II SA/Kr 1350/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Irla Sędziowie: Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda (spr.) Sędzia WSA Mariusz Kotulski Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2013 r. sprawy ze skargi W.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 6 lipca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej skargę oddala. "sygn. akt II SA/Kr 1350/12 Uzasadnienie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją znak [...] , wydaną dnia 6 lipca 2012 r. po rozpoznaniu odwołania W.P. , działając na podstawie art. 144 ust. 1, art 145, art. 146, art. 148 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednol. Dz. U. z 2010 Nr 102, póz. 651), oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Z. z dnia [...] maja 2012 r. , znak [...] 2. Decyzją organu pierwszej instancji ustalono dla W.P. jednorazową opłatę adiacencką w wysokości 6.108,80 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie T. , oznaczonej jako działka nr [...] wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacyjnej, jak również zobowiązano W.P. do uiszczenia tej opłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna, z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia lub zwłoki. Orzekając w ten sposób Samorządowe Kolegium Odwoławcze omówiło dotychczasowy przebieg postępowania, powołało rozstrzygnięcie zawarte w zaskarżonej decyzji oraz będące jego podstawą ustalenia, w myśl których Gmina Z. zrealizowała przedsięwzięcie polegające na budowie sieci kanalizacyjnego pod nazwą " Ochrona zlewni rzeki [...] - projekt i realizacja kanalizacji - drugi etap" jako element inwestycyjny "Budowa sieci kanalizacyjnej wraz z przyłączami w miejscowości T. ." Sieć kanalizacyjna została wybudowana środkami gminy Z. , przy udziale budżetu UE w ramach Programu Operacyjnego Infrastruktura i Środowisko. W dniu 12 sierpnia 2009 r. spisany został protokół częściowego odbioru, robót i przekazania do eksploatacji inwestycji . Tę datę uznaje się za dzień, w którym Gmina Z. stworzyła warunki do przyłącza m.in. przedmiotowej nieruchomości do gminnej sieci kanalizacyjnej. Pismem z dnia 7 lutego 2012 r. Wójt Gminy Z. zawiadomił o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wielkości opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Zlecono również rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie odpowiedniego operatu szacunkowego. W dniu 23 marca 2012 r. do organu pierwszej instancji wpłynął operat szacunkowy określając wzrost wartości m.in. nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] , obręb [...] wskutek wybudowania kanalizacji sanitarnej. Jej wartość została oszacowana na kwotę 1.044.981,00 zł., natomiast bez uwzględnienia uzbrojenia w kanalizację sanitarną na kwotę 1.025.981,00 zł., w związku z czym wzrost wartości nieruchomości wyniósł 19.090,00 zł. Jako, że w § 3 Uchwały Rady Gminy Z. Nr [...] z dnia 21 czerwca 2007 r. określono stawkę procentową jednorazowej opłaty adiacenckiej w wysokości 32% wzrostu wartości, dla przedmiotowej nieruchomości daje to kwotę 6.108,80 zł. Właścicielami działki nr [...] obręb [...], są-zgodnie z księgą wieczystą nr [...] Z.P. i W.P. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, na podstawie notarialnej umowy z dnia 10 czerwca 2010 r., w miejsce W.P. , który był jej właścicielem w dniu 12 sierpnia 2009 r. i Samorządowe Kolegium Odwoławcze podało dalej, że organ pierwszej instancji przytoczył następnie treść odpowiednich przepisów o gospodarce nieruchomościami oraz dopuścił w sprawie dowód z operatu szacunkowego z dnia 20 marca 2012 r., wywodząc, 4ż został on sporządzony zgodnie z przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazany przez rzeczoznawcę wpływ kanalizacji sanitarnej na wartość nieruchomości nie budzi wątpliwości, w tym źródła danych merytorycznych oraz zastosowane podejście porównawcze. Cytując następnie postanowienia operatu w zakresie ustalonej wartości przedmiotowej nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu organ pierwszej instancji podkreślił, że w wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, iż spełnione zostały wszystkie przesłanki niezbędne do nałożenia opłaty adiacenckiej. Od powyższej decyzji odwołanie złożył W.P. , wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji i umorzenie postępowania albo jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Skarżący podniósł, iż opłata adiacencka nie powinna być w ogóle naliczana, jeżeli gmina wykonując swe zadania posiłkuje się