II SA/Kr 964/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) WSA Agnieszka Nawara–Dubiel Protokolant: starszy sekr. sądowy Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 października 2018 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 2 maja 2018 r., znak [...], działając na podstawie art. art. 59 ust. 1, art. 56 w związku z art. 64 ust. 1, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U z 2017 r. poz. 1073), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) oraz art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw w związku z art. 17 pkt 1 i art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257), po rozpatrzeniu odwołania Stowarzyszenie A od decyzji Prezydenta Miasta K. Nr [...] z dnia 29 września 2017 r., w której orzeczono o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. " Budowa garażu trzystanowiskowego w dobudowie do budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z podjazdem na działkach nr [...], [...] obręb [...] przy ul. [...] w K." – utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Powyższa decyzja, która jest przedmiotem skargi, zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Wnioskiem z dnia 13 lutego 2015 r. H. G. wystąpił do Prezydenta Miasta K. o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa garażu trzystanowiskowego w dobudowie do budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z podjazdem na działkach nr [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K." Prezydent Miasta K., rozpatrując sprawę po raz kolejny na skutek decyzji kasacyjnej organu odwoławczego, decyzją Nr [...] z dnia 29 września 2017 r., działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073), § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257) – ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa garażu trzystanowiskowego w dobudowie do budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z podjazdem na działkach nr [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K.". Decyzja zawiera załączniki: Nr 1 – warunki zabudowy terenu; Nr 2 – część graficzna warunków zabudowy, sporządzona na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w oparciu o oryginalną kopię mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, Nr 3 – część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, Nr 4 – część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, sporządzona na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w oparciu o oryginalną kopię mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał w szczególności, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i następ, u.p.z.p. Następnie wskazano, iż w jego toku na podstawie art. 53 ust. 4 u.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz w związku z art. 106 k.p.a. projekt przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy przesłano do uzgodnienia do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. w odniesieniu do obszarów zagrożonych powodzią, Ministra Środowiska i Marszałka Województwa [...] w odniesieniu do udokumentowanych złóż kopalin i wód podziemnych. Z uwagi na fakt, iż żaden z ww. organów nie zajął stanowiska w ustawowym terminie, organ I instancji, działając w oparciu o art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., uznał uzgodnienia z tymi organami za dokonane. W toku postępowania uzyskano uzgodnienie Miejskiego Konserwatora Zabytków zawarte w postanowieniu z dnia 16 listopada 2015 r., znak: [...], oraz z dnia 11 sierpnia 2017 r., znak: [...], w odniesieniu do obszarów objętych ochroną konserwatorską. Stanowisko w sprawie zajęli: Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. w opinii z dnia 27 marca 2015 r., znak: [...] w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego; Miejski Konserwator Zabytków w opinii z dnia 27 marca 2015 r. znak: [...] w odniesieniu do obszarów objętych nadzorem archeologicznym ochroną konserwatorską; Wydział Kształtowania Środowiska UMK w opinii z dnia 31 marca 2015 r. znak: [...] w zakresie ochrony środowiska; Wydział Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego w opinii z dnia 8 lipca 2015 r., znak [...], w zakresie obszarów zagrożonych powodzią; Zespół Urbanistyczny w opinii z dnia 14 maja 2015 r. i z dnia 25 czerwca 2015 r. Planowane zamierzenie spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zaś osoba uprawniona po myśli art. 60 ust. 4 u.p.z.p., mgr inż. arch. E. D.