski, w tym iż przedmiotowa działka w poprzednio obowiązującym planie miejscowym posiadała następujące przeznaczenie:- obszar o pow. [...] m2 (tj. [...]% całej nieruchomości) stanowiły tereny zabudowy jednorodzinnej (symbol planu MN) - obszar o pow. [...] m (tj. [...]%) stanowiły tereny rolnicze (symbol planu R). Z kolei po zmianie w obecnie obowiązującym miejscowym planie działka zmieniła przeznaczenie, tj.: - obszar o pow. [...] (tj. [...]% całej nieruchomości) stanowiły tereny zabudowy jednorodzinnej (symbol planu MN) - obszar o pow. [...]m (tj. [...]%) stanowiły tereny zabudowy zagrodowej (symbol planu RM), - obszar o pow. [...]m (tj. [...]%) stanowiły tereny rolnicze (symbol planu R). Ustosunkowując się natomiast do zarzutów odwołania, Kolegium stwierdziło, że zmiana planu miejscowego, na podstawie której zostało wszczęte przedmiotowe postępowania o naliczeniu opłaty planistycznej, nastąpiła uchwałą Nr XV/127/2012 r. z dnia 28 lutego 2012 r., która weszła w życie w dniu 23 kwietnia 2012 r. Porównując przeznaczenie działki [...] w W.obowiązujące w planie miejscowym po wejściu zmiany z 2012 r. należy porównać to przeznaczenie do przeznaczenia działki w planie bezpośrednio go poprzedzającym, tj. w planie z 2005 r. obowiązującym do momentu wejścia zmiany w planie miejscowym w 2012 r., a nie jak zwraca uwagę skarżący - planu miejscowego z roku 1993, uchwalonego uchwałą Rady Gminy Wielka Wieś Nr XXXIV/1 44/93 z dnia 12 lutego 1993r., który utracił swoją ważność 31 grudnia 2003 r. W rozpatrywanym przypadku nie zachodzi tzw. luka planistyczna, o której mowa w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. Sygn. akt P 58/08. Sytuacja opisana w tym wyroku sytuacja dotyczy przypadku, w którym nowy plan zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego wszczęto postępowanie o naliczeniu opłaty planistycznej był bezpośrednio poprzedzony luka planistyczną lub uchylonym planem miejscowym w 2002 lub 2003 r. Taka sytuacja w przedmiotowej sprawie nie zachodzi. Wbrew twierdzeniom skarżącego do operatu szacunkowego został dołączony dokument przedstawiający mapę w skali 1:2000, z naniesioną przedmiotową działką [...] w W., w postaci wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli chodzi o określenie wielkości współczynnika korygującego, sposób jego obliczenia został opisany na stronie[...] i [...] przedmiotowego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy dopełniając obowiązku zawartego w § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w spawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzedził określenie wartości rynkowej przedmiotowej działki analizą rynku nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym. Analiza przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego dotyczyła lokalnego rynku nieruchomości, jak również regionalnego i krajowego. Jednakże zapisy zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy W. a w szczególności zapisy § 16a, dotyczące nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę zagrodową, ze względu na szczególne możliwości ich zagospodarowania w tym zabudowy budynkami jednorodzinnymi, nie znalazły swojego odpowiednika na innych rynkach regionalnych i krajowym. Trafnie wywodzi rzeczoznawca majątkowy, że sytuacja taka ma miejsce przede wszystkim dlatego, iż gmina W. jest gminą typowo podmiejską, przylegającą do północnej granicy K., gdzie standardowa zabudowa zagrodowa praktycznie w ogóle nie występuje. Ceny działek przeznaczonych jako tereny zabudowy zagrodowej, między innymi właśnie ze względu na ponoszone koszty dokumentacji projektowej i uzgodnień niezbędnych do zdobycia pozwolenia na budowę, jak również ze względu na ponoszone ryzyko czasowe i finansowe, są niższe od cen nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną. Analizując ceny transakcyjne takich nieruchomości stwierdzono, iż poziom cen tych nieruchomości jest zbliżony do poziomu cen nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo jednorodzinne, a nie rolnicze jak wskazuje strona postępowania. Wpływ wyżej wspomnianych kosztów związanych ze zdobyciem pozwolenia na budowę jak również ryzyko inwestycyjne, zostały odzwierciedlone przez rzeczoznawcę majątkowego poprzez wprowadzenie współczynnika korygującego w wysokości 0,7; który pozwala pokazać, iż na lokalnym rynku nieruchomości ceny działek o przeznaczeniu pod zabudowę zagrodową uzyskują wartość 70 % cen działek o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną. Współczynnik ten został określony na podstawie analizy 3 transakcji sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę zagrodową (symbol planu RM) w gminie W. Ceny transakcyjne uzyskane za te nieruchomości zostały zestawione z oszacowanymi wartościami rynkowymi tych nieruchomości wycenionymi jako nieruchomości o przeznaczeniu typowo pod zabudowę jednorodzinną. Średnia arytmetyczna współczynników uzyskanych przy analizie tych 3 transakcji pozwoliła na określenie współczynnika określającego relację cen tych dwóch zbliżonych typów przeznaczeń. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożył W. O., podnosząc, iż plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Wielka Wieś z 12 lutego 1993r. przewidywał możliwość zabudowy zagrodowej na terenie całej gminy bez wyszczególniania specjalnych obszarów. Tak więc obecny plan przywraca tylko możliwość zabudowy zagrodowej w określonych specjalnych terenach. Szacowana działka nr [...] w W. posiadała wiec już możliwość zabudowy zagrodowej i obecny plan nic tutaj nie zmienia. Nie ma zatem wzrostu wartości nieruchomości i żadnych podstaw do naliczania renty planistycznej, co zostało potwierdzone orzeczeniami sądowymi. Gdyby przyjąć interpretację Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że zmiany porównywać należy do planu z 2005 r.- to na podstawie zmian planu z 2005 r. (w stosunku do poprzedniego z 1993r.), który likwidował możliwość zabudowy zagrodowej na szacowanej działce [...], Gmina W. powinna wypłacić odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości w wyniku zmian w nowym planie, na podstawie art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W nowym planie działka nr [...] została ujęta w terenach zabudowy zagrodowej symbol RM. Możliwość zabudowy tego terenu posiada tylko bardzo niewielka ściśle określona grupa osób (patrz załącznik) i tylko dla tej grupy wprowadzenie nowego planu może powodować wzrost wartości nieruchomości będącej podstawą obliczenia wysokości opłaty planistycznej. Skarżący wyraził wątpliwość czy zmiany, które dotyczą tylko części nieruchomości i części społeczeństwa (tj. tylko rolników) i nie mają charakteru powszechnego, mogą być podstawą do stosowania przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nadto skarżący podniósł, iż mapa w skali 1:2000 może być dokumentem na podstawie którego można ustalić precyzyjnie powierzchnie szacowanej działki( z dokładnością do 0.5m2) ponieważ błąd pomiaru: 1 mm (grubość linii) skutkuje różnicą 500m2 (1mm. = 2m) - ( 2m x 250m = 500m2). Jedynym wiarygodnym dokumentem, do dokładnego szacowania powierzchni nieruchomości, może być tylko mapa geodezyjna, wykonana przez uprawnionego geodetę. Skarżący wniósł o uchylenie decyzji obu instancji ewentualnie stwierdzenie ich nieważności i zasądzenie kosztów. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa, a - w myśl art. 135 p.p.s.a. - Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Skarga zasługuje na uwzględnienie, mimo że nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są zasadne. W zakresie zarzutów bezzasadnych należy wskazać, że trafnie organ wskazuje, iż przeznaczenie działki [...] w W. obowiązujące w planie miejscowym po wejściu zmiany z 2012 r., należy porównać do przeznaczenia działki w planie bezpośrednio go poprzedzającym, tj. w planie z 2005 r. obowiązującym do momentu wejścia zmiany w planie miejscowym w 2012 r., a nie planu miejscowego z roku 1993, uchwalonego uchwałą Rady Gminy Wielka Wieś Nr XXXIV/1 44/93 z dnia 12 lutego 1993r., który utracił swoją ważność 31 grudnia 2003 r. Również kwestia obliczania powierzchni przeznaczenia działki została w sprawie przejrzyście wyjaśniona (k. [...] akt adm.) i nie budzi zastrzeżeń. Przechodząc do dalszych rozważań wskazać należy, że przedmiotowej sprawie podstawą materialnoprawną rozstrzygnięcia jest art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stosownie do dyspozycji art. 36 ust. 4 ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). Z przytoczonych unormowań wynika, że dla pobrania opłaty planistycznej niezbędne jest bezsporne ustalenie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości określonej nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia planu miejscowego, czyli, że istnieje związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem. Dla ustalenia wysokości opłaty, konieczne jest ustalenie wielkości wzrostu wartości nieruchomości, wskutek wejścia w życie planu miejscowego. Zasady szacowania wartości nieruchomości, a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przyjmuje się, że podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy. Opinia winna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie, czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Jak wynika z wcześniej przytoczonych przepisów, operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. W niniejszej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, że na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości oraz wielkości tego wzrostu, a