II SA/Kr 437/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Irla (spr.) Sędziowie : Sędzia WSA Renata Czeluśniak Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda Protokolant : Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 sierpnia 2013 r. sprawy ze skargi P.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 17 kwietnia 2012 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu skargę oddala. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...].01.2012 r. (znak: [...] wydaną na podstawie art. 59 ust. l, art. 61 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z par. l rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku barku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, par. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, a także art. 104 K.p.a. - ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą "budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr. [...] w K. W zakresie linii zabudowy - odstąpiono od jej wyznaczania, ze względu na swobodny układ zabudowy i brak wykształconych linii zabudowy w głębi kwartału. Wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - określono na poziomie 56% z tolerancją 5%. Udział powierzchni biologiczno-czynnej ustalono na poziomie min. 30%. Szerokość elewacji frontowej określono w przedziale od 4 do 11 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono na poziomie 10 m. z tolerancją l m. Dla inwestycji przewidziano dach jedno, dwu, lub wielospadowy. Wysokość kalenicy ustalono na poziomie 14,3 m. (z tolerancją 1 m). Kąt nachylenia dachu ustalono w przedziale od 15 do 30 stopni. Przewidziano nadto możliwość usytuowania planowanego budynku w granicy z działką [...] ,[...] ,[...] ,[...] . Dopuszczono podpiwniczenie budynku. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że wniosek P.G. o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w K. " - został złożony w dniu 21.10.2011 r. W toku postępowania uzyskano uzgodnienie planowanej inwestycji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w K. (postanowienie z dnia 08.12.2011 r., znak[...] .). Ponadto uzyskano następujące opinie: Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 02.11.2011 r., znak: [...] w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 08.11.201 Ir., znak: [...] w zakresie ochrony środowiska; -Rady Dzielnicy I Miasta K. Nr [...] z dnia 17.11.2011 r. - Głównego Architekta Miasta K. , zawarta w notatce służbowej z dnia 21.12.2011 r. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu organ odniósł się nadto do uwag zgłoszonych przez strony postępowania. Dotyczyły one kwestii dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej oraz zarzutu, że inwestycja nie nawiązuje do zastanej w terenie zabudowy. Zarzucano także w toku prowadzonego postępowania, iż nie znajduje żadnego uzasadnienia żądanie inwestorów aby w decyzji o warunkach zabudowy zezwolono na usytuowanie ścian budynku w granicach działki. Zajmując stanowisko wobec tych zarzutów organ podkreślił, że na etapie wydawania pozwolenia na budowę dla inwestycji objętej wydaną decyzją o warunkach zabudowy - możliwe będzie szczegółowe zbadanie, czy zamierzenie budowlane ochroni także interesy osób trzecich. Podkreślono również, że organ udzielający pozwolenia na budowę może zobowiązać inwestora do przedłożenia dodatkowych opinii i ekspertyz w przypadku oddziaływania zamierzenia na istniejąca zabudowę. Dotyczy to kwestii stanu technicznego wnioskowanego budynku, jego wpływu na budynki sąsiednie i ewentualnej katastrofy budowlanej itp. Na etapie rozstrzygania o warunkach zabudowy, uwagi i zastrzeżenia dotyczące kwestii załatwianych dopiero na etapie projektu budowlanego i postępowania przed wydaniem pozwolenia na budowę musza zostać uznane za przedwczesne. Podkreślono także, iż w wydanej decyzji poinformowano inwestora, że inwestycja nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności oraz dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Odnosząc się do kwestii szczegółowych rozwiązań technicznych projektowanego budynku (w tym szczegółowego usytuowania projektowanego obiektu i ewentualnego jego zbliżenia do granic i budynków sąsiednich) wyjaśniono, że także i te okoliczności będą badane w postępowaniu mającym za przedmiot pozwolenie na budowę. Również okoliczności dotyczące zacieniania nieruchomości sąsiednich oraz obniżenia ich wartości nie są brane pod uwagę przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślono, że inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy otrzymuje tylko ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na danym terenie, Nie oznacza to jednak, iż otrzyma on pozwolenie na budowę co do konkretnej określonej w projekcie budowlanym inwestycji. W przypadku złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę, możliwość realizacji konkretnej inwestycji będzie oceniana w świetle przepisów Prawa Budowlanego i wydanych na jego podstawie aktów wykonawczych. Zatem wszystkie zgłoszone przez strony postępowania uwagi dotyczące kwestii rozstrzyganych przez przepisy Prawa budowlanego i wydanych na jego podstawie aktów wykonawczych (w tym warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), a więc konkretnego usytuowania budynku na działce, odległości od granic i budynków sąsiednich, zacieniania, stanu technicznego obiektów, szczegółowego planu zagospodarowania działki, w tym rozwiązań w zakresie infrastruktury technicznej i dojazdu, spełnienia warunków przeciwpożarowych, warunków sanitarnych itp. - organ I instancji uznał za przedwczesne na etapie ustalania warunków zabudowy. Podkreślono, że wykonana w trakcie postępowania analiza urbanistyczno-architektoniczna obszaru wyznaczonego wokół terenu objętego wnioskiem wykazała, że przedmiotowe przedsięwzięcie zarówno pod względem funkcji w obszarze analizowanym, jak i formy spełnia warunki określone w art. 61 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wymogi Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003, Nr 164, póz. 1588). Warunki ustalone w oparciu o wyniki przeprowadzonej analizy urbanistyczno -architektonicznej oraz uzgodnienia i opinie zgromadzone w toku postępowania zostały zawarte w załącznikach nr l i 2 do wydanej decyzji. Ponadto w zał. nr l do decyzji poinformowano inwestora, że inwestycja nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności oraz dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Zbadano kwestię, czy planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym również w zakresie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji. Zgodnie z § 2 ust.2 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczące nowe zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu (Dz. U. nr 164 póz. 1588): "przez funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu - należy rozumieć sposób użytkowania obiektów w sposób zgodny z przepisami odrębnymi". W odniesieniu do zgłoszonych uwag dotyczących parametrów projektowanej zabudowy -wyjaśniono, że nadrzędnym celem formułowania warunków dla nowej zabudowy jest określenie takich wymagań dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego, które pozwolą na ukształtowanie przestrzeni tworzącej harmonijną całość oraz uwzględniającej w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne w inwestowanym obszarze. Organ podkreślił, iż zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osób posiadających wiadomości specjalne. Osoby takie wpisane na listę samorządu zawodowego urbanistów lub architektów, dzięki swej wiedzy, dają gwarancję właściwego stosowania cytowanego tu przepisu art. 61 ust. 1. Wskazano więc, iż rzeczą biorącego udział w postępowaniu profesjonalisty, będzie takie przygotowanie projektu decyzji w części określającej warunki zabudowy, który pozwoli utrzymać ład przestrzenny. W niniejszej sprawie, analiza urbanistyczno-architektoniczna danego obszaru oraz sporządzony na podstawie wyników ww. analizy projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy - wykonane zostały przez osobę wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów, posiadającą odpowiednią wiedzę i przygotowanie merytoryczne dla sformułowania przyjętych w powyższych dokumentach rozstrzygnięć. Odnośnie zaś kwestii dostępu do drogi publicznej działki nr [...] wskazano, iż nieruchomość ta posiada taki dostęp do ul. [...] , poprzez ustanowioną służebność drogową, co zostało potwierdzone stosownym wpisem w księdze wieczystej. W odpowiedzi na zastrzeżenia dotyczące obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji wyjaśniono, iż szczegółowo zostały zbadane możliwości w tym zakresie planowanej inwestycji. Przedmiotowe zamierzenie zostało poddane opiniowaniu przez właściwą jednostkę w sprawach dotyczących rozwiązań komunikacyjnych tj. Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu. Warunki określone przez w/w jednostkę zostały zamieszczone w załączniku nr l do decyzji (pkt. II.4.C, d) i stanowić będą podstawę dla inwestora do rozwiązań projektowych w zakresie obsługi komunikacyjnej planowanej zabudowy. Uzasadnienie decyzji zawiera także informację, iż w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie jest wymagana zgoda współwłaścicieli terenu objętego wnioskiem, nie jest również wymagana zgoda współwłaścicieli nieruchomości sąsiednich. Nie można zatem uzależnić wydania opisywanej decyzji od zgody stron biorących udział w postępowaniu, jak również od wzajemnego zobowiązania się wnioskodawcy i stron do spełnienia warunków nie przewidzianych obowiązującymi przepisami. Odnosząc się zaś do kwestii tożsamości wniosków o warunki zabudowy na działce nr [...] wyjaśniono, iż zgodnie z przepisem art. 63 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy". Złożone wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji na działce nr [...] obr. [...] w K nie są tożsame zarówno pod względem podmiotowym, jak i przedmiotowym. Dlatego też, z uwagi na brak tożsamości podmiotu (wnioskodawcy), jak i przedmiotu (zakresu zamierzenia) pomiędzy postępowaniami prowadzonymi pod sygn. [...] , [...] , [...] [...]- brak było podstaw do umorzenia obecnie prowadzonego postępowania. Organ wskazał, że pełnomocnik inwestora pismem z dnia 21.11.2011 r. wniósł uwagi do sporządzonej analizy w zakresie niżej wymienionych parametrów: * linii zabudowy; * wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej; * wskaźnika elewacji frontowej i kalenicy projektowanego budynku. Organ I instancji podkreślił, że wszystkie zgłoszone uwagi zostały wnikliwie przeanalizowane, a sposób ich rozstrzygnięcia został zawarty w załącznikach nr l i 3 do niniejszej decyzji. Odwołanie od opisanej decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 16.01.2012 r. wniesione zostało przez D.N. , E.K , Z.B. , S.Z. , J.Z. ,- działającego przez pełnomocnika A.K. K .i U. J. - działających przez pełnomocnika M.T. , oraz Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] W odwołaniach zarzucono błędną oraz niepełną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego oraz wadliwe uznanie, że warunek wskazany w art. 61 ust. l pkt l i pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu został spełniony. Podkreślono, że teren planowanej inwestycji nie posiada uregulowanego prawnie dostępu do drogi publicznej, zaś rozmiar inwestycji, a przede wszystkim intensywność wykorzystania terenu, wskazuje na niezgodność z zasadą dobrego sąsiedztwa. Ponadto zarzucono naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. z uwagi na lakoniczność uzasadnienia i niedostateczne wyjaśnienie obu podstaw prawnych oraz zasadności przesłanek wydania decyzji. Wskazano także, iż toczą się trzy postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla działki nr [...] obr. [...] w K. i we wszystkich tożsamy jest przedmiot sprawy. Podkreślono, że wskazana działka, z uwagi na powierzchnię, konfigurację (wydłużony kształt) i położenie, nie nadaje się pod planowaną zabudowę wielorodzinną, zaś zabudowa w dwóch granicach działki, nie znajduje żadnego uzasadnienia i zaburzy istniejący ład przestrzenny jaki tworzy pierzejowa zabudowa ulic. Podkreślono, iż że teren inwestycji jest usytuowany wewnątrz kwartału i nie ma należytego połączenia z drogą publiczną tzn. zagwarantowanego zarówno faktycznego jak i prawnego dostępu do drogi publicznej. J.Z. - działający przez pełnomocnika A.K. - zarzucił naruszenie: a) § l i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego - poprzez brak wyznaczenia linii zabudowy na działce objętej wnioskiem inwestora, art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez niewykazanie spełnienia wszystkich przesłanek wydania decyzji, c) art. 6 ust. 2 pkt l ustawy - poprzez wydanie decyzji z naruszeniem interesów osób trzecich, d) art. 7 i 77 § l k.p.a. - poprzez brak dokonania wystarczających ustaleń faktycznych w sprawie celem wydania prawidłowego rozstrzygnięcia. Ponadto odwołujący podniósł, iż w decyzji nie wykazano aby teren planowanej inwestycji (dz. nr[...] ) miał zapewniony dostęp do drogi publicznej - ul. [...] Od ulicy tej działkę nr [...] dzielą bowiem trzy inne działki tj. [...] ,[...] ,[...] można jedynie przyjąć (na podstawie wypisów z KW), że dla działki nr [...] ustanowiona jest służebność przejazdu i przechodu tylko przez dwie z w/w działek tj. przez działkę nr [...] i [...] Natomiast służebnością tą nie jest obciążona działka nr [...] , ponieważ w żaden sposób nie wynika to z wpisów z prowadzonej dla niej księgi wieczystej. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w K. zarzuciła, iż nie została uznana za stronę postępowania i nie brała w nim udziału jak i też nie otrzymała zaskarżonej decyzji, pomimo, iż po nieruchomości stanowiącej własność Wspólnoty tj. po działce nr [...] (obr.[...] ) ma odbywać się poprzez ustanowioną służebność przejazdu i przechodu -komunikacja terenu inwestycji z drogą publiczną. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 17.04.2012 r. -uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Kolegium podzieliło pogląd prezentowany przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] w K. , iż właściciele bądź użytkownicy wieczyści tych nieruchomości, po których planowany jest dostęp do drogi publicznej, powinni być uznani za strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Kolegium podkreśliło, iż w przedmiotowej sprawie, pomimo iż po działce nr [...] i [...] określono komunikację terenu inwestycji z drogą publiczną, to właściciele tych działek (w tym m.in. odwołująca się Wspólnota) nie zostali uznani za strony postępowania i nie brali w nim udziału. Nie byli bowiem zawiadomieni o wszczęciu postępowania oraz o możliwości zapoznania się z całością akt sprawy i wypowiedzenia się przed merytorycznym rozstrzygnięciem jak również nie otrzymali wydanej decyzji. Stwierdzono więc, że przedmiotowe postępowanie obarczone jest istotną wadą stanowiącą przesłankę do uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji aby zagwarantować stronom realizację ich uprawnień, o których mowa w art. 10 § l k.p.a. przy uwzględnieniu zasady dwuinstancyjności postępowania. Nadto zauważono, że w celu prawidłowego ustalenia katalogu stron postępowania, wyjaśnienia też wymaga, czy prawdziwa jest informacja (na zwrocie pisma zawiadamiającego o przedłużeniu terminu do załatwienia sprawy), że adresat tj. W.S. zmarł, skoro późniejsza korespondencja była podejmowana przez domowników. Odnosząc się zaś do pozostałych odwołań, w których podniesiono kwestię dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej, Kolegium stwierdziło, że w sprawie tej nie wykazano aby teren planowanej inwestycji (dz. nr [...] ) miał zapewniony dostęp do drogi publicznej tj. ul. [...] Wskazany w decyzji pośredni dostęp do ul. [...] j poprzez istniejący zjazd oraz działki nr [...] ,[...] ,[...] nie został w pełni udokumentowany. Opierając się o załączone do akt wypisy z księgi wieczystej, uznano, że można jedynie przyjąć, że dla działki nr [...] ustanowiona jest służebność przejazdu i przechodu tylko przez dwie z w/w działek tj.[...] i [...] . Natomiast brak dowodu potwierdzającego, że służebnością tą jest też obciążona działka nr[...] . Wnioskodawca wskazując dostęp do drogi publicznej również przez działkę nr [...] powołał się wprawdzie na zapis w księdze wieczystej, jednakże nie przedłożył dowodu potwierdzającego ustalenie tej służebności dla terenu inwestycji. Podkreślono zatem, że - zgodnie z art. 61 ust. l ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - niezbędnym warunkiem dla wydania decyzji o warunkach zabudowy jest dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej, rozumiany zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub ustanowioną służebność drogową. W ocenie Kolegium aby jednak można było mówić o dostępie terenu inwestycji do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną, inwestor powinien mieć już na etapie ustalania warunków zabudowy ustalone prawo do korzystania z takiej drogi bądź służebności, a jak wyżej wskazano, inwestor nie wykazał ustanowionego na rzecz swojej działki (nr [...] prawa służebności przez działkę nr [...] . Tym samym nie sposób uznać, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej tj. ul. [...] poprzez wymienione w decyzji działki. Organ odwoławczy wskazał, że nie można również - w świetle art. 61 ust l pkt l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - przyjąć za wystarczający w powyższym zakresie zawarty w ustalonych warunkach w zakresie komunikacji zapis o konieczności uzyskaniu tytułu prawnego do dysponowania terenem na cele obsługi komunikacyjnej. Jak bowiem wynika z brzmienia w/w przepisu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy teren ma dostęp do drogi publicznej. W świetle przyjętej linii orzeczniczej ma to być dostęp faktyczny i prawnie ustanowiony. Podkreślono, że w decyzji organu I instancji nie wykazano jednoznacznie, że spełniony jest wymóg, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu (woda, energia, gaz i odprowadzenie ścieków) jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Podano, że organ I instancji stwierdził, że nie ma możliwości realizacji bezpośrednich przyłączy bowiem teren inwestycji nie przylega do ulic, w których przebiegają miejskie sieci wobec czego budowa nowych pośrednich przyłączy jest uzależniona od technicznych możliwości przeprowadzenia przyłączy przez teren sąsiednich działek oraz od uzyskanej zgody ich właścicieli. Wątpliwości Kolegium budzi też wyznaczenie w zaskarżonej decyzji parametrów zabudowy tj. szerokości elewacji frontowej od 4 m do 11 m . Trudno –zdaniem Kolegium - bowiem znaleźć w analizowanym obszarze budynek o szerokości elewacji 4 m, w tym również na wymienionej w analizie terenu działce nr [...] (adres ul. [...] Nie można też uznać za zasadne dopuszczenie usytuowania planowanego budynku w granicy z niezabudowanymi działkami [...] ,[...] i [..] Skargę na opisaną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 17.04.2012 r. do sądu administracyjnego wniósł. PG. . Decyzji tej zarzucił: I. Naruszenie przepisów postępowania w postaci: a) Art 77 par. l kpa w zw. z art. 7 kpa przez nieodwołanie się do treści właściwych ksiąg wieczystych, a także nieuwzględnienie akt innego postępowania zakończonego prawomocną decyzją w której odniesiono się do kwestii dostępu do drogi publicznej działki nr [...] oraz możliwości zabudowy w granicach działki; b) Art. 80 kpa poprzez nieuwzględnienie znacznej części materiału dowodowego sprawy tj. ustaleń analizy architektoniczno-urbanistycznej stanowiącej załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, pism skarżącego dołączonych do wniosku o wydanie decyzji oraz postanowienia [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o uzgodnieniu projektu decyzji o warunkach zabudowy; c) Art. 107 par. 3 poprzez brak uzasadnienia faktycznego i prawnego dla przyjętego rozstrzygnięcia w kwestii zabudowy w granicach działki. II. Naruszenie przepisów prawa materialnego: a) Art. 61 ust. l pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne przyjęcie, że teren inwestycji nie posiada dostępu do drogi publicznej; b) Art. 61 ust. l pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne przyjęcie, iż nie wykazano dostatecznie, że teren planowanej inwestycji posiada uzbrojenie wystarczające dla zamierzenia budowlanego; c) Par. 6 pkt l i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez przyjęcie, że szerokość elewacji frontowej została w decyzji wadliwie ustalona. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zwrot kosztów postępowania sądowego, w tym zastępstwa procesowego. Uzasadniając zarzuty skargi w kwestii dostępu inwestycji do drogi publicznej, P.G. wskazał, że twierdzenie Kolegium, iż nie wykazano w sprawie aby działka nr [...] miała zapewniony dostęp do drogi publicznej - stoi w oczywistej sprzeczności ze stanem sprawy ujawnionym w księgach wieczystych. Podkreślił, że zgodnie z art. 2 pkt. 14 u.p.z.p. pod pojęciem "dostępu do drogi publicznej" rozumie się również ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Jak zauważyło Kolegium, Skarżący powoływał się we wniosku inicjującym postępowanie o wydanie warunków zabudowy - na zapisy o służebności przejazdu i przechodu wpisane w księgach wieczystych. Stwierdzał, że w dziale I księgi wieczystej numer [...] prowadzonej dla nieruchomości składającej się z działki nr [...] wpisano dla tej działki następujące prawa: uprawnienie służebności komunikacji przez działkę [...] (która wchodzi obecnie w skład działki [...] obi. [...] dz. [...] obj. KW. [...] oraz uprawnienie służebności przejazdu i przechodu północną stroną działki[...] . Wskazana we wpisie księga wieczysta nr [...] prowadzona jest dla działki nr [...] w której w dziale III wpisano wspomnianą służebność komunikacji. Ponadto, zgodnie z treścią art. 3 ust. l ustawy o księgach wieczystych i hipotece, prawo jawne w księdze wieczystej jest objęte domniemaniem zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Wskazał skarżący także, że obecnie nie toczy się żadne postępowanie, które zmierzałoby do obalenia tego domniemania. Kolegium Odwoławcze zatem poddając w wątpliwość istnienie służebności czyniło to wbrew treści księgi wieczystej, co nie może spotkać się ze zrozumieniem. Podkreślił skarżący również, iż, służebność przejazdu i przechodu dla działki [...] przez działki [..] ,[...] oraz [...] została potwierdzona decyzją Kolegium nr [...] z dnia 29 września 2011 roku. Wspomniana decyzja została wydana na skutek odwołania od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 8 czerwca 2011 roku nr [...] o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą: Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr [...] Obr [...] w K. wraz z infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu (postępowanie w tej sprawie toczyło się z wniosku , poprzedniego właściciela terenu – B.L. ). Zwracał uwagę skarżący, że we wspomnianej decyzji Kolegium Odwoławcze nie wyraziło wątpliwości, co do dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Wprost bowiem stwierdziło, że służebność przejazdu i j przechodu dla działki nr [...] wynika z treści ksiąg wieczystych, a dla potwierdzenia tej okoliczności, skarżący wniósł - na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. - o przeprowadzenie przez sąd dowodu uzupełniającego z dokumentów w postaci wskazanej wyżej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 29.09.2011 r. Nadto zauważał skarżący, że służebności ustanowionej dla działki [...] nie zakwestionowano także w analizie urbanistyczno-architektonicznej opracowanej przez mgr inż. arch. M.O.-R. a analiza ta stanowi załącznik do decyzji organu I instancji. W związku z tym, przeciwne stanowisko Kolegium wyrażone w zaskarżonej decyzji, jest niezrozumiałe. Wydając przedmiotowe rozstrzygnięcie, zdaniem skarżącego naruszono art. 7 oraz art. 77 § l k.p.a. gdyż nie podjęło wszelkich działań niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a także nie zebrano i nie rozpatrzono w sposób i wyczerpujący całego materiału dowodowego - a to dlatego, że wydając rozstrzygnięcie nie odwołano się do treści księgi wieczystej prowadzonej dla działki nr [...] a przede wszystkim nie uwzględniano okoliczności, że określony stan prawny został potwierdzony przez ten sam organ w innej decyzji ostatecznej. Kolegium nie wzięło pod uwagę także ustaleń analizy sporządzonej przez podmiot legitymujący się fachową wiedzą analizy, co świadczy o pominięciu części materiału dowodowego i tym samym narusza art. 80 k.p.a. W zakresie zarzutu dotyczącego błędnej oceny braku dostatecznego uzbrojenia terenu skarżący wskazał, że brak taki, z uwagi na art. 61 ust. l pkt 3 u.p.z.p., uniemożliwia wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Zauważał jednak, że w przedmiotowej sprawie wymóg ten został spełniony. Tę okoliczność potwierdzają dokumenty dołączone do wniosku skarżącego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a mianowicie: oświadczenie o możliwości przyłączenia do sieci elektroenergetycznej (pismo [...] z dnia 4 października 2011 roku), warunki przyłączenia do sieci ciepłowniczej (pismo MPEC z dnia 28 września 2010 roku), oświadczenie o warunkach przyłączenia do sieci gazowej (pismo z dnia 29 września 2011 roku) oraz warunki przyłączenia do sieci wod-kan (pismo MPWiK z dnia 3 sierpnia 2011 roku). Przedstawione pisma, zdaniem skarżącego, są dostateczne dla uznania, że uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego przedsięwzięcia budowlanego. Skarżący podał, że zupełnie niezrozumiałe jest twierdzenie Kolegium, dotyczące niezasadności dopuszczenia w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy usytuowania planowanego budynku w granicy z niezabudowanymi działkami nr: [...] ,[..] oraz [...] . Podkreślił, że dla uzasadnienia takiego stanowiska nie przytoczono ani jednego argumentu. Tymczasem działka inwestycji znajduje się wewnątrz kwartału intensywnej zabudowy miejskiej. W analizowanym obszarze (tj. ujętym przez analizę dołączoną do decyzji o warunkach zabudowy) zabudowa w granicach działek występuje zarówno wzdłuż ulic (ul. [...] ,[...] ,[...] ) jak i wewnątrz kwartału - mianowicie: na sąsiadującej bezpośrednio z działką nr [...] działce nr [...] na działce nr [...] oraz działkach nr: [...] i [...] Wobec tego, wzniesienie budynku w granicach działki nr [...] będzie wpisywać się w charakterystykę okolicznej zabudowy, nie naruszy istniejącego ładu przestrzennego (w rozumieniu art. 2 pkt. l u.p.z.p.), lecz będzie z nim harmonizować. Wreszcie, zabudowa w granicach działki jest uzasadniona ustaleniami analizy. W pkt. 3. d) decyzji organu I