II SA/Kr 1398/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Irla (spr.) Sędziowie : Sędzia WSA Kazimierz Bandarzewski Sędzia WSA Małgorzata Brachel- Ziaja Protokolant : Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2011 r. sprawy ze skargi M.N. i J.N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 8 lipca 2011 r., nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących M.N. i J.N. kwotę 167 zł (słownie: sto sześćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 10 grudnia 2010 r. Burmistrz A., działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.), art. 104 § l kodeksu postępowania administracyjnego oraz § 50 ust. l i ust. 2 Uchwały Nr XLVIII-453-06 Rady Miejskiej w Andrychowie z dnia 31 sierpnia 2006 r. (Dz. Urz. Woj. Małop. z 2006 r. Nr 721, poz. 4356) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części Gminy A. w zakresie parcel położonych w miejscowości. orzekł w pkt l o ustaleniu M. N. oraz J. N. jednorazowej opłaty na rzecz Gminy A. w wysokości 4 170 zł w związku ze zbyciem działki nr "1" o powierzchni 0,1212 ha położonej w [...], której wartość wzrosła na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części Gminy A. w zakresie parceli położonych w miejscowości [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Andrychowie z dnia 31 sierpnia 2006 r. Nr XLVIII-453-06. W pkt zaś 2 decyzji organ I instancji orzekł, iż opłatę powyższą należy uiścić "niezwłocznie tj. do 30 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna", W uzasadnieniu tej decyzji organ podał, że w dniu 28 maja 2010 r. M. N. oraz J. N. umową zawartą w formie aktu notarialnego (nr rep. [...]) zbyli prawo własności działki nr "1’ o powierzchni 0,1212 ha położonej w miejscowości [...]. Organ I instancji podkreślił, iż zgodnie z § 50 ust. l i 2 uchwały Nr XLVIII-453-06 Rady Miejskiej w Andrychowie z dnia 31 sierpnia 2006 r. (Dz. Urz. Woj. Małop. z 2006 r. Nr 721, poz. 4356) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części Gminy A. w zakresie parcel położonych w miejscowości [...], wyznaczone zostały strefy ST 30, w których ustalono 30 % stawkę służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla pozostałych zaś działek lub ich części została ustanowiona stawka O %. Wg organu I instancji, zbyta przez M. N. oraz J. N. nieruchomość (działka nr "1" w [...]) znajduje się w jednostce oznaczonej symbolem [...], co oznacza, iż działka ta znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dopuszczalne przeznaczenie tego terenu określone zostało jako MN2 (tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej jednorodzinnej), UU (tereny handlu i usług), ZP1 (tereny zieleni urządzonej). Burmistrz A. nadto podał, że stosownie do § 50 ust. l i ust. 2 uchwały - dla 50 % parceli nr "1" ustala się stawkę w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Przed wejściem w życie powołanego wyżej planu miejscowego, przedmiotowa działka nie podlegała ustaleniom żadnego planu miejscowego. Poprzednio obowiązujący plan ogólny został uchwalony w 1992 r. i zgodnie z art. 87 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w dniu l stycznia 2004 r. utracił ważność. Wg tego planu (zatwierdzonego uchwałą Nr XXlll/169/92 Rady Miejskiej w Andrychowie z dnia 25 czerwca 1992 r.; Dz. Urz. Woj. Bielskiego Nr 8, poz. 41) parceła nr "1" położona w miejscowości. znajdowała się w jednostce oznaczonej symbolem [...], co oznaczało "łąki, pastwiska, użytki rolne, zalesienia". W oparciu o powyższe ustalenia organ l instancji uznał, że spełnione zostały przesłanki do nałożenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym albowiem: * na terenie w którym znajduje się działka nr "1" nastąpiło uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; * nieruchomość powyższa została zbyta przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy wszedł w życie; * w wyniku uchwalenia planu miejscowego wzrosła wartość tej nieruchomości. Organ podał, iż wykazaniu ostatniej z wymienionych przesłanek służy wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami). Metody i techniki wyceny nieruchomości oraz formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ l instancji dodatkowo wyjaśnił, że M. N. oraz J. N. powiadomieni zostali w dniu 2 marca 2011 r. o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pismem z dnia 22 marca 2011 r. zostali nadto poinformowani o sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego oraz możliwości zapoznania się z zebraną w sprawie dokumentacją. Burmistrz A. podał, że przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia 23 grudnia 2010 r. został wykonany zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także zgodnie z "Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny". Przytaczając