II SA/Kr 960/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędziowie: WSA Kazimierz Bandarzewski NSA Joanna Tuszyńska (spr.) Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi M.Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 27 maja 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego M.Z. kwotę 246 zł (dwieście czterdzieści sześć złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 1 grudnia 2009 r. Wójt Gminy Zielonki, na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr. 80, póz. 717 z późn. zm.) w związku z Uchwałą Nr IX/55/2007 Rady Gminy Zielonki z dnia 21 czerwca 2007r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze Gminy Zielonki nr 06 w granicach administracyjnych miejscowości Zielonki, (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego Nr 629, póz. 4162) w punkcie 1 ustalił dla M. Z. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Zielonki, Gmina Zielonki, obejmującej działkę nr "1" o pow. 0,12 ha w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania i zbyciem w/w nieruchomości - w wysokości 6146,80 zł, w punkcie 2 zobowiązał M. Z. do uiszczenia ww. opłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie. W uzasadnieniu organ wskazał, że aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z dnia [...].05.2008r. M. Z. sprzedał M. i A. K. nieruchomość położoną w miejscowości Zielonki, Gmina Zielonki, stanowiącą działkę nr "1" o pow. 0,12 ha. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Zielonki, obowiązującym do dnia 31.12.2003 r., działka nr "1" - wówczas będąca częścią działki nr "2" znajdowała się: - w 23% w terenie oznaczonym w planie symbolem 02.RP z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod uprawy rolne, łąki, pastwiska, ogrodnictwo i sadownictwo z dopuszczalnością zabudowy siedliskowej, - w 77% w terenie oznaczonym w planie symbolem 02.MZ - obszar mieszkalnictwa i budownictwa jednorodzinnego z przeznaczeniem podstawowym pod zabudowę jednorodzinną i zagrodową wraz z obiektami dla prowadzenia działalności gospodarczej zlokalizowanej w obrębie działki budowlanej. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Zielonki, obowiązującym w dniu sprzedaży nieruchomości (Uchwała Nr IX/55/2007 Rady Gminy Zielonki z dnia 21 czerwca 2007r.) działka nr "1" stanowiąca wówczas część działki pierwotnej nr "2" znajduje się w terenie: - w 95% oznaczonym w planie symbolem 06.MN.3 - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z przeznaczeniem podstawowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną obejmującą istniejącą i nową zabudowę, - w pozostałych 5% oznaczonym w planie symbolem 06.Z0.3 - teren zieleni nieurządzonej. Przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy ani decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym stanie rzeczy przy określaniu wartości nieruchomości, należało przyjąć faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Ustalono, że teren wykorzystywany był pod uprawy rolne, w części północnej od drogi w pasie kilku metrów porośnięta samosiejkami kilkuletnich drzew liściastych i krzewów. Jednakże, w ocenie biegłego, mimo iż przy sporządzaniu wyceny nieruchomości do celów opłaty planistycznej należy uwzględnić faktyczne użytkowanie tej nieruchomości, to nie można zapomnieć o poprzednio obowiązującym planie, którego "zapisy nadal funkcjonowały w świadomości właścicieli". Wobec powyższego na podstawie przekalkowania "starego" i "nowego" planu miejscowego szacunkowo biegły określił, iż wzrost wartości działki nr "1", położonej w miejscowości Zielonki dotyczy powierzchni 2 arów. Ze sporządzonego operatu szacunkowego wynika, że wzrost wartości działki nr "1" w zakresie pow. 0,2 ha wynosi 30 734 zł, z czego 20 % (§ 52 Uchwały Rady Gminy Nr IX/55/2007 z dnia 21 czerwca 2007r) stanowi kwota 6 146,80 zł. Odnosząc się do uwag strony, iż w trakcie przekalkowania mogło dojść do pomyłki związanej z grubością linii na mapie wyznaczającej granice przeznaczenia, organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy określił powierzchnię 2 arów do wyceny na podstawie oszacowania tej powierzchni. Korzystając z przyłożenia kalki, na którą naniesiono mapę z podziałem działki nr "2" do odpowiedniego fragmentu "starego" i "nowego" planu miejscowego biegły określił, iż zmiana przeznaczenia dotyczy małego fragmentu działki, o wymiarach ok. 7 x 30 m co daje 210 m2. Powierzchnię 2 arów uzyskuje się również poprzez przeliczenie powierzchni, jaka znajduje się w terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe w "nowym" i "starym" planie. W nowo uchwalonym planie teren ten wynosi około 95%, a w poprzednio obowiązującym planie było to około 77%. Różnica wynosi 18%, a z powierzchni 12 arów 18% wynosi dokładnie 2,16 ara. Zdaniem organu metoda przekalkowania przeznaczeń i w ten sposób oszacowania powierzchni 2 arów jest