II SA/Kr 1489/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie WSA Iwona Niżnik-Dobosz / spr. / Waldemar Michaldo Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lutego 2014 r. sprawy ze skargi A. M. i M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 20 września 2013 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala II SA/Kr 1489/13 Uzasadnienie Decyzją z dnia 20 września 2013 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], działając na podstawie art. 59 ust 1, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t jedn. Dz. U 2012 r, póz 647 ze zm. ) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t jedn. Dz. U 2013 r., póz 267), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Prezydenta Miasta [...] z dnia 17 lipca 2013 r. znak [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (handel artykułami przemysłowymi, spożywczymi) na terenie obejmującym działkę nr [...], obręb [...], przy ul. G. w T. wraz z przyłączami wodociągowym, kanalizacji sanitarnej, energetycznym, gazowym, teletechnicznym na terenie działek nr [...] i [...] obr. [...]. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym A. M. i M. M. złożyli w dniu 21 października 2010 r. do Prezydenta Miasta [...] wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego mieszkalno-usługowego na działce nr [...] obr. [...] w T. przy ul. G. z załącznikami. Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia 19 kwietnia 2011 r., znak [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (handel artykułami przemysłowymi, spożywczymi) na terenie obejmującym działkę nr [...], obręb [...], przy ul. G. w T. Decyzja powyższa została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 1 czerwca 2011 r., a sprawa przekazana została organowi do ponownego rozpatrzenia. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Prezydent Miasta [...] wydał w dniu 30 listopada 2011 r., znak [...] decyzję, którą ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (handel artykułami przemysłowymi, spożywczymi) na terenie obejmującym działkę nr [...] obręb [...], przy ul. G. w T.. W wyniku odwołania wniesionego przez inwestorów – A. i M. M., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 19 stycznia 2012 r. znak [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta z dnia 30 listopada 2011 r., znak [...]. Decyzja ta została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, który wyrokiem z dnia 30 maja 2012 r., sygn akt II SA/Kr 406/12 uchylił ją oraz poprzedzają ją decyzję organu l instancji. W ocenie Sądu, nieuzasadnionym było wyznaczenie linii zabudowy od strony ul. K., co przesądza o konieczności uchylenia rozstrzygnięć organów obu instancji Ponadto Sąd wskazał na brak informacji o zapewnieniu bądź istnieniu uzbrojenia terenu w postaci dostaw energii elektrycznej, gazu, wody, odprowadzenia ścieków, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, a także na braki analizy urbanistyczno-architektonicznej, nie wynika z niej bowiem, na jakiej podstawie ustalono wysokość dachu dwu- lub wielospadowego. W związku z powyższym, organ l instancji ponownie przeprowadził postępowanie administracyjne, w wyniku którego wydał w dniu 17 lipca 2013 r decyzję znak [...], którą ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (handel artykułami przemysłowymi, spożywczymi) na terenie obejmującym działkę nr [...], obręb [...], przy ul. G. w T.. W uzasadnieniu organ wskazał, ze w toku postępowania wezwano wnioskodawców do uzupełnienia wniosku o informacje o możliwości zapewnienia dostawy mediów, czego dokonali za pismem z dnia 1 lutego 2013 r. Ponadto, w sprawie sporządzono nową analizę urbanistyczno-architektoniczną, ustalono obowiązującą linię zabudowy od ul. G., dopuszczono możliwość realizacji obiektu z dachem płaskim oraz ustalono wskaźniki, podając graniczne parametry wielkości powierzchni zabudowy i szerokości elewacji frontowej. Od powyższej decyzji dowołanie wnieśli A. i M. M., kwestionując ją w części dotyczącej maksymalnej wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, maksymalnej szerokości elewacji frontowej oraz ograniczenia wysokości dachu płaskiego do 8 5 m. Zaskarżoną w sprawie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu l instancji. Organ odwoławczy wskazał w ślad za organem l instancji, ze teren objęty wnioskiem nie posiada obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stosownie zatem do art. 59 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w takim przypadku, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Dalej organ wskazał na warunki wymienione w art. 61 ust 1 w/w ustawy, które dla umożliwienia wydania decyzji winna spełniać planowana inwestycja. Stosownie do art. 61 ust 7 w/w ustawy, wymagania dotyczące nowej zabudowy zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U nr 164, póz 1588). Określone w nim wymagania dotyczą ustalenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. Organ II instancji wskazał, ze dla ustalenia warunków zabudowy koniecznym jest sporządzenie prawidłowej analizy graficznej oraz tekstowej. Wyniki analizy stanowią bowiem podstawę dla ustalenia warunków i wymagań ochrony ładu przestrzennego Analiza terenu powinna zawierać analizę funkcji oraz cech zabudowy w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w zakresie podanym w § 1 w/w rozporządzenia Stosownie do § 9 ust 2 w/w rozporządzenia wyniki analizy zawierające część tekstową oraz graficzną stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Ze znajdującej się w aktach sprawy analizy sporządzonej przez urbanistę wpisanego na listę izby samorządu zawodowego architektów wynika w ocenie SKO, iż organ wyznaczył obszar analizowany, którego wielkość jest ustalona zgodnie z wymogami § 3 w/w rozporządzenia Ustalono, ze w analizowanym terenie w najbliższym sąsiedztwie działki nr [...] występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna, a także usługowa (usługi oświaty) i mieszkalno-usługowa. Organ w formie tabelarycznej dokonał zestawienia działek znajdujących się w obszarze analizowanym w celu ustalenia wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji frontowej i geometrii dachu Na podstawie tych danych organ ustalił parametry planowanej inwestycji. W przypadku linii zabudowy parametr ten ustalono w oparciu o linie zabudowy budynku znajdującego się na działce sąsiedniej nr [...] Linia ta jest linią obowiązującą Tak więc linia zabudowy zgodnie ze wskazaniami Sądu ustalona została od ul. G. w oparciu o wytworzoną przez budynek znajdujący się na działce nr [...] linię zabudowy. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalony na mm 18 % i max 44,8 % Jak wskazano, średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 44,8 % Wskaźnik ten ustalono zgodnie z przepisami w/w rozrządzenia, bowiem w myśl § 5, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust 1. Zgodnie z § 6 w/w rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust 1 Ustalona maksymalna szerokość elewacji frontowej wynika ze średniej występującej w obszarze analizowanym, a zatem jest ustalona zgodnie z zasadami ustalania tego parametru. Organ odwoławczy zauważył, ze organ l instancji prawidłowo ustalił w decyzji dach dwu lub czterospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych 20- 30°, z kalenicą prostopadłą do ul. G. na wysokości 11,5-13 m. Dopuszczono dach piaski na wysokości 8,5 m od średniego poziomu istniejącego terenu przed głównym wejściem do budynku W analizie organ zagadnieniu geometrii dachu poświęcił znaczną część tekstu, wszechstronnie oceniając możliwość ustalenia wysokości budynku Organ dokonał analizy kąta nachylenia dachów znajdujących się w obszarze analizowanym oraz wysokość kalenic budynków. Z uwagi jednak na wiążące wskazania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zawarte w wyroku sygn akt II SA/Kr 406/12, dopuszczono możliwość przykrycia planowanego budynku dachem płaskim, co jest w zgodzie z wnioskiem inwestorów. W analizie wskazano jednak, iż miejsce inwestycji jest miejscem wyeksponowanym i wysokość budynku z dachem płaskim może wynosić maksymalnie 3,5 m, co stanowi przedłużenie wysokości elewacji frontowej budynku znajdującego się na działce sąsiedniej nr [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w całości podzieliło stanowisko organu l instancji w powyższym zakresie. Architekt sporządzający analizę w sposób logiczny i całościowy dokonał analizy wysokości zabudowy i wskazał, dlaczego ustalono tą wysokość na poziomie 8,5 m. Nie można zarzucić organowi, iż nie uwzględnił zastanego w tym miejscu sposobu zagospodarowania, tego terenu, funkcji, oraz tego, ze znajduje się on w obszarze podlegającym ochronie konserwatorskiej. W sposób jednoznaczny wskazano, iż budynek wyższy o dachu płaskim w żaden sposób nie przystawałby do zabudowy istniejącej w tym obszarze, co zresztą można wywieść na podstawie przedłożonej przez inwestorów w piśmie z dnia 8 maja 2013 r. koncepcji zagospodarowania terenu, gdzie zaznaczono jak wyglądałby budynek w tym terenie o wnioskowanej przez inwestorów wysokości. Należy przy tym wskazać, ze budynek na działce sąsiedniej nr [...] posiada wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 8,5 m Taka wysokość krawędzi elewacji frontowej (wobec braku kalenicy) będzie obowiązywała dla nowego budynku, co jest w zgodzie z § 7 ust 1 w/w rozporządzenia, w myśl którego wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich Zdaniem organu II instancji, w sprawie spełnione są pozostałe warunki z art. 61 ust 2-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a ponadto projekt decyzji został uzgodniony z Wojewódzkim Urzędem Ochrony Zabytków w K. - Delegatura w T. w zakresie ochrony obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków. Skargę na powyższą decyzję złożyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie A. i M. M., żądając uchylenia jej oraz poprzedzającej ją decyzji organu l instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie 1) przepisów postępowania administracyjnego w zakresie mającym wpływ na wynik rozstrzygnięcia: - art. 7 i 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t jedn. Dz. U 2013 r., poz 267) poprzez nieprawidłowe ustalenie stanu sprawy będącego przedmiotem orzekania, Art. 107 § 3 K p a poprzez nieprawidłowe uzasadnienie wydanej decyzji, w szczególności brak podania motywów wydanego rozstrzygnięcia, * Art. 138 § 1 pkt 1 K p a poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, 2) przepisów prawa materialnego, tj § 5 - 8 Rozporządzenie Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U 2003 r., Nr 64, póz 1688) w związku z przepisem art. 61 ust 7 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U 2012 r., póz 647 ze zm) poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie. W uzasadnieniu skarżący podnieśli, ze zaskarżona decyzja jest wadliwa ze względu na określenie maksymalnej wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości działki na 44,8% oraz określenie maksymalnej szerokości elewacji frontowej od strony ul. G. na 22,8 m Obydwie wielkości zostały zaniżone w stosunku do tych, które ustalono w decyzji z dnia 30 listopada 2011 r. odpowiednio z 46% oraz z 23 m. W ocenie skarżących, nie było podstaw do zmiany ww wartości, które powinny zostać ustalone w sposób tożsamy z decyzją z dnia 30 listopada 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w ogóle nie odniosło się do zarzutów odwołania, zgodnie z którymi zmiana omawianych parametrów w zaskarżonej decyzji w stosunku do pierwotnie ustalonych nie została poparta stosowną argumentacją. Tym samym zarzut naruszenia art. 107 § 1 K p a , poprzez wadliwe uzasadnienie faktyczne decyzji pozostał bez rozpatrzenia przez organ odwoławczy. W odniesieniu do kwestii ograniczenia maksymalnej wysokości dachu płaskiego do 8,5m skarżący podnieśli, ze organ odwoławczy nie ustosunkował się do zarzutu braku uzasadnienia faktycznego decyzji w powyższym zakresie, cytując obszerne fragmenty analizy architektonicznej, mające stanowić argumentację potwierdzającą prawidłowość wydanego rozstrzygnięcia. Obowiązek prawidłowego i wyczerpującego przedstawienia okoliczności, które zaważyły na treści wydanego rozstrzygnięcia spoczywał już na organie l instancji. Braku tego nie może uzupełniać organ odwoławczy, który utrzymując decyzję po raz pierwszy wyjaśnia stronie zasadność przesłanek, jakimi kierował się organ l instancji, a których nie wyjawił w swojej decyzji. Prowadzi to do naruszenia zasady dwuinstancyjności (art. 15 K p a ) gwarantującej stronie dwukrotne, merytoryczne rozpatrzenie sprawy przez dwie niezależne instancje. Skarżący wskazali