II SA/Kr 1387/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Sędziowie: Sędzia WSA Jacek Bursa Asesor WSA Anna Kopeć (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2024 r. sprawy ze skargi S. sp. z o.o. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 12 sierpnia 2024 r., znak SKO.ZP/415/338/2023 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 2 października 2022 r. orzekł o ustaleniu dla S. sp. z o.o. z siedzibą w K. jako zbywcy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] 0 powierzchni 0,0292 ha i nr [...] o powierzchni 0,0343 ha, obr. [...] jedn. ewid. K. , objętej księgą wieczystą Nr [...], jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 55.119,30 zł. Po rozpoznaniu odwołania wniesionego od tej decyzji przez S. sp. z o.o. z siedzibą w K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 23 grudnia 2023 r. sygn. SKO.ZP/415/563/2023 uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę organowi I instancji celem ponownego rozpatrzenia. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent Miasta Krakowa wydał w dniu 25 maja 2023 r. decyzję nr 18/2022, znak: GD-07.6725.5.28.2020 o ustaleniu dla S. sp. z o.o. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości opisanej wcześniej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w tej samej wysokości tj. w kwocie 55 119,30 zł. Po rozpoznaniu odwołania wniesionego od tej decyzji przez spółkę S. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 12 sierpnia 2024 r., znak SKO.ZP/415/338/2023 utrzymało w mocy opisaną wyżej decyzję, jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazując art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130), dalej też jako "u.p.z.p.", art. 149 i 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145), dalej jako "u.g.n.", § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz.555), dalej jako "rozp. w spr. wyc." oraz art. 138 § 2 w zw. z art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. — Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572), dalej jako "k.p.a.". W uzasadnieniu decyzji Kolegium opisało dotychczasowy przebieg postępowania, w szczególności koncentrując się na głównych motywach decyzji Prezydenta Miasta Krakowa (str. 1 – 5 zaskarżonej decyzji) i zarzutach odwołania (str. 6 – 8 zaskarżonej decyzji). Przytoczono również treść pisma, w którym autor wykorzystanego do rozstrzygnięcia sprawy operatu szacunkowego odniósł się do zarzutów odwołania (str. 9 - 13 zaskarżonej decyzji). Przechodząc do merytorycznej oceny sprawy Kolegium wskazało, że zarzuty odwołania w większości dotyczą operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 14 czerwca 2022 r., który nie stanowi już dowodu w postępowaniu. W związku z uchyleniem przez Kolegium wydanej w toku przedmiotowego postępowania decyzji Prezydenta Miasta Krakowa 97/2022 z 3 października 2022 r., rzeczoznawca majątkowy sporządził nowy operat szacunkowy z 21 marca 2023 r., z odniesieniem do zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie wynikających z decyzji z 23 grudnia 2022 r. znak SKO.ZP/415/563/2022. Zatem odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium w niniejszym postępowaniu pominęło zarzuty dotyczące operatu szacunkowego z dnia 14 czerwca 2022 r. Dalej SKO przytoczyło treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W świetle tych przepisów dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) niezbędne jest wystąpienie łącznie trzech przesłanek: 1) wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2) określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej, 3) zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego (termin 5 lat wynika z przepisu art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p.). Bezsporne pozostaje, że S. sp. z o.o. z siedzibą w K. dokonała w dniu 9 stycznia 2020 r. umową zawartą do aktu notarialnego Rep. A Nr [...] przeniesienia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, objętej księgą wieczystą Nr [...] Nastąpiło to więc po wejściu w życie uchwały Nr XN/I/312/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 22 maja 2019 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic Pachońskiego, Wyki, Łokietka" (obowiązuje od 18 czerwca 2019 r. — po jej promulgowaniu w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego poz. 4269 z dnia 3 czerwca 2019 r.) i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący. Z kolei wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło w dniu 09 lipca 2020 r. (data doręczenia stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania). Zatem dwie przesłanki formalne konieczne dla ustalenia opłaty planistycznej zostały spełnione w przedmiotowej sprawie. Kwestią wymagającą wyjaśnienia pozostaje, czy do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia planu z 22 maja 2019 r. Tu odnosząc się do zarzutu dotyczącego powołania się przez organ I instancji w decyzji na "uchwalenie, bądź zmianę" planu — podczas gdy art. 36 ust. 4 wyraźnie określa alternatywę rozłączną, tj. "albo" "albo", i wskazuje, że opłatę pobiera się "w związku z uchwaleniem planu albo jego zmianą" - Kolegium wyjaśniło, że co prawda organ I instancji w niektórych miejscach decyzji posługuje się obydwoma tymi pojęciami jednocześnie bądź używa ich zamiennie, jednak nie stanowi to rażącego naruszenia ww. przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Kodeksu postępowania administracyjnego. Rację ma odwołująca, że art. 36 ust. 4 u.p.z.p. posługuje się zwrotem "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą", zatem jest to alternatywa rozłączna. Uchwalenie planu miejscowego następuje na podstawie art. 14 i następne u.p.z.p., może dotyczyć terenu nie objętego dotychczas ustaleniami planu miejscowego bądź terenu, dla którego obowiązuje już plan miejscowy i w takim przypadku nowy plan może doprowadzić do zmiany warunków i sposobów wykorzystania terenów znajdujących się w jego obrębie, a z chwila jego wejścia w życie w istocie zastępuje plan dotychczasowy dla tego terenu. W tym ostatnim przypadku uchwalenie planu wywołuje skutki takie, jak zmiana planu, która — zgodnie z art. 27 u.p.z.p. — następuje w takim trybie, w jakim jest on uchwalany. W przypadku, gdy przed uchwalonym aktualnym planem miejscowym zmieniającym przeznaczenie terenu obowiązywał inny plan miejscowy, ustawodawca nakazuje ustalić różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed tym planem — uznając, że