prawidłowa. Odwołanie od ww. decyzji wniósł M. Z.. Zarzucił, że organ l instancji niewłaściwie zinterpretował art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazał, że w jego ocenie nie można mówić o wzroście wartości nieruchomości w sytuacji, kiedy część nieruchomości stanowiąca 2 ary zmieniła swoją wartość na skutek zmiany przeznaczenia, ponieważ akurat te 2 ary i tak nie będą nadawały się pod budowę. Swoje stanowisko uzasadnił tym, że zgodnie z prawem budowlanym, budynku na działce budowlanej nie można sytuować bliżej niż 4 m od granicy działki, a akurat te 4 m stanowią 1,2 ara co do którego, w ocenie organu l instancji, nastąpił wzrost wartości. Pozostałe 0,8 ara, zdaniem odwołującego "można by, przy odrobinie dobrej woli ze strony Urzędu Gminy, pominąć". Decyzją z dnia 27 maja 2010 r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa, art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1, 3, 4 oraz 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 150 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 nr 261. póz 2603 z późn. zm), § 4, § 50, § 55 - 58 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 nr 207 póz. 2109 z późn. zm.), przepisów Uchwały Nr IX/55/2007 Rady Gminy Zielonki z dnia 21 czerwca 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy Zielonki Nr 06 w granicach administracyjnych miejscowości Zielonki, uchylił zaskarżoną decyzję w części orzekającej o tym, że w/w opłatę należy wpłacić, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna i ustalił, że w/w opłatę należy uiścić w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, w pozostałym zakresie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że zarzuty odwołania nie zasługują na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja jest prawidłowa. Kolegium podzieliło ustalenia faktyczne organu l instancji. W ocenie organu, wycena nieruchomości, sporządzona w oparciu o przepis art. 37 ust. 1 zdanie 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sporządzona została prawidłowo. Operat szacunkowy spełnia wymogi określone przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wzrost wartości nieruchomości ustalono przez porównanie przeznaczenia nieruchomości w "starym" i "nowym" planie zagospodarowania przestrzennego. W wyniku przeprowadzonego porównania obliczono, że zmiana przeznaczenia dotyczyła 18% powierzchni nieruchomości, o tyle bowiem został powiększony teren budowlany działki. Obliczenia dokonano odejmując powierzchnię budowlaną działki w "starym" planie (77%) od powierzchni budowlanej w "nowym" planie (95%). Ten sam wynik otrzymano po odjęciu od wielkości powierzchni stanowiącej w "starym" planie tereny rolno-siedliskowe (23%), wielkości powierzchni zieleni nieurządzonej w planie "nowym". W ocenie Kolegium, rzeczoznawca prawidłowo powołał się na ustalenia "starego" planu, mimo jego nieobowiązywania od 2003r. Wzrost wartości nieruchomości w zakresie 18% powierzchni działki, której dotyczyła zmiana przeznaczenia terenu, rzeczoznawca wskazał analizując mapy - wyrysy ze "starego" i obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania oraz dokonując ich stosownego zwymiarowania. Przeprowadzone oznaczenia na mapie dają zrównane z wcześniejszymi obliczeniami wyniki, wskazując, że teren o powierzchni 210 m (ok. 2 arów) zmienił przeznaczenie z rolnego na mieszkalne jednorodzinne. Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium wskazało, że zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002r, nr 75, poz. 690 ze zm.) zachowanie odległości 4 m od granicy działki nie jest zasadą, a tylko jednym z dopuszczonych przez prawo rozwiązań, nadto wskutek zwiększenia terenu przeznaczonego na cele budownictwa mieszkalnego z 77 do 95% powierzchni nieruchomości, wzrastają możliwości zagospodarowania i swoboda budowlana wykorzystania nieruchomości. Wzrasta również wartość nieruchomości. Natomiast w związku z tym, że termin wymagalności opłaty planistycznej wyznaczony w orzeczeniu organu l instancji mógłby być niemożliwy do wykonania przez dłużnika, zasadnym było uchylenie decyzji pierwszej instancji w tym zakresie i wyznaczenie nowego terminu zapłaty - w terminie 14 dni od doręczenia rozstrzygnięcia Kolegium. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wniósł M. Z., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenia kosztów postępowania. W uzasadnieniu podniósł, że wykładnia art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wyraźnie wskazuje, że przepis ma zastosowanie w razie faktycznego wzrostu wartości nieruchomości co winno mieć odzwierciedlenie w cenie uzyskanej za daną nieruchomość po wprowadzeniu zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w porównaniu z ceną możliwą do uzyskania za nieruchomość przed wprowadzeniem miejscowego planu zagospodarowania. W przypadku zaskarżonej decyzji nie było wzrostu wartości nieruchomości jako całości, nie było różnicy w cenie sprzedaży nieruchomości przed wprowadzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po wprowadzeniu zapisów planu. W tej sytuacji nałożenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości było de facto "karą" pieniężną nałożoną przez organ administracji, która jako że została nałożona po zawarciu umowy sprzedaży nie mogła być przez skarżącego "przerzucona" na nabywcę. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie. Organ podtrzymał w całości swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Ustosunkowując się do zarzutów wskazał, że wysokość kwoty uzyskanej przez zbywcę w rezultacie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, nie ma żadnego znaczenia przy naliczaniu opłaty planistycznej i nie może być brana pod uwagę. Wskazał również, że skarżący nie skorzystał z możliwości przewidzianej w art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, póz. 1269), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związany granicami skargi (art. 134 ustawy Prawo postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Stosownie do treści art. 145 § 1 pkt ustawy uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a także utrzymanej nią w mocy decyzji organu l instancji wykazało, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, a tym samym wniesiona skarga zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie rozważań wskazać należy, że regulacje prawne dotyczące spornej opłaty znajdują się w kilku aktach prawnych. Przepisem podstawowym jest art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, póz. 717 ze zm.), zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei, stosownie do treści art. 37 ust.1 ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wskazać jednakże należy, że z mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P/58/08, przepis art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), stanowiący materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji, w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomo zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, został uznany za niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP. W myśl art.37 ust.11 ustawy w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do przepisu art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), przepisy rozdziału 1 działu IV ustawy, określające wartość nieruchomości, stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów . W postępowaniu dotyczącym ustalenia renty planistycznej znajdują też zastosowanie przepisy wykonawcze do ustawy o gospodarce nieruchomościami - rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, póz. 2109), wydane na podstawie art. 159 ugn. Zgodnie z tym przepisem Rada Ministrów miała określić rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając: 1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny; 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów; 3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw; 4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia; 5) rodzaje nakładów na nieruchomości; 6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności; 7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym. W tym miejscu wskazać również należy przepis § 50 omawianego rozporządzenia , który stanowi, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości, a w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Jedną z podstawowych zasad określania wartości nieruchomości, wyrażoną w przepisie art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami jest zasada, iż wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założenia, ze strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Jak wynika z treści operatu (str.22) rzeczoznawca przeprowadził wycenę nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody skorygowanej ceny średniej i metody porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust.1 ugn). Stosownie do przepisu art.4 pkt 16) ustawy o gospodarce nieruchomościami ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przepisie § 3 ust.2 cytowanego wyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wyrażona została zasada, iż określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W § 4 rozporządzenia, stanowiącym dopełnienie przepisu art.153 ust.1 ugn, określono, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Stosownie do ustępu 4 § 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Nadto, zwrócić pozostaje uwagę na różnicę sformułowania użytego w przepisie art. 37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym : wartość nieruchomości określa się przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu (faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości może być jednym z czynników wpływającym na jej