w konsekwencji do zaistnienia przesłanki ustalenia opłaty planistycznej stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. Dokonując kontroli przedmiotowego operatu szacunkowego z punktu widzenia powołanych przepisów należy wyrazić pogląd, że operat ten narusza przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia opłaty planistycznej, z uwagi na niewłaściwy dobór nieruchomości porównywanych. Zgodnie bowiem z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze – zastosowane w niniejszej sprawie - polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną, należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W świetle wyroku WSA w Olsztynie z dnia 25 sierpnia 2009 r., II SA/Ol 701/09, LEX nr 553143, dokonując wyceny nieruchomości z zastosowaniem podejścia porównawczego, ceny nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne. W przedmiotowej sprawie, w związku ze zmianą planu miejscowego, część nieruchomości skarżącego, która miała przeznaczenie rolne, zmieniła przeznaczenie na teren zabudowy zagrodowej. Tymczasem biegły jako nieruchomości podobne przyjął do wyceny nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wskazując w operacie, że ze względu na fakt, iż na rynku lokalnym i regionalnym nie występuje wystarczająca ilość transakcji rynkowych nieruchomościami porównawczymi o przeznaczeniu pod zabudowę zagrodową, obszar ten zostanie wyceniony na podstawie analizy zależności rynkowych panujących między obszarem przeznaczonym pod zabudowę zagrodową, a nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (k. 86 akt adm.). Tymczasem nie tylko z operatu ale w szczególności z pisemnych wyjaśnień rzeczoznawcy, będących odpowiedzią na zarzuty odwołania wynika, że analizował on (czyli istnieją) transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę zagrodową (k. [...]-[...] akt adm.). Przykładowo można przytoczyć jedno ze zdań biegłego, który wprost wskazuje, że "analiza sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę zagrodową potwierdzają, iż kupujący traktują zakup takich terenów jako inwestycję zbliżoną do zakupu działki przeznaczonej typowo pod zabudowę jednorodzinną". W tym stanie rzeczy biegły winien uwzględnić w operacie nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę zagrodową, których przeznaczenie jest takie jak nieruchomości wycenianej, czyli w rozumieniu ustawy zdecydowanie bardziej podobne, niż przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W tym miejscu należy też przytoczyć wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 7 sierpnia 2013 r., II SA/Gd 49/13, LEX nr 1381183, gdzie wskazano, iż przyjęcie przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym do porównania działek o przeznaczeniu mieszkaniowym zamiast letniskowym, jako działek podobnych oznacza, iż nieruchomości przyjęte do porównania nie spełniają wymogu nieruchomości podobnych. Działki o takim przeznaczeniu mają bowiem inną funkcję. W sytuacji zatem, kiedy na rynku nieruchomości istnieją transakcje nieruchomościami o takim samym przeznaczeniu, jak nieruchomość wyceniana, obowiązkiem biegłego było uwzględnienie w operacie takich właśnie nieruchomości, a nie nieruchomości o innej funkcji i innym przeznaczeniu. W konsekwencji należy stwierdzić, iż w kontrolowanym postępowaniu doszło do naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, 8, 80 K.p.a.. Organy obu instancji nie dokonały bowiem prawidłowej oceny wartości dowodu jakim był przedłożony do akt sprawy operat szacunkowy. Nie może natomiast budzić wątpliwości, że organy administracji orzekające w sprawie mają obowiązek ocenić na podstawie art.77 §1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 25 stycznia 2011 r., sygn. I OSK 1674/09). Oceny takiej zabrakło w analizowanym przypadku. Przeprowadzając ponownie postępowanie, organ przeprowadzi dowód z operatu szacunkowego nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania, a do wyceny uwzględnione zostaną przez biegłego nieruchomości o takiej funkcji i przeznaczeniu jak nieruchomość wyceniana. Ocena cech różniących nieruchomości oraz wielkość zastosowanych korekt, winna być przy tym przez biegłego wyczerpująco uzasadniona. Na tej płaszczyźnie przykładowo należy wskazać, że w operacie nigdzie nie wskazano jaka jest odległość granic działki wycenianej od drogi publicznej, która to cecha również może mieć istotny wpływ przy wycenie, w szczególności jeśli jest to odległość znaczna, a zapewnienie dojazdu do działki wycenianej, wymaga utwardzenia znacznej powierzchni działki, po której ustanowiono służebność przejazdu. Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w sentencji w oparciu o art. 145 §1 pkt 1 lit. "c" oraz art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w/w ustawy.