II SA/Kr 1459/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: SWSA Małgorzata Łoboz Sędziowie: SWSA Piotr Fronc AWSA Anna Kopeć (spr.) po rozpoznaniu w dniu 20 stycznia 2026 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Tarnowie z 16 września 2025 r., znak: SKO.GN/4160/68/2025 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Decyzją z dnia 21 maja 2025 r., znak: BUD.3134.132.2021 Wójt Gminy B. orzekł o ustaleniu M. P. opłaty adiacenckiej w wysokości 1 953,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w C. , składającej się z działki nr [...] o pow. 0.17 ha, wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej /kanalizacji sanitarnej/. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła M. P. wskazując, iż sporządzony w sprawie operat zawiera liczne błędy tj. np.: błędne oznaczenie, iż szacowana nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej podczas gdy taka księga istnieje, błędne ustalenie obszaru, który nadaje się do zainwestowania, bowiem nie uwzględniono przebiegu sieci oraz ograniczeń związanych z istniejącymi mediami oraz zajęciem części nieruchomości pod drogę. Nieprecyzyjnie opisano możliwość przyłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej, błędnie określono stronę postępowania, którą powinna być córka M. P. - aktualna właścicielka nieruchomości, nie uwzględniono obciążeń jakie uwidocznione są w dziale trzecim księgi wieczystej, prowadzono postępowanie pomimo braku zawiadomienia M. P. o jego wszczęciu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie decyzją z dnia 16 września 2025 r., znak SKO.GN/4160/68/2025 utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję, jako podstawę prawną wskazując art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572) – dalej jako "k.p.a.", art. 144, art. 145, art. 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2024 r., poz. 1145) – dalej jako "u.g.n." oraz art. 2 i art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz.U. z 2018 r., poz. 570) i § 1 pkt 6 lit. c rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 listopada 2003 r w sprawie obszarów właściwości samorządowych kolegiów odwoławczych (Dz. U. z 2003 r. nr 198, poz. 1925). W uzasadnieniu decyzji Kolegium przytoczyło przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiące podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, a następnie opisało ustalenia faktyczne. W dniu 1 marca 2018 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Bochni wydał zaświadczenie znak RKOA.5120.89.2018.KS o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy sieci kanalizacji sanitarnej wraz z przepompowniami ścieków, zasilaniem energetycznym, oświetleniem pompowni, ogrodzeniami i dojazdami oraz przyłączami kanalizacyjnymi w miejscowości B., gmina B. oraz w miejscowości C., gmina B. wybudowanej w oparciu o decyzję Starosty Bocheńskiego nr 342/2015, znak AB.6740.5.41.2015 z dnia 24 czerwca 2015r. Wydane tego zaświadczenie uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania sieci kanalizacyjnej. Działka nr [...] w miejscowości C. jest objęta tym zaświadczeniem, zostały więc dla niej stworzone warunki do podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej, tj. do kanalizacji sanitarnej. Postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, bowiem zawiadomienie o wszczęciu postępowania M. P. odebrała 23 lutego 2021 r. Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej jest wycena sporządzona przez uprawnioną osobę. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 18 grudnia 2024 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., nr uprawnień [...], ustalono wzrost wartości w/w nieruchomości, który wyniósł 6 510 zł uwzględniając warunki podłączenia do tych urządzeń. Rzeczoznawca wskazała, że przedmiotem wyceny jest działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 0.17 ha, położona w miejscowości C., w gminie B., powiecie b. , woj. małopolskim. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do części inwestycyjnej nieruchomości zgodnie z art. 143 o gospodarce nieruchomościami, składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 0.17ha położonej w miejscowości C., na terenie gminy wiejskiej B., w powiecie b. , woj. małopolskim, według stanu przed dniem oddania do użytkowania sieci kanalizacyjnej, czyli przed dniem stworzenia warunków przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do sieci kanalizacyjnej i w poziomie cen na dzień 01.03.2018r. oraz według stanu na datę 01.03.2018r. tj. dnia w którym zostały stworzone warunki do przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do sieci kanalizacyjnej i w poziomie cen na dzień 01.03.2018 r. Szacowanie nieruchomości dokonywane jest z wyłączeniem części składowych gruntu zgodnie z § 35 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145). W operacie wskazano, że sieć kanalizacji sanitarnej została poprowadzona w części zachodniej działki, za budynkiem gospodarczym wykonano 3 studzienki. Zgodnie z uchwałą nr XXVII/319/06 Rady Gminy Bochnia z dnia 26 października 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw Gminy Bochni, zmienionej uchwałą nr XXIX/222/21 Rady Gminy Bochnia z dnia 25 czerwca 2021 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw Gminy Bochnia - działka ewidencyjna nr [...] oznaczona jest następującymi symbolami: MN1 (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej), KDZ (tereny tras i urządzeń komunikacji drogowej). Na potrzeby naliczenia opłaty adiacenckiej pod uwagę brane jest przeznaczenie nieruchomości obejmujące część nierolną i nieleśną, z uwzględnieniem możliwego racjonalnego i efektywnego zagospodarowania działki zgodnie z przeznaczeniem. Teren budowlany pomniejszono o wyznaczone strefy techniczne, ograniczenia topograficzne działki mające wpływ na ograniczenie możliwości zagospodarowania działki. Zatem dla działki ewidencyjnej nr [...] przyjęto obszar o powierzchni 1550 m2. Następnie dokonano szczegółowej analizy rynku gruntów niezabudowanych. Poszukiwano działek o przeznaczeniu inwestycyjnym związanym z zabudową mieszkaniową o jak najbardziej zbliżonych cechach do przedmiotu wyceny. Z uwagi na przedmiot, zakres i cel wyceny szacowaniu wartości podlega część inwestycyjna działki ewidencyjnej nr [...], która może zostać efektywnie wykorzystana pod cele budowlane, zajmująca powierzchnię 1550 m2. Ceny jednostkowe nieruchomości niezabudowanych zamieszczonych w bazie nieruchomości podobnych, wyselekcjonowanych do oszacowania wartości działki według stanu po stworzeniu warunków przyłączenia do sieci kanalizacyjnej zmieniają się w przedziale od 27,59 zł/m2- 53,80 zł/m2, ze średnią ceną jednostkową na poziomie 41,47 zł/m2. Po dokonaniu aktualizacji cen z uwagi na upływ czasu ceny jednostkowe zmieniają się w zakresie od 30.12 zł/m2 - 57,45 zł/m2, ze średnią zaktualizowaną ceną jednostkową wynoszącą 44,46 zł/m2. Z kolei ceny jednostkowe nieruchomości niezabudowanych zamieszczonych w bazie nieruchomości podobnych, wyselekcjonowanych do oszacowania wartości działki według stanu przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej zmieniają się w przedziale od 22,00 zł/m2- 50,75 zł/m2, ze średnią ceną jednostkową na poziomie 33,99 zł/m2. Po dokonaniu aktualizacji cen z uwagi na upływ czasu ceny jednostkowe zmieniają się w zakresie od 24,68 zł/m2 - 54,39 zł/m2, ze