środkami pochodzącymi z budżetu Unii Europejskiej. Środki pozyskane przez Gminę Z. z budżetu UE mają charakter subwencji bezzwrotnych, w związku z czym opłaty, którymi obciążani są mieszkańcy nie stanowią ich partycypacji w kosztach budowy, ale są czystym dochodem gminy. Ponadto, opłata adiacencka została nałożona na osobę niebędącą w dacie wszczęcia postępowania, ani w dacie wydania decyzji, właścicielem nieruchomości. Jak bowiem wynika z ustalonego przez Wójta stanu faktycznego, właścicielem nieruchomości pozostają Z. i W.P. , a zatem nałożenie opłaty na byłego właściciela nieruchomości jest wadliwe. Co więcej, sporządzona w sprawie wycena jest nierzetelna i nie może stanowić podstawy naliczenia opłaty adiacenckiej. W swoim operacie biegły przyjął jako porównywalne dla przedmiotowej działki nieruchomości położone w Z.. I B. których wartość jest znacznie wyższa niż tych położonych w T. . Ponadto nie ustalono jaka część wzrostu wartości nieruchomości jest skutkiem wykonania kanalizacji, a jak samego upływu czasu. W dalszej części uzasadnienia Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołując przepisy ustawę o gospodarce nieruchomościami wyjaśniło podstawy prawne i niezbędne przesłanki, które muszą zaistnieć, by organ administracji miał prawo do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencka obciążającą właściciela lub użytkownika danej nieruchomości. l tak, zgodnie z art. 143 ust. 2 ustawy, przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. W myśl art. 144 ustawy, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej ma miejsce, jeżeli urządzenia te zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Stosownie do 145 ust. 1 i 2 ustawy, wójt, burmistrz, prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencka każdorazowo po urządzeniu lub modernizacji drogi albo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia urządzenia lub modernizacji drogi, albo od stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości, z uwagi na fakt wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej obowiązani są w świetle cytowanych wyżej przepisów prawa do poniesienia odpłatności za wzrost wartości nieruchomości na skutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń. Ponadto właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości obowiązani są uiścić opłatę adiacencką bez względu na fakt, czy chcą skorzystać z możliwości podłączenia nieruchomości do tych urządzeń czy też nie, ponieważ wyznacznikiem do poniesienia odpłatności jest sam fakt zwiększenia wartości nieruchomości na skutek przeprowadzonej modernizacji. Jak wskazuje się w orzecznictwie, obowiązek właściciela nieruchomości uczestniczenia w kosztach budowy urządzenia infrastruktury technicznej wynika wprost z przepisów ustawy (art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) i nie jest uzależniony od tego, czy osoba zobowiązana do ponoszenia opłaty adiacenckiej faktycznie korzysta z tego urządzenia. O ile zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej, to właściciele nieruchomości mają obowiązek wnoszenia opłat adiacenckich. Z akt sprawy wynika, że organ pierwszej instancji zawiadomieniem z dnia 7 lutego 2012 r. powiadomił W.P. o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W przedmiotowej sprawie sporządzony został w dniu 20 marca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W..S. Operat szacunkowy dotyczący ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej z udziałem środków gminy Z. , współfinansowany przez Unię Europejska z Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego oraz ze środków z budżetu państwa. Zaskarżona decyzja jest prawidłowa. W myśl art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wójt może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo m.in. po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Zatem zbadanie i wykazanie spełnienia tegoż warunku jest zasadniczą sprawą dla naliczenia opłaty adiacenckiej. W aktach sprawy znajduje się kserokopia "Protokołu częściowego odbioru robót i przekazania do eksploatacji Zadania: Ochrona zlewni rzeki [...] - projekt i realizacja kanalizacji - II etap", spisanego w dniu 12 sierpnia 2009 r. Jak wynika z tego protokołu, Komisja we wykazanym w nim składzie, także po analizie wskazanych dokumentów stwierdziła, że zamierzone roboty zostały wykonane, w związku z czym inwestor z dniem 12 sierpnia 2009 r. odbiera, a użytkownik przejmuje do eksploatacji sieć kanalizacji sanitarnej miejscowości Z . Do przedmiotowego protokołu