II SA/Kr 833/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędziowie : Sędzia WSA Magda Froncisz Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2017 r. sprawy ze skargi B.O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 12 maja 2017 r. znak: [....] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Burmistrz Gminy K. decyzją z dnia 3 listopada 2016 r. nr [...] działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 104 K.p.a. po rozpatrzeniu wniosku B. O. [...] ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku jednorodzinnego z garażem na działce na [...] oraz części działki nr [...] obr. [...] w K.. W uzasadnieniu organ podkreślił, że teren obowiązujący we wniosku nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wobec czego przystąpiono do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie przewidzianym w rozdziale 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania zakończonego niniejszą decyzją dokonano analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych. Na podstawie analizy urbanistyczno – architektonicznej oraz zgromadzonego materiału dowodowego ustalono, że zostały łącznie spełnione przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został przedstawiony do uzgodnienia z Zarządem Dróg Powiatu [...] – postanowienie z dnia 10 lutego 2016 r. Dnia 6 kwietnia 2016 r. została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla wyżej opisanego zamierzenia inwestycyjnego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 10 czerwca 2016 r. uchyliło tą decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W toku ponownie prowadzonego postępowania dokonano kolejnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. Mając na względzie zalecenia wskazane w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. poczyniono dodatkowe ustalenia co do zasadności przyjęcia za front działki wschodniej granicy działki nr [...]. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika jednoznacznie, iż działka nr [...] (powstała po podziale działki nr [...]), podobnie jak i działka nr [...] (powstała po podziale działki nr [...]), została wydzielona w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej ([...] m.in. dla działki nr [...]. Świadczy o tym postanowienie Burmistrza Gminy K. z dnia 21 maja 2003 r., którym zaopiniowano pozytywnie wstępny projekt podziału nieruchomości składających się z działek nr [...] gdzie wskazano, iż "Podział służy wydzieleniu drogi". Podział ten został zatwierdzony decyzją Burmistrza Gminy K. z dnia 17 lipca 2003 r. i w niezmienionym kształcie obowiązuje do dnia dzisiejszego. Działki drogowe nr [...] i [...], łącznie, posiadają geometrię typową dla nieruchomości mających pełnić funkcję komunikacyjne, tj. posiadają razem szerokość ok. 4 m, długość ok. 100 m i prostolinijny przebieg. Współwłaścicielami działek są: K. W.-Z. (właściciel działki nr [...]), A. K. (właściciel działki nr [...]), E. D. (właściciel działki nr [...]), A. W.-Z. (właściciel działki nr [...]) - osoby, które są właścicielami nieruchomości przyległych, a dla obsługi komunikacyjnej których została wydzielona droga wewnętrzna składająca się działek nr [...] i [...]. W powyżej opisanym stanie rzeczy tak działka nr [...] jak i działka nr [...] nie stanowią działek budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a co za tym idzie za front działki budowlanej zasadnie przyjęto północno-wschodnią granicę działki nr [...]. Warunki obsługi komunikacyjnej nie uległy zmienia, podobnie jak nie uległy zmianie parametry mogące mieć wpływ na zagospodarowania pasa drogowego i z tych powodów nie ponawiano uzgodnienia z Zarządem Dróg Powiatu [...]. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła B. O. - K., zarzucając wydanie decyzji z rażącym naruszeniem obowiązujących przepisów prawa. W związku z tym wniesiono o stwierdzenie nieważności słowa "wschodniej" określającego elewację frontową zawartego w punkcie 2.1) c) załącznika nr [...] wskazanej decyzji pozostającego w sprzeczności z § 6 ust. 1 i § 2 ust. 5 rozporządzenia wykonawczego poprzez wskazanie niewłaściwej elewacji frontowej, którą w istocie jest elewacja północna (t.j. elewacja położona od strony frontu działki przylegającego do głównego wjazdu i wejścia na działkę usytuowanych od strony północnej, a nie wschodniej. Wniesiono również o stwierdzenie nieważności słów "tj. przylega do drogi wewnętrznej oznaczonej numerem ewidencji geodezyjnej [...] i [...], którą łączy się z publiczną drogą powiatową nr [...] K" - zawartych w punkcie 2.5) h) załącznika nr [...] w skarżonej decyzji pozostającego w sprzeczności z art. 107 K.p.a. poprzez wskazanie w decyzji faktu nieprawdziwego, który organ uznał za udowodniony. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 12 maja 2017 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ podniósł, że zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ustawy - nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Zasadę dobrego sąsiedztwa, o której mowa powyżej na grunt prawa polskiego wprowadza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Należy w tym miejscu podkreślić, że zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 ustawy, ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Osoba taka, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów, dzięki swojej wiedzy, ma dać gwarancję właściwego stosowania cytowanego tu przepisu art. 61 ust. 1 i następnych ustawy. W ocenie Kolegium, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. W obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu (m.in. działki bezpośrednio sąsiadujące nr [...] i [...]), a zabudowa sąsiednia obejmuje budynki mieszkalne jednorodzinne oraz towarzyszące zabudowania gospodarcze i garażowe. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Zgodnie zaś z § 2 pkt 5 - ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Kolegium Odwoławcze podziela w tym zakresie ustalenia Organu I instancji. Działka nr [...] oraz działka nr [...] powstały po uprzednich podziałach w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej m.in. dla działki nr [...]. Działki nr [...] i [...] stanowią w istocie drogę wewnętrzną i pełnią funkcję komunikacyjną. Mając na uwadze zakres planowanego zamierzenia za front działki - a zatem miejsce, z którego odbywa się główny wjazd lub wejścia na działkę - należy uznać północną wschodnią granicę działki nr [...] przylegającą do działki nr [...] i z punktu widzenia tej granicy ustalać granice obszaru analizowanego (ustalonego na 144m, przy szerokości frontu wynoszącego 48m). W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że frontem działki jest teren przyległy do działki stanowiącej również drogę wewnętrzną. Ustalenia organu I instancji, które miały miejsce po uprzednim uchyleniu zaskarżonej decyzji należy uznać za prawidłowe. Z przeprowadzonej analizy architektoniczno - urbanistycznej wynika, że realizacja planowanej zabudowy pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego. W ocenie Kolegium parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy, na podstawie szerokiej weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Przechodząc do weryfikacji kolejnych wskaźników architektoniczno - urbanistycznych, prawidłowo wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 4m od strony drogi wewnętrznej oznaczonej numer [...]. Kolegium nie kwestionuje takiego sposobu wyznaczenia linii zabudowy, tym bardziej, że rozwiązanie takie stanowić będzie kontynuację ładu przestrzennego. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wyznaczono w przedziale od 15 do 20%. Wprawdzie wskaźnik średni wynosi 7%, a maksymalny w obszarze analizowanym 30%, jednak wyznaczenie go w niniejszej sprawie według zaproponowanych wartości mieści się w granicach parametrów występujących w obszarze i pozwoli zrealizować planowane zamierzenie z zachowaniem zasady ładu przestrzennego. Odstąpienie w tym zakresie od zasady ogólnej (§ 5 ust. 1 rozporządzenia) i nawiązanie do wyników analizy (a nie do średniej) należy uznać za prawidłowe. W odniesieniu natomiast do parametru szerokości elewacji frontowej nawiązano właśnie do zasady ogólnej (średnia z obszaru) i zgodnie z § 6 ust. l rozporządzenia wyznaczono przedmiotowy wskaźnik w przedziale od 9,6 do 14,4m (12m z tolerancją 20%). Rozwiązanie takie nie budzi wątpliwości. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w przedziale od 2,5 do 3,5 m do krawędzi okapu, oraz od 6m do 9m do poziomu głównej kalenicy dachu. Ustalając maksymalne parametry Organ nawiązał w tym zakresie do średnich wartości w obszarze analizowanym opierając się na treści § 7 ust. 1 rozporządzenia. Podsumowując tę część, sporządzona w toku postępowania przed organem I instancji analiza architektoniczne - urbanistyczna pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia z poszanowaniem wymogów ustawodawstwa z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Ustalone warunki zabudowy nawiązują do zabudowy sąsiadującej, w ocenie Kolegium Odwoławczego zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich. Należy jednocześnie podzielić pogląd, że nie stoi w sprzeczności z przepisami określenie parametrów w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem jednakże odpowiedniego określenia tych wielkości ze wskazaniem przekonującej argumentacji. Ponadto teren inwestycji posiada pośredni dostęp do drogi publicznej, tj. przylega do drogi wewnętrznej oznaczonej numerem ewidencji geodezyjnej [...] i [...], która łączy się z publiczną droga powiatową nr [...] ul. [...] (dz. nr [...]). Zamierzenie spełnia zatem wymóg, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. W tym miejscu podkreślić należy, że funkcjonowanie drogi wewnętrznej nie jest warunkowane ustanowieniem służebności drogowej. Również z punktu widzenia definicji pośredniego dostępu do drogi publicznej wynika, że ustawodawca różnicuje kategorie służebności oraz drogi wewnętrznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 2 pkt 14 u.p.z.p.). Podsumowując, w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła B. O. [...] domagając się stwierdzenia nieważności słowa zawartego w 2.1 c) załącznika nr [...] do decyzji pozostającego w sprzeczności z § 2 pkt 5 rozporządzenia. Uzasadnienie decyzji SKO stwierdzające, że za front działki (...) należy uznać północno wschodnią granicę działki nr [...] potwierdza nieprawdę i pozostaje w sprzeczności z § 2 pkt 5 rozporządzenia. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania. Przedmiotem kontroli sądu w niniejszym postępowaniu jest ocena legalności decyzji ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem. Zdaniem skarżącej decyzja jest wadliwa z uwagi na błędnie ustaloną cyt. elewację frontową działki. Jej zdaniem elewacja frontowa działki to elewacja północno-zachodnia a nie północno-wschodnia jak określił to organ. Zdaniem sądu stanowisko to nie zasługuje na uwzględnienie. Tytułem wstępu wskazać należy, iż zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawa) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 61 ust. 1 mówi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr [...], poz. [...] (dalej; rozporządzenie określone zostały parametry tej zabudowy tj. linia nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu oraz sposób ustalenia tych parametrów w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno- architektoniczną. Przepis § 3 rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust 2). Ten ostatni przepis ma znaczenie przy ocenie czy sporządzający analizę urbanista prawidłowo ustal wielkość obszaru analizy tj. obszaru w którym uwarunkowania architektoniczne i parametry istniejącej zabudowy stanowią wyznacznik dla ustalenia parametrów nowej (planowanej) zabudowy. Analizę urbanistyczno–architektoniczną sporządza uprawniony architekt - urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji - jeden z jej załączników. Organ ma obowiązek przeprowadzenia kontroli sporządzonej w sprawie analizy, stanowi ona bowiem merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji. Tak więc merytorycznej ocenie organu podlega między innymi prawidłowość przyjętych przez urbanistę przesłanek, warunkujących ustalenia przez niego wielkości obszaru analizowanego. Decydujące znaczenie ma tu ustalenie w sposób prawidłowy frontu działki, gdyż jak mowa wyżej okoliczność ta decyduje o minimalnej wielkości obszaru analizy. Co należy rozumieć przez front działki określa przepis § 1 pkt 5 stanowiący, iż ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W aspekcie zarzutów skargi należy zwrócić uwagę na dwie okoliczności. Pierwsza, to fakt, że rozporządzenie stanowi, iż front działki to część działki budowlanej, która przylega do drogi. Mowa tu o drodze a nie o drodze publicznej. Frontem działki może być zatem ta część nieruchomości która przylega do drogi publicznej (o ile z tej drogi odbywać się ma wjazd na teren inwestycji) ale także ta część nieruchomości która przylega do drogi wewnętrznej lub drogi obciążonej służebnością drogową (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 27 kwietnia 2017 r. II SA/Rz [...]). Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 marca 2015 r. II OSK [...] o zakwalifikowaniu granicy działki jako frontu decyduje nie samo przyleganie do drogi, lecz skomunikowanie terenu inwestycyjnego z ową drogą. Jedyną zatem okolicznością istotną przy określeniu jaki fragment działki jest jej frontem, jest ustalenie z jakiego kierunku będzie odbywał się wjazd na teren inwestycji. W niniejszej sprawie organy prawidłowo przyjęły, iż front działki to północno-wschodnia granica działki [...] o długości 48 m. Z tego kierunku ma być prowadzony wjazd na działkę i na tym boku ustalono linię zabudowy. Tak zresztą kwestię wjazdu na teren inwestycji określiła skarżąca we wniosku o ustalenie warunków zabudowy wskazując, iż "dojazd na teren objęty wnioskiem odbywa się z drogi powiatowej (...) przez istniejący zjazd i działkę nr ewid. [...] i część działki nr ewid.[...]" Wskazać tu należy, iż wielkość frontu działki stanowiła podstawę do ustalenia granicę obszaru analizowanego, która określona została jako wartości 144 m (trzykrotność długości frontu działki) – zgodnie z § 3 ust 2 rozporządzenia. Wielkość frontu działki nie ma znaczenia (poza określeniem granic obszaru analizy) tak przy ustalaniu parametrów nowej zabudowy jak i na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. Jedyne znaczenie jakie w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy ma określenie frontu działki to prawidłowość przyjętego do analizy obszaru, którego zagospodarowanie stanowiło będzie wyznacznik dla ustalenia parametrów nowej zabudowy, w szczególności wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (z reguły jest to średnia tej wielkości dla obszaru analizowanego - § 5 ust 1 rozporządzenia), szerokość elewacji frontowej (także regułą jest że jest to wartość średnia z działek w obszarze analizowanym), a także wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - jeżeli wysokość zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, będzie to także średnia z obszaru analizowanego. Druga okoliczność którą należy podkreślić to fakt, że użyty w rozporządzeniu termin "front działki" oraz termin "szerokości elewacji frontowej", dotyczy dwóch zupełnie różnych kwestii. Front działki to jak mowa wyżej fragment terenu inwestycji (nieruchomości), która przylga do drogi. Szerokość elewacji frontowej jest natomiast jednym z parametrów nowej zabudowy, jaki ustala się w decyzji o warunkach zabudowy i dotyczy dopuszczalnej szerokości obiektu budowlanego (nie działki) od jej frontu tj. tej części działki, od której odbywa się wjazd i dla którego ustala się linię zabudowy. Rozporządzenie określa odrębnie, co jest frontem działki (§ 2 pkt 5) oraz w jaki sposób ustala się szerokość elewacji frontowej (§ 6). Ten ostatni przepis stanowi, iż szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. (ust 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. (ust. 2). Front działki zatem to wielkość stała, dotyczy działki (nieruchomości), stanowi podstawę do ustalania wielkości obszaru analizy i determinuje który z boków projektowanego budynku będzie miał wyznaczoną szerokość elewacji oraz linię zabudowy. Szerokość elewacji frontowej natomiast to jeden z parametrów nowej (projektowanej) zabudowy wyznaczany w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i wyznaczany z zasady jako średnia szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, chyba że analiza dopuszcza (ustala) inną niż średnia wartość tego parametru – gdy jest to uzasadnione względami urbanistycznymi. Jak mowa wyżej o ocenie sądu organ prawidłowo przejął, iż front działki to jej bok północno-wschodni, gdyż z tego kierunku będzie się odbywał wjazd na działkę. Organ prawidłowo ustalił szerokość elewacji frontowej, jako średnią z obszaru analizy z dopuszczeniem przedziału od 9,6 m. do 14,4 m. Także inne parametry projektowanej zabudowy zostały zdaniem sądu prawidłowo ustalone. Linia zabudowy - jako kontynuacja linii zabudowy na sąsiedniej działce nr [...] na podstawie § 4 pkt 4 rozporządzenia – wobec braku podstaw do ustalenia tego parametru na podstawie § 4 pkt 1 rozporządzenia. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w przedziale od 15% do 20% na podstawie § 5 ust 2 rozporządzenia – przy średniej z obszaru analizy wynoszącej 7 %. Odstępstwo od wartości średniej z obszaru analizy (korzystne dla skarżącej która jest też inwestorem) zostało w analizie przekonywująca uzasadnione względami urbanistycznymi. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenie krawędzi istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej – na podstawie § 7 ust 1 rozporządzenia. Także geometria dach została ustalona w nawiązaniu do zabudowy istniejącej w obszarze analizy. W ocenie sądu skarżona decyzja jest prawidłowa. Zwarzywszy na powyższe okoliczności na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.