II SA/Kr 1299/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Bator / spr. / Sędziowie WSA Ewa Rynczak Krystyna Daniel Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2011 r. sprawy ze skargi B.H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 17 czerwca 2011 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala Decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r. znak: [...] Burmistrz Miasta i Gminy S. ustalił jednorazową opłatę dla B. H. - zbywcy nieruchomości położonej w miejscowości [...]. gmina S., oznaczonej jako działka nr "1’ o pow. 0,0949 ha - w wysokości 8 952 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Równocześnie organ wskazał, że opłatę należy wpłacić jednorazowo na konto Gminy w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna, z zastrzeżeniem odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie. Jako podstawę rozstrzygnięcia wskazano art. 36 ust. 4, art. 37 ust 1, 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717 ze zm.); art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2010 nr 102 poz. 651 ze zm.); § 50 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109); art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. 2000 nr 98 poz. 1071), Uchwały Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych Nr XI/86/2007 z dnia 7 sierpnia 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego Nr 660, poz. 4329) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Świątniki Górne. W uzasadnieniu organ wyjaśnił zasady i podstawy naliczenia jednorazowej opłaty zawarte w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i podał, jakie przesłanki muszą zaistnieć, aby opłata taka została ustalona. Organ wskazał, że działka nr "1" w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Świątniki Górne obowiązującym do dnia 12 października 2007 r., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych z dnia 29 października 1999 r. Nr XIII/112 znajdowała się w terenach oznaczonych symbolem planu: [...] - tereny rolne. Zgodnie natomiast z uchwałą Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych z dnia 7 sierpnia 2007 r. Nr XI/86/2007 obowiązującą na dzień zbycia w/w nieruchomości, nieruchomość ta znajdowała się na terenach oznaczonych symbolami planu: [...] (a,c) - tereny zabudowy mieszkaniowo - zagrodowej, [...] – tereny dróg gminnych (dojazdowe wewnętrzne). Następnie organ stwierdził, że w jego ocenie nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, który został spowodowany zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wykonanym operatem, różnica wartości nieruchomości pomiędzy tą, którą nieruchomość prezentowała po uchwaleniu planu i tą, którą miała przed uchwaleniem planu, według ustaleń rzeczoznawcy wynosi 59. 683,00 zł. Rzeczoznawca majątkowy określił bowiem, że wartość w/w nieruchomości przed dniem wejścia w życie planu miejscowego z 2007 r. wynosiła 41 499,00 zł, a po jego wejściu w życie wynosi 101 182,00 zł. Stosownie do Uchwał Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych z dnia 7 sierpnia 2007 r. Nr XI/86/2007 wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem planu miejscowego została ustalona na poziomie 15%. Z wyliczenia iloczynu stawki i powyższej różnicy ustalono opłatę w wysokości 8.952,00 zł. Odwołanie od tej decyzji wniosła B. H. zarzucając naruszenie przepisu art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. W uzasadnieniu odwołująca wskazała, że ustalony w operacie szacunkowym wzrost wartości nieruchomości nie odpowiada rzeczywistemu. Podkreśliła, że przedmiotowa nieruchomość została zbyta po wejściu w życie planu miejscowego za kwotę 50.000,00 zł, co znacząco odbiega od ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości tej nieruchomości po wejściu w życie miejscowego planu. Dodała, że z porównania tych dwóch wielkości wynika, że zbyła ona przedmiotową działkę w taki sposób, że nie uzyskała ze sprzedaży żadnego przysporzenia czy dodatkowych korzyści w stosunku do sytuacji, gdyby transakcja miała miejsce pod rządami poprzednio wiążącego planu miejscowego. Podkreśliła, że przy wycenie winny być uwzględnione, wpływające na obniżenie wartości zbytej nieruchomości, takie okoliczności jak pochyłość i podmokłość terenu działki utrudniające jej zabudowę, jej dostęp do drogi publicznej poprzez służebność 2,5 m pasem gruntu, przeznaczenie części działki pod drogę. Z tych względów B. H. wniosła o uchylenie kwestionowanej decyzji organu I instancji. Decyzją z dnia 17 czerwca 2011 r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 149 - 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 4 i § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. - w punkcie I uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej określenia terminu wpłaty przez B. H. jednorazowej opłaty planistycznej z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku opóźnień lub zwłoki w zapłacie i w tym zakresie orzekło w ten sposób, że zobowiązało B. H. do uiszczenia ustalonej decyzją Burmistrza Miasta i Gminy Świątniki Górne z dnia [...] kwietnia 2011 r. jednorazowej opłaty planistycznej na rachunek bankowy Urzędu Gminy Świątniki Górne w [...] S.A. [...]. W punkcie II orzekło, że w pozostałej części utrzymuje zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ wskazał, że kwestionowana w odwołaniu decyzja Burmistrza Miasta i Gminy Świątniki Górne z dnia [...] kwietnia 2011 r. jest prawidłowa co do meritum sprawy, zawiera jedynie błędną informacje o konieczności wpłaty ustalonej opłaty w terminie 14 dni od momentu doręczenia decyzji ostatecznej, jak i o naliczeniu odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia w zapłacie. W związku z tym, Kolegium skorygowało w swej decyzji powyżej wskazaną kwestię, utrzymując w pozostałej części w mocy decyzję organu I instancji. Nadto wobec faktu, że uzasadnienie kwestionowanej decyzji jest dość lakoniczne i trudno uznać je za wyczerpujące - przy jednoczesnym stwierdzeniu kompletności zgromadzonego materiału dowodowego i prawidłowości co do zasady podjętego rozstrzygnięcia, Kolegium postanowiło orzec jak wyżej, uzupełniając niekompletne uzasadnienie. I tak po analizie akt sprawy Kolegium doszło do przekonania, że przedmiotowa decyzja została oparta na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach materialno-prawnych, tj. art. 36 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz na prawidłowo sporządzonym dowodzie, którym jest elaborat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. W rozpoznawanej sprawie zachowana została przesłanka pięcioletniego terminu do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia tzw. renty planistycznej. Jak bowiem wynika z okoliczności sprawy uchwała Nr XI/86/2007 Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych z dnia 7 sierpnia 2007 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Świątniki Górne została promulgowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego Nr 660, poz. 4329 z dnia 11 września 2007 r. Stosownie do zapisu § 53 tej uchwały uzyskała ona moc obowiązującą po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia tj. w dniu 12 października 2007 r. Zbycie nieruchomości nastąpiło w dniu [...] czerwca 2010 r., o czym zgodnie z obowiązującymi przepisami powiadomił Burmistrza Miasta i Gminy Świątniki Górne notariusz, który sporządził akt notarialny obejmujący umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Natomiast postępowanie w sprawie określenia opłaty planistycznej zostało wszczęte w dniu 17 września 2010 r., czyli w terminie krótszym niż pięć lat od dnia obowiązywania nowego planu. Okoliczności te są bezsporne i znajdują potwierdzenie w aktach przedmiotowej sprawy. Operat szacunkowy, w ocenie Kolegium, został sporządzony zgodnie z obowiązującymi zasadami. Ustalając stan prawny i faktyczny nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego przeprowadzono badanie m.in. rejestru gruntów, a także przeprowadzono oględziny nieruchomości i wywiad terenowy. W operacie dokładnie opisano położenie wycenianej nieruchomości oraz wskazano na jej cechy charakterystyczne. Dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości przeprowadzono analizę transakcji zawieranych w okresie 24 miesięcy poprzedzających wykonanie operatu szacunkowego, zarówno co do nieruchomości o przeznaczeniu takim, jaki prezentowała nieruchomość wyceniana według zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego do dnia 12 października 2007 r., jak i co do nieruchomości o przeznaczeniu planistycznym zbieżnym do tego, które przypisano w aktualnie wiążącym planie nieruchomości objętej szacunkiem. Mając na uwadze powyższy tryb postępowania przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego Kolegium oceniając przedmiotowy operat, stwierdziło że spełnia on wszystkie wymogi przepisane prawem. To zaś prowadzi do wniosku, iż posiada on wartość dowodową. Kolegium podkreśliło, że organ administracyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Taką tezę zawiera m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05. W związku powyższym, opierając się na tymże operacie jako na dowodzie słusznie uznano, że wartość przedmiotowej nieruchomości istotnie wzrosła na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Analizując ostatnią przesłankę ustalenia opłaty planistycznej, tj. uchwalenie przez Radę Miasta i Gminy procentowej stawki opłaty należy wskazać, również ten warunek został w przedmiotowej sprawie spełniony. Zgodnie z przepisem § 51 ust. 1 pkt 1 uchwały Nr XI/86/2007 Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych z dnia 7 sierpnia 2007 r. wysokość stawki procentowej służącej naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem planu wynosi dla terenów: [...] - 15%. Konkludując Kolegium uznało, że zarzuty odwołania naruszenia przez organ I instancji przepisu art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie znalazły potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Odnosząc się zaś do zarzutów odwołującej, w tym naruszenia przez organ I instancji przepisu art. 7, 7, 11 i art. 80 k.p.a. Kolegium uznało, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Postępowanie wyjaśniające, przeprowadzone przez organ administracji publicznej, odpowiada wymogom art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., zaś zebrane w jego wyniku dowody zostały poddane ocenie, mieszczącej się w granicach oceny swobodnej, o jakiej mowa w art. 80 k.p.a. Zatem zarzut naruszenia przepisów procedury należało uznać za chybiony. Podobnie Kolegium oceniło zarzut odnoszący się do braku uwzględnienia przy wycenie cech działki nr "1", takich jak pochyłość i podmokłość terenu działki utrudniające jej zabudowę, jej dostęp do drogi publicznej poprzez służebność 2,5 m pasem gruntu, przeznaczenie części działki pod drogę. Kolegium wyjaśniało, że ograniczenia wynikające z cech charakterystycznych działki dostrzegł rzeczoznawca majątkowy opisując w operacie szacowaną nieruchomość. Co więcej zarówno przed uchwaleniem obecnego planu miejscowego jak i po tej dacie przyporządkował jej najmniej korzystną wartość cechy "dojazd, skomunikowanie" - zły. W konsekwencji przypisał jej zerową cenność przy tym atrybucie, co wpłynęło na obniżenie ostatecznej wartości jednostkowej przedmiotowej nieruchomości w obydwu przypadkach jej wyceny. Odnosząc się do uchylenia decyzji organu I instancji w części dotyczącej w części dotyczącej określenia terminu wpłaty przez B. H. jednorazowej opłaty planistycznej z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych, Kolegium podniosło, że w systemie prawa polskiego nie istnieje ogólny obowiązek zapłaty odsetek w każdym przypadku istnienia zobowiązania pieniężnego. Zgodnie z art. 359 § 1 k.c. odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub z decyzji innego właściwego organu. Jeżeli obowiązek płacenia odsetek nie wynika z czynności prawnej, należą się one wierzycielowi wtedy, gdy przewiduje to przepis ustawy. Także przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawierają podstawy prawnej do naliczania ustawowych odsetek w przypadku uiszczenia opłaty planistycznej po wyznaczonym przez organ terminie. Jak wskazano w judykaturze brak jest podstawy do ustalania terminu uiszczenia opłaty planistycznej oraz orzekania w sprawie odsetek za zwłokę. Skargę na tą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła B. H. zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, a to: 1) art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie, iż w przedmiotowej sprawie zostały spełnione przesłanki do pobrania jednorazowej opłaty w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2) art. 37 ust. 1 w/w ustawy oraz § 50 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004r. poprzez błędne przyjęcie, że ustalenia planu są korzystniejsze dla potencjalnych nabywców przedmiotowej nieruchomości, 3) art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że cena rynkowa nieruchomości powinna być ustalana w sposób abstrakcyjny, nie zaś w przy uznaniu za taką rzeczywistej ceny sprzedaży nieruchomości widniejącej w umowie sprzedaży z dnia [...] czerwca 2010 r. Skarżąca zarzuciła również naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienie czy przedmiotowej sprawie faktycznie doszło do podwyższenia wartości nieruchomości w stopniu wskazanym w operacie rzeczoznawcy. W odniesieniu do operatu szacunkowego, na wyrażoną w wycenie wartość działki w istotnym stopniu wpływać winny również jej właściwości, jak pochyłość i podmokłość terenu utrudniające prowadzenie ewentualnej inwestycji budowlanej. Dodatkowo uwzględniać należy także fakt, że przedmiotowa działka aktualnie pozbawiona jest połączenia z drogą publiczną, a dojazd odbywa się 2,5 metrowym pasem gruntu przez działki "2" i "3". Z kolei na podstawie zmian wprowadzonych planem zagospodarowania przestrzennego z dnia 7 sierpnia 2007 r. przez przedmiotową działkę przebiegać będzie droga dojazdowa o minimalnej szerokości pasa drogowego 6 m, co spowoduje zmniejszenie funkcjonalnej powierzchni przedmiotowej działki. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania. Przepis art. 151 p.p.s.a. mówi z kolei, iż w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala. Przedmiotem rozpoznania sądu w niniejszej sprawie jest ocena legalności decyzji ustalającej jednorazową opłatę dla zbywcy nieruchomości z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tzw. opłaty planistycznej. Zgodnie z regulacją zawartą w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 powołanej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie § 3 art. 37 roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja dotyczy ustalenia dla skarżącej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Świątnikach Górnych z dnia 7 sierpnia 2007 r. nr XI/86/2007. Zgodnie z zapisami tego planu przedmiotowa działka położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowo-zagrodowej oznaczonej symbolem [...] oraz częściowo na terenie dróg gminnych oznaczonych symbolem [...]. Zgodnie z zapisem § 53 wskazanej uchwały z dnia 7 sierpnia 2007 r., która została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego z dnia 11 września 2007 r. Nr 660 poz. 4329, uchwalony plan wszedł w życie w terminie 30 dni od dnia jego ogłoszenia, a zatem w dniu 12 października 2007 r. Wskazać również należy, że zgodnie z zapisami poprzedniego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego do dnia 12 października 2007 r., a przyjętego uchwałą Rady Miejskiej Świątniki Górne z dnia 29 października 1999 r. nr XIII/112/1999 przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na terenach rolnych oznaczonych symbolem [...]. Bezsporne w rozpoznawanej sprawie jest, że nieruchomość została zbyta przez skarżącą aktem notarialnym z dnia [...] czerwca 2010 r., a zatem po wejściu w życie nowego planu miejscowego (zatwierdzonego uchwałą z dnia 7 sierpnia 2007 r.) i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia w którym stał się obowiązujący. Tym samy stwierdzić należy, że został spełniony warunek o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przedmiotem kontroli sądu w niniejszym postępowaniu jest zatem weryfikacja pod względem legalności stanowiska organów administracji, iż wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, co uzasadniało naliczenie opłaty planistycznej. Zasady określania wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości opłaty planistycznej oraz osoby uprawnione do określania tych wartości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydane na jej podstawie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do § 50 ust. 1 tego rozporządzenia wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniu planu lub przed jego zmianą, oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego. Zgodnie z § 50 ust. 2 przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W ocenie sądu rzeczoznawca majątkowy zasadnie dokonał oszacowania nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, a sporządzony w kontrolowanym postępowaniu operat szacunkowy spełnia wymogi formalne oraz zawiera prawidłowe uzasadnienie dokonanej wyceny. W wycenie rzeczoznawca opisał cel wyceny, dokonał oceny stanu prawnego nieruchomości, ocenił jego lokalizację, przeznaczenie w planie miejscowym, sąsiedztwo. W opinii biegły dokonał także analizy i oceny rynku nieruchomości. Z zestawienia transakcji nieruchomości uwzględniających przeznaczenie terenu po uchwaleniu nowego planu wynika, że średnia wartość 1 m2 wynosi 106,62 zł, natomiast wartość nieruchomości w okresie obowiązywania poprzedniego planu określona została na 43,73 zł za 1 m2. Sąd podzielił również ustalenia organów prowadzących postępowanie, iż wartość nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 41 499 zł, a po jego wejściu w życie wzrosła do 101 182,00 zł, tym bardziej, że przedmiotowa działka przed wejściem w życie nowego planu miejscowego znajdowała się na terenach rolniczych, a po jego uchwaleniu działka ta położona jest w przeważającej części na obszarze mieszkaniowo- zagrodowym oraz drogowym. Mając na uwadze, że różnica między podanymi powyżej wartościami wynosi 59 683,00 zł, a określona w uchwale z dnia 7 sierpnia 2007 r. stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości ustalona został na poziomie 15 % stwierdzić należy, że wysokość renty planistycznej została obliczona prawidłowo. Odnosząc się do zarzutów skargi, że przedmiotowa nieruchomość została zbyta już po wejściu w życie planu miejscowego za sumę 50 000,00 zł, co znacząco odbiega od wartości tej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, stwierdzić należy, że kwota za jaką nieruchomość została zbyta nie ma znaczenia przy ustalaniu wysokości opłaty planistycznej bowiem jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów opłata ta jest ustalana w oparciu o wartość nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym (który sporządzany jest już po zbyciu nieruchomości) a nie na podstawie kwoty zbycia wskazanej w akcie notarialnym. Wskazane przez skarżąca poglądy wyrażone w orzecznictwie, iż opłata planistyczna naliczana jest wyłącznie od odpłatnego zbycia nieruchomości, podziela także sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę. Pogląd ten nie ma jednaka w niej zastosowania, gdyż dotyczy czynności prawnych pod tytułem darmym (nieodpłatnych). W sprawie będącej przedmiotem rozpoznania sądu nastąpiło natomiast zbycie nieruchomości w oparciu o umowę sprzedaży tj. przez czynność prawną o charakterze ekwiwalentnym, odpłatnym, materializującym przysporzenie majątkowego stronie skarżącej powstałe w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Wolą ustawodawcy natomiast faktyczna czy deklarowana cena zbycia nie jest uwzględniana przy ustalaniu opłaty planistycznej. Opłatę tą ustala się wyłącznie w oparciu o operat szacunkowy który uwzględnia średnie ceny obrotu nieruchomościami podobnymi. Za chybiony uznać należy także zarzut naruszenia art. 7, 77 i 80 k.p.a., ponieważ organy prowadzące postępowania w sposób wyczerpujący ustaliły wszystkie okoliczności mające istotne znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy i prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego. Organy wykazały także, iż niekorzystne położenie przedmiotowej nieruchomości zostało przez rzeczoznawcę w operacie uwzględnione. Mając na względzie podane argumenty, skargę jako niezasadną należało oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).