II SA/Kr 675/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Nawara – Dubiel (spr.) Asesor WSA Anna Kopeć Protokolant: sekretarz sądowy Anna Frasik – Mazurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 września 2025 r. sprawy ze skargi K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 27 marca 2025 r. znak: SKO-ZP-415-39/25 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu na rzecz K. G. kwotę 500 zł (słownie: pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. II SA/Kr 675/25 UZASADNIENIE Burmistrz Rabki-Zdroju decyzją z 25 marca 2024 r., znak: AGZ.6730.156.2021, ustalił G. J. (budowa budynku magazynowego z częścią biurową wraz z infrastrukturą techniczną i obiektami towarzyszącymi; budowa instalacji: kanalizacyjnej do zbiornika szczelnego, wodnej ze studni głębinowej, budowa wewnętrznej linii energetycznej zalicznikowej od linii ogrodzenia, budowa linii gazowej, budowa urządzeń i obiektów budowlanych, miejsca postojowe, miejsce na odpady komunalne, komunikacja wewnętrzna, zbiornik szczelny, studnia głębinowa przy ul. [...] na działkach nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]) następujące warunki zabudowy: 1) linia zabudowy – 13 m od krawędzi jezdni i od ok. 8,8 do ok. 9,2 m od granicy terenu inwestycji; 2) wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji – od 13,40 do 20,00%; 3) udział terenów biologicznie czynnych – nie mniej niż 45% powierzchni terenu inwestycji; 4) wysokość kalenicy głównej budynku – nie ustala się; 5) wysokość budynku – nie więcej niż 10 m mierzone od najniższego poziomu terenu przy budynku; maksymalnie 2 kondygnacje nadziemne; 6) szerokość elewacji frontowej budynku magazynowego – nie mniej niż 16 m i nie więcej niż 40 m; 7) kierunek kalenicy – nie ustala się; 8) dach – płaski, o kącie nachylenia połaci do 12°; 9) zakaz stosowania na elewacjach budynku sidingu, ceramiki, kolorowego szkła oraz materiałów o błyszczących, odbijających światło słoneczne na powierzchniach; 10) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – od 6 m do 8 m. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzją z 27 marca 2025 r., znak: SKO-ZP-415-39/25, wydaną po rozpatrzeniu odwołania K. G. i M. K., utrzymało decyzję organu pierwszej instancji w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy stwierdził, że zastosowanie mają przepisy sprzed nowelizacji (bo postępowanie wszczęto 16 grudnia 2021 r.). Front terenu stanowi zachodnia granica terenu inwestycji o szerokości 81 m. W obszarze analizowanym występuje zabudowa handlowo-usługowa, biurowa, przemysłowa i mieszkalna wraz z zabudową gospodarczą lub garażową. Funkcja zabudowy w obszarze analizowanym jest mieszana z dominującą funkcją niemieszkalną. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalna z gospodarczą, ale występuje także funkcja analogiczna do wnioskowanej. W zakresie linii zabudowy wyjaśniono: "Budynki w obszarze analizowanym zlokalizowane są w różnej odległości od dróg. Planowaną inwestycję należy zlokalizować zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 do decyzji, w nawiązaniu do § 4 ust. 4 rozporządzenia, ustalając przebieg linii zabudowy odległości 13 m od krawędzi jezdni istniejącej drogi, co uwzględnia przepisy odrębne z zakresu dróg publicznych; od granic działek sąsiednich planowaną inwestycję należy zlokalizować zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi". Budynki znajdujące się przy drodze publicznej od strony południowej terenu inwestycji nie tworzą jednolitej, logicznej linii zabudowy, w najbliższym sąsiedztwie od strony północnej na działkach sąsiadujących nie występuje żadna zabudowa. Konieczne jest wyznaczenie linii zabudowy na podstawie i w granicach obowiązujących przepisów ustawy o drogach publicznych, bo nie można wyznaczyć linię zabudowy na podstawie zabudowy istniejącej. Dla drogi gminnej ustawa o drogach publicznych wskazuje odległość 6 m od krawędzi jezdni na terenie zabudowy oraz 15 m poza terenem zabudowy. Ustalenie odległości 13 m z uwagi na lokalizację inwestycji na terenie zabudowy uwzględnia 6 m i w sytuacji braku przeciwwskazań ze strony inwestora oraz uwzględniając ład przestrzenny uznać należy za prawidłowe. W zakresie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy wyjaśniono: wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na działkach sąsiednich wynoszą od 1,47 do 53,56%, średnia z obszaru analizowanego wynosi 16,76%. Na działkach inwestycyjnych o powierzchni ok. 5 288 m2 planowana jest zabudowa budynkiem magazynowym z częścią biurową wraz z infrastrukturą techniczną i obiektami towarzyszącymi o powierzchni około 1 050 m2, stanowi to wskaźnik zabudowy wynoszący około 19,85 %. Wskaźnik powierzchni zabudowy winien być ustalony na poziomie średniego w obszarze analizowanym, przy wprowadzeniu przedziału wielkości, ze względu na potrzebę zachowania pewnej harmonii cech zabudowy istniejącej i planowanej zabudowy obszaru analizy. Zasadne jest ustalenie tego wskaźnika w przedziale od 13,40 do 20,00%, czyli od wskaźnika zbliżonego dla zabudowy na działce objętej wnioskiem do średniej wielkości wskaźnika w obszarze analizowanym. W zakresie szerokości elewacji frontowej wyjaśniono: szerokości budynków niemieszkalnych w obszarze analizowanym wynoszą od 5 do 62,40 m, średnia szerokość dla budynków wynosi 16,25 m. W bezpośrednim sąsiedztwie szerokość elewacji frontowej istniejącej zabudowy wynosi 62,40 m, a budynków o funkcji innej niż mieszkaniowa, zlokalizowanych w obszarze analizy kształtuje się od 14,80 do 34 m. Ustalenie daje większą swobodę projektową kształtowania parametru na etapie projektu budowlanego, gdzie konieczne będzie uwzględnienie warunków technicznych. W zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wyjaśniono, że w obszarze analizowanym wynosi od 6 do 9 m. Na działkach sąsiednich nie znajduje się zabudowa pozwalająca na wyznaczenie tego wskaźnika jako przedłużenie istniejącej wysokości na działce sąsiedniej. Należało ustalić zatem na podstawie średniej, przyjmując wartości mieszczące się w granicach wartości istniejących w obszarze analizowanym. W zakresie geometrii dachów w obszarze analizowanym występują dachy dwu- i wielospadowe o kącie nachylenia połaci od 12 do 45° i wysokości kalenicy dachu do 12 m. Występują także dachy o kącie nachylenia równym bądź niższym od 12°, a także dachy płaskie. Ustalenia w zakresie geometrii dachu odpowiednio do geometrii dachów w obszarze analizowanym. Teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej gminnej stanowiącej ul. [...] (działka nr [...]). Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga zgody ministra na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Teren inwestycji znajduje się w strefie C ochrony uzdrowiska. Inwestycja uzyskała pozytywne uzgodnienia ze Starostą Nowotarskim, Ministrem Zdrowia i PGW WP oraz PPIS w Nowym Targu. Na koniec organ odwoławczy wskazał, że nie ma znaczenia fakt prowadzenia postępowania w sprawie usunięcia odpadów z działki inwestycyjnej. W decyzji WZ nie ustala się konkretnej liczby miejsc parkingowych, bo następuje to w pozwoleniu na budowę. Organ nie może sam określić innego terenu inwestycji niż we wniosku inwestora czy zmienić granic terenu inwestycji na wniosek innej strony. Skoro skarga do PINB w Nowym Targu dotyczyła prowadzenia robót budowlanych związanych z realizacją infrastruktury technicznej (place manewrowe, postojowe, składowe itp.) oraz przebudowy budynku usługowego, to prace te nie dotyczyły inwestycji objętej decyzją WZ. W skardze K. G. wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji, zarzucając przy tym naruszenie art. 61 u.p.z.p., rozporządzenia MI z dnia 26 sierpnia 2003 r., a także art. 6, art. 7, art. 7b, art. 8 § 1, art. 9, art. 12 § 1, art. 35 § 1-3, art. 36 § 1 i art. 130 § 1 kpa. Po pierwsze, w tym samym dniu SKO wydało zaskarżoną decyzję merytoryczną oraz decyzję o umorzeniu postępowania nieważnościowego w przedmiocie poprzedniej decyzji merytorycznej, podczas gdy należało zaczekać na prawomocność tej ostatniej. Po drugie, organ pierwszej instancji nie przekazał PPIS w Nowym Targu informacji o postępowaniu (SGR.606.8.2021) w sprawie nakazania usunięcia odpadów z działek nr: [...] i [...], co mogło wpłynąć na procedurę uzgodnieniową. Po trzecie, w aktach nie ma decyzji WZ przekształcającej działki sąsiadujące z inwestycją (nr[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...],[...] [...] i [...]) na tereny przemysłowe. Analiza określa je jako działki przemysłowe, choć w 2021 r. nie były tak sklasyfikowane, a ich przekształcenie nie byłoby możliwe, bo znajdują się w strefie "C" ochrony uzdrowiskowej (art. 38a ust. 3 ustawy zabrania budowy zakładów przemysłowych). Funkcja budynków na działkach sąsiednich została określona w oparciu o PKOB i Geoportal Powiatu Nowotarskiego (KŚT), podczas gdy powinna być poparta legalnymi decyzjami WZ. Po czwarte, organy twierdzą, że T. pismem z 4 stycznia 2023 r. uzgodnił projekt decyzji, podczas gdy w piśmie tym zaznaczono, że nie stanowi ono uzgodnienia. Po piąte, linia zabudowy jest logiczna i łatwa do ustalenia na południe i północ od inwestycji (wyłamuje się tylko międzywojenny budynek przy ul. [...]). To, że sąsiadujące od północy działki nie są zabudowane, nie wpływa na linię zabudowy, gdyż następne północne działki są zabudowane i tworzą jednolitą linię zabudowy. Praktycznie cała powierzchnia niezabudowanych i graniczących od północy działek jest przeznaczona na wjazd do znajdującego się za nimi przedsiębiorstwa, więc nie mogą być one zabudowane. Inne znajdujące się na północy działki są po prostu za wąskie by mogły być zabudowane przy zachowaniu istniejącej linii zabudowy. Co więcej, ustalenie tego parametru nadal nie zostało uzasadnione, choć wymagała tego decyzja kasatoryjna. Na załączniku graficznym nie przedstawiono południowej części obszaru analizowanego, w którym znajdują się działki mieszkaniowe graniczące z inwestycją. Po szóste, szerokość elewacji frontowej jest rozbieżna między decyzją ("nie mniej niż 16 m i nie więcej niż 40 m") a załącznikiem do decyzji (nie mniej niż 32 m i nie więcej niż 50 m"), zaś przy jej ustalaniu nie uwzględniono strefy ochronnej (pismo T. oraz pasa technologicznego (pasa służebności) związanego z przebiegiem energetycznej linii napowietrznej wysokiego napięcia. Po siódme, są rozbieżności w uzasadnieniu decyzji, bo raz twierdzi się, że w bezpośrednim sąsiedztwie szerokość elewacji frontowej istniejącej zabudowy wynosi 62,40 m (str. 4), a za chwilę twierdzi się, że na działkach sąsiednich nie znajduje się zabudowa pozwalająca na wyznaczenie jako przedłużenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (str. 5). Po ósme, inwestor wykonał wiosną i latem 2021 r. roboty ziemne, a następnie w grudniu 2021 r. złożył wniosek o decyzję WZ. Mimo stwierdzenia wykonania tych prac na działkach objętych wnioskiem przez organ pierwszej instancji i PINB, uznano, że prace te nie dotyczyły spornej inwestycji. Po dziewiąte, realne granice przedsięwzięcia nie pokrywają się z wnioskiem (na działce nr [...] zrealizowano już miejsca postojowe, które znajdują się na terenie innej zrealizowanej inwestycji – znak: AGZ.6730.122.2021). Po dziesiąte, należy powtórnie rozpatrzyć odwołanie z 6 marca 2023 r. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.). dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Dodatkowo, zgodnie z art. 134 p.p.s.a, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga jest częściowo uzasadniona. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) zwanej w dalszej części uzasadnienia u.p.z.p., w brzmieniu uwzględniającym treść art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688 z późn. zm.), dalej zwaną ustawą zmieniającą, zgodnie z którym do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, stosuje się przepisy u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym. W myśl art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5)decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6)zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Zgodnie natomiast z art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a (terenu objętego wnioskiem), na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Rozporządzenie to ma zastosowanie w niniejszej sprawie na podstawie § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116), zgodnie z którym do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte w 2021 r., zaś rozporządzenie weszło w życie w dniu 26 lipca 2024 r. Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w rozporządzeniu. Wstępnie wskazać należy, że Sąd przyjął, że analiza architektoniczo – urbanistyczna, która stanowiła podstawę wydania decyzji o warunkach zabudowy znajduje się na k. 283 – 287 akt adm. W niniejszej sprawie skarżący kwestionuje dwa parametry nowej zabudowy tj. linię nowej zabudowy oraz szerokość elewacji frontowej. Zgodnie z § 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co do zasady, obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Natomiast inny – niż wyżej opisany sposób wyznaczenia obowiązującej linii nowej zabudowy – jest dopuszczalny jeżeli wynika to z analizy architektoniczno – urbanistycznej. W analizie wskazano natomiast, że "budynki w obszarze analizowanym zlokalizowane są w różnej odległości od dróg. Planowana inwestycję należy zlokalizować zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 do decyzji, w nawiązaniu do § 4 ust. 4 rozporządzenia, ustalając przebieg linii zabudowy w odległości 13 m od krawędzi jezdni istniejącej drogi, co uwzględnia przepisy odrębne z zakresu dróg publicznych; od granic działek sąsiednich planowaną inwestycję należy zlokalizować zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi". Zatem z analizy nie wynika, dlaczego linia zabudowy została ustalona w taki a nie inny sposób, z wykorzystaniem ostatniej przewidzianej przepisami, wyjątkowej możliwości. Linia ta bowiem nie nawiązuje ani do południowej strony inwestycji i znajdujących się tam domów jednorodzinnych, ani do znajdującego się po stronie północnej budynku na działce nr [...]. Odnośnie parametru szerokości elewacji frontowej, to zgodnie § 6 rozporządzenia, co do zasady szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy architektoniczno – urbanistycznej. W niniejszej sprawie w analizie wskazano, że "szerokości elewacji frontowej budynków niemieszkalnych zlokalizowanych w obszarze analizowanym wynoszą od 5 m do 62,40 m. Średnia szerokość elewacji frontowej dla budynków wynosi 16,25 m. W bezpośrednim sąsiedztwie szerokość elewacji frontowej istniejącej zabudowy wynosi 62,40 m, a budynków o funkcji innej niż mieszkaniowa, zlokalizowanych w obszarze analizy kształtuje się od 14,80 m do 34 m. Biorąc pod uwagę powyższe ustala się szerokość elewacji frontowej dla projektowanego budynku magazynowego z częścią biurową nie mniej niż 16 m i nie więcej niż 40 m. Daje to większą swobodę projektową kształtowania parametru na etapie projektu budowlanego, gdzie konieczne będzie uwzględnienie przepisów warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki." W decyzji, w pkt. 2 tiret szóste ustalono, że szerokość elewacji frontowej budynku magazynowego to nie mniej niż 16 m i nie więcej niż 40 m, natomiast w załączniku nr 3 do decyzji (wyniki analizy) ustalono szerokość budynku nie mniej niż 32 m i nie więcej niż 50 m. Ustalenia te