II SA/Kr 1446/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Krystyna Daniel (spr.) Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 lutego 2014 r. sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 14 sierpnia 2013 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej M. Z. kwotę 439 zł (czterysta trzydzieści dziewięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta decyzją z 28 grudnia 2012 r., na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2012 r. póz. 647), uchwały Nr LXXXIV/846/05 Rady Miasta Krakowa z 6 lipca 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon Fortu Skała" (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego Nr 476, póz. 3529), ze zmianami wynikającymi z prawomocnego od 28 kwietnia 2009 r. wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 17 marca 2008 r. sygn. akt II SA/Kr 1325/05, art. 60 i art. 67 ustawy z 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2009 r. Nr 157, póz. 1240; ze zm.), ustalił w stosunku do M. Z., zbywcy udziału wynoszącego 1/2 w części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,1657 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 4549,56 zł. W uzasadnieniu organ podał, że w dniu 20 września 2007 r. M. Z. dokonała sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 część w nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 0,1657 ha i nr [...] o powierzchni 0,1652 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...]. Organ stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon Fortu Skała", zatwierdzonego uchwałą Nr LXXXIV/846/05 Rady Miasta Krakowa z 6 lipca 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 29 sierpnia 2005 r. Nr 476, póz. 3529), obowiązującego od 29 września 2005 r, zgodnie z którym działka nr [...] znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym na rysunku planu symbolem MN2 oraz terenie otwartym oznaczonym na rysunku planu symbolem Z07, natomiast działka nr [...] znajduje się w terenie otwartym oznaczonym na rysunku planu symbolem Z01. Bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon Fortu Skała", tj. przed dniem 29 września 2005 r, przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z treści § 28 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon Fortu Skała" wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi dla terenów MN1, MN2 i ZF - 30 %, dla pozostałych terenów przewidzianych do zainwestowania R03 - 10 %, a dla terenów innych - O %. Dalej organ wskazał, że dla ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) niezbędne jest łączne wystąpienie trzech przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej, zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego. Organ wskazał, że postępowanie prowadzono w trybie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego z uwagi na linię orzecznictwa przyjętą przez Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok NSA z dnia 3 września 2004 r. sygn. akt OSK 520/04; wyrok NSA z dnia 7 października 2005 r. sygn. akt II OSK 93/05; wyrok NSA z dnia 6 kwietnia 2006 r. sygn. akt II OSK 710/05), zgodnie z którą do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej. Jednocześnie z dniem 1 stycznia 2010 r. weszła w życie ustawa z 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, która w art. 67 stanowi, iż do spraw dotyczących należności, o których mowa w art. 60 (środków publicznych stanowiących niepodatkowe należności budżetowe o charakterze publiczno-prawnym, do których zalicza się m.in. renta planistyczna) nieuregulowanych ustawą stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego i odpowiednio przepisy działu III Ordynacji podatkowej. Wskazany w powyższym artykule dział III Ordynacji podatkowej reguluje kwestie dotyczące m.in. terminu płatności, zaległości podatkowej oraz odsetek za zwłokę. W związku z powyższym w tym zakresiś zastosowano odpowiednio właściwe przepisy Ordynacji podatkowej. W dniu 28 kwietnia 2009 r. uprawomocnił się wyrok WSA w Krakowie z 17 marca 2008 r. sygn. akt II SA/Kr 1325/05 którym stwierdzono nieważność poszczególnych postanowień planu miejscowego, w wyniku czego nastąpiła zmiana sytuacji planistycznej przedmiotowej części nieruchomości. Jedynie przeważająca, zachodnia część przedmiotowej części nieruchomości podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon Fortu Skała", zgodnie z którym znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym na rysunku planu symbolem MN2, natomiast jej pozostała, wschodnia część nie podlega ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wobec stwierdzenia powyższym wyrokiem WSA w Krakowie nieważności części zapisów uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon Fortu Skała" dotyczących terenu otwartego oznaczonego na rysunku planu symbolem Z01. Organ wskazał również, że poprzednio wydane w sprawie decyzje l i II instancji zostały uchylone przez WSA w Krakowie wyrokiem z 18 kwietnia 2011 r. sygn. akt II SA/Kr 286/11, którego wytyczne są wiążące. W toku postępowania doszło również do zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uwzględniającej wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08. Ustawą z dnia 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2011 r. Nr 153, póz. 901) dodany został bowiem art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ stwierdził, że dwie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało sporządzenia operatu szacunkowego. Przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 18 października 2012 r, w ocenie organu, został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj Dz. U. z 2010 r. Nr 102, póz. 651, ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, póz. 2109, ze zm.) z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (a co za tym idzie również wytycznych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wynikających z wyroku z 18 kwietnia 2011 r. sygn. akt II SA/Kr 286/11, opartego o wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08) oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiotowa część nieruchomości (działka nr [...]) w przeważającej, zachodniej części podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon Fortu Skała", zgodnie z którym znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonym na rysunku planu symbolem MN2, natomiast jej pozostała, wschodnia część nie podlega ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) nie została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Z uwagi na fakt, iż bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon Fortu Skała" nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) przyjął faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej części nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego, ustalając, że była to działka niezabudowana, nieużytkowana rolniczo oraz w żaden inny sposób, na terenie o średnim stopniu zurbanizowania. Rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, iż do 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa część nieruchomości (działka nr [...]) podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24, póz. 108), zgodnie z którym znajdowała się w Obszarze Rolnym oznaczonym na rysunku planu symbolem RP 6, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 1, nr 16 i nr 20, Obszarze Mieszkaniowym oznaczonym na rysunku planu symbolem M4 60, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 3, nr 4, nr 16 i nr 20 oraz Obszarze Rolnym oznaczonym na rysunku planu symbolem RP 3, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 1, nr 15 i nr 20. Dla odzwierciedlenia wzrostu wartości przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) spowodowanego wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon Fortu Skała" rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego, tj. 29 września 2005 r. W celu ustalenia czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon Fortu Skała" spowodowało wzrost wartości części nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]), jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 29 września 2005 r. oraz cen z dnia zbycia udziału we własności przedmiotowej części nieruchomości, tj. 20 września 2007 r: pierwszej -przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon Fortu Skała", drugiej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu powyższego planu miejscowego oraz trzeciej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta. Dla określenia wszystkich trzech wartości rynkowych przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Organ stwierdził, że przedłożony operat szacunkowy pod względem formalnym spełnia wszystkie wymogi, zatem posiada wartość dowodową. Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego można stwierdzić, iż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon Fortu Skala" spowodowało wzrost wartości części nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr [...]. W przedłożonego operatu szacunkowego wynika, iż wartość przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta jest mniejsza niż wartość przedmiotowej części nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej części nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejori Fortu Skała" zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości stanowi różnicę między wartością przedmiotowej części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon Fortu Skała" a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej części nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego i wynosi 30 330,00 zł, z czego 30 %, wynosi 9 099,11 zł. Umowa sprzedaży dotyczyła sprzedaży 1/2 udziału w nieruchomości. Na koniec organ zacytował przepisy Ordynacji podatkowej mające zastosowanie w sprawie tj. art. 47 § 1, art. 51 § 1, 53 § 1, art. 54 art. 55 § 1 i 2, art. 56 § 1,art. 60 §1. Odwołanie od decyzji złożyła M. Z., reprezentowana przez pełnomocnika, który wniósł o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości argumentując, że decyzja ta nie została doręczona jego mocodawczym'. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z 14 sierpnia 2013r., znak: [...], art. 138 §1 pkt 1 kpa w związku z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy ponownie przytoczył treść art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazał, że zgodnie z nową regulacją, w sytuacji zaistnienia luki planistycznej na terenie położenia nieruchomości wycenianej oraz stwierdzenia, iż przeznaczenie tej nieruchomości przewidziane w obydwu miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego czyli planie uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r:, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu oraz planie obowiązującego obecnie jest tożsame, to wówczas, oszacowanie kwoty ewentualnego wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w rezultacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinno być rezultatem porównania: wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym obecnie bądź; wartości nieruchomości ustalonej przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie obowiązującym obecnie3; - a to w zależności od tego, która z oszacowanych wartości nieruchomości wycenianej sprzed wejścia w życie planu miejscowego, a więc wartości oszacowanej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym oraz przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania okaże się wartością większą. Kolegium podzieliło stanowisko organu l instancji. W szczególności podało, że zgodnie z zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość, na dzień zbycia, znajdowała się częściowo w terenach otwartych - symbol planu ZO1 (działka nr [...] i część działki nr [...] o powierzchni 0,0683) oraz częściowo w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - symbol planu MN2 (pozostała część działki nr [...] o powierzchni O, 0974 ha).W związku ze stwierdzeniem przez Wojewódzki Sąd Administracyjny, wyrokiem z 17.03.2009 r., II SA/Kr 1325/05 nieważności części zapisów mpzp, dotyczących terenów otwartych ZO1, nieruchomość ta obecnie podlega jego zapisom tylko co do przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - symbol planu MN2, a więc w części działki nr [...] o powierzchni O, 0974 ha. Poprzednio obowiązujący na tych terenach miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przestał obowiązywać w dniu 1 stycznia 2003 roku. Na mocy zapisów tego planu, działka nr [...] znajdowała się części o powierzchni 0,0812 ha w "Obszarze Mieszkaniowym" - symbol planu M4 oraz w części i powierzchni O, 0845 ha na "Obszarze Rolnym" - symbol planu RP 6 i RP 3. W związku z tym Kolegium wskazało, że w sprawie nie zachodzi przypadek, o jakim mowa w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r. P 58/08 -albowiem przeznaczenie nieruchomości zbytej przez M. Z. w obydwu planach miejscowych nie jest tożsame. Wprawdzie przeznaczenie podstawowe tych terenów pokrywa się - bo jest to w obydwu