-S. przygotowała projekt decyzji. Odwołanie od powyższej decyzji Prezydenta Miasta K. złożyła Stowarzyszenie A. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: 1) art. 8 k.p.a. i art. 10 k.p.a. poprzez niezapewnienie stronie odwołującej się czynnego udziału w postępowaniu, a to poprzez brak powiadomienia strony odwołującej się o zgromadzeniu całego materiału dowodowego w sprawie i brak umożliwienia jej wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów (zaznaczono przy tym, iż chodzi tu o sytuację, gdy organ I instancji dokonał zawiadomienia na podstawie art. 10 k.p.a. w pismach z dnia 4 lipca 2017 r., lecz po dokonaniu w/w zawiadomienia materiał zgromadzony w sprawie został rozszerzony i uzupełniony, a organ zaniechał powtórnego zawiadomienia stron postępowania); 2) art. 28 k.p.a. w zw. art. 10 k.p.a. poprzez dokonanie błędnych ustaleń odnośnie kręgu stron postępowania i w konsekwencji niezapewnienie wszystkim uprawnionym osobom udziału w przedmiotowym postępowaniu poprzez pominięcie w postępowaniu S. B., zarządcy nieruchomości dz. nr [...]; 3) naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z § 5 ust. 2 w zw. z § 5 ust. 1 rozporządzenia poprzez ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w sposób wewnętrznie sprzeczny, uniemożliwiający jego weryfikację; 4) naruszenie art. 60 ust. 1 i 4 u.p.z.p. w zw. art. 64 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. poprzez oparcie rozstrzygnięcia decyzji na opinii Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. wydanej wyłącznie w oparciu o przedstawiony w/w organowi wniosek inwestora, w sytuacji gdy organ I instancji powinien uzyskać w/w opinię ZIKIT wydaną po przedłożeniu ZIKIT projektu decyzji. Odwołująca się wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji organu I instancji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Pismem z dnia 2 stycznia 2018 r. inwestor złożył odpowiedź na odwołanie, wniósł o utrzymanie zaskarżonej decyzji w mocy, a także o: 1) wyznaczenie i przeprowadzenie stosownie do możliwości przewidzianej w art. 89 § 1 i § 2 k.p.a. w związku z art. 17 ust. 1 zd. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych – w toku przedmiotowego postępowania odwoławczego rozprawy administracyjnej, a to: (a) w celu zapewnienia przyspieszenia i uproszczenia postępowania, (b) z uwagi na konieczność i możliwość ostatecznego uzgodnienia sprzecznych interesów stron – inwestora i wspólnoty mieszkaniowej, a także (c) dla potrzeb oględzin dowodów wnioskowanych przez inwestora, 2) dopuszczenie i przeprowadzenie na wnioskowanej rozprawie administracyjnej – w trybie art. 75, art. 78 § 1. art. 85 § 1 i art. 136 k.p.a. – dowodu z: (a) oględzin trójwymiarowego modelu (makiety) willi miejskiej "[...]" przy ulicy [...] w K., (b) oględzin planszy obejmującej ortogonalny widok pierzei wschodniej (zachodniej zabudowy) analizowanego odcinka ulicy [...], a także (c) oględzin planszy przedstawiającej widok z góry kwartału [...] – w każdym przypadku na okoliczność ładu przestrzennego i prawidłowości analizy urbanistycznej. Inwestor odniósł się także do zarzutów podniesionych w odwołaniu. Pismem z dnia 5 lutego 2018 r. organ odwoławczy wezwał organ I instancji o uzupełnienie materiału dowodowego poprzez: wskazanie w jakiej odległości względem działki drogowej usytuowane są garaże w obszarze analizowanym.; dokonanie i przedstawienie obliczeń średniej wartości wskaźnika powierzchni istniejącej zabudowy do powierzchni terenu dla wszystkich działek znajdujących się w obszarze analizowanym z jednoczesnym zobrazowaniem powyższych obliczeń poprzez wskazanie parametrów poszczególnych działek zabudowanych znajdujących się w obszarze analizowanym tj. powierzchni działki i powierzchni znajdującego się na niej budynku; wskazanie w jaki sposób kształtowałby się wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do terenu działki ([...] i [...]) z uwzględnieniem istniejącego wskaźnika zabudowy (bez uwzględnienia samowolnie wykonanej rozbudowy) i projektowanego garażu parterowego; opisanie sposobu kształtowania się wskaźnika powierzchni biologicznej czynnej w obszarze analizowanym ze wskazaniem numerów działek. W odpowiedzi organ I instancji w piśmie z dnia 8 marca 2018 r. wyjaśnił, iż w obszarze analizy znajdują się wyodrębnione działki, na których usytuowane są tylko garaże (np. dz. [...]) oraz działki z zabudową mieszkalną wielorodzinną, na których usytuowane są garaże na tyłach budynków mieszkalnych (np. dz. [...], [...], [...], [...]) przy ul. [...]. Garaże dostępne są od ulicy [...]. Są także garaże zgrupowane na działkach [...] w sąsiedztwie działki nr [...] z zabudową usługową. Garaże dostępne od ulicy [...] na działkach [...], [...], [...], [...], [...] usytuowane są w odległości ok. 1 m od granicy działki drogowej nr [...]. Garaż na działce nr [...] usytuowany jest w odległości ok. 6 m od granicy działki drogowej. Garaże dostępne od ulicy [...] na działce nr [...] usytuowane są w odległości ok. 6 m, 3 m, 0,5 m od granicy działki drogowej nr [...]. Garaże dostępne od ulicy [...] w sąsiedztwie działki nr [...] usytuowane są w odległości ok. 30 m, ok. 26 m od granicy działki drogowej nr [...]. W załączaniu do odnośnego pisma przedłożono zestawienie tabelaryczne obliczenia średniej wartości wskaźnika powierzchni istniejącej zabudowy do powierzchni terenu dla wszystkich działek znajdujących się w obszarze analizy z jednoczesnym wskazaniem parametrów poszczególnych działek zabudowanych znajdujących się w obszarze analizy, tj. powierzchni działek i powierzchni znajdujących się na nim budynku/ów. Jednocześnie w tabelach przedstawiono wielkość kształtowania się powierzchni biologicznie czynnej. Do obliczenia wielkości powierzchni biologicznie czynnej wykorzystano aplikacje "Geoportal - Toolkit" – zakładka Ortofotomapa z 2017 r. W związku z tym, dane dotyczące powierzchni biologicznie czynnej są danymi w wysokim stopniu orientacyjnymi. Ponadto wyjaśniono, że średni wskaźnik zabudowy w wysokości 53% jest wskaźnikiem średnim z uwzględnieniem wielkości pasów działek drogowych wzdłuż budynków, zagospodarowanych urządzonych i stanowiących z działką kubaturową jedną całość. Pierwotnie przed samowolnie wykonanymi przybudówkami (rozbudową) powierzchnia zabudowy wynosiła ok. 190m2. Powierzchnia ta generowała wielkość wskaźnika zabudowy na poziomie ok. 23% w stosunku do działek [...], [...], a w stosunku do działki [...] na poziomie 24%. Wskaźnik ten jest o 1% większy od najmniejszego wskaźnika zabudowy w obszarze analizy dla działki sąsiedniej nr [...]. Wnioskowana rozbudowa spowoduje powiększenie wskaźnika zabudowy do 35% (w stosunku do działek [...] i [...] ) i do 38,5% (w stosunku do działki nr [...]). Projektowany garaż od strony południowej posiada powierzchnię zabudowy o wielkości 93,5 m2. Po rozbudowie o garaż powierzchnia zabudowy budynku i garażu łącznie będzie wynosiła ok. 387,5 m2. Powierzchnia ta generuje wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do sumy działek [...] i [...] w wysokości 45%, a w stosunku do dz. [...] w wysokości 51%. Projektowany wskaźnik plasuje się w grupie wskaźników średnich, nie przekraczając jednak wartości średniej, tj. 53%. Na skutek odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało opisaną na wstępie decyzję z dnia 2 maja 2018 r., którą utrzymało zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy zreferował przebieg postępowania, zarzuty sformułowane przez odwołujących się oraz stanowisko inwestora; przytoczył też i wyjaśnił relewantne przepisy, w tym art. 59, art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Następnie organ odwoławczy wskazał w szczególności, że wobec nieobowiązywania na terenie objętym zamiarem inwestora miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, istnieją podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. W trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę urbanistyczno-architektoniczną, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Analiza z grudnia 2016 r. wraz z jej uzupełnieniem z dnia 8 marca 2018 r. odpowiada wymogom obowiązującego prawa, a wydana na jej podstawie decyzja zasadnie wskazuje na możliwość ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Analiza zawiera część graficzną – mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości 72m od granicy terenu objętego wnioskiem, stanowiącego działkę nr [...], [...] obr. [...], z załącznika graficznego i wyjaśnień zawartych w analizie wynika, iż front terenu inwestycji od strony ul. [...] jest w wielkości ok. 24 m. Sposób określenia obszaru analizowanego wypełnia zatem dyspozycję § 3 ust. 2 rozporządzenia. W części tekstowej dokumentu analizy, charakteryzując teren inwestycji, podano, że teren objęty wnioskiem położony jest w obszarze o dobrze zdefiniowanym układzie urbanistyczno-architektonicznym, w terenach zabudowy śródmiejskiej, o funkcji mieszkaniowo-usługowej, w pełni wyposażonych w infrastrukturę techniczną, komunikacyjną. Zabudowa wzdłuż ul. [...] i [...] w obszarze analizy kształtowana jest w formie regularnych kwartałów zabudowy, które w miarę oddalenia od centrum miasta ulegają rozluźnieniu przechodząc w zabudowę wolnostojącą. Zabudowa kwartałowa stanowi w większości dwudziestowieczną tkankę miejską uzupełnioną pojedynczymi dziewiętnastowiecznymi budynkami lub zespołami budynków. W północnej stronie pojawia się zabudowa blokowa współczesna. Teren inwestycji zabudowany jest jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym z użytkowym poddaszem i wysokim podpiwniczeniem. Aktualnie budynek jest w trakcie remontu i przebudowy. Budynek ujęty jest w gminnej ewidencji zabytków. Teren od frontu jest ogrodzony prowizorycznym ogrodzeniem budowlanym (wraz z pasem zieleni przed budynkiem), posiada własny wjazd. Na terenie inwestycji występuje zieleń ozdobna niska i wysoka. Stwierdzono występowanie w obszarze analizowanym zabudowy: mieszkaniowej wielorodzinnej, mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej i użyteczności publicznej, zabudowy gospodarczo – garażowej (związana z zabudową mieszkaniową wielorodzinną), dróg publicznych, dróg wewnętrznych i obiektów infrastruktury technicznej. Planowane zamierzenie inwestycyjne, polegające na budowie garażu, będzie kontynuowało funkcję mieszkalną dopełniającą występującą w obszarze analizowanym. W kolejnej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji organ odwoławczy odniósł się do parametrów nowej zabudowy i uznał je za ustalone prawidłowo. W tym kontekście wskazano, że linię zabudowy organ I instancji wyznaczył dla realizacji zamierzenia inwestycyjnego w zakresie garażu w odległości ok. 3m od granicy działki drogowej ul. [...] (dz. [...]). Przeprowadzona analiza wykazała, iż zasadne będzie ustalenie linii zabudowy w pewnym wycofaniu w stosunku do elewacji frontowej budynku mieszkalnego. Wyniki analizy wymagają wyznaczenia obowiązującej nowej linii zabudowy dla garażu lub garaży mających być wybudowanymi pomiędzy budynkiem znajdującym się na działce nr [...] a granicą tej działki z działką nr [...]. Zwrócono również uwagę, iż sposób wyznaczenia linii zabudowy odpowiada usytuowaniu garażów w obszarze analizowanym oraz wymaganiom konserwatorskim. W ocenie organu odwoławczego nie ma podstaw do negowania sposobu wyznaczenia linii zabudowy w odległości ok. 3 m od granicy pomiędzy działkami [...] i nr [...], bowiem jak wykazała analiza projektowany garaż powinien kontynuować typową dla tego obszaru zabudowy formę - linię zabudowy w pewnym wycofaniu względem działki drogowej. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy dla rozbudowy o garaż ustalono w przedziale od 35% (istniejący wskaźnik) do 40%-45%(wnioskowany wskaźnik) w stosunku do terenu działek: [...] i [...]. Z uzupełnienia analizy z dnia 8 marca 2018 r. wynika, iż ów parametr kształtuje się w przedziale od 20 % na dz. nr [...] do 92 % na dz. [...]. Średnia wartość wskaźnika powierzchni istniejącej zabudowy do powierzchni terenu dla wszystkich działek znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi 53%. Pierwotnie przed samowolnie wykonanymi przybudówkami (rozbudową) powierzchnia zabudowy wynosiła ok. 190m2. Powierzchnia ta generowała wielkość wskaźnika zabudowy na poziomie ok. 23% w stosunku do działek [...], [...], a w stosunku do działki [...] na poziomie 24%. Wskaźnik ten jest o 1% większy od najmniejszego wskaźnika zabudowy w obszarze analizy dla działki sąsiedniej nr [...]. Rozbudowa budynku objęta zamierzeniem inwestycyjnym pn. "Rozbudowa i nadbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z przeznaczeniem na budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr [...] obręb [...] przy ul. [...] w K." spowoduje powiększenie wskaźnika zabudowy do 35% (w stosunku do działek [...] i [...]) i do 38,5% (w stosunku do działki nr [...]). Projektowany garaż zaś generuje wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do sumy działek [...] i [...] w wysokości 45%, a w stosunku do dz. [...] w wysokości 51%. W ocenie organu odwoławczego ustalenie przedmiotowego parametru w oparciu o wyjątkowy sposób określony w ust. 2 § 5 rozporządzenia nie budzi zastrzeżeń. Ustalenie wartości tego parametru w wielkości poniżej średniej występującej w obszarze, którego wartość osiąga 53 %, znajduje pełne uzasadnienie w przeprowadzonej analizie, rzetelnie prezentującej poziom istniejącego zainwestowania nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym. Wartość ta nie odbiega też od wartości zauważonych w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji. Poza wskaźnikiem dla działki [...], który wynosi 20 % i jest najniższym wskaźnikiem występującym w obszarze, wskaźnik ten dla działek stanowiących najbliższe sąsiedztwo jest równy bądź wyższy niż ustalony dla działek [...] i [...] (45% – dla działki [...] + [...]; 54% – dla działki [...] +515/5; 47% – dla działki [...]). Organ odwoławczy zaznaczył też, iż w dniu 27 kwietnia 2018 r. została wydana ostateczna decyzja tegoż organu (znak: [...]) dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Rozbudowa i nadbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z przeznaczeniem na budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr [...] obręb [...] przy ul. [...] w K.". Organ odwoławczy orzekł w ten sposób, iż w pkt 1 : uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji w części obejmującej załącznik nr 1 pkt II. ppkt. 1 lit. b pt.: "Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu, w tym udział powierzchni biologicznie czynnej" w brzmieniu: "Dla budynku ustala się wskaźnik powierzchni istniejącej i projektowanej zabudowy w stosunku po powierzchni działek [...],[...] do 33 (2±%). Powyższe przyjęto zgodnie z § 5 ust. 2 w/w rozporządzenia. Ustala się wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej min. 30%." i w tym zakresie orzekło, w ten sposób że: "Dla budynku ustala się wskaźnik powierzchni istniejącej i projektowanej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji tj. działki [...], w wielkości 36,5 % z tolerancją ± 2% tj. w przedziale od 34,5 % do 38, 5 %. Powyższe przyjęto zgodnie z § 5 ust. 2 w/w rozporządzenia. Ustala się wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej min. 30%." oraz w pkt 2 w pozostałym zakresie utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu 1 instancji. W decyzji tej wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do terenu inwestycji został ustalony w wielkości 36,5 % z tolerancją ± 2% tj. w przedziale od 34,5% do 38,5%. Powyższe rozstrzygnięcie powoduje, iż w obiegu jest ostateczna decyzja, która uznaje iż z punktu widzenia przestrzennego i zasad kształtowania ładu przestrzennego uregulowanych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dopuszczona jest zabudowa na przedmiotowym terenie inwestycji o wskaźniku 35%. A jak wykazano powyżej potwierdzenie w przeprowadzonej analizie znajduje również ustalenie przedmiotowego parametru dla rozbudowy o garaż w przedziale od 35% (istniejący wskaźnik) do 40%-45%(wnioskowany wskaźnik) w stosunku do terenu działek: [...] i [...]. Wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej został ustalony w decyzji na poziomie minimum 30%. W uzupełnieniu analizy wyjaśniono, że wskaźnik ten na działkach zabudowanych jest na zróżnicowanym poziomie od 1% (dz. [...]) do 70 % (dz. [...]+[...]), a średni wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wynosi 31%. Zatem przyjęta w decyzji wartość mieści się w wartościach zabudowy z badanego obszaru, co przy braku regulacji sposobu wyznaczania tego parametru w obowiązujących przepisach prawa należy uznać za ustalenie dostatecznie uzasadnione. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej ustalono w przedziale od 8,5 m do 9 m, przy czym w warunkach dotyczących innych cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynikających z analizy urbanistyczno-architektonicznej dopuszczono możliwość usytuowania zamierzenia inwestycyjnego w zbliżeniu lub bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią [...] pod warunkiem zachowania przepisów techniczno-budowlanych, które normują sytuowanie budynków i ich części względem granicy z działką sąsiednią. Parametr ten, zgodnie z wyjaśnieniami zawartym w analizie, ustalono w oparciu o § 6 ust. 2 rozporządzenia, dopuszczający ustalenie przedmiotowego parametru w sposób inny, iż według wartości średniej w obszarze analizowanym, jeśli wynika to z przeprowadzonej analizy. Przeprowadzona analiza wykazała zaś, iż planowana rozbudowa (przekraczająca poziom parteru w odniesieniu do dobudowywanego garażu) cofnięta jest od lica budynku. Elewacja frontowa budynku nadal jest pokreślona. Na obszarze analizowanym obserwuje się zabudowę o zbliżonej szerokości zabudowy (przykładowo działka nr [...]), a także budynki zlokalizowane w dwóch lub jednej z bocznych granic działki. Wobec powyższego, zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji w sposób dostateczny uzasadnił odstąpienie od zasadniczego sposobu wyznaczania omawianego parametru (§ 6 ust. 1 rozporządzenia) na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Organ I instancji ustalił powyższy wskaźnik z poszanowaniem zasad ładu przestrzennego oraz przy uwzględnieniu cech charakterystycznych dla zamierzenia inwestycyjnego i wynikających z analizy obszaru analizowanego. W odniesieniu do wskaźnika górnej krawędzi elewacji frontowej dla garażu organ odwoławczy wskazał, że został on ustalony na przedłużeniu gzymsu na przyziemiu tj. ok. 2 m. Przeprowadzona analiza wykazała, iż ze względu na zabudowę odróżniającą się istotnie od sąsiedztwa – drobna forma architektoniczna, historyzująca elewacja frontowa mająca górną krawędź gzymsy lub attyki ukształtowane w sposób nie występujący w zabudowę sąsiedniej, rozczłonkowana bryła budynku podlegającą ochronie konserwatorskiej – brak jest możliwości przedłużenia na ten budynek krawędzi zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich czyniąc dopuszczalnym ustalenie innych wysokości na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, to jest określenie charakterystycznych wysokości tego budynku i ustalanie wysokość poziom górnego gzymsu dobudowywanego częściowo zagłębionego garażu na wysokości 2 m (z wyłączeniem wysokości barierek zabezpieczających na tarasie), która ta wysokość kontynuować będzie linię gzymsu kondygnacji przyziemia (odpowiadającą jednocześnie poziomowi podłogi wysokiego parteru (drugiej kondygnacji willi) – z zastrzeżeniem wszakże cofnięcia tego garażu w głąb działki – do obowiązującej linii zabudowy w odległości 3 (trzech) metrów od granicy pomiędzy działkami nr [...] i nr [...], co odpowiada wytycznym konserwatorskim dla wprowadzenia tego garażu. Dla garażu ustalono formę dachu płaskiego. Ustalenie takiej formy pokrycia garażu zasługuje na aprobatę wobec jej potwierdzenia w stanie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, bowiem przeprowadzona analiza wykazała, iż w obszarze analizowanym występują garaże posiadające dachy płaskie. W końcowej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji organ odwoławczy stwierdził, że spełnione są także pozostałe przesłanki ustalenia warunków zabudowy określone art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (dostęp do drogi publicznej, wystarczające uzbrojenie terenu, brak wymogu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, zgodność z przepisami odrębnymi). Organ odwoławczy szczegółowo odniósł się także do zarzutów podniesionych w odwołaniu. Pismem z dnia 27 czerwca 2018 r. Stowarzyszenie A wniosła skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 2 maja 2018 r. Skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji: I. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci: 1. naruszenia art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego w sprawie i dokonanie przez organy administracyjne dowolnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego skutkującej błędnym ustaleniem, iż analiza urbanistyczno-architektoniczna sporządzona jest w sposób zgodny z przepisami prawa, a w konsekwencji bezpodstawne utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 29 września 2018 r., nr znak: [...]; 2) naruszenie 7 k.p.a. w zw. z art. art. 77 § 1 k.p.a. w art. 28 k.p.a. poprzez nieprawidłowe ustalenie przez organ administracyjny kręgu stron postępowania o ustalenie warunków zabudowy polegające na pominięciu w niniejszym postępowaniu S. B. – zarządcy sąsiedniej nieruchomości w stosunku do planowanej inwestycji (tj. działki ewidencyjnej o nr [...], obręb [...] jednostka ew. [...]), a w konsekwencji niezapewnienie wszystkim uprawnionym stronom udziału w przedmiotowym postępowaniu; 3) naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z § 5 ust. 2 w zw. z § 5 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, nr 164, poz. 1588) poprzez brak wskazania dlaczego organy procedujące w sprawie przy ustaleniu wskaźnika wielkości zabudowy wzięły pod uwagę parametr obiektu powiększonego o samowolnie wykonaną rozbudowę (wskaźnik powierzchni zabudowy ustalony dla działek [...] i [...] uwzględnia już dokonaną samowolnie rozbudowę i wynosi 35%) podczas gdy w zakres przedmiotowego postępowania nie wchodzi rozbudowa (samowolnie wykonana) budynku mieszkalnego, a w konsekwencji również brak wskazania dlaczego wskaźnik powierzchni zabudowy w niniejszej sprawie – która dotyczy wyłącznie inwestycji w postaci garażu – jest na poziomie identycznym ze wskaźnikiem dla legalizowanej samowolnej nadbudowy i rozbudowy obiektu (której dotyczy również zaskarżona do tut. Sądu decyzja SKO z dnia 27 kwietnia 2018 r. znak SKO.ZP/415/890/2018); 4) naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 29 września 2017 roku, nr znak: [...], podczas gdy mając na uwadze okoliczności sprawy organ odwoławczy powinien uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji; 5) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27.03.2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 rozporządzenia polegające na niewłaściwym dokonaniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków planowanej inwestycji, a w konsekwencji naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa i wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy niezgodnie z przepisami prawa, w szczególności przepisami planistycznymi; 6) naruszenie § 5 ust. 2 rozporządzania poprzez wadliwe ustalenie wskaźnika zabudowy dla zamierzenia budowlanego, stanowiącego wyłącznie inwestycję w zakresie budowy garażu (podczas gdy parametr ten został ustalony w sposób jak dla zamierzenia obejmującego również rozbudowę i nadbudowę – czego dot. inna sprawa zakończona decyzją SKO z dnia 27 kwietnia 2018 r. znak: [...]). Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości jako naruszającej prawo oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi skarżąca przedstawiła argumentację na poparcie swojego stanowiska. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, w całości podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2188) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1302, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa. Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami, należało uznać, że odpowiada ona prawu i nie ma podstaw do pozbawienia jej mocy wiążącej. Zarzuty skargi okazały się niezasadne. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945, dalej "u.p.z.p."), a w szczególności art. 61 tej ustawy. Organy administracji słusznie, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, prowadziły postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, s. 489). Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej. Sposób, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, dalej "rozporządzenie"). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia, a zatem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Obszar analizowany należy zatem ustalić tak by, o ile to nie kłóci się z zastanym w danym obszarze ładem urbanistycznym, wnioskodawca mógł zrealizować inwestycję w żądanym przez niego kształcie. Na użytek niniejszej sprawy sporządzona została analiza urbanistyczno-architektoniczna przez osobę uprawnioną mgr inż. arch. E. D.-S.; analiza ta nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. Prawidłowo, zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu, wyznaczony został obszar analizowany. W związku z tym, że szerokość frontu terenu inwestycji wynosi ok. ok.24m, przyjęto teren obszaru analizy o promieniu wynoszącym ok. 3 x 24,0m = 72,0m wykreślonego dookoła terenu objętego wnioskiem. W tak wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy, architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Są to między innymi działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]. W związku z powyższym możliwe było przeprowadzenie na wyznaczonym obszarze następującej analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu reprezentatywnych dla tej strefy miasta K.. Ta konstatacja poczyniona wpierw przez analizatorkę, a następnie także przez organy administracji obu instancji, nie budzi – zdaniem Sądu – żadnych wątpliwości. Implikuje ona spełnienie przesłanki ustalenia warunków zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jako zasadny jawi się też wniosek, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa mieszkaniowa (sporadycznie), zabudowa usługowa i użyteczności publicznej, zabudowa gospodarczo-garażowa (związana z zabudową mieszkaniową wielorodzinną), drogi publiczne, drogi wewnętrzne, obiekty infrastruktury technicznej – wobec czego projektowana funkcja (mieszkaniowa jednorodzinna – dopełniająca) jest zgodna z funkcją występującą w obszarze analizy. Sąd podziela również stanowisko organów administracji co do tego, że spełnione zostały przesłanki ustalenia warunków zabudowy określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (dostęp do drogi publicznej, wystarczające uzbrojenie terenu, brak wymogu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, zgodność z przepisami odrębnymi). Przechodząc do poszczególnych parametrów nowej zabudowy, stwierdzić wypada, że zostały one ustalone prawidłowo. Linię zabudowy ustalono w odległości ok. 3m od granicy między działkami [...] i [...] – zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym nr 2 i nr 4 do decyzji na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia. Parametr ten znajduje uzasadnienie w wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej, gdzie wykazano, że odpowiada on usytuowaniu garaży na obszarze analizowanym oraz wymaganiom konserwatorskim. W rezultacie realizacja planowanej inwestycji nie zmieni istniejącej linii zabudowy dla zasadniczej bryły budynku posadowionego na działce nr [...] względem ulicy [...], bo częściowo zagłębione pomieszczenie garażu podziemnego będzie odpowiadać sposobowi realizacji tej funkcji na obszarze analizowanym. Wykorzystanie stropodachu garażu częściowo podziemnego jako tarasu zasadniczego budynku jest zasadne z punktu widzenia urbanistycznego, ponieważ ułatwi integrację tego garażu z odnośnym budynkiem bez naruszenia wskazówek wynikających z uzyskanej opinii konserwatorskiej. Gdy idzie o wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy projektowanej w stosunku do