II SA/Kr 512/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Czeluśniak (spr.) Sędziowie: NSA Anna Szkodzińska NSA Joanna Tuszyńska Protokolant: Anna Pałasz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 października 2012 r. sprawy ze skargi J.J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 3 stycznia 2012 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Prezydent Miasta K. decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2011r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 kpa - po rozpatrzeniu wniosku M.l. .-K. i J.K. , ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem na części działki nr [...] obr.[...] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...] obr. [...] i [...] obr. [...] w K. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że w dniu 30 listopada 2007r. wpłynął wniosek M.L.-K. o ustalenie warunków zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego. Wcześniej wydana w sprawie decyzja Prezydenta Miasta K. z dnia [...] listopada 2008r. o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] maja 2009r. W swoim rozstrzygnięciu SKO wytknęło organowi I instancji niejasny zakres planowanego zamierzenia inwestycyjnego, nieprawidłowo sporządzoną analizę, niedostatecznie uzasadnione przyjęte parametry przestrzenne dla planowanej inwestycji oraz źle określone warunki techniczne do obsługi inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej. Ponadto wskazało na nieprecyzyjnie opisane załączniki graficzne do decyzji oraz nieprecyzyjne ustalenie kręgu stron postępowania. Prezydent podał, że realizując wskazania Kolegium w ponownie przeprowadzonym postępowaniu inwestor doprecyzował zakres zamierzenia inwestycyjnego, wskazując, iż planowany budynek będzie usytuowany w granicy z działką sąsiednią, tj. działką numer [...] obr. [...] (pismo z dnia 25 sierpnia 2009r.). Ponadto ponownie została sporządzona analiza urbanistyczno - architektoniczna, w której uzasadniono wielkości (wskaźniki) parametrów przestrzennych określone dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, takie jak: linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometria dachu, a ustalenia te zawarto w załączniku nr 3 do decyzji. Zaktualizowano też warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej oraz przygotowano załączniki graficzne zgodnie z obowiązującymi wymogami § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prezydent podkreślił, że sprawdzono i uzupełniono materiał dowodowy, a posługując się najbardziej aktualnymi wypisami z ewidencji gruntów, zweryfikowano krąg stron postępowania. W toku postępowania uzyskano następujące opinie: 1) [...] Zarządu Komunalnego w K. z dnia 15 lutego 2008r. w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego; 2) Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 30 stycznia 2008r. w zakresie ochrony środowiska; 3) Biura Planowania Przestrzennego UMK z dnia 30 stycznia 2008r.; 4) Dyrekcji Zespołu [...] Parków Krajobrazowych w K. z dnia 11 lutego 2008r. w odniesieniu do obszaru objętego ochroną na podstawie ustawy o ochronie przyrody; 5) Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z dnia 12 lutego 2008r. w zakresie obszarów zagrożonych powodzią. Ponadto wystąpiono o uzgodnienia projektu decyzji do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. oraz do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska i organy te w ustawowym terminie nie zajęły stanowiska w sprawie, a więc należało uznać przedmiotowe uzgodnienie za dokonane. W ocenie organu I instancji spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a projekt decyzji został sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów. Odnośnie uwag wniesionych przez E.K.-J. Prezydent wyjaśnił, że w obszarze analizowanym znajdują się obiekty mieszkaniowe użytkowane jako jednorodzinne, a numery odpowiednich działek wymieniono we wstępie do sporządzonej w sprawie analizy. To zaś przemawia za tym, że przeprowadzona na wyznaczonym obszarze analiza, ze szczególnym uwzględnieniem istniejącej zabudowy jednorodzinnej, mogła wykazać funkcję i cechy dla wnioskowanej inwestycji. Organ wskazał też, że kwestia unieważnienia wydanego pozwolenia na budowę na terenie objętym wnioskiem nie może być przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Odwołanie od powyższej decyzji wniosły J.J. i E.K.-J. , zarzucając, że: 1) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki planowanego budynku, wyznaczone zostały na podstawie budynku zlokalizowanego na działce nr [...], odnośnie którego przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego w K. prowadzone jest postępowanie w sprawie jego zrealizowania z istotnymi odstępstwami od projektu budowlanego; 2) na terenie planowanej inwestycji istnieją złożone warunki geotechniczne, a grunt cechuje się słabą nośnością, co w sytuacji lokalizacji nowego budynku w granicy nieruchomości, skutkować może powstaniem niebezpieczeństwa dla budynku zlokalizowanego na działce nr [...], którego fundamenty mogą zostać naruszone; 3) nieprawidłowo wyznaczono wskaźnik powierzchni zabudowy, gdyż z analizy wynika, iż średni wskaźnik w obszarze wynosi 22%, a w decyzji wskaźnik ustalono na poziomie 34%; 4) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu w zakresie sieci wodociągowej, jest niewystarczające dla planowanej inwestycji, w szczególności nie załączono umowy pozwalającej stwierdzić zamiar wybudowania brakującej sieci wodociągowej do terenu inwestycji oraz, że rozbudowa taka rzeczywiście nastąpi; 5) decyzja dopuszcza powstanie budynku w zabudowie bliźniaczej w sytuacji, gdy w obszarze analizowanym nie występuje zabudowa o takim charakterze, co skutkuje naruszeniem zasady dobrego sąsiedztwa oraz narusza ład przestrzenny; 6) niewłaściwie ustalono krąg stron postępowania, nie dokonując analizy tego, czy stronami postępowania nie powinny być osoby mające tytuł prawny do nieruchomości niegraniczących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji; 7) uzasadnienie decyzji nie odpowiada wymogom wynikającym z art. 107 § 3 kpa; 8) wydano decyzję bez dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz rozpatrzenia materiału dowodowego, co narusza przepisy art. 6, 7, 8, 11 kpa. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] stycznia 2012r. znak:[...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55 i art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W ocenie Kolegium ustalenia faktyczne poczynione przez Prezydenta Miasta K. były prawidłowe i wystarczające i dlatego Kolegium przyjęło je za własne. Kolegium szczegółowo przeanalizowało ustalenia dokonane w analizie urbanistyczno - architektonicznej, a dotyczące wymagań co do nowej zabudowy, formy architektonicznej istniejących w obszarze analizowanym budynków, linii zabudowy, wskaźnika powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu i uznało wnioski analizy za prawidłowe. Ponadto Kolegium wyjaśniło, że organ właściwy do rozstrzygnięcia sprawy o ustalenie warunków zabudowy nie jest powołany do oceny, czy budynki znajdujące się w obszarze analizowanym zrealizowane zostały w ramach tzw. samowoli budowanej oraz w konsekwencji, czy mogą stanowić odniesienie dla ustalania parametrów zabudowy ocenianej w prowadzonym postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Dlatego fakt istnienia na działce nr [...] budynku o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej obliguje organy do uwzględnienia jego parametrów przy ustalaniu warunków zabudowy dla nowej inwestycji. Kolegium podkreśliło też, że nałożono na inwestora warunek ustalenia geotechnicznych warunków posadowienia obiektu budowlanego zgodnie z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 września 1998r. w sprawie ustalenia geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych (Dz. U. nr 126, poz. 839), zaś do stosowania poszczególnych przepisów tego rozporządzenia nie jest uprawniony organ administracji planistycznej. Kolegium uznało, że zostały spełnione wymogi dotyczące istniejącego lub projektowanego uzbrojenie terenu w zakresie sieci wodociągowej zwłaszcza, że z pisma Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji z dnia 24 września 2010r. wynika jednoznacznie możliwość doprowadzenia wody poprzez realizację przyłącza wodociągowego w oparciu o istniejącą miejską sieć wodociągową DN 100 mm. Nadto operator wodociągowy potwierdził, iż istniejąca sieć wodociągowa jest wystarczająca dla umożliwienia zasilania projektowanego budynku wodę. Zdaniem Kolegium brak było przeciwwskazań dla ustalenia warunków zabudowy skutkującej powstaniem obiektu bliźniaczego, skoro połowa takiego obiektu budowlanego de facto powstała w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, a celem ustawodawcy nie było limitowanie nowej zabudowy do identycznej i tożsamej z tą, która znajduje się w obszarze analizowanym. Natomiast odnośnie błędnego ustalenia kręgu stron Kolegium stwierdziło, że w sprawie nie było podstaw do uznawania za strony osób uprawnionych do nieruchomości niegraniczących bezpośrednio z terenem inwestycji, ponieważ zakres oddziaływania planowanej inwestycji nie wykroczy poza granice terenu inwestycji. Kolegium za niezasadne uznało zarzut naruszenia art. 107 § 3 kpa, gdyż uzasadnienie decyzji organu I instancji wyczerpująco wskazuje zarówno na ustalone fakty, które uznano za udowodnione oraz dowody, na których się oparto, wydając rozstrzygnięcie (analiza, opinie, uzgodnienia). Skargę na decyzję SKO w K. wniosła J.J. , zarzucając naruszenie: 1) § 5 ust. 1 i 2 oraz § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez nieprawidłowe wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz wysokości planowanej zabudowy; 2) art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne uznanie, że w sprawie zaistniały wszystkie przesłanki określone w przepisie niezbędne do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji; 3) art. 7, 8, 10, 11 i 77 kpa poprzez niewyczerpujące zebranie i zbadanie materiału dowodowego, prowadzenie postępowania w sposób sprzeczny z zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa oraz poprzez niewystarczające wyjaśnienie stronie zasadności przesłanek podjętego rozstrzygnięcia; 4) art. 107 § 3 w związku z art. 126 kpa poprzez zbyt skrótowe i niejasne sformułowanie uzasadnienia podjętego rozstrzygnięcia; 5) art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy błędnego rozstrzygnięcia organu l instancji, zamiast jego uchylenia. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego oraz o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji w całości. W odpowiedzi na skargę SKO w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. WSA w Krakowie postanowieniem z dnia 4 lipca 2012r. odmówił wstrzymania zaskarżonej decyzji. Uczestnik J.K. wniósł o oddalenie skargi, podzielając stanowisko SKO w K. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r. poz. 270), zwanej dalej w skrócie "ppsa", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ppsa. Orzekanie - w myśl art. 135 ppsa - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Sąd, uwzględniając skargę na decyzję, uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co wynika z art. 145 § 1 pkt 1 ppsa. Jeżeli zaś sąd nie stwierdzi tego rodzaju naruszeń prawa, oddala skargę. Mając na uwadze powyższe zasady, Sąd uznał, że skarga wniesiona w niniejszej sprawie nie jest zasadna i podlega oddaleniu. Podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej "ustawą" oraz aktu wykonawczego do tej ustawy, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanego dalej "rozporządzeniem". Sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak w kontrolowanym postępowaniu, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek inwestora (art. 4 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 59 ust. 1 i art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa", opisana w przywołanym przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę, jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005r., IV SA/Wa 950/04, Lex Omega nr 171198). Na podstawie analizy takiego obszaru organ sprawdza, czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy. Podkreślić trzeba, że treść przytoczonych wyżej przepisów jednoznacznie wskazuje, że organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy są uprawnione do badania przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy, a przepis ten zakreśla granice postępowania wyjaśniającego. Dlatego nie można żądać od organów, by rozszerzały zakres postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o czym wyraźnie mówi art. 52 ust. 3 ustawy. Gdyby organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy były zobowiązane do szczegółowego zbadania rozwiązań projektowych dotyczących planowanego zamierzenia inwestycyjnego, prowadziłoby to do pokrywania się zakresów postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Tymczasem ustawodawca wyraźnie oddzielił te dwa postępowania spełniające dwie odmienne funkcje. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla ewentualnego przyszłego inwestora określenie rodzaju inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie. W uzasadnieniach decyzji organów obu instancji prawidłowo przedstawiono podstawowe cechy tego rodzaju decyzji. Trafnie też wyjaśniono, że organ właściwy do rozstrzygnięcia sprawy o ustalenie warunków zabudowy nie jest powołany do oceny, czy budynki znajdujące się w obszarze analizowanym zrealizowane zostały w ramach tzw. samowoli budowanej, a więc istniejący w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji budynek może i powinien stanowić odniesienie dla ustalania parametrów zabudowy ocenianej w prowadzonym postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Oczywistym jest, że w celu wydania rozstrzygnięcia co do złożonego przez inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy organy prowadzące postępowanie zobowiązane są wyjaśnić wszystkie okoliczności sprawy zgodnie z zasadami zawartymi w art. 7 i art. 77 § 1 kpa, zapewnić stronom czynny udział w postępowaniu (art. 10 kpa), a także prawidłowo sformułować uzasadnienie decyzji z uwzględnieniem wymogów z art. 107 § 3 kpa. W ocenie Sądu zarzuty skargi, wskazujące na naruszenie powołanych wyżej przepisów postępowania, nie są zasadne. Przeciwnie, treść akt administracyjnych wskazuje na to, że wszystkie kluczowe dla wydania decyzji o warunkach zabudowy przesłanki zostały przez organy zbadane, a uzasadnienia decyzji obu instancji oraz treść sporządzonej analizy urbanistyczno – architektonicznej umożliwiały stronom zapoznanie się z motywami podjętych przez organy rozstrzygnięć. Strony, w tym też skarżąca, miały także możliwość zapoznawania się z aktami sprawy, składania pism procesowych oraz wnoszenia środków odwoławczych, a więc nie można mówić, że w kontrolowanym postępowaniu zostało naruszone prawo stron do czynnego udziału w postępowaniu. Sąd nie zgodził się też z zarzutami skargi wskazującymi na nieprawidłowe ustalenie kręgu stron kontrolowanego postępowania. Rodzaj planowanej inwestycji (budynek mieszkalny jednorodzinny z garażem) nie wskazuje bowiem, by jej oddziaływanie wykraczało poza działki bezpośrednio sąsiadujące z terenem, na którym ma być usytuowana przedmiotowa inwestycja, a zatem traktowanie jako strony właścicieli dalej położonych działek, czego domagała się skarżąca, niezasadnie rozszerzałoby krąg stron tego postępowania na osoby, których interesu prawnego nie dotyczy wynik tego postępowania. Ponadto rozstrzygnięcie tej kwestii przez organy nie nosi cech dowolności, lecz zostało prawidłowo i logicznie wytłumaczone w uzasadnieniach podjętych rozstrzygnięć. Brak naruszenia przepisów postępowania pozwala na przejście do badania zarzutów skargi wskazujących na naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy oraz przepisów rozporządzenia. Aby ustalić spełnienie wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia, organy prawidłowo wyznaczyły granice analizy "wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków" z zastosowaniem koncepcji tzw. dobrego sąsiedztwa, zgodnie z którą, najprościej ujmując, należy dostosować nową zabudowę do dotychczasowej zabudowy, zarówno jeżeli chodzi o zagospodarowanie terenu, jak i cechy architektoniczne. Jeżeli chodzi o wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, to Sąd uznał, że organy zasadnie stwierdziły, iż istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wyniki analizy urbanistyczno – architektonicznej sporządzonej przez organ I instancji nie budzą wątpliwości. Przeanalizowano bowiem zabudowę istniejącą na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym i na tej podstawie za trafny należy uznać wniosek, że w obszarze tym podstawową funkcją jest funkcja mieszkalna jednorodzinna, a występuje również funkcja komunikacyjna (drogi publiczne, wewnętrzne i dojazdowe) oraz infrastruktura techniczna. Uprawnionym jest zatem wniosek, że ewentualna realizacja zamierzenia inwestycyjnego w postaci budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem mieści się w istniejącej w obszarze funkcji. Jeżeli chodzi o spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy, to nie ulega wątpliwości, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej (ulica [...] ). Nie budzą też wątpliwości Sądu ustalenia organów dotyczące istniejącego uzbrojenia terenu, a wniosek, że w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji zostały spełnione wymogi do ustalenia warunków zabudowy, jest uzasadniony. Przedmiotowy teren nie wymaga też uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, ponieważ teren części dz. nr [...] obr. [...] nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, gdyż stanowi grunt wyłączony z produkcji rolnej, oznaczony symbolem "Bp-wył.", natomiast pozostała część dz. nr [...] obr.[...] nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, gdyż zgodnie z treścią art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004r. nr 121, poz. 1266, ze zm.) przepisów tej ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. Sąd nie dopatrzył się także, aby zaskarżona decyzja była sprzeczna z przepisami odrębnymi. Podnoszony w toku postępowania zarzut nieuwzględnienia złożonych warunków geotechnicznych istniejących na terenie planowanej inwestycji nie był zasadny, ponieważ organy prowadzące postępowanie rozstrzygnęły tą kwestię, nakładając na inwestora warunek ustalenia geotechnicznych warunków posadowienia obiektu budowlanego zgodnie z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 września 1998r. w sprawie ustalenia geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych. Trafnie wskazano też, że szczegółowe rozwiązania projektowe dotyczące tej kwestii wykraczają poza materię postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i będą rozpatrywane na etapie udzielania pozwolenia na budowę. Sporządzona w kontrolowanym postępowaniu analiza urbanistyczno – architektoniczna określa wymogi stawiane wobec przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego w zakresie, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Skarżąca zakwestionowała ustalenia organów w zakresie: – linii zabudowy, – wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, – szerokości elewacji frontowej, – wysokości górnej krawędzi dachu oraz jego geometrii. Jeśli chodzi o linię zabudowy, za trafne uznał Sąd ustalenie obowiązującej linii zabudowy w nawiązaniu do budynku na działce nr [...]. Nie budzi również zastrzeżeń ustalenie przebiegu tej linii w odległości od 6 m do 10 m od strony ul. [...], ponieważ jest to uzasadnione ukośnym przebiegiem zewnętrznej granicy jezdni na tym odcinku. W ocenie Sądu prawidłowe było też ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy - zbieżnie z działką [...], a powyżej średniego wskaźnika zabudowy dla terenu analizowanego. Takie rozstrzygnięcie znajduje uzasadnienie w tym, że jest to działka posiadająca podobną konfigurację oraz porównywalną wielkość. Zgodzić się należy w tym zakresie z organem odwoławczym, że w kontrolowanym postępowaniu ustalono średni wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w nawiązaniu do powierzchni terenu dla obszaru analizowanego, a następnie czytelnie wskazano, z jakich przyczyn, wynikających z analizy, wyznaczenie wskaźnika w sposób odbiegających od średniej jest uzasadnione. Brak jest zatem podstaw do stwierdzenia naruszenia § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Rozważania te mają również zastosowanie do ustalenia wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej. Kwestia określenia szerokości i wysokości elewacji frontowej również została przez organy szczegółowo przeanalizowana. Parametr szerokości przyjęto na podstawie średniej tego wskaźnika w obszarze analizowanym, zgodnie z § 6 ust.1 rozporządzenia, a ze względu na usytuowanie budynku na działce sąsiedniej nr [...] w granicy, również dla planowanego budynku zasadnie ustalono budowę w granicy z działką nr [...]. Obliczono, że zabudowa mieszkalna jednorodzinna w obszarze analizowanym nie przekracza 9 m (do kalenicy) i przeciętnie dwóch kondygnacji użytkowych naziemnych. Wyjątkiem jest budynek na działce [...] o pełnych dwóch kondygnacjach naziemnych. Ustalono jednocześnie, iż odrębnym zespołem urbanistycznym jest zabudowa przy ul. [...], znajdująca się na północny wschód od terenu planowanej inwestycji, mieszcząca trzy kondygnacje naziemne, w tym dwie w dachu. Z przeprowadzonych ustaleń wynika, iż średnia wysokość elewacji frontowej (do poziomu okapu/gzymsu), wynosi 4,5 m, a do poziomu kalenicy około 9 m. Skoro więc projektowana zabudowa będzie stanowiła bezpośrednie sąsiedztwo z zabudową na działce nr [...], zasadnie organy ustaliły parametry w tym zakresie w nawiązaniu do tej zabudowy, za czym przemawia konieczność zachowania harmonijnej zabudowy dwóch przylegających budynków. W konsekwencji wysokość elewacji frontowej ustalono na poziomie 6 m (jako przedłużenie tej krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy dla budynku na działce nr [...]. . Uwzględniając to, iż średnia wysokość kalenic w obszarze analizowanym wynosi 9 m, ustalono jej wysokość dla planowanej zabudowy na poziomie 10 (jako przedłużenie istniejącej kalenicy budynku ma działce nr [...]), uzasadniając takie rozwiązanie tym, iż projektowana zabudowa stworzy zabudowę bliźniaczą z budynkiem na działce nr [...], a odmienne ustalenie omawianych parametrów skutkować będzie powstaniem zabudowy naruszającej ład przestrzenny. Dlatego Sąd uznał, że szerokość elewacji frontowej została określona w sposób prawidłowy i nie narusza § 7 ust.1 rozporządzenia. Z kolei ustalając parametry geometrii dachu, odwołano się do ustaleń, z których wynika, iż w obszarze analizowanym występują różne formy dachów, tj. zarówno połaciowe, symetryczne: jednospadowe, dwuspadowe i wielospadowe, o kącie nachylenia od 30° do 45°, z wykształconymi lukarnami, facjatami i oknami połaciowymi o kierunku kalenicy prostopadłym, bądź równoległym do krawędzi ul. [...]. Nie budzi również wątpliwości, że ze względu na lokalizację inwestycji w bezpośrednim sąsiedztwie budynku na działce nr [...], ustalenie geometrii dachu nowej zabudowy winno nawiązywać do charakterystyki dachu budynku znajdującego się na tej właśnie działce. Podsumowując powyższe rozważania, należy stwierdzić, że organ I instancji ustalił wszystkie istotne elementy stanu faktycznego i dokonał prawidłowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, który w ocenie Sądu dawał podstawy do przyjęcia, że zostały spełnione wszystkie przesłanki do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy określone w art. 61 ust. 1 ustawy. Natomiast organ odwoławczy dokonał ponownego całościowego rozpatrzenia sprawy z uwzględnieniem zarzutów podniesionych w odwołaniu i trafnie przyjął, że decyzja organu I instancji była zgodna z prawem. W tej sytuacji zarzut skargi naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 kpa był niezasadny, podobnie jak zarzuty naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 5 ust. 1 i 2 oraz § 7 rozporządzenia. Mając na uwadze powyższe okoliczności, należało uznać, że decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem. Sąd nie dopatrzył się też naruszenia przepisów postępowania administracyjnego i oddalił skargę na podstawie art. 151 ppsa.