dołączony został wykaz zrealizowanych, odebranych przyłączy kanalizacyjnych w Z. Zgodnie z tym wykazem pod póz. 66 wykazu znalazł się numer działki W.P. ([...]). Z powyższego wynika niezbicie, że w przedmiotowej sprawie zostały stworzone przez Gminę warunki do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury, jakim jest sieć kanalizacji sanitarnej, czyli, że spełniona została przesłanka opisana w cyt. powyżej art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W sprawie została także spełniona kolejna przesłanka zawarta w ustawie - tj. wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką w termie do 3 lat od momentu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury. Wynika to z porównania dat odbioru inwestycji oraz wszczęcia postępowania w niniejszej sprawie i wydania omawianej decyzji organu pierwszej instancji. Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów Naczelnego Sadu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 lipca 2009r l OPS 4/09, trzyletni okres, o którym mowa w art. 145 ust 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami, dotyczy rozstrzygnięcia przez organ pierwszej instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Analiza znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] dowodzi , że w związku z wybudowaniem przez Gminę kanalizacji sanitarnej wartość nieruchomości wzrosła. Rzeczoznawca dokonując wyceny wartości nieruchomości stosuje, zgodnie z brzmieniem art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisy rozdziału dotyczące określenia wartości nieruchomości. W związku z tym, dla ustalenia wartości gruntu, stanowiącego własność W.P. zarówno przed, jak i po realizacji przez Gminę Z. kanalizacji rzeczoznawca szacował wartość działki w podejściu porównawczym, metodą skorygowania ceny średniej. Wybór podejścia i metody zgodny jest z przepisami powyższej ustawy oraz wydanego na jej podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych. W operacie rzeczoznawca utworzył dwa zbiory nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, oddzielnie dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych uzbrojonych w kanalizację sanitarna oraz dla nieruchomości niezabudowanych, nie posiadających kanalizacji. Odniósł się do problemu aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny, ustalił cechy rynkowe, które jego zdaniem, wpływają na cenę nieruchomości, ustalił zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Następnie obliczył cenę średnią dla każdego ze zbiorów transakcji, jak też dokonał opisu nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej, zarówno dla nieruchomości posiadających kanalizację jak i dla nieruchomości bez kanalizacji. Dla potrzeb wyceny określił on rynek działek mieszkalnych uzbrojonych w kanalizację sanitarną oraz rynek bez kanalizacji, z obszaru miejscowości [...] , z okresu 2010 - 2011 r. To właśnie Z. i B. , zdaniem rzeczoznawcy należą do najatrakcyjniejszych dla analizowanego rynku Gminy Z. . Przygotował także wykres, z którego wynika, że ceny transakcji się ustabilizowały. W wyniku przeprowadzenia wyceny, rzeczoznawca ustalił wartość gruntu, jaką ma on jako grunt pozbawiony dostępności do elementu infrastruktury, jakim jest kanalizacja sanitarna, i jaką przedstawia obecnie, posiadając możliwość podłączenia się do tego urządzenia. Zgodnie z dokonanym szacunkiem, wartość nieruchomości po realizacji przez Gminę Z. przedmiotowej inwestycji wzrosła o 19.090,00 zł., a zatem wobec ustalenia w powoływanej wyżej Uchwale Rady Gminy Z. 32 % stawki opłaty adiacenckiej, wyliczanej od różnicy między obiema wartościami nieruchomości, opłata adiacencka wynosi 6.108,80 zł. Odnosząc się do zarzutu odwołania, że opłata adiacencka nałożona została na osobę niebędącą właścicielem nieruchomości ani w dacie wszczęcia postępowania, ani w dacie wydania decyzji, a zatem nałożenie opłaty było wadliwe, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że w dniu stworzenia warunków do podłączenia przedmiotowej nieruchomości do gminnej sieci kanalizacyjnej, tj. 12 sierpnia 2009 r. to W.P. był jej właścicielem. Zgodnie z załączoną do akt sprawy kopią Aktu Notarialnego Rep. A Nr [....] przeniesienie własności przedmiotowej nieruchomości na W.P. i Z.P. i nastąpiło w dniu 10 czerwca 2006 r. , zaś prawidłowość nałożenie opłaty właśnie na podmiot będący właścicielem nieruchomości w dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci znajduje potwierdzenie w orzecznictwie. Wnosząc w terminie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] lipca 