planach zabudów; mieszkaniowa, lecz plan aktualny ogranicza jej rodzaj do budynków mieszkalnych jednorodzinnych w układzie wolnostojącym, natomiast plan z 1994 r. stanowi ogólnie o zabudowie mieszkaniowej. Następnie zapisy planów różnią się znacznie w zakresie przeznaczenia dopuszczalnego zabudowy mieszkaniowej; aktualny plan miejscowy przewiduje zieleń ogrodów przydomowych, obiekty małej architektury, budynki garażowe - związane z przeznaczeniem terenu tudzież dojścia, podjazdy do budynków, urządzenia infrastruktury technicznej związane z obsługą i zagospodarowaniem terenu, natomiast plan z 1994 dopuszcza znacznie więcej alternatywnej zabudowy wobec zabudowy mieszkaniowej, takiej jak obiekty usług publicznych, obiekty usług komercyjnych, zieleń publiczna, urządzenia sportu, obiekty produkcyjne nieuciążliwe dla środowiska. Niewątpliwie więc, zagospodarowanie terenów w obszarze mieszkaniowym na gruncie zapisów planu z 1994 r. mogło znacznie bardziej odbiega od ich podstawowego przeznaczenia niż w przypadku planu aktualnego. Ponadto, obecnie, większa część nieruchomości zyskała przeznaczenie mieszkaniowe niż uprzednio (o 0,0129 ha powierzchni więcej).Pozostała część nieruchomości nie podlega w ogóle zapisom planu miejscowego, tymczasem w zgodnie z zapisami planu z 1994 r. zagospodarowania tej części zdeterminowane było przeznaczeniem rolnym, bez prawa zabudowy. Ze względu na to, że na terenie położenia nieruchomości, miała miejsce luka planistyczna, to zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z nowowprowadzonym przepisem art. 87 ust. 3a, aby wykazać w wystąpienie przesłanki wzrostu wartości nieruchomości w rezultacie uchwalenia planu miejscowego, należało oszacować jej wartość dla trzech wariantów: przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w Uchwale nr LXXXIV/846/05 Rady Miasta Krakowa z 6 lipca 2005 r, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej ( 31 stycznia 2003 r. - 29 września 2005 r) oraz przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w Uchwale nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z 16 listopada 1994 r. Następnie, w zależności od tego, która z wartości nieruchomości sprzed wejścia w życie planu miejscowego opisanych w punkcie 1 i 2 okazałaby się wartością większą należało dokonać jej porównania zwartość nieruchomości opisaną w punkcie 3. Uzyskana różnica stanowić będzie o wzroście wartości tychże nieruchomości w rezultacie uchwalenia nowego planu miejscowego i przesądziłaby o zasadności naliczenia opłaty planistycznej. Kolegium podkreśliło, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie dysponuje bowiem posiadanymi przez niego wiadomościami specjalnymi. Do właściwości Kolegium należy natomiast ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj zbadanie, czy zawarta w nim wycena została przeprowadzona w zgodzie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, czy został on opracowany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny by sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość" dowodową. Kolegium pozytywnie oceniło wycenę, wskazując, że został wykonany zgodnie z przepisami, jest rzetelny i przejrzysty. Wycena została wykonana zgodnie z dyspozycją przepisów art. 37 ust. 1 i 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonał szacunku wartości nieruchomości stanowiącej część działki nr [...] o powierzchni 0,1657 ha, położonej w K., jedn. ewid. [...], obr. [...] dla wskazanych powyżej trzech wariantów. Rzeczoznawca zastosował przy wycenie podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W wyniku przeprowadzonej analizy rzeczoznawca ustalił, że wartość prawa własności części nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [...] według stanu z daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Rejon Fortu Skała" wynosi 311192 zł - przy uwzględnieniu przeznaczenia z planu aktualnego; 280 862 zł - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej; 197658 zł - przy uwzględnieniu przeznaczenia z miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa planu z 1994 r. W związku z takim rezultatem wyceny, zgodnie z przepisem art. 87 ust. 3a, o wzroście wartości w/w nieruchomości stanowić ma zatem różnica pierwszej i drugiej ze wskazanych wartości, czyli wartości ustalonej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wartości ustalonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie braku planu. Różnica ta wyniosła kwotę 30 330 zł. Stawka procentowa służąca naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wynosi to 30 %, zatem przy uwzględnieniu zbytego przez zobowiązaną udziału w nieruchomości opłata planistyczna wynosi kwotę 4 549, 56 zł. Odnosząc się do zarzutu odwołania Kolegium wskazało, że twierdzenia pełnomocnika skarżącej o niedoręczeniu jej decyzji są gołosłowne, albowiem w aktach sprawy znajduje się zwrotne potwierdzenie odbioru przesyłki z decyzją adresowanej do skarżącej, na którym widnieje jej podpis, z adnotacją że przesyłkę doręczono adresatowi. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła M. Z., domagając się uchylenia decyzji Samorządowego pod budownictwo mieszkaniowe co do 812 m2 i polepszenie co do 129 m2. Biegły takich operacji nie czyni, co powoduje, że przyjęta przez niego metoda jest alogiczna już na tym etapie. Nadto skarżąca wskazała, że biegły w sytuacji, gdy na skutek wejścia w życie planu polepszenie sytuacji właściciela i wzrost wartości nieruchomości dotyczy wyłącznie 129 m2 wycenia całą część nieruchomości objętej planem i przyjmuje, że owo zwiększenie wartości dotyczy również tej części, co do której faktycznie doszło do obniżenia wartości na skutek wejścia w życie planu. Nawet przy przyjęciu prawdziwości wycen biegłego (przy powierzchni 129 m2 naturalnym jest, iż należy zmienić atrybuty nieruchomości przy wycenie), wartość 1 m2 działki według aktualnego przeznaczenia to 330,70 zł, ta sama wartość według korzystania to 298,47zł. A zatem różnica wartości 1 m2 to 32,23 zł. Dla części nieruchomości, dla której polepszono zasady zagospodarowania na skutek wejścia w życie planu (jeżeli nie uwzględni się pogorszenia dla pozostałej części) i spowodowano wzrost wartości nieruchomości, wzrost ten to 4.157,67 zł, a ewentualna renta to 1.247,30 zł. Skarżąca podkreśliła jednocześnie, że należy dokonywać oceny przesłanki z art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny w odniesieniu do całości nieruchomości. A zatem jeżeli co do części doszło do obniżenia tej wartości, a co do drugiej do podwyższenia wartości, aby w ogóle zastosować powołany przepis należy rozważyć jak zmiany parametrów części odbiły się na wartości całej nieruchomości. Zdaniem skarżącej to Gmina Miejska winna wypłacić jej odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości. Jest bowiem rzeczą oczywistą, iż przedmiotowa nieruchomość w tzw. poprzednim planie miała lepsze przeznaczenie niż w planie obecnie obowiązującym. Oznacza to, że przedmiotowa decyzja jako naruszająca przepis art. 2 i 32 Konstytucji RP jest wadliwa z powodów, o których pisze Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku do sygn. P 58/08. Nie jest bowiem winą skarżącej, że chcąc się bezczelnie wzbogacić Gmina Miejska w sposób trwały nie wykonuje swoich ustawowych obowiązków. W tym kontekście trudno przyjąć twierdzenia Kolegium co do stosowalności zasad wskazanych w wyroku Trybunału, powoływanym w decyzji. Zdaniem Kolegium zasad określonych przez Trybunał Konstytucyjny nie można zastosować do skarżącej, mimo iż jest ona w gorszej sytuacji niż ta, która opisana jest w tym wyroku. Odnosząc się do zarzutu odwołania skarżąca wskazała, że decyzja organu l instancji została skierowana do M. Z., a zatem do innej osoby. Kolegium Odwoławczego w [...] i poprzedzającej ją decyzji organu l instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: * art. 1, art. 77, 80 i art. 107 § 3 Kpa przez poczynienie wewnętrznie sprzecznych ustaleń faktycznych * art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 w zw z art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie, iż doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że zaskarżona decyzja oparta jest na błędnie ustalonym stanie faktycznym. Kolegium błędnie ustaliło, iż w sprawie nie zachodzi przypadek, o jakim mowa w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r. P 58/08 - przeznaczenie nieruchomości w "starym" i "nowym" planie nie jest tożsame. Nie trzeba posiadać specjalnej wiedzy specjalistycznej, żeby stwierdzić, że nieruchomość, na której dopuszczalna jest wyłącznie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (dwa lokale mieszkalne) ma mniejszą