instancji ustalono szerokość elewacji frontowej budynku jako równą szerokości frontu działki. Tym samym dopuszcza się wzniesienie bocznych elewacji w liniach odpowiadających granicom działki. Możliwości zabudowy w linii granic działki nie zakwestionował również Główny Architekt Miasta K. podczas konsultacji przeprowadzonej w celu ustalenia prawidłowości sporządzenia analizy (obszerną wzmiankę o takiej konsultacji umieszczono w treści tego dokumentu). Mając na uwadze przedstawione powyżej wyniki analizy, wobec braku jakichkolwiek przeciwwskazań, Prezydent Miasta K. prawidłowo dopuścił usytuowanie budynku na działce nr [...] w granicy z działkami nr: [...] ,[...] oraz[...] . Zaznaczono także, iż zabudowę w granicach z działkami nr: [...] ,[...] oraz [...] zaaprobowano w postanowieniu dotyczącym uzgodnienia projektu decyzji organu I instancji wydanym przez [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. w dniu 8 grudnia 2011 roku (działka nr [...] nie była objęta analizą Konserwatora). Wg tego organu: ustalenia zawarte w decyzji jw. [dot. zabudowy w granicach działki] pozwalają na utrzymanie ładu przestrzennego oraz zachowanie cech, proporcji i gabarytów zabudowy sąsiedniej, która kształtuje sylwetkę kwartału. Podsumowując, skarżący wskazał, że skoro dopuszcza się zabudowę w granicach działki nr [...] w dwóch niezależnych analizach, sporządzonych przez różne osoby, a także w postanowieniu Konserwatora Zabytków oraz nie kwestionuje jej Główny Architekt Miasta, to trudno powiedzieć, jakimi przesłankami kierowało się Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uznając, że dopuszczenie takiej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy, nie jest zasadne. Rozstrzygnięcie w tym przedmiocie, pozostaje więc w sprzeczności z istniejącym materiałem dowodowym, co prowadzi do wniosku, że Kolegium Odwoławcze nie wzięło jego istotniej części pod uwagę, naruszając w ten sposób art. 80 k.p.a. Podkreślono, że istotną dla omawianej kwestii okoliczność stanowi także wspomniane już postępowanie o ustalenie warunków i zabudowy dla działki nr [...] , które toczyło się z wniosku B.L. . Do decyzji wydanej na skutek tego postępowania załącznik stanowi analiza architektoniczno-urbanistyczna sporządzona przez mgr inż. arch. A.U. , w której w odniesieniu do szerokości planowanego budynku również stwierdza się, że: "Zabudowa wewnątrz kwartału jak i w pierzei jest w większości przypadków równa szerokości działek. Dla wnioskowanej inwestycji można zatem również wyznaczyć pełną szerokość działki jako szerokość elewacji frontowej." Takie rozstrzygnięcie pociąga za sobą konieczność usytuowania elewacji bocznych w granicach działki. Dodano, że na skutek wniesienia odwołań od powyższego rozstrzygnięcia, Kolegium wydało decyzję, w której nie zakwestionowano możliwości wyznaczenia szerokości elewacji frontowej jako równej szerokości działki - jedyną wątpliwość organu odwoławczego w tej kwestii wywołała kwestia formalna, a mianowicie to, że autor analizy architektoniczno-urbanistycznej nie określił ani średniego wskaźnika tego parametru, ani też nie podał go w metrach (czego wymaga rozporządzenie). Natomiast sama zabudowa w granicach działki nie została uznawana za niedopuszczalną. Dla potwierdzenia tej okoliczności wniesiono o przeprowadzenie dodatkowego dowodu z dokumentu w postaci decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 8.06.2011 r. oraz decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 29.09.2011 r. (załącznik nr 4 do skargi). Podkreślono, że Kolegium Odwoławcze w zaskarżonej decyzji zaniechało podjęcia wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Nadto Kolegium nie uzasadniło swojego stanowiska w omawianej kwestii. Wyjaśnienie motywów rozstrzygnięcia ograniczono do stwierdzenia, że nie można uznać za zasadne dopuszczenie planowanego budynku w granicy z niezbudowanymi działkami[...] ,[...] ,[...] . Taki sposób uzasadnienia decyzji narusza, zdaniem skarżącego art. 107 par. 3 kpa. Nie wskazano przyczyn dla których odmówiono wiarygodności i mocy dowodowej sporządzonej w sprawie analizie wraz ze wzmianką o spotkaniu z Głównym Architektem Miasta, ani też nie wskazano przepisu, który uniemożliwiałby zabudowę w granicach działki. Odnośnie do kwestii szerokości elewacji frontowej skarżący podkreślił, że w analizie wskazano, że szerokość elewacji frontowych w obszarze zabudowanym wynosi od 4 do 25 m. Z niejasnych zdaniem skarżącego przyczyn, Kolegium Odwoławcze zakwestionowało pierwszy z tych parametrów, tj. szerokość elewacji na działce nr [...] Skarżący podkreślił, że nawet gdyby uznać twierdzenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego za zasadne, to już w samej analizie dopuszczono odstępstwa od generalnej zasady ustalania szerokości frontowej. Wskazano mianowicie, że należy ją wyznaczyć na zasadzie par. 6 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań nowej zabudowy (...) tj. w sposób wynikający z analizy, a nie w oparciu o generalną regułę wynikającą z par. 6 ust. 1. Podkreślono jednak, że ustalenie szerokości elewacji w decyzji o warunkach zabudowy w granicach 4-11 m. czyni zadość także regule z par. 6 ust. l rozporządzenia. Powyższe okoliczności powodują, że organ odwoławczy nie odniósł się w ogóle do analizy stanowiącej integralną część decyzji organu I instancji. Postępowanie sądowe w niniejszej sprawie zostało zawieszone postanowieniem z dnia 10.12.2012 r. (k. [...] . Powodem zawieszenia postępowania było stwierdzenie, iż zmarł J.Z. - uczestnik postępowania. Wobec ustania przyczyny zawieszenia postępowania, sąd postanowieniem z dnia 9.04.2013 r. postępowanie to podjął. W piśmie z dnia 18.07.2013 r. (k. [...]) Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy ul. [...] w K. wniosła o oddalenie skargi. Odnośnie dostępu nieruchomości której dotyczy decyzja o warunkach zabudowy do drogi publicznej, Wspólnota Mieszkaniowa wskazała, że wątpliwości Kolegium odnosiły się do istnienia służebności drogowej na całym wskazanym przez inwestora we wniosku o ustalenie warunków zabudowy - przebiegu dojazdu pomiędzy terenem inwestycji, a drogą publiczną. Niewątpliwym bowiem jest, że odpowiednia służebność zagwarantowana jest przez działkę nr [...] - bezpośrednio przylegającą do drogi publicznej (nr [...] ). Natomiast dla stanowiącej teren inwestycji działki nr [...] , brak służebności przez działkę nr [...] . Wspólnota zakwestionowała także wnioski dowodowe skarżącego, zmierzające do wykazania faktu istnienia właściwej służebności poprzez odwołanie się do rozstrzygnięć organów administracji wydanych w innych postępowaniach. Podkreślono, że skarżący chcąc wykazać powyższą okoliczność powinien powołać się na konkretne wpisy w księgach wieczystych, nie zaś poszukiwać uzasadnienia istnienia służebności w fakcie, że inny organ administracji, w innym postępowaniu "nie wyraził wątpliwości co do dostępu terenu do drogi publicznej". Wniosku o istnieniu i zakresie służebności nie można wyciągać także z faktu, że w analizie urbanistyczno-architektonicznej poprzedzającej wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie zakwestionowano istnienia służebności. Ustalenie bowiem przesłanek wydania decyzji należy do organu odwoławczego. Podkreślono, że Kolegium nie mogło opierać wniosków o istnieniu ograniczonych praw rzeczowych na treści analizy. Nadto zakwestionowano twierdzenie strony skarżącej, iż istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. Wskazano, że Kolegium dokładnie przeanalizowało dokumentację przedłożoną przez inwestora i zwróciło uwagę na brak gwarancji powstania w przyszłości odpowiednich przyłączy. W tym zakresie Kolegium Odwoławcze w K. stwierdziło, że "nie ma możliwości realizacji bezpośrednich przyłączy bowiem teren inwestycji nie przylega do ulic, w których przebiegają miejskie sieci, a budowa przyłączy uzależniona jest od technicznych możliwości ich przeprowadzenia przez teren sąsiednich działek oraz od uzyskania zgody ich właścicieli". Podkreślono, że sama gotowość przedsiębiorstw dostarczających media, na ich dostarczanie na teren nieruchomości, wyrażona w promesach, nie będzie wystarczająca do spełniania warunku z art. 61 ust. 3 pkt l u.p.z.p. skoro dostarczenie mediów jest uzależnione od zgody sąsiadów inwestycji i możliwości technicznych, a inwestor w toku postępowania nie przedstawił dowodów potwierdzających istnienie zgody sąsiadów i nie wykazał istnienia technicznych możliwości przeprowadzenia przyłączy. Zdaniem Wspólnoty, podstawowe znaczenie dla sprawy ma fakt, że Wspólnocie nie zapewniono możliwości udziału w postępowaniu. Jak podkreślono, przez działkę nr [...] stanowiącej własność Wspólnoty przebiega służebność przejazdu i przechodu, na rzecz działek stanowiących bezpośredni teren inwestycji. Skoro obsługa komunikacyjna całego terenu inwestycji (zgodnie z wnioskiem inwestora) miała zostać przeprowadzona przez działkę stanowiącą przedmiot własności Wspólnoty, to konieczne było uznanie jej za stronę postępowania. W piśmie z dnia 31.07.2013 r. skarżący podkreślił, iż działka nr [...] ma zapewniony pośredni dostęp do drogi publicznej. W kwestii uzbrojenia terenu wskazał, że zaopatrzenie inwestycji w media jest zapewnione, gdyż do wniosku o wydanie warunków zabudowy dołączono oświadczenia właściwych przedsiębiorstw (dysponentów mediów). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Przedmiotem kontrolowanej sprawy jest kasatoryjna decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 17.04.2012 r., którą uchylono decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 16.01.2012 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Podstawą prawną rozstrzygnięcia organu odwoławczego jest art. 138 par. 2 K.p.a. Zgodnie z tym przepisem, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Zauważyć należy, że cytowana regulacja stanowi wyjątek od zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 k.p.a.), zgodnie z którą każda sprawa administracyjna rozpoznana i rozstrzygnięta decyzją organu pierwszej instancji podlega, w wyniku wniesienia odwołania przez legitymowany podmiot, ponownemu rozpoznaniu i rozstrzygnięciu przez organ II instancji. Zawarty w powołanym art. 138 par. 2 K.p.a. zwrot "konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie" nie jest określeniem precyzyjnym. Uznać jednak należy, że stwierdzenie "koniecznego do wyjaśnienia zakresu sprawy" jest równoznaczne z nieprzeprowadzeniem przez organ pierwszej instancji postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części, co uniemożliwia rozstrzygnięcie sprawy przez organ odwoławczy, zgodnie ze wskazaną powyżej zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że dokonana przez sąd kontrola rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 17.04.2012 r. wykazała, że jest ono, trafne i znajduje oparcie w procesowej podstawie prawnej uprawniającej do wydania orzeczenia kasatoryjnego i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Jak wynika z zaskarżonej decyzji, powodem uchylenia rozstrzygnięcia organu I instancji było stwierdzenie, że organ ten nienależycie ustalił krąg stron postępowania. W związku z powyższą konstatacją, zwrócić należy uwagę na trzy kwestie. Pierwsza, to konieczność zaaprobowania poglądu Kolegium Odwoławczego, zgodnie z którym, brak udziału w postępowaniu podmiotu, który posiada w tym postępowaniu interes prawny (por. art. 28 K.p.a.) stanowi naruszenie zasady czynnego udziału stron w postępowaniu (art. 10 par. l K.p.a.) i uzasadnia uchylenie takiej decyzji, celem zagwarantowania takiemu podmiotowi uprawnień strony w postępowaniu dotyczącym jego interesu prawnego. Drugą kwestią, jest słuszność i trafność stwierdzenia organu odwoławczego, że podmiot dysponujący prawem własności do nieruchomości, po której odbywać się będzie komunikacja przyszłej inwestycji z drogą publiczną - będzie miał status strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla takiej inwestycji. Przyjęcie powyższego poglądu spowodowało, że za stronę kontrolowanego postępowania uznana została Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w K. , która, mimo, iż nie brała udziału w postępowaniu przed organem I instancji, wniosła odwołanie od decyzji przez ten organ wydanej. Zauważyć przy tym należy, że nie są jasne przesłanki, którymi kierował się organ odwoławczy uznając za stronę ocenianego postępowania Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] w K. , a nie zaś właścicieli lokali tę wspólnotę tworzących. Podkreślenia wymaga, że wg wniosku inicjującego postępowanie, po działce nr [...] ma odbywać się ma komunikacja inwestycji z drogą publiczną. Wymieniona działka stanowi współwłasność właścicieli lokali znajdujących się w budynku nr [...] przy ul. [...] j. Ustalenia w sprawie więc wymaga, czy obciążona służebnością część działki miałaby służyć do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali budynku przy ul.[...] , czy też jest to część działki, która do wyłącznego użytku tych właścicieli nie służy. W zależności więc od ustaleń w powyższym zakresie, za stronę winni być uznani właściciele lokali lub też wspólnota mieszkaniowa, jako ułomna osoba prawna, odrębna od właścicieli mieszkań ją tworzących. W celu właściwego określenia kręgu stron, wskazana okoliczność wymaga ustalenia w ponownym postępowaniu. Trzecią kwestią, jest konieczność zwrócenia uwagi na okoliczność, że w kontrolowanej sprawie występować powinny jeszcze inne osoby, niż dotychczas przyjęto. I tak, działka nr [...] sąsiaduje bezpośrednio z terenem inwestycji. Mimo zaś tego faktu, współwłaściciel tej działki – A.S,. - nie była zawiadamiana o żadnych czynnościach organów postępowania. Przy ustalaniu kręgu stron pominięto Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej "[...] " (k. [...] ), które jak wynika z wypisu ewidencji gruntów jest władającym działką nr [...]. Współwłaścicieli działki nr [...] (bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji) wybiórczo uznano za strony postępowania (np. J.Z. – zmarłego w trakcie postępowania sądowego). O podejmowanych przez organ czynnościach i rozstrzygnięciach, informowano A.K. , działającego jako "reprezentanta wspólnoty mieszkaniowej". Zatem, podobnie jak w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] organ nie rozważył, czy stroną w postępowaniu powinna być wspólnota, czy też właściciele lokali ją tworzący. Nie jest też do końca jasne, bowiem nie wynika to z uzasadnienia wydanych w sprawie decyzji, ani też akt sprawy, dlaczego nie uznano za strony postępowania właścicieli działek: [...] ,[...] ,[...] . Są to działki w sąsiedztwie planowanej inwestycji (k. [...] ). Nadto zauważenia wymaga, że w wypisie z ewidencji gruntów (k. [...] ) jako współwłaściciele działki nr [...] (sąsiedztwo terenu inwestycji) wskazani są W.M. i K.M. . Organ I instancji nie doręczał wskazanym osobom pism/rozstrzygnięć wydawanych w sprawie. Na karcie [...] - znajduje się natomiast wykaz stron postępowania i w pkt 13 wskazano, że pełnomocnikiem w.w. osób jest W.L.-L. . W aktach nie ma jednak dokumentu pełnomocnictwa dla W.L.-L. , co uzasadnia przyjęcie, iż osobom tym nie zapewniono udziału w postępowaniu. Wskazane uchybienia powodują, że celowym było uchylenie przez organ odwoławczy decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 16.01.2012 r., aby zapewnić, prawidłowo ustalonym stronom postępowania, czynny w nim udział. Odnosząc się natomiast do kwestii dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej, wskazać należy, że zasługują na akceptację ustalenia i wnioski organu odwoławczego wyrażone w powyższym zakresie, w zaskarżonej decyzji. W szczególności stwierdzić należy, że z akt administracyjnych, a także dalszych przedłożonych do akt sprawy sądowej dokumentów, nie wynika jednoznacznie, czy inwestycja planowana na działce nr [...] dostęp taki ma zapewniony. Przyjętej przez sąd oceny, nie zmienia wskazywana przez skarżącego w piśmie z dnia 31.07.2013 r. (k. [...] ) argumentacja, opierająca się na analizie wpisów w księgach wieczystych nieruchomości przez które ma przebiegać szlak służebny (w tym działki nr [...] ). Rzecz bowiem w tym, że wpisy te określają działki, posługując się dawnymi, nie stosowanymi obecnie oznaczeniami (liczbami katastralnymi). Jednocześnie do akt nie złożono równoważników zmian gruntowych (wykazów synchronizacyjnych) pozwalających na niebudzące wątpliwości ustalenia, do jakich działek (wg obecnej ich numeracji i oznaczeń) odnoszą się dawne wpisy w księgach wieczystych, dotyczące istotnej dla ustalenia warunków zabudowy kwestii - dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej (art. 61 ust. l pkt 2 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Dz. U. 2012 r. Nr 647 ze zm.; dalej ustawa powoływana jako u.p.z.). To zaś powoduje, że wskazany aspekt sprawy winien być przedmiotem dokładnych i jednoznacznych ustaleń organu I instancji. W kwestii natomiast uzbrojenia terenu inwestycji w urządzenia zapewniające niezbędne dla jej funkcjonowania media, należy w pierwszej kolejności wskazać, że znajdujące się w aktach sprawy oświadczenia dysponentów mediów, wydawane zostały częściowo dla innych osób, niż wnioskodawca w kontrolowanej sprawie (dla B.L. oraz Ł.O. ). Posługiwanie się zatem nimi w kontrolowanym postępowaniu, prowadzonym z wniosku innej osoby, budzi wątpliwości, co do dopuszczalności ich wykorzystania. Po drugie, należy wskazać, że warunek uzbrojenia terenu, zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z., uznaje się za spełniony również wtedy, gdy wykonanie wymienionych elementów infrastruktury technicznej lub niektórych z nich - zostanie zagwarantowane w drodze umowy między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Celem zatem tego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie od zagwarantowania, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 4.12.2008 r.; sygn. akt IV SA/Wa 1361/2008; LexPolonica nr dok.: 2321319). Bezsporne jest w sprawie, iż takich umów inwestor P.G. – nie zawarł. Strona skarżąca wskazywała jednak, iż dysponuje oświadczeniami [...] SA, [...] Spółki Gazowniczej, MPEC oraz MPWiK, które mają być dostateczne dla uznania, że uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego przedsięwzięcia budowlanego. Zauważyć jednak należy, że treść tych oświadczeń, wprost nie gwarantuje, że umowy w zakresie dostarczania mediów do spornej inwestycji zostaną zawarte. Z uwagi bowiem na specyfikę terenu inwestycji (teren ten nie przylega do ulic, w których przebiegają miejskie sieci) przedłożone do akt oświadczenia, jedynie warunkowo formułują możliwość dostarczania mediów do planowanej inwestycji. W zakresie przyłączenia budynku do sieci gazowej, wskazać należy, że przedsiębiorstwo gazownicze wymaga (k. 14 a.a.) wyrażenia zgody przez właścicieli/użytkowników wieczystych nieruchomości przez które przebiegać będzie przyłącze. Także z pisma MPWiK (k 16 a.a.) wynika, że rozbudowa instalacji wodociągowej znajdującej się w budynkach przy ul. [...] oraz [...] jest uzależniona od zgody właścicieli budynków oraz wszystkich właścicieli działek po których przebiegać będzie instalacja wodociągowa. Z przedstawionych dokumentów wynika więc, że realizacja uzbrojenia terenu jest uzależniona od wskazanych warunków, na które przedsiębiorstwa dostarczające media nie mają wpływu. Czynniki te (zgoda właścicieli nieruchomości na wykorzystanie ich nieruchomości) nie leżą bowiem w gestii wskazanych przedsiębiorstw. Stąd też uznać należy, że powstanie stosownego uzbrojenia terenu, pozwalającego na prawidłowe korzystanie z planowanego obiektu budowlanego, nie jest pewne, a przez to zagwarantowane, skoro uzależnione jest od wyrażenia zgody na budowę przyłączy przez właścicieli innych nieruchomości. Zatem stanowisko w powyższym względzie, wyrażone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. jest, zdaniem sądu, trafne. Z omawianym zagadnieniem wiąże się kwestia ustalenia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych dla planowanego budynku. We wniosku o wydanie warunków zabudowy, wnioskodawca wskazywał aby nie określać ilości miejsc postojowych. Podawał przy tym, że planowana powierzchnia mieszkalna budynku to 600 m2. W decyzji organu I instancji stwierdzono, że "inwestor we własnym zakresie winien zrealizować miejsca postojowe dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania inwestycji". Wskazać należy, że z par. 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589) wynika, że ustaleń decyzji o warunkach zabudowy zapisuje się poprzez określenie m.in. wymaganej ilości miejsc parkingowych. Wskazane zatem sformułowanie decyzji o warunkach zabudowy, nie znajduje oparcia w treści tego przepisu. Mieć przy tym trzeba także na uwadze, że z oświadczenia [...] S.A. o możliwości przyłączenia inwestycji do sieci elektrycznej (k. [...] wynika, że przedsiębiorstwo to gwarantuje dla planowanej inwestycji maksymalną moc 157 kW, która jak wynika z powyższego pisma może obsłużyć - 12 lokali mieszkalnych (11 kW na mieszkanie) oraz administrację (22 kW), a także węzeł c.o. (3 kW). W kontekście zatem wymogów powołanego rozporządzenia i technicznych możliwości zapewnienia inwestycji zasilania w energie elektryczną, nie było przeszkód aby określić wymaganą ilość miejsc postojowych, co najmniej w liczbie odpowiadającej liczbie możliwych do zrealizowania mieszkań. Zajęcia stanowiska wymaga także podniesiony w skardze zarzut dotyczący dopuszczenia planowanej zabudowy w granicy działki. Kolegium wskazało, iż takie usytuowanie budynku "nie jest zasadne". Podkreślić przy tym należy, że poglądu tego Kolegium Odwoławcze w K. nie uzasadniło. Oceniając jednak to stanowisko, trzeba mieć na uwadze, że z przepisów odnoszących się do decyzji o warunkach zabudowy, nie wynika obowiązek organu, określenia na tym etapie procesu inwestycyjnego, konkretnego usytuowania budynku na działce. Obowiązkiem organu jest określenie jakie zamierzenie inwestycyjne może na konkretnej działce powstać, uwzględniając przesłanki wynikające z art. 61 u.p.z. Usytuowanie zaś konkretnego budynku na konkretnej działce budowlanej, jest zagadnieniem badanym i ocenianym w postępowaniu o pozwoleniu na budowę, w tym także przez pryzmat przepisów techniczno-budowlanych. Stąd też uznać należy, że pogląd Kolegium, choć bliżej nie uzasadniony, był trafny. Nie mają przy tym obecnie istotnego dla powyższej kwestii znaczenia, pozyskane przez inwestora i powoływane w skardze opinie Głównego Architekta Miasta oraz [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków - pozytywnie opiniujące planowaną zabudowę w linii granic działki. Także ustalenia w powyższym względzie, zawarte w innych decyzjach odnoszących się do tego samego terenu (działki) nie są prejudykatem dla tej sprawy. Odnośnie do zarzutu skargi kwestionującego stanowisko organu odwoławczego w kwestii szerokości elewacji frontowej, podzielić należy pogląd, iż wyznaczenie tego parametru w przedziale od 4 m do 11 m. – nie jest prawidłowe. Po pierwsze, sąd akceptuje pogląd Kolegium Odwoławczego, iż w obszarze analizowanym nie występuje budynek o szerokości elewacji frontowej wynoszącej 4 m. Jak wynika ze sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej (k. 64 a.a.) – urbanista wskazaną wartość przyjął dla budynku znajdującego się na działce nr [..] . Zauważyć jednak należy, że budynek ten został trzykrotnie ujęty na potrzeby wyznaczenia omawianego współczynnika. Pierwszy raz wzięto pod uwagę szerokość jego elewacji frontowej od strony ul. [...] (24 m.). Drugi raz od strony ul. [...] (19 m.). Trzeci zaś od strony "narożnika tych ulic" (4 m.). Zdaniem sądu, narożnik jednego budynku, nie może być traktowany jako odrębna szerokość jego elewacji frontowej, inna od szerokości elewacji tego budynku przyjętych już od strony ulic, przy których budynek ten się znajduje. Elewacja frontowa budynku, to ta jego część, która znajduje się od frontu działki budowlanej, przylegającej do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (por. par. 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; Dz. U. Nr 163, poz. 1588). Czterometrowy narożnik budynku na działce nr [...] nie przylega do jakiejkolwiek innej drogi (niż wymienione powyżej), w sposób pozwalający na uwzględnienie tego elementu budynku w analizie urbanistyczno-architektonicznej, na potrzeby wyznaczenia omawianego parametru. Po drugie, zauważyć należy, że odstąpienie od reguły wynikającej z par. 6 ust. 1 wymienionego rozporządzenia tj. wyznaczenia szerokości elewacji frontowej na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% - dopuszczalne jest jeżeli wynika ze sporządzonej w sprawie analizy (par. 6 ust. 2). Inaczej mówiąc, aby odstąpić od ogólnej reguły ustalania omawianego parametru inwestycji, należy przyjęte rozwiązania szczegółowo i przekonywująco uzasadnić w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Tymczasem sporządzona analiza nie powołuje właściwie żadnych argumentów pozwalających uznać zasadność odstąpienia od ogólnej reguły wyznaczenia tego parametru (k. 63 a.a.), poprzestając na podaniu jedynie średnich wartości występujących w obszarze analizowanym i wskazaniu, że szerokość frontu działki [...] od strony ul. [...] jest mniejsza od średnich występujących w obszarze. Nie wynika z tego stwierdzenia, że niezbędne i celowe jest wyznaczenie szerokości elewacji frontowej w przedziale od 4 do 11m. Stanowisko zatem organu odwoławczego kwestionującego powyższe ustalenie, było zasadne. W ponownie prowadzonym postępowaniu, rzeczą organu I instancji będzie uwzględnienie przedstawionych ocen i uwag. Nadto organ ustosunkuje się także do wniosku inwestora zawartego w piśmie z dnia 20.11.2011 r. (k. [...] ) w kwestii określenia linii zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. prawidłowo wydało decyzję kasacyjną, gdyż w istocie rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części. Należy wskazać, że istota wyjaśniającego postępowania prowadzonego przez organ odwoławczy (art. 136 K.p.a.), sprowadza się do możliwości naprawienia przez ten organ wadliwości postępowania przed organem pierwszej instancji ale bez naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania (wyrok WSA w Szczecinie 6.10.2010 r.; sygn. akt II SA/Sz 566/10 LEX nr 754830). Wskazane wyżej uchybienia, których dopuścił się organ I instancji, obligowały więc organ odwoławczy do wydania decyzji kasatoryjnej, nakazującej ponownie rozpatrzeć kontrolowaną sprawę. Dlatego też skargę jako nieuzasadnioną należało oddalić, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., póz. 270 ze zm.), zgodnie z którym, w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala.