II SA/Kr 925/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Czeluśniak Sędziowie : Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędzia WSA Mirosław Bator Protokolant : Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 października 2014 r. sprawy ze skargi P. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 24 kwietnia 2014 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana. III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego P. K. kwotę 3.219 zł (trzy tysiące dwieście dziewiętnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 24 lutego 2014r., znak: [...] Wójt Gminy [...] ustalił P. K. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 26730,49 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - części działki nr [...], obręb [...], gmina [...] o powierzchni 0,4016ha. Od decyzji tej odwołał się P. K., zarzucając, że decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania w zakresie uzasadniającym zastosowanie normy z art. 138 § 2 k.p.a., które polegało na naruszeniu normy z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a., w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. czyli niedokładnym wyjaśnieniu stanu faktycznego przejawiającym się w ustaleniu go w oparciu o błędnie sporządzony operat szacunkowy i przyjęciu go za podstawę ustalenia opłaty planistycznej. Nadto wskazano na naruszenie prawa materialnego tj. art. 36 § 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wydanej na jej podstawie uchwały Rady Gminy Lisia Góra nr VI/96/2007 z 24 kwietnia 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego nr 396, poz. 2617) poprzez ustalenie opłaty w kwocie wyższej niż 20% rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości. W szczegółowym uzasadnieniu odwołujący zarzucił błędne przyjęcie nieruchomości do porównania, i nie zastosowanie się do wytycznych z poprzedniej decyzji Kolegium. Zarzucono, że do porównania przyjęto nieruchomości znacznie mniejsze niż wyceniana, ponadto wszystkie przyjęte do porównania nieruchomości położone są przy drogach asfaltowych, podczas, gdy dostęp do działki wycenianej odbywa się drogą polną, na którą można wjechać tylko w znacznej odległości od nieruchomości, co powoduje, że dojazd do nieruchomości jest niezwykle nieatrakcyjny. W związku z powyższym wybrane do porównań działki nie spełniają warunku podobieństwa do działki wycenianej. Zarzucono także, że opis nieruchomości jest niezgodny ze stanem faktycznym istniejącym w dniu wyceny, albowiem odcinek autostrady, o którym mowa w operacie został wybudowany po dacie, na którą określa się wartość nieruchomości, a otwarcie ww. odcinka autostrady dla ruchu nastąpiło dopiero w 2012 r. Podniesiono ponadto, że w operacie nieprawidłowo został opisany popyt na lokalnym rynku nieruchomości oraz błędnie określono skalę cechy wielkości nieruchomości, albowiem działka o powierzchni tak dużej, jak działka wyceniana, powinna w tej cesze zostać oceniona jako "słaba". Zakup takiej nieruchomości wiąże się z koniecznością przeznaczenia znacznych środków finansowych, jak i koniecznością zaplanowania specyficznej inwestycji, wykorzystującej całą powierzchnię nieruchomości. Odwołujący zarzucił także nieprawidłowe zdefiniowanie cechy "powierzchnia" na poziomie 15% oraz nieprawidłowe przyjęcie możliwości zagospodarowania działki, jako "dobre" podczas, gdy działka nie posiada uzbrojenia w media. W ocenie odwołującego, powyższe uchybienia sprawiają, że sporządzona w sprawie wycena bazuje na zawyżonej cenie jednostkowej, która nie odpowiada rzeczywistemu wzrostowi wartości nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 24.04.2014 r. nr [...], w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 poz. 647), utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W ocenie organu odwoławczego w toku przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji ponownego rozpoznania sprawy, w wyniku uchylenia decyzji tegoż organu, w dniu 3 stycznia 2014 r. sporządzony został ponownie operat szacunkowy przez rzeczoznawcę K. D., który uwzględnia wskazywaną przez Kolegium w poprzednich decyzjach okoliczność, iż podział działki nr [...] nastąpił po wejściu w życie miejscowego planu, a sprzedaż objęła tę nieruchomość już po podziale na dwie działki geodezyjne (nr [...] i [...]). Szacując więc wartość nieruchomości, rzeczoznawca oszacował wartość działki nr [...]