wartość) i zapisu § 50 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego: przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Na zakończenie tych ogólnych uwag, wspomnieć jeszcze należy, ze organ ma obowiązek ustalić stan faktyczny w oparciu o zebrane dowody, w tym również i operat rzeczoznawcy majątkowego, który obejmuje szereg elementów stanu faktycznego. Operat ten jest dowodem na podstawie którego organ dokonuje ustaleń faktycznych i wydaje władcze rozstrzygnięcie. Należy bowiem pamiętać, że to organ administracji publicznej, a nie rzeczoznawca majątkowy decyduje o załatwieniu sprawy. Operat szacunkowy jest dowodem, który powinien pomóc organowi w rozstrzygnięciu kwestii faktycznej i jako taki podlega ocenie jak każdy dowód. Co więcej, organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w operacie, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach została ona oparta oraz skontrolować prawidłowość rozumowania rzeczoznawcy w danej sprawie. Obowiązkiem organu jest również wyjaśnienie i rozważenie, czy materiał porównawczy, zastosowany przez rzeczoznawcę, był odpowiedni i wystarczający do skorzystania z metody porównawczej. Tak więc organy administracyjne rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. W razie dostrzeżenia pewnych niejasności czy braków operatu winny żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok NSA z dnia 26.01.2006r, sygn. II OSK 459/05). Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy podnieść należy, że przyjęty bez zastrzeżeń przez organy obydwu instancji operat szacunkowy budzi poważne wątpliwości. Po pierwsze, w operacie szacunkowym brak jest wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który miał przestać obowiązywać z dniem 31.12.2003 r. Wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 30.10.2009 r. (k.68) nie są wystarczające. Odwołuje się on bowiem do wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który przestał obowiązywać z końcem 2003 r., jednakże w aktach sprawy brak jest takiej mapy. Nie wiadomo w jaki sposób powstała mapa znajdująca się na k.67 akt administracyjnych. Dlatego też twierdzenie rzeczoznawcy, że na mapie tej zaznaczono obszar, który zmienił przeznaczenie z rolnego (w "starym" planie) na mieszkalny (w "nowym" planie) nie daje się zweryfikować. Wątpliwości też budzi kserokopia mapy znajdującej się na k.37 akt administracyjnych. Jest to mapa powstała w 1976 r., z ręcznie naniesionymi liniami i symbolami. Jeśli ten właśnie dokument ma być tym, o którym rzeczoznawca wspomina w wyżej cytowany piśmie, to nie ma on cech wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie jest opisany i nie wiadomo co przedstawia. Na marginesie zauważyć należy w tym miejscu, że w aktach brak jest również tekstu planu zagospodarowania przestrzennego, który miał przestać obowiązywać z dniem 31.12.2003 r. Jest to o tyle istotne, że ustalenia organu i rzeczoznawcy co do zapisów tekstowych planu są odmienne. W uzasadnieniu decyzji organ l instancji podaje, że działka nr "1" - wówczas będąca częścią działki nr "2" znajdowała się w 23% w terenie oznaczonym w planie symbolem 02.RP z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod uprawy rolne, łąki, pastwiska, ogrodnictwo i sadownictwo z dopuszczalnością zabudowy siedliskowej, a rzeczoznawca na stronie 6 operatu powołując ustalenia "starego planu" dopuszczalność zabudowy siedliskowej pomija. Po drugie, jak wynika z punktu 7.2 operatu "Określenie wartości rynkowej nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia przed wejściem w życie nowego planu miejscowego" (strona 17 operatu), do porównań przyjęto jedynie 3 transakcje. Jak wynika z tabeli transakcja dotycząca działki "B" miała miejsce już po wejściu planu w życie. Tabela zamieszczona w punkcie 7.2.3. (str.12 operatu) nie jest zrozumiała. Po trzecie, jeżeli rzeczoznawca na stronie 13 operatu podaje, że im większa działka, tym jest korzystniejsza dla celów gospodarki rolnej, a wyliczenia prowadzi dla działki nr "1", która powstała dopiero po uchwaleniu planu, a charakter rolny miała istniejąca przed uchwaleniem planu działka nr "2", to jego rozumowanie opiera się błędnym założeniu. Dlatego też stanowisko organu odwoławczego, że decyzja organu l instancji została podjęta w oparciu o prawidłowo sporządzony elaborat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, nie może być uwzględnione. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy niezbędne będzie, poprzez szczegółową analizę ustaleń planu, którego moc wygasła 31.12.2003 r. jednoznaczne określenie ówczesnego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości oraz włączenie do akt sprawy potwierdzonego za zgodność z oryginałem wyrysuj z tego planu. Dlatego, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 i 152 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy.