II SA/Kr 904/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Irla Sędziowie: WSA Iwona Niżnik-Dobosz WSA Mirosław Bator (spr.) Protokolant: starszy sekr. sądowy Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi T. Ś. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2017 r. znak: [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzje organu I instancji . Wójt Gminy Z. decyzją z dnia 28 października 2016 r. nr [...] działając na podstawie art.143, art.144, art.145, art. 146, art.148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz art. 104 § 1 i art. 107 K.p.a. w związku z § 3 Uchwały Rady Gminy Zielonki Nr 1X759/2007 z dnia 21 czerwca 2007 roku w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej, opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego Nr 625 poz. 4142 z dnia 28 sierpnia 2007 roku ustalił dla T. C. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie J. składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacyjnej w wysokości 4 102.40 zł i zobowiązał wyżej wymienioną do uiszczenia opłaty, na konto Urzędu Gminy Zielonki w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stanie się ostateczna, z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie. W uzasadnieniu organ wskazał, że gmina Zielonki wybudowała sieć kanalizacji sanitarnej w ramach zadania "Budowa sieci kanalizacji sanitarnej z odejściami do granicy działek wraz z odbudową nawierzchni oraz pompownią ścieków sanitarnych i jej zasilaniem elektrycznym w miejscowościach P. i J. - etap III na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obręb P., na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] obręb J., jednostka ewidencyjna Z.". Powyższe zadanie zostało współfinansowane przez Unię Europejską ze środków Funduszu Spójności w ramach Programu Operacyjnego Infrastruktura i Środowisko z udziałem środków pochodzących z budżetu Gminy Zielonki. Datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości składającej się z działki [...] pow. 0,2000 ha, obręb J., gmina Z. do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej jest dzień 23 lipca 2015 r. Od tego dnia istnieją zarówno protokolarne jak również rzeczywiste możliwości podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej. Wartość nieruchomości położonej w obrębie J., stanowiącej dz. nr [...] z uwzględnieniem uzbrojenia w kanalizację sanitarną została oszacowana na kwotę [...]natomiast bez uwzględnienia uzbrojenia w kanalizację sanitarną na kwotę [...]zł, w związku z czym wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł. Wycena została sporządzona według stanu nieruchomości na dzień 23 lipca 2015 r. oraz poziomu cen na sierpień 2016 r. Oszacowane wartości rynkowe nie uwzględniają części składowych gruntu. W § 3 uchwały Rady Gminy Zielonki Nr IX/59/2007 z dnia 21 czerwca 2007 r. określono stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w wysokości 32% wzrostu wartości nieruchomości, co z kwoty 12 820 zł, daje 4 102,40 zł. Organ stwierdził, że rzeczoznawca wykazał wpływ kanalizacji sanitarnej na wartość nieruchomości. Nie budzą wątpliwości źródła danych merytorycznych, na podstawie których biegły dokonał wyceny. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy zaznaczył, iż z przeprowadzonej analizy transakcji dla obszaru gmin: Zielonki, Zabierzów i Wielka Wieś wynika, iż zauważalny jest wpływ kanalizacji sanitarnej na wartość działek budowlanych. Ze strony 13 operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy analizował rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, sprzedawanych w całości jako przedmiot prawa własności z obszaru gmin: Wielka Wieś, Zabierzów, Zielonki. Okres badania cen został przyjęty w okresie od lipca 2014 – 2016 r. W celu wyliczenia kwotowego wpływu kanalizacji sanitarnej na wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnił dwie próbki nieruchomości porównawczych, jedną z gruntami z dostępnością do kanalizacji sanitarnej oraz drugą gruntów bez dostępności kanalizacji sanitarnej. Średnia cena transakcyjna podobnych nieruchomości z dostępem do kanalizacji sanitarnej wynosi 148,46 zł/m2(str. 19 operatu) natomiast średnia cena podobnych nieruchomości bez dostępu do kanalizacji sanitarnej wynosi 133,10 zł/m2(str. 16 operatu). Na mocy Uchwały Rady Gminy Zielonki Nr XL/45/2006 z dnia 03.08.2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy Zielonki nr 17 w granicach miejscowości J., opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego Nr 564, poz. 3553 z dnia 20 września 2006 r. nieruchomość składająca się z działki nr [...] znalazła się w terenie oznaczonym symbolem MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz fragment w terenie dróg - symbol planu KDW. Zgodnie z § 3 Uchwały Rady Gminy Zielonki Nr IX/59/2007 z dnia 21 czerwca 2007 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej, opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej ustalona została w wysokości 32% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wartość prawa własności nieruchomości położonej w obrębie J., gmina Z. działki nr [...] została określona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 11.08.2016 r. przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej na kwotę [...]zł, a po ich wybudowaniu na kwotę [...]zł, w związku z czym wzrost wartości nieruchomości wynosi [...] zł. Rada Gminy Zielonki w § 3 uchwały nr IX/59/2007 z dnia 21 czerwca 2007 r. ustaliła opłatę w wysokości 32% wzrostu wartości nieruchomości co z kwoty [...]zł daje kwotę [...]zł opłaty adiacenckiej. Od tej decyzji odwołanie wniosła T. Ś. podważając legalność opłaty, w tym prawidłowość dokonanej wyceny nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 17 sierpnia 2017 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżona decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, że na mocy przepisu art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. W myśl art. 143 ust. 2 u.g.n. przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Organ stwierdził, że z przepisów wynika, że o stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej takich, jak sieć wodociągowa możemy mówić wówczas, gdy użytkowaniu sieci - w terminie 14 dni od doręczenia zawiadomienia o zakończeniu budowy - nie sprzeciwił się właściwy organ nadzoru budowlanego bądź uzyskano ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Zatem datą od której należy liczyć trzyletni termin na wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, jest dzień, z którym możliwe stało się przystąpienie do użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej, czyli dzień upływu 14 (21) dniowego terminu do wyrażenia sprzeciwu przez właściwy organ nadzoru budowlanego bądź wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Dnia 21 czerwca 2007 r. Rada Gminy Zielonki podjęła uchwałę nr IX/59/2007 w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (32% wzrostu wartości nieruchomości). Uchwała ta weszła w życie dnia 12 września 2007 r. Bezspornie, w stanie faktycznym niniejszej sprawy istniały zatem przestanki do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Na potrzeby wyliczenia kwoty wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie J., składającej się z działki ewidencyjnej nr [...], w rezultacie stworzenia dla niej warunków do podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej, organ l instancji zlecił przeprowadzenie wyceny nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu. Rezultatem jego pracy stał się operat szacunkowy z dnia 11 sierpnia 2016 r. Rzeczoznawca opisał lokalizację ogólna nieruchomości wycenianej oraz cechy charakterystyczne. Następnie dokonał charakterystyki i analizy rynku nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu porównywalnym do przeznaczenia nieruchomości wycenianej. Organ stwierdził, że zastosowana przez rzeczoznawcę procedura wyceny pozostaje zgodna z regulacją przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisów rozporządzenia. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła T. Ś. domagając się umorzenia kosztów opłaty adiacenckiej. Skarżąca podniosła, że na jej działce nie ma żadnej nieruchomości. Wskazała, że działka od ponad dziesięciu lat przeznaczona jest na sprzedaż. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentacje zwartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Kontroli sądu w niniejszej sprawie poddana jest ocena legalności decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji o ustaleniu opłaty za wzrost wartości nieruchomości, spowodowanej stworzeniem warunków umożliwiających podłączenia nieruchomości do gminnej sieci kanalizacyjnej. W ocenie organu, operat szacunkowy, w oparciu o który ustalono fakt wzrostu wartości nieruchomości i kwotę tego wzrostu jest wiarygodny, aczkolwiek organ nie uznał się uprawnionym do merytorycznej oceny operatu z uwagi na niedysponowanie przez organ wiadomościami specjalnymi. W ocenie skarżącego operat zawyżył wartość wycenianej nieruchomości w stosunku do realiów rynkowych. Zgodnie z art. 144 ust. 1ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 (dalej; ustawa) właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Z kolei przepis art. 145 ustawy stanowi, iż wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust 1). Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2). Zgodnie natomiast z art. 146 ustawy ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (ust 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (ust. 1a). Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (ust. 2). Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 149-159). Podstawowym dowodem, w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy, ustalający wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Operat szacunkowy jest orzecznictwie traktowany jako dowód podlegający ocenie organu administracji na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Ustalenia te zaś podlegają kontroli organu administracji, gdyż przesądzają o wartości dowodowej operatu. Dowód ten bowiem ma podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy – stanowi źródło ustaleń kluczowych okoliczności, stanowiących podstawę rozstrzygnięcia sprawy dotyczącej opłaty adiacenckiej. Organ nie może poprzestać jedynie na formalnej ocenie operatu – co często sprowadza się do opisu czynności dokonanych przez rzeczoznawcę. Czynność ta musi mieć wymiar merytoryczny, zawierać ocenę kwestii które stanowią o prawidłowości dobranej metody oraz dokonanego szacowania wartości nieruchomości. Nie budzi wątpliwości sądu, iż ocenie organu podlega to, czy nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę do szacowania wzrostu wartości nieruchomości wycenianej spełniają wymóg podobieństwa do niej, jeżeli rzeczoznawca obliczając wzrost wartości nieruchomości posłużył się podejściem porównawczym stosując metodą porównania parami lub korygowania ceny średniej. Przepis art. 153 ustawy stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei zgodnie § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. (dalej; rozporządzenie) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust 4). Z przytoczonych wyżej przepisów wynika jednoznacznie, że tak w podejściu porównania parami jak i korygowaniu ceny średniej konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych, przy czym ta ostatnia metoda (a posłużył się nią rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy w niniejszej sprawie) wymaga przyjęcia do porównań, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Cechy te (atrybuty) są następnie korygowane przez wskaźniki, których wysokość określa rzeczoznawca w operacie. Definicja nieruchomości podobnej zamieszczona jest w art. 4 pkt 16 ustawy. Przepis ten mówi, iż ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy. Wprawdzie podobieństwo nie oznacza wymogu identyczności nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą, ale niewątpliwie podobieństwo, korygowane następnie wagą poszczególnych atrybutów, co do podstawowych cech tych nieruchomości musi zachodzić. Obowiązkiem zaś organu jest okoliczność tą zweryfikować i szczegółowo w decyzji opisać. Ocena prawidłowości doboru nieruchomości nie dotyczy specjalistycznej wiedzy rzeczoznawcy – umiejętności oszacowania wartości nieruchomości, ale podstawowego kryterium, od którego uzależnione jest wartość dowodowa operatu. Jak mowa wyżej, prawidłowy dobór nieruchomości przy metodzie porównywania parami i korygowania ceny średniej, jest podstawowym warunkiem sporządzenia rzetelnego operatu, który obliczy, czy wzrost wartości nieruchomości na skutek budowy infrastruktury technicznej nastąpił i jaka jest wysokość tego wzrostu. Jak zasadnie przyjęto w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 14 czerwca 2018 r. II SA/Bk 236/18 podobieństwo nieruchomości przyjętych do wyceny, zdefiniowane w art. 4 pkt 16 u.g.n., powinno wynikać z zawartego w operacie opisu nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównywanych. Ocena wystąpienia bądź niewystąpienia podobieństwa opiera się na weryfikacji cech, którą organ może przeprowadzić także we własnym zakresie (oceniając ustalenia biegłego) nie narażając się na zarzut wkraczania w wiedzę specjalistyczną zastrzeżoną dla biegłego. Przytoczyć należy także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 marca 2010 r. II OSK 481/09 w którym NSA orzekł, iż: 1. Obowiązek organu administracji oceny operatu szacunkowego stanowiącego dowód w postępowaniu, w którym ma być wydana decyzja administracyjna, w oparciu o wskazane przepisy, nie jest wyłączony uregulowaniem art. 157 u.g.n. 2. W operacie szacunkowym należałoby wskazać znane cechy decydujące o podobieństwie. Są to, jak wynika z art. 4 pkt 16 u.g.n., położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jeżeli strona kwestionuje dobór nieruchomości do porównania, to rzeczoznawca winien wyjaśnić dlaczego przyjął do porównania te a nie inne nieruchomości, wskazując na ich cechy podobne, a nie zbywać zarzuty stwierdzeniem, że to on decyduje o doborze nieruchomości do porównania. 3. Podobieństwo nieruchomości określa się według kryteriów ustalonych w art. 4 pkt 16 u.g.n. Tymczasem skarżona decyzja jak również poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, poza opisem czynności wykonanych przez rzeczoznawcę w zasadzie nie zawiera oceny tego operatu. Organy obu instancji wprost stwierdzają brak podstaw do merytorycznej oceny operatu jako czynności wkraczającej w sferę wiadomości specjalnych. Organ I instancji literalnie stwierdza, że tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania a strona która ma zastrzeżenia do operatu może skontrolować go w oparciu o regulację zamieszczoną w art. 157 ustawy. Pogląd ten podziela organ II instancji stwierdzając, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, nie dysponuje posiadanymi przez niego wiadomościami specjalnymi. Z przyczyn o których mowa wyżej, jest to pogląd wadliwy. Ocena czy rzeczoznawca dobrał do porównania (wyceny) nieruchomości podobne a zatem czy operat stanowi materiał dowodowy, w oparciu o który organ może dokonać ustaleń stanu faktycznego, na którym opiera rozstrzygnięcie jest nie tylko uprawnieniem ale obowiązkiem organu. Jeżeli zaś tego obowiązku organ nie wypełnia, dopuszcza się naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym wpłynąć na rozstrzygnięcie sprawy. Zgodnie bowiem z art. 80 K.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Uchybienie to jest tym większe, że w ocenie sądu operat ten budzi zasadnicze wątpliwości, co do jego poprawności przy doborze nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę, jako nieruchomości podobne do oszacowania wzrostu wartości nieruchomości wycenianej oraz co do prawidłowości metody dokonania tej wyceny. Jako cechy różnicujące wartość rynkową nieruchomości, rzeczoznawca wskazuje: położenie nieruchomości, sąsiedztwo i otoczenie, kształt i ekspozycje nieruchomości, powierzchnie działki, dostęp do drogi publicznej i ograniczenia w możliwości realizacji zabudowy i uzbrojenie terenu. Cechy te poddaje skali ocen (wag) od 0 do 4 tj. od bardzo niekorzystnej (0) do bardzo korzystnej (4), przy czym w zależności od danej cechy podane są trzy lub czterostopniowej skali ocen np. kształt i ekspozycja nieruchomości jest poddana trzystopniowej ocenie (niekorzystne, przeciętne i korzystne) a ograniczenia w możliwości realizacji zabudowy skali 4 stopniowej (bardzo niekorzystne, niekorzystne, przeciętne i korzystne) (str. 15-15 i 17-18 operatu). Jako działki podobne nieuzbrojone w sieć kanalizacyjną rzeczoznawca wskazuje 15 nieruchomości (str. 16 operatu) a uzbrojonych w sieć kanalizacyjną 16 nieruchomości (str. 18-19 operatu). W obu tych przypadkach (wskazanie dobranych nieruchomości podobnych, nieuzbrojonych i uzbrojonych w sieć kanalizacyjną) rzeczoznawca wskazuje jedynie lokalizacje nieruchomości (miejscowość i nr działki), datę transakcji, powierzchnie, cenę, jednostkową cenę transakcyjną i przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. O ile przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i powierzchnię można przypisać dwóm cechom, od których według rzeczoznawcy uzależniona jest wartość nieruchomości według przedstawionej skali oceny (wagi cechy) tj. ograniczenia w możliwości realizacji zabudowy oraz powierzchni działki, o tyle nic nie wiadomo o pozostałych cechach nieruchomości przyjętych do porównania. Jak wynika z przytoczonego wyżej § 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji (te rzeczoznawca podaje) oraz cechy tych nieruchomości, których (przynajmniej w pełnym zakresie) rzeczoznawca nie podaje tj. nie podaje ani też nie ocenia położenie nieruchomości (z wyjątkiem miejscowości i nr działki) sąsiedztwa i otoczenia, kształtu i ekspozycji nieruchomości, dostępu do drogi publicznej. Cechy te zaś mają znaczenie przy ocenie czy wykazują one podobieństwo do działki wycenianej. Zgodnie z definicją zamieszczoną w art. 4 pkt 16 ustawy podobieństwo dotyczy stanu prawnego, przeznaczenia, sposób korzystania oraz innych cech. Cechy te zaś określił rzeczoznawca, przy czym nie opisał nimi nieruchomości, które przyjął do wyceny z wyjątkiem dwóch o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej, dla nieruchomości nieuzbrojonych w sieć kanalizacyjną i dwóch uzbrojonych w sieć kanalizacyjną (str. 21-22 oraz 24-15 operatu). Zakładając nawet metodologiczną prawidłowość tak dokonanego wyliczenia wartości rynkowej nieruchomości przed i po uzbrojeniu terenu, na podstawie danych z dwóch transakcji i najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej wskazać należy, nie wiadomo czy pozostałe nieruchomości wypełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej przy uwzględnieniu tych cech, jakie wskazał w ekspertyzie rzeczoznawca tj. położenia nieruchomości (z wyjątkiem miejscowości i nr działki) sąsiedztwa i otoczenia, kształtu i ekspozycji nieruchomości oraz dostępu do drogi publicznej. W ocenie sądu jednakże, sama jednak metoda obliczania wzrostu wartości nieruchomości w oparciu o dobór dwóch nieruchomości o skrajnych cenach transakcyjnych spośród kilkunastu nieruchomości będących przedmiotem obrotu jest wątpliwa co do metodologicznej poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami. Jak wynika z przytoczonego wyżej § 4 pkt 4 rozporządzenia wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Z przepisu tego nie wynika uprawnienie do dokonywania tej korekty z ograniczeniem do porównania tylko dwóch z kilkunastu nieruchomości przyjętych do porównania. Tak w art. 153 ustawy jak i w § 4 rozporządzenia nie ma w nich mowy o doborze dwu z kilkunastu nieruchomości podobnych, o najwyższej i najniższej cenie transakcyjnej i dokonaniu obliczeń na podstawie tylko tych dwu transakcji. Sama zaś metoda zakłada dokonanie obliczeń na bazie kilkunastu (co najmniej 11) nieruchomości, wykazujących cechy podobieństwa. Metoda zastosowana przez rzeczoznawcą w niniejszej sprawie ogranicza się do porównania dwóch a nie kilkunastu nieruchomości. Wskazanie zaś kilkunastu nieruchomości i to bez pewności, że są to nieruchomości podobne do wycenianej (brak wskazania cech podobieństwa) służy jedynie wyborowi dwóch nieruchomości o skrajnie różnych cenach transakcyjnych - z definicji zatem niepodobnych do siebie, bo fakt uzyskania przez jedną z nich ceny prawie dwukrotnie wyższej niż cena drugiej oznacza, że mają one cechy, które je istotnie różnicują. Skoro zatem nie są to nieruchomości podobne do siebie, to jakimi cechami obie te nieruchomości wykazują podobieństwo do nieruchomości wycenianej. Wątpliwości tych organy obu instancji nie wychwyciły i nie wyjaśniły. W tym stanie rzeczy, bez dodatkowych wyjaśnień dokonanych w postępowaniu przez rzeczoznawcę, organy obu instancji nie były wstanie ocenić prawidłowości operatu tak co do metody szacowania (prawidłowości zastosowania metody korygowania ceny średniej) jak i doboru nieruchomości podobnych. Co więcej, organy od oceny takiej się uchyliły co też wyraźnie wyartykułowały (str. 7 dec. organu I instancji, str. 6 dec. organu II instancji) co czyni decyzje wadliwymi. Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni uwagi o których mowa wyżej i po uzupełnieniu operatu i wyjaśnieniach rzeczoznawcy, dokona oceny tego operatu pod względem merytorycznym a nie tylko formalnym.