ponadto, ze granice analizowanego obszaru w sprawie obejmują także działkę o nr [...], na której znajdują się budynki Państwowej Wyższej Szkoły Zawodowej w T., których wysokość znacznie przekracza wnioskowane przez stronę 15 m Skoro więc przy ustaleniu warunków zabudowy dla strony przyjęto jako punkt odniesienia nieruchomość, na której znajdują się budynki PWSZ, sporządzona analiza architektoniczna, na podstawie której wydano zaskarżoną decyzję, powinna uwzględniać także parametry budynków znajdujących się na tej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji zostały wydane zgodnie z przepisami prawa W myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t jedn. Dz. U 2012 r., póz 270 ze zm., dalej w skrócie P p s a ), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w treści ustawy Kryterium kontroli wykonywanej przez te sądy określa art 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz U Nr 153, póz 1269 ze zm), stanowiący ze jest ona sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zatem kontrola sądów polega na zbadaniu, czy kwestionowana decyzja nie uchybia przepisom prawa materialnego lub procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy albo dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy Sądy administracyjne - w myśl art. 134 § 1 P p s a rozstrzygają w granicach danej sprawy, nie będąc związanymi zarzutami i wnioskami skargi, a zatem oceniają legalność decyzji z urzędu. Matenalnoprawną podstawę orzekania przez organy w kontrolowanej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz U z 2012 r. póz 647) która określa zasady kształtowania polityki przestrzennej, a także zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy, przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań (art. 1 ust 1). W myśl art. 4 ust 2 i art. 59 ust 1 w/w ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy W sprawie bezspornym jest, iż dla obszaru objętego zaskarżoną decyzją, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Dlatego tez przedmiotowa inwestycja wymagała ustalenia przez organ administracyjny w drodze decyzji warunków zabudowy terenu Wydanie jednak takiej decyzji możliwe jest, stosownie do treści art. 61 ust 1 w/w ustawy, jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków. 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, 2) teren ma dostęp do drogi publicznej, 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust 1, 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu organ musi zatem ustalić jako warunek konieczny, ze co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana, oraz to czy teren i planowana inwestycja spełniają pozostałe warunki określone w art. 61 ust 1 pkt 2-5 ustawy. Z treści art. 61 ust 1 pkt 1 w/w ustawy wynika, iż aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu W doktrynie wskazuje się, ze przepis art. 61 ust 1 pkt 1 w/w ustawy konstytuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego W myśl tej zasady, planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy. Chodzi bowiem o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ww ustawy) Ponieważ celem tej zasady jest ochrona ładu przestrzennego w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego, a nie drastyczne ograniczenie zabudowy tam gdzie nie ma planu miejscowego, podzielić należy pogląd, prezentowany w orzecznictwie sądowym, ze użyte w art. 61 ust 1 pkt 1 ww ustawy, pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie (zob wyrok NSA z 28 sierpnia 2008 r, II OSK 1533/07, niepublikowany, wyrok WSA w Poznaniu z 4 grudnia 2007 r., II SA/Po 437/07 niepublikowany). Stwierdzenie, czy planowana inwestycja stanowi realizację zasady dobrego sąsiedztwa i tym samym spełnia wymogi "ładu przestrzennego" musi zostać jednakże poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym planowana jest inwestycja W postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy właściwy organ dokonuje analizy 1) warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz 2) stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym ma być zrealizowania inwestycja objęta wnioskiem. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy przy braku planu miejscowego w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust 6 i 7 ustawy, określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U Nr 164, poz 1588), w tym wymagania dotyczące 1) linii zabudowy, 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, 3) szerokości elewacji frontowej, 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Zarzuty skargi, jak to zostało przedstawione powyżej, nawiązują w dużej mierze właśnie do postanowień w/w rozporządzenia. Sąd nie podziela zarzutów skargi podnoszących, ze zaskarżona decyzja jest wadliwa ze względu na określenie maksymalnej wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości działki na 44,8% oraz określenie maksymalnej szerokości elewacji frontowej od strony ul. G. na 22,8 m Obydwie wielkości, zdaniem skarżących, zostały zaniżone w stosunku do tych, które ustalono w decyzji z dnia 30 listopada 2011 r. odpowiednio z 46% oraz z 23 m W ocenie skarżących, nie było podstaw do zmiany w/w wartości, które powinny zostać ustalone w sposób tożsamy z decyzją z dnia 30 listopada 2011 r. Formułując powyższe zarzuty skarżący pominęli, zdaniem Sądu, okoliczność polegającą na tym, ze dla potrzeb ponownego rozpatrzenia sprawy z ich wniosku, organ l instancji sporządził po raz drugi analizę urbanistyczno-architektoniczną i treść zaskarżonej decyzji opiera się na wynikach tej drugiej, "nowej" w sprawie analizie urbanistyczno-architektonicznej. Trzeba bowiem zauważyć, ze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w swoim wyroku z dnia 30 maja 2012, sygn. akt II SA/Kr 406/12, zobowiązał organ do sporządzenia nowej analizy, uznając poprzednią za błędną. A zatem w sprawie została ponownie zastosowana treść § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U nr 164, póz 1588), zgodnie z którą "1 W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust 1-5 ustawy 2 Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów" Jak wynika ze znajdującej się w aktach sprawy analizy urbanistyczno-architektonicznej (karta 98 administracyjnych akt sprawy) sporządzonej przez M. A., architekta wpisanego na listę samorządu zawodowego architektów, wielkość obszaru analizowanego jest ustalona zgodnie z § 3 w/w rozporządzenia W myśl § 5 przywołanego rozporządzenia " 1 Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego2. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust 1". Na s 1 analizy urbanistyczno-architektonicznej znajduje się tabela, która obrazuje sposób obliczenia wskaźnika zabudowy dla każdej objętej nią działki, z którego wynika, ze średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego wynosi 44,8%. Analogicznie wygląda kwestia średniej szerokości elewacji frontowej budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym Z treści § 6 w/w rozporządzenia wynika, ze " 1 Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% 2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust 1". Z danych zawartych w wyżej wskazanej tabeli wynika, ze średnia szerokość elewacji frontowej budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym wynosi 22,8 m. Wyniki tabeli zostały zastosowane w dalszej części we wnioskach znajdujących się na s 2 analizy urbanistyczno-architektonicznej Wnioski te zostały zaaprobowane przez rozstrzygające sprawę właściwe organy administracyjne. W przekonaniu Sądu poczynione ustalenia są zgodne z powszechnie obowiązującym prawem. Z analizy architektoniczno-urbanistycznej nie wynika w żaden sposób, ze w sprawie przedmiotowych warunków zabudowy organy administracyjne powinny dopuścić się wyjątków, o których stanowią zacytowane normy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wręcz przeciwnie, z konkretnej charakterystyki i uwarunkowań kontrolowanej sprawy dotyczącej planowanej inwestycji w układzie architektoniczno-urbanistycznym objętym ochroną konserwatorską wynika, ze trzymanie się zasad zawartych w zacytowanych przepisach jest prawidłowe. Kolejne zarzuty nawiązują do treści § 7 w/w rozporządzenia Zgodnie z jego brzmieniem "1 Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich 2 Wysokość, o której mowa w ust 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku 3 Jeżeli wysokość, o której mowa w ust 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym 4 Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust 1 ". Sąd nie podziela zarzutów skargi podnoszących, ze zaskarżona decyzja niezgodnie z prawem ogranicza maksymalną wysokość budynku i dachu płaskiego planowanej inwestycji do 8,5m, gdy tymczasem skarżący są zainteresowani wysokością 13 m Podstawowym argumentem skarżących jest wysokość sięgająca 20 m budynku znajdującego się w obrębie kampusu Państwowej Wyższej Szkoły Zawodowej w T. Budynek ten jest oddzielony czteropasmową ul. K. od terenu planowanej inwestycji i w sensie urbanistycznym znajduje się w odrębnej od terenu inwestycji części, posiadając przy tym elewacje frontowa od al. M. Skarżący podkreśla, ze wcześniej w ramach uprzedniego postępowania w sprawie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji budynek ten nie był brany pod uwagę, gdyż nie był ukończony. W chwili obecnej, gdy budynek jest użytkowany, zdaniem skarżącego nie ma powodu, aby przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy organy administracji publicznej nie uwzględniły zarówno nowoczesnej bryły, w tym dachu i oczywiście wysokości 20 m tego budynku. W odniesieniu do tego zarzutu Sąd stwierdza, ze podziela stanowisko organu 11II instancji w przedmiocie wysokości planowanej inwestycji Zgodnie z ustaleniami w decyzji organu l instancji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub okapu - wynosić ma 8, 5 m od średniego poziomu istniejącego terenu przed głównym wejściem do budynku, jako przedłużenie wysokości elewacji frontowej budynku na działce nr [...]. Trzeba zacząć od tego, ze wskazywany przez skarżącego budynek w obrębie kampusu Państwowej Wyższej Szkoły Zawodowej nie znajduje się w obszarze analizy urbanistyczno-architektonicznej, zatem jego atrybuty relewantne dla postanowień prawa nie mogą być brane pod uwagę przy określaniu warunków zabudowy dla planowanej inwestycji Zdaniem Sądu, słusznie i przede wszystkim zgodnie z prawem organy ustaliły tę wysokość w nawiązaniu do wysokości elewacji budynku znajdującego się na sąsiedniej działce Jak to wynika z analizy urbanistyczno-architektonicznej i akt sprawy teren planowanej inwestycji znajduje się w obrębie kwartału ulic K., Z. i G. Z omawianej analizy wynika także, ze w obszarze analizowanym budynki przykryte są dachami dwu i wielospadowymi o nachyleniu połaci dachowych w przedziale 10-60 stopni z kalenicami równoległymi i prostopadłymi do ulic, usytuowanymi na wysokości 8,5 do 15 m Przeważają jednak dachy o nachyleniu połaci dachowych pod kątem 20130 stopni Podkreślenia wymaga, ze jest to zabudowa położona w obrębie zabytkowego układu urbanistycznego miasta T. wpisanego do rejestru zabytków pod nr A-86 Jest to zabudowa tworząca historyczną strukturę przestrzenną miasta T. i warunkująca i współtworząca zabytkowy krajobraz kulturowy historycznego centrum Granice zabytkowego układu stanowi ul. Z. Poza tym zabytkowym układem zlokalizowany jest budynek szkoły podstawowej i jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, który jest przykryty dachem płaskim W analizowanym obszarze znajduje się jeden budynek z dachem płaskim. Z uwagi na wiążące zalecenia wynikające z wyroku WSA w Krakowie z dnia 30 maja 2012 r., sygn. akt II SA/Kr 406/12 organ dopuścił możliwość przykrycia planowanego budynku dachem płaskim, co jest zgodne z wnioskiem inwestorów Z analizy urbanistyczno-architektonicznej, sporządzonej przez specjalistę wynika w sposób należycie uzasadniony, uargumentowany, ze z uwagi na wyeksponowany przestrzennie, architektonicznie i urbanistycznie charakter planowanej inwestycji znajdującej się "w narożniku" zwartego historycznego o walorach zabytkowych kompleksu architektoniczno-urbanistycznego i zarazem zaaprobowaną koncepcję przykrycia tego budynku płaskim dachem, który jest rzadkością w tym zabytkowym kwartale - wysokość elewacji planowanego budynku powinna nawiązywać do wysokości elewacji frontowej budynku znajdującego się na działce sąsiedniej nr [...]. W przekonaniu architekta sporządzającego analizę urbanistyczno-architektoniczną, z uwagi na piaski dach planowanej inwestycji, zlokalizowanie go na wysokości kalenicy sąsiedniego budynku, czyli na wysokości ok 125 m - zakłóci ład przestrzenny i harmonię jaką tworzy najbliższa zabudowa zlokalizowana w pierzejach ulic G. i B. położonych po stronie północnej od ul. K.. Zabudowa ta, prawidłowym według Sądu, zdaniem architekta, tworzy harmonijną całość pod względem gabarytów, budynków, ich wysokości, kształtu i spadku dachów Architekt trafnie podkreśla w analizie, ze wprowadzenie w tą harmonijną całość jednego budynku o bryle prostopadłościanu i dużych gabarytach zaburzy tę harmonie Sąd podziela to stanowisko. Zgodnie z treścią art. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej a także, co istotne, także i prawo własności. Wydając decyzję o warunkach zabudowy, organy administracji publicznej, zgodnie z treścią art. 7 m fme kpa dążą do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony W kontrolowanej sprawie poszanowanie wartości i wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej mieszczą się niewątpliwie w interesie społecznym Poszanowanie prawa własności jest dwuaspektowe, jego ochrona występuje zarówno w imię interesu społecznego jak i indywidualnego. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy do prawa administracyjnego Podczas stosowania norm prawa administracyjnego, organy stosujące prawo, wydające decyzje administracyjne dokonują ważenia, synchronizowania interesu społecznego i interesu indywidualnego W kontrolowanej sprawie, zdaniem Sądu, organy administracji publicznej określiły warunki zabudowy w sposób zgodny z prawem W imię interesu indywidualnego, zgodnie z wnioskiem strony dopuszczono przykrycie budynku dachem płaskim, jednak mając na uwadze walory harmonii i ładu architektoniczno-urbanistycznego tej całości, która została objęta analizą urbanistyczno-architektoniczną - wysokość planowanego budynku została określona w ten sposób, aby nowoczesna bryła planowanej inwestycji o kształcie, z uwagi na dach, prostopadłościanu nie stała się dla tego układu dominantą. Organ II instancji słusznie podnosi, ze rozwiązania, którymi się kierowały organy w kontrolowanej sprawie nawiązują do zasad, a nie do wyjątków postanowień rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Takie jednak stosowanie prawa w konkretnym, kontrolowanym przypadku jest prawidłowe, gdyż w badanej sytuacji trzymanie się wskazanych zasad przez organy administracji publicznej umożliwia zachowanie ładu przestrzennego układu urbanistycznego i architektonicznego, w którym ma znajdować się planowana inwestycja. W przekonaniu Sądu zaskarżona decyzja jest uzasadniona w stopniu niekwalifikującym jej wadliwość i uchylenie, a stan faktyczny sprawy nie budzi wątpliwości i został ustalony poprawnie - w związku z czym Sąd nie stwierdza naruszenia art. 107 § 3 i art. 7 w zw z 77 k p a. W sytuacji, w której ustawodawca wymaga, aby poprzedzający decyzję, projekt decyzji był sporządzony przez osobę posiadającą określone prawem kwalifikacje, a dla potrzeb sprawy jest sporządzana nadto analiza urbanistyczno-architektoniczna, trudno jest zastrzegać, aby organ w swoim wnioskowaniu, wywodzeniu, uzasadnieniu i argumentacji nie wspierał się odpowiednio wymienionymi uprzednio dokumentami. Nie jest także uzasadniony zarzut skarżących, według którego w zaskarżonej decyzji nie ustalono warunków zabudowy na budowę parkingu podziemnego Organ l instancji w decyzji (pkt 3 lit d, e) ustalił wymaganą liczbę miejsc parkingowych i garażowych Jednocześnie organ l instancji nie zastrzegł w decyzji, ze zabrania budowy budynku podpiwniczonego z garażami włącznie. Zatem to zagadnienie będzie rozpatrywane w kolejnej części procesu inwestycyjnego, tzn na etapie o pozwolenie na budowę. W odniesieniu do zarzutu podniesionego w skardze, ze do decyzji organu l instancji nie została załączona część tekstowa analizy, Sąd podziela stanowisko organu II instancji sformułowane w odpowiedzi na skargę, ze ta kwestia nie była uprzednio zgłaszana w odwołaniu od decyzji organu l instancji a dopiero na etapie skargi do sądu administracyjnego, co czyni ją względnie niewiarygodną Zarazem trzeba wyjaśnić, ze załącznikiem do decyzji nie jest sama analiza, lecz wyniki tej analizy, zgodnie z treścią § 9 ust 2 rozporządzenia. Mając powyższe na uwadze, Sąd, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.