jest to rodzaj zmiany planu. Taka sytuacja ma miejsce w przedmiotowej sprawie, co słusznie wyjaśnił organ I instancji na str. 24 decyzji wyraźnie podkreślając, że organ nie wyceniał faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego dla obszaru "Rejon ulic Pachońskiego, Wyki, Łokietka", bowiem plan ten wszedł w życie w miejsce miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "rejon ulicy Pachońskiego" i należy to traktować jako zmianę planu miejscowego. Zapis w sentencji decyzji "uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu" należy więc traktować wyłącznie jako formułę wynikającą z zapisów ustawy, zaś posłużenie się nią nie powoduje naruszenia przepisów wskazanych w odwołaniu. Podobnie Kolegium nie podzieliło zarzutu odwołania z pkt 4) wskazującego na naruszenie przez organ art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w związku z art. 461 k.c. poprzez ustalenie opłaty planistycznej, która przewidziana jest na okoliczność "zbycia nieruchomości" mimo, iż podstawą jej ustalenia w tej sprawie było jedynie zbycie użytkowania wieczystego nieruchomości, bez zbycia nieruchomości (brak zabudowy), które nie prowadziło jednak do zmiany właściciela samej nieruchomości, a więc nie stanowiło zbycia ani co do gruntu, ani co do budynku, którego tam po prostu nie ma. Twierdzenie odwołującej o braku podstaw do ustalenia opłaty planistycznej w sytuacji zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości pozostaje bowiem w sprzeczności z treścią art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 37 ust. 4 w związku z ust. 3 i art. 36 ust. 4 u.p.z.p.). Zgodnie też z art. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami, ilekroć w ustawie jest mowa o zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Słusznie organ I instancji zauważył, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo na rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do praw właściciela, czym w istotny sposób różni się od ograniczonych praw rzeczowych, stanowiąc tym samym pośrednie ogniwo pomiędzy tymi prawami a własnością (m.in. wyrok WSA w Krakowie z 26 lipca 2017 r. sygn. akt 1 SA/Kr 575/17). Dalej zwrócono uwagę, że notarialne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego w dniu 9 stycznia 2020 r. stanowi czynność prawną będącą zbyciem w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Czynność ta ma charakter ekwiwalentny, gdyż strona wyzbywająca się prawa użytkowania wieczystego uzyskała w zamian wymierną korzyść majątkową w postaci otrzymanej ceny. Zatem przesłanka zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wystąpiła w tej sprawie, co błędnie i nieskutecznie usiłowała podważyć strona w odwołaniu. Nie można też przyjąć za odwołującą takiej interpretacji ww. przepisu, że dopuszczalne jest ustalenie opłaty planistycznej przy okazji transakcji zbycia użytkowania wieczystego wyłącznie w przypadku, gdy razem z użytkowaniem wieczystym nieruchomości zbywana jest też nieruchomość (budynkowa). Taki bowiem dodatkowy warunek nie wynika z ww. przepisów prawa. Z kolei w celu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w toku postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej powinien zostać sporządzony przez uprawnioną osobę operat szacunkowy. Do właściwego organu administracji należy ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. weryfikacji, czy został on przygotowany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione tak, aby dokument ten miał wartość dowodową, ale także do zbadania, czy zawiera on niezbędne wyjaśnienia w zakresie przyjętych i uwzględnionych parametrów, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty ustalona wartość nieruchomości. W przedmiotowej sprawie na zlecenie Urzędu Miasta Krakowa, uprawniony rzeczoznawca w zakresie szacowania nieruchomości, Ł. G. ponownie sporządził operat szacunkowy w dniu 21 marca 2023 r. W operacie tym znajdują się dwie wyceny przedmiotowej nieruchomości, wskazujące jej wartość ustaloną według przeznaczenia nieruchomości wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic Pachońskiego, Wyki, Łokietka", przyjętego uchwałą Nr XV1/312/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 22 maja 2019 r. oraz pod rządami obowiązującego bezpośrednio przed nim miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulicy Pachońskiego", zatwierdzonego uchwałą Nr Vll/83/07 Rady Miasta Krakowa z dnia 28.02.2007 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 24 kwietnia 2007 r. Nr 301, poz. 2039), obowiązującego od 25 maja 2007 r., ze zmianą wynikającą ze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulicy Pachońskiego", zatwierdzonej uchwałą Nr ŁI 1/689/12 Rady Miasta Krakowa z dnia 11 lipca 2012 r. (Dz. Urz. woj. Małopolskiego z 20 lipca 2012 r. poz. 3577), obowiązującej od 04 sierpnia 2012 r. Dalej szczegółowo omówiono sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy, omawiając jednocześnie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2021, poz. 555, z późn. zm.). Rozporządzenie utraciło wprawdzie moc dnia 9 września 2023 r. na podstawie art. 1 pkt 29, art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2021 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r. poz. 1561) – z tym dniem weszło w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832). W myśl § 85 nowego rozporządzenia do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony pod rządami uprzednio obowiązującego rozporządzenia z 2004 r., t.j. 12 marca 2023 r. W operacie uwzględniono poziom cen z dnia przeniesienia prawa użytkowania wieczystego (09 stycznia 2020 r.). W tym dniu został złożony wniosek o dokonanie wpis przeniesienia użytkowania wieczystego w księdze wieczystej, który nastąpił w dniu 16 stycznia 2020 r., a który to wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Trafnie też rzeczoznawca wskazał, że datą, na którą przyjąć należy stan nieruchomości jest dzień 18 czerwca 2018 r. (dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego z dnia 22 maja 2019 r.). Stosownie zatem do tej daty należało ustalić stan prawny i faktyczny nieruchomości, jaka istniała na ten dzień. W operacie szacunkowym znalazły się informacje opisujące stan wycenianej nieruchomości, jej lokalizację, stan zagospodarowania i stan techniczno-użytkowego na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyceny przedmiotowych nieruchomości dokonano metodą porównywania parami. Szczegółowo przedstawiono przeznaczenie planistyczne w starym i w nowym planie. Dla każdej z wycenianych nieruchomości opisano lokalny rynek nieruchomości gruntowych, który stanowi istotny kontekst wyceny. Następnie rzeczoznawca majątkowy utworzył zbiór nieruchomości podobnych do wycenianych, uwzględnił te, które w najwyższym stopni spełniają wymóg podobieństwa, dokonał ich opisu, a następnie porównania ich z nieruchomością wycenianą, przyjmując określone cechy istotne z punktu widzenia wyceny (cechy cenotwórcze) oraz wagi tych cech, czyli ich udział w kształtowaniu ceny nieruchomości. W ocenie Kolegium przyjęte do porównania nieruchomości spełniają określone kryteria podobieństwa. Operat szacunkowy z dnia 21 marca 2023 r. jest staranny, czytelny, opatrzony licznymi uwagami wyjaśniającymi istotne dla wyceny okoliczności i uwarunkowania. W operacie rzeczoznawca majątkowy ustalił cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość oraz stany cech w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego. Cechami tymi były: położone i lokalizacja ogólna (35%), otoczenie i sąsiedztwo (15%), możliwości inwestycyjne (20%), powierzchnia działki (15%), ograniczenia (5%). Po dokonaniu przeliczeń ustalono cenę 1 m2 wycenianej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia w poprzednio obowiązującym planie na kwotę 502,25 zł. Ostatecznie wartość nieruchomości składającej się z działek nr [...] i nr [...] wynosiła kwotę 318 929,00 zł. Dokonując natomiast wyceny działki przy uwzględnieniu przeznaczenia działki w obecnie obowiązującym planie rzeczoznawca majątkowy ustalił cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość oraz stany cech: położone i lokalizacja (25%), dojazd, dostępność do nieruchomości (15%), kształt działki (15%), powierzchnia działki (15%), możliwości inwestycyjne (15%), ograniczenia (5%). Po dokonaniu przeliczeń ustalono cenę 1 m2 wycenianej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia w poprzednio obowiązującym planie na kwotę 502,25 zł. Ostatecznie wartość nieruchomości składającej się z działek nr [...] i nr [...] wynosi kwotę 502 660,00 zł. Kolegium dało wiarę ustaleniom zawartym w operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego przy uwzględnieniu wiadomości specjalnych z zakresu szacowania nieruchomości. Organ odwoławczy stwierdził, że sporządzony operat posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. W ocenie Kolegium udowodniono, że nastąpił wzrost wartości wycenianej nieruchomości spowodowany uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Różnica wartości wynosi kwotę 183 731,00 zł, tak więc należna opłata wynosi 55 119,30 zł (30%). Kolegium ponownie nie podzieliło zastrzeżeń odwołania co do rażącego naruszenia art. 36 ust. 4 i ust. 5 u.p.z. poprzez wydanie decyzji w sprawie ustalenia renty planistycznej mimo stwierdzenia nieważności w części ze skutkiem ex tunc uchwały Rady Miasta Krakowa Nr XVI/312/19. Przede wszystkim art. 36 ust. 5 u.p.z.p. nie dotyczy przedmiotowego postępowania. Poza tym, wyrokiem z dnia 23.03.2022 r., sygn. akt II SA/Kr 113/22 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdził nieważność § 4 ust. 1 pkt 25 i § 7 ust. 11 pkt 2 lit. b zaskarżonej uchwały, czyli zapisów dotyczących definicji pojęcia "dominanta" i zakazu związanego z lokalizacją anten wykazujących cechy dominanty. Zapisy te nie mają znaczenia w przedmiotowej sprawie, zaś wbrew twierdzeniom odwołania rzeczoznawca majątkowy uwzględnił w wycenie aktualny stan prawny wycenianej nieruchomości, w tym zmiany wynikające z wyżej opisanego prawomocnego wyroku Sądu (str. 2 i 34 operatu). Co zaś się tyczy złożonego przez odwołującą ponownie zarzutu braku dopuszczenia dowodu w postaci innego operatu szacunkowego oraz braku przekazania operatu właściwej organizacji rzeczoznawców majątkowych do oceny Kolegium wyjaśniło, że podstawą ustalenia opłaty planistycznej był w tej sprawie operat szacunkowy mgr inż. Ł. G. i tylko on podlega badaniu w aspekcie prawidłowości dokonanej wyceny nieruchomości. Kolegium przypomina też o treści art. 157 ust. 2 u.g.n, zgodnie z którym sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. I . Mając na uwagę powyższe Kolegium nie mogło dokonać kontroli merytorycznej decyzji organu I instancji przez pryzmat ustaleń ewentualnie inne operatu szacunkowego. Brak było też podstaw prawnych do uwzględnienia wniosku Odwołującej o przekazanie przez Kolegium operatu do oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dokonanie konfrontacji treści operatu z regułami zawartymi w przepisach prawa i ocena operatu w aspektach nie wymagających wiadomości specjalnych należy do obowiązku organu, który Kolegium wypełniło. Nadto przypomnieć należy, że w myśl art. 157 u.g.n. w sytuacji, w której strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie S. sp. z o.o. w K., zarzucając jej: 1. rażące naruszenie art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. w związku z art. 84 § 1 k.p.a. i art. 36 ust. 4 u.p.z.p., a to poprzez: - utrzymanie przez SKO w Krakowie w mocy wadliwej decyzji ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu (!) wartości nieruchomości w sytuacji, gdy wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulicy Pachońskiego, Wyki, Łokietka" zatwierdzonego uchwałą nr XVI/312/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 22 maja 2019 roku (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 3 czerwca 2019 roku, poz. 4269), obowiązującego od dnia 18 czerwca 2019 roku, wartość nieruchomości uległa znacznemu obniżeniu, a to w szczególności z uwagi na usytuowanie prawie połowy powierzchni nieruchomości (48 %) poza nieprzekraczalną linią zabudowy; - zaniechanie dokonania przez organ II instancji — w ślad za organem I instancji - ustaleń dotyczących rzeczywistej treści, jaką w stosunku do objętej decyzją nieruchomości zawiera ww. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, - przyjęcie przez SKO w Krakowie jako oczywistości wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, mimo iż szczegółowe ustalenia planu wyłączają nieruchomość w znacznej części z możliwości zabudowy, - nieprzeprowadzenie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie uzupełniającego postępowania dowodowego w trybie art. 136 k.p.a. w celu ustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości, mimo iż organ I instancji naruszył zasady jego prowadzenia określone w k.p.a.; - sformułowanie uzasadnienia decyzji w zakresie, w jakim traktuje ona o podstawach ustalenia opłaty w sposób lakoniczny, nie wyjaśniający przyczyn zajęcia takiego stanowiska przez organ II instancji (powtórzenie w tym zakresie argumentacji organu I instancji), a przede wszystkim w sposób uniemożliwiający skontrolowanie toku rozumowania organu II instancji; - bezpodstawne przyjęcie, przez SKO w Krakowie iż operat szacunkowy sporządzony w postępowaniu przed organ I instancji przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. nie zawiera wad, które dyskwalifikowałyby go jako dowód w przedmiotowej sprawie, podczas gdy: . mimo umieszczenia wprost informacji o ograniczonym prawie rzeczowym obciążającym nieruchomość, w dalszej części wskazano, iż brak jest obciążeń; mimo wskazania wprost, że "ok. 48 % powierzchni nieruchomości znajduje się poza nieprzekraczalną linią zabudowy", przyjęto wzrost wartości dla całej nieruchomości, podczas gdy znaczna jej cześć nie może być w ogóle zabudowana (!), w operacie zawarty jest mylący i drastycznie niepełny opis przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego1, z którego zdaje się wynikać, jakoby całość nieruchomości mogła być zabudowana na ww. cele, podczas gdy znaczna część powierzchni nieruchomości znajduje się poza nieprzekraczalną linią zabudowy; . informacja o znajdowaniu się nieruchomości poza linią zabudowy, czyli o faktycznym wyłączeniu jej z zabudowy została w operacie przedstawiona w taki sposób, że wydaje się być informacją poboczną i marginalną, podczas gdy ma absolutnie kluczowe znaczenie, potwierdza bowiem nie tylko brak wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, ale spadek wartości nieruchomości będący tego skutkiem; . wskazano na rzekomo "znikomą liczbę transakcji użytkowania wieczystego", co doprowadziło do całkowicie błędnego przyjęcia jako rynku nieruchomości do porównań terenu całego miasta Krakowa, co doprowadziło z kolei do błędnego porównania wycenianej nieruchomości z nieruchomościami spoza rynku lokalnego, wskazano błędnie na brak ograniczeń i obciążeń wpływających na wartość nieruchomości, mimo istnienia obciążeń nie tylko w postaci ograniczonego prawa rzeczowego, ale też wyłączenia prawie połowy powierzchni nieruchomości z zabudowy i ograniczeń związanych z budową nowej drogi startowej lotniska, . wynika, że działki nr [...] i [...] znajdują się w całości w terenie zabudowy' . biegły nie uwzględnił w wystarczający sposób zmniejszenia w nowym planie wskaźników powierzchni zabudowy i znacznego (z 10 % na 40 % zwiększenia wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej), . przyjęcie przez biegłego, że w związku, iż przez nieruchomość przebiegają urządzenia przesyłowe w rozumieniu art. 49 § 1 k.c., powoduje to, że nieruchomość jest nieruchomością uzbrojoną, a tym samym zrównał uzbrojenie nieruchomości z faktem przebiegania przez nieruchomość urządzeń przesyłowych, podczas gdy: a. Urządzenia przesyłowe, o których mowa w art. 49 § 1 k.c. nie stanowią uzbrojenia nieruchomości, a jedynie infrastrukturę przesyłową danego przedsiębiorcy, a tym samym nie można ww. urządzeń traktować, jako przyłączy nieruchomości do mediów. o uzbrojeniu nieruchomości można mówić dopiero w sytuacji, gdy nieruchomość ma przyłącza do sieci przesyłowej (tjw. media), a nie w przypadku, gdy przez nieruchomość przebiegają jakiekolwiek urządzenia przesyłowe; b. Fakt przebiegu urządzeń przesyłowych również powoduje faktyczne ograniczenie w możliwości korzystania z nieruchomości (nie można zagospodarować nieruchomości przez które przebiegają gazociągi, wodociągi, ciepłociągi itd., a nadto należy zachować tzw. strefy bezpieczeństwa lub strefy kontrolowalne, które mają umożliwić przedsiębiorcom przesyłowym serwis i obsługę ww. urządzeń). Jeżeli urządzenia przesyłowe stanowią własność przedsiębiorcy przesyłowego, to rzeczoznawca winien określić w operacie, jaki jest ich status prawny - tj. tych urządzeń przesyłowych (tego w operacie nie ma), nadto, czy jeżeli są to urządzenia obce (przedsiębiorcy przesyłowi), to czy ich właściciel (przedsiębiorca przesyłowy hib inny podmiot) posiada tytuł prawny do korzystania z nieruchomości (tej wycenianej, a jeżeli tak to jaki to jest tytuł. c. W operacie brak jest mapy z zaznaczonym przebiegiem ww. urządzeń, które faktycznie mogły uniemożliwiać zabudowę nieruchomości, a tym samym konieczne mogło być przebudowanie urządzeń przesyłowych, a więc poniesienie kosztów. W operacie powinna być mapa z przebiegiem ww. urządzeń przesyłowych żeby ocenić możliwości zagospodarowania nieruchomości. d. ustalenie ww., okoliczności jest istotne również przy doborze nieruchomości podobnych - błąd w doborze — nieruchomości bez urządzeń przesyłowych; . w operacie błędnie przyjęto, że wartość nieruchomości może zostać oszacowana na podstawie - tzw. zasady Highest and best use - przyjęcie, że wraz z sąsiednimi działkami nieruchomość mogła służyć do realizacji inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej. Orzekające w sprawie organy nie dostrzegły, że niemożliwe jest dokonanie wyceny nieruchomości przy założeniu, że zostaną spełnione hipotetyczne inne przesłanki — tj., że jeden inwestor skupi w swoich rękach kilka sąsiednich działek. Przedmiotem postępowania w sprawie renty planistycznej była konkretna nieruchomość, która składała się z dwóch działek, a nie kompleks kilku sąsiednich działek. . pominięcie, że skoro nieruchomość nie stanowi wspólnego kompleksu z pozostałymi, sąsiednimi działkami, to sama nieruchomość jest mniej warta, niż wraz z sąsiednimi działkami; . ustalanie wartości nieruchomości na podstawie zdarzeń, które wystąpiły po zbyciu nieruchomości. Całkowicie błędne przyjęcie, że skoro na działce powstała zabudowa wielorodzinna, to znaczy, że w dniu transakcji taka zabudowa mogła również powstać; co doprowadziło w konsekwencji do 2. naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego błędne zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta Krakowa, podczas gdy wobec istotnych braków postępowania wyjaśniającego i rażących wadliwości operatu szacunkowego organ II instancji winien był albo uchylić ww. decyzję i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji ewentualnie, po przeprowadzeniu uzupełniającego postępowania wyjaśniającego, uchylić tę decyzję i orzec co do istoty sprawy (naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. względnie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.); 3. rażące