II SA/Kr 19/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie: WSA Kazimierz Bandarzewski (spr.) WSA Mariusz Kotulski Protokolant: Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 lipca 2010 r. sprawy ze skargi J.W. i J.W., na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 24 września 2009 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej J.W. kwotę 126,00 zł (sto dwadzieścia sześć złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania. W dniu [...] listopada 2006 r. J. W. działając w imieniu własnym oraz męża J. W. sprzedała działkę nr "1" położoną w miejscowości [...] na rzecz A. i T. G.. Z akt sprawy wynika, że działka ta do dnia 31 grudnia 2002 r. objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Wieliczka z dnia 27 kwietnia 1994 r. zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Wieliczce Nr XXXIII/245 w całości na obszarze oznaczonym symbolem [...] – tereny zieleni nieurządzonej lub urządzonej częściowo. Natomiast w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Wieliczce z dnia 29 września 2005 r. Nr XLV/334/05, która weszła w życie z dniem 26 grudnia 2005 r. (§ 48 uchwały Rady Miejskiej w Wieliczce z dnia 29 września 2005 r. Nr XLV/334/05), działka nr "1" znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem [...] - tereny zabudowy zagrodowej i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o powierzchni 0,1120 ha oraz w pozostałym obszarze działki – symbolem [...] - tereny zieleni nie urządzonej (0,1480 ha). Burmistrz Miasta i Gminy Wieliczka w dniu [...] stycznia 2008 r. decyzją znak: [...] naliczył opłatę planistyczną za sprzedaż działki nr "1" w [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja powyższa została uchylona a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 5 maja 2008 r. znak: [...]. Organ II instancji zakwestionował operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego podnosząc, między innymi, niewłaściwe zakwalifikowanie całej działki nr "1" jako budowlanej oraz braku wykazania wzrostu wartości tej działki jedynie na skutek uchwalenia planu miejscowego. Wskazano, że plan miejscowy określa kilka stawek opłaty i nie wiadomo, czy zastosowano prawidłową z nich. W ponownie sporządzonym operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2008 r. określono wartość rynkową tej części działki nr "1", której przeznaczenie plan miejscowy ustalił na tereny zabudowy zagrodowej i zabudowy mieszkaniowej. Oszacowano wartość, posługując się podejściem porównawczym i metodą porównywania parami działki nr "1" przed zmianą planu miejscowego na kwotę 33.757 zł i po zmianie na kwotę 65.240 zł (kwota dotycząca tylko powierzchni 0,1120 ha). Różnica wartości wyniosła 31.483 zł z stąd stawką 20 % pozwoliła na otrzymanie kwoty 6297 zł. W operacie tym na drugiej stronie wskazano, że oszacowano wartość nieruchomości dla działki nr "2", według stanu nieruchomości na datę zmiany planu miejscowego – 29 września 2005 r. i cen rynkowych z daty jej zbycia. Ustalono cechy rynku lokalnego nieruchomości wraz ze stosowną wagą procentową. Dokonano charakterystyki nieruchomości porównywanych, przy czym do porównania wybrano trzy transakcje dokonane w 2006 r. Analogicznie dokonano oceny rynku działek wykorzystywanych jako użytki zielone lub rolne i przyjęto do porównania trzy działki zbyte w 2006 r. Operat szacunkowy określa jako cechę wycenianej działki jej dostępność komunikacyjną jako dobrą, "droga utwardzona, do drogi asfaltowej ok. 100 metrów". Decyzją z dnia [...] maja 2009 r. znak: [...] wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Burmistrza Miasta i Gminy Wieliczka ustalił dla J. i J. W. opłatę w łącznej wysokości 6297 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W punkcie 2 tejże decyzji zobowiązano J. W. do uiszczenia tej opłaty w terminie 14 dni od chwili, w której decyzja ta stanie się ostateczna. W uzasadnieniu wskazano, że były podstawy ustalenia tejże opłaty, ponieważ nastąpiła zmiana przeznaczenia części działki nr "1" i dotychczasowy właściciel zbył ją przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego. Wskazano na sporządzenie operatu szacunkowego. Od tej decyzji odwołanie wnieśli J. i J. W., domagając się jej uchylenia i podnosząc, że i tak wysokość renty planistycznej jest dla nich krzywdząca. Zarzucili nieprawidłowość wymierzenia samej opłaty, która jest nienależna. Wskazali, że ich argumenty zostały pominięte, a sami ponoszą znaczne wydatki, które uniemożliwiają pokrycie tak znaczącej opłaty. Podnieśli, że udostępnili cześć swojej działki pod drogę i nikt tego nie uwzględnia, tak jak i nie