treść art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ I instancji wskazał, że wybór właściwego podejścia i metody szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, kierując się kryteriami zawartymi w powołanym przepisie. Przy wycenie nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej podstawowe znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości w uchwalonym planie oraz odniesienie tych ustaleń do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Powołując § 50 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego organ podał, że do określenia wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia omawianej opłaty przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Jak stanowi zaś art. 37 ust. l zd. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W przypadku gdy przed uchwaleniem planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określeniu wartości nieruchomości dla ustalenia w.w. opłaty, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu (§ 50 powołanego wyżej rozporządzenia). Burmistrz Miasta A. podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy zastosował w niniejszej sprawie podejście porównawcze i analizował transakcje rynkowe mające miejsce przed datą sporządzenia aktu notarialnego Rep. [...], dla nieruchomości niezabudowanych na terenie Gminy A. o podobnych cechach, w tym powierzchniach zbliżonych do zbytej działki nr "1" w [...]. Nadto w uzasadnieniu decyzji podkreślono, że przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości w niniejszej sprawie wzięte zostały pod uwagę tylko te okoliczności, które były bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany. Na podstawie operatu szacunkowego organ I instancji podał, że wartość 50 % działki nr "1" przed uchwaleniem planu wynosiła 4 040 zł, zaś po uchwaleniu planu wartość ta wzrosła do 17 940 zł. Różnica między tymi wartościami daje kwotę 13 900 zł. Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości wynosi więc 30 % z wymienionej ostatnio kwoty, co daje 4 170 zł. Odwołanie od tej decyzji wnieśli M. N. oraz J. N.. Podnieśli, iż decyzja jest niesprawiedliwa, bowiem Burmistrz A. zmieniając przeznaczenie działki nr "1" w [...] nie poinformował ich o tej okoliczności. Podnieśli nadto, iż w planowaniu przestrzennym należy uwzględniać zwłaszcza prawo własności. Burmistrz A. ustalając przedmiotową opłatę zabiera w ten sposób odwołującym się 4 ary ich własności. Decyzją z dnia 8 lipca 2010 r. (znak: [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. l, 3, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 151-157 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oraz art. 138 § l pkt l kpa utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy. W uzasadnieniu tej decyzji organ 11 instancji podkreślił, że podstawowym dowodem w sprawie ustalenia opłaty planistycznej jest sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy dotyczący wyceny nieruchomości, jaką posiadała ona przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego oraz po wejściu wżycie planu. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] operat sporządzony w niniejszej sprawie prawidłowy. Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że rzeczoznawca majątkowy dokonał w niniejszej sprawie wyceny nieruchomości stanowiącej przedmiot postępowania stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, co odpowiada przepisowi art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kolegium wskazało, że w podejściu porównawczym określa się wartość nieruchomości, przy założeniu, iż wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Metoda porównywania parami polega na tym, że do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości wycenianej, co najmniej kilka nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, oraz cechy tych nieruchomości. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku nieruchomości gruntowych, mając na uwadze transakcje gruntami niezabudowanymi na terenach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, o przeznaczeniu jaki posiada obecnie przedmiot wyceny, tj. budowlanym, i wytypował cztery transakcje z 2009 i 2010 r., które w planie mają przeznaczenie "Budownictwo mieszkaniowe MN". Natomiast w zakresie analizy gruntów niezabudowanych, które posiadały takie przeznaczenie jak nieruchomość wyceniana w okresie, gdy żaden plan nie obowiązywał, rzeczoznawca przygotował cztery transakcje z 2009 i 2010 r., których przeznaczenie w planie było określone jako Zieleń i jedna jako Rolne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że rzeczoznawca majątkowy ustalił najbardziej typowe atrybuty rynkowe związane z nieruchomościami, wyróżnił stany poszczególnych cech, jak też dokonał ich opisu. Następnie