II SA/Kr 81/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Niecikowski Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Krystyna Daniel (spr.) Protokolant: Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 maja 2012 r. sprawy ze skargi M.P.-M. i J.P.-M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 29 października 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy postanawia: I. umorzyć postępowanie sądowe ze skargi M.P.-M. i J.P.-M ; II. zwrócić skarżącym kwotę 500 zł (pięćset złotych) uiszczoną tytułem wpisu. Sygn. akt II SA/Kr 81/11 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 9 maja 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Niecikowski Sędziowie : WSA Mirosław Bator WSA Krystyna Daniel (spr.) Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 maja 2012 r. sprawy ze skargi M.O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 29 października 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnieśli M.P. i J.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z 29 października 2010 r. znak: [....] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy Pismem , złożonym w WSA w Krakowie w dniu 13 kwietnia 2012 r. M.P. i J.P. cofnęli skargę. Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, póz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., skarżący może cofnąć skargę. Cofnięcie skargi wiąże sąd. Jednakże sąd uzna cofnięcie skargi za niedopuszczalne, jeżeli zmierza do obejścia prawa lub spowodowałoby utrzymanie w mocy aktu lub czynności dotkniętych wadą nieważnością. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie występuje. Skarga została, zatem skutecznie cofnięta i postępowanie sądowe należało umorzyć na podstawie art. 161 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Mając na uwadze powyższe należało orzec jak w sentencji postanowienia. O kosztach orzeczono na podstawie art. 201 § 1 p.p.s.a. Sygn. akt II SA/Kr 81/11 U Z A S A D N I E N I E Prezydent Miasta K. decyzją z 11.06.2010 r., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z 27. 03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) na wniosek [....] S.A. z siedzibą w K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego p.n.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami oraz garażem podziemnym w dobudowie do istniejącego budynku wraz z przebudową istniejącego budynku wraz z infrastrukturą techniczną na dz. nr [....] obr. [....] , wraz z budową drogi dojazdowej na dz. [....] i wjazdu z dz. nr [....] obr. j.w. przy ul. [....] w K.". Załączniki: nr 1 - warunki zabudowy terenu, nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej i nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej stanowiły integralną część decyzji. W uzasadnieniu organ podał, że wniosek w sprawie wydania warunków zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji wpłynął 19.01.2007 r. i został następnie skorygowany w dniach: 26.02.2008 r., 13.05.2009 r. i 26.06.2009 r. Organ ustalił, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadził postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z art. 53 ust. 4 ww. ustawy w toku postępowania uzyskano następujące uzgodnienia i opinie: opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z 10.07.2009 r. w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego, opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z 28.08.2009 r. w zakresie ochrony środowiska, opinię z 3.04.2007 r. w zakresie ochrony środowiska, opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska UMK z 23.03.2007 r. w zakresie obsługi komunikacyjnej, opinię Rady Dzielnicy [....] z 10.04.2007 r. Organ ustalił, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane ustawą uprawnienia. Odnosząc się do zastrzeżeń wniesionych przez strony postępowania, organ wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy jest pierwszym etapem podejmowanym przez inwestora w celu realizacji inwestycji i nie stanowi podstawy prawnej do rozpoczęcia robót budowlanych. Taką podstawą będzie decyzja o pozwoleniu na budowę, wydana na zasadach i w trybie określonym ustawą z 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U, z 2003 r. Nr 207 poz. 2016 ze zm.). i wtedy dopiero wnioskodawca winien wykazać się prawem do terenu. Nadto przytoczył treść art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 64 ust. 1 w związku z art. 52 