średnią zaktualizowaną ceną jednostkową wynoszącą 36,89 zł/m2. Wartość rynkową nieruchomości gruntowej ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 w/w ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną. (§ 8 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości). Jak wynika z operatu, rzeczoznawca przeanalizowała rynek nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod budownictwo jednorodzinne (tj. tożsame w przeznaczeniem nieruchomości będącej przedmiotem wyceny), a następnie dokonała wyceny nieruchomości o funkcji mieszkaniowej, jednorodzinnej. W istocie rzecz sprowadza się do tego, czy nieruchomości przyjęte do porównań są nieruchomościami podobnymi, a więc czy mogą stanowić odnośnik do działki będącej przedmiotem wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez nieruchomość podobną rozumie się nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Dokonując analizy przedmiotowego operatu stwierdzić należy, że przyjęte do porównań działki są działkami podobnymi do działki wycenianej. Nieruchomość będąca przedmiotem szacunku znajduje się w terenie przeznaczonym w miejscowym planie pod zabudowę mieszkaniową, jednorodzinną. Do analizy rynku przyjęto grunty niezabudowane o przeznaczeniu pod taką właśnie zabudowę, tj. zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wartość rynkowa prawa własności do części inwestycyjnej nieruchomości, składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 0.17ha, położonej w miejscowości C., na terenie gminy wiejskiej B., w powiecie b. , woj. małopolskim, oszacowana według stanu przed dniem oddania do użytku sieci kanalizacji sanitarnej, czyli przed dniem stworzenia warunków przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej i w poziomie cen na dzień stworzenia warunków do przyłączenia działki do sieci kanalizacji sanitarnej czyli na dzień 01.03.2018r., wynosi: 63 581 zł. Rzeczoznawca w dalszej kolejności szukała nieruchomości, które mają podobną powierzchnię jeżeli chodzi o doróść zainwestowania. Nie chodzi natomiast tutaj o to, iż rzeczoznawca majątkowy określiła wartość nieruchomości przyjmując powierzchnię 15 arów, jako powierzchnię, na której mogą być prowadzone inwestycje, bowiem w istocie rzeczoznawca nie określała wartości nieruchomości, a określała o ile wzrosła wartość na skutek wybudowania kanalizacji. Dla ustalenia tego wzrostu wartości nieruchomości nie ma również znaczenia to, jakie ograniczenia wpisane są w dziale trzecim księgi wieczystej, jak również okoliczność, iż aktualnie nieruchomość obciążona jest dożywotnim użytkowaniem. Dla nabywcy nieruchomości istotnym jest możliwość jej podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej i ta okoliczność jest kluczowa w niniejszej sprawie. Jeżeli chodzi o podmiot, który zobowiązany powinien być do uiszczenia tej opłaty to od wielu już lat ugruntowane jest orzecznictwo, iż podmiotem tym jest osoba, która była właścicielem w momencie, kiedy stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej. W tej dacie bez wątpienia właścicielką nieruchomości była M. P.. Okoliczność, iż później darowała nieruchomość córce, nie ma w niniejszej sprawie w związku z tym znaczenia. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie oraz w doktrynie. Jeżeli chodzi o kwestię braku doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania to - wbrew twierdzeniom odwołania - takie zawiadomienie zostało doręczone i odebrane osobiście przez M. P. 23 lutego 2021 r. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania zostało zatem dokonane przed upływem 3 lat od stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej. Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie M. P., zarzucając jej nieważność na podstawie art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. polegającą na skierowaniu rozstrzygnięcia do osoby niebędącej stroną postępowania, albowiem Samorządowe Kolegium Odwoławcze, utrzymując w mocy decyzję organu I instancji, zaakceptowało obciążenie obowiązkiem z art. 144 ust. 1 u.g.n. podmiotu, który w dacie wydania decyzji organu I. instancji nie legitymował się przymiotem strony w rozumieniu art. 28 k.p.a., a nadto - wobec nieodpłatnego przeniesienia własności - nie był beneficjentem wzrostu wartości nieruchomości, do którego odnosi się art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na tej podstawie skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Ewentualnie, w razie niepodzielenia zarzutu nieważności, zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy: 1. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego rozpatrzenia całego materiału dowodowego, niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny materiału dowodowego, w szczególności polegające na bezkrytycznym przyjęciu, że przedłożony operat szacunkowy z dnia 18 grudnia 2024 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego: < spełnia wymogi formalne oraz merytoryczne określone przepisami prawa, < jest sporządzony w sposób logiczny, rzetelny i zgodny ze standardami zawodowymi oraz wiedzą fachową, < nie zawiera błędów, luk ani wewnętrznych sprzeczności wymagających wyjaśnienia lub uzupełnienia, < w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości wykazuje rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości spowodowany realizacją inwestycji infrastrukturalnej, < przedstawia pełnowartościowy, wiarygodny i miarodajny materiał dowodowy, który nie wymaga weryfikacji pod kątem rzetelności, staranności oraz zgodności ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, < zawiera prawidłowe i uzasadnione wyliczenia oraz wnioski dotyczące wzrostu wartości nieruchomości wynikającego bezpośrednio z realizacji infrastruktury technicznej, < nie budzi jakichkolwiek zastrzeżeń pod względem logicznym i merytorycznym, a przyjęta metodologia i wyprowadzone wnioski są zgodne z zasadami poprawnego rozumowania oraz ustaleniami faktycznymi wynikającymi z zebranego materiału dowodowego; 2. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca I960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2024 poz. 572) poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny materiału dowodowego, wyrażającej się w całkowitym pominięciu szczegółowych zastrzeżeń Skarżącej, przedstawionych w odwołaniu, w tym zarzutów dotyczących w szczególności: < błędnego oznaczenia stanu prawnego nieruchomości, o pominięcia aktualnych danych zawartych w księgach wieczystych, o pominięcia zmiany właściciela i ustanowienia służebności osobistej w dniu 31 marca 2025 r., w ujawnionej w księdze wieczystej, < braku aktualizacji/klauzuli aktualności operatu po zmianie uwarunkowań prawnych, o nierzetelnej dokumentacji fotograficznej, o nierzetelnego i nieadekwatnego opisu inwestycji, o nieprawidłowego określenia "części inwestycyjnej", < nieuzasadnionego wyboru metody korygowania ceny średniej, o braku motywów doboru nieruchomości porównawczych, o błędnego doboru "nieruchomości podobnych", < braku danych źródłowych oraz opisu cech nieruchomości porównawczych, o niedostatecznego zdefiniowania i opisu cech rynkowych oraz pominięcia cech kluczowych dla nieruchomości wycenianej, < błędnego określenia cechy rynkowej "ograniczenia" jako "brak", mimo powstania ograniczeń wskutek realizacji sieci kanalizacyjnej, o arbitralnego i nieuzasadnionego różnicowania wag cech rynkowych, o zignorowania kluczowych ograniczeń wynikających z obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, < zbagatelizowania przebiegu sieci przez środek działki i zasięgu oddziaływania, o pominięcia niekorzystnych warunków gruntowo-wodnych i ryzyka powodziowego, < braku wykazania rzeczywistego, jednoznacznego, rynkowego wzrostu wartości oraz związku przyczynowego między realizacją inwestycji a ewentualną zmianą wartości. 