wartość od nieruchomości, na której dopuszczony jest każdy rodzaj zabudowy mieszkaniowej - zarówno wielo- jak i jednorodzinna, zabudowa usługami komercyjnymi, a nawet zabudowa produkcyjna. Porównanie sytuacji nieruchomości z okresu planu ogólnego i planu Rejon Fortu Skała prowadzi do wniosku, iż wartość tej części nieruchomości, która w planie ogólnym była objęta obszarem M4, a obecnie jest objęta obszarem MN2 zmniejszyła się. Dotyczy to 812 m. kw. jak ustaliło Kolegium. Wzrosła wartość tej części nieruchomości, która w planie ogólnym miała przeznaczenie RP-6 i RP - 3, a w planie Rejon Fortu Skała ma przeznaczenie MN2. Dotyczy to jak ustala Kolegium 129 m. kw. Zatem z ustaleń Kolegium wynika, że w przypadku części nieruchomości (co do drugiej części - plan nie obowiązuje) ograniczono możliwość korzystania, co oczywiście wiąże się z obniżeniem wartości - zmiana ta dotyczy 86,29 % tej części, a co do drugiej części -13,71% wartość nieruchomości prawdopodobnie wzrosła na skutek wejścia w życie planu. Niestety nie wiadomo czy wartość nieruchomości w ogóle (w zakresie części objętej planem) wzrosła. Biegły tego nie ustala. Skarżąca argumentowała, że jeżeli biegły nie był w stanie znaleźć nieruchomości co do której na skutek wejścia w życie planu pogorszono w ponad 86% możliwości zagospodarowania i polepszono co do prawie 14%, przyjmując potrzebę rozdzielenia nieruchomości na poszczególne obszary na potrzeby wyceny, konsekwentnie należało uwzględnić spadek wartości części przeznaczonej uprzednio. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do treści art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz./ U. nr 153, póz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i art. 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego lub przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związany granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a. Skarga jest zasadna. Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r, póz 647 ze zm., dalej w skrócie u.p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 u.p.z.p., obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie kumulatywnego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości jako skutku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu (lub zmiany istniejącego planu miejscowego). W myśl art. 37 ust. 1 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży w oparciu o różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Powyższa regulacja wskazuje, że przy ustalaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jako czynnik kształtujący jej wysokość do porównania ma być wzięta pod rozwagę bądź wartość wynikająca z przeznaczenia terenu w dotychczasowym planie miejscowym, bądź wartość wynikająca z faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Pierwsza norma znajdzie zastosowanie w sytuacji, gdy w wyniku zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uchwalenia nowego, zastępującego dotychczasowy danej nieruchomości przyporządkowane zostanie inne przeznaczenie. Hipoteza drugiej normy zostanie wypełniona wówczas, gdy dojdzie do uchwalenia planu miejscowego dla obszaru, na którym przed jego wejściem w życie plan miejscowy nie obowiązywał. Analiza faktycznego wykorzystywania nieruchomości będzie zasadna tylko w drugiej z przedstawionych sytuacji. W każdej jednak sytuacji istotne jest objęcie nieruchomości ustaleniami nowo uchwalonego lub zmienionego planu, a na organach wykonawczych gmin ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie planu miejscowego nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Z treści art. 7 ustawy z 21. 08. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, póz. 651 ze zm., dalej w skrócie u.g.n.) wynika, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach art. 149-159 u.g.n. Stosownie do art. 156 ust. 1 u.g.n., opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Szczegółowe zasady sporządzania takiego dokumentu reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 21. 09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wydane na podstawie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 159 u.g.n. A zatem dla ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości konieczne jest wykazanie, że ów wzrost wartości jest wynikiem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, że wzrost ma charakter obiektywny, odzwierciedlony poprzez przeprowadzenie dowodu biegłego z operatu szacunkowego oraz, że nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego planu. Odnosząc powyższe do okoliczności rozpatrywanej sprawy należy wskazać, że dla jej rozstrzygnięcia istotne znaczenie mają dwa wyroki WSA w Krakowie tj. wyrok z 17 marca 2009 r. sygn. akt II SA/Kr 1325/05, prawomocny od 28 kwietnia 2009 r. stwierdzający w części nieważność uchwały Rady Miasta Krakowa z 6 lipca 2005 r. przyjmującej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "Rejon Fortu Skała" oraz wyrok WSA w Krakowie z 18. 04. 2011 r , sygn. akt II SA/Kr 286/11, którym sąd uwzględnił skargę na wcześniejsze decyzje organów administracji publicznej wydane w rozpatrywanej sprawie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej w stosunku do M. Z. - zbywcy 1/2 udziału działki oznaczonej nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...], K.. W sprawie nie budzi wątpliwości, że skarżąca dokonała sprzedaży 1/2 udziału ww. działka nr [...] o pow. 0,1657 ha przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon Fortu Skała", zatwierdzonego uchwałą Nr LXXXIV/846/05 Rady Miasta Krakowa z 6 lipca 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 29 sierpnia 2005 r. Nr 476, póz. 3529), który obowiązywał od 29 września 2005 r. Zgodnie z ustaleniami ww. planu w dacie jego wejścia w życie działka nr [...] znajdowała się w części w terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem MN2 oraz terenie otwartym oznaczonym na rysunku planu symbolem Z07. Dla obszaru oznaczonego symbolem MN2 ustalono w § 24 planu przeznaczenie podstawowe: lokalizacja budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej w układzie wolnostojącym, a jako przeznaczenie dopuszczalne: zieleń ogrodów przydomowych, obiekty małej architektury, budynki garażowe związane z przeznaczeniem terenu, niewyznaczone na rysunku planu dojścia i dojazdy, urządzenia infrastruktury technicznej związane z obsługą i zagospodarowaniem terenu. Przed uchwaleniem planu z 2005 r. - ze względu na zaniechanie w zakresie prowadzenia procedury planistycznej - nie obowiązywał żaden plan miejscowy dla ww. terenu, natomiast poprzednio obowiązujący m.p.z.p. przyjęty uchwałą RM Krakowa z 16.11. z 1994 r. , który utracił moc obowiązującą z dniem 1 stycznia 2003 r. stanowił, iż teren działki nr [...] w części znajduje się obszarze rolnym - symbol planu RP 6 , a w części w obszarze mieszkaniowym - symbol M4 60, w którym podstawowym przeznaczeniem gruntów była zabudowa mieszkaniowa wraz z urządzeniami towarzyszącymi o wys. maksymalnej 8 m do najwyższego gzymsu i 13 m do kalenicy, o intensywności zabudowy do 0,4 liczonej w granicach planu zagospodarowania działki, a nadto dopuszczona była lokalizacja obiektów usługowych publicznych, obiektów usług komercyjnych, wyodrębnionych terenów zieleni, urządzeń sportu, infrastruktury technicznej, obiektów produkcyjnych nieuciążliwych dla otoczenia i urządzeń komunikacyjnych. Należy wskazać jak zasygnalizowano wyżej, że wyrokiem WSA w Krakowie z 17 marca 2009 r. sygn. akt II SA/Kr 1325/05, prawomocnym od 28 kwietnia 2009 r. stwierdzono nieważność planu miejscowego "Rejon Fortu Skała" obowiązującego od 29 września 2005 r. m. in. w części obejmującej fragment działki nr [...] pow. 683 m2, którego przeznaczenie zostało oznaczone w planie symbolem: ZO 7.W odniesieniu do pozostałej części działki nr [...] o pow. 974 m2 ustalenia planu miejscowego z 2005 r. pozostały w mocy. W tym miejscu należy podkreślić, że stwierdzenie ww. wyrokiem nieważności uchwały przyjmującej plan miejscowy z 2005 r. między innymi w części przedmiotowej nieruchomości oznaczonej symbolem Z07 wywiera skutek prawny z mocą ex tunc, a to oznacza , że jego ustalenia nie mogą być brane pod uwagę w zakresie w jakim została stwierdzona jego nieważność. W konsekwencji nie można zasadnie przyjmować, iż cała działka nr [...] kiedykolwiek objęta była ustaleniami nowego planu miejscowego. Powyższe prowadzi zatem do wniosku, że w odniesieniu do części działki nr [...], która nie podlega ustaleniom planu miejscowego "Rejon Fortu Skała" nie zachodzi przesłanka do ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej. Tymczasem zarówno organ pierwszej instancji, jak i organ odwoławczy, kierując się ustaleniami przedstawionymi w operacie szacunkowym sporządzonym 18. 