ust. 3 w/w ustawy. Zdaniem organu wykonana w trakcie postępowania analiza urbanistyczno - architektoniczna obszaru wyznaczonego wokół terenu objętego wnioskiem wykazała, że przedmiotowe przedsięwzięcie zarówno pod względem funkcji w obszarze analizowanym, jak i formy, spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wymogi rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warunki zabudowy ustalone w oparciu o wyniki przeprowadzonej analizy urbanistyczno - architektonicznej oraz opinie zgromadzone w toku postępowania zostały zawarte w załącznikach nr 1, nr 2, nr 3 i nr 4 do decyzji. W odniesieniu do braku możliwości obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji organ poinformował, iż w toku postępowania w/w zamierzenie inwestycyjne zostało pozytywnie zaopiniowane przez Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. – opinią z 10.07.2009 r., podtrzymaną pismem z 27.08.2009 r., natomiast warunki dotyczące komunikacyjnej obsługi inwestycji zostały ujęte w załączniku nr 1 do decyzji. Odnosząc się do kwestii zakłócenia stanu wody na gruncie oraz ochrony środowiska, organ poinformował, iż w toku postępowania w/w zamierzenie inwestycyjne zostało pozytywnie zaopiniowane przez Wydział Kształtowania Środowiska UMK - opinią z 3.04.2007 r. oraz opinią z 28.08.2009 r., natomiast warunki dotyczące ochrony środowiska zostały ujęte w załączniku nr 1 do niniejszej decyzji. Odwołania od ww. decyzji, osobnymi pismami, wnieśli: M.P. i J.P. , W.O. , Towarzystwo [....] oraz M.O. M.P. i J.P. wyrazili swój sprzeciw wobec planowanej inwestycji podnosząc, że nie stanowi ona kontynuacji zabudowy na działkach sąsiednich i tylko część inwestycji ma dostęp do drogi publicznej. Zwrócili uwagę na uciążliwości z jakimi będzie dla nich wiązać się planowane zamierzenie budowlane. W.O. we wniesionym przez siebie odwołaniu wskazała, że podtrzymuje sprzeciw wobec inwestycji i argumenty jakie podnosiła we wcześniejszych pismach. Towarzystwo [....] zarzuciło naruszenie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem strony odwołującej się inwestycja nie posiada dostępu do drogi publicznej, w szczególności wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do działki nr [....] . Nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy. Ponadto MPWiK w K. w informacji technicznej z 7.01.2008 r. ważnej 2 lata, a więc do 7.01.2010 r. wskazało, że zrzut ścieków jest możliwy po przebudowaniu kanału ogólnospławnego, która to przebudowa winna odbyć się w porozumieniu z zainteresowanymi stronami tj. właścicielami hipotecznymi mieszkań przy ul. [....] , którzy wg organu wydającego decyzję nie są stronami w sprawie. Ograniczenie ilości stron, dokonane w trakcie postępowania poprzez wydzielenie wąskiego paska terenu, aby ograniczyć liczbę sąsiadów inwestycji to zdaniem strony odwołującej się działanie kuriozalne, manipulacyjne i pozorne i mające na celu ograniczenie praw osób trzecich. Zarzucono także, iż w decyzji całkowicie pomięto kwestię obliczenia leja depresji w zakresie wód gruntowych, oraz obowiązek uzyskania przez inwestora pozwolenia wodnoprawnego w tym zakresie. Ze względu na bliskość planowanej zabudowy do sąsiednich budynków przy ul. [....] i w ul. [....] , istnieje duże ryzyko że po wykonaniu głębokich wykopów (pod garaż podziemny) ich obniży się poziom wód gruntowych i nastąpi zmiana nośności gruntu, czego skutkiem będą uszkodzenia budynków sąsiednich. Nadto wprowadzenie w istniejącą zabudowę nowego obiektu o planowanych gabarytach spowoduje zaciemnienie części mieszkań przy ul. [....] . Spowoduje też zaburzenia w wentylacji sąsiednich obiektów, zwiększy hałas i obniży standard życia w sąsiednich budynkach. Zdaniem strony odwołującej się wadliwie ustalono także wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [....] (wynoszący 50%), jak również wadliwie ustalono udział powierzchni biologicznie czynnej (nie mniej niż 25%), co skutkować będzie m. in. zaburzeniami w funkcjonowaniu układu drogowego. M.O. wyraził swoje niezadowolenie z wydanej decyzji, wskazując skutki wydania decyzji w postaci: utraty wartości mieszkania, jego zacienienie, niebezpieczeństwo dla stabilności istniejących budynków i zwiększony ruch samochodowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z 29.10.2010 r., znak: [....] na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § pkt 