II SA/Kr 1184/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Jan Zimmermann (spr.) Sędziowie: WSA Renata Czeluśniak NSA Anna Szkodzińska Protokolant: Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 grudzień 2011 r. sprawy ze skargi M.L.-W. na uchwałę Rady Miasta Krakowa z dnia 11 czerwca 2008 r. nr XLVI/568/08 w przedmiocie zasad zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Kraków w trybie bezprzetargowym na rzecz najemców skargę oddala II SA/Kr 1184/11 UZASADNIENIE Rada Miasta Krakowa podjęła w dniu 11 czerwca 2008 r. r. uchwałę Nr XLVI/568/08 w sprawie zasad zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Miejskiej Kraków w trybie bezprzetargowym na rzecz najemców. W dniu 9 czerwca 2011 r. powyższą uchwałę zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie M. L., zam. w [...], ul. [...]. W skardze stwierdziła ona, że w dniu 18 kwietnia 2011 r. wezwała Radę Miasta Krakowa o "zaprzestanie naruszania prawa przez poprawienie i uzupełnienie" uchwały. Rada nie udzieliła odpowiedzi na to wezwanie. Odpowiedział tylko negatywnie Prezydent M. Krakowa Skarżąca zakwestionowała § 6 pkt 2 i 3 w/w uchwały, ponieważ "rozłożenie maksymalne spłaty rat dla lokali użytkowych do 2 lat i mieszkań do 3 lat jest niezgodne z art. 70 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (cyt. dalej jako u.g.n.), która dopuszcza spłatę rat do 10 lat wraz z należnymi odsetkami płatnymi wraz z kolejna ratą. Zakwestionowała ona również jednorazowe pobranie odsetek od ustanowionych rat z góry, jako niezgodne z w/w ustawą oraz z art. 360 k.c., a także jednorazowe pobranie pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 25% wartości gruntu, gdy art. 71 ust. 3 u.g.n. dopuszcza rozłożenie kwoty na 10 lat wraz z należnymi odsetkami w trybie art. 70 ust. 2-4 u.g.n. W uzasadnieniu skargi M. L. nawiązuje do uregulowań konstytucyjnych i opisała swoją sytuację, jako osoby prowadzącej działalność gospodarczą w lokalach przy ul. [...] w tym koleje swoich starań i swoich relacji z władzami Miasta Krakowa. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie. Zaznaczono tu, że skarżąca nie wykazała swojej legitymacji skargowej. Wobec merytorycznych zarzutów skargi napisano, że zgodnie z art. 70 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, o których mowa w art. 37 ust. 2 i 3 oraz wart. 39 ust. 2, może zostać złożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie. W omawianym przypadku właściwy organ jedynie może a nie musi rozłożyć cenę sprzedawanej nieruchomości na raty na czas maksymalnie 10 lat. Co istotne zatem, sprzedając lokale użytkowe i mieszkalne Gmina Miejska Kraków jako właściciel, ma prawo ustalić zasady tej sprzedaży, w tym między innymi okres rozłożenia na raty, warunki i stawkę centową oraz inne wytyczne w granicach wyznaczonych przez treść przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustawy o samorządzie gminnym. Ustalając zasady sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych, korzystając ze swych ustawowych kompetencji, organy Gminy zadecydowały o przyjęciu terminu dwuletniego w przypadku lokali użytkowych .które to terminy mieszczą się w granicach dyspozycji art. 70 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dodatkowo organy Gminy ustalają terminy zapłaty rat oraz odsetek. Wskazana podstawa prawna legitymuje organy Gminy Miejskiej Kraków do wprowadzenia takiej regulacji. Należy bowiem podkreślić, iż ustawodawca konstruując cytowane wyżej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuścił możliwość rozkładania na raty ceny nieruchomości publicznej, sprzedawanej w rybie bezprzetargowym i zakreślił jedynie górną granicę czasu spłaty należności, ustalając ją do lat 10. A zatem, wprowadzenie przez Radę regulacji, iż cena lokalu mieszkalnego może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 3 lata i 2 lata w przypadku lokali użytkowych, zostało uczynione w granicach postanowień przyznanych ustawą. Podkreślono, że zgodnie z art. 71 ust 3 u.g.n. pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Zgodnie z art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, póz. 1591 z późn. zm.) legitymację do wniesienia skargi na uchwałę organu gminy ma każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały tą uchwałą naruszone. Wbrew stanowisku zawartemu odpowiedzi na skargę skarżąca M. L. posiadała taką legitymację, gdyż prowadzi ona działalność gospodarczą w lokalach objętych zaskarżoną uchwałą. W tej sytuacji należało uznać, że jej skarga była dopuszczalna. Jednakże skarga M. L. podlega oddaleniu jako bezzasadna. Wojewódzki Sąd Administracyjny uwzględnia bowiem skargę na uchwałę organu gminy wtedy, gdy uchwała taka jest sprzeczna z prawem, gdyż jego kompetencja w tej kwestii polega na możliwości stwierdzenia nieważności uchwały (art. 147 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, póz. 1270 z późn. zm. - cyt. dalej jako p.p.s.a. w zw. z art. 91 ust. 1 cyt. ustawy o samorządzie gminnym). Należy też podkreślić, że sąd, nie będąc związany granicami skargi jest zobowiązany poddać analizie cały zaskarżony akt, co oznacza równocześnie, że poza zakresem jego badania pozostają różnorakie działania organów administracji publicznej i innych podmiotów, które nastąpiły po wydaniu tego aktu, jako elementy jego wdrożenia lub wykonania. Analiza zaskarżonej uchwały wykazała, że o jej sprzeczności z prawem nie może być mowy. Została ona podjęta w oparciu o prawidłowo wybraną podstawę prawną i stanowi akt prawa miejscowego nie wykraczający swoją treścią poza umocowanie ustawowe. Badając treść zarzutów skargi Sąd doszedł do przekonania, że polegają one na niezrozumieniu przepisów u.g.n., na nieporozumieniu albo też dotyczą zachowań urzędników Gminy Kraków, które następowały w wykonaniu zaskarżonej uchwały a więc - zgodnie z tym, co powiedziano wyżej - nie podlegają ocenie Sądu. W szczególności skarżąca zarzuciła, że w zaskarżonej uchwale rozłożono maksymalne spłaty rat do 3 lat, podczas, gdy ustawa dopuszcza spłatę rat do lat 10. Wbrew opinii skarżącej unormowanie to nie jest sprzeczne z ustawą, która w art. 70 ust. 2 czas rozłożenia spłat na raty określa jedynie maksymalnie: "na czas nie dłuższy niż 10 lat", co pozostawia gminie możliwość wyboru każdego okresu mieszczącego się w tych 10 latach. Podobnie nietrafny jest zarzut jednorazowego pobrania odsetek z góry. Ustawa nie wprowadza w tym zakresie ograniczeń. Z kolei zarzut jednorazowego pobrania pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 25% wartości gruntu dotyczy właśnie działania Gminy Kraków, które nie może być w tym miejscu oceniane, gdyż nie zostało ono uregulowane w zaskarżonej uchwale. Uchwała nie wypowiada się na temat wysokości procentowej, w jakiem ma być pobierana pierwsza spłata, zastrzegając jedynie, że nie może to być wartość mniejsza niż 20% ceny sprzedaży (§ 1 ust. 10). W opisanej sytuacji, skoro zaskarżona uchwała nie jest sprzeczna z prawem, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.