10. 2012 r., sporządzonym przez mgr inż. J. W. uznały - w ocenie Sądu błędnie - że stwierdzenie ww. nieważności w odniesieniu do części m.p.z.p. z 2005 r. nie uzasadnia objęcia tylko części obszaru działki nr [...] dyspozycją z art. 36 ust. 4 w zwz z art. 37 ust 1 u.g.n., z pominięciem obszaru obejmującego 683 m2, który pozostaje poza ustaleniami planu. W związku z czym w ocenie Sądu w odniesieniu do tej części przedmiotowej działki, oznaczonej w planie ( przed stwierdzeniem jego nieważności w tej części) symbolem ZO7 - nie można rozważać kwestii wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, gdyż ta część nie jest objęta ustaleniami planu. Dla rozpoznawanej sprawy znaczenie ma także fakt, iż zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji zostały wydane w wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania w związku z prawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 18 kwietnia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 286/11, którym Sąd w punkcie l wyroku uchylił decyzję SKO w [...] z 20. 12. 2010 r. jak i poprzedzającą ją decyzję organu l instancji w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wskazując, że w sprawie trzeba rozważyć czy w planie, który utracił moc obowiązującą 1 stycznia 2003 r. oraz w planie przyjętym w 2005 r. występuje tożsame przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, czy też nieruchomość ta miała inne przeznaczenie w nieobowiązującym prawie, a inne obecnie. Trzeba przy tym zważyć na dyspozycję z art. 153 p.p.s.a, zgodnie z którą ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania były przedmiotom zaskarżenia. Należy podkreślić, że unormowanie z art. 153 p.p.s.a. stanowi "gwarant spójności działania systemu władzy państwowej, zapewniając realność konstytucyjnej zasady sądowej kontroli działalności administracji publicznej" (wyrok NSA z 8. 01. 2010 r. sygn. akt II FSK 1365/08, Lex 558897). W konsekwencji dyspozycja z art. 153 p.p.s.a wyznacza obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku sądu administracyjnego, ciążący zarówno na organie administracji publicznej jak i sądzie. Kwestia tożsamości ewentualnie braku tożsamości pomiędzy ustaleniami ogólnego planu z 1994 r,, oraz obowiązującego planu miejscowego "Rejon Fortu Skała" z 2005 r. ma istotne znaczenie ze względu na fakt, iż w obu planach (z 1994 r. i z 2005 r.) przewidziano dla działki nr [...] jako przeznaczenie podstawowe -budownictwo mieszkaniowe, przy czym rodzaj dopuszczonej zabudowy w obu planach ma różny zakres - co zostało wyżej przedstawione. Trzeba wskazać, że w ocenie Sądu decyzje organów obu instancji nie zawierają koniecznych wyjaśnień w tym zakresie. Co prawda w zaskarżonej decyzji Kolegium wskazało, że przeznaczenie nieruchomości w obu planach nie jest tożsame, ale nie dokonało ustaleń pozwalających na jednoznaczne określenie czy ów brak tożsamości należy łączyć tylko z niepokrywaniem się obszaru oznaczonego w planie ogólnym symbolem M4 o pow. 812 m2 z obszarem oznaczonym w planie miejscowym z 2005 r. symbolem MN2 o pow. 974 m2, który w części w starym planie stanowił teren o przeznaczeniu rolnym czy także brak tożsamości odnosi się do terenu przeznaczonym w obu planach pod budownictwo mieszkaniowe. Oznacza to zatem iż organy rozstrzygające w sprawie nie tylko naruszyły również art. 7 , art. 77 § 1 i art. 107 § 3 kpa., co mogło mieć istotny wpływ na wynik spraw, ale także uchybiły przepisowi art. 153 p.p.s.a. Uwzględniając stan faktyczny niniejszej sprawy należy uznać, że naruszenie art. 7 art. 77 § 1 i 107 § 3 kpa polega również na zaniechaniu właściwej oceny operatu szacunkowego, w tym także pominiecie faktu stwierdzenia nieważności części obowiązującego planu miejscowego z 2005 r. Ponownie rozpoznając sprawę organy uwzględnią powyższe wskazania i oceny. Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł jak w punkcie l sentencji, biorąc za podstawę art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a. W punkcie II sentencji orzeczono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana, za podstawę przyjmując art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono w punkcie III sentencji , na podstawie art. 200 p.p.s.a.