II SA/Kr 1197/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: starszy referent sądowy Katarzyna Opiłka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 listopada 2024 r. sprawy ze skargi A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 27 czerwca 2024 r. znak SKO-ZP-415-102/24 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu na rzecz A. S. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. II SA/Kr 1197/24 UZASADNIENIE Burmistrz Rabki-Zdroju decyzją z dnia 3 kwietnia 2024 r., znak: AGZ.6730.124.2021 – wydaną m.in. na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 i 4 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.) ustalił na wniosek A. Sp. z o.o. Sp. k. w R. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie, rozbudowie i nadbudowie (z całkowitą wymianą materii) istniejących dwóch budynków (mieszkalnego i mieszkalno-usługowego) na budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią handlowo-usługową wraz z infrastrukturą techniczną i obiektami towarzyszącymi na działkach nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] w R. . Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzją z dnia 27 czerwca 2024 r., znak: SKO-ZP-415-102/24 – wydaną po rozpatrzeniu odwołań [...] Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej w R. oraz A. i R. S. – utrzymało decyzję organu pierwszej instancji w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Kolegium przypomniało na wstępie, że postępowanie zostało wszczęte w dniu 5 października 2021 r., zaś decyzją z dnia 25 września 2023 r. orzekło kasatoryjnie, wskazując wówczas na nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, niewystarczające uzasadnienie dla wyznaczenia linii zabudowy, nieuwzględnienie zasad wyznaczania szerokości elewacji frontowej oraz górnej krawędzi elewacji frontowej. Następnie Kolegium stwierdziło na podstawie mapy ewidencyjnej, że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone prawidłowo – za front terenu przyjęto odległość 25 m (odcinek G-l), a odległość granic obszaru analizowanego od terenu inwestycji to 75 m. W ocenie Kolegium kontynuacja funkcji istniejącej zabudowy jako dająca się pogodzić z funkcją istniejącą i stanowiąca także jej uzupełnienie nie budzi wątpliwości. Z analizy wynika, że budynki w obszarze analizowanym zlokalizowane są w różnych odległościach od dróg. Planowaną inwestycję należy zlokalizować zgodnie z załącznikiem nr 1 do decyzji w odległości 19-17m od granicy działki przyległej do pasa drogowego jako przedłużenie linii zabudowy w stosunku do budynków znajdujących się na działkach nr [...] i nr [...]. Od granicy działek sąsiednich planowaną inwestycję należy zlokalizować zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi. Takie ustalenie linii zabudowy nie naruszy ładu przestrzennego w obszarze zabudowanym, a ustalona linia zabudowy nawiązuje do odległości istniejącej zabudowy od drogi publicznej na działkach bezpośrednio sąsiadujących. Z analizy wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy to 0,23, natomiast rozpiętość tego wskaźnika w obszarze analizowanym to 0,01-0,62. Ustalenie zatem wskaźnika na poziomie 0,25 nie stanowi uchybienia, albowiem wskaźnik ten przekroczy średni w obszarze analizowanym zaledwie o 0,02, a mieści się w granicach wskaźników istniejących w obszarze analizowanym. Z analizy wynika, że rozpiętość szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym to 2,0-98,0 m, a średnia wartość to 14 m. Szerokości budynków mieszkalnych na obszarze analizowanym wynoszą od 6 do 98 m, a średnia wartość to 23 m. Ustalenie szerokości elewacji frontowej od 14,0 do 17,0 m nie zakłóci ładu przestrzennego, albowiem mieści się w granicach tolerancji +20% dla wartości średniej w obszarze analizowanym (14m) i stanowi wartość poniżej średniej dla zabudowy mieszkalnej, jednocześnie mieszcząc się w granicach wartości parametru. Z analizy wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych w obszarze analizowanym wynosi od 3,0 do 12,0 m, a średnia wartość to 6,6 m. Wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych budynków mieszkalnych wynosi do 12 m. Ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie od 9,0 m do 12,0 m i wskazano, że będzie to stanowić przedłużenie wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych na działkach sąsiednich (nr [...], nr [...] i nr [...]). Zdaniem Kolegium wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich w istocie nie ma jednolitej wartości, na skutek czego przebiega tworząc uskok. W konsekwencji prawidłowe jest wyznaczenie tego parametru w oparciu o ustalone wartości istniejące w obszarze analizowanym. Przyjęcie tego parametru w granicach istniejących wartości w obszarze analizowanym (max. 12m), gdzie wartość ta występuje w przypadku zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, nawiązuje do tej wysokości tej zabudowy i nie wpłynie negatywnie na zachowanie ładu przestrzennego. Z analizy wynika, że wszystkie budynki w obszarze analizowanym mają dachy jedno-, dwu- lub czterospadowe i wielospadowe o kącie nachylenia połaci dachowych od 30° do 45° oraz płaskie o kącie nachylenia do 12° i średniej wysokości kalenicy 8,5 m; budynki mieszkalne mają takie same kąty nachylenia i układy połaci dachowych, natomiast wysokość kalenicy sięga 12 m. Biorąc to pod uwagę przyjęto wysokość kalenicy 9-12 m, co nie zakłóci ładu przestrzennego, albowiem w granicach obszaru analizowanego, a najbliższym sąsiedztwie, znajdują się budynki o takiej samej funkcji, które mają taką samą, jak ustalona wysokość kalenicy. Także dach płaski z uwagi na istniejące w obszarze analizowanym dachy płaskie nie wpłynie na ład przestrzenny obszaru analizowanego. Kierunek głównej kalenicy przyjęto jako równoległy lub prostopadły do frontu działki. Dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej jest zagwarantowany z ul. [...] (działka nr [...]) przez zjazd istniejący. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do realizacji planowanej inwestycji. Zaopatrzenie następować będzie: w energię elektryczną z istniejącego przyłącza, w wodę z istniejącego przyłącza do sieci wodociągowej, w odprowadzanie ścieków do sieci kanalizacyjnej z istniejącego przyłącza, w gaz z przyłącza istniejącego, w ciepło ze źródła indywidualnego (elektrycznie lub gaz). Teren inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze lub nieleśne, albowiem działki inwestycyjne stanowią grunty zabudowane (Bi) oraz mieszkaniowe (B), a także RV (działki nr [...] i nr [...]). Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium wyjaśniło, że z analizy wynika, że uwzględnione zostały wszystkie działki, które w całości lub w części znalazły się w obszarze analizowanym. W przypadku zaś działek rolnych do obliczeń wykorzystano rzeczywistą powierzchnię zainwestowania działki, co w ocenie Kolegium znajduje uzasadnienie. Ocenie bowiem podlega zabudowa w terenie analizowanym i jej parametry i wskaźniki, jednak miało to znikome znaczenie, albowiem według analizy wskaźnik powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym ma najniższą wartość 0,01, a zatem najniższą możliwą w przypadku istniejącej zabudowy. W ocenie Kolegium specyfika zabudowy została prawidłowo uwzględniona w zestawieniu tabelarycznym i nie budzi wątpliwości. Strona odwołująca się nie wykazała, który wskaźnik czy parametr istniejącej zabudowy został podany nieprawidłowo. Analiza urbanistyczna została wykonana natomiast przez uprawnionego architekta, a zatem podmiot posiadający wyspecjalizowana wiedze w zakresie architektury i urbanistyki, zaś strona nie przedstawiła dowodów wykazujących, że analiza została sporządzona nierzetelnie. Gołosłowne twierdzenia w tym zakresie nie mogą stanowić podstawy zarzutu. Co do zagrożenia osuwaniem się mas ziemnych, Kolegium wskazało, że z uwagi na fakt uzgodnienia projektu decyzji z organem wyspecjalizowanym (Starostą Nowotarskim) nie ma możliwości kwestionowania stanowiska Starosty w tym zakresie. W przypadku uzgodnienia (także milczącego) nie ma podstaw do oceny, czy inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi w zakresie podlegającym uzgodnieniu (II OSK 617/17). Co do określenia miejsc postojowych, Kolegium wyjaśniło, że w decyzji WZ co do zasady nie określa się konkretnej liczby miejsc postojowych i następuje to dopiero przy okazji wydawania pozwolenia na budowę, kiedy to strona będzie miała możliwość prezentowania swoich racji (II OSK 449/16). A. S. w skardze wywiedzionej od powyższej decyzji wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając przy tym naruszenie: 1) art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. przez uznanie, że inwestycja spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa, podczas gdy z analizy urbanistycznej nie usunięto błędów, które wcześniej zostały wytknięte przez Kolegium; 2) § 5 rozporządzenia przez zaaprobowanie ustalenia wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w oderwaniu od średniej arytmetycznej bez uzasadnienia oraz zafałszowanie prawidłowych ustaleń przez przyjęcie do analizy fragmentów działek w "rzeczywistym zainwestowaniu"; 3) § 7 rozporządzenia przez zaaprobowanie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w sposób dowolny i niespełniający wymagań tego przepisu; 4) art 7, art 77 § 1, art 80 k.p.a. przez pominięcie istotnych okoliczności faktycznych; 5) art 107 § 3 w zw. z art 11 k.p.a. przez niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek do utrzymania w mocy decyzji organu pierwszej instancji, czego konsekwencją jest naruszenie zasady przekonywania; 6) art 8 § 1 i 2 k.p.a. przez zaaprobowanie analizy urbanistycznej, z której nie usunięto wszystkich błędów stanowiących podstawę uchylenia poprzednich rozstrzygnięć, co oznacza odstąpienie przez Kolegium od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym oraz sformułowanie poglądów odmiennych niż uprzednio przyjęte; 7) art 15 k.p.a. przez bezkrytyczne zaaprobowanie analizy urbanistycznej i brak przeprowadzenia własnego rozpoznania sprawy przez Kolegium; 8) art 138 § 1 pkt 1 k.p.a. przez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji zamiast zastosowania art 138 § 2 k.p.a. W uzasadnieniu skargi podniosła w szczególności, że 1) do obliczenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy przyjęto "powierzchnię w zasięgu obszaru analizy", tj. arbitralnie wybrane części działek, które wg architekta stanowią "rzeczywistą powierzchnię zainwestowania" zamiast całkowitej powierzchni działek ewidencyjnych; 2) wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy nie wyznaczono zgodnie ze średnią wyliczoną dla obszaru analizowanego ("maksymalnie 0,25" przy zawyżonej średniej 0,23); 3) ustalono maksymalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej z obszaru analizowanego bez uzasadnienia i stwierdzono, że przyjęcie jej było odniesieniem do najbliżej zlokalizowanej zabudowy, podczas gdy w rzeczywistości na działce nr [...] wysokość ta wynosi ok. 10,0 m, na działce nr [...] ok. 8,0 m, natomiast na działce nr [...] ok. 10,0 m, a zatem organ powinien był ustalić wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej od 8,0 do 10,0 m, a nie od 9,0 do 12,0 m. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być zasadna. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że zastosowanie w sprawie będą miały przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r. (Dz.U.2024.1130 t.j., dalej "u.p.z.p."), ale sprzed zmiany dokonanej ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2023.1688). Zgodnie bowiem z art. 59 ust. 1 tej ostatniej ustawy, "Do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym". Z kolei wobec faktu, że wniosek został złożony w dniu 5.10.2021r, zastosowanie będą miały przepisy ustawy oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164.1588, dalej "Rozporządzenie") – w brzmieniu obowiązującym do 3.01.2022r. Zgodnie bowiem z art. 4 ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2021.1986) - "Do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym". Zgodnie z § 2 pkt 4 Rozporządzenia – przez obszar analizowany należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Wedle § 3 Rozporządzenia: 1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. 2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W sytuacji ustalania poszczególnych parametrów z Rozporządzenia, a zwłaszcza jeżeli organ zamierza odstąpić od zasady wyznaczenia wskaźnika o wartości średniej, musi - pod rygorem uznania wadliwości decyzji - oprzeć ustalenie wskaźnika o wartości nieuśrednionej na szczegółowych, przekonujących oraz wnikliwie dobranych danych wynikających z treści części graficznej i tekstowej analizy. W tym zakresie konieczne jest wskazanie w uzasadnieniu decyzji bardzo szczegółowych danych wynikających z analizy, w tym danych co do numerów działek stanowiących podstawę ustalenia wyjątkowej wartości wskaźnika, charakterystyki i szczegółowych cech ich zagospodarowania i zabudowy oraz przekonujących ocen urbanistycznych lub architektonicznych, które mają uzasadniać tego rodzaju odstępstwo w świetle warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Jednak w pierwszym rzędzie musi prawidłowo ustalić obszar analizy i prawidłowo odczytać wskazane wyżej dane, jakie z obszaru tego wynikają. Błędne ustalenie czy opisanie obszaru analizy powoduje, że wynikające zeń dane potrzebne dla ustalenia parametrów będą niemiarodajne, a tym samym wadliwe. W kontrolowanej sprawie przyjęto jako front działki – odległość oznaczoną na mapie literami G-I, która wynosi 25 m, tak więc jako odległość do granic obszaru przyjęto poprawnie 75 metrów. Kluczowe w sprawie okazało się jednakże zagadnienie działek należących do obszaru analizy i ich powierzchni branej pod uwagę przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy (§ 5 Rozporządzenia). Poprawnie w analizie /cz. 4, k. 487/ wskazano, że uwzględniono w niej wszystkie działki, które w całości lub w części zlokalizowane są w obszarze analizowanym. Należało zatem wziąć pod uwagę powierzchnię działek i obliczyć średni wskaźnik powierzchni zabudowy. Tymczasem w analizie wskazano, że "w przypadku dużych działek rolnych do obliczeń wykorzystano rzeczywistą powierzchnię zainwestowania działki". Warto w tym miejscu zaznaczyć, że na mapie przyjętej do zobrazowania obszaru analizy nie ma oznaczeń, które to działki są rolne, jakkolwiek nie ulega wątpliwości, że brano pod uwagę działki zabudowane. Ponadto w tabeli zawierającej opis branych pod uwagę działek, przy określaniu o ich powierzchni wskazano: "pow. działki w zasięgu obszaru analizy m2" – co prowadzi do wniosku, że wszystkie działki "przecięte" granicami obszaru zostały wzięte pod uwagę tylko w zakresie powierzchni leżącej w obszarze analizy. Należy zatem dodać, że przy takich sformułowaniach i wynikających stąd pytaniach odnośnie powierzchni "przeciętych" działek – Sąd nie jest w stanie zweryfikować, czy dotyczy to wszystkich "przeciętych" działek, czy tylko "rolnych" oraz które to są rolne. Zatem na gruncie stanu faktycznego sprawy występuje nie dająca się usunąć wątpliwość mająca zasadniczy wpływ na ustalenie jednego z parametrów, mianowicie parametru powierzchni zabudowy. Co się tyczy natomiast oceny prawnej tego zagadnienia, to wskazać należy na ustalone orzecznictwo sadów administracyjnych. I tak w wyroku z dnia 6 października 2016 r. II SA/Go 395/16 LEX nr 2150941 WSA w Gorzowie Wielkopolskim wskazał: "1. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru), a w dalszej kolejności architektonicznym (ukształtowanie obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. 2. W wypadku gdy linia rozgraniczająca obszar analizowany "przecina" daną, wyodrębnioną geodezyjnie nieruchomość, w analizie należy uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej, zatem również tę jej część, która położona jest poza obszarem analizowanym". W wyroku z dnia 10 lipca 2019 r. II SA/Bd 1446/18 LEX nr 2718052 WSA w Bydgoszczy zauważył: "Istotne jest, aby wyznaczony obszar analizowany obejmował urbanistyczną całość. Obszar ten powinien obejmować całe działki wyodrębnione geodezyjnie, a nie ich części. W przypadku gdy linia rozgraniczająca obszar analizowany "przecina" daną, wyodrębnioną geodezyjnie nieruchomość, w analizie należy uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej, zatem również tę jej część, która położona jest poza obszarem analizowanym". Z kolei w wyroku z dnia 16 lipca 2019 r. II SA/Bd 601/18 LEX nr 2715154 ten sam Sąd podniósł, że "Z wyznaczonego obszaru analizowanego organ nie może wyłączyć poszczególnych, wyodrębnionych geodezyjnie, nieruchomości tylko z uwagi na to, że część z ich powierzchni znajduje się poza obszarem analizowanym. Nie może też ograniczyć się do analizy fragmentu nieruchomości znajdującego się w obszarze analizowanym. Analiza może bowiem odnosić się jedynie do całej działki, gdyż to cała działka może spełniać określone funkcje i jako taka podlega charakterystyce, pod kątem warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.". Jak wynika z powyższego, jednolita wykładnia wskazuje na istotny komponent przygotowania analizy, jakim jest ujęcie w niej zabudowanych działek "przeciętych" granicami obszaru analizowanego, wraz z uwzględnieniem ich powierzchni. Jak wiadomo, analiza urbanistyczna ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami prawa przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania, innymi słowy sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. W sytuacji opisanej w kontrolowanej sprawie analizator wybrał sobie powierzchnie działek "w zasięgu obszaru analizy", a tym samym zmodyfikował dane wyjściowe do obliczenia jednego z parametrów, jakim jest parametr powierzchni zabudowy. Tymczasem, jak to wskazał NSA w wyroku z dnia 16 lutego 2017 r. II OSK 1432/15 LEX nr 2328905, "analiza urbanistyczna ma być przeprowadzona w stosunku do całego obszaru, zaś jej przedmiot powinien obejmować również kwestie wymienione w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wyselekcjonowanie w tym celu pewnego fragmentu obszaru analizowanego podważa sens unormowania i wypacza zakładane przez ustawodawcę rezultaty analizy, która staje się przez to niepełna i niemiarodajna dla rozstrzygnięcia wniosku o ustalenie warunków nowej zabudowy". Rzetelna analiza winna odnosić się do całego obszaru analizowanego, a nie do jego wybranych fragmentów. Prawidłowe wskazanie nieruchomości w obszarze analizowanym, tj. bez dowolności i z uwzględnieniem kryteriów obiektywnych, ma zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy oraz jej wyników, a tym samym przeciwdziała tendencyjności, czy dowolności wydawanych rozstrzygnięć. Tak wyznaczenie obszaru analizowanego, podobnie jak sama analiza, nie mogą zależeć w szczególności od koncepcji urbanistycznych, czy architektonicznych podmiotów wydających decyzję o warunkach zabudowy w konkretnych sprawach, albo też osób przygotowujących projekty takich decyzji, czy dokumentację nazywaną analizą urbanistyczno-architektoniczną ( wyrok WSA w Krakowie z dnia 18 stycznia 2022 r. II SA/Kr 1230/21 LEX nr 3315970). Przywołane uchybienie narusza w sposób istotny przepisy Rozporządzenia ( § 3 i 5) oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co powoduje konieczność uchylenia w oparciu o art. 151 p.p.s.a. skarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej. Mamy także do czynienia z naruszeniem art. 7 i 77 k.p.a. wobec zaaprobowania błędnych ustaleń faktycznych przez organ odwoławczy. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji doprowadzi do sporządzenia prawidłowej analizy z uwzględnieniem powyższych uwag i ustali w oparciu o nią prawidłowe parametry inwestycji. Z wymienionych przyczyn orzeczono jak w sentencji. O kosztach orzeczono na zas. art. 200 p.p.s.a.