II SA/Kr 239/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Monika Niedźwiedź Sędziowie: Asesor WSA Anna Kopeć Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Cyganik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lipca 2024 r. sprawy ze skargi I. T. i B. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 30 listopada 2023 r., znak SKO.ZP/415/505/2023 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala. II SA/Kr 239/24 UZASADNIENIE Wójt Gminy Z. decyzją z dnia 24 sierpnia 2023 r., znak: WGG.6725.1.13.2022.AK, wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977), art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.) oraz uchwały nr XLI/405/2018 Rady Gminy Zabierzów z dnia 16 lutego 2018 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa Brzezie - w części obejmującej tereny od południowej krawędzi drogi powiatowej nr 2128 K w kierunku południowym (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2018 r. poz. 1867), ustalił I. i B. T. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 14188,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (działki nr [...] o pow. 0,0700 ha objętej KW nr [...]) spowodowanej uchwaleniem planu miejscowego. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji wspomniał na wstępie o wcześniejszych rozstrzygnięciach zapadłych w tej sprawie: - decyzją z dnia 14 października 2022 r., znak: WGG.6725.1.13.2022.AK, organ pierwszej instancji ustalił I. i B. T. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 33473,10 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (działka nr [...] o pow. 0,0700 ha objęta KW nr [...]) spowodowanej uchwaleniem planu miejscowego; - decyzją z dnia 2 stycznia 2023 r., znak: SKO.ZP/415/559/2022, wydaną po rozpatrzeniu odwołania I. i B. T., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie orzekło kasatoryjnie. Następnie organ pierwszej instancji wyjaśnił, że działka nr [...] o pow. 0,700 ha powstała w wyniku podziału działki nr [...] zatwierdzonego decyzją własną z dnia 3 lipca 2019 r. (znak: WGG.6831.19.2019.TM). W poprzednim planie miejscowym obowiązującym do dnia 27 marca 2018 r. (uchwała Nr XXIX/275/2000 Rady Gminy Zabierzów z dnia 21 lipca 2000 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw Bolechowice, Brzezie, Ujazd i Zelków w Gminie Zabierzów, Dz. Urz. Woj. Małopolskiego Nr 68 poz. 646 z dnia 15 września 2000 r.; wyrok WSA w Krakowie z dnia 21 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1775/12) obszar odpowiadający działce ujęty był w terenach upraw rolnych (RP), zaś w nowym planie miejscowym obowiązującym od dnia 28 marca 2018 r. działka ujęta jest w terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej (1MU) i w granicach T. Parku Krajobrazowego. W dniu 4 marca 2020 r. I. i B. T. zbyli nieruchomość. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 3 lutego 2023 r. (wycenę przeprowadzono w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej z uwagi na ilość danych rynkowych o nieruchomościach podobnych) organ pierwszej instancji ustalił, że wzrost wartości nieruchomości wynosi 47296 zł (107007-59711), a następnie na podstawie § 35 nowego planu miejscowego obliczył, że należna opłata planistyczna wynosi 14188,80 zł (30% z 47296 zł). Na koniec organ pierwszej instancji podkreślił, że wszczęcie postępowania (9 czerwca 2022 r.) nastąpiło w terminie 5 lat od dnia, w którym nowy plan miejscowy stał obowiązujący (ogłoszenie: 13 marca 2018 r., wejście w życie: po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 30 listopada 2023 r., znak: SKO.ZP/415/505/2023, wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503), art. 149-157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.), § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 775) – po rozpatrzeniu odwołania I. i B. T. – utrzymało w mocy ww. decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy pozytywnie ocenił operat szacunkowy, wskazując przy tym w szczególności, że zgodnie wytycznymi zawartymi w decyzji kasatoryjnej przedmiotem wyceny uczyniono działkę nr [...] o pow. 4500 mkw., a nie działkę nr [...] (stan z dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego). Odnosząc się do tego, że uchwalenie nowego planu miejscowego (16 lutego 2018 r.) i ogłoszenie nowego planu miejscowego (13 marca 2018 r.) nastąpiły przed nabyciem działki nr [...] (14 marca 2018 r.), a opłatą planistyczną powinien być obciążony poprzedni właściciel nieruchomości, organ odwoławczy zauważył, że nowy plan miejscowy obowiązuje od 28 marca 2018 r., a wszczęcie postępowania nastąpiło w dniu 14 czerwca 2022 r. Opisaną wyżej decyzję zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie I. i B. T., zarzucając jej naruszenie: 1) art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przez błędną wykładnię i przyjęcie, że skarżący uzyskali przysporzenie majątkowe w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego; 2) art. 7 i art. 77 k.p.a. przez brak zbadania, czy na skutek umowy sprzedaży nastąpiło przysporzenie majątkowe w stosunku do stanu sprzed sprzedaży i czy skarżący faktycznie odnieśli korzyść majątkową będącą wyłącznie wynikiem zmiany przeznaczenia nieruchomości w nowym planie miejscowym. W uzasadnieniu skargi powołali się na wyrok WSA w Krakowie z dnia 13 maja 2021 r., sygn. akt II SA/Kr 271/21, i podnieśli, że jeszcze przed wejściem w życie nowego planu miejscowego sporna działka była warta 150000 zł, skoro w dniu 14 marca 2018 r. skarżący nabyli działkę nr [...] o pow. 0,45 ha za kwotę [...] zł, a następnie podzielili ją na sześć działek o jednakowej funkcjonalności i w zasadzie jednakowej powierzchni. Sporną działkę zbyli w dniu 4 marca 2020 r. za kwotę [...] zł, a w momencie sprzedaży na działce była już pierwsza kondygnacja budynku mieszkalnego. W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie obydwu decyzji i umorzenie postępowania. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie. Pismem z dnia 26 czerwca 2024 r. skarżący wnieśli o zawieszenie postępowania do czasu rozstrzygnięcia przez Naczelny Sąd Administracyjny skargi kasacyjnej od wyroku WSA w Krakowie z dnia 20 września 2022 r. (sygn. akt II SA/Kr 786/22) w tożsamej sprawie. Na rozprawie w dniu 19 lipca 2024 r. Sąd odmówił zawieszenia postępowania, albowiem rozpoznanie przez Naczelny Sąd Administracyjny skargi kasacyjnej od wyroku WSA w Krakowie sygn. II SA/KR 786/22 nie jest przesłanką zawieszenia postępowania w tej sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.). Z art. 145 § 1 P.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. W razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części (art.151 P.p.s.a.). Kontroli sądu w niniejszym postępowania poddana jest decyzja ustalająca wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, dalej zwana ustawą lub u.p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 1 ustawy przesądza natomiast, iż wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z przytoczonych unormowań wynika, że dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest wykazanie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia tego planu, czyli że istnieje związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 919/06 i z dnia 25 września 2007 r., sygn. akt II OSK 1244/06, Baza Orzeczeń Lex nr 360221). Zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145, dalej "u.g.n.") Ogólne zasady wyceny nieruchomości zostały określone w przepisach działu IV u.g.n. Zgodnie z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.), natomiast wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Podstawowym dowodem, w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego uregulowane zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej zwane rozporządzeniem). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. W ramach podejścia porównawczego stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przyjmując podejście porównawcze, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do określenia wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z powyższym wiąże się wynikający z § 4 ust. 1 rozporządzenia wymóg, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Dalej wskazać należy, że zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, jednakże jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Wobec tego, to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jednakże nie można pominąć, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem, to autor operatu, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Wobec powyższego należy uznać, że wartość dowodowa opinii rzeczoznawcy oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n., normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. NSA w wyroku z 20.05.2021 r., I OSK 186/21, LEX nr 3192421). W niniejszej sprawie skarżący zarzucają, że na skutek uchwalenia planu miejscowego nie uzyskali przysporzenia majątkowego, zatem nie było podstaw do nałożenia opłaty planistycznej. Jak wynika z przedłożonych Sądowi akt administracyjnych, w niniejszej sprawie skarżący zakupili działkę nr [...] o powierzchni 0,45 ha w dniu 14 marca 2018 r. (akt notarialny k.61- 64 akt adm.). W pkt. 4 aktu notarialnego wskazano, że zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanym przez Wójta Gminy Z., działka ta znajduje się w terenach rolnych i w niewielkiej części (0,02 ha) w terenach komunikacji. W terenach upraw rolnych (RP) ustanowiono całkowity zakaz zabudowy (wypis z mpzp z 2000 r. k. 14 akt adm.) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sołectwa B. przyjęty uchwałą Rady Gminy Z. nr XLI/405/18 z dnia 16 lutego 2018 r. wszedł w życie w dniu 28 marca 2018 r., a zatem po opisanej wyżej transakcji. Następnie w 2019 r. skarżący dokonali podziału nieruchomości stanowiącej pierwotnie nabytą przez nich działkę nr [...] na sześć mniejszych działek – od nr [...] do nr [...] oraz ustanowili służebność przejazdu, tak aby każda z nich była skomunikowana z drogą publiczną (mapa z projektem podziału k. 1 oraz decyzja Wójta Gminy Z. z dnia 3 lipca 2019 znak WGG.6831.19.2019.TM, k. 74 akt adm.) Według nowego planu, działka nr [...] (powstała z podziału działki [...]) będąca przedmiotem niniejszego postępowania, jest położna w terenach zabudowy mieszkaniowo – usługowej z przeznaczeniem podstawowym dla budownictwa jednorodzinnego, usługowego i mieszkalno – usługowego, a została zbyta w dniu 4 marca 2020 r. jako działka niezabudowana (akt notarialny rep. A nr [...], str. 7, k. 68 akt adm.). Nie znajdują zatem pokrycia w materiale dowodowym twierdzenia skargi, że "w momencie sprzedaży na działce była już pierwsza kondygnacja budynku mieszkalnego". Nie ma to zresztą istotnego znaczenia w sprawie, albowiem wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. musi być związany przyczynowo tylko z jedną okolicznością – uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wszelkie inne działania właścicieli dokonane po dniu wejścia w życie planu (takie jak podziały nieruchomości czy nawet ich zabudowa) nie mają dla oszacowania wartości nieruchomości i obliczenia renty planistycznej i żadnego znaczenia. Z powyższego wynika, że działka [...] na skutek wejścia w życie planu miejscowego z 2018 r. niewątpliwie i obiektywnie zmieniła przeznaczenie z mniej korzystnego z punktu widzenia inwestycyjnego (rolne z zakazem zabudowy) na bardziej korzystne (mieszkaniowe, usługowe, mieszkaniowo – usługowe). Biegły w swoim operacie dokonał oszacowania wartości nieruchomości stanowiącej działkę [...], jednakże zaznaczył, że w dniu wejścia w życie planu miejscowego działka ta stanowiła część działki [...], w związku z tym opisu stanu nieruchomości dokonano w odniesieniu do działki [...] czyli tej, która istniała w dniu wejścia w życie planu miejscowego (str.5 operatu), a do próbki reprezentatywnej biegły przyjął nieruchomości najbardziej podobne do działki pierwotnej ([...] co jest zabiegiem prawidłowym, bo w chwili wejścia w życie planu miejscowego działka [...] jeszcze nie istniała. Nadto biegły przyjął do analizy (dla nowego przeznaczenia planistycznego) niezbudowane grunty z obszaru Gminy Z., przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz mieszkaniowo – usługową. Natomiast dla przeznaczenia (poprzedniego) rolnego przyjął nieruchomości z obszaru Gminy Z. oraz porównywalnych gmin powiatu krakowskiego (W. , L. , Z.), albowiem pierwotnie objęty analizą obszar Gminy Z. okazał się niewystarczający, gdyż odnotowano w badanym okresie tylko kilka transakcji tego rodzaju nieruchomościami, które mogły zostać przez biegłego uznane za nieruchomości podobne (odrzucono transakcje przekraczające jeden hektar lub o malej powierzchni). Także i ten zabieg nie budzi wątpliwości Sądu. Ostateczne wyniki wyceny są efektem przemnożenia powierzchni działki zbywanej ([...]) – 700m2, przez cenę średnią nieruchomości ze zbioru danych oraz wielkość współczynników korygujących. Wszystkie te operacje są zdaniem Sądu prawidłowe. Nie są zatem uzasadnione zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 7 i 77 Kpa oraz art. 36 ust. 4 u.p.z.p., co miałoby polegać na tym, że organ nie zbadał, czy skarżący uzyskali przysporzenie majątkowe na skutek dokonanej transakcji. Jak już wyżej wskazano, nie jest to okoliczność podlegające badaniu w tym postępowaniu. Wobec powyższego skarga jako nieuzasadniona została oddalona na zasadzie art. 151 p.p.s.a.