II SA/Kr 544/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Darmoń SWSA Mirosław Bator SWSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) po rozpoznaniu w dniu 5 lipca 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 4 marca 2021 r., znak [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 21 grudnia 2020r, nr [...] odmówił ustalenia - na wniosek J. K. - warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku biurowego z instalacjami wewnętrznymi oraz miejscami postojowymi na działce nr [...] obręb [...] oraz budowa przepustu wraz z przejściem dla pieszych na działce nr [...] pomiędzy działkami nr [...], a [...] obręb [...], przy ul. [...] w K.". Po rozpatrzeniu odwołania J. K. wniesionego od tej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 4 marca 2021r., znak [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia Kolegium wskazało art. 59, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2020.293 t.j.) – dalej jako "u.p.z.p.", § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. (Dz. U. 2020.256 t.j.). W jej uzasadnieniu Kolegium opisało dotychczasowy przebieg postępowania i wskazało, że w niniejszej sprawie istniały, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p., co nie jest kwestionowane. Jak słusznie podał organ I instancji w zaskarżonej decyzji, dla wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, konieczne jest łączne spełnienie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust 1 u.p.z.p. Z owego przepisu jednoznacznie wynika, że wszystkie wymienione tam warunki powinny być spełnione łącznie, tzn. brak spełnienia któregokolwiek z nich wyklucza wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zadaniem Kolegium jest zatem zbadanie, czy wszystkie przesłanki znajdujące się w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały spełnione i należycie wykazane przez organ I instancji. Przypomniano, że decyzja o warunkach zabudowy nie ma charakteru uznaniowego tylko związany, wymaga skomplikowanego postępowania dowodowego, przeprowadzonego w oparciu o konkretnie określoną regulację, a przyjęta w decyzji konkluzja musi opierać się na treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Ustalenie wskaźników i parametrów nowej zabudowy powinno nastąpić zgodnie z wymogami powołanego na wstępie rozporządzenia. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z akt sprawy wynika, że teren objęty wnioskiem zlokalizowany jest w południowo-zachodniej części K. w dzielnicy [...], w rejonie dawnej wsi S.. Usytuowany jest między ulicami [...] [...] w obszarze o dużym zainwestowaniu i zabudowie głównie mieszkalnej jednorodzinnej z towarzyszącymi jej budynkami gospodarczymi, a także nielicznej zabudowie usługowej dostępnej z ulicy [...]. Objęta wnioskiem działka nr [...] obr. [...] położona jest po zachodniej stronie ulicy [...]. Stanowi teren o niewielkim spadku w kierunku północnym, niezainwestowany, częściowo ogrodzony (ogrodzenia brak od strony działki nr [...] zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym), porośnięty zielenią. Od strony wschodniej przylega bezpośrednio do działki drogowej nr [...] obr. [...], na której usytuowana jest ulica [...], droga publiczna gminna. Teren inwestycji położony jest w strefie nadzoru archeologicznego. Na terenie działki nr [...] obr. [...], przyległej do działki [...] od strony północnej, zlokalizowany jest rów melioracyjny. Planowana inwestycja obejmuje budowę budynku usługowego biurowego z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną na działce nr [...] obr. [...] oraz przepustu i dojścia na terenie działki nr [...] obr. jw. przy ulicy [...] w K.. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. W myśl § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W toku prowadzonego postępowania wyjaśniającego, w oparciu o wskazane powyżej rozporządzenie, należy dokonać analizy warunków oraz zasad zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy, w tym wymagań dotyczących ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W przedmiotowej sprawie, w ocenie składu orzekającego Kolegium obszar analizowany wyznaczono w sposób prawidłowy, jako trzykrotność frontu działki nr [...] obr[...] od strony działki drogowej w odległości ok. 75m wokół ewidencyjnych granic działek. Jest to obszar o minimalnym zasięgu, ale wystarczający dla przeprowadzenia analizy funkcji i cech zabudowy w zakresie określonym w art.61 ust. 1 ustawy. W obszarze analizowanym znajdują się obiekty - budynki mieszkalne, wolnostojące lub w zabudowie o formie bliźniaczej, lub zrealizowane w dobudowie, z wbudowanymi garażami lub bez garaży, posiadające od jednej do trzech kondygnacji nadziemnych, występują ostatnie kondygnacje usytuowane w poddaszach użytkowych. Budynkom mieszkalnym towarzyszą budynki gospodarcze. Występuje zabudowa zlokalizowana w granicach sąsiednich działek budowlanych oraz w zbliżeniu do nich do ok. 1 m. Budynki o formach tradycyjnych, kryte dachami płaskimi oraz spadzistymi połaciowymi, dwu lub wielospadowymi o symetrycznych lub asymetrycznym układach połaci dachowych i kątach nachylenia połaci od ok. 15° (w dachu z asymetrycznym) do ok. 40°. W rzutach budynków, formowanych głównie na planach prostokątów, występują uskoki, podcienia, wysunięcia lub cofnięcia brył. Detal architektoniczny tradycyjny. Działka objęta wnioskiem znajduje się więc w obszarze o dużym zainwestowaniu i zabudowie głównie mieszkalnej jednorodzinnej z towarzyszącymi jej budynkami gospodarczymi, a także nielicznej zabudowie usługowej dostępnej z ulicy [...]. Jak wynika z akt sprawy brak jest w obszarze analizowanym działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej, której zabudowa mogłaby stanowić podstawę do ustalenia funkcji usługowej na terenie wnioskowanej działki nr [...] obr. [...] oraz wyznaczenia wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni wnioskowanego terenu, tym samym brak jest możliwości spełnienia warunku przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zabudowa usługowa nie występuje w wyznaczonym przez organ obszarze analizowanym na działkach dostępnych z drogi publicznej ulicy [...]. Na działkach tak usytuowanych występują jedynie budynki mieszkalne jednorodzinne oraz, jako towarzyszące im, budynki gospodarcze. Nie ma wśród nich budynków usługowych. Usługi w obszarze analizowanym występują jedynie jako wbudowane w podstawową funkcję mieszkaniową jednorodzinną budynku dostępnego z innej drogi publicznej, ulicy [...]. Nie można uznać funkcji usługowej biurowej za kontynuację funkcji mieszkaniowej istniejącej zabudowy dostępnej z drogi publicznej ulicy [...]. Zatem brak w obszarze analizowanym zabudowy, która uzasadniałyby ustalenie funkcji usługowej nowej zabudowy na wnioskowanej działce nr [...] obr. [...]. Brak jest również w obszarze analizowanym działki sąsiedniej, której zabudowa mogłaby stanowić podstawę do ustalenia wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...] obr. [...] dla inwestycji o programie przedstawionym we wniosku. Wnioskowany wskaźnik zdecydowanie przewyższa wartość średniego wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki/terenu w obszarze analizowanym, który powinien stanowić podstawę ustaleń wskaźnika dla planowanej inwestycji w obszarze o zróżnicowanej zabudowie i zagospodarowaniu działek. Jest nawet wyższy od najwyższego z wskaźników charakteryzujących zabudowę na poszczególnych działkach. Biorąc powyższe wywody pod uwagę należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie naruszono regulacji art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sprawie bowiem nie jest spełniona przesłanka, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, dlatego Kolegium podziela pogląd Organu I instancji, co do konieczności odmowy ustalenia warunków zabudowy. Bezzasadność żądania wynika z niespełnienia przez Stronę określonych prawem przesłanek koniecznych do uzyskana uprawnienia w drodze decyzji administracyjnej. Opisaną wyżej decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie J. K., zarzucając jej: 1. Naruszenie przepisów postępowania (mające istotny wpływ na wynik sprawy): 1) tj. naruszenie art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienie, że przy tej samej ulicy zlokalizowane są trzy nieruchomości o charakterze usługowym, przy czym wielkość zabudowy dwóch z nich jest kilkukrotnie większa niż wnioskowana i nie są one nastawione na obsługę lokalnej społeczności jak przedmiotowa inwestycja a cała okolica ma zróżnicowany charakter zabudowy. 2) tj. naruszenie art. 8 i 124 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonego postanowienia z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonego postanowienia, w szczególności niewyjaśnienie dlaczego Organ I instancji uznał, że odległość nieruchomości o zbliżonym charakterze nie powinna w tym wypadku przekraczać 75 metrów oraz nie wziął pod uwagą charakteru pobliskiej zabudowy wzdłuż ulicy [...]. 3) tj. naruszenie art. 8 k.p.a. poprzez brak pogłębienia zaufania obywateli do organów administracji publicznej poprzez wydawanie odmiennych decyzji przy istnieniu tożsamych stanów faktycznych i prawnych, a mianowicie przy tej samej ulicy zlokalizowane są trzy nieruchomości usługowe i przynajmniej przy budowie pierwszej z nich nie mógł być spełniony warunek niezbędny do wydania decyzji na który powołują się Organy I i II instancji: "Co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa)". 2. Naruszenie przepisu prawa materialnego; 1) tj. naruszenie Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym art. 61. ust. 1. pkt 1): co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy - orzecznictwo wskazuje, że "przez kontynuację funkcji rozumie się nie tylko powielanie dotychczasowego sposobu zagospodarowania działek sąsiednich, lecz także tworzenie nowych zespołów urbanistycznych, w których zaspokajane są m.in. potrzeby bytowe mieszkańców" - wyrok NSA z dnia 23 lutego 2018 r. sygn. II OSK 1890/17, wyrok NSA z dnia 26 czerwca 2012 r. sygn. II OSK 586/11. W orzecznictwie dostrzeżono również, iż zapisy Ustawy nie oznaczają bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, a wymaga się jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy - wyrok NSA z dnia 22 stycznia 2020 r. sygn, II OSK 3490/18, wyrok NSA z dnia 2 października 2019 r. sygn. tl OSK 2718/17. 2) tj. naruszenie Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym art. 1. ust. 4. pkt 4) a): dążenie do planowania i lokalizowania nowej zabudowy (...) w szczególności poprzez uzupełnianie istniejącej zabudowy – przedmiotowa inwestycja stanowi uzupełnienie zabudowy mieszkaniowej dla celów bytowych okolicznych mieszkańców, co zostało wskazane w odwołaniu do Organu II instancji. 3) tj. naruszenie Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym art. 1. ust. 4. pkt 1): kształtowanie struktur przestrzennych przy uwzględnieniu dążenia do minimalizowania transportochłonności układu przestrzennego - przedmiotowa inwestycja pozwoli okolicznym mieszkańcom na ograniczenie przemieszczania się samochodami oraz komunikacją miejską w kierunku [...] na rzecz dojścia pieszego w celu zaspokojenia części potrzeb bytowych, co zostało wskazane w odwołaniu do Organu II instancji. 4) tj. naruszenie Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 3 ust. 2 – w ślad za NSA warto wskazać, iż pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować jako nieruchomość położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość. Odstępstwa od minimalnych wymiarów wyznaczonych przez ustawodawcę są o tyle zrozumiałe, że w zależności od konkretnego przypadku odniesienie inwestycji do najbliższej zabudowy może być niemiarodajne, zaś aby zachować ład przestrzenny, konieczne może być uchwycenie szerszego kontekstu, obrazującego charakter całej okolicy. Nie bez powodu bowiem Ustawodawca nie wyznaczyzł maksymalnego obszaru podlegającego analizie. Rozszerzenie obszaru analizowanego w taki sposób, aby obejmował również inną zabudowę przy tej samej ulicy nie jest nadmierne ale nie jest również dowolne czy nieograniczone - zgodnie z wyrokiem WSA z dnia 29 stycznia 2019 r. sygn. II SA/Bk614/18. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wniósł o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm. – zwanej dalej p.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga jest uzasadniona. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o Planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 z późn. zm.)- zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą o planowaniu. W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. W niniejszej sprawie organy odmówiły ustalenia warunków zabudowy ze względu na brak spełnienia przesłanki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu tj. ustaliły, że w obszarze analizowanym nie ma żadnej działki dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana budynkiem usługowym (biurowym) o wnioskowanej intensywności zabudowy 33%. Skarżący zarzuca, że przy tej samej ulicy zlokalizowane są trzy nieruchomości o charakterze usługowym, przy czym wielkość zabudowy dwóch z nich jest kilkukrotnie większa niż wnioskowana, a cała okolica ma zróżnicowany charakter zabudowy; że organ I instancji nie wziął pod uwagą charakteru pobliskiej zabudowy wzdłuż ulicy [...]; że zapisy Ustawy nie oznaczają bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, że pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować jako nieruchomość położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość. Zarzuty skargi zmierzają w zasadzie do wykazania, że przyjęty przez organ I Instancji obszar analizowany jest zbyt mały, a gdyby został odpowiednio powiększony, to istniałaby możliwość nawiązania do zabudowy usługowej znajdującej się w szeroko rozumianej "okolicy". Wskazać zatem należy, że jak już wyżej to przytoczono, zgodnie z § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, zaś granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W orzecznictwie sadów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, który Sąd w składzie rozpoznającym niniejsza sprawę w całości podziela, że przy wyznaczaniu obszaru analizowanego organ nie ma obowiązku nieograniczonego rozszerzania obszaru analizowanego jedynie w celu poszukiwania w okolicy działki inwestora takiej zabudowy, która uzasadniałaby wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia. Nadto, przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary organ orzekający powinien wykazać, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze, nie zaś jedynie poszukiwaniu tych funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora (por. Wyrok NSA z 17.02.2021 r., II OSK 1969/18, LEX nr 3170403). W niniejszej sprawie obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo. Z załączników graficznych do decyzji organu I Instancji sporządzonych na mapach ewidencyjnych, wynika, że również bezpośrednio poza obszarem analizowanym nie ma innej zabudowy jak tylko jednorodzinna. Tym samym poszerzanie obszaru analizowanego w taki sposób, aby "dosięgnął" zabudowy usługowej nie miałoby żadnego innego celu, jak tylko uzasadnienie formalnej dopuszczalności lokalizacji zabudowy usługowej (biurowej) w terenie w całości mieszkaniowym – jednorodzinnym. Z analizy architektoniczno – urbanistycznej, zarówno jej części tekstowej, graficznej jak i dokumentacji fotograficznej do niej załączonej jednoznacznie wynika, że obszar analizowany przyjęty przez autora, jest wystarczający dla dokonania oceny kontekstu urbanistycznego, w który wpisywać miałby się projektowany budynek biurowy. Prawdą jest, że z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że funkcja mieszkaniowa z natury rzeczy może być wzbogacana funkcją usługową, jednak zwykle dotyczy to typowych usług związanych z zaspakajaniem bieżących potrzeb życia codziennego okolicznych mieszkańców, świadczonych zwykle niewielkich lokalach usługowych. Nawet przy najprzychylniejszej dla inwestora interpretacji, budynek w całości usługowy (biurowy) funkcji mieszkaniowej nie kontynuuje ani jej nie wzbogaca – wręcz przeciwnie, wprowadzałby pewien chaos w zastaną przestrzeń najbliższej okolicy. Oczywiście często jest tak, że wzdłuż jednej drogi publicznej kształtuje się bardzo różna zabudowa, przykładów tego rodzaju w każdym mieście można podać wiele. Podobnie wzdłuż ulicy [...] (o długości ok. 1 km) zabudowa może być zróżnicowana, jednak właśnie dlatego ustawodawca przewidział zasady wyznaczania – stosunkowo niewielkiego - obszaru analizowanego i ustalania w ramach tego obszaru, czy planowana zabudowa wpisze się w funkcje oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w najbliższej okolicy. Dodatkowo słusznie wskazują organy, że wnioskowana intensywność zabudowy (33%) przekracza niemal dwukrotnie średnią z obszaru analizowanego (18%), a nawet nieznacznie najintensywniej zabudową nieruchomość (dz. nr [...] – 32 %). Nie ma zatem racji skarżący, że organ naruszył przepisy Kpa dotyczące postępowania dowodowego. Sporządzona w sprawie analiza architektoniczno – urbanistyczna jest sporządzona rzetelnie i poprawnie, a organy dostatecznie wyjaśniły stan faktyczny sprawy, z którego wynika, że budynek usługowy (biurowy) do sąsiedniej zabudowy nie nawiązuje, co powoduje, ze brak jest możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestora. Wobec powyższego skarga jako nieuzasadniona została oddalona na zasadzie art. 151 p.p.s.a.