wzięto pod uwagę ich długoletniej pracy. Zarzucili organowi I instancji nierzetelność i korupcję. W wyniku rozpatrzenia odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] września 2009 r. znak: [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Miasta i Gminy Wieliczka z dnia [...] maja 2009 r. w punkcie drugim, a w punkcie pierwszym uchyliło punkt drugi decyzji Burmistrza Miasta i Gminy Wieliczka i orzekło merytorycznie w ten sposób, że zobowiązało solidarnie J. i J. W. do uiszczenia opłaty w terminie 14 dni od daty uzyskania statusu ostateczności przez ta decyzję pod rygorem naliczenia stawek w wysokości ustawowej za nieterminowe spełnienia świadczenia. W uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] podało, między innymi, że przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziły zasadę wzajemnych rozliczeń pomiędzy gminą a właścicielem nieruchomości, w związku ze zmianą wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu bądź jego zmiany. W przedmiotowej sprawie w wyniku uchwalenia planu miejscowego wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła, a współwłaściciele ją zbyli. Wskazał organ odwoławczy, że w tej sprawie istnieje związek między zmiana wartości części działki, a przyjętymi ustaleniami przez biegłego. Wskazano na przeznaczenie działki nr "1" przed uchwaleniem planu miejscowego i po uchwalenia tego planu. Oceniono, że sporządzony operat szacunkowy przez biegłego J. K. z [...] grudnia 2008 r. jest prawidłowy. Wskazano, że postępowanie przeprowadzono zgodne z zasadami rządzącymi postępowaniem administracyjnym. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyli w ustawowym terminie J. i J. W.. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego w zakresie błędnej wykładni art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także przepisów postępowania administracyjnego – art. 7 K.p.a., art. 8 K.p.a., 77 § 1 K.p.a., 80 K.p.a., art. 107 § 3 K.p.a., oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. Skarżący podnieśli, że nałożony przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] obowiązek uiszczenia naliczonej opłaty w terminie 14 dni wraz z rygorem naliczenia odsetek w ustawowej wysokości za nieterminowe uiszczenie tejże opłaty jest pozbawiony podstaw prawnych. Wskazali, ze takie stanowisko zajmują sądy administracyjne. Tym samym takie rozstrzygniecie organu odwoławczego narusza art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie J. i J. W. operat szacunkowy przyjęty przez organy administracji jako poprawnie sporządzony zawiera szereg wad. Przede wszystkim jako datę istotną dla jego sporządzenia biegły przyjął stan nieruchomości z daty 29 września 2005 r. (datę uchwalenia planu miejscowego), mimo że sam plan miejscowy wszedł w życie z dniem 26 grudnia 2005 r. Tym samym to data 26 grudnia 2005 r. powinna być przyjęta jako data określająca stan nieruchomości. Przyjęcie innej daty narusza postanowienia § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). W następstwie błędnego przyjęcia daty biegły mógł również uwzględnić transakcje zawierane między 29 wrześniem 2005 r., a 26 grudniem 2005 r., a więc transakcje za okres, który nie powinien być uwzględniany. Kolejnym błędem było wskazanie w tabeli w punkcie 4 operatu szacunkowego działki wycenianej nr "2", a nie nr "1". Wątpliwości skarżących zbudziła również kwota szacowanej wartości wycenianej nieruchomości przed zmianą planu miejscowego. W operacie poprzednio sporządzanym na potrzeby postępowania w tej sprawie kwota ta wynosiła 45240 zł, a operacie przyjętym jako prawidłowy przy wydawaniu zaskarżonej decyzji kwota ta wynosi 33757 zł. Jedynym czynnikiem różnicującym była odmienna metoda szacowania wartości nieruchomości, ale nawet zastosowanie równych metod nie powinno prowadzić do tak znacznego zróżnicowania wartości. Skarżący podnieśli również, że w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] listopada 2007 r. jako cenę wycenianej nieruchomości określono również jej komunikację (dostępność do drogi) określając ją jako "dobra", natomiast w operacie z dnia [...] grudnia 2008 r. tą samą cechę oceniono jako "brak dostępności do drogi". Tymczasem szacowana działka ma dostęp do drogi publicznej. Okoliczność ta miała wpływ wartość wycenianej nieruchomości. Nie można uznać operatu szacunkowego za sporządzanego poprawnie, jeżeli na tą samą datę opis stanu faktycznego jest zróżnicowany. Tak liczne uchybienia uzasadniają zarzut naruszenia art. 77 i art. 80 K.p.a., a także art. 107 § 3 i art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. Skarżący wnieśli również o zasądzenie kosztów posterowania sądowego według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie podtrzymując w całości stanowisko wyrażone w zakwestionowanej decyzji. Ustosunkowując się do zarzutów skargi podano, że nałożenie terminu uiszczenia opłaty wynikało z prawidłowego określenia terminu płatności zobowiązania, tak aby dłużnicy nie popadli w opóźnienie z jego wykonaniem. Opłata ta powinna być uiszczona w dniu, w którym decyzja staje się ostateczna, ale do tego należy doliczyć czas na doręczenie decyzji umożliwiające wykonanie zobowiązania. Błędnie przyjęta przez biegłego data pozostaje bez wpływu na dokonaną wycenę. Również niezasadny jest zarzut braku uwzględnienia dobrej komunikacji z wycenianą nieruchomością. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Właściwym do rozpoznania niniejszej skargi jest Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie P.p.s.a., uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonej decyzji nie doszło do naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.). Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust .4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz.717 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie "u.p.z.p." obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości jako skutku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu (lub zmiany istniejącego planu miejscowego). Na organach wykonawczych gmin ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie planu miejscowego nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Wzrost wartości musi mieć charakter obiektywny, wynikający z przeprowadzonego dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) Rada Ministrów wydała rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwane dalej w skrócie "rozporządzeniem" i stosownie z jego § 50 ust. 1 i 2 przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego i po uchwaleniu (zmianie) planu. Powołany paragraf wyraźnie stwierdza, że biegły dokonując szacowania wartości wycenianej nieruchomości przyjmuje stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a poziom cen - z dnia zbycia nieruchomości. Wadą operatu szacunkowego, na którą trafnie powołano się skardze, będącego podstawą do ustalenia wysokości opłaty, było określenie innej dany dotyczącej stanu nieruchomości niż data wejścia w życie planu miejscowego. Biegły uwzględnił bowiem datę 29 września 2005 r., a plan miejscowy zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w Wieliczce z dnia 29 września 2005 r. Nr XLV/334/05 zaczął obowiązywać (wszedł w życie) z dniem 26 grudnia 2005 r. (§ 48 uchwały rady Miejskiej w Wieliczce z dnia 29 września 2005 r. Nr XLV/334/05). Te dwie daty dzieli dość istotna różnica czasowa prawie trzech miesięcy i w tym czasie mogły nastąpić zmiany chociażby w poziomie cen nieruchomości. Kolejną i to istotną wadą, na którą wskazują skarżący, jest zmiana przez organ odwoławczy treści decyzji organu I instancji w zakresie ustalenia daty uiszczenia naliczonej opłaty w terminie 14 dni od daty uzyskania statusu ostateczności przez tą decyzję wraz z rygorem - w przypadku braku zapłaty – polegającym na naliczeniu stawek odsetek w wysokości ustawowej za nieterminowe spełnienie świadczenia. Ta kwestia nie jest jednolicie oceniana w orzecznictwie sądowym (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 5 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/Sz 285/08, opub. w LEX nr 493191 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 22 października 2007 r., sygn. akt II SA/Kr 723/06, opub. w LEX nr 386415), tym niemniej należy wskazać, że jakakolwiek zmiana przez organ odwoławczy decyzji (aktu) organu niższej instancji nie może mieć charakteru całkowicie dowolnego. Organ odwoławczy nie podał jakiejkolwiek podstawy prawnej w zaskarżonej decyzji tak co do ustalenia terminu uiszczenia opłaty w terminie 14 dnia od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna (i to pomimo tego, że każda decyzja organu odwoławczego staje się ostateczna z datą jej wejścia do obrotu prawnego), jak i co do nadania rygoru w postaci naliczenia ustawowych odsetek za nieterminowe uiszczenie tejże opłaty. W istocie dopiero w odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] podało, że podanie daty uiszczenia opłaty wraz z rygorem naliczania odsetek w wysokości ustawowej za nieterminowej jej uiszczenie wynikało z potrzeby doprecyzowania tego terminu tak, aby sami skarżący wiedzieli, kiedy mają opłatę uiścić. Kolegium podało, że wprawdzie decyzja tego organu jest ostateczna, ale i tak zasadnym było wskazanie na 