II SA/Kr 404/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędziowie: WSA Agnieszka Nawara - Dubiel (spr.) WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 czerwca 2025 r. sprawy ze skargi S. W. i M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 20 lutego 2025 r., znak SKO.ZP/415/580/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz S. W. i M. W. solidarnie kwotę 6.917,00 (słownie: sześć tysięcy dziewięćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. II SA/Kr 404/25 UZASADNIENIE Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr 214/2024 z 6 listopada 2024 r., znak: GD-07.6725.5.43.2022, ustalił M. i i S. W. tzw. rentę planistyczną (stawka: 30%) w kwocie [...] zł w związku ze zbyciem 15 grudnia 2021 r. działki nr [...] (0,2721 ha) i działki nr [...] (0,3658 ha) po wejściu w życie (13 listopada 2021 r.) uchwały nr LXX/1962/21 Rady Miasta Krakowa z dnia 20 października 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Morelowa" (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 2021 r. poz. 5976). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z 20 lutego 2025 r., znak: SKO/ZP/415/580/2024, wydaną po rozpatrzeniu odwołania M. i S. W., utrzymało decyzję organu pierwszej instancji w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał na nowelizację przepisów ustawy w toku postępowania (Dz. U. z 2022 r. poz. 2747), datę wszczęcia postępowania (zawiadomienie z 22 czerwca 2022 r.) i datę sporządzenia operatu szacunkowego (10 września 2024 r.), a następnie opisał dowód z opinii biegłego. Rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia 13 listopada 2021 r. W planie miejscowym działki znajdują się w terenie MN.1 i KDD.2. Ponieważ bezpośrednio przed uchwaleniem planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy, biegły na podstawie oględzin z 4 września 2024 r. przyjął faktyczny sposób użytkowania, tj. teren niezabudowany porośnięty zielenią (działka pierwsza) i jako teren niezabudowany porośnięty zielenią z pozostałościami po dwóch budynkach gospodarczych (działka druga). Biegły ustalił, że do 1 stycznia 2003 r. działki nie podlegały ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r. (gdyż taki nie został uchwalony) i dlatego też zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., a nie art. 87 ust. 3a u.p.z.p., a w konsekwencji należało określić dwie wartości rynkowe, tj. 1) przy przyjęciu przeznaczenia w planie miejscowym i 2) przy przyjęciu faktycznego sposobu użytkowania. Biegły zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Wartości rynkowe przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego biegły określił na podstawie czterech nieruchomości porównawczych położonych w tym samym obrębie na terenach o podobnym przeznaczeniu w planie miejscowym oraz innych planach miejscowych. Analiza obejmowała transakcje z okresu od grudnia 2019 r. do grudnia 2021 r. Biegły przeprowadził selekcję transakcji w oparciu o dziewięć cech rynkowych mających wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości, tj. położenie i lokalizację ogólną; otoczenie i sąsiedztwo; dostęp do mediów; dojazd, dostępność; kształt; powierzchnię; uwarunkowania planistyczne; ograniczenia; podstawę przeznaczenia. Z uwagi na zbieżną ocenę cech nieruchomości porównawczych oraz wycenianych nieruchomości w zakresie cech rynkowych "położenie i lokalizacja ogólna", "otoczenie i sąsiedztwo", "kształt", "uwarunkowania planistyczne" i "podstawa przeznaczenia" biegły pominął ich wpływ w dalszej części wyceny. Biegły ustalił zatem, że na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości wpływ mają cztery cechy rynkowe, tj. dostęp do mediów; dojazd, dostępność; powierzchnia; ograniczenia. Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców biegły określił wagi dla powyższych cech rynkowych. Na podstawie analizy rynku oraz w wyniku selekcji biegły otrzymał bazę czterech transakcji, które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne. Ceny nieruchomości porównawczych po dokonaniu korekty ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia nieruchomości, zawierały się w przedziale od 558,74 zł/m2 do 825,66 zł/m2. Biegły porównał cechy wycenianych nieruchomości z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianymi nieruchomościami a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych, a następnie obliczył wartość jednostkową wycenianych nieruchomości jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen (671,25 zł/m2). Wartość działki pierwszej wynosi [...] zł, a wartość działki drugiej wynosi [...] zł. Wartości rynkowe przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania przed uchwaleniem planu miejscowego biegły określił na podstawie czterech nieruchomości porównawczych położonych w tym samym obrębie na terenach: nieobjętych uchwałą o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego ustaleniami żadnego planu miejscowego i dla których nie została wydana ostateczna decyzja o WZ o faktycznym sposobie użytkowania podobnym do faktycznego sposobu użytkowania wycenianych nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego. Analiza została rozszerzona na obręby sąsiednie i pobliskie jednostki ewidencyjnej z uwagi na brak wystarczającej liczby transakcji w tym samym obrębie. Analiza obejmowała transakcje z okresu od sierpnia 2018 r. do grudnia 2021 r. Biegły przeprowadził selekcję transakcji w oparciu o siedem cech rynkowych mających wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości, tj. położenie, lokalizację ogólną; otoczenie i sąsiedztwo; dostęp do mediów; dojazd, dostępność; kształt; powierzchnię; ograniczenia. Z uwagi na zbieżną ocenę cech nieruchomości porównawczych oraz wycenianych nieruchomości w zakresie cechy rynkowej "kształt" biegły pominął jej wpływ w dalszej części wyceny. Biegły ustalił zatem, że na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości wpływ ma sześć cech rynkowych, tj. położenie, lokalizacja ogólna; otoczenie i sąsiedztwo; dostęp do mediów; dojazd, dostępność; powierzchnia; ograniczenia. Na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców biegły określił wagi dla powyższych cech rynkowych. Na podstawie analizy rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych biegły otrzymał bazę czterech transakcji, które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne. Ceny nieruchomości porównawczych po dokonaniu korekty ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia nieruchomości, zawierały się w przedziale od 378,70 zł/m2 do 677,52 zł/m2. Biegły porównał cechy wycenianych nieruchomości z cechami każdej z nieruchomości porównawczych, wyliczył poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy wycenianymi nieruchomości a nieruchomościami porównawczymi oraz skorygował ceny transakcyjne nieruchomości porównawczych o sumę poprawek kwotowych, a następnie obliczył wartość jednostkową wycenianych nieruchomości jako średnią arytmetyczną z uzyskanych poprawionych cen (639,52 zł/m2). Wartość działki pierwszej wynosi [...] zł, a wartość działki drugiej wynosi [...] zł. Skoro różnica między wartością rynkową nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a wartością rynkową określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania wynosi odpowiednio [...] i [...] zł, to tzw. renta planistyczna wynosi odpowiednio [...] zł i [...] zł. W skardze na powyższą decyzję M. i S. W. wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji i umorzenie postępowania lub przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania (w tym kosztów zastępstwa procesowego), zarzucając przy tym naruszenie: 1) art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z § 5 ust. 1 rozporządzenia MRIT z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz art. 153 ust. 1 u.g.n., bo nieruchomości porównawcze były sześć razy mniejsze od nieruchomości wycenianych; 2) art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., bo błędnie ustalono związek przyczynowo-skutkowy i niedokładnie ustalono faktyczny sposób użytkowania nieruchomości; 3) art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a., bo uzasadnienie jest niewyczerpujące w zakresie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości; 4) art. 12 § 1 k.p.a. w zw. z § 3 ust. 1 i 2 oraz § 38 ust. 1 rozporządzenia MRIT z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, bo oględziny nieruchomości przeprowadzono prawie 3 lata po zbyciu, więc nie pozwalały na określenie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego; 5) art. 7, art. 8 i art. 32 Konstytucji RP oraz art. 6, art. 7, art. 8 § 1 i art. 9 k.p.a. w zw. z art. 36. ust. 3 i 4 u.p.z.p., bo postępowanie w sprawie tzw. renty planistycznej wszczęto bez wszczęcia postępowania w sprawie odszkodowania za tzw. szkodę planistyczną i poinformowania stron o możliwości przyznania takiego odszkodowania; 6) art. 81a § 1 k.p.a., bo nie umorzono postępowania; 7) art. 36 ust. 4 u.p.z.p. bo wartość nieruchomości nie wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego; 8) art. 37 ust. 1 u.p.z.p., bo tzw. rentę planistyczną ustalono z uwzględnieniem stanu na dzień oględzin (10 września 2024 r.) zamiast na dzień sprzedaży. W uzasadnieniu skargi podnieśli, że nikt (oni, organy, sąd) nie może zweryfikować nieruchomości porównawczych, bo nie ma numerów działek (str. 17 i str. 22) i nie ujawniono zasobu danych o rynku nieruchomości (str. 3) oraz nie załączono zanonimizowanych aktów notarialnych. Całość opiera się więc na zaufaniu do biegłego, który przy operowaniu dużą ilością liczb i innych danych mógł np. popełnić niezamierzoną literówkę w cenie. Nadto wskazali, że dokonanie korekt nie ma żadnego znaczenia, bo warunkiem włączenia nieruchomości do zbioru nieruchomości porównawczych jest bycie nieruchomością podobną, a w razie niewystarczającej liczby transakcji należy badać ceny regionalne lub krajowe zamiast lokalnych. Skarżący zwrócili uwagę na to, że asumpt do wszczęcia postępowania był jednokierunkowy – nie wszczęto postępowania na podstawie art. 36 ust. 3 u.p.z.p., podczas gdy części nieruchomości (dotychczas niebędące drogami) zostały przeznaczone do strefy komunikacji. Skarżący podkreślili, że tzw. renty planistycznej nie można żądać w każdym czasie, jeżeli tylko w ciągu 5 lat zbyto nieruchomości, lecz tylko w ciągu 5 lat pod warunkiem, że wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego. W ocenie skarżących stan faktyczny nieruchomości został opisany pobieżnie ("teren niezabudowany, porośnięty zielenią") – nie wskazano zadrzewień i skarpy przy granicy. Na koniec skarżący podnieśli, że oględziny nie przystają do badanego okresu (str. 3), a organy nie pozyskały zdjęć lotniczych, ani nie wezwały do złożenia wyjaśnień. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm. - dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA W-wa z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07). Skarga okazał się skuteczna, aczkolwiek nie ze względów na podniesione w niej zarzuty. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji SKO w Krakowie z dnia 9 stycznia 2024 r. (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977) - dalej zwana u.p.z.p., zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Stosownie natomiast do art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w jego pierwotnym brzmieniu obowiązującym do dnia 10 sierpnia 2011 r., "obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r." Z powyższego wynika, że z mocy ustawy utraciły moc miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. Utrata mocy nastąpiła z dniem 31 grudnia 2003 r. Ponadto jeśli uchwalono plan miejscowy w oparciu o zapisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył po wejściu w życie tego planu nieruchomość znajdującą na obszarze, na którym uchwalono nowy plan, to wówczas organ pobiera opłatę planistyczną, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przy czym jeśli bezpośrednio przed wejściem w życie planu miejscowego na danym obszarze nie obowiązywał żadne plan, to wysokość opłaty planistycznego była obliczona przez odniesienie się do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Badając zgodność z Konstytucją RP powyższej regulacji Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08 orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492, z 2005 r. Nr 113, poz. 954 i Nr 130, poz. 1087, z 2006 r. Nr 45, poz. 319 i Nr 225, poz. 1635, z 2007 r. Nr 127, poz. 880 oraz z 2008 r. Nr 199, poz. 1227, Nr 201, poz. 1237 i Nr 220, poz. 1413) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W uzasadnieniu do tego wyroku Trybunał wskazał, że badając zgodność kontrolowanego przepisu z zasadą równości (art. 32 Konstytucji), w zakresie obciążenia obowiązkiem opłatowym, za wspólną cechę istotną należy uznać potencjalną korzyść, jaką przynosi ustabilizowanie sytuacji właścicieli i użytkowników wieczystych w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Z tego faktu wynika też konieczność, w wypadku sprzedaży nieruchomości, poniesienia kosztów na rzecz gminy, która miejscowy plan uchwala. Istotna jest aktywność gminy w tym zakresie. Prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu. Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany miejscowe uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie, zgodnie z ustawą, nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Dochodzi tu do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości zbywanej nieruchomości i w efekcie pobraniem przez gminę opłaty. Celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Trybunał podkreślił, że ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości, przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych - zbywców nieruchomości w gminie. Poddaną kontroli regulację należy więc uznać za niezgodną z art. 32 Konstytucji. Dalej Trybunał wskazał, że "właściciele nieruchomości nie mogli spodziewać się sytuacji, w której gminy posiadające miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprowadzą do utraty ich mocy na skutek zaniedbania w prowadzeniu polityki przestrzennej na swoim obszarze. Nie powinni oni ponosić negatywnych konsekwencji nieobowiązywania planu miejscowego z powodu zaniechania działań przez władzę lokalną. A tak właśnie dzieje się wskutek działania zaskarżonego przepisu art. 37 ust. 1 ustawy. WSA słusznie podkreśla, że wzrost wartości nieruchomości powinien być rozpatrywany jako skutek uchwalenia nowego planu miejscowego bezpośrednio po poprzednim, a nie jako efekt utraty ciągłości planowania i stworzenia sytuacji okresowego braku jakiegokolwiek planu z jego opłatowymi konsekwencjami." W związku z powyższym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego we wskazanym art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na mocy art. 1 ustawy z 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 153, poz. 901) dodano ust. 3a, zgodnie z którym: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r." Przepis ten we wskazanym brzmieniu obowiązywał od 10 sierpnia 2011 r. Powyższa zmiana - jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy - "sprowadza się do wyraźnego przesądzenia na gruncie ustawy, że w przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy, z drugiej, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego)" (por. uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Sejm VI kadencji, Druk nr 3610). Następnie przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony przez art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 2747) zmieniającej ustawę z dniem 7 stycznia 2023 r. W wyniku tej zmiany przepis w art. 87 dodano ust. 3b, natomiast ust. 3a uzyskał brzmienie: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r." W uzasadnieniu do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Sejm IX kadencji, Druk nr 2322) wskazano, że "celem projektu jest przesądzenie, iż w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina płaci sprzedającemu nieruchomość (pełne) odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (sprzed 1995 r.) a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem. Projekt dostosowuje system prawa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 22 maja 2019 r. (sygn. akt SK 22/16)." W nawiązaniu do zmian wprowadzonych w ust. 3a wskazano, że "jednocześnie w projektowanym przepisie zastosowano do starych planów terminologię ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym ("miejscowy szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego"). W konsekwencji ujednolicono też terminologię w obowiązującym ust. 3a." W końcu przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony z dniem 24 września 2023 r. przez art. 1 pkt 66 z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688) w ten sposób, że w zdaniu pierwszym wyraz "wykorzystywania" zastępuje się wyrazem "użytkowania". W kontekście powyższych regulacji trzeba zauważyć, że z dniem 1 stycznia 2004 r. z mocy prawa (por. art. 87 ust. 3 u.p.z.p.) utraciła moc uchwała Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniająca uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.). Dodatkowo można jeszcze wskazać, że plan ogólny w swoim pierwotnym brzmieniu został uchwalony uchwałą nr XXXVI/229/88 Rady Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 r. Nr 12, poz. 62; kolejne zmiany zostały ogłoszone w Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1990 r. Nr 27 poz. 214, z 1991 r. Nr 18, poz. 124 z 1992 r. Nr 14, poz. 94, i z 1993 r. Nr 9, poz. 40). Przy czym według stanu prawnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. wyceniane działki nr [...] i nr [...] obr. [...] podlegały ustaleniom Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego Uchwałą Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.) i znajdowała się w Obszarze Rolnym (RP2 93). Biegły (s. 2 operatu ) stwierdził, że w związku z faktem, że do 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa część nieruchomości nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie, a nie art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wartość rynkową określono przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu z dnia 20 października 2021 r. "Morelowa" oraz faktycznego sposobu użytkowania przed uchwaleniem tego planu miejscowego. Jakkolwiek trafnie wskazał rzeczoznawca, że jeżeli gmina nie posiadała szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., to art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. ma zastosowanie, to jednak nieprawidłowo przyjął, że w związku z tym nie należy już wyceniać nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z planu ogólnego. W przypadku bowiem, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał ogólny plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., i pomiędzy obowiązywaniem obydwu planów zaistniała luka czasowa, w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej to wymagane jest określenie wartości nieruchomości: - po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, - po drugie, według przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (w ogólnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.), - po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (por. M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9), ewentualnie z uwzględnieniem wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wycenianej nieruchomości. Tym samym aprobowane w decyzji organu pierwszej instancji i w decyzji organu odwoławczego stwierdzenie biegłego dyskwalifikuje podstawowy dowód w postępowaniu, jakim jest operat szacunkowy, albowiem brak wyceny wartości nieruchomości w planie ogólnym uniemożliwia zastosowanie tzw. zasady korzyści wymaganej wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 (podobnie: wyrok z 14 czerwca 2024 r., sygn. akt II SA/Kr 389/24; wyrok z 28 sierpnia 2024 r., sygn. akt II SA/Kr 844/24; wyrok z 19 września 2024 r., sygn. akt II SA/Kr 879/24). "Tak zwana luka planistyczna oznacza sytuację, w której po utracie mocy obowiązującej "starego" planu miejscowego wystąpił brak planu miejscowego, a następnie uchwalono na nowych zasadach, kolejny plan miejscowy. W systemie planowania przestrzennego powstała specyficzna sytuacja, w której na danym obszarze najpierw obowiązywał plan "stary" (uchwalony na podstawie przepisów sprzed 1.1.1995 r.), który utracił moc obowiązującą w dniu 31.12.2003 r., a następnie został uchwalony kolejny plan miejscowy. Zgodnie z nową PlanZagospU stare plany miejscowe traciły moc obowiązującą i teoretycznie do 31.12.2003 r. powinny zostać uchwalone nowe plany miejscowe, ale w praktyce wiele gmin tego zadania nie zrealizowało. Nawet jeśli w gminie do tego czasu nowy plan miejscowy nie został uchwalony, to stare plany miejscowe przestały obowiązywać. Wytwarzała się wówczas tzw. luka planistyczna, która mogła trwać nawet kilka czy kilkanaście lat. W każdej takiej sytuacji obowiązkiem organów gminy jest ustalenie wartości nieruchomości w odniesieniu do trzech stanów faktycznych (tj. wartość wynikająca ze starego planu, wartość w okresie luki planistycznej i wartość wynikająca z nowego planu)" [P. Szulc, Decyzja o warunkach zabudowy. Studium z zakresu prawa administracyjnego, Warszawa 2022, Rozdział III. Opłata planistyczna na skutek określenia przeznaczenia terenu w decyzji o warunkach zabudowy]. Określenie zatem wysokości opłaty planistycznej odniesionej wyłącznie do faktycznego użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego "Morelowa" skutkowało wadliwym określeniem wartości rynkowej działek nr [...] Wadliwość ta polega na tym, że nie wzięto pod uwagę przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (to jest na gruncie planu ogólnego) lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem, zgodnie z zasadą korzyści. Wyraźnie trzeba podkreślić, że ta okoliczność została szczególnie podkreślona i omówiona w przytoczonym powyżej uzasadnieniu do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08. Z tych względów operat szacunkowy, w całości zaakceptowany przez organy I i II instancji, jest wadliwy z tego powodu, że biegły zaniechał określenia wartości szacowanej nieruchomości na podstawie ustaleń planu ogólnego Miasta Krakowa, błędnie uznając, że w świetle art. art. 87 ust. 3a u.p.z.p. nie ma on w sprawie zastosowania. Powyższe uniemożliwiło zastosowanie w sprawie "zasady korzyści" wymaganej cytowanym orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego. Okoliczność dyskwalifikuje sporządzony w sprawie operat, a tym samym przesądza o wadliwości wydanych decyzji tak przez organ I, jak i II instancji. Z tych względów skarga została uwzględniona. W ocenie Sądu natomiast bezzasadne są zarzuty podnoszone w skardze. Po pierwsze, w świetle art. 154 ust. 1 u.g.n. od autonomicznej decyzji rzeczoznawcy majątkowego – pozostającej w sferze wyróżniających go wiadomości specjalnych – zależy wybór podejścia oraz metody wyceny, przy czym podkreślić należy, że nieruchomość będąca przedmiotem wyceny porównywana jest z nieruchomościami podobnymi (a nie nieruchomościami identycznymi). Kwestie te biegły szczegółowo wyjaśnił w piśmie z dnia 9 grudnia 2024 r. ("odpowiedź na odwołanie od decyzji") , natomiast w samym operacie (str. 15 ) biegły wyjaśnił, że: "Do oszacowania przyjęte zostały nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny, jednakże charakteryzujące się zróżnicowaną powierzchnią, co wynika z braku wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami o powierzchni zbliżonej do przedmiotowych nieruchomości. Powyższe poddane zostało korekcie w procesie szacowania, poprzez zastosowanie cechy rynkowej "powierzchnia działki". Z tabel na str. 20 i 25 operatu wynika, że waga cechy "powierzchnia działki" to odpowiednio 40% (dla przeznaczenia po wejściu w życie planu Morelowa") i 15% (dla przeznaczenia według faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości). Ponadto, na str. 15 operatu biegły wyjaśnił również, że działki wyceniane tylko w niewielkim stopniu przeznaczone są na tereny komunikacyjne (6 i 7%), a analiza rynku wykazała, że "niewielki (do 15%) udział przeznaczenia pod tereny komunikacyjne nie wpływa na wartość nieruchomości, w związku z tym analizą objęto nieruchomości gruntowe niezabudowane objęte prawem własności o wiodącym, co najmniej 85% przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną". Innymi słowy biegły rozważył wszystkie okoliczności sprawy tak, aby do porównania przyjąć działki podobne. Po drugie, większość zarzutów skargi sprowadza się do twierdzenia, że wartość nieruchomości nie wzrosła na skutek uchwalenia planu. Kwestie wzrostu wartości nieruchomości ustala opinia biegłego rzeczoznawcy. Niemniej nawet bez wiadomości specjalnych jest oczywiste, że jeżeli teren położony w atrakcyjnej lokalizacji miasta Krakowa, stanowiący dotychczas według ewidencji gruntów i budynków grunty orne (co wynika z aktu notarialnego znajdującego się w aktach sprawy), a faktycznie porośnięty zielenią - staje się terenem objętym ustabilizowanym przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, to jego wartość po prostu musi wzrosnąć. Natomiast określenie poziomu tego wzrostu jest rzeczą biegłego. Potwierdzeniem tej tezy jest fakt sprzedaży nieruchomości przez skarżących już miesiąc po wejściu w życie planu miejscowego, za kwotę ponad dwukrotnie wyższą niż wycena biegłego. Z naprowadzonych względów Sąd uchylił decyzje organów obu instancji na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a. Na zasadzie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Sąd orzekł o kosztach postępowania na które złożyły się: - wpis stosunkowy od skargi w kwocie 1500 zł (§ 1 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2021 r. poz. 531); - wynagrodzenie pełnomocnika skarżącego w kwocie 5400 zł (§ 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, Dz. U. z 2023 r. poz. 1964); - kwota 17 zł tytułem uiszczonej przez pełnomocnika skarżących opłaty skarbowej za złożony dokument pełnomocnictwa (art. 1 ust. 1 pkt. 2 w związku z cz. I.IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1923 z późn. zm.). -