porównując nieruchomość szacowaną z każdą z czterech wytypowanych transakcji, współczynnikami korygującymi, dokonał poprawek każdej z cen wyliczoną poprawką. To z kolei doprowadziło do ustalenia wartości rynkowej gruntów przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego nowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak i wartości gruntu, jaki posiadał on przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nadto organ II instancji wskazał, że w operacie znalazł się szczegółowy opis nieruchomości wycenianej, zaś nieruchomości wzięte do porównań, opisano poprzez przypisanie im wartości cech, które to wartości posiadają swoje opisy w przygotowanych tabelach. Mając na uwadze powyższy tryb postępowania przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego, Kolegium stwierdziło, że sporządzony operat, pod względem formalnym spełnia wszystkie wymogi i posiada on wartość dowodową. Dodatkowo Kolegium powołując się na wyrok WSA w Warszawie (sygn akt I SA/Wa 1107/05) podkreśliło, że organ administracyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Wobec powyższego, Kolegium uznało, że w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr "2" w [...], zaś organ I instancji oparł swe rozstrzygnięcie na prawidłowo sporządzonym elaboracie. Kolegium Odwoławcze nie podzieliło podniesionych w odwołaniu zarzutów. Odnośnie okoliczności, że odwołujący się nie wiedzieli o uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego także i ich nieruchomość, organ II instancji podał, że w sytuacji, gdy plan został uchwalony i ogłoszony, staje się przepisem gminnym i wiąże organy administracji i Strony. Postępowanie niniejsze jest postępowaniem odrębnym, i okoliczność zawarta w odwołaniu, nie może skutkować w sprawie. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnieśli M. N. oraz J. N. żądając jej uchylenia. Podnieśli, że sporna działka w poprzednim planie zagospodarowania przestrzennego była w 50 % rolna, a w 50 % budowlana, co powodowało, że mogła być zabudowana. Działkę tę sprzedali skarżący kuzynowi i otrzymali za nią kwotę jak za działkę rolną. W akcie notarialnym wpisali jedynie kwotę wyższą, bowiem bali się, że notariusz nie sporządzi aktu z ceną niższą, którą potraktowano by jako zaniżoną. Nadto skarżący podnieśli, że nie są ludźmi zamożnymi, przez co obowiązek zapłacenia ustalonej w decyzji opłaty, spowoduje znaczny uszczerbek w ich majątku. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie. Kolegium podniosło, że w aktach sprawy (k. 5) znajduje się "wypis z dnia 7.12.2010 r. dla działki nr "3"" sporządzony przez Urząd Miejski w A., wg którego przedmiotowa nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w Andrychowie z dnia 25.06.1992 r. znajdowała się w obszarze [...] - tj. łąki, pastwiska, użytki rolne, zalesienia. Powyższy zapis, w konfrontacji z zapisem dotyczącym przeznaczenia działki skarżących w nowym planie powodował, że dla ustalenia opłaty planistycznej należało brać pod uwagę faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości jaką miała ona w czasie, gdy przestał obowiązywać plan miejscowy z 1992 r., a nowy nie został jeszcze uchwalony. Kolegium podkreśliło, że ewentualna kwestia niemożności uiszczenia powyższej opłaty może powodować złożenie przez skarżących wniosku o rozłożenia należności na raty lub też jej umorzenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Dopuszczalność ustalenia przez organy administracji opłaty planistycznej uzależniona jest od spełniania kilku przesłanek. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu u zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.; dalej ustawa powoływana jako upzp) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Nadto, zgodnie z art. 37 ust. 4 upzp w zw. z ust. 3 tego przepisu, dopuszczalność ustalenia na rzecz gminy przedmiotowej opłaty jest czasowo ograniczona. Sprzedaż bowiem nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, wyłącza możliwość ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. W związku z powyższymi regulacjami istotne znaczenie w sprawach opłat planistycznych mają także przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego uchwalenie lub zmiana spowodowały wzrost wartości nieruchomości oraz regulacje dotyczące zasad wyceny nieruchomości tj. art. 149 - 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn.: Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej powoływana jako ugn) oraz rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Odnosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, iż bezsporne w sprawie tej było, że należąca do skarżących działka nr "1" w miejscowości znajdowała się na obszarze na którym obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą Rady Miasta Andrychowa Nr XLVIII-453-06 z dnia 31 sierpnia 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części Gminy Andrychów w zakresie parcel położonych w miejscowości [...] (Dz. Urz. Woj. Małop. z 2006 r. Nr 721, poz. 4356). Bezsporne było także, iż skarżący zbyli należącą do nich działkę przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie przedmiotowego planu miejscowego. Kluczowe jednak znaczenie dla oceny przez sąd niniejszej sprawy miały poczynione przez organ I instancji ustalenia i wnioski wynikające zarówno z zapisów powołanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miasta Andrychowa z dnia 31 sierpnia 2006 r.) jak i planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Andrychowie Nr XXIII/169/92 z dnia 25 czerwca 1992 r. (Dz. Urz. Woj. Bielskiego Nr 8, póz. 41), który utracił moc z dniem l stycznia 2004 r. Z karty 5 akt administracyjnych na której znajduje się sporządzony przez Urząd Miejski w Andrychowie "Wypis z dnia 7 grudnia 2010 r. dla działki nr "1"" wynika, że w poprzednio obowiązującym planie miejscowym działka skarżących położona była w jednostce oznaczonej symbolem [...] tj. łąki, pastwiska, użytki rolne, zalesienia. Ze sformułowania tego wynika więc, iż wskazane powyżej przeznaczenie działki odnosiło się do całej jej powierzchni. Z dalszej części tego dokumentu wynika, że działka skarżących w nowym planie miejscowym znajduje się w jednostce oznaczonej symbolem [...] tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, z dopuszczalnym przeznaczeniem oznaczonym jako: MN2 (tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej), UU (tereny handlu i usług) oraz ZP1 (tereny zieleni urządzonej). Także i z tego sformułowania wynika, że cała działka skarżących znajduje się w wymienionej wyżej jednostce urbanistycznej. Nadto w powołanym dokumencie zawarte jest stwierdzenie, że "stosownie do § 50 ust. l i 2 uchwały -dla 50 % parceli nr "1" ustala się stawkę w wysokości 30 % wzrostu wartości objętej planem". Powyższe ustalenia były podstawą dla operatu sporządzonego przez powołanego w sprawie rzeczoznawcę majątkowego w celu ustalenia wzrostu wartości działki zbytej przez skarżących. Tymczasem powołany wyżej § 50 ust. l uchwały Rady Miasta Andrychowa Nr XLVIII-453-06 z dnia 31 sierpnia 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części Gminy Andrychów w zakresie parcel położonych w miejscowości [...], nie zawiera treści wskazanej przez organ administracji w powołanym wyżej piśmie z dnia 7 grudnia 2010 r. Przepis ten stanowi, że dla terenów, lub ich części, oznaczonych w rysunku planu symbolami: 1) [...], [...], 2) [...], [...], 3) [...], [...], 4) [...], [...], 5) [...], [...] - wyznacza się strefy ST 30, co oznacza, iż plan ustala dla wszystkich działek lub ich części położonych w zasięgu wyznaczonych stref 30 % stawkę służącą naliczaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Zgodnie natomiast z ust. 2 powołanego przepisu - dla pozostałych działek lub ich części, dla których nastąpił wzrost (wartości - dodane) nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustala się stawkę 0%. Należy wiec stwierdzić, że: po pierwsze, z przepisu tego nie wynika, by wymienioną stawkę opłaty planistycznej (30 %) odnosić tylko do 50 % powierzchni działki zbytej przez skarżących. Dodatkowo, jak ustalił organ administracji, skoro cała działka skarżących znajdowała się w "s/aryw" planie jednostce oznaczonej symbolem [...] oraz cała powierzchnia tej działki w "nowym" planie znajduje się w jednostce oznaczonej symbolem [...], to niezrozumiałe było odnoszenie wzrostu wartości działki skarżących tylko do połowy jej powierzchni; po drugie, jednostka urbanistyczna w której, zgodnie z trafnymi ustaleniami organu l instancji (mapa k. 3 akt administracyjnych) znajduje się działka skarżących ([...]) - nie została wymieniona w § 50 ust. l uchwały Rady Miejskiej w Andrychowie z dnia 31 sierpnia 2006 r. wśród jednostek dla których ten plan miejscowy przewiduje 30 % stawkę opłaty planistycznej. To z kolei powoduje, że dla działki zbytej przez skarżących (nr "1" w miejscowości [...]) zastosowanie będzie miał powołany wyżej § 50 ust. 2 uchwały z dnia 31 sierpnia 2006 r., zgodnie z którym dla pozostałych (tj. nie wymienionych w jednostkach urbanistycznych wskazanych w ust. l tego przepisu) działek lub ich części ustala się stawkę O %. Skutkiem tego stwierdzenia jest niedopuszczalność wymierzenia M. N. oraz J. N. opłaty planistycznej z tytułu zbycia działki nr "1" w miejscowości [...], nawet w sytuacji, gdyby wartość tej działki wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro bowiem działka zbyta przez skarżących znajdowała się w jednostce urbanistycznej, która nie została wymieniona wśród jednostek objętych opłatą planistyczną, to