naruszenie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 36 ust. 5 u.p.z.p. polegające na: - utrzymaniu przez SKO w Krakowie w mocy decyzji w sprawie ustalenia renty planistycznej dla nieruchomości, mimo istnienia wprost przeszkody określonej w art. 36 ust. 5 tej ustawy, w postaci stwierdzenia nieważności w części ze skutkiem ex tunc uchwały Rady Miasta Krakowa z dnia 22 maja 2019 roku, Nr XVI/312/19 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "Rejon ulic Pachońskiego, Wyki i Łokietka" podczas gdy art. 36 ust. 5 wyraźnie wyłącza w takich wypadkach prawo do pobierania renty planistycznej; - utrzymaniu przez SKO w Krakowie decyzji w sprawie ustalenia renty planistycznej, mimo, iż zebranego materiału dowodowego w sprawie wynika, że doszło do spadku, a nie wzrostu wartości nieruchomości, a to wobec pozostawienia prawie połowy nieruchomości według nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poza nieprzekraczalną linią zabudowy podczas gdy art. 36 ust. 4 wyraźnie uzależnia prawo do ustalenia i pobierania renty planistycznej od spełnienia przesłanki wzrostu wartości nieruchomości, a nie od jej spadku, trudno natomiast uznać, stosując nawet najbardziej podstawowe zasady logiki, że brak możliwości zabudowy nieruchomości oznaczać może wzrost jej wartości (!) w stosunku do poprzedniego planu, który tego rodzaju faktycznego zakazu zabudowy nie zawierał; 4. rażące naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 107 § 1 pkt 4 i 5 k.p.a. poprzez zaakceptowanie i powtórzenie przez organ II instancji argumentacji Prezydenta Miasta Krakowa że właściwe jest ustalenie opłaty planistycznej w oparciu o obie przesłanki, wskazane w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i wbrew obowiązkowi precyzyjnego wskazania rozstrzygnięcia decyzji administracyjnej określonemu w art. 107 § 1 pkt 4 i 5 k.p.a., tj. zarówno z powołaniem się na "uchwalenie, bądź zmianę" planu podczas gdy art. 36 ust. 4 wyraźnie określa w stosunku do powołanej zarówno przez Prezydenta Miasta Krakowa oraz SKO w Krakowie ww. "łącznej" podstawy alternatywę rozłączną, tj. "albo" - "albo", i wskazuje, że opłatę pobiera się "w związku z uchwaleniem planu albo jego zmianą"; 5. rażące naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 46 § 1 k.c. poprzez całkowicie błędne przyjęcie, że organ I instancji w sposób prawidłowy ustalił opłatę planistyczną, która przewidziana jest na okoliczność "zbycia nieruchomości mimo iż jak sam organ I instancji wskazał, podstawą jej ustalenia w okolicznościach niniejszej sprawy było jedynie zbycie użytkowania wieczystego nieruchomości, bez zbycia nieruchomości (brak zabudowy), które nie prowadziło jednak do zmiany właściciela samej nieruchomości, a więc nie stanowiło zbycia ani co do gruntu, ani co do budynku, którego tam po prostu nie ma – tymczasem opłatę planistyczną, co pominął w swojej argumentacji zarówno organ II jak i I instancji, można pobierać wyłącznie w przypadkach ściśle określonych w ustawie, i nie można jej rozszerzać na przypadki, w których nie dochodzi do zbycia nieruchomości, a jakakolwiek nadinterpretacja w tym zakresie jest niedopuszczalnym pobieraniem przedmiotowej opłaty, bez podstawy prawnej; - art. 36 ust. 4 wyraźnie mówi o "zbyciu nieruchomości" przez użytkownika wieczystego, nie zaś o "zbyciu prawa użytkowania wieczystego", stąd należy domniemywać, że przypadek, w którym dopuszczalne jest ustalenie opłaty planistycznej przy okazji transakcji zbycia użytkowania wieczystego dotyczy wyłącznie przypadków, w których razem z użytkowaniem wieczystym nieruchomości zbywana jest też nieruchomość (budynkowa), a tego rodzaju z sytuacja nie miała w niniejszej sprawie miejsca; 6. rażące naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. w związku z art. 11 k.p.a., art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez: - sformułowanie, w ślad za organem I instancji uzasadnienia w sposób całkowicie niezgodny z wymogami art. 107 § 3 k.p.a., tj. poprzez uczynienie z niego prawie wyłącznie "sprawozdania" z przebiegu postępowania administracyjnego, i stanowisk strony i biegłego, mimo iż powinno ono spełniać przede wszystkim funkcję wyjaśnienia stronom zasadności przesłanek, jakimi kierował się organ przy wydawaniu decyzji, która nie została spełniona prawidłowo, - uznanie wadliwego operatu szacunkowego za dowód w sprawie ustalenia, iż w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło rzekomo do wzrostu wartości nieruchomości, mimo iż operat ten jest rażąco błędny, wydaje się bowiem opierać na niczym nieuzasadnionym założeniu (co widoczne jest wyraźnie po przeanalizowaniu jego treści), że formalne przeznaczenie nieruchomości w planie na cele zabudowy mieszkaniowej warunkuje w każdym przypadku wzrost jej wartości, nawet gdy znaczna jej część jest wyłączona z zabudowy; - uznanie operatu szacunkowego za dowód w sprawie ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, mimo, iż z operatu tego wynika, że przyjęto jako określenie "możliwości inwestycyjnych" w stosunku do nieruchomości, która jest całkowicie poza lima zabudowy; - brak dopuszczenia przez organ II instancji dowodu w postaci innego operatu szacunkowego, sporządzonego przez innego biegłego ds. wyceny nieruchomości, ale także brak przekazania operatu właściwej organizacji rzeczoznawców majątkowych do oceny pod kątem prawidłowości jego sporządzenia, mimo zgodnie z podstawowymi regułami logiki, stwierdzenie braku możliwości zabudowy nieruchomości nie pozwala jednocześnie przyjąć, że w stosunku do danego terenu te "możliwości zabudowy" istnieją, lecz są "złe", brak możliwości zabudowy czyni bowiem rozważania dotyczące jakichkolwiek "możliwości" zabudowy, a tym samym rozważania, że nastąpić miałby w wyniku zakazu zabudowy wzrost wartości (!) nieruchomości rozważaniami absurdalnymi i nieuzasadnionym. 7. naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. w związku z art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. poprzez - całkowite pominięcie, że organ I instancji nie zastosował się do wytycznych zawartych w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 23 grudnia 2022 roku, znak: SKO.ZP/415/563/2022, którą uchylono decyzję Prezydenta Miasta Krakowa Nr 97/2022 z dnia 3 października 2022 roku, znak: GD-07.6725.5.28.2020 i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania Organowi I instancji, - całkowite pominięcie, że organ I instancji jedynie pozornie zweryfikował operat szacunkowego z dnia 14 czerwca 2022 roku, a w rzeczywistości przerzucił ciężar jego weryfikacji na samego autora - podczas gdy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie w decyzji z dnia 23 grudnia 2022 roku zobowiązało Prezydenta Miasta Krakowa do ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego, zwracając przede wszystkim uwagę na wady operatu szacunkowego, które negują jego przydatność, jako dowodu w niniejszej sprawie, co całkowicie zostało pominięte w ponownym postępowaniu prowadzonym przez SKO w Krakowie. - wytyczne, o których mowa w art. 138 § 2 k.p.a. wiążą organ co do obowiązku wypowiedzenia się w tym zakresie (zob. Wyrok WSA w Rzeszowie z 20.02.2018 r., II SA/Rz 745/16, LEX nr 2448587). Pomimo tego , że organ I instancji wyraźnie odciął się od pierwotnych zaleceń SKO i nie dokonał należytej weryfikacji przedmiotowego operatu (w szczególności nie zlecił jego oceny innemu rzeczoznawcy) i ograniczył postępowanie dowodowe do zobowiązania biegłego będącego autorem operatu do złożenia wyjaśnień (które nota bene zostały sporządzone w sposób ogólnikowy, nie wyjaśniając istoty sprawy), a następnie przyjął twierdzenia biegłego za własne, SKO w Krakowie w ponownym postępowaniu nie dostrzegło tych wad i utrzymało w mocy wadliwą decyzję Prezydenta Miasta Krakowa. 8. naruszenie art. 78 § 1 k.p.a w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 85 § 1 k.p.a. w zw. z art. 151 ust. 1 UGN (w zw. z art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.) poprzez całkowite pominięcie, że organ I instancji nie uwzględnił wniosków dowodowych skarżącej, tj. wniosków o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność ustalenia rzeczywistego spadku (a nie wzrostu) wartości nieruchomości związanego z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic Pachońskiego, Wyki, Łokietka" (uchwała Nr XVI/312/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 22 maja 2019 roku - o oględziny nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne nr [...] oraz [...] z udziałem strony postępowania czyli Spółki, biegłego oraz pracowników organu; - przekazanie operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszym postępowaniu o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tzw. renty planistycznej do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych — Małopolskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych (ul. K. [...]), w celu dokonania oceny prawidłowości sporządzenia ww. operatu szacunkowego, podczas gdy przedmiotem w/w dowodów była okoliczność mająca kluczowe znaczenie dla sprawy, a w decyzji SKO z dnia 23 grudnia 2022 roku wprost stwierdzono nieprzydatność operatu szacunkowego z dnia 14 czerwca 2022 roku jako dowodu w niniejszej sprawie i zobowiązano Organ do przeprowadzenia ponownego postępowania wyjaśniającego, wobec czego niezrozumiałe jest nieuwzględnienie wniosków dowodowych strony o przeprowadzenie oględzin nieruchomości i dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sadowego, co pozwoliłoby rzetelnie zweryfikować prawidłowość operatu z dnia 14 czerwca 2022 roku 9. naruszenie art. 78 § 1 k.p.a. z zw. z art. 89 § 1 k.p.a. w zw. z art. 86 k.p.a. (w zw. z art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.) poprzez pominięcie, że organ I instancji nie uwzględnił wniosku dowodowego strony o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej przed organem I instancji podczas gdy przeprowadzenie rozprawy oraz przesłuchanie umożliwiłoby przedstawicielom Spółki zadawanie pytań biegłemu oraz złożenie odpowiednich wyjaśnień dotyczących stanu faktycznego przedmiotowej sprawy, co jest kluczowe do rzetelnej weryfikacji operatu szacunkowego z dnia 14 czerwca 2022 roku oraz 21 marca 2023 roku i twierdzeń biegłego w przedmiocie rzekomego wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie tych zarzutów strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji oraz o zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz skarżącej S. spółka z ograniczona odpowiedzialnością z siedzibą w K. kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. Nadto, w oparciu o art. 106 § 3 p.p.s.a., strona skarżąca wniosła o przeprowadzenie dowodu z decyzji Prezydenta-Miasta Krakowa nr 52/2023 z dnia 31 lipca 2023 roku. Znak GD.07.6725.5.30.2021 na okoliczność wskazania, że jednorazowa opłata z tytułu wzrostu nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tzw. "renta planistyczna" ustalona w niniejszym postępowaniu przez organ jest zawyżona. Przeprowadzenie tego dowodu jest niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości, a jednocześnie nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935) - dalej jako "p.p.s.a." kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie między innymi w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.). Dokonana według tak określonych kryteriów kontrola zaskarżonej decyzji wykazała, że jest ona prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku. Podstawą prawną zaskarżonej decyzji był art. 36 ust. 4 u.p.z.p. zgodnie z którym "Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości". Odnosząc się na początek do wniosku dowodowego zawartego w skardze trzeba zaznaczyć, że Sądowi z urzędu wiadomo, iż decyzja Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 31 lipca 2023 r., nr 52/2023, znak GD-07.6725.5.30.2021 została wyeliminowana z obrotu prawnego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 5 stycznia 2024 r., znak SKO.ZP/415/449/2023 uchyliło wskazaną decyzję, przekazując sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia i wskazując na liczne wady przeprowadzonego w sprawie dowodu z operatu szacunkowego. Po rozpoznaniu sprzeciwu od tej decyzji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 26 kwietnia 2024 r., sygn. II SA/Kr 268/24 oddalił sprzeciw. Dzień po wydaniu wyroku w niniejszej sprawie tj. 11 grudnia 2024 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok sygn. II OSK 2637/24, w którym oddalił skargę kasacyjną od wyroku WSA. Wobec uchylenia decyzji Prezydenta Miasta Krakowa przeprowadzenie dowodu na jej treść nie miało dla niniejszej sprawy żadnego znaczenia. W żadnym wypadku treść tej decyzji – opartej na sporządzonym na potrzeby tamtej sprawy operacie – nie może wpłynąć na ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. Ustalony w sprawie stan faktyczny nie budzi wątpliwości i nie jest między stronami sporny. Sprowadza się on do faktu zawarcia umowy sprzedaży przez skarżącą spółkę prawa użytkowania wieczystego działek będących przedmiotem postępowania w dniu 9 stycznia 2020 r. umową zawartą do aktu notarialnego Rep. A Nr [...]. Miało to miejsce po wejściu w życie uchwały Nr XN/I/312/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 22 maja 2019 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic Pachońskiego, Wyki, Łokietka" (obowiązuje od 18 czerwca 2019 r.) i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący. Kwestią sporną w niniejszej sprawie jest, czy na skutek uchwalenia tego planu miejscowego doszło do wzrostu wartości objętych umową nieruchomości. Strona skarżąca formułuje bardzo liczne zarzuty pod adresem dowodu z operatu szacunkowego, który stał się podstawą do ustalenia opłaty. Ponadto skarżąca kwestionuje również inne podstawy ustalenia przedmiotowej opłaty. Zarzuca, że w niniejszej sprawie nie doszło do zbycia nieruchomości, lecz jedynie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej, a także zwraca uwagę na fakt, że doszło do stwierdzenia częściowej nieważności uchwały w sprawie planu miejscowego w części na mocy wyroku WSA w sprawie sygn. akt II SA/Kr 113/22 – co jej zdaniem wyklucza możliwość ustalenia opłaty w świetle dosłownego brzmienia przepisu art. 36 ust. 5 u.p.z.p. Zarzuca również, że z decyzji nie wynika, czy w sprawie doszło do uchwalenia, czy do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem utrzymano w mocy decyzję organu I instancji "o ustaleniu (...) jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) – co jest sprzeczne z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Te trzy zarzuty zostały szczegółowo omówione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, a Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę ocenę tę całkowicie podziela. Nie budzi żadnych wątpliwości, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego – niezależnie od tego, czy jest to nieruchomość zabudowana, czy też nie – mieści się w zakresie pojęcia "zbycie nieruchomości" użytego w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Kwestia użycia w sentencji decyzji sformułowania wskazującego na alternatywę łączną zamiast rozłącznej nie stanowi uchybienia, bowiem w stanie faktycznym ustalonym w sprawie i omówionym w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie ma wątpliwości, że zapisy poprzednio obowiązującego planu miejscowego zostały zastąpione nowym planem, w którym zmieniono między innymi przeznaczenie przedmiotowych działek. Z kolei fakt częściowego stwierdzenia nieważności planu miejscowego przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w prawomocnym wyroku sygn. akt II SA/Kr 113/22 – wbrew literalnemu brzmieniu art. 36 ust. 5 u.p.z.p. – nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. W powołanym już wyżej wyroku z dnia 26 kwietnia 2024 r., sygn. II SA/Kr 268/24 (dostępnym w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych) Sąd rozważał ten problem stwierdzając: "Wprawdzie w cytowanym przepisie mowa jest o stwierdzeniu nieważności uchwały "w całości lub w części", jednak oczywiste jest, że nie chodzi o jakąkolwiek część uchwały w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wpływ na ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości może mieć stwierdzenie nieważności tylko tych przepisów planu miejscowego, które mają związek z ustaleniem tej opłaty czyli na przykład przepisu ustalającego procentową stawkę opłaty albo przeznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem postępowania. Unieważnione przez WSA w Krakowie przepisy takiego związku nie mają, a ich wyeliminowanie z obrotu prawnego w żaden sposób nie wpływa na zasadność ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości". Oddalając skargę kasacyjną od tego wyroku Naczelny Sąd Administracyjny pogląd ten podzielił. Kluczowym zarzutem skargi jest niewzięcie przez biegłego pod uwagę okoliczności, że będące przedmiotem postępowania nieruchomości są bardzo niewielkie (łącznie 635 m2), z czego niema połowa znajduje się poza linią zabudowy – a zatem mimo formalnej zmiany przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zabudowa tego terenu w istocie nie jest możliwa. Ponadto nowy plan zwiększył powierzchnię biologicznie czynną z 10% do 30%. Zdaniem strony po wejściu w życie nowego planu miejscowego wartość przedmiotowych nieruchomości nie tylko nie wzrosła, ale wręcz uległa znacznemu obniżeniu. Zarzuty te nie mogą odnieść skutku, a biegły w sposób jasny i przekonujący odniósł się do nich zarówno w samym operacie, jak i w piśmie z dnia 26 czerwca 2023 r. zatytułowanym "odpowiedź na odwołanie". Ustalając wartość nieruchomości pod rządami poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zwrócił uwagę, że wówczas działki miały przeznaczenie U.1 (przeznaczenie podstawowe: tereny zabudowy usługowej wraz z parkingami związanymi z funkcją usługową) i w całości znajdowały się poza linią zabudowy (str. 11 operatu). Kwestia lokalizacji linii zabudowy czy też wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej została z kolei uwzględniona w ramach współczynnika "Możliwości inwestycyjne". Biegły wyjaśnił, że potencjał nieruchomości może być związany również z wykorzystaniem nieruchomości w ramach większej inwestycji - nawet niewielka nieruchomość dopełniająca większe przedsięwzięcie może cechować się wyższymi cenami transakcyjnymi. Niezrozumiały jest przy tym argument skargi, iż "całkowicie błędne jest przyjęcie, że skoro na działce powstała zabudowa wielorodzinna to znaczy, że w dniu transakcji taka zabudowa mogła również powstać". Strona skarżąca nie wskazała bowiem na jakikolwiek okoliczności, które miałyby wpływ na możliwość zabudowy nieruchomości, a które miałyby nastąpić po wejściu w życie planu miejscowego. Prawdą jest, że przy dokonywaniu wyceny nieruchomości na datę jej zbycia nie należy uwzględniać okoliczności, które nastąpiły w okresie późniejszym, niemniej jednak fakt, że w istocie nieruchomość ta stanowiła część większej inwestycji wielomieszkaniowej i została zabudowana zgodnie z przeznaczeniem w nowym planie miejscowym stanowi dodatkowe potwierdzenie okoliczności przyjętych w operacie. W tym miejscu należy przypomnieć, że właśnie te kwestie były przyczyną uchylenia wydanej wcześniej przez Prezydenta Miasta Krakowa decyzji z 2 października 2022 r. Wydając decyzję kasatoryjną z 22 grudnia 2022 r. Kolegium uznało je za niedostatecznie wyjaśnione. W nowym operacie szacunkowym wskazane wcześniej uchybienia zostały usunięte, a sposób i metodyka wyceny nie budzi już wątpliwości. Istotne jest również, że na str. 13 – 14 operatu szacunkowego biegły przeprowadził analizę relacji cen prawa użytkowania wieczystego do cen prawa własności nieruchomości, uwzględniając stosowny współczynnik zgodnie z § 29 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Wbrew zarzutom skargi biegły szczegółowo wyjaśnił również kwestię obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi – na str. 6 operatu wskazano, że wpis ujawniony w dziale III KW (bezpłatna służebność gruntowa przejazdu i przechodu oraz parkowania pojazdów mechanicznych do przewozu osób i rzeczy wzdłuż północnej ściany magazynu na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr [...] – wpis przeniesiono z kw [...]) nie dotyczy przedmiotowej nieruchomości, co szerzej rozwinięto w piśmie stanowiącym odpowiedź na odwołanie: "zapis w operacie z dnia 21 marca 2023 r. wynika z przeprowadzonej analizy zapisów ksiąg wieczystych nieruchomości władnących tj. działki nr [...], która w wyniku podziałów aktualnie stanowi działki nr [...], [...] 8, [...] i [...]. W wyniku analizy działu 1-Sp księgi wieczystej dot. dz. [...] na datę określenia stanu nieruchomości nie stwierdzono żadnych wpisów dotyczących uprawnień nieruchomości — wszystkie dotychczasowe wpisy zostały wykreślone przed datą 18.06.2019 r. W przypadku księgi wieczystej dotyczącej pozostałych działek władnących nie stwierdzono żadnych wpisów dotyczących uprawnień nieruchomości, zarówno na datę określenia stanu nieruchomości, jak i od początku założenia księgi wieczystej w systemie elektronicznym (tj. od 13.01.2005 r.)". Ustalenie, że wyceniane nieruchomości nie są obciążone żadnym ograniczonym prawem rzeczowym jest więc prawidłowe. Biegły uwzględnił też ograniczenia związanych z budową nowej drogi startowej lotniska (k. 9 operatu). Jak wynika z pisma biegłego stanowiącego odpowiedź na odwołanie nie stwierdził on, by wspomniana strefa wpływała na wartość nieruchomości. Zarzut dotyczący pominięcia tej okoliczności przy dokonywaniu wyceny nie znajduje uzasadnienia. Kwestia lokalizacji urządzeń przesyłowych i "uzbrojenia" wycenianej nieruchomości również nie budzi zastrzeżeń Sądu. Na str. 9 operatu biegły zwrócił uwagę, że w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego istniało "pełne uzbrojenie na działce – sieć elektroenergetyczna, wodociągowa oraz kanalizacyjna. W bezpośrednim sąsiedztwie sieć gazowa (do 100 metrów)". Skarżąca zarzuca, że urządzenia przesyłowe, o których mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego nie stanowią uzbrojenia nieruchomości – o uzbrojeniu można mówić dopiero gdy nieruchomość ma przyłącza do sieci przesyłowej. Pojęcie "uzbrojenia" nie jest jednak pojęciem prawnym, nie zostało zdefiniowane ani w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ani też w rozporządzeniu wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości. W ustawie o gospodarce nieruchomościami stwierdza się jedynie, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w ewidencji sieci uzbrojenia terenu (art. 155 ust. 1 pkt 3). Z zapisów operatu wynika, że przez nieruchomość przebiegają bezpośrednio bądź też w niedalekim sąsiedztwie sieci przesyłowe. To, w jaki sposób biegły definiuje pojęcie "uzbrojenia terenu" jest kwestią drugorzędną, skoro wśród cech rynkowych nieruchomości mowa jest nie o uzbrojeniu, lecz o "dostępie do mediów" (str. 24 operatu). Jak wynika z powyższych rozważań zarzuty pod adresem dowodu z operatu szacunkowego, który stanowił podstawę do wydania zaskarżonej decyzji są nietrafione. Trzeba pamiętać, że operat szacunkowy jak każdy dowód podlega ocenie w postępowaniu administracyjnym, jednakże ocena ta jest ograniczona. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 września 2016 r., sygn. II OSK 3065/14 (LEX nr 2188721) "Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, budzący uzasadnione wątpliwości, wymaga wyjaśnienia". W okolicznościach niniejszej sprawy Sąd nie miał wątpliwości co do treści operatu, bowiem argumentacja biegłego rzeczoznawcy była logiczna i przekonująca. Podstawowy zarzut skargi, jakoby nieruchomość z uwagi na jej kształt, wielkość i wyłączenie 48% powierzchni z możliwości zabudowy w istocie w ogóle nie nadawała się do zabudowy został przez biegłego bardzo szczegółowo wyjaśniony jeszcze na etapie postępowania międzyinstancyjnego. Strona skarżąca zmierza do wykazania, że przedmiotową nieruchomość należało wyceniać w całkowitym oderwaniu od możliwości jej zagospodarowania jako część większej inwestycji. Zarzut ten jednak nie podważył oceny dokonanej w tym zakresie przez biegłego. Tylko na marginesie Sąd zauważa, że biegły wycenił wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego na kwotę 502 660 zł, podczas gdy skarżąca spółka sprzedała to prawo za kwotę 1 600 000 zł (str. 6 aktu notarialnego Rep. A [...]). W kwestii nieprawidłowego uzasadnienia zaskarżonej decyzji trzeba stwierdzić, że również i ten zarzut nie zasługuje na uwzględnienie. Kolegium zaznaczył9o bowiem, że znaczna część zarzutów odwołania dotyczy nieaktualnego już operatu z 2022 r. – a więc dowodu, który nie został wykorzystany przy wydawaniu zaskarżonej odwołaniem decyzji. Z tego względu do zarzutów tych organ odwoławczy nie odniósł się. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przeprowadzono natomiast pełną i prawidłową ocenę dowodu z operatu sporządzonego w 2023 roku – stosownie do wymogów art. 77 k.p.a. Z kolei nieuwzględnienie wniosków dowodowych strony zostało przez organ wyjaśnione w zaskarżonej decyzji i również nie stanowiło naruszenia przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Nie ulega wątpliwości, że w okolicznościach niniejszej sprawy doszło do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego (poprzez zastąpienie wcześniejszego planu nowym); zbycia nieruchomości przez wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu oraz określenia w planie stawki opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei kwestia wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego została ustalona na podstawie niebudzącego zastrzeżeń dowodu z operatu szacunkowego. Zarzuty skargi – zarówno dotyczące naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i przepisów postępowania – okazały się nieuzasadnione. Wobec powyższego skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.