II SA/Kr 711/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Irla Sędziowie: WSA Kazimierz Bandarzewski WSA Renata Czeluśniak (spr.) Protokolant: Maciej Żelazny po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 października 2012 r. sprawy ze skargi L.R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 29 lutego 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Prezydent Miasta K. decyzją nr [....] z dnia 31 maja 2011r. znak: [....] , wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164 poz. 1589) oraz art. 104 kpa - po rozpatrzeniu wniosku K.Z. oraz [....] Sp. J., [....] z siedzibą w K. - ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego p.n.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i usługami w parterze na działkach nr nr [....] - obr. [....] wraz z wjazdem i infrastrukturą techniczną na działkach nr nr [....] obr. [....] , przy ul. [....] w K. W uzasadnieniu Prezydent wskazał, że jego decyzja z dnia 30 grudnia 2008r. został uchylona w całości przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 18 lutego 2010r., a Kolegium przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Prezydent podkreślił, że przy ponownym rozpatrywaniu sprawy zostały usunięte wskazane przez SKO uchybienia. W dniu 29 września 2010r. inwestor dokonał korekty wniosku w zakresie zmiany numerów działek objętych wnioskiem. Prezydent wskazał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Prezydent podał uzgodnienia uzyskane w toku postępowania, a mianowicie: 1) postanowienie Wojewody [....] z dnia 5 maja 2008r. w odniesieniu do terenów, przeznaczonych na realizację celu publicznego w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym; 2) postanowienie Marszałka Województwa [....] z dnia 29 kwietnia 2008r. w odniesieniu do terenów, przeznaczonych na realizację celu publicznego w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym; 3) opinię Zarządu Dróg i Transportu z dnia 20 maja 2008r. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego; 4) opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu z dnia 1 grudnia 2008r. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. Ponadto organ wskazał uzyskane opinie, a mianowicie: 1) opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK z dnia 17 kwietnia 2007r. w zakresie ochrony środowiska; 2) opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK z dnia 30 kwietnia 2007r. w zakresie obsługi komunikacyjnej; 3) opinię Dyrekcji Zespołu [....] Parków Krajobrazowych w K. z dnia 28 marca 2007r. w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w otulinie parku krajobrazowego; 4) opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z dnia 2 kwietnia 2007r.; 5) opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 18 kwietnia 2007r.; 6) uchwałę Radę Dzielnicy VIII Miasta K. z dnia 24 maja 2007r. Ponadto organ I instancji wystąpił o uzgodnienie do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. Z uwagi na fakt, iż w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy Dyrektor Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. nie zajął stanowiska w sprawie, zgodnie z treścią art. 53 ust. 5 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przedmiotowe uzgodnienie uznano za dokonane. Zdaniem Prezydenta treść załączników do decyzji potwierdziła, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a projekt decyzji został sporządzony osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów. Ponadto organ I instancji przytoczył treść uwag i zastrzeżeń wniesionych przez S.S. , J.K. , L.R. i A.P. . Zdaniem organu zastrzeżenia te na etapie ustalania warunków zabudowy były przedwczesne. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli A.P., S.S. , J.K. oraz L.R. S.S. zarzuciła, że organ l instancji nie usunął wskazanych przez SKO uchybień w postępowaniu, w szczególności w zaskarżonej decyzji nie została ściśle określona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Ponadto realizacja przedmiotowej inwestycji na działkach wskazanych w decyzji spowoduje znaczący brak wentylacji oraz ograniczenie dopływu światła dziennego dla budynku położonego na działkach ul. [....] i budynku [....] . Zdaniem S.S. organ l instancji nie uwzględnił średniej wysokości elewacji frontowej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i wielorodzinno - usługowej występującej na obszarze analizowanym i przyjęto wysokość maksymalną, a nawet ją przekraczającą. Nie uwzględniono też, że budynki przy ul. [....] i [....] , znajdujące się w sąsiedztwie dla przedmiotowej inwestycji, mają elewacje o wysokości 12,5 m. A.P. wyraził sprzeciw wobec planowanej inwestycji, zarzucając, że jej realizacja zmniejszy wartość rynkową lokali mieszkalnych na sąsiednich działkach, ograniczy dostęp światła i zasłoni panoramę historyczną centrum K. Zdaniem odwołującego się wątpliwości budzi dopuszczona szerokość elewacji 31-46 m, a decyzja nie zawiera uzgodnienia z Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. , gdyż błędnie przyjęto, iż brak zajęcia stanowiska przez ten organ oznacza dokonanie uzgodnienia. Ponadto odwołujący się zarzucił, że w postępowaniu nie uwzględniono konieczności wykonania ekspertyzy nasłonecznienia poszczególnych mieszkań, o którą wnioskowali lokatorzy sąsiednich budynków. J.K. oraz L.R. podtrzymały zgłoszony w trakcie postępowania przed organem I instancji sprzeciw wobec planowanej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 29 lutego 2012r. znak: [....] , wydaną na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu Kolegium podkreśliło, że w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, która to analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust.1 ustawy, w tym w szczególności dotyczące ustalenia: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). , W ocenie Kolegium, sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno - architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia, zaś analiza opisuje sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry. Kolegium nie zakwestionowało zakresu obszaru analizowanego, gdyż istniejąca zabudowa wzięta pod uwagę przez urbanistę usytuowana jest w bezpośrednim albo bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji. Zdaniem Kolegium w obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności działki nr [....] i dz. nr nr [....] obr. [....] . W ocenie Kolegium także parametry urbanistyczne zostały określone w sposób zgodny z wymogami rozporządzenia wykonawczego. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowa, drogi wewnętrzne, obiekty infrastruktury technicznej. W kontekście tego, planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację zarówno rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich. Kolegium wskazało, że organ l instancji ustalił obowiązującą linię zabudowy w odległości 24 m od istniejącej krawędzi jezdni ul. [....] , jako przedłużenie linii zabudowy dwóch budynków zlokalizowanych na działkach sąsiednich, tj. dz. nr [....] i dz. nr nr [....] - działając na podstawie zasad, o których mowa w § 4 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego. W ocenie Kolegium sposób ustalenia linii nowej zabudowy znajdował uzasadnienie w sporządzonej analizie, której wyniki, zawarte w załączniku nr 3, szczegółowo wskazują zasady kształtowania się linii istniejącej zabudowy. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono na poziomie do 38 %, a sposób ustalenia tego wskaźnika znajduje uzasadnienie w analizie i tabelarycznym szczegółowym przedstawieniu, jak kształtuje się ten wskaźnik w obszarze analizowanym. Szerokość elewacji frontowej (od ul..... ) ustalono według zakresu od 31 m do 46 m, opierając się w tym względzie na treści § 6 ust. 2 rozporządzenia. Szerokość elewacji frontowej ustalono prawidłowo na podstawie szczegółowej analizy. Wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono, jako przedłużenie krawędzi odpowiednio na budynku nr [....] zlokalizowanego na działkach nr nr [....] , tj. pomiędzy 16,0 m a 16,5 m (wysokość do poziomu gzymsu lub attyki), czyli zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W związku z powyższym Kolegium uznało, że analiza architektoniczno - urbanistyczna pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia z poszanowaniem wymogów ustawodawstwa z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Ustalone warunki zabudowy nawiązują do zabudowy sąsiadującej, a zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zdaniem Kolegium ustalone przez Organ l instancji parametry urbanistyczne zasługują na uwzględnienie, a organ odwoławczy nie podzielił zarzutów odwołania w przedmiocie naruszenia przepisów wykonawczych rozporządzenia. Ponadto, zdaniem Kolegium, zaskarżona decyzja zawierała prawidłowo sporządzone załączniki obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno - urbanistycznej oraz załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Wszystkie załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali. Nie budziło również wątpliwości Kolegium, że osoba wpisana na listę samorządu zawodowego architektów uczestniczyła w procesie orzeczniczym, sporządzając analizę architektoniczno - urbanistyczną oraz projekt decyzji. Dlatego Kolegium stwierdziło, że treść decyzji, a w szczególności ustalone parametry urbanistyczne były prawidłowe, a decyzja zawiera prawidłowo sporządzone opinie oraz uzgodnienia. Kolegium wyjaśniło odwołującym się zakresy postępowań w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz o udzielenie pozwolenia na budowę. Skargę na powyższą decyzję SKO w K. wniosła L.R. , zarzucając naruszenie przepisów postępowania, a w szczególności: – art. 7 w związku z art. 77 kpa poprzez niewyjaśnienie wszelkich istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych; – art. 107 § 3 kpa poprzez brak uzasadnienia motywów przyjętych rozwiązań; – art. 10 kpa poprzez brak umożliwienia stronom postępowania zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji. Ponadto skarżący podniosła zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego, a mianowicie: – art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie, że planowana inwestycja realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa i wadliwe ustalenia konkretnych parametrów urbanistycznych; – § 4, § 5, § 6 i § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i gospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędne ustalenie parametrów urbanistycznych - wskaźnika linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, wskaźnika szerokości elewacji frontowej, wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu l instancji; a także wstrzymania wykonalności zaskarżonej. W odpowiedzi na skargę SKO w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie postanowieniem z dnia 23 lipca 2012r. odmówił wstrzymania zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r. poz. 270), zwanej dalej w skrócie "ppsa", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ppsa. Orzekanie - w myśl art. 135 ppsa - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Sąd, uwzględniając skargę na decyzję, uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co wynika z art. 145 § 1 pkt 1 ppsa. Jeżeli zaś sąd nie stwierdzi tego rodzaju naruszeń prawa, oddala skargę. Mając na uwadze powyższe zasady, Sąd uznał, że skarga wniesiona w niniejszej sprawie nie jest zasadna i podlega oddaleniu. Podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej "ustawą" oraz aktu wykonawczego do tej ustawy, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak w kontrolowanym postępowaniu, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek inwestora (art. 4 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 59 ust. 1 i art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa", opisana w przywołanym przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę, jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005r., IV SA/Wa 950/04, Lex Omega nr 171198). Na podstawie analizy takiego obszaru organ sprawdza, czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy. Podkreślić trzeba, że treść przytoczonych wyżej przepisów jednoznacznie wskazuje, że organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy są uprawnione do badania przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy, a przepis ten zakreśla granice postępowania wyjaśniającego. Dlatego nie można żądać od organów, by rozszerzały zakres postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o czym wyraźnie mówi art. 52 ust. 3 ustawy. Gdyby organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy były zobowiązane do szczegółowego zbadania rozwiązań projektowych dotyczących planowanego zamierzenia inwestycyjnego, prowadziłoby to do pokrywania się zakresów postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Tymczasem ustawodawca wyraźnie oddzielił te dwa postępowania spełniające dwie odmienne funkcje. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla ewentualnego przyszłego inwestora określenie rodzaju inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie. W uzasadnieniach decyzji organów obu instancji prawidłowo przedstawiono podstawowe cechy tego rodzaju decyzji. Trafnie też organy wskazały, że ocena rozwiązań technicznych oraz usytuowania budynku względem granic działki i sąsiednich budynków stanowi materię postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Oczywistym jest, że w celu wydania rozstrzygnięcia co do złożonego przez inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy organy prowadzące postępowanie zobowiązane są wyjaśnić wszystkie okoliczności sprawy zgodnie z zasadami zawartymi w art. 7 i art. 77 § 1 kpa, zapewnić stronom czynny udział w postępowaniu (art. 10 kpa), a także prawidłowo sformułować uzasadnienie decyzji z uwzględnieniem wymogów z art. 107 § 3 kpa. W ocenie Sądu zarzuty skargi, wskazujące na naruszenie powołanych wyżej przepisów postępowania, nie są zasadne. Przeciwnie, treść akt administracyjnych wskazuje na to, że wszystkie kluczowe dla wydania decyzji o warunkach zabudowy przesłanki zostały przez organy zbadane, a uzasadnienia decyzji obu instancji oraz treść sporządzonej analizy urbanistyczno – architektonicznej umożliwiały stronom zapoznanie się z motywami podjętych przez organy rozstrzygnięć. Strony, w tym też skarżąca, miały także możliwość zapoznawania się z aktami sprawy, składania pism procesowych oraz wnoszenia środków odwoławczych, a więc nie można mówić, że w kontrolowanym postępowaniu zostało naruszone prawo stron do czynnego udziału w postępowaniu. Brak naruszenia przepisów postępowania pozwala na przejście do badania zarzutów skargi wskazujących na naruszenie art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Aby ustalić spełnienie wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia, organy prawidłowo wyznaczyły granice analizy "wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków" z zastosowaniem koncepcji tzw. dobrego sąsiedztwa, zgodnie z którą, najprościej ujmując, należy dostosować nową zabudowę do dotychczasowej zabudowy, zarówno jeżeli chodzi o zagospodarowanie terenu, jak i cechy architektoniczne. Jeżeli chodzi o wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, to Sąd uznał, że organy zasadnie stwierdziły, iż istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wyniki analizy urbanistyczno – architektonicznej sporządzonej przez organ I instancji nie budzą wątpliwości. Przeanalizowano bowiem zabudowę istniejącą na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym i na tej podstawie za trafny należy uznać wniosek, że w obszarze tym podstawową funkcją jest funkcja mieszkalna, szczególnie wielorodzinna. Pojawia się również funkcja komercyjna handlowa stanowiąca uzupełnienie funkcji mieszkalnej (zlokalizowane w parterach budynków mieszkalnych wielorodzinnych). Występują też obiekty infrastruktury technicznej, drogi publiczne, drogi wewnętrzne (k. 407 akt adm.). Uprawnionym jest zatem wniosek, że ewentualna realizacja zamierzenia inwestycyjnego w postaci budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i usługami w parterze mieści się w istniejącej w obszarze funkcji. Jeżeli chodzi o spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy, to nie ulega wątpliwości, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej (ulica Monte Cassino), a istniejące uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Przedmiotowy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, zaś Sąd nie dopatrzył się także, aby zaskarżona decyzja była sprzeczna z przepisami odrębnymi. Trafnie przyjęły organy, że przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 nie są przepisy określające warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, gdyż kwestie te podlegają badaniu na etapie udzielania pozwolenia na budowę. Sporządzona w kontrolowanym postępowaniu analiza urbanistyczno – architektoniczna określa wymogi stawiane wobec przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego w zakresie, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Skarżąca zakwestionowała ustalenia organów w zakresie: – linii zabudowy, – wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, – szerokości elewacji frontowej, – wysokości górnej krawędzi dachu. Jeśli chodzi o linię zabudowy, to wprawdzie Sąd nie podziela argumentacji podanej w analizie co do zasadności ustalenia "nieprzekraczalnej" linii zabudowy zamiast "obowiązującej", niemniej jednak, ze względu na ocenę tej kwestii przez NSA (np. w wyroku z dnia 9 września 2010 r. II OSK 1311/09 stwierdzono m.in., że wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę), Sąd uznał, że organy nie naruszyły prawa materialnego (art.61 ustawy w związku z § 4 rozporządzenia) w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, tym bardziej, że jak wynika z treści aneksu do analizy, linię tą wyznaczono jako przedłużenie linii zabudowy wyznaczonej przez dwa budynki zlokalizowane na działkach sąsiednich. Nie budzi również zastrzeżeń ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Wskazanie, że powinien wynosić on "do 38%" (średni wskaźnik obliczony dla obszaru analizowanego) w połączeniu ze wskazaniem, że udział powierzchni biologicznie czynnej nie może być mniejszy niż 25%, było zdaniem Sądu uzasadnione i nie stwarza zagrożenia, że planowana inwestycja będzie odbiegała parametrami od istniejącej już w obszarze analizowanym zabudowy. Kwestia określenia szerokości elewacji frontowej również została przez organy szczegółowo przeanalizowana. Obliczono, że średnia szerokość elewacji w obszarze analizowanym wynosi 24 m, lecz występują też elewacje o szerokości 7 m oraz 75 m. Zatem ustalenie dla planowanej inwestycji szerokości elewacji frontowej w przedziale 31-46 m nie budzi zastrzeżeń, gdyż wskazany przedział nie zbliża się do skrajnych wielkości, a organy podkreśliły, że dodatkowym ograniczeniem dla szerokości elewacji frontowej rozpatrywanym na etapie sporządzania projektu budowlanego będą przepisy techniczno – budowlane. Dlatego Sąd uznał, że szerokość elewacji frontowej została określona w sposób prawidłowy. Odnośnie wysokości górnej krawędzi dachu zarzuty skargi także nie są zasadne, ponieważ wskazanie, że powinna ona wynosić pomiędzy 16,0, a 16,5 m nawiązuje do wysokości już istniejących przy ul. [....] budynków wielorodzinnych, a jednocześnie pozostawia odpowiednią swobodę projektantowi. Mając na uwadze powyższe okoliczności, należało uznać, że decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem. Sąd nie dopatrzył się też naruszenia przepisów postępowania administracyjnego i oddalił skargę na podstawie art. 151 ppsa.