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że sporządzona analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w ww. rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia, obszar ten zawiera również załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Przedmiotowa analiza opisuje sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry. Ustalone na podstawie analizy wyniki znajdują uzasadnienie w świetle poczynionych w toku analizy ustaleń. Teren objęty zamierzeniem inwestycyjnym posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, m. in. poprzez działki nr nr [....] . Organ II instancji podkreślił, iż działka nr [....] , która posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (od ul....), objęta jest zakresem przedmiotowej inwestycji, a zatem spełniony został warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy. Nadto organ odwołał się do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 6.10.2009 r. sygn. akt II SA/Ol 761/09, w którym wskazano, że rolą organu jest jedynie ustalenie dostępu (i sposobu dostępu) konkretnej działki do drogi publicznej, a nie badanie jaki to będzie miało wpływ na komfort bytowy zamieszkujących w tych okolicach mieszkańców. Nadto nadmienił, że kwestia obsługi komunikacyjnej stanowiła przedmiot opinii wyspecjalizowanej w tym zakresie jednostki organizacyjnej Gminy Miejskiej K. - która pozytywnie ustosunkowała się do zapewnienia obsługi komunikacyjnej z drogi publicznej. Zdaniem organu II instancji wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [....] na poziomie 50 % oraz udziału powierzchni biologicznie czynnej dla terenu inwestycji na poziomie nie mniej niż 25 %, nie przekracza maksymalnych wartości w tego parametru występujących w obszarze analizowanym, co wynika z przeprowadzonej w sprawie analizy urbanistyczno –architektonicznej. Organ wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy nie określa w sposób precyzyjny sposobu usytuowania nowej zabudowy na działce, ponieważ należy to do zakresu postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę. Podał, że wobec przedłożenia 11.08.2010 r. warunków przyłączenia do sieci gazowej, sieci wodociągowej oraz sieci energetycznej, zarzuty odwołujących się wskazujące na brak powyższych dokumentów w aktach sprawy, są w chwili obecnej już bezprzedmiotowe. Kolegium podniosło również, że nie kwestionuje przyjętych przez organ I instancji wielkości linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu, ponieważ pozostają one w zgodności z aktami wykonawczymi i znajdują uzasadnienie w wynikach analizy architektoniczno - urbanistycznej. Zauważyło jednak, że istotnym ograniczeniem lokalizacji nowej zabudowy będą przepisy regulujące odległość nowej zabudowy od zabudowy istniejącej, od granic z innymi nieruchomościami oraz regulujące odległość nowej zabudowy i infrastruktury technicznej istniejącej i projektowanej, co będzie przedmiotem postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. W ocenie Kolegium, przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnieśli: M.O. , H.O. , J.P. , M.P. i W.Z. Postanowieniem z 26.10.2011 r. sygn. akt II SA/Kr 81/11 skargi H.O. i W.Z. zostały odrzucone, natomiast na skutek cofnięcia skargi przez J.P. i M.P. pismem z 13.04.2012 r. postępowanie wywołane ich skargą zostało umorzone postanowieniem Sądu z 9.05. 2012r. M.O. w skutecznie wniesionej skardze wskazał, że teren planowanej inwestycji nie posiada dostępu do drogi publicznej. Podkreślił, że ul. [....] jest drogą wewnętrzną, zastawioną parkującymi przy niej samochodami. Realizacja inwestycji skutkować będzie dalszym wzrostem ilości parkujących samochodów. Podał również, że budowa parkingu podziemnego wiązać się będzie z obniżeniem się wód gruntowych i w konsekwencji zmianą nośności gruntu. Zwrócił uwagę na uciążliwości jakie wynikać będą dla okolicznych mieszkańców z faktu zwiększonego ruchu samochodów, hałasu, zacienienia i braku wentylacji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki kreślone w ustawie (art. 1 i art. 3 p.p.s.a). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. W wyniku dokonanej kontroli należy stwierdzić, że skarga zasługuje na uwzględnienie jakkolwiek z innych przyczyn niż zostały w niej podniesione. Na wstępie należy zauważyć, że organy administracji publicznej obowiązane są zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 k.p.a. podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony. Oznacza to, że trafność rozstrzygnięcia w każdej indywidualnej sprawie wymaga szczegółowego zbadania i rozważenia argumentów, które stanowiłyby podstawę do podjęcia konkretnego rozstrzygnięcia. Wydając decyzję organy są zobowiązane do przestrzegania przepisów procedury administracyjnej, a zatem zobowiązane są do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy tj. wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgodnie z przepisem art. 77 § 1 k.p.a., a następnie do uzasadnienia decyzji z zastosowaniem wymogów określonych w przepisie art. 107 § 3 k.p.a. A to z kolei zapewnia realizację zasady wyjaśniania zasadności przesłanek wyrażoną w art. 11 k.p.a. Podstawą materialno-prawną zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji są przepisy ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej w skrócie u.p.z.p., w tym art. 6 ust. 1 i art. 61 ust 1. Stosownie do zasady wyrażonej w art. 6 ust. 2 pkt. 1 ww. ustawy każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich. Zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania. Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 cyt. u. p. z p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach od 1 do 5 ww. przepisu tj.: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu z uwzględnieniem ust. , jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania warunków wskazanych w art. 61 ust. pkt 1 ustawy został sprecyzowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), zwanym dalej w skrócie rozporządzeniem. Oznacza to, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest podstawowym aktem prawnym kształtującym zagospodarowanie przestrzenne, umożliwia się – na zasadzie wyjątku – realizację inwestycji, ale na warunkach określonych przez organy administracji publicznej, przy czym warunki te określa się w sposób wymagany przez prawo. Podkreślenia wymaga wskazanie, że ustawodawca nie ogranicza możliwości zagospodarowania i zabudowy nieruchomości w sytuacji braku planu miejscowego, jednakże w sytuacji jego braku wymaga – celem zachowania ładu przestrzennego – przestrzegania ww. przepisów. Ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami u.p.z.p. zawsze wymaga przeprowadzenia starannej i wnikliwej analizy funkcji i cech zabudowy w obszarze analizowanym - wyznaczonym wokół działki budowlanej - celem ustalenia warunków zabudowy w sposób określony w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., uszczegółowiony w rozporządzeniu z 26. 08. 2003 r., którego § 1 wymaga ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrii dachu. Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy zakończonej wydaniem decyzji organu II instancji utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta M. K. z 11. 06. 2011 ustalającą warunki zabudowy na wniosek [....] S.A. z siedziba w K. dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego trzeba przede wszystkim zauważyć, że w sprawie nie przeprowadzono postępowania wyjaśniającego w sposób wystarczający dla prawidłowego ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami oraz garażem podziemnym w dobudowie do istniejącego budynku wraz z przebudową istniejącego budynku wraz z infrastrukturą techniczną na dz. nr [....] obr. [....] , wraz z budową drogi dojazdowej na dz. [....] i wjazdu z dz. nr [....] obr. j.w. przy ul. [....] w K". Należy podkreślić, że okoliczności te odnoszą się do prawidłowego ustalenia istotnych parametrów ww. przedsięwzięcia i w związku z tym organ I instancji przy ponownym rozpatrzeniu sprawy będzie je musiał prawidłowo ustalić. Nawiązując do ww. przepisów należy wskazać, że zasada dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 cyt. ustawy określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznych i architektonicznym, ponieważ istniejące warunki urbanistyczno-architektoniczne pełnią rolę wzorca dla ustalanych dla przedsięwzięcia warunków zabudowy. Sama decyzja o warunkach zabudowy, wraz z załącznikami do niej, określa możliwe działania inwestora wobec nieruchomości w zakresie wynikającym z ww. przepisów. A zatem ustalone w decyzji parametry i cechy zabudowy stosownie do art. 61 ust. 1 i 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia muszą być skonkretyzowane i określone jednoznacznie i w sposób wskazany przepisach prawa, a nie dowolnie. W związku z powyższym właściwy organ zobowiązany jest sporządzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 w sposób wskazany w § 3 ust. 2 rozporządzenia tj. granice obszaru analizowanego wyznacza w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie obszar analizy urbanistyczno-architektonicznej – sporządzonej przez uprawnionego architekta mgr inż. arch. M.P. , wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów nr ewid. MP [....] został wyznaczony prawidłowo tj. jest zgodnie z dyspozycją § 3 ust. 2 cyt. rozporządzenia, natomiast organ I instancji nie wyznaczył wszystkich parametrów i wskaźników dotyczących wnioskowanej inwestycji w sposób zgodny z ww. przepisami prawa. Przede wszystkim wskazać trzeba, że zgodnie z § 5 ust. 1 cyt. rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, przy czym § 5 ust. 2 dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. A zatem wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy dla terenu inwestycji wymaga uprzedniego obliczenia średniego wskaźnika powierzchni zabudowy dla obszaru stanowiącego obszar analizowany. W rozpoznawanej sprawie natomiast w przedłożonej do akt administracyjnych analizie urbanistyczno-architektonicznej z 29. 01. 2008 r. wraz dwoma aneksami analizy z 22. 02. 2008 r. brak jest obliczenia średniego wskaźnika wielkości nowej zabudowy w obszarze objętym analizą, natomiast w ustaleniach analizy z 29 stycznia 2008 r. przyjęto szacunkowo, że wskaźnik ten wynosi 35 % wskazując jedynie, iż "obszar analizowany jest bardzo rozległy i obejmuje wiele działek o zróżnicowanym wskaźniku od około 11 % do około 84%. Na marginesie należy wskazać, ze organ nie uzasadnił w żaden sposób dlaczego przyjął tak duży obszar analizy (przekraczający minimalne wymogi wskazane z w § 3 ust. 2 rozporządzenia). Z kolei w aneksie do analizy z 22. 02. 2008 r. - sporządzonym w związku z prośbą inwestora o rozpatrzenie możliwości podwyższenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji do 50% - wskazano, że "po ponownym przeanalizowaniu wskaźnika zabudowy działek sąsiednich" ustalono, iż działki graniczące z działką drogową, która stanowi ulicę [....] zabudowane są w znacznie większym stopniu niż wyliczony dla całego obszaru wskaźnik 35%. Na poparcie tego organ "przykładowo wskazał 5 działek , w których wskaźnik ten przekracza 50% oraz dodatkowo wymienił następne kilka działek, w tym działki zabudowane budynkami w zabudowie bliźniaczej, w których łącznie zabudowa działek wynosi 50% oraz dwie działki nr [....] o wskaźniku zabudowy 100% zabudowane małymi domami, przy czym działka nr [....] znajduje się na granicy obszaru analizowanego i jak wynika z analizy przeprowadzonej 29.01. 2008 r. działka ta nie została w niej w żaden inny sposób uwzględniona. Takie ustalenia przedmiotowego wskaźnika należy uznać w ocenie Sądu jako wadliwe ponieważ został on określony w oparciu o przypadkowo wybrane działki, w dodatku zabudowane małymi budynkami mieszkalnymi, przy pominięcie działek zabudowanych dużymi budynkami wielomieszkaniowymi. Co prawda jak wynika z analizy i ww. aneksu organ wskazał, że odstąpił od ustalenia wymaganych wielkości z uwzględnieniem średniej dla całego obszaru, ograniczając się jedynie do analizy działek o najwyższym wskaźniku zabudowy położonych przy działce drogowej – ul. [....] , to jednak trzeba zauważyć, że dokonując takiego odstępstwa nie uzasadnił go prawidłowo. Przy ustalaniu ww. wskaźnika nie wskazał bowiem dlaczego pomija działki sąsiadujące bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, a w szczególności działki zabudowane budynkami wielorodzinnymi. W ocenie Sądu wskazanie w aneksie do analizy, iż wskaźnik wielkości zabudowy na poziomie 50% jest uzasadniony ponieważ inwestycja obejmuje budowę garażu podziemnego i przewiduje zachowanie 25% powierzchni biologicznie czynnej nie można uznać za wystarczające, tym bardziej, że wskaźnik 25% powierzchni biologicznie czynnej stanowi minimalny wskaźnik wymagany na działkach budowlanych przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną zgodnie z treścią § 39 rozporządzenia z 12. 04. 2002 r. Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynku i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690). Organ nie wykazał również dlaczego budowa garażu podziemnego ma mieć znaczenie dla ww. wskaźnika. Należy podkreślić, że odstępstwo polegające na uwzględnieniu tylko niektórych zabudowanych działek znajdujących się w obszarze analizy i pominięciu pozostałych jest dopuszczalne w świetle ust. 2 § 5 rozporządzenia, jednakże nie można uznać za poprawne ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w ten sposób, że najpierw oblicza się wskaźnik szacunkowo, bez przedstawienia odpowiednich obliczeń i ustala jego wartość w sposób arbitralny na poziomie 35% - co już stanowi odstępstwo od zasady polegającej na obliczeniu wskaźnika z uwzględnieniem wszystkich zabudowanych działek znajdujących się w obszarze analizy - a następnie dokonuje się kolejnego odstępstwa ( na wniosek inwestora ) w dodatku podwyższając znacząco wskaźnik z 35% do 50% zabudowy, bez prawidłowego uzasadnienia. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie organ l instancji dokonał "podwójnego odstępstwa" najpierw wskazując – w dodatku szacunkowo - że dla obszaru analizowanego zabudowanego budynkami mieszkalnymi i usługowymi wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynosi 35%, a następnie ustalając dla przedmiotowej inwestycji wskaźnik ten na poziomie 50% bez szczegółowego wskazania dlaczego zasadne jest określenie go dla przedmiotowej inwestycji na tym właśnie poziomie, przy całkowitym pominięciu średniego wskaźnika dla analizowanego obszaru analizy. Należy podnieść, że każde dopuszczalne odstępstwo przy ustalaniu wymogów dla nowej zabudowy wymaga wykazania jego zasadności, a to wiąże się z wymogiem większej staranności w przedstawieniu argumentacji za przyjęciem odstępstw od ustaleń dokonanych zgodnie do § 3 ust. 1 rozporządzenia (por. wyrok WSA w Krakowie z 16. 11. 2009 r. sygn. akt II SA/Kr 1297/08, Lex 589156). Zastrzeżenia budzi nadto sposób wyznaczenia szerokości elewacji frontowej wyznaczony dla wnioskowanej zabudowy. Zgodnie z § 6 ust. 1 cyt. rozporządzenia szerokość elewacji frontowej znajdującej się od frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%. Warunek ten nie został spełniony w analizie sporządzonej na potrzeby niniejszej sprawy, ponieważ także w odniesieniu do tej wielkości organ l instancji odstąpił od obliczenia średniej szerokości elewacji frontowych dla wszystkich zabudowanych działek w obszarze analizowanym, poprzestając na wskazaniu w załączniku nr 1 do decyzji I instancji, że wyznacza się "szerokość elewacji frontowej do szerokości frontu dz. nr [....] – ok. 35 m i dopuszcza się usytuowanie projektowanej dobudowy bezpośrednio przy granicy z dz. nr [....] i nr [....] ". W ocenie Sądu ustalenie szerokości elewacji frontowej planowanej zabudowy "do szerokości frontu działki - ok. 35 m " ma charakter dowolny. Nie zostało bowiem wyznaczone zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia tj. w oparciu o ustalenie średniej szerokości elewacji frontowej na działkach w obszarze analizowanym. Należy przy tym podkreślić, że nie można wykluczyć zasadności przyjętych odstępstw przy wyznaczeniu współczynnika intensywności zabudowy czy szerokości elewacji frontowej, ale organ nie uzasadnił przyjętych odstępstw w sposób wystarczający, z uwzględnieniem dokonanej analizy. Trzeba także zauważyć, że w warunkach zabudowy poprzestano na ustaleniu maksymalnej szerokości elewacji frontowej, pomijając minimalną szerokość elewacji, a to także może mieć znaczenie dla zachowania zastanego ładu architektonicznego. Na koniec należy zauważyć, że przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ doprowadzi do zgodności nazwę wnioskowanego do ustalenia warunków zabudowy przedsięwzięcia inwestycyjnego z treścią warunków zabudowy stanowiących załącznik nr 1 do decyzji ustalającej warunki zabudowy, ponieważ w zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu odwoławczego wskazano, iż warunki zabudowy zostały ustalone dla ""Budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami oraz garażem podziemnym w dobudowie do istniejącego budynku wraz z przebudową istniejącego budynku wraz z infrastrukturą techniczną na dz. nr [....] obr. [....] , wraz z budową drogi dojazdowej na dz. [....] i wjazdu z dz. nr [....] obr. j.w. przy ul. [....] w K. ", podczas gdy w Załączniki: nr 1 - warunki zabudowy - w punkcie "Rodzaj inwestycji" charakteryzującym przedsięwzięcie organ wskazał, że "w ramach planowanej inwestycji kubaturowej planuje się:- przebudowę istniejącego budynku nr [....] i budowę budynku mieszkalno-usługowego w dobudowie do