całkowicie dyskwalifikują zaskarżoną decyzję, bo są wzajemnie sprzeczne. Niezależnie jednak od tych rozbieżności, wskazać należy, że niemożliwe do zaakceptowania jest ustalenie parametru nowej zabudowy w tak rozbieżnych wielkościach tj. od 16 (lub 32) metrów do 40 (lub 50) metrów. Oczywiście możliwe jest – co wynika to z ugruntowanych poglądów wyrażanych w orzecznictwie sadów administracyjnych – ustalenie parametrów nowej zabudowy w tzw. "widełkach". Jednak jest istotna różnica pomiędzy zapewnieniem inwestorowi pewnego marginesu swobody w projektowaniu (np. do około 20 % jak chce tego przepis), a całkowicie dowolnym ustaleniem zupełnie rozbieżnych wielkości. Wskazanie w decyzji, że budynek będzie miał szerokość X lub trzy razy X w istocie prowadzi to do tego, że parametr nowej zabudowy nie został ustalony. Nielogiczne jest też twierdzenie, że w różnorodnie zabudowanym terenie, tak samo wpisze się ład urbanistyczny zastanej zabudowy zarówno budynek o elewacji frontowej szerokiej na 16 metrów, jak i ponad trzy razy szerszej tj. o szerokości 50 metrów. Do tej konstatacji nie są wymagane widomości specjalne z zakresu urbanistyki. Dalej wskazać należy, że stwierdzenie autora analizy architektoniczno – urbanistycznej, że "w bezpośrednim sąsiedztwie szerokość elewacji frontowej istniejącej zabudowy wynosi 62,40 m" jest częściowo nieprawdziwa, podobnie jak częściowo nieprawdziwe byłoby stwierdzenie, że w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się domy mieszkalne jednorodzinne. Rzetelnie sporządzona analiza wymaga kompletnej oceny obszaru analizowanego, w tym w szczególności całości bezpośredniego sąsiedztwa, a sąsiedztwo to w niniejszej sprawie zasadniczo się różni od strony północnej i południowej. Bezpośrednie sąsiedztwo zatem, to również domy jednorodzinne, które analizator z jakiegoś względu pomiął w analizie architektoniczno – urbanistycznej. Sąd przypomina, że analiza architektoniczno – urbanistyczna nie polega na poszukiwaniu obszarów i obiektów takich, które będą odpowiadały wnioskowi inwestora, ale na bezstronnej ocenie, jakie parametry w rzeczywistości będą kontynuowały parametry zastane w otoczeniu planowanego zamierzenia. Rację ma skarżący, że decyzja jest wewnętrznie sprzeczna również i z tego powodu, że dla ustalenia szerokości elewacji frontowej twierdzi się, że w bezpośrednim sąsiedztwie istnieje sąsiednia zabudowa (o szerokości elewacji frontowej 62,40 m), aby następnie stwierdzić, że dla parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich nie znajduje się zabudowa pozwalająca na wyznaczenie tego parametru jako przedłużenia "krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich", jak wskazuje na to § 7 ust. 1 rozporządzenia. Naruszone zostały w ten sposób zarówno przepisy prawa materialnego jaki i przepisy postępowania, w stopniu który mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Pozostałe zarzuty skargi nie są uzasadnione. Nie jest uzasadniony zarzut, że "w tym samym dniu SKO wydało zaskarżoną decyzję merytoryczną oraz decyzję o umorzeniu postępowania nieważnościowego w przedmiocie poprzedniej decyzji merytorycznej, podczas gdy należało zaczekać na prawomocność tej ostatniej." W dniu 27 marca 2025 r. Kolegium wydało decyzje numer SKO-ZP-415/109/24 umarzająca postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności swojej decyzji z dnia 26.04.2024 r. numer SKO-ZP-415-91/24, albowiem decyzja Kolegium, która była przedmiotem postępowania nieważnościowego przed Kolegium została wyeliminowana z obrotu prawnego prawomocnym wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 17.12.2024 r. II SA/Kr 929/24. W konsekwencji w obrocie prawnym nie istniała decyzja Kolegium z dnia 26.04.2024 r. numer SKO-ZP-415-91/24, a zatem wydanie w sprawie nowej decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie stanowiło naruszenia prawa. Zarzut dotyczący rozpoczęcia w 2021 r. robót ziemnych, przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji WZ, jest o tyle chybiony, że organ administracji architektoniczno – budowlanej nie jest kompetentny do tego, aby stwierdzać czy i jakie roboty na nieruchomości miały miejsce. Jest to domena organów nadzoru budowlanego. Jeżeli zatem właściwy – Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego – stwierdził, że roboty ziemne nie wiążą się z planowaną inwestycją, to organ administracji architektoniczo – budowlanej w ramach procedowania wniosku o decyzję o warunkach zabudowy nie ma podstaw do kwestionowania stanowiska PINB i prowadzenia w tym zakresie własnych ustaleń (zawiadomienie PINB z 21 czerwca 2021 r. znak PINB.051.32.2021, k. 3 akt adm.). Podobnie dla wydania decyzji o warunkach zabudowy nie ma znaczenia czy i w jaki sposób rozstrzygnięta jest sprawa nawiezienia odpadów na nieruchomość. Ta okoliczność może być ewentualnie istotna przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, bo rozpoczęcie inwestycji (do czego nie uprawnia decyzja o warunkach zabudowy) mogłoby uniemożliwić skuteczne usunięcie odpadów z nieruchomości – o ile oczywiście takie się tam znajdują i zostanie co najmniej wszczęte postępowanie w sprawie nakazu ich usunięcia. Natomiast decyzja o warunkach zabudowy ma jedynie określić jakiego rodzaju obiekt, o jakiej funkcji i brzegowych parametrach może być w danym miejscu wybudowany. Nie jest też uzasadniony zarzut, że T. nie uzgodnił projektu decyzji. W aktach znajduje się pismo T. S.A. z dnia 28 sierpnia 2023 r. z którego wynika, że T. co do zasady dopuszcza budowę, pod warunkiem zachowania odpowiednich odległości od istniejących urządzeń energetycznych, w zgodzie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Odległości te będą badane na etapie udzielania pozwolenia na budowę i zatwierdzania projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno – budowlanego, albowiem decyzja o warunkach zabudowy nie określa szczegółowego sposobu sytuowania budynku i innych urządzeń w terenie. Natomiast prawdą jest, że warunki zawarte w ww. piśmie T. powinny być w zasadzie in extenso ujęte w decyzji o warunkach zabudowy, tak aby nie budziła wątpliwości konieczność ich zachowania – to będzie wymagało uzupełnienia decyzji w tym zakresie (w części pod nazwą: "wymogi wynikające z ustawy prawo energetyczne"). Nie jest natomiast zrozumiały zarzut braku przekształcenia działek sąsiadujących z inwestycją (nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...],[...] [...] i [...]) na tereny przemysłowe. Przeznaczenie nieruchomości na poszczególne funkcje i cele następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy do takich przekształceń nie prowadzi jak również przekształcenia te dla wydania tej decyzji nie są konieczne. Przykładowo dla terenów oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rolne, mogą być wydane (pod pewnymi warunkami) decyzja o warunkach zabudowy oraz decyzja o pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że np. na działkach rolnych, po ich wyłączeniu z produkcji rolnej (a nie po zmianie ich przeznaczenia na cele nierolne) może istnieć legalna zabudowa niezwiązana z rolnictwem. Wobec konieczności ponowienia analizy zgodnie z powyższymi uwagami nie jest wystarczające uchylenie wyłącznie decyzji organu II Instancji, ale konieczne było uchylenie również decyzji organu I Instancji, jako że analiza architektoniczno – urbanistyczna stanowi najważniejszy dowód w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Wobec powyższego zaskarżona decyzja została uchylona na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c p.p.s.a. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na zasądzone koszty w wysokości 500 zł składa się kwota tytułem uiszczonego przez skarżącego wpisu.