II SA/Kr 1296/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Czeluśniak / spr. / Sędziowie WSA Kazimierz Bandarzewski Mariusz Kotulski Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lutego 2009 r. sprawy ze skargi W. Z., A. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 20 października 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżących W. Z. i A. Z. solidarnie kwotę 500 / pięćset / złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] czerwca 2008 r. Prezydent Miasta K. na podstawie przepisów: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2006 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. 2003, Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000, Nr 98, poz. 1071 ze zm.) ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn: "budowa zespołu budynków mieszkalno-usługowych w zabudowie wielorodzinnej wraz z garażami podziemnymi i naziemnymi, krytym basenem w budynku na działkach nr 1, 2, 3, 4,5,6, 7 obr. [...] oraz zjazdem z działki drogowej nr 8 obr. j.w. przy ul. [...] w K. " z wniosku "A. spółka z o.o." spółki komandytowej w K. W uzasadnieniu organ wskazał, że w wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, iż spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w toku postępowania uzyskane zostały następujące opinie: 1. Wydziału Kształtowania Środowiska UM z dnia 11.02.2008 r. znak [...] w zakresie ochrony środowiska 2. Zarządu Komunalnego z dnia 05.02.2008 r. znak [...] w zakresie obsługi komunikacyjnej 3. Rady Dzielnicy [...] z dnia 13.02.2008 r. znak [...] Organ l instancji podał również, że W.Z. i A.Z. wnieśli zastrzeżenia do przedmiotowej inwestycji, podnosząc, iż określenie wymagań nowej zabudowy na terenie planowanej inwestycji determinuje budownictwo jednorodzinne istniejące na terenie poddanym analizie urbanistyczno-architektonicznej, a zatem, że ustalony sposób zabudowy jest niezgodny z art. 61 ust. 1 ww. ustawy. W odpowiedzi na ten zarzut, organ podkreślił, że przedstawione zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami prawa, a decyzja stanowi jedynie pierwszy etap podejmowany przez inwestora w celu realizacji robót i nie stanowi podstawy prawnej dla rozpoczęcia robót budowlanych. Na powyższą decyzję odwołanie wnieśli W.Z. i A.Z. oraz J.F. i E. B. Odwołujący W.Z. i A.Z. podnieśli naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z uwagi na okoliczność, że planowana budowa nawiązywała będzie do zabudowy istniejącej na ul. sąsiedniej tj. ul. [...], a nie tej samej ulicy tj. ul. [...], pomijając całkowicie zabudowę istniejącą na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej. W odwołaniu J.F. oraz E.B. , zarzucono natomiast, że działka stanowiąca ich własność znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie z działką przeznaczoną pod realizację inwestycji z jednej strony, a z drugiej ze skarpą na której znajduje się linia kolejowa, co może spowodować znaczą utratę walorów oraz możliwości indywidualnego wykorzystania ich działki. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] października 2008 r. nr [...] na podstawie art. 53, art. 54, 59 ust. 1, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 r., Nr 80, poz. 717), § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2006 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000, Nr 98, poz. 1071 ze zm.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że organ l instancji dokonał prawidłowej oceny istniejącego stanu zagospodarowania na obszarze poddanym analizie i uwzględniając zasady zachowania ładu przestrzennego w sposób zgodny z prawem wydał zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy przytoczył brzmienie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2006 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podnosząc, iż wydane rozstrzygnięcie mieści się w granicach prawem określonym. W szczególności wskazane zostało, że planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działce nr 9 obr. [...]. W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ odwoławczy stwierdził, że ustawa wymaga aby co najmniej jedna działka sąsiednia (tj. działka dostępna z tej samej drogi publicznej) była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania teren, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, a z akt sprawy wynika, że działką taką jest działka nr 9 , która położona jest przy ul. [...] i pozwala na ustalenie parametrów dla planowanej zabudowy. W zakresie zarzutu postawionego przez J.F. oraz E.B. organ odwoławczy wskazał, że jego przedmiotem są subiektywne odczucia odwołujących się, a zatem, iż nie jest władny do rozstrzygnięcia w tym zakresie z uwagi na pozaprawny charakter zarzutu. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego wnieśli W.Z. oraz A.Z. , zarzucając naruszenie prawa, w szczególności art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2006 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ich błędną wykładnię, na skutek nawiązania przy analizie urbanistyczno-architektonicznej do działki nr 9 zabudowanej wysokim budynkiem, zamiast do działki należącej do skarżących zabudowanej budynkiem bliźniaczym jednorodzinnym. Skarżący wnieśli ponadto o wstrzymanie wykonalności zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując swoje stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związany granicami skargi (art. 134 ustawy). W wyniku dokonanej oceny należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja i decyzja ją poprzedzająca nie są zgodne z prawem. Stosownie do treści art. 145 § 1 pkt. 1 ppkt.b) p.p.s.a., Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. Jak wynika z przedłożonych akt postępowania administracyjnego w toku postępowania przed organem odwoławczym zmarła jedna ze stron postępowania – I.B. (adnotacja urzędu pocztowego na potwierdzeniu odbioru przesyłki z decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego "adresat nie żyje"). Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie ustaliło następców prawnych I.B. i tym samym nie zapewniło im czynnego udziału w postępowaniu. Stanowi to naruszenie art. 10 § 1 kpa. W związku z brakiem skutecznego doręczenia decyzji organu odwoławczego następcom prawnym, zgodnie z art. 30 § 4 kpa, należy uznać, że decyzja została wydana z naruszeniem prawa, dającym podstawy do wznowienia postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 kpa - strona (następcy prawni) bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu, a w związku z tym na mocy art. 145 § 1 pkt b ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego podlega uchyleniu. W sprawie zachodzi również inna przesłanka do wznowienia postępowania administracyjnego. Mianowicie z akt administracyjnych (wyrys i wypisy z ewidencji gruntów) wynika, że w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym nie brał udziału właściciel/użytkownik wieczysty działki sąsiadującej bezpośrednio z terenem inwestycji tj. działki o nr 10. W następnej kolejności należy wskazać na naruszenie art. 10 § 1 kpa przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy polegające na niewyznaczeniu stronom odpowiedniego terminu do zapoznania się i wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego, a w szczególności w sprawie uzyskanych uzgodnień i opinii, które nie wymagały zastosowania procedury z art. 106 kpa gwarantującej stronie prawo czynnego udziału w postępowaniu. Naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wskazać należy również, że organy zarówno l, jak i II instancji dokonały w sposób nieprawidłowy doręczeń wszystkich dokumentów A.Z. i W.Z. , adresując i wysyłając wszelką korespondencją w jednym egzemplarzu dla małżeństwa A. i W.Z. . Przesyłka ta odbierana była przez jednego z małżonków, co nie pozwala na przyjęcie, że doszło do skutecznego jej doręczenia na rzecz drugiego z małżonków. Prawo administracyjne nie zna bowiem instytucji wspólnego (zbiorczego) doręczania przesyłki. Ze względu jednak na fakt, że z akt postępowania wynika, że w przedmiotowej sprawie skarżący mieli pełne informacje o toczącym się postępowaniu, co wynika ze składanych przez nich pism i środków zaskarżenia, należy uznać, że przedmiotowe naruszenie przepisów postępowania nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy. W odniesieniu natomiast do zarzutów naruszenia prawa materialnego wskazanych w skardze, należy stwierdzić, że zasadne było przyjęcie przez organy, iż działka nr 9 położona jest przy tej samej ulicy [...], co teren objęty wnioskiem, niemniej jednak Sąd uznał, że ustalenie funkcji, parametrów i gabarytów w zakresie kontynuacji zabudowy i zagospodarowania terenu jedynie w odniesieniu do działki nr 9 stanowi naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i powołanego rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy. Na wstępie rozważań należy podnieść, iż zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 11 k.p.a., organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy, a przepis ten znajduje rozwinięcie w art. 107 § 3 k.p.a., stanowiącym, iż uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Przepis art. 107 § 3 k.p.a. na mocy art. 140 k.p.a. znajduje odpowiednie zastosowanie przed organem administracji publicznej drugiej instancji, tym bardziej, iż postępowanie administracyjne cechuje się pełną dwuinstancyjnością (art. 15, art. 138 k.p.a.), przyznającą organowi odwoławczemu kompetencję do rozpatrzenia sprawy ponownie, w całości, oraz do jej rozstrzygnięcia co do istoty. Trzeba ponadto wskazać, iż z dyspozycji art. 7 k.p.a. wynika, że organy administracji publicznej winne podjąć wszelkie kroki, niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, natomiast zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a. ciąży na nich obowiązek nie tylko zebrania, ale i wszechstronnego rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Zgromadzone dowody podlegają następnie - w myśl art. 80 k.p.a.- swobodnej ocenie, co oznacza iż organ winien rozważyć ich moc dowodową w kontekście wskazań wiedzy, zasad logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego. Wspomniany już art. 107 § 3 k.p.a. formułuje wymóg wskazania w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, z jakich powodów materiał dowodowy został oceniony tak, a nie inaczej. Z brzmienia art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a. wynika, iż uzasadnienie decyzji - także decyzji odwoławczej - nie może ograniczać się do przedstawienia i umotywowania jedynie stanowiska organu, jeżeli w toku postępowania strona podniosła zarzuty, zapatrując się na faktyczną bądź prawną ocenę sprawy odmiennie niż organ administracji publicznej. Skoro przyjęte przez organ przesłanki faktyczne lub prawne, jak również ocena dowodów, budzą zastrzeżenia strony, w uzasadnieniu decyzji winno zostać zawarte rozstrzygnięcie odnośnie tych wątpliwości. Na obowiązek ustosunkowania się organu administracji publicznej do twierdzeń i wniosków stron wskazuje orzecznictwo sądowoadministracyjne, ewentualne uchybienia w tym zakresie wiążąc z istotnym wpływem na treść rozstrzygnięcia (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 kwietnia 2005 roku, sygn. akt lII SA/Wa 180/05, publ.: "Lex Omega" nr 166546). Natomiast zgodnie z ugruntowaną już linią orzecznictwa obowiązek odniesienia się do twierdzeń strony ciąży w szczególności na organie drugiej instancji, który winien w swojej decyzji rozstrzygnąć zasadność podniesionych w odwołaniu zarzutów (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 22 kwietnia 1998 roku, sygn. akt l SA/Lu 21/98, "Lex Omega" nr 34147 oraz z dnia 20 grudnia 1999 roku, sygn. akt IV SA 274/97,: "Lex Omega" nr 48234, a także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku ż dnia 12 grudnia 2006 roku, sygn. akt III SA/Kr 1185/05, Przegląd Prawa Publicznego z 2007 roku, nr 9, str. 109). Rozpoznający niniejszą sprawę skład Sądu w całej rozciągłości powyższy pogląd podziela. Przenosząc zaprezentowane rozważania teoretyczne na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie spełniło tak rozumianych wymogów art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a. Skarżący w toku postępowania i odwołaniu podnosili zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2006 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ich błędną wykładnię, na skutek nawiązania przy analizie urbanistyczno-architektonicznej do działki nr 9 zabudowanej wysokim budynkiem, zamiast do działki należącej do skarżących zabudowanej budynkiem bliźniaczym jednorodzinnym. W odpowiedzi na ten zarzut Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że działka sąsiednia (tj. działka dostępna z tej samej drogi publicznej) tj. działka nr 9 położona jest przy ul. [...] pozwala na ustalenie parametrów dla planowanej zabudowy, nie uzasadniło natomiast dlaczego nie uwzględniono sposobu zagospodarowania działki należącej do skarżących zabudowanej budynkiem bliźniaczym jednorodzinnym. Wprawdzie w uzasadnieniu stwierdzono, że, "analiza opisuje sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry" oraz podkreślono, że organ ustalając parametry dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego oparł się na zasadach ogólnych wyznaczając wskaźniki w oparciu o § 5 ust.1,§ 6 ust.1, §7 ust.1 i § 8 cyt. rozporządzenia, jednak nie wyjaśniono, dlaczego wyniki analizy uznano za prawidłowe, przyjmując je za podstawę swoich ustaleń, skoro: 1/ zgodnie z § 5 ust.1 rozp. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego - w analizie wyznaczając ten wskaźnik uwzględniono jedynie średni wskaźnik dla zabudowy wielorodzinnej, a nie średni wskaźnik zabudowy dla całego obszaru analizowanego pomimo, że w tym obszarze znajduje się przecież zabudowa usługowa i jednorodzinna, a ta ostatnia bezpośrednio sąsiaduje z planowaną inwestycją -zdaniem Sądu ww. wskaźnik obliczono niezgodnie z powołanym przepisem; 2/ zgodnie z § 6 ust. 1 rozp. szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Przy ustaleniu tego wskaźnika wzięto pod uwagę działkę spoza obszaru analizowanego tj. o nr 11 i częściowo spoza tego obszaru działkę nr 12 Pomijając tę ostatnią, najszersza elewacja frontowa na dz. 13 wynosi 41 m, a najmniejsza wskazana szerokość tej elewacji to 7m na dz. nr 14 - w analizie przyjęto, iż średnia szerokość to ok. 30m - zdaniem Sądu ww. wskaźnik obliczono niezgodnie z powołanym przepisem, nawet przy uwzględnieniu tolerancji do 20%; 3/ zgodnie z § 7 ust.1 rozp. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich - w przedmiotowej sprawie sposób obliczenia ww. wskaźnika jest całkowicie niezrozumiały, wniosek bowiem, że "wysokość ta to 6 kondygnacji nadziemnych - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie ok.20 m" poprzedzony został bowiem ustaleniami, iż budynki jednorodzinne posiadają wysokość od 2 do 3 kondygnacji ( 9 m do kalenicy ), a budynki wielorodzinne - od 3 do 6 kondygnacji (od 11 do 20m do kalenicy) - zdaniem Sądu ww. wskaźnik obliczono niezgodnie z powołanym przepisem; 4/ § 8 rozp. stanowi, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym -zdaniem Sądu ww. wskaźnik również obliczono niezgodnie z powołanym przepisem -pomimo bowiem ustalenia, że na obszarze analizowanym "występują dachy połaciowe (dwu-i wielospadowe)..." to następnie stwierdzono "ponieważ w najbliższym sąsiedztwie występują zarówno budynki posiadające dachy płaskie jak i budynki przykryte dachami spadzistymi, w projektowanym zespole budynków dopuszczalne jest zaprojektowanie dachów płaskich jak i dachów połaciowych". Organy w zaskarżonej decyzji wyznaczyły parametry nowej inwestycji powołując się na ogólną zasadę ustalania wskaźników "wg średniej" występującej na obszarze analizowanym, podczas gdy faktycznie wskaźniki te oparte zostały nie na średnich wartościach, ale na parametrach działki 9 zabudowanej budynkiem wielorodzinnym. Stosownie do przepisu art. 61 cyt. ustawy warunki zabudowy można ustalić tylko wówczas, gdy inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi oraz spełnia wszystkie warunki wskazane m.in. w pkt 1 tj. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, przy czym stosownie do art. 61 ust. 7 cyt. ustawy wymagania dotyczące nowej zabudowy zostały określone w cytowanym wyżej rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). Określone w nim wymagania dotyczą sposobu ustalenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. Przesłanki ustalenia warunków zabudowy wynikającej z przepisu art. 61 cyt. ustawy, jaką jest wymóg istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, nie można interpretować w taki sposób, iż w przypadku istnienia w obszarze analizowanym kilku zabudowanych działek sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej, można wybrać jedną z nich i określić parametry nowej inwestycji jako kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników charakterystycznych dla wybranej działki. Organy administracji publicznej wydając w nin. sprawie decyzję w istocie, mimo powołania i przytoczenia prawidłowej podstawy prawnej dokonały w rzeczywistości takiej interpretacji, poprzez uznanie prawidłowości wyników sporządzonej w sprawie analizy. Potwierdzają to również stwierdzenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, iż: - analiza całokształtu przeprowadzonego postępowania, a także ustalonych w decyzji parametrów prowadzi do wniosku, że dokonano prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym stanu zagospodarowania i na tej podstawie, uwzględniając zasady zachowania ładu przestrzennego, prawidłowo ustalono warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, która stanowić będzie "kontynuację zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych oraz intensywności wykorzystania terenu w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działce nr 9 obr.[...], - ustawa wymaga aby co najmniej jedna działka sąsiednia, tj. dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji ... i działką taką jest działka o nr 9 , która pozwala na ustalenie parametrów dla planowanej zabudowy. Ustalając warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, która stanowić ma kontynuację zabudowy oraz zagospodarowania terenu w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działce nr 9 obr.[...] organy muszą uwzględnić sposób zagospodarowania również pozostałych działek znajdujących się w obszarze analizowanym, co pozwoli na rzeczywiste ustalenie wskaźników nowej zabudowy na zasadach ogólnych, stosownie do wymogów § 5 ust.1, § 6 ust.1, §7 ust.1 i § 8 cyt. rozporządzenia. Pamiętać bowiem należy, iż zgodnie z §3 ust.1 cyt. rozp. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany (tj. zgodnie z § 2 teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania) i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, a których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Przedmiotem analizy urbanistyczno-architektonicznej winien być zatem obszar wyznaczony zgodnie z przepisami cyt. rozporządzenia, a nie wybrana jedna zabudowana działka. Z wyżej przedstawionych rozważań wynikają wskazania dla organów administracji publicznej, które w wyniku niniejszego wyroku będą zobligowane załatwić sprawę ponownie. Winny mieć przy tym na uwadze wszystkie przesłanki ustalenia warunków zabudowy, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rzeczą organów jest takie wykorzystanie instrumentów, jakie daje im rozporządzenie wykonawcze, aby ustalić parametry nowej zabudowy w sposób jak najbardziej odpowiadający wymogom ładu przestrzennego. Nadto konieczne jest przeprowadzenie postępowania zgodnie z wymogami przepisów proceduralnych, w szczególności zaś ustalenie wszystkich stron postępowania i zapewnienie im udziału w sprawie, a w wypadku zgłoszenia przez nich zarzutów - wyczerpujące odniesienie się do nich w uzasadnieniu decyzji. Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji, na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 ppkt a) - c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002r. Nr 153 poz. 1270 z późn. zm.). O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ww. ustawy, zasądzając na rzecz skarżących równowartość uiszczonego przez nich wpisu.