istniejącego budynku oraz budowę budynku wielorodzinnego w głębi działki nr [....] ". Z załącznika nr 1 wynika zatem, że na działce nr [....] oprócz przebudowy już istniejącego budynku oraz dobudowy do niego budynku mieszkalno- usługowego zostanie również wybudowany "budynek wielorodzinny w głębi działki. Warto zaznaczyć, że ustalając parametry dotyczące wysokości wnioskowanej zabudowy (§ 7 rozporządzenia ) uwzględniono budynek w głębi działki, natomiast ustalając obowiązującą linię nowej zabudowy organ w ogóle pominął fakt, iż przedmiotowe zamierzenie obejmuje również budynek w głębi działki nr [....] . Odnosząc się do zarzutów skargi złożonej przez M.O. należy wskazać, że w ocenie Sądu nie zasługują na uwzględnienie w niniejszej sprawie. W pierwszym rzędzie nie można się zgodzić ze skarżącym, że przedmiotowe przedsięwzięcie nie ma dostępu do drogi publicznej ponieważ teren inwestycji posiada pośredni dostęp do drogi publicznej tj. ul. [....] i zgodnie z ustaleniami warunków w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji z uwzględnieniem opinii Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z 10. 07. 2009 r. dostęp do ul. [....] odbywać się będzie poprzez ul. [....] i projektowany zjazd po terenie dz. nr [....] obr. [....] o ile Inwestor uzyska tytuł prawny do dysponowania ww. działką. Trzeba przy tym podkreślić, że zgodnie z definicją dostępu do drogi publicznej zawartej w art. 2 ust. 14 u. p. z .p. przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Skoro zatem działka nr [....] (ul.....) stanowi drogę dojazdową wewnętrzną , z której korzystają właściciele pozostałych działek do niej przylegających brak jest przesłanek uzasadniających odmienne traktowanie w tej kwestii inwestora. Nadto należy zauważyć, że na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie jest konieczne, aby inwestor legitymował się już prawem do dysponowania dz. nr [....] , analogicznie jak nie musi posiadać tytułu do dysponowania terenem wnioskowanym do ustanowienia warunków zabudowy. Nie zasługują również na uwzględnienie pozostałe zarzuty skargi tj. zarzut zacienienia lokali mieszkalnych na działce sąsiedniej, zarzut powstania niebezpieczeństwa związanego z głębokimi wykopami zagrażającymi destabilizacją dla fundamentów już istniejących budynków. Zarzuty te mogą być wnoszone w postępowaniu mającym na celu wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowany i o pozwoleniu na budowę planowanej inwestycji. Odnosząc się do zarzutu nadmiernego wzrostu ilości parkujących samochodów należy wskazać, że w warunkach zabudowy (załącznik nr 1 pkt. 4 ) nałożony został na inwestora obowiązek zrealizowania poza pasami drogowymi miejsc postojowych, celem zapewnienia prawidłowego funkcjonowania przedmiotowej inwestycji, jak również inwestor powinien zrealizować elementy wewnętrznego układu drogowego niezbędne dla prawidłowej obsługi komunikacyjnej zgodnie z art. 8 ustawy o drogach publicznych. W tej sytuacji należy uznać, że zaskarżona decyzja jak poprzedzająca ją decyzja pierwszoinstancyjna są obarczone wadami prawnymi w postaci naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. oraz § 5 i 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. i dlatego należało je uchylić, a sprawę przekazać do ponownego rozpatrzenia przez organ l instancji. Należy także wskazać, że powyższe uchybienia nie mogą być uzupełnione w trybie art. 136 k.p.a., ponieważ jak wykazano powyżej w niniejszej sprawie zachodzi konieczność uzupełnienia postępowania wyjaśniającego w znacznej części tj. dokonania prawidłowej analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru analizowanego, pozwalającej na wyprowadzenie wniosków, które w sposób poprawny uzasadniałyby ewentualne odstępstwa, stosownie do cyt. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. Nadto trzeba wskazać, że za uchyleniem decyzji zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji pierwszoinstancyjnej i ponownym rozpoznaniu sprawy przez organ I instancji przemawia zasada dwuinstancyjności wyrażona w art. 15 k.p.a. Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a., stanowiący, że sąd uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy ("a") lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć wpływ na wynik sprawy ("c"), orzekł jak w sentencji. Na podstawie art. 152 p.p.s.a orzekł o niewykonywaniu zaskarżonej decyzji.