2012 r., znak [...] W.P. , domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji i umorzenie postępowania w sprawie lub uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy celem ponownego rozpoznania. Skarżący podnosił zarzuty zgłaszane już uprzednio w odwołaniu, które uzasadniał analogicznie. W szczególności podnosił, że opłata adiacencka nie powinna być w ogóle naliczana, jeżeli gmina wykonując swe zadania posiłkowała się środkami pochodzącymi z budżetu Unii Europejskiej, a tak było w tym wypadku. Kwestionował zasadność nałożenia opłaty na podmiot nie będący właścicielem nieruchomości w toku postępowania administracyjnego, jak również prawidłowość elaboratu szacunkowego będącego podstawy do naliczenia opłaty adiacenckiej. W tym zakresie podkreślał, że albowiem biegły przyjął jako porównywalne dla działki nr [...] nieruchomości położone w Z I B. , których wartość jest znacznie wyższa niż nieruchomości położonych w T. Ponadto w operacie nie odniesiono się w sposób merytoryczny jaką część wzrostu wartości nieruchomości przypisać należy upływowi czasu, a jaką wykonaniu kanalizacji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko prezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Zgodnie z treścią ark 1 § 1 - 2 ustawy z dnia 25.07.2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, póz. 1269 z późn. zm. ), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 3Ó.08.2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednol. Dz. U. z 2012 r, póz. 270 - oznaczana dalej jako p.p.s.a. ) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 p.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi ( art. 134 §1 p.p.s.a. ), zaś jednym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 p.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy ( art. 135 p.p.s.a. ) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa. Wady skutkujące koniecznością uchylenia aktu administracyjnego, stwierdzeniem jego nieważności bądź wydania z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. W wypadku braku podstaw do uwzględnienia skargi, sąd skargę oddala, co wynika z art. 151 p.p.s.a. Mając na uwadze treść wydanych w sprawie niniejsze orzeczeń, a także okoliczności wynikające z przedstawionych akt administracyjnych w zakresie zgromadzonego materiału i przebiegu postępowania należy uznać, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W sprawie niniejszej organy administracji publicznej przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w sposób czyniący zadość - wymogom przepisów postępowania, w tym art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., 80 k.p.a. oraz 107 § 1 i 3 k.p.a. W szczególności, zgromadziły w sprawie wyczerpujący materiał dowodowy, w tym rzetelny i kompletny operat szacunkowy, który poddały właściwej ocenie . Dokonane ustalenia są zgodne ze zgromadzonym materiałem, zaś decyzje odpowiadają wymogom z art. 107 § 1 i 3 k.p.a. , również w zakresie uzasadnienia faktycznego i wyjaśnień dotyczących stosownych przepisów prawa. W toku postępowania nie naruszono zasady z art. 10 § 1 k.p.a. Po prawidłowo przeprowadzonym postępowaniu organy właściwie wyłożyły i zastosowały przepisy prawa materialnego. Odnosząc się kolejno do zarzutów skargi i w pierwszym rzędzie oceniając prawidłowość zastosowania w sprawie przepisów prawa materialnego należy stwierdzić, że ustaleniu wobec skarżącego opłaty adiacenckiej nie stało na przeszkodzie to, że inwestycja, w ramach której stworzono możliwość przyłączenia działki nr [...] do sieci kanalizacyjnej, była finansowana ze środków Unii Europejskiej. Przepisy, regulujące ustalanie opłaty adiacenckiej, znajdują się w rozdziale 7. ustawy o gospodarce nieruchomościami, zatytułowanym "Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej". Na samym początku tego rozdziału znajduje się art. 143 ust. 1, zgodnie z którego zdaniem 1. przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Ustawodawca nie tylko zatem nie wyłączył możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej w sytuacji, gdy inwestycja była finansowana z budżetu Unii Europejskiej, ale wręcz przeciwnie*- wprost wskazał takie źródło finansowania inwestycji, w których kosztach powinni partycypować ich beneficjenci. W tym zatem zakresie wprost z przepisów wynika, że zarzuty skarżącego są bezpodstawne. Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut, że opłata audiacencka nie powinna być ustalana wobec skarżącego, skoro w chwili orzekania przez organy administracji publicznej nie był już właścicielem nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] w T. . Przepis art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Ustawodawca nie sprecyzował, czy obowiązkiem uczestniczenia w kosztach budowy infrastruktury powinien być obciążony właściciel nieruchomości z chwili umożliwienia podłączenia, czy też - jeżeli nieruchomość została zbyta - nowy właściciel. W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie wskazywano, że do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej zobowiązany jest podmiot będący właścicielem nieruchomości z chwili stworzenia warunków podłączenia do infrastruktury technicznej, niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu wydawania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 5 lipca 2011r, sygn. akt l OSK 1276/10, Lex Omega nr 1082615; z dnia 9 września 2010r., sygn. akt l OSK 1063/10, Lex Omega nr 744922 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 13 stycznia 2012r, sygn. akt II SA/Łd 1294/11, Lex Omega nr 1107693). Wskazuje się przy tym, że zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest ten właściciel nieruchomości, który uzyskał zwiększenie użyteczności nieruchomości i w jego wyniku wzrost jej wartości, a więc ten, któremu prawo własności do nieruchomości przysługuje w chwili stworzenia warunków podłączenia do urządzenia (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 kwietnia 2010r., sygn. akt l OSK 514/09, Lex Omega nr 575824). Ponieważ już w chwili stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej następuje zwiększenie jej użyteczności oraz wzrost jej wartości. Nabywca nieruchomości o stworzonych uprzednio warunkach podłączenia do urządzenia nie zyskuje użyteczności tej nieruchomości w wyniku stworzenia warunków podłączenia do urządzenia, lecz nabywa już nieruchomość z możliwością podłączenia jej do urządzenia infrastruktury technicznej. W chwili nabycia nieruchomość posiada już lepsze walory użytkowe, które determinują wysokość ceny nabycia w przypadku umowy sprzedaży, dlatego zbywca uzyskuje możliwość sprzedaży nieruchomości za cenę odzwierciedlającą jej wartość z ulepszeniem wynikającym ze stworzenia warunków podłączenia do urządzenia infrastruktury technicznej (tak w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2010r., sygn. akt l OSK 617/09, Lex Omega nr 595440). W sprawie niniejszej nie budzi zastrzeżeń prawidłowość ustalenie przez organy administracji publicznej daty, w której stworzona została możliwość podłączenia do wykonanej kanalizacji sanitarnej. Kwestia ta jest istotna z uwagi na treść art. 145 ust. 2 zd. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. W przepisie tym chodzi o techniczną - a nie formalną -możliwość skorzystania z urządzeń infrastruktury technicznej lub drogi (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 marca 2011 r., sygn. akt l OSK 680/10, Lex Omega nr 1079803). W aktach sprawy znajduje się protokół częściowego odbioru robót i przekazania do eksploatacji (k. [...] akt administracyjnych), sporządzony w dniu 12 sierpnia 2009r. Działka nr [...] , należąca wówczas do skarżącego, znajduje się w wykazie działek z wyprowadzonymi sięgaczami do granic; z protokołu wynika jedynie, że sięgacz ten nie został uwidoczniony na inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej. Niemniej protokół potwierdza, że stworzone zostały warunki do podłączenia nieruchomości do wykonanej kanalizacji i takie podłączenie możliwe było od dnia 12 sierpnia 2009r. Tych okoliczności skarżący nie kwestionował, zaś dodatkowo potwierdził na rozprawie dnia 15 marca 2013 r. Zarówno zatem decyzja organu pierwszej instancji, jak i decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego zostały wydane w terminie, o którym mowa w art. 145 ust. 2 zd. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na marginesie jedynie wspomnieć można, że istotna w tej kwestii jest data wydania decyzji przez Wójta Gminy Z. . Zgodnie bowiem z uchwałą składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lipca 2009r., sygn. akt l OPS 4/09 (ONSAiWSA 2009/5/84), trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczy rozstrzygnięcia przez organ pierwszej instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W uzupełnieniu można wskazać, że w nielicznych orzeczeniach prezentowany jest pogląd przeciwny, zgodnie z którym opłata adiacencka winna być nakładana na osobę, która jest właścicielem nieruchomości w chwili wydawania decyzji (zob. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 8 kwietnia 201 Or, sygn. akt II SA/Bk 90/10, Lex Omega nr 576253). Jednakże Sąd w składzie, rozpoznającym niniejszą sprawę, poglądu tego nie podziela. Obciążanie opłatą adiacencka nowego właściciela, który nabył nieruchomość już w po wzroście jej wartości (co winno było znaleźć odzwierciedlenie w cenie transakcji), a nie osoby, która faktycznie odniosła korzyść finansową, ponieważ mogła sprzedać nieruchomość z lepszym uzbrojeniem technicznym, a zatem i za wyższą cenę nie wydaje się uzasadnione, zaś taka wykładnia prowadzi w skutkach do bezpodstawnego wzbogacenia zbywców nieruchomości. Co do kolejnego zarzutu skargi należy stwierdzić, że prawidłowości poczynionych przez organy administracji ustaleń w zakresie wzrostu wartości nieruchomości nie budzi zastrzeżeń. Podstawowym dowodem na tę okoliczność jest wykonany w dniu 20 marca 2012 r. operat szacunkowy autorstwa W.S. . Skarżący kwestionował to opracowanie zarzucając, że biegły przyjął jako porównywalne z wycenianą nieruchomością działki, położone w innych miejscowościach, w których cena jest znacznie wyższa. Zarzut ten nie zasługuje jednak na uwzględnienie. Trzeba wskazać, że autor operatu nie dysponował danymi na temat ceny transakcyjnej nieruchomości wyposażonych i niewyposażonych w kanalizację, położonych w tej samej miejscowości, co wyceniana działka [...] w T. (s. [...]). Miał natomiast informacje na temat cen czterech nieruchomości niezabudowanych i posiadających kanalizację sanitarną, położonych w miejscowości sąsiedniej (G. ) bądź znajdującej się stosunkowo blisko (W. ) oraz czterech nieruchomości bez kanalizacji sanitarnej z [...]. Należy podzielić opinię wyrażoną przez biegłego, że nieruchomości tych było zbyt mało, aby wyłącznie na nich oprzeć wycen, a także uzasadniające powyższe motywy podane na str. [...] operatu ( k. [...] akt administracyjnych). Słusznie zatem biegły sięgnął po ceny transakcyjne nieruchomości z innych miejscowości, położonych w gminie Z. –B. oraz samych Z. Dzięki temu wycena oparta została na analizie cen transakcyjnych 27 nieruchomości niezabudowanych uzbrojonych m. in. w kanalizację sanitarną, sprzedawanych w latach 2010-2011 oraz 20 nieruchomości niezabudowanych bez kanalizacji sanitarnej, sprzedanych w tym samym okresie. Takie postępowanie było prawidłowe, ponieważ biegły powinien dysponować dużą liczbą pewnych transakcji, spełniających wymienione w operacie kryteria, nie może zaś opierać się na transakcjach pojedynczych, jak również takich, co do których nie da się stwierdzić zawarcia umów w sposób rzetelny i swobodny. Autor operatu nie poprzestał na mechanicznym uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości, ale uwzględnił szereg cech i wag. Z operatu wynika, że pod uwagę wzięte zostały lokalizacja, otoczenie, dostępność komunikacyjna, wielkość powierzchni działki, ukształtowanie, ograniczenia, uzbrojenie w infrastrukturę techniczną (s. [...] administracyjnych). W szczególności trzeba mieć na uwadze, że biegły uwzględniając cechę "lokalizacja" - odległość od K. , atrakcyjność na rynku lokalnym, przyznał nieruchomościom w miejscowości Z. cechę "dobra", w skali ocen i udziału określając ją na 71-100 %, nieruchomościom w miejscowości B. - cechę średnia (36-70 %) oraz nieruchomościom w pozostałych lokalizacjach - cechę przeciętna (0-35 %). Uwzględnił zatem fakt gorszego położenia nieruchomości w miejscowościach innych niż B. i Z. , zatem również niższej ceny nieruchomości w T. W konsekwencji autor operatu wycenił 1m2 spornej działki z uwzględnieniem kanalizacji sanitarnej na 165,87 zł., natomiast bez uwzględnienia tej kanalizacji - na 162,45 zł. za 1m2 (s. [...] akt administracyjnych). Ceny te są się bardziej zbliżone do cen transakcyjnych nieruchomości, położonych w W. czy G. , niż np. do cen nieruchomości w miejscowości Z. Zważyć należy nadto, że nie odbiegają one wskazanych na str. [...] operatu jedynie przykładowo cen m2 trzech stwierdzonych transakcji na terenie T. działek o przeznaczeniu siedliskowo-rolnym z decyzjami o warunkach zabudowy dla domów jednorodzinnych ( dwie transakcje ze stycznia 2011 r. ok. 192 zł. za m2, jedna transakcja z listopada 2012 r. 184 zł. za m2). W obu decyzjach poddano wyczerpującej analizie sam operat pod kątem zachowania obowiązujących przy jego sporządzaniu przepisów prawa, co nie jest już przedmiotem zarzutów skargi. Mając powyższe na uwadze, uznając, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł o jej oddaleniu - jak w sentencji wyroku, biorąc za podstawę art. 151 p.p.s.a.