należy uznać, że opłaty tej w niniejszej sprawie ustalić nie można. Wadliwe ustalenia i wnioski organu I instancji w analizowanym zakresie, nie zostały dostrzeżone przez organ II instancji i zostały przez organ odwoławczy w całości zaaprobowane, co czyni wadliwą także decyzję organu II instancji. Krytycznego odniesienia wymaga nadto ocena poprawności sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Na wstępie należy podnieść, iż z treści tego operatu nie wynika jednoznacznie jaka działka była przedmiotem wyceny przez biegłego. O ile bowiem na pierwszej stronie operatu szacunkowego określono przedmiot wyceny jako: ,grunt: prawo własności dz. Nr "1" o pow. 1212 m2" o tyle na k. 12 operatu pojawia się już działka nr "2". Ten sam błąd występuje na k. 13 oraz na k. 14 i k. 15 operatu. Nadto na k. 16 operatu pojawia się dość niezrozumiałe, w kontekście niniejszej sprawy zdanie, że "Wartość rynkowa prawa własności gruntu objętego rentą planistyczną (71 % działki "1") o powierzchni 606 m2 wynosi 17 943,66 zł". Jest to o tyle niezrozumiałe, że zarówno organ I instancji jak i biegły powoływali się na współczynnik 50 % powierzchni odnoszący się do działki nr "1" (sam zaś ten współczynnik, jak wyżej wskazano był przyjęty niezasadnie, bowiem nie miał oparcia w przywoływanym powyżej § 50 uchwały Rady Miejskiej w Andrychowie z dnia 31 sierpnia 2006 r.). Powołanie więc przez biegłego współczynnika 71 % powierzchni działki jest zupełnie dowolne i nie wynika z żadnych zebranych w sprawie dokumentów. Następnie biegły w tabeli na k. 16 operatu znów odwołuje się do współczynnika 50 % powierzchni działki nr "1". Okoliczności te powodują, że analizowany operat jednoznacznie nie określa zarówno samej działki podlegającej wycenie jak i przyjętych do wyceny wartości (współczynników powierzchni). Nadto podkreślenia wymaga, że rzeczoznawca analizując rynek nieruchomości w gminie A. stwierdza (k. 17 operatu), że, jest to rynek przeciętny ze względu na ilość zawieranych transakcji". Na k. 8 biegły stwierdza, że w gminie A. "obserwuje się liczne transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę" oraz, że "występuje duże zainteresowanie kupnem nieruchomości gruntowych budowlanych i rekreacyjnych". Zdaniem sądu wnioski z k. 17 i 8 wzajemnie się wykluczają. W mniejszej sprawie biegły do wyceny nieruchomości wybrał podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ugn nieruchomość podobna - to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jedną z cech wpływających na wartość nieruchomości jest jej wielkość. Sam biegły w swoim operacie (k. 9) stwierdza, że "Obserwuje się wyraźną zależność cen transakcyjnych od wielkości nieruchomości. Najwyższe ceny osiągają działki budowlane o powierzchni do 1000 m2" Tymczasem analizując wielkość przyjętych przez rzeczoznawcę do porównań nieruchomości, w kontekście wielkości powierzchni działki skarżących - należy uznać, że działki te nie są właściwie dobrane. Np. jako działki rolne rzeczoznawca przyjął do porównań działki o powierzchni: 304 m2, 521 m2, 1489 m2 i 3001 m2. Tymczasem działka zbyta przez skarżących miała powierzchnię 0,1212 m2. W tych okolicznościach tylko działka wskazana jako 3 (1489 m2) mogłaby być uznana za podobną. Pozostałe przyjęte do porównań działki były zbyt małe (304 m2, 521 m2) lub znacznie, bo ponad 2 razy -większe (3001 m2). To samo dotyczy porównania działek budowlanych. Biegły przyjął 4 działki (o powierzchni 2285 m2, 2015 m2, 1298 m2 oraz 585 m2). Tylko więc działka wskazana jako 3 jest zbliżona wielkością do działki zbytej przez skarżących. Dodatkowo wymaga odniesienia zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji II instancji stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Należy jednak podkreślić, że operat szacunkowy nie jest wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 kpa, który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 kpa, który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § l kpa, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć stosowne działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 18.08.2010 r.; sygn. akt II SA/Gd 509/2009; LexPolonica nr 2553024). O sposobie załatwienia sprawy decyduje bowiem właściwy organ administracji publicznej, a nie rzeczoznawca majątkowy. Z uwagi na fakt, że kontrola zaskarżonej decyzji wykazała istotne, wskazane wyżej uchybienia, sąd działając na podstawie art. 145 §1 pkt l lit a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. dalej powoływana jako p.p.s.a.) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Na zasadzie art. 152 p.p.s.a. sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana (pkt II sentencji). O kosztach sąd orzekł na zasadzie art. 200 p.p.s.a. (pkt III sentencji).