II SA/Kr 525/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Irla (spr.) Sędziowie : WSA Krystyna Daniel WSA Beata Łomnicka Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 sierpnia 2016 r. sprawy ze skargi Ł.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 3 lutego 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala 1. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 4.11.2015 r. (znak: Nr [...]) na wniosek A. sp. z o.o. [...] sp. k. w K. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą.: "Budowa i przebudowa drogi na dz. nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] itd... obr. [...]. ewid. [...] przy ul. [...] w K". Podstawą prawną decyzji był art. art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2012.647 ze zm.; dalej ustawa powoływana jako u.p.z.p.); § 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r. nr 164 póz. 1588) oraz § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U 2003 r. nr 164 poz. 1589); W uzasadnieniu decyzji organu l instancji wyjaśniono, że postępowanie wszczęto na wniosek inwestora z dnia 26.05.2015 r. W toku postępowania uzyskano opinie i uzgodnienia właściwych organów, tj. Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu z dnia 23.06.2015 r. w zakresie terenów przyległych do pasa drogowego. Wystąpiono też o uzgodnienie projektu decyzji do Marszałka Województwa [...] - w odniesieniu do udokumentowanych złóż kopalin i wód podziemnych, a wobec braku zajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie ustawowym uznano, że projekt decyzji został milcząco uzgodniony w trybie art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Mając na uwadze wyniki przeprowadzonego postępowania organ l instancji uznał, że zostały spełnione łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 61 ust. 1 pkt 3-5 u.p.z.p. W związku z powyższym osoba uprawniona, wpisana na listę izby samorządu zawodowego architektów, przygotowała projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wyżej opisanej inwestycji. Wyjaśniono też, że w toku postępowania strony nie wniosły żadnych uwag i zastrzeżeń. Do przedmiotowej decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: Załącznik Nr 1 -warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, Załącznik Nr 2 - część graficzna warunków zabudowy Załącznik Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej, , Załącznik Nr 4 -część graficzna wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej. Z załącznika nr 2 do tej decyzji wynika, że organ l instancji, z uwagi na rodzaj inwestycji (budowa drogi) nie określał parametrów i wskaźników zabudowy. Podał nadto, że projektowana droga będzie miała połączenie z drogą publiczną - ul.[...], poprzez istniejącą drogę wewnętrzną ul. [...] (dz. nr [...] obr. [...]). Wskazał organ administracji, że projekt budowlany rozbudowy/przebudowy należy uzgodnić z ZIKiT oraz uzyskać zgodę na wejście w teren dz. nr [...] obr. [...]. Drogę należy dostosować do organizacji i bezpieczeństwa ruchu drogowego adekwatnych dla drogi pożarowej. Projektowana droga powinna zapewnić obsługę komunikacyjną przyległego terenu. Konieczne jest także zawarcie "przedwstępnej umowy na darowiznę" części działek wchodzących w obszar planowanej drogi - na rzecz Gminy K. (przed uzgodnieniem projektu budowlanego). 2. a) Odwołanie od decyzji organu l instancji, złożył Ł.M. podnosząc, że Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu bez analizy natężenia ruchu na ul. [...]zaopiniował pozytywnie zamierzenie inwestycyjne, o którego wykonanie wnosił. Analiza ta powinna uwzględniać komunikację ruchu pieszego oraz rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 02.03.1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie. Zdaniem odwołującego się, ul. [...] nie jest dostosowana do obsługi takiej ilości pojazdów, jaka wyniknie z realizacji inwestycji kubaturowej. Podał też, iż parametry ul. [...]- drogi gruntowej o szerokości 2,7 m, której poszerzenie o dz. nr [...] spowoduje zniszczenie istniejącej zieleni i ogrodzenia, obniżenie wód gruntowych na dz. nr [...] i [...] . Dalej wyjaśnił, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , po rozpoznaniu odwołania S.W. od decyzji Prezydenta Miasta K. Nr [...] z dnia 21 stycznia 2015 r. ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą: "Budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalem usługowym z garażami wbudowanymi wraz z drogami wewnętrznymi, parkingami, infrastrukturą techniczną na dz. nr [...] ,[...] ,[...] itd... obr. [...] wraz z dwoma zjazdami na dz. nr [...] ,[...] obr. [...]oraz przebudową drogi do parametrów drogi pożarowej na dz. nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] obr. [...] przy ul.[...] w K. " uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi l instancji. Po tej decyzji inwestor wystąpił z wnioskiem dotyczącym przedmiotowej inwestycji, zaś uzyskując warunki zabudowy ograniczy teren inwestycji aby wykluczyć odwołującego się z kręgu stron ww. postępowania. b) Odwołanie wniósł również S.W. , zarzucając organowi niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy. Odwołujący zauważył, że w decyzji brak jest analizy wpływu inwestycji na obecny ruch samochodów, gdzie ul. [...] jest wąską drogę wewnętrzną pozbawioną chodnika dla pieszych, zaś ul. [...] to droga gruntowa prowadząca do okolicznych domów jednorodzinnych. Planowane zamierzenie utrudni dojazd i wyjazd z posesji odwołującego, zakłóci istniejący ład i obniży komfort życia mieszkańców. Wniósł więc o ponowne wydanie warunków w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji z uwzględnieniem przepustowości ul. [...] na dz. nr [...] 3. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 3.02.2016 r. (znak:[...]) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu l instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że art. 61 ust. 3 u.p.z.p. wyklucza konieczność spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 (wprowadzającego tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa") i pkt 2 (dostępności terenu inwestycji do drogi publicznej) w sytuacji ustalania warunków zabudowy dla linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej. Kolegium podało, że w świetle definicji legalnych "obiektu liniowego" (art. art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego) oraz "urządzeń infrastruktury techniczne/' (art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami) niewątpliwym jest, że droga, której charakterystycznym parametrem jest długość, stanowi obiekt liniowy, który zwolniony jest od spełnienia warunków, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. W konsekwencji powyższego, Kolegium przyjęło, że zasadnie w decyzji organ l instancji odstąpił od ustalenia dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej, jak i wymagań dotyczących nowej zabudowy, koncentrując się na zbadaniu zaistnienia wymagań określonych w art. 61 ust. 1 pkt 3-5 u.p.z.p. Właśnie te warunki zostały objęte analizą architektoniczne - urbanistyczną, wykonaną we wrześniu 2015 r. przez mgr inż. M.D., wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów (dowód: karta akt nr [...]). SKO w K. podało, że sporządzona w sprawie analiza została wykonana dla prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego, w odległości zgodnej z minimum wskazanym w przepisie § 3 ust. 2 rozporządzenia, tj. w odległości 50 m wokół terenu inwestycji. Zawiera ona część graficzną - mapę ewidencyjną, na której prawidłowo zakreślono granice obszaru analizowanego. W wyczerpującej części tekstowej tego dokumentu zostało ustalone, że teren inwestycji znajduje się w północno - wschodniej części miasta, na terenie dzielnicy [...], w obszarze intensywnie zainwestowanym i uzbrojonym, gdzie dominuje funkcja mieszkalna jednorodzinna i wielorodzinna. Zabudowa w obszarze analizowanym wyposażona jest w niezbędny układ komunikacyjny i infrastrukturę techniczną. W związku z tymi ustaleniami autorka analizy stwierdziła w jej wynikach, że planowana inwestycja spełnia wymogi określone w art. 61 ust. l pkt 3-5 u.p.z.p. Mając powyższe na względzie Kolegium przyjęło, że wywiedzione w oparciu o dokument analizy stwierdzenie decyzji, co do zaistnienia przesłanek ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji z art. 61 ust. 1 pkt 3-5 u.p.z.p. znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Podkreśliło Kolegium, że wymóg wystarczalności istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu inwestycji w media - z racji charakteru inwestycji - nie znajduje zastosowania. Odnośnie zaś odprowadzania wód i ścieków opadowych z rozbudowywanej i przebudowywanej drogi, Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. wydał w dniu 06.05.2015 r. stosowne warunki techniczne (dowód: karta akt nr [...]). Projektowana droga dojazdowa będzie też miała połączenie z drogą publiczną ul. [...] poprzez istniejącą drogę wewnętrzną ul.[...] zlokalizowaną na terenie działki nr [...] (zgodnie z opinią zarządcy ww. drogi publicznej Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 23.06.2015 r.). Nie budzi również wątpliwości, że teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne z uwagi na treść art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zaś decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zdaniem Kolegium zarzuty odwołań nie zasługują na uwzględnienie. Żądanie odwołujących się dokonania przez zarządcę drogi analizy natężenia ruchu na ul. [...] celem sprawdzenia jej wystarczalności dla obsługi inwestycji, tj. obsługi wygenerowanej nią ilości pojazdów jest niezrozumiałe. Kolegium podało, że badana decyzja ustala warunki zabudowy dla inwestycji liniowej - a nie kubaturowej, która wszak sama z siebie nie będzie zwiększała aktualnego natężenia ruchu pojazdów. W istocie inwestycja ta odpowiada na sygnalizowane przez odwołujących się potrzeby zmiany aktualnych parametrów ul. [...] i dostosowania jej do parametrów technicznych, ustalonych przez przepisy wykonawcze dla drogi pożarowej, który to warunek ujął organ l instancji w pkt 11.4 zał. nr l do decyzji, transponując warunki obsługi inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji ustalone w opinii zarządcy drogi. Chybionym był też zarzut, że poszerzenie drogi o dz. nr [...] spowoduje zniszczenie istniejącej zieleni i ogrodzenia, obniżenie wód gruntowych na dz. nr [...] i [...] oraz utrudni dojazd i wyjazd z posesji S.W. . Decyzja zawiera bowiem w pkt 11.6 zał. nr l do decyzji - wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, w tym co do nienaruszalności stosunków wodnych i zakazu ograniczania dostępu do drogi publicznej osób trzecich, zaś w pkt ll.2.a zał. nr 1 do decyzji warunki ochrony zieleni. To zaś realizuje wymóg z art. 54 pkt 2 lit. d) u.p.z.p. Co zaś się tyczy wpływu badanej decyzji na postępowanie inwestora w innej sprawie zmierzającej do ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji kubaturowej projektowanej przy ul. [...] w K. , Kolegium stwierdziło, że pozostaje to bez znaczenia dla oceny zgodności z prawem podjętego w przedmiotowej sprawie rozstrzygnięcia pierwszo instancyjnego. 4. Skargę do WSA w Krakowie na opisaną wyżej decyzję SKO w K. z dnia 3.02.2016 wniósł Ł.M. . Podał, że ul. [...] nie jest dostosowana do obsługi takiej ilości samochodów jaka pojawi się w sytuacji zrealizowania zamierzenia inwestycyjnego. Już obecnie występuje problem z wyjazdem ze skrzyżowania ul. [...] i [...]. Ponadto na jezdni ul. [...] parkują samochody z pobliskich bloków mieszkalnych. Dodatkowo ulica [...] jest drogą gruntową o szer. 2,7m. Poszerzenie jej o działkę [...] spowoduje: naruszenie systemu korzeniowego drzew znajdujących się w granicy z działką [...] i [...] i ich uschnięcie, obniżenie wód gruntowych i zanik roślinności na tych działkach, a w dalszej kolejności osunięcie gruntu i zniszczenie ogrodzenia. Działka [...] jest skarpą o szerokości 1m i wysokość 1,2m od granicy z działką [...] przy włączeniu z Ulicą [...] rozszerza się do 2,5 m i na wysokość 3m, poza tym istnieje użytkowane przez mieszkańców przejście w postaci schodów z działki [...] do ul. [...] poprzez działkę [...] . Na poszerzonej ulicy parkowały będą samochody nie mieszczące się w planowanej inwestycji (na działkach [...] ,[...] ,[...] ,). Skarżący podkreślił, że wniósł o ponowne przeanalizowanie przez Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. możliwości przebudowy drogi (ul. [...] do parametrów drogi na dz. [...] ,[...] ,[...] itd... obr.[...] z uwzględnieniem komunikacji ruchu pieszego z zaleceniem opracowania projektu w oparciu o Rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. Nr43 z dnia 14 maja 1999 r.) W materiałach brak jest informacji o szerokości jezdni, chodnika oraz pasa drogi publicznej. Podkreślił, że Rada Dzielnicy [...] w uchwale Nr [...] z dnia 27 sierpnia 2014 roku stwierdza, że istniejąca droga dojazdowa ul. [...] nie posiada możliwości obsługi wzmożonego zabudową ruchu. Nadto, Ł.M podał, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. po rozpoznaniu jego odwołania oraz odwołania S.W. od decyzji Prezydenta Miasta K. Nr [...] z dnia 21 stycznia 2015 r. ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalem usługowym z garażami wbudowanymi wraz z drogami wewnętrznymi, parkingami, infrastrukturą techniczną na dz. nr [...] ,[...] ,[...] itd.. obr. [...] wraz z dwoma zjazdami na dz. nr [...] ,[...] obr.[...] oraz przebudową drogi do parametrów drogi pożarowej na dz. nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] obr. [...] przy ul. [...] w K. " -uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ l instancji. W uzasadnieniu tej decyzji Kolegium między innymi powzięło wątpliwości, czy projektowane lub istniejące uzbrojenie terenu inwestycji w drogę jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zdaniem Kolegium, nie wskazano na przeprowadzenie jakichkolwiek ocen i czynności, mających na celu zweryfikować, czy sporne drogi wewnętrzne - nawet po realizacji w ramach inwestycji przebudowy części ul. [...] - mają właściwą przepustowość i parametry techniczne oraz czy dodatkowy ruch samochodowy związany z realizacją przedmiotowej inwestycji spowoduje, duże utrudnienia w funkcjonowaniu osiedla, czy utrudnienia takie nie będą miały miejsca. Skarżący powołał się na wyroki WSA w Krakowie z dnia 05.08.201 r., II SA/Kr 898/11 i z dnia 31.01.2013 r. II SA/Kr 1644/12-podkreśiające, że obowiązkiem organu l instancji było wskazanie, jakie konkretnie parametry posiadają przylegające do planowanej inwestycji drogi wewnętrzne mające skomunikować teren wnioskowany do zabudowy z drogą publiczną. Niezbędne było ponadto podanie tych cech planowanej inwestycji w kontekście możliwości wywarcia wpływu na zwiększenie obciążenia istniejącej sieci komunikacyjnej. Stwierdzenie, że istniejące ulice będą wstanie zapewnić prawidłową obsługę komunikacyjną winno być poparte analizą obowiązujących wskaźników i parametrów, które mogą zostać naruszone lub przekroczone w wyniku realizacji planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Rozważań w wyżej wskazanym zakresie zabrakło w przedmiotowej sprawie. Skarżący podał, że po uchyleniu decyzji Prezydenta Miasta K. Nr [...] z dnia 21 stycznia 2015 r., A. sp. z o.o. sp. k. w dniu 26.05.2015 r. złożyła wniosek do Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta K. o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pt "rozbudowa i przebudowa drogi na dz. [...] ,[...] ,[...] ,[...] itd.. obr. [...] przy ul. [...] w K ". Skarżący podkreślił, że po uzyskaniu warunków zabudowy, inwestor zapewne ograniczy linie rozgraniczającej teren inwestycji aby wykluczyć m.in. jego, jako stronę w/w postępowaniu. Nadto podał, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w decyzji z dnia 03.02.2016 r. błędnie przypomina, że badana decyzja ustala warunki zabudowy dla inwestycji liniowej, a nie kubaturowej, która nie będzie zwiększała aktualnego natężenia ruchu pojazdów jest to sprzeczne z wyżej przytoczonym uzasadnieniem podanym w decyzji Nr [...] z dnia 22 maja 2015 r. Na sugestię, że wnioskodawca po uzyskaniu warunków zabudowy ograniczy linie rozgraniczające teren inwestycji aby wykluczyć skarżącego i inne jeszcze osoby, jako strony postępowania, Kolegium stwierdziło, że pozostaje to bez znaczenia dla oceny zgodności z prawem podjętego rozstrzygnięcia. Podkreślił Ł.M. , że pismem z dnia 1.02.2016 r. Wydział Architektury i Urbanistyki UM K. Nr [...] zawiadomił, że w związku z dokonaną przez inwestora korektą zamierzenia inwestycyjnego: "Budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalem usługowym z garażami wbudowanymi wraz z drogami wewnętrznymi, parkingami, infrastrukturą techniczną na dz. nr [...] ,[...] ,[...] itd.. obr. [...]. ewid. Ś. wraz z dwoma zjazdami na dz. nr [...] ,[...] obr. [...] oraz przebudową drogi do parametrów drogi pożarowej na dz. nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] obr. [...] przy ul. [...] w K. polegającej na ograniczenie terenu objętego wnioskiem od strony działki skarżącego stwierdzono, że nie jest on już stroną w toczącym się postępowaniu przekazanym do ponownego rozpoznania przez organ l instancji. 5. W piśmie z dnia 8.08.2016 r. skarżący ponowił argument dotyczący tego, iż w wyniku modyfikacji przez inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji kubaturowej, utracił przymiot strony w tym postępowaniu. Podkreślił, że budowa drogi jest częścią większego zamierzenia inwestycyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna i podlega oddaleniu. Według art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r.poz. 778; dalej ustawa powoływana jako u.p.z.p.) każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego posiada tytuł prawny, zgodnie z warunkami, ustalonymi w planie miejscowym albo w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli tylko nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub interesu osób trzecich. Stosownie zaś do art., 4 ust. 1 i 2 powołanej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, a także określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania terenu, a w braku takiego aktu -w decyzji o warunkach zabudowy. Art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 cytowanej ustawy, wskazuje, iż nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, o ile zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Powyższe oznacza, że organy administracji publicznej są zobligowane do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy konkretnego zamierzenia inwestycyjnego, w przypadku spełnienia przez inwestora stosownych wymogów. Te ostatnie, w przypadku inwestycji objętej poddaną kontroli sądowej decyzją, określone są w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zauważyć jednak należy, iż z art. 61 ust. 3 wskazanej ustawy wynika, że do przedsięwzięć, polegających na wykonywaniu linii kolejowych, obiektów liniowych bądź też urządzeń infrastruktury technicznej nie stosuje się wymogu dobrego sąsiedztwa i wymogu dostępu do drogi publicznej. W ocenie sądu, nie budzi wątpliwości prawidłowość dokonanej przez orzekające w sprawie organy administracji publicznej kwalifikacji zamierzenia inwestycyjnego A. sp. z o.o. [...] sp. k w K . Trafnie bowiem Kolegium Odwoławcze w K. , w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji dostrzegło, iż zgodnie z definicją legalną zawartą w art. 3 pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., póz. 290) obiekt liniowy to obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami. Tym samym, uznać należało, że droga jest obiektem liniowym, a konsekwencją tego jest przyjęcie, że art, 61 ust. 3 u.p.z.p. znajduje w niniejszej sprawie zastosowanie. Zatem, jak wyżej wskazano, organ w tej sprawie nie był zobowiązany do rozstrzygania kwestii dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej oraz do analizowania przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., czyli tzw. "dobrego sąsiedztwa". Zbadać zatem należało, czy w ocenianej sprawie spełnione zostały pozostałe wymogi wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., tj., czy: 1) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, 2) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, a ponadto 3) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Oceniając powyższe, wziąć należy pod uwagę specyfikę (przedmiot) przedsięwzięcia objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W związku z tym wskazać należy, że inwestycja polegająca na budowie drogi, nie wymaga szczególnego uzbrojenia terenu. Droga bowiem, sama stanowi uzbrojenie terenu (por. art. 2 pkt 13 u.p.z.p.). Czym innym jest natomiast kwestia spełnienia przez to zamierzenie inwestycyjne wymaganych przepisami parametrów technicznych i określenia ich w projekcie budowlanym (por. w tym przedmiocie pismo ZIKiT w K. z dnia 21.05.2015 r.; k. 16a.a.). Nadto, grunt objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie wymaga uzyskania zgody na zmianę jego przeznaczenia na cele nierolnicze czy nieleśne. Z art. 10a ustawy z dnia 3.02.1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. 2015 r., póz. 909) wynika bowiem, że przepisów rozdziału 2 (Ograniczanie przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne) nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Brak jest też jakichkolwiek podstaw aby kwestionować zaskarżoną w sprawie decyzję z punktu widzenia regulacji (przepisów) szczególnych. Z uwagi bowiem na miejsce tej inwestycji oraz jej przedmiot, nie znajdują w sprawie zastosowania inne przepisy niż analizowane i uwzględnione przez orzekające w sprawie organy administracji. Poza tym, z akt sprawy wynika również, iż w sprawie uzyskane zostało niezbędne stanowisko innego organu. W odniesieniu bowiem do przyszłej inwestycji wydano pozytywne stanowisko ZIKiT w K. Pokreślić przy tym należy, iż wydana w sprawie decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy i składniki. W tych okolicznościach decyzję tę ocenić należało jako prawidłową. Analizując zarzuty skargi, sąd uznał je za nieuzasadnione. W szczególności brak było podstaw do podzielenia tych zarzutów, które akcentują związane z planowaną inwestycją okoliczności dotyczące naruszenia systemu korzeniowego drzew ,znajdujących się w granicy z działką [...] ,[...] i ich uschnięcie, obniżenie wód gruntowych i zanik roślinności na tych działkach. Wskazać należy, iż są to wyłącznie rozważania hipotetyczne, niepoddające się obecnie żadnej weryfikacji. Nadto, wydana w tej sprawie decyzja ustalająca warunki zabudowy określa wymogi dotyczące warunków ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu (pkt 2), podając m.in., że nie jest dopuszczalna taka niwelacja terenu, która spowodować może naruszenie stanu wody na gruncie. Zawiera zatem rozstrzygnięcie zapewniające ochronę w powyższym zakresie. Także zarzut dotyczący tego, że orzekające organy nie ustaliły, czy planowana droga zapewni właściwą przepustowość i ma należyte parametry techniczne - nie jest trafny. Sam bowiem fakt uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza jeszcze, że inwestycja objęta tą decyzją zostanie zrealizowana. W postępowaniu bowiem o udzielenie pozwolenia na budowę badane i określane będą zarówno kwestie dotyczące spełnienia przez zamierzenie budowlane parametrów technicznych wynikających z właściwych w tym względzie przepisów (art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego) jak również kwestie wymagań wprost wynikających z ocenianej decyzji (art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego). W tym ostatnim zakresie zwrócić należy uwagę, że pkt 4.5. załącznika nr 1 do zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 4.11.2015 r., stanowi o konieczności zapewnienia przez projektowaną drogę obsługi komunikacyjnej przyległego terenu. Sąd nie podzielił zarzutu skarżącego, iż inwestor w tej sprawie, "sztucznie" ograniczył zamierzenie inwestycyjne celem wykluczenia skarżącego i innych osób z kręgu stron postępowania w sprawie dotyczącej budowy inwestycji kubaturowej. Prawidłowość bowiem (ewentualnego) pozbawienia skarżącego statusu strony w innym postępowaniu może być przedmiotem ocen w trakcie kontroli tych innych rozstrzygnięć. Wskazane przez skarżącego kwestie, nie mogą być aktualnie podstawą zarzutu w sprawie, w której jest on stroną postępowania i korzysta z przysługujących mu w tym względzie praw. W tej sytuacji, skarga jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 2016, poz. 718).