3. naruszenie art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 i art. 136 § 1 k.p.a. - poprzez zaniechanie podjęcia przez organ wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego polegające na ograniczeniu się do mechanicznego powielenia stanowiska organu I instancji bez dokonania własnej, niezależnej i merytorycznej weryfikacji wszystkich zgłoszonych w odwołaniu zarzutów oraz bez uzupełnienia postępowania dowodowego w zakresie weryfikacji operatu szacunkowego w szczególności niewezwanie autora operatu szacunkowego do złożenia wyjaśnień i uzupełnień oraz sporządzenia opinii biegłego/ a w razie utrzymywania się istotnych wątpliwości - niezasięgnięcie opinii innego biegłego rzeczoznawcy, podczas gdy okoliczności te wymagały wiadomości specjalnych i zostały szczegółowo zakwestionowane w odwołaniu. 3a. naruszenie art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 i art. 136 § 1 k.p.a. - poprzez wkroczenie w kompetencje rzeczoznawcy majątkowego, pomimo braku dysponowania przez organ wiadomościami specjalnymi z zakresu wyceny nieruchomości, polegające na przyjęciu w sposób dowolny, że operat szacunkowy stanowi wiarygodny i kompletny materiał dowodowy, mimo jego rażących wad merytorycznych i formalnych, oraz na uznaniu - bez jakiejkolwiek weryfikacji - że zarzuty strony nie wpływają na wynik wyceny i wymiar opłaty, przy jednoczesnym zaniechaniu czynności wymaganych z art. 84 § 1 i art. 136 § 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego. 4. naruszenie art. 8 i art. 11 w zw. z art. 107 § 3 ustawy ż dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2024 poz. 572) - poprzez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji w sposób ogólnikowy, niepełny i powierzchowny, sprowadzający się do przytoczenia konkluzji operatu oraz ogólnych tez orzecznictwa, bez samodzielnej, krytycznej oceny dowodów i bez odniesienia się do zarzutów Skarżącej, w sposób uniemożliwiający realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa w sposób uniemożliwiający dokonanie jej kontroli. 5. naruszenie art. 9 i art. 11 k.p.a. - poprzez niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji I instancji na etapie postępowania odwoławczego, w szczególności niewskazanie, które zarzuty i wnioski dowodowe uznano za niezasadne oraz z jakich przyczyn, a także niewyjaśnienie znaczenia przeprowadzonych dowodów dla rozstrzygnięcia. 6. naruszenie art. 15 k.p.a. - poprzez pominięcie instancyjnej kontroli i ponownego merytorycznego rozpoznania sprawy, wymaganych przez zasadę dwuinstancyjności, przejawiające się w zaniechaniu uzupełnienia materiału dowodowego, ograniczeniu się do aprobaty ustaleń organu I instancji bez samodzielnej analizy oraz nieuwzględnieniu merytorycznych zarzutów odwołania dotyczących istotnych wad postępowania I instancji, w tym w szczególności < naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. - poprzez pozbawienie strony możliwości czynnego udziału w postępowaniu i wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego przed wydaniem decyzji, < naruszenie art. 73 § 1 i art. 78 § 1 k.p.a. - poprzez ograniczenie prawa strony do wglądu w akta sprawy oraz zgłaszania wniosków dowodowych, < naruszenia art. 9 k.p.a. w zw. z art. 147 ust. 1 u.g.n. - poprzez brak pouczenia strony, że przysługuje jej uprawnienie do złożenia wniosku o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty i tym samym pozbawienie jej prawa do skorzystania z tego uprawnienia, z uwagi na fakt, że warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty, < naruszenia art. 12 § 1, art. 35 § 1 i 3 i art. 36 § 1 i 2 k.p.a. - poprzez prowadzenia postępowania w sposób przewlekły z przekroczeniem ustawowych terminów załatwienia sprawy i bez wymaganych zawiadomień strony o niezałatwieniu sprawy w terminie, niewyznaczeniem nowego terminu jej załatwienia i niepodaniem uzasadnienia przyczyn zwłoki, < naruszenia art. 7, art. 8. art. 11, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. - poprzez brak wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego rozpatrzenia sprawy oraz dokonanie dowolnej oceny materiału dowodowego, w szczególności oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym obarczonym rażącymi wadami, bez ich weryfikacji, < naruszenia art. 130 § 1-2 k.p.a. w zw. z art. 15 § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. 2025 poz. 132) - poprzez podjęcie czynności egzekucyjnych wobec decyzji nieostatecznej objętej postępowaniem odwoławczym, polegającego na doprowadzeniu do przymusowego wykonania niewymagalnego zobowiązania i nieuprawnionym obciążeniu Skarżącej kosztami oraz odsetkami, 'mimo braku ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy, < naruszenia art. 40 § 2 k.p.a. - poprzez notoryczne ignorowanie faktu ustanowienia i należytego umocowania pełnomocnika oraz doręczanie pism bezpośrednio Skarżącej z pominięciem ustanowionego pełnomocnika. 7. naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 78 § 1, art. 80, art. 136 k.p.a. - poprzez zaniechanie uwzględnienia i rozpoznania wniosku dowodowego Skarżącej z dnia 2 września 2025 r., złożonego w toku postępowania odwoławczego, w szczególności poprzez pominięcie wniesionego przez Skarżącą dowodu - nie przeprowadzając go ani nie odnosząc się w uzasadnieniu decyzji do przyczyn jego pominięcia, co stanowi również naruszenie art. 136 § 1 k.p.a. poprzez nierozpoznanie sprawy na nowo w pełnym zakresie; 8. naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 15 k.p.a. - poprzez bezzasadne utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji obarczonej istotnymi wadami, podczas gdy w realiach sprawy należało zastosować art. 138 § 2 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego - uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania wobec konieczności uzupełnienia materiału dowodowego c rzetelny operat szacunkowy, prawidłowego ustalenia podmiotu obowiązanego oraz zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu. Nadto zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie prawa materialnego: 1. Naruszenie art. 146 ust. 3 w zw. z art. 143 ust. 2 u.g.n. - poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że sam fakt stworzenia warunków podłączenia do sieci kanalizacyjnej oraz wzrost wartości wskazany w operacie wystarczają do ustalenia opłaty, podczas gdy przepis wymaga uprzedniego, prawidłowego wykazania rzeczywistego wzrostu wartości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury, z wykluczeniem innych czynników oraz z uwzględnieniem ograniczeń funkcjonalnych działki po realizacji sieci, co w konsekwencji doprowadziło do wadliwego określenia podstawy wymiaru opłaty; 2. naruszenie art. 146 ust. 1a w zw. z art. 155 ust. 1 u.g.n. - poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że operat szacunkowy niespełniający wymogów merytorycznych oraz sporządzony na podstawie nieaktualnych i niekompletnych danych, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia, podczas gdy prawidłowa wykładnia nakazuje oprzeć się na operacie aktualnym, kompletnym i sporządzonym z wykorzystaniem wszelkich, niezbędnych i dostępnych danych o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości; 3. naruszenie art. 156 ust. 3 u.g.n. - poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, iż operat może być wykorzystany jako podstawa decyzji pomimo wystąpienia istotnych zmian uwarunkowań prawnych przed upływem 12 miesięcy od jego sporządzenia; 4. naruszenie art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n. - poprzez dokonanie błędnej subsumcji do ustalonego stanu faktycznego, będącej wynikiem błędnego przyjęcia, iż nieruchomości przyjęte jako nieruchomości porównawcze spełniają kryterium podobieństwa, mimo braku weryfikacji porównywalności pod kątem położenia stanu prawnego, ograniczeń i-.warunków gruntowo-wodnych oraz przy braku należytego opisu ich stanu w operacie; 5. naruszenie art. 146 ust. 1 w zw. z art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 155 ust. 1 u.g.n., § 8 ust. 2, § 35 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832) oraz art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 27- marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1130) - poprzez niewłaściwe zastosowanie i błędną subsumcję, polegające na bezkrytycznym przyjęciu do kalkulacji wzrostu wartości powierzchni 1550 m2 (tzw. części nadającej się do zainwestowania) bez odjęcia obszarów wyłączonych z zabudowy i użytkowania, w szczególności wynikających z pasa drogowego KDZ, pasów technologicznych sieci kanalizacyjnej biegnącej przez środek działki, stref ochronnych sieci1 uzbrojenia terenu (w tym przyłącza kanalizacyjnego) oraz limitów zagospodarowania z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy prawidłowe zastosowanie ww. przepisów wymaga uwzględnienia zasięgu oddziaływania infrastruktury, odległości od urządzeń i wynikających z tego ograniczeń zagospodarowania, warunków podłączenia oraz prawidłowego ujęcia cech rynkowych i ich wag; 6. naruszenie § 5 ust. 2 w zw. z § 35 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832) poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że operat spełnia wymogi rozporządzenia mimo braku szczegółowego i należytego uzasadnienia doboru cech i wag, braku dokumentów potwierdzających stan prawny i cechy nieruchomości porównawczych oraz braku precyzyjnego opisu ich lokalizacji względem infrastruktury, ograniczeń zagospodarowania i obciążeń w księgach wieczystych; 7. naruszenie art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 155 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 6 ust. 2 oraz § 8 ust. 2 w zw. z rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832) - poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że operat sporządzony metodą korygowania ceny średniej spełnia wymagania wskazanych przepisów, mimo iż: < wagi cech rynkowych ustalono arbitralnie, niejednolicie i*bez uzasadnienia, o błędnie zdefiniowano/opisano część cech, w tym określono cechę "ograniczenia" jako "brak" mimo faktycznego powstania istotnych ograniczeń wskutek realizacji sieci kanalizacyjnej, < różnicowano wagi przypisane tej samej cesze rynkowej, < pominięto istotne cechy wpływające na wartość (m.in. warunki gruntowo-wodne, położenie w strefie zagrożenia powodziowego, zasięg nieruchomości objętej wpływem < infrastruktury technicznej jak ograniczenia wynikające z przebiegu sieci przez środek działki i pasów technologicznych), < nie wykazano podobieństwa i porównywalności nieruchomości przyjętych do porównań ani nie udokumentowano miarodajnych danych źródłowych, < nie wykazano prawidłowego doboru nieruchomości podobnych poprzez brak miarodajnego opisu cech i danych źródłowych oraz brak spójnej skali wpływu, co w konsekwencji doprowadziło do wadliwego ustalenia wzrostu wartości i podstawy wymiaru opłaty. W razie niepodzielenia zarzutu nieważności skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji, umorzenie postępowania administracyjnego oraz zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie wniosło o jej oddaleniu i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W szczególności podtrzymało stanowisko odnośnie do prawidłowego określenia adresata decyzji i bezzasadności zarzutu nieważności decyzji. Dalej Kolegium stwierdziło, że skarżąca formułuje bardzo obszerny katalog zarzutów procesowych (art. 7, 77, 80, 84, 136, 138 k.p.a. i inne), w istocie kwestionując rzetelność i kompletność operatu szacunkowego z dnia 18 grudnia 2024 r. oraz ocenę tego dowodu przez organy administracji, jednak i te zarzuty również są bezzasadne. Na potwierdzenie prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu przypomniano, że - operat został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, - zawiera opis nieruchomości, wskazanie przyjętej metody (podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej), opis rynku, zestawienie nieruchomości podobnych i uzyskanych wyników, - przyjmuje stan nieruchomości "przed" i "po" stworzeniu warunków przyłączenia na właściwą datę (01.03.2018 r.), zgodnie z art. 146 ust. 3 u.g.n. Skarga wskazuje m.in. na: błędne oznaczenie księgi wieczystej, lakoniczność opisów nieruchomości porównawczych, niewystarczające - zdaniem skarżącej - uzasadnienie wyboru metody. Tego rodzaju uchybienia - nawet gdyby je w pełni przyjąć - mają charakter formalno- techniczny i nie podważają zasadniczych, kluczowych ustaleń operatu, tj. że: działka nr [...] znajduje się w obszarze objętym siecią kanalizacji sanitarnej, na działce wykonano studzienki, co umożliwia przyłączenie do sieci, na rynku lokalnym występują transakcje działek mieszkaniowych o zbliżonych parametrach, pozwalające na zastosowanie metody korygowania ceny średniej, różnica pomiędzy wartością "po" a "przed" wynosi 6 510 zł. Błąd w postaci wskazania "AWZ" zamiast numeru księgi wieczystej nie ma wpływu na identyfikację nieruchomości - działka nr [...] została prawidłowo oznaczona w oparciu o ewidencję gruntów, a jej położenie i uzbrojenie zostało zweryfikowane także w terenie. Ustawa i rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości nie wymagają, aby operat zawierał dane pozwalające stronie "odtworzyć" wszystkie transakcje co do numerów ksiąg, szczegółowego przebiegu mediów czy klas bonitacyjnych - wystarczające jest, by zakres danych umożliwiał kontrolę, czy dobrane nieruchomości są porównywalne co do najważniejszych cech, sądy administracyjne wielokrotnie wskazywały, że operat nie traci wartości dowodowej z tego tylko powodu, że strona oczekuje szerszej szczegółowości niż wymaga tego rozporządzenie. Operat wyraźnie wskazuje, że na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej uwzględniono jedynie tę część nieruchomości, która - przy uwzględnieniu ograniczeń topograficznych, pasa drogowego KDZ oraz stref technicznych - może być racjonalnie zagospodarowana zgodnie z przeznaczeniem mieszkaniowym. Skarżąca podnosi szereg zarzutów odnoszących się do: - położenia działki w strefie zagrożenia powodziowego, - przebiegu kanalizacji przez działkę i pasów technologicznych, - rzekomego braku ujęcia ograniczeń jako cechy rynkowej. Po pierwsze, są to okoliczności o charakterze stałym bądź istniejącym zarówno przed, jak i po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej. Nie mogą więc mieć decydującego wpływu na samo ustalenie różnicy wartości, która wynika z pojawienia się możliwości odprowadzenia ścieków do kanalizacji sanitarnej. Po drugie, ograniczenia wynikające z przebiegu sieci mogą - zgodnie z przepisami prawa cywilnego i u.g.n. - być przedmiotem odrębnych rozliczeń (służebność przesyłu, wynagrodzenie za korzystanie z gruntu). Nie należy ich mieszać z konstrukcją opłaty adiacenckiej, której celem jest uchwycenie wzrostu wartości z tytułu wyposażenia terenu w infrastrukturę. Po trzecie, nawet gdyby uznać, że operat mógł bardziej szczegółowo wyeksponować te okoliczności, nie czyni to jeszcze wyceny nieprzydatną jako dowodu. Skarga nie wykazuje bowiem w sposób przekonujący, że uwzględnienie wszystkich postulowanych przez stronę elementów skutkowałoby brakiem jakiegokolwiek wzrostu wartości - co pozostaje w sprzeczności z elementarną logiką rynku (działka z możliwością podłączenia do kanalizacji jest obiektywnie bardziej atrakcyjna niż działka pozbawiona tej możliwości). Organy obu instancji oceniły operat jako dokument spełniający zarówno wymogi formalne, jak i merytoryczne i brak jest podstaw, by uznać tę ocenę za dowolną. Rozpoznając odwołanie Kolegium ponownie przeanalizowało stan faktyczny, odniosło się do kluczowych zarzutów odwołania (w szczególności co do: statusu strony - właściciel z daty stworzenia warunków, charakteru i znaczenia operatu szacunkowego, uchwały rady gminy w sprawie stawki procentowej), rozstrzygnęło merytorycznie, że nie ma podstaw do uchylenia decyzji ani do przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Zasada dwuinstancyjności nie oznacza, że organ odwoławczy musi powtarzać całą argumentację organu I instancji innymi słowami ani że musi odpowiadać szczegółowo na każdy fragment obszernego pisma strony, jeżeli zasadnicza konkluzja jest wspólna - w niniejszej sprawie: brak podstaw do kwestionowania operatu i prawidłowości ustalenia wzrostu wartości. Nie można zatem mówić o naruszeniu art. 15 k.p.a. ani art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W piśmie procesowym z 5 grudnia 2025 r. (k. 63 i następne) skarżąca złożyła wniosek dowodowy w zakresie 36 dokumentów, w tym map zagrożenia powodziowego, księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości (gdzie w dziale trzecim wpisane jest ograniczone prawo rzeczowe – służebność na rzecz Funduszu Krajowego Obwałowania Wisły), wytycznych eksploatacyjnych w zakresie pasa technologicznego sieci kanalizacji sanitarnej. Dowody te mają potwierdzać wątpliwości co do treści sporządzonego w sprawie operatu. W piśmie z 14 grudnia 2025 r. (k. 153 i następne) skarżąca odniosła się do stanowiska SKO zawartego w odpowiedzi na skargę. Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.) - dalej jako "p.p.s.a.". Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie między innymi w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Zaskarżona decyzja podlegała uchyleniu wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji z uwagi na wady i niedokładności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Nie była jednak – wbrew zarzutom skargi – dotknięta wadą nieważności. Również nie wszystkie podniesione przez skarżącą zarzuty zasługiwały na uwzględnienie. Na początek należy przytoczyć istotne dla rozstrzygnięcia przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 145: 1. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. 2. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Z kolei art. 146 stanowi: 1. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. 1a. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. 2. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. 2a. W odniesieniu do nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, wysokość opłaty, o której mowa w ust. 2, wynosi nie więcej niż 75 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. 3. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Z akt sprawy wynika, że: - z dniem 1 marca 2018 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Bochni przyjął bez sprzeciwu zawiadomienie o zakończeniu budowy kanalizacji obejmującej również działkę nr [...] w C. gmina B. (zaświadczenie w aktach) – przez co doszło do stworzenia warunków do podłączenia tejże nieruchomości do sieci kanalizacyjnej, - zawiadomienie o wszczęciu postępowania doręczono ówczesnej właścicielce nieruchomości M. P. w dniu 23 lutego 2021 r. – a więc przed upływem trzech lat od stworzenia warunków do podłączenia - w uchwale z dnia 26 września 2027 r. nr VII/56/07 Rada Gminy w Bochni ustaliła wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do kanalizacji na 30% od wzrostu wartości nieruchomości. Istniały więc podstawy do wszczęcia postępowania w zakresie ustalenia opłaty adiacenckiej, natomiast konkretne ustalenie wysokości tej opłaty wymagało – stosownie do przytoczonego wyżej art. 146 ust. 1a u.g.n. - opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu. W stanie faktycznym niniejszej sprawy właścicielką działki objętej postępowaniem w dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do kanalizacji oraz w dacie wszczęcia postępowania była skarżąca M. P.. Z kolei w dacie wydawania decyzji właścicielem była już inna osoba, której poprzednia właścicielka darowała nieruchomość. Zdaniem skarżącej określenie jej jako adresata decyzji to jest osoby zobowiązanej do uiszczenia opłaty adiacenckiej sprawia, że decyzja dotknięta jest wadą powodującą jej nieważność tj. skierowanie decyzji do osoby niebędącej stroną w sprawie (art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a.). Rozszerzoną argumentację w tym zakresie skarżąca zawarła na str. 10 – 19 skargi. Z argumentacją taką nie sposób się zgodzić. W ocenie Sądu adresat decyzji został wskazany prawidłowo. Z treści art. 144 ust. 1 u.g.n. wynika, że obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej obciąża co do zasady właściciela nieruchomości. W przepisie tym nie precyzuje się jednak, czy mowa o właścicielu z dnia stworzenia warunków do podłączenia się do sieci (w tym wypadku kanalizacyjnej), czy też o właściciela w dacie wydawania decyzji. Kwestia ta była wielokrotnie przedmiotem rozważań w uzasadnieniach wyroków sądów administracyjnych, na co zresztą zwraca uwagę sama skarżąca, dokonując bardzo szczegółowej analizy licznych wyroków i użytej w nich argumentacji. Podkreśla jednak, że w odróżnieniu od typowej sytuacji opisanej w tych wyrokach, w niniejszej sprawie mieliśmy do czynienia z nieodpłatnym przeniesieniem własności nieruchomości, w związku z czym pierwotna właścicielka nieruchomości w istocie nie odniosła korzyści z możliwości podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej. Skarżąca pisze, że "przeniosła własność nieruchomości w drodze nieodpłatnej darowizny, a więc definitywnie wyzbyła się prawa własności bez jakiegokolwiek ekwiwalentu pieniężnego. W konsekwencji nie doszło do osiągnięcia przez nią najmniejszej korzyści majątkowej z tytułu wzrostu wartości działki - Skarżąca nie uzyskała ani złotówki związanej z polepszeniem infrastrukturalnym. Co więcej, utraciła możliwość korzystania z ulepszonej nieruchomości na przyszłość, gdyż przenosząc własność, zrzekła się wszelkich pożytków i uprawnień związanych z działką. To nie ona – lecz nowy właściciel - jest jedynym podmiotem mogącym faktycznie korzystać z podniesionej użyteczności nieruchomości oraz ewentualnie spieniężyć w przyszłości zwiększoną wartość rynkową działki. (...) Skarżąca, jako darczyńca, nie miała żadnej możliwości przerzucenia kosztów inwestycji na inną osobę, ani też zrekompensowania ich sobie - nie otrzymała przecież zapłaty od obdarowanej za wzrost wartości działki. Taki rezultat stoi również w oczywistej sprzeczności z ratio legis art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jakim jest zapewnienie udziału w kosztach infrastruktury właścicieli czerpiących z niej użytek. Obciążenie darczyńcy opłatą adiacencką oznacza w praktyce, że to osoba, która nie odniosła żadnego majątkowego pożytku z inwestycji, finansuje tę inwestycję, podczas gdy rzeczywisty beneficjent pozostaje wolny od jakichkolwiek obciążeń - co trudno uznać za racjonalne i sprawiedliwe rozwiązanie. Tak daleko idąca dysproporcja narusza poczucie słuszności i sprawiedliwości - stoi w sprzeczności zarówno z podstawowymi zasadami współżycia społecznego, jak i z konstytucyjną zasadą zaufania obywatela do państwa i tworzonych przezeń norm". Sąd nie podziela tej argumentacji. Celem wprowadzenia instytucji opłaty adiacenckiej było partycypowanie przez właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury ponoszonych przez podmioty publicznoprawne. Skoro możliwość podłączenia się do sieci na przykład kanalizacyjnej powoduje wzrost wartości nieruchomości, to usprawiedliwione jest obciążenie właścicieli opłatą z tego tytułu. W ocenie Sądu fakt, że taki właściciel wyzbywa się własności tej nieruchomości nieodpłatnie już po podłączeniu do sieci - nie ma i nie powinien mieć wpływu na ustalenie adresata obowiązku poniesienia opłaty. Dysponowanie przedmiotem własności jest jednym z podstawowych praw właściciela i tylko od jego decyzji zależy, czy wyzbędzie się tej własności w drodze czynności odpłatnej, czy też nie. Decyzja taka nie ma jednak wpływu na określenie, kogo obciąża obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej. Nie jest prawdą, że taki darczyńca jest "osobą, która nie odniosła żadnego majątkowego pożytku z inwestycji". Jak wynika z księgi wieczystej nr [...] umowa darowizny została zawarta w dniu 31 marca 2025 r. – a więc po upływie siedmiu lat od stworzenia możliwości podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej (1 marca 2018 r.). Nie można zgodzić się, że korzystając przez ten okres z "ulepszonej" wersji nieruchomości skarżąca nie odniosła żadnej korzyści. Beneficjentem wzrostu wartości nieruchomości była skarżąca, a fakt, że siedem lat później wyzbyła się tej własności nieodpłatnie nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Już tylko na marginesie można zauważyć, że w dziale III wskazanej wyżej księgi wieczystej wpisane jest "prawo nieodpłatnego, dożywotniego użytkowania nieruchomości składającej się z działki nr [...], które polega na korzystaniu przez M. P. w całości z przedmiotowej nieruchomości, w tym z posadowionych na niej budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego" – a zatem skarżąca w dalszym ciągu korzysta z nieruchomości podłączonej już do sieci kanalizacyjnej. Argumentacja skargi jest w tym zakresie chybiona, a zaskarżona decyzja w sposób prawidłowy określa adresata nałożonego obowiązku. Już w tym miejscu trzeba odnieść się do zarzutu, jakoby zmiana właściciela i obciążenie nieruchomości wskazanym wyżej prawem użytkowania winno być uwzględnione przy wycenie nieruchomości (str. 31 skargi). W skardze podnosi się: "Zmiana właściciela oraz ustanowienie służebności osobistej niewątpliwie mieszczą się w pojęciu uwarunkowań prawnych w rozumieniu art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Nawet jeżeli uznać, że późniejsze zmiany stanu prawnego nie wpływają na wartość nieruchomości ustaloną na datę stworzenia warunków przyłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej, to posłużenie się operatem w dacie wydania decyzji wymagało uprzedniego formalnego potwierdzenia jego aktualności. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zobowiązane było co najmniej wezwać rzeczoznawcę do potwierdzenia aktualności operatu lub złożenia wyjaśnień na podstawie art. 84 § 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, a następnie w uzasadnieniu przedstawić stanowisko co do podniesionego zarzutu - w szczególności wyjaśnić, z jakich przyczyn, pomimo niespełnienia przesłanki z art. 156 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uznano operat za przydatny dowód. Nawet gdyby Sąd nie podzielił zarzutu dezaktualizacji operatu sensu stricto, pozostaje problem naruszenia ustawy Kodeks postępowania administracyjnego poprzez brak wszechstronnego wyjaśnienia sprawy, brak oceny całokształtu materiału dowodowego oraz brak ustosunkowania się do istotnego zarzutu strony". Zarzut ten jest bezzasadny. Z przytoczonego wyżej art. 146 ust. 3 u.g.n. wynika wprost, że wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Okoliczności faktyczne i prawne, które nastąpiły po 1 marca 2018 r. nie wpływają na wycenę nieruchomości i nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia kontrolowanej sprawy administracyjnej, również w kontekście art. 156 ust. 3 u.g.n. Operat nosi datę 18 grudnia 2024 r., zaś zaskarżona decyzja została wydana 16 września 2025 r. – a więc przed upływem 12 miesięcy od sporządzenia operatu, zatem nie było potrzeby potwierdzania jego aktualności. Przechodząc do zarzutów, które okazały się skuteczne trzeba zauważyć, że zarówno operat szacunkowy, jak i oparta na nim decyzja są bardzo ogólnikowe. Kolegium do części zarzutów odwołania w ogóle się nie odniosło, inne zaś potraktowało bardzo powierzchownie podkreślając, że "w istocie rzeczoznawca nie określała wartości nieruchomości, a określała o ile wzrosła wartość na skutek wybudowania kanalizacji". Takie twierdzenie jest oczywiście nielogiczne, bowiem żeby ustalić o ile wzrosła wartość czegokolwiek na skutek jakiegoś zdarzenia należy ustalić wartość tego przedmiotu przed i po tym zdarzeniem. To zresztą wynika wprost z treści art. 146 ust. 3 u.g.n., który każe ustalać wartość nieruchomości "według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu". Podejście to jednak wyraźnie sugeruje, że dla organu odwoławczego wycena dokonana na cel ustalenia opłaty adiacenckiej nie musi być dokładna czy szczegółowa, skoro "dla nabywcy nieruchomości istotnym jest możliwość jej podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej i ta okoliczność jest kluczowa w niniejszej sprawie". Można odnieść wrażenie, że wiele elementów zostało w operacie przyjęte, mówiąc kolokwialnie, "na oko", w przybliżeniu, bez dokładnego wyjaśnienia. Trudno jednak nie zgodzić się ze stanowiskiem skarżącej zaprezentowanym w piśmie z 14 grudnia 2025 r. (k. 157 i następne): "Gdyby rzeczywiście było tak, jak sugeruje organ, że wszelkie cechy istniejące zarówno przed, jak i po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej są w praktyce pozbawione znaczenia dla ustalenia różnicy wartości, ustawodawca nie wprowadzałby obowiązku ustalania tej różnicy w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego sporządzoną według reguł wyceny nieruchomości z uwzględnieniem stanu przed i po budowie infrastruktury technicznej. W takiej konstrukcji wystarczające byłoby posłużenie się prostą, stałą stawką od wartości nieruchomości lub od parametru infrastruktury, niezależną od realiów obrotu i od indywidualnych cech nieruchomości. Tymczasem ustawowy mechanizm opłaty adiacenckiej opiera się na różnicy wartości ustalonej metodami właściwymi dla rynku nieruchomości, a więc wymagającymi doboru nieruchomości podobnych, wskazania cech rynkowych i oceny, w jakim stopniu cechy te różnicują wartość nieruchomości wycenianej względem przyjętej bazy porównawczej. W konsekwencji nie można sprowadzać znaczenia cech rynkowych do założenia, że skoro występowały zarówno przed, jak i po, to automatycznie pozostają neutralne dla wyniku - ich wpływ ujawnia się bowiem w sposobie pozycjonowania nieruchomości na tle konkretnych transakcji porównawczych przyjętych do wyceny". Tymczasem Kolegium w odpowiedzi na skargę zauważa, że nawet gdyby uznać, że operat mógł bardziej szczegółowo wyeksponować te okoliczności, nie czyni to jeszcze wyceny nieprzydatną jako dowodu. Skarga nie wykazuje bowiem w sposób przekonujący, że uwzględnienie wszystkich postulowanych przez stronę elementów skutkowałoby brakiem jakiegokolwiek wzrostu wartości - co pozostaje w sprzeczności z elementarną logiką rynku (działka z możliwością podłączenia do kanalizacji jest obiektywnie bardziej atrakcyjna niż działka pozbawiona tej możliwości). Problem jednak w tym, że dla wykazania wadliwości operatu nie jest konieczne wykazanie przez stronę, że nie nastąpił "jakikolwiek" wzrost wartości nieruchomości. Operat w istocie wycenia grunt budowlany, przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną, o powierzchni 1 550 m2, bez dokładniejszego zindywidualizowania działki. Pomija takie okoliczności jak strefa zagrożenia powodziowego, czy ujawnione w księdze wieczystej prawo rzeczowe w postaci służebności na rzecz Funduszu Krajowego Obwałowania Wisły. Nie ma racji Kolegium, że okoliczności te nie mają wpływu na wycenę dla celu ustalenia opłaty adiacenckiej, bowiem istniały zarówno przed, jak i po podłączeniu nieruchomości do sieci kanalizacyjnej. Wycenie podlega konkretna nieruchomość, posiadająca określone cechy, a nie jakiekolwiek 1 550 m2 powierzchni budowlanej. Przechodząc konkretnie do treści operatu zastrzeżenia budzi już samo przyjęcie do wyceny obszaru 1 550 m2. Na str. 10 (pkt 7 operatu pt. "PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI") stwierdza się: "Teren budowlany pomniejszono o wyznaczone strefy techniczne, ograniczenia topograficzne działki mające wpływ na ograniczenia możliwości zagospodarowania działki, jeśli takowe występowały. Zatem dla działki ewidencyjnej nr [...] przyjęto obszar o powierzchni 1 550 m2". Jest to stwierdzenie ogólnikowe i nie poddające się weryfikacji. Wskazanie to winno zostać uszczegółowione. W tym kontekście trzeba wskazać na zarzuty, iż faktycznie teren nadający się do zainwestowania jest znacznie mniejszy (str. 7 – 8 skargi zarzut nr 5) i należałoby również odjąć obszary wyłączonych z zabudowy i użytkowania, w szczególności wynikające z pasa drogowego KDZ, pasów technologicznych sieci kanalizacyjnej biegnącej przez środek działki, stref ochronnych sieci uzbrojenia terenu (w tym przyłącza kanalizacyjnego) oraz limitów zagospodarowania z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ani organy, ani rzeczoznawca do zarzutu tego się nie odnieśli. Skarżąca konsekwentnie podnosi również, że budowa kanalizacji niesie za sobą również negatywne oddziaływanie na nieruchomość w postaci na przykład pasa technologicznego, wyłączonego z możliwości zabudowy. Kolegium w odpowiedzi na skargę stwierdza, że "ograniczenia wynikające z przebiegu sieci mogą - zgodnie z przepisami prawa cywilnego i u.g.n. - być przedmiotem odrębnych rozliczeń (służebność przesyłu, wynagrodzenie za korzystanie z gruntu). Nie należy ich mieszać z konstrukcją opłaty adiacenckiej, której celem jest uchwycenie wzrostu wartości z tytułu wyposażenia terenu w infrastrukturę". Takie twierdzenie jest oparte na błędnym założeniu, jakoby możliwość uzyskania wynagrodzenia za korzystanie z gruntu w innym trybie oznaczała, że przy ustalania wzrostu wartości nieruchomości na cele opłaty adiacenckiej ograniczenia te mają być pominięte. Skoro przedmiotem ustalenia jest wartość nieruchomości przed podłączeniem do sieci i po jej podłączeniu, to ograniczenia związane z instalacją tej sieci również muszą być przy wycenie uwzględnione. Również na str. 10 operatu wskazuje się, że "Mapa inwentaryzacji powykonawczej sieci stanowi załącznik do operatu szacunkowego" – co jednak nie jest prawdą. Stąd też niemożność zweryfikowania twierdzenia, że "sieć kanalizacji sanitarnej została poprowadzona w części zachodniej działki, za budynkiem gospodarczym, wykonano trzy studzienki". Na str. 32 skargi zarzuca się: "Również sam opis infrastruktury kanalizacyjnej znajdujący się w operacie jest nieprecyzyjny i z technicznego punktu widzenia wadliwy - nie rozróżniono elementów sieci sensu stricto od przyłącza kanalizacyjnego i instalacji wewnętrznej". Zarzut ten nie został w żaden sposób zweryfikowany. Skarżąca zwraca też uwagę, że w operacie błędnie wpisano, że działka nie ma założonej księgi wieczystej i dołączono zdjęcia innej nieruchomości. Kolegium twierdzi, że okoliczności te nie mają wpływu na prawidłowość operatu, jednakże art. 155 ust. 1 pkt 1 u.g.n. stanowi, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych. Skoro autorka operatu nie miała wglądu do księgi wieczystej, to nie mogła odnieść się do wpisów w tej księdze zawartych. Kolejny zarzut dotyczy "arbitralnego różnicowania wag cech rynkowych" (str. 31 skargi). Skarżąca podnosi: "Analiza tabel operatu ujawnia, że dla cechy rynkowej "ograniczenia" przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej przyjęto wagę 10%, natomiast w zestawieniu cech dla stanu po wybudowaniu waga "ograniczenia" ustalono ją na 5%, przy czym operat nie zawiera żadnego uzasadnienia wskazującego podstawy takiej modyfikacji. W tych warunkach nasuwa się pytanie, dlaczego ta sama cecha miałaby mieć odmienne znaczenie dla kształtowania się cen w obrębie tego samego rynku lokalnego, w tym samym czasie i w odniesieniu do tego samego rodzaju nieruchomości. Brak wskazania podstaw empirycznych czy analiz rynkowych uzasadniających taką zmianę nadaje jej charakter arbitralny i czyni rezultat nieweryfikowalnym. W takiej sytuacji organ odwoławczy był obowiązany podjąć czynności wyjaśniające, w szczególności wezwać autorkę operatu do złożenia wyjaśnień, a następnie odnieść się do zarzutu w uzasadnieniu decyzji". Wnikliwa analiza operatu prowadzi do wniosku, że tego rodzaju zmiana jest wynikiem uwzględnienia w wycenie nieruchomości po podłączeniu do sieci atrybutu o nazwie "warunki przyłączenia do sieci" i przypisaniu mu wartości 5% (str. 17 operatu). Z kolei w tabeli na str. 20 – 21 operatu cecha ta nie występuje (wszak wycenia się nieruchomość nie podłączoną do sieci). Można założyć, że celem autorki operatu było takie rozłożenie wag poszczególnych atrybutów, by w obu przypadkach uzyskać łącznie wartość wszystkich atrybutów na poziomie 100%. Dlaczego jednak owe 5% autorka operatu dodała akurat do cechy "ograniczenia" – tego nie wyjaśniono. Sąd przy tym nie przesądza, które cechy nieruchomości mają mieć wpływ na wycenę i w jaki sposób mają zostać przez rzeczoznawcę majątkowego uwzględnione. Operat jest sporządzany przez osobę o wiadomościach specjalnych i ani Sąd, ani organ nie mogą ingerować w wycenę w takim zakresie. Jednakże skarżąca jako strona postępowania, która ma być obciążona opłatą na rzecz Państwa ma prawo do wyjaśnienia w sposób skrupulatny i szczegółowy w jakiej wysokości koszty ma ponieść i dlaczego. Organy mają zaś obowiązek odnieść się do zarzutów, które mogą mieć wpływ na wynik sprawy. Część z zarzutów niewątpliwie powinna zostać przedstawiona rzeczoznawcy – tak aby wyjaśnił, z uwzględnieniem wiedzy fachowej, czy i w jaki sposób mogą mieć wpływ na wynik wyceny. W ponownie prowadzonym postępowaniu operat winien być porządzony na nowo, w sposób uwzględniający wskazane wyżej uwagi. Stronie postępowania należy zaś umożliwić zapoznanie się z operatem i odniesienie do jego treści przed wydaniem decyzji. Pozostałe podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść skutku. Poza granicami niniejszej sprawy pozostają zarzuty dotyczące prowadzenia egzekucji na podstawie decyzji organu I instancji oraz zarzuty przewlekłego prowadzenia postępowania. Nie mają one żadnego wpływu na treść rozstrzygnięcia i nie podlegają ocenie w postępowaniu sądowym (por. powołany już art. 134 § 1 p.p.s.a.). Wbrew stanowisku skarżącej autor operatu nie ma obowiązku zamieszczenia w nim konkretnych numerów aktów notarialnych i danych transakcji przyjętych do wyceny. Kwestia ta byłą przedmiotem szerokiej analizy w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 lipca 2016 r. sygn. I OSK 2471/14 (LEX nr 2100620), gdzie stwierdzono: "nie jest prawdziwa teza autora skargi kasacyjnej, iż analiza § 4 ust. 3, § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, prowadzi do wniosku, że opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości w terenie, w szczególności poprzez wskazanie numeru ewidencyjnego działki przyjętej do porównania przy wycenie. Z żadnego z powołanych przepisów nie wynika obowiązek podania numeru ewidencyjnego działki przyjętej do porównania przy wycenie. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia "Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości." Także z dwóch pozostałych przepisów rozporządzenia, wymienionych przez skarżącego kasacyjnie, nie wynika, aby podstawą sporządzenia operatu szacunkowego była możliwość identyfikacji nieruchomości "transakcyjnych", przyjętych do porównania, poprzez ich numer ewidencyjny. Muszą być znane jedynie cechy podobieństwa nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywanymi, ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji. Natomiast nieruchomość podobna, to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). O obowiązku wskazania w operacie szacunkowym numeru działki przyjętej do porównania nie stanowi także, wbrew zarzutom skargi kasacyjnej, art. 155 ust. 1 pkt 3a u.g.n. Przepis ten stanowi podstawę do zbierania informacji przez rzeczoznawcę majątkowego, niezbędnych do prawidłowego wykonywania przez niego obowiązków zawodowych oraz obowiązku udostępniania rzeczoznawcy majątkowemu (ust. 3 art. 155) danych zawartych między innymi w ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości (pkt 3a), ale także w katastrze (pkt 2) i nie wynika z niego, że dane te mają być podawane w operacie szacunkowym. To samo dotyczy § 56 ust. 4 rozporządzenia w zw. z art. 155 ust. 1 i 2 u.g.n., gdyż pierwszy z tych przepisów mówi o załączeniu do operatu tylko istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzaniu, a nie wszystkich (w tym jedynie pomocniczych) dokumentów, z których korzystał rzeczoznawca majątkowy. Pamiętać należy, że operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (zob. art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n.). Wobec powyższego przyjąć trzeba, że identyfikacja nieruchomości przyjętej do porównania przy wycenie poprzez jej numer ewidencyjny nie jest konieczna dla weryfikacji cech podobieństwa z nieruchomością wycenianą." Pogląd ten pozostaje aktualny również na gruncie rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości z 2023 r. i Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela go w całej rozciągłości. Kolejny zarzut dotyczy braku zawiadomienia w trybie art. 10 § 1 k.p.a. przez SKO o możliwości zapoznania się z aktami. W tym zakresie skarżąca podnosi: "Miało to szczególne znaczenie, ponieważ organ odwoławczy nie podjął z urzędu żadnych czynności wyjaśniających mimo zgłoszonych w odwołaniu szczegółowych zarzutów wymagających wiadomości specjalnych. W rezultacie Skarżąca została pozbawiona możliwości złożenia wniosków, w tym wniosku z żądaniem przeprowadzenia dodatkowego postępowania uzupełniającego w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie - art. 136 § 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego". Stanowisko to jest niejasne. Skarżąca mogła zawrzeć wnioski dowodowe w odwołaniu, a także później aż do dnia wydania zaskarżonej decyzji przez SKO. Z kolei brak przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego przez organ odwoławczy niejako usprawiedliwiał brak zawiadomienia w trybie art. 10 § 1 k.p.a. Przepis ten stanowi: "Organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań". Zebranie materiału nastąpiło w postępowaniu przed organem I instancji, a w postępowaniu odwoławczym nie pojawiły się żadne nowego okoliczności, co do których skarżąca mogłaby się wypowiedzieć. Tak więc mimo, że formalnie organ II instancji naruszył przepis art. 10 § 1 k.p.a., to naruszenie to w żaden sposób nie ograniczyło praw skarżącej i nie miało wpływu na wynik sprawy. Skarżąca na str. 33 skargi podnosi, że "nie miała realnej możliwości zapoznania się z aktami - art. 73 § 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego". Na czym jednak ten brak możliwości miał polegać - strona nie wyjaśnia. W aktach administracyjnych brak jest jakichkolwiek informacji, by skarżąca chciała zapoznać się z aktami i zostało jej to uniemożliwione na jakimkolwiek etapie postępowania. Jedynie w postanowieniu z 2 października 2025 r. (wydanym po ostatecznej decyzji SKO i po zwrocie akt do organu I instancji) Kolegium odmówiło przesłania skarżącej przesłania skanu zawiadomienia o wszczęciu postępowania – właśnie z uwagi na fakt, że organ odwoławczy w dacie złożenia wniosku nie był już w posiadaniu akt administracyjnych. Nie sposób uznać, że w ten sposób naruszono jakiekolwiek prawa strony, a już z całą pewnością treść postanowienia nie miała żadnego wpływu na wynik sprawy. Jak wynika z powyższego, zaskarżona decyzja i poprzedzającą ją decyzja organu I instancji zostały wydane na podstawie wadliwie sporządzonego operatu, bez wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Uchybienia te są tak znaczne, że ich uzupełnienie nie jest możliwe w postępowaniu odwoławczym, gdyż wymagają sporządzenia nowego, bardziej szczegółowego i nadającego się do weryfikacji operatu szacunkowego. Również organy administracji zobowiązane są do odniesienia się do podnoszonych w trakcie postępowania zarzutów i wyjaśnienia motywów, jakimi kierowały się przy wydawaniu decyzji. Dopiero tak sporządzona decyzja będzie spełniać wymogi art. 7, art. 77 i art. 107 k.p.a. Z powyższych względów Sąd uchylił zaskarżoną decyzję wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a. O kosztach nie orzeczono – wobec zwolnienia skarżącej od kosztów sądowych postanowieniem z dnia 17 grudnia 2025 r., sygn. II SPP/Kr 131/25.