. Na podstawie ww. operatu szacunkowego z dnia 3 stycznia 2014 r. ustalono, iż wartość rynkowa nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] w B. po uchwaleniu planu miejscowego, na dzień sprzedaży działek przez odwołującego, wyniosła 34,64 zł/m2 zaś jej wartość przed uchwaleniem planu -1,36 zł/m2. Na tej podstawie ustalono, że część działki nr [...], tj. 4016 m2 przed uchwaleniem planu miała wartość 5641,76 zł, zaś po uchwaleniu, kiedy to w miejscowym planie powierzchnia ta zmieniła przeznaczenie z rolnego (B.22.R) na oznaczone symbolem 2U (usługi komercyjne), wartość ta wynosiła 139 114,24 zł. Wzrost wartości nieruchomości w części powierzchni zajmowanej przez nowo wydzieloną działkę wynosił więc 133652,48 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej, określonej w planie miejscowym, a wynoszącej 20 %, daje kwotę opłaty wynoszącą 26 730,49 zł. Jak wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy K. D. określając metodologię wyceny, w niniejszej sprawie wartość rynkową nieruchomości ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami zarówno odnośnie ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu, jak i po uchwaleniu planu. Wybór metody rzeczoznawca uzasadnił możliwą do przyjęcia liczbą zawartych transakcji nieruchomościami niezabudowanymi o przeznaczeniu pod uprawy rolne oraz o przeznaczeniu pod zabudowę usługową. Rzeczoznawca majątkowy utworzył bazę nieruchomości podobnych - za cechy takie uznał lokalizację, powierzchnię, klasę bonitacyjną, drogę dojazdową (dojazd) oraz kształt. Z kolei w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową za najistotniejsze cechy rynkowe rzeczoznawca majątkowy przyjął: położenie, powierzchnię, sąsiedztwo i otoczenie, dostępność komunikacyjną, możliwość zagospodarowania oraz kształt działki. W ocenie organu podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego (1), wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu wykazany stosownym operatem szacunkowym (2), zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (3). W rozpatrywanej sprawie, jak wynika ze zgromadzonych dowodów, powyższe przesłanki zostały spełnione. Z tego co ustalono, w poprzednio obowiązującym planie miejscowym działka nr [...] w B. (z której następnie wydzielona została będąca przedmiotem sprzedaży działka nr [...]) znajdowała się w obrysie oznaczonym symbolem B.22.R tj. w terenie użytków rolnych o przewadze gruntów ornych, z zaleceniem intensywnej uprawy rolnej i zaleceniem zalesienia niskich klas i nieużytków. W nowym planie miejscowym natomiast przedmiotowa działka znalazła się w terenie oznaczonym symbolem 2U - tj. tereny zabudowy usługowej z zakresu usług komercyjnych oraz 11KD(D) - tereny dróg publicznych klasy D. Z ogólnej powierzchni działki, pod drogę publiczną przypada 228 m2, a pod usługi (2U) - 7653 m2. Dalej organ przypomniał, że uchwalenie nowego planu miejscowego spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości – w poprzednio obowiązującym planie nieruchomość ta znajdowała się w terenie przeznaczonym pod uprawy rolne, zaś na podstawie aktualnie obowiązującego planu miejscowego na części tej nieruchomości możliwa jest lokalizacja zabudowy usługowej w zakresie usług komercyjnych. Taka zmiana przeznaczenia nieruchomości bezspornie powoduje zwiększenie jej wartości. Określając w operacie wartość wycenianej nieruchomości - według stanu po dacie wejścia w życie planu miejscowego (tj. 1 lipca 2007 r.) rzeczoznawca przyjął do porównań z nieruchomością wycenianą, nieruchomości o możliwym przeznaczeniu pod usługi. Wyjaśnił, że na terenie miejscowości B. brak jest transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu podobnym do nieruchomości wycenianej, tj. o przeznaczeniu ściśle pod usługi. W związku z powyższym, na podstawie § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego, badany rynek powiększył do całego powiatu tarnowskiego, gdzie odnotowano transakcje sprzedaży nieruchomości pod usługi. Do porównań przyjął transakcje nieruchomościami jakie miały miejsce w miejscowościach przyległych do [...] (podobnych do B.), położonymi bezpośrednio lub w niedalekiej odległości od dróg dojazdowych. Na str. 20 operatu zawarto bazę takich nieruchomości, z której wybrane zostały trzy transakcje - w Z., K. oraz T.. Jak wyjaśnił rzeczoznawca, nieruchomości te są najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, obok położenia -także pod względem przeznaczenia i powierzchni. Różnice w zakresie powierzchni nieruchomości zostały skorygowane cechą "wielkość i kształt". W zakresie doboru nieruchomości zostały więc spełnione wskazania zawarte w decyzji Kolegium z dnia 8 sierpnia 2013 r. znak: [...]. Analiza ww. operatu szacunkowego wykazała, że każda z nieruchomości przyjętych do porównań została szczegółowo opisana pod względem cech rynkowych, przy czym każda z przyjętych wartości cechy została uzasadniona. Na tej podstawie stwierdzić można, ze rzeczoznawca przyjął do porównań nieruchomości podobne. Należy zgodzić się z wyjaśnieniami rzeczoznawcy, że nie ma możliwości znalezienia na rynku transakcji nieruchomościami nie odbiegającymi pod względem niektórych z cech od nieruchomości wycenianej, w szczególności w zakresie wielkości powierzchni nieruchomości. Z tego względu w procesie wyceny różnice w zakresie cech rynkowych nieruchomości (w tym także powierzchni nieruchomości) podlegają korygowaniu, bądź to podnosząc wartość wycenianej nieruchomości bądź ją obniżając. Odnosząc się do zarzutów odwołania, podano, że zasada iż, im mniejsza powierzchnia działki, tym wartość jednostkowa większa, znajduje zastosowanie w przypadku np. nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. W sytuacji natomiast nieruchomości przeznaczonych pod usługi komercyjne, atutem - zwiększającym wartość nieruchomości, jest jej większa powierzchnia. Duża powierzchnia działki pozwala na lepsze zagospodarowanie i wykorzystanie działki w zakresie usług komercyjnych. Z tego względu, w niniejszej sprawie gradacja cechy rynkowej "powierzchnia działki" została przez rzeczoznawcę majątkowego ustalona prawidłowo. W zakresie uznania cechy "możliwość zagospodarowania" na poziomie dobrym, zasadne było uznanie rzeczoznawcy, że cecha ta określa w szczególności możliwości zagospodarowania wynikające z przeznaczenia w planie. Obniżenie wartości tej cechy do poziomu "dobra" wynika z konieczności doprowadzenia sieci infrastruktury. Słusznie wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy, w opisie nieruchomości zawarte zostało co prawda stwierdzenie, że znajduje się ona w odległości około 800 m od zjazdu do autostrady, w dalszej części opisu zawarto stwierdzenie, że obecnie działka ma utrudniony dostęp do drogi publicznej. Ustalenia takie znalazły odzwierciedlenie w tabeli na str. 28 operatu, w której cecha "dostępność komunikacyjna" określona została jako "słaba" tj. na poziomie najniższym. Cecha ta ujmuje również okoliczność, że dostęp nieruchomości do drogi publicznej następuje przez drogę gruntową. Stwierdzenie więc, że działka znajduje się w odległości 800 m od zjazdu z autostrady, który faktycznie w dacie, na którą ustalana jest jej wartość, był wyłącznie ujęty w miejscowym planie, nie miało wpływu na określenie wartości nieruchomości. W ocenie Kolegium bez wpływu na wartość wycenianej nieruchomości ma zarzut, iż rzeczoznawca nieprawidłowo określił w operacie popyt na lokalnym rynku nieruchomości w 2008 r. Ustalenie natomiast znaczenia cechy rynkowej "powierzchnia" na poziomie 15% - rzeczoznawca ustalił na podstawie preferencji nabywców wynikających z analizy rynku lokalnego i analizy informacji uzyskanych z agencji pośrednictwa nieruchomościami, co zostało wyjaśnione na str. 21 operatu. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożył P. K. zarzucając naruszenie: - zarówno przez Samorządowego Kolegium Odwoławcze w [...], jak i przez Wójta Gminy [...] przepisów postępowania, tj. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez niedokładne ustalenie stanu faktycznego w postaci przyjęcia, iż operat szacunkowy, na podstawie którego została wydana decyzja Wójta Gmina [...], został sporządzony w sposób prawidłowy, a ustalona w nim cena za nieruchomość Skarżącego o przeznaczeniu usługowym możliwa była do uzyskania na wolny rynku, - przez Samorządowego Kolegium Odwoławcze w [...] normy art. 138 § 2 kpa poprzez brak uchylenia decyzji Wójta Gmina [...] i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, w sytuacji gdy decyzja Wójta została wydana z naruszeniem przepisów o postępowaniu dowodowym, a sprawa wymagała uzupełnienia postępowania dowodowego, - przez Wójta Gminy [...] przepisów prawa materialnego tj. art. 36 § 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wydanej na jej podstawie uchwały Rady Gminy Lisia Góra nr VI/96/2007 z dnia 24 kwietnia 2007 roku, opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego nr 396, poz. 2617. poprzez ustalenie opłaty planistycznej w kwocie wyższej niż 20 % rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości. - przez Samorządowego Kolegium Odwoławcze w [...] przepisów prawa materialnego tj. art. 36 § 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wydanej na jej podstawie uchwały Rady Gminy Lisia Góra nr VI/96/2007 poprzez uznanie, iż ustalona przez Wójta opłata planistyczna nie przewyższa kwoty 20 % rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości. W uzasadnieniu zarzutów podano, iż rzeczoznawca majątkowy skorzystał z bazy danych transakcji nieruchomościami na rynku regionalnym, jednakże wybrał do porównań działki o zupełnie odmiennym położeniu i powierzchni, dobierając do porównania niewielkie nieruchomości położone bezpośrednio przy drogach asfaltowych oraz pośrodku innych zabudowań. Taki dobór nieruchomość nie spełnia wytycznych zawartych w decyzji Kolegium z dnia 8 sierpnia 2013 r., sygn. [...], w którym Kolegium - rozpatrując niniejszą sprawę, nakazało przy sporządzeniu operatu szacunkowego dobierać nieruchomości o cechach podobnych. Poniósł, iż dobór nieruchomości, którym brak jest cech podobieństwa do nieruchomości wycenianej, sprawia, że nawet korekta za pomocą różnicowania wag nie doprowadza do miarodajnego określenia "ceny nieruchomości". Skarżący nie zgodził się też z tym, że wpływ na wartość nieruchomości miała okoliczność, że nieruchomość znajdowała się w pobliżu planowanego w miejscowym planie zjazdu na autostradę. Zarzucił też, że nieprawidłowo określono popyt na rynku lokalnym nieruchomości. Podniósł także, że wzrost wartości nieruchomości ustalony został nieprawidłowo i jest wyższy od faktycznego. Rzeczywisty wzrost wartości działki [...] nastąpił z poziomu 10761,00 zł, tj. 13,65 zł/m2 do wartości maksymalnie 181 263,00 zł, tj. 23 zł/m2. Po podziale nieruchomości, wartość rynkowa działki nr [...] mogła wynieść najwyżej 86135,00 zł, a działki nr [...] najwyżej 95 128,00 zł. W ocenie skarżącego, faktyczny wzrost wartości działki nr [...] wynosił więc około 89 480,56 zł, a 20% tej kwoty to 17 896,13 zł. Opłata określona w decyzji przewyższa więc 20% próg opłaty planistycznej, a więc narusza prawo materialne. Ustalona opłata planistyczna w rzeczywistości jest wyższa niż wynikające z przywołanej uchwały 20% obiektywnie mierzonego wzrostu wartości nieruchomości. W oparciu o powyższe skarżący wniósł o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów. W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Skarga podlegała uwzględnieniu, choć zasadniczo z innych przyczyn niż w niej podniesione. W przedmiotowej sprawie podstawą materialnoprawną rozstrzygnięcia jest art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 2012 roku, poz. 647 ze zm.). Stosownie do dyspozycji art. 36 ust. 4 ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). Z przytoczonych unormowań wynika, że dla pobrania opłaty planistycznej niezbędne jest bezsporne ustalenie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości określonej nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia planu miejscowego, czyli, że istnieje związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem. Dla ustalenia wysokości opłaty, konieczne jest ustalenie wielkości wzrostu wartości nieruchomości, wskutek wejścia w życie planu miejscowego. Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przyjmuje się, że podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy. Opinia winna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje okoliczność, iż P. K. zbył nieruchomość stanowiącą jego własność po uchwaleniu nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Bowiem Rada Gminy [...] uchwałą z dnia 24 kwietnia 2007 r. nr VI/96/2007 uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru wsi B.. Plan ten wszedł w życie z dniem 1 lipca 2007 r. Natomiast aktem notarialnym z dnia 15 maja 2008 r. P. K. zbył własność niezabudowanej działki ewidencyjnej nr [...] o powierzchni 4136 m2, obręb B., gmina [...]. Jak wynika z § 2 aktu notarialnego działka ta powstała w wyniku podziału działki nr [...]. Przed wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego działka ta stanowiła teren użytków rolnych o przewadze gruntów ornych oznaczonych symbolem B.22.R. Po przyjęciu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w dniu 24 kwietnia 2007 r. przedmiotowa działka zmieniła przeznaczenie z rolnej na częściowo tereny usługowe tj. tereny zabudowy usługowej z zakresu usług komercyjnych oraz częściowo na tereny dróg publicznych klasy D. Jak wynika z wcześniej przytoczonych przepisów, operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. W niniejszej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, że na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości oraz wielkości tego wzrostu, a w konsekwencji do zaistnienia przesłanki ustalenia opłaty planistycznej stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. D.. Operat ten ustalał wartość nieruchomości składającej się z działki nr [...] obręb B. o pow. 0,7881 ha. Dokonując kontroli przedmiotowego operatu szacunkowego z punktu widzenia powołanych przepisów oraz w kontekście zarzutów skargi podkreślić należy, co ma istotne znaczenie w sprawie, że działka nr [...] podzieliła się na działki o nr [...] o powierzchni 3745 m2 i nr [...] o powierzchni 4136 m2. Już w takiej formie P. K. zbył na rzecz W. i M. P. własność niezabudowanej nieruchomości o nr [...]. Natomiast operat szacunkowy sporządzony w dniu 3 stycznia 2014 r. dotyczy działki nr [...] obręb B. o pow. 0,7881 ha, czyli nieruchomości przed podziałem. Tym samym nie można go uznać za poprawnie sporządzony. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę stoi na stanowisku, iż przedmiotem oceny wzrostu wartości nieruchomości musi być nieruchomość zbyta – będąca przedmiotem transakcji (umowy sprzedaży) która to transakcja stała się podstawą do naliczenia opłaty planistycznej. Zważyć tu należy, iż wskazany wyżej przepis art. 36 ust 4 (podobnie jak art. 37 ust 1) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi o wzroście wartości nieruchomości. Ustawa ta pojęcia nieruchomości nie definiuje. W kwestii naliczenia opłaty planistycznej odwołuje się jednakże do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ta z kolei w art. 4 pkt 1mówi, iż ilekroć w ustawie jest mowa o: nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Definicja ta koreluje z definicją nieruchomości zamieszczoną w art. art. 46. § 1 K.c. zgodnie z którym - nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Określając zatem wzrost wartości nieruchomości należy wyceniać tę nieruchomość, która była przedmiotem transakcji sprzedaży, i która w związku z tym stanowi odrębny przedmiot własności. Zdaniem sądu brak ustawowych przesłanek by przyjąć, iż podstawą wyceny może być zupełnie inna nieruchomość tj. nieruchomość przed dokonaniem sprzedaży, szczególnie w sytuacji, kiedy nie została ona zbyta w całości, lecz jako dwie odrębne nieruchomości i to różnym podmiotom. W tej sytuacji bowiem zmieniają się jej cechy rynkowe tj. położenie, powierzchnia, sąsiedztwo, dostępność komunikacyjna, możliwość zagospodarowania i kształt - a zatem wszystkie te parametry, które są podstawą wyceny wzrostu wartości nieruchomości. Raz jeszcze podkreślić należy, iż przedmiotem wyceny jest nieruchomość tj. grunt stanowiący odrębną własność, a nie suma działek geodezyjnych w rozmiarze przed uchwaleniem planu miejscowego. Nieruchomość definiowana jest właśnie tym, że może stanowić przedmiot odrębnej własności. W tej sytuacji przedmiotem wyceny nie może być nieruchomość sprzed dokonania tego zbycia, bo jest to inna nieruchomość, niż ta której wzrost wartości jest oceniany tak co do powierzchni, położenia, kształtu, jak i możliwości zagospodarowania oraz sąsiedztwa. Tym samym sąd nie podziela stanowiska prezentowanego w orzecznictwie, według którego opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 listopada 2008 r. II OSK 1316/07). Przenosząc to na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, iż jeżeli weźmie się pod uwagę nieruchomość składającą się z działki nr [...] to zmianie ulegnie większość jej cech rynkowych w stosunku do nieruchomości objętej działką [...]. Zupełnie inna będzie powierzchnia działki, od tej przyjętej w ocenianym operacie szacunkowym (pierwsza ma 0,4136 ha druga natomiast 0,7881 ha – a zatem jest o prawie połowę większa). Zmianie ulegnie też ocena sąsiedztwa i otoczenia, w którym znajduje się oceniana nieruchomość a także dostępność komunikacyjna i możliwość zagospodarowania. Na pierwszy rzut oka widać bowiem, że takie dwie nieruchomości będą miały zupełnie inne cechy charakterystyczne. W odmienny sposób można zagospodarować mniejszą działkę, a co więcej działka ta po podziale ma zupełnie inny kształt i może mieć inną dostępność komunikacyjną. Przechodząc do dalszych rozważań wskazać należy, że przedmiotowy operat jest wadliwy również z innych powodów. Jak z niego wynika, na str. 20 operatu zawarto bazę nieruchomości, z której wybrane zostały trzy transakcje - w Z., K. oraz T.. Jak wyjaśnił rzeczoznawca, nieruchomości te są najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, obok położenia - także pod względem przeznaczenia i powierzchni. Różnice m.in. w zakresie dostępności komunikacyjnej nieruchomości zostały skorygowane, nieznacznie obniżając wartość nieruchomości wycenianej. Podkreślić w tym miejscu należy, że wielkość zastosowanej korekty nie jest regulowana żadnymi powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Wynika ona z doświadczenia biegłego, który dokonując wyceny, winien uwzględnić cechy porównywanych działek tak, aby cena działki wycenianej odpowiadała cenie rynkowej. W przedmiotowej sprawie wysokość zastosowanej korekty odnośnie parametru "dostępność komunikacyjna" (str. 28 operatu) budzi poważne wątpliwości, szczególnie że jej wielkość w żadnym stopniu nie została uzasadniona. Przyjęte do porównania nieruchomości "dostępność komunikacyjną" ocenioną mają jako dobrą lub bardzo dobrą. Wyceniana nieruchomość "dostępność komunikacyjną" ocenioną ma jako słabą. Biorąc pod uwagę opis wszystkich nieruchomości, oceny te należy uznać za prawidłowe. Niczym nieuzasadnione są natomiast korekty w wielkości jedynie: "- 2,40" w stosunku do nieruchomości o bardzo dobrej dostępności komunikacyjnej i "- 1,20" w stosunku do nieruchomości o dobrej dostępności komunikacyjnej. Zaznaczyć bowiem należy, że wyceniana nieruchomość nie ma utwardzonego dostępu do rzeczywiście istniejącej drogi publicznej. O ile w przypadku nieruchomości przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, okoliczność taka może nie mieć bardzo istotnego znaczenia, o tyle w przypadku nieruchomości przeznaczonej pod usługi komercyjne, kwestia zapewnienia odpowiedniego dojazdu choćby dla pojazdów o dużej nośności, których ruch w takich rejonach jest znacznie bardziej wzmożony, niż w zabudowie mieszkaniowej, jest niezwykle istotna. Ta okoliczność nie została przez biegłego wzięta pod uwagę i uzasadniona, a biorąc pod uwagę okoliczności faktyczne sprawy, ma istotny wpływ na wycenę nieruchomości skarżącego, a co za tym idzie na wynik sprawy. W konsekwencji, podzielić należało stanowisko o naruszeniu przepisów postępowania, tj. art. 7, 8, 80 K.p.a.. Organy obu instancji nie dokonały bowiem prawidłowej oceny wartości dowodu jakim był przedłożony do akt sprawy operat szacunkowy. Nie może natomiast budzić wątpliwości, że organy administracji orzekające w sprawie mają obowiązek ocenić na podstawie art.77 §1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 25 stycznia 2011 r., sygn. I OSK 1674/09). Oceny takiej zabrakło w analizowanym przypadku. Przeprowadzając ponownie postępowanie, organ przeprowadzi dowód z operatu szacunkowego nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania tj działki nr [...], obręb B., gmina [...], a do wyceny uwzględnione zostaną przez biegłego nieruchomościami jak najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej. Ocena cech różniących nieruchomości oraz wielkość zastosowanych korekt, winna być natomiast przez biegłego wyczerpująco uzasadniona. Mając powyższe na uwadze Sąd w pkt 1 wyroku działając w oparciu o art. 145 §1 pkt 1 lit. c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił decyzję z dnia 24 kwietnia 2014 r. oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Konsekwencją uwzględnienia skargi było stwierdzenie, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości do czasu uprawomocnienia się wyroku – art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a.