14-dniowy termin od daty doręczenia decyzji, ponieważ między wydaniem decyzji a doręczeniem upływa okres czasu, a gdyby decyzja ostateczna niejako "od razu" obowiązywała, wówczas nie byłoby możliwości jej terminowego wykonania. Sąd nie podziela tej argumentacji. Pomijając już okoliczność, że znalazła się ona nie w zaskarżonej decyzji, tylko w odpowiedzi na skargę to i tak należy podnieść, że organ który wydał decyzję jest nią związany od chwili jej doręczenia stronie (art. 110 K.p.a.), tak jak i adresat tejże decyzji jest nią związany od chwili jej otrzymania a nie wydania. Strona nie ponosi żadnych konsekwencji prawnych w okresie między wydaniem decyzji przez organ, a jej doręczeniem adresatowi. Decyzja organu odwoławczego zawsze jest ostateczna z chwilą doręczenia jej stronie. Wskazanie dodatkowo 14-dniowego terminu wykonania takiej decyzji (uiszczenia opłaty) musi wynikać z jakieś podstawy prawnej, której organ odwoławczy nie podał. Tak samo zagrożenie naliczaniem odsetek w wysokości ustawowej za nieterminowej uiszczenie opłaty nie zostało poparte jakąkolwiek podstawą prawną. Tym samym rozstrzygnięcie zawarte w pkt I decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] nie znajduje umocowania ani w przepisach u.p.z.p., ani w przepisach K.p.a. Żadna z przytoczonych podstaw prawnych nie pozwala na ustalanie terminu uiszczenia opłaty planistycznej oraz orzekania w sprawie odsetek za zwłokę. Oznacza to, że orzeczenie organu odwoławczego w tym zakresie narusza przepis art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p., które to naruszenia miało wpływ na wynik sprawy. Ustosunkowując się do pozostałych zarzutów zawartych w skardze, to należy podnieść, że są one zasadne. Uzasadniony jest zarzut błędnego lub omyłkowego wskazania na stronie 2 operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2008 r. oraz na stronie 15 (pkt 3.3.) działki nr "2", zamiast działki nr "1". Wada ta nie ma jednak decydującego znaczenia, ponieważ z pozostałej części operatu szacunkowego wynika, że biegły konsekwentnie szacował wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr "1". Zasadny jest również zarzut dotyczący nieprawidłowego ustalenia jednego z atrybutów wycenianej działki. W operacie szacunkowym sporządzonym [...] listopada 2007 r. biegły przyjął istnienie dojazdu (dostępności komunikacyjnej) do wycenianej działki. Natomiast w operacie szacunkowym sporządzonym [...] grudnia 2008 r. jako cechę tej działki określono brak dostępności. W obu przypadkach biegły ustalał stan faktyczny działki nr "1" na tą samą datę i ustalenie przyjęte w jednym z operatów musi być nieprawidłowe. Ta sama działka nie może w tej samej dacie mieć dostęp do drogi publicznej i zarazem go nie mieć. Jeżeli zasadnie skarżący twierdzą, że działka nr "1" taki dostęp miała, to okoliczność ta wpłynęła na przyjętą wartość szacowanej działki. W notatce do operatu w zakresie oględzin nieruchomości przy atrybucie "możliwości przestrzenne zabudowy" biegły nic nie wpisał, a cecha ta była brana pod uwagę przy szacowaniu wartości nieruchomości. Co do zarzutu zastosowania metody szacowania należy podnieść, że zgodnie z art. 152 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Inne metody wyceny nieruchomości stosuje się wówczas, gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego. W tej sprawie były sporządzane dwa operaty szacunkowe. W pierwszym z nich z dnia [...] listopada 2007 r. biegły posłużył się metodą korygowania ceny średniej. W drugim operacie (z dnia [...] grudnia 2008 r.) zastosowano podejście porównawczym i metodę porównywania parami. Stosując tą drugą metodę oraz uwzględniając zmianę przeznaczenia części (a nie całej działki nr "1"), biegły oszacował wartość przedmiotowej działki przed uchwaleniem planu na kwotę 33.757 zł i po zmianie na kwotę 65.240 zł. Różnica wyniosła 31 483 zł co przy zastosowaniu stawki procentowej 20 % określa wysokość opłaty planistycznej na kwotę 6297 zł. Wyboru właściwej metody i techniki szacowania dokonuje, zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy biorąc pod uwagę takie czynniki jak: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sam wybór podejścia był w tej sprawie trafny. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ponadto rzeczoznawca majątkowy dysponował danymi dotyczącymi transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Również zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Metoda korygowania ceny średniej polega na tym, że porównuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, jak również warunki zawarcia transakcji oraz cechy nieruchomości będących przedmiotem obrotu. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w takim przypadku w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Metoda porównywania parami polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). W ocenie Sądu przy zastosowaniu metody porównywania parami należy przyjmować do porównania nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej co do jej atrybutów. Jeżeli więc biegły przyjmuje listę kilkudziesięciu nieruchomości spośród których wybiera trzy (tak jak w operacie z dnia [...] grudnia 2008 r.), to wybór takich nieruchomości nie może być dowolny. Biegły niczym nie uzasadnił dokonanego wyboru, przy czym działki przyjęte do porównania różnią się atrybutami wobec działki wycenianej (np. w zakresie dostępności, położenia). Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, wartość danej nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie a nie inne nieruchomości do porównania. Zasadna jest wątpliwość skarżących co do tego, że zmieniając metodę wyceny (nie wiadomo dlaczego), biegły oszacował wartość rynkową tej samej nieruchomości odmiennie. Przyjmując nawet, że za pierwszym razem biegły szacował wartość całej nieruchomości (działki nr "1") to i tak zmiana wartości jednego ara tejże działki wyniosła 2260 zł liczone na jeden ar (58760 zł / 26 arów). W operacie z dnia [...] grudnia 2008 r. zmiana wartości tylko tej części działki, której przeznaczenie uległo zmianie pod wpływem uchwalenia planu miejscowego – otrzymana wartość wycenianego ara na ok. 2811 zł (31483 zł / 11,2 ara). Różnica jest więc istotna, a przy tym obie metody powinny prowadzić do ustalenia wartości rynkowej danej nieruchomości i zapewne pewne różnice mogą się pojawić, ale nie mogą one być aż tak duże, a ponadto muszą zostać wyjaśnione przez biegłego. Nie można uznać za dopuszczalne takie szacowanie wartości nieruchomości, według którego biegły dowolnie ustala jej wartość, dowolnie przyjmując metodę i nieruchomości do wyceny. Rodzi to słuszne podejrzenie o zbyt dużą swobodę w ustalaniu wartości danej nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 7 K.p.a - w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie niezbędne i konieczne czynności zmierzające do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Stosownie do tego artykułu jednym z podstawowych obowiązków organu prowadzącego postępowanie administracyjne jest zebranie z urzędu materiału dowodowego pozwalające na ustalenie niewątpliwego stanu faktycznego sprawy. Ciężar dowodu spoczywa przede wszystkim na organie administracji publicznej prowadzącym dane postępowanie. Z zasady tej wynika między innymi treść art. 77 §1 K.p.a. statuującego obowiązek organu administracji do określenia w każdej sprawie, jakie dowody są konieczne do wyjaśnienie stanu faktycznego oraz ich poszukiwania. Brak ustalenia wszystkich istotnych okoliczności sprawy stanowi również naruszenie art. 77 § 1 K.p.a., art. 80 K.p.a., art. 107 § 1 i 3 K.p.a. Takie naruszenie przepisów procedury administracyjnej mogło mieć istotny wpływ na treść wydanych w tej sprawie decyzji administracyjnych. W związku z tym, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku, ponieważ stwierdzono naruszenie przepisów postępowania administracyjnego (art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a., art. 107 § 3 K.p.a. i § 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Organ odwoławczy naruszył przepisy prawa materialnego poprzez określenie terminu uiszczenia opłaty oraz skutków braku jej zapłaty. W związku z tym jednak, że uchybienia zaistniałe w toku postępowania administracyjnego mogą być uchylone w postępowaniu odwoławczym, Sąd uchylił tylko decyzję organu odwoławczego. Zgodnie z art. 141 § 4 P.p.s.a. ponownie prowadząc postępowanie organ odwoławczy powinien, kierując się wskazaniami zawartymi w uzasadnieniu tego wyroku, uzupełnić materiał dowodowy w zakresie uchybień wykazanych w operacie szacunkowym, a także uwzględnić zawarte stanowisko co do treści decyzji w zakresie terminu i rygoru związanego z nieterminowym uiszczeniem opłaty i stosowanie do tego wydać decyzję kończącą postępowanie. Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w sentencji. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania nastąpiło na podstawie art. 200 P.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącym od organu, który wydał zaskarżoną decyzję, zwrot kosztów postępowania. W tej sprawie zwrot kosztów postępowania obejmuje zwrot uiszczonego wpisu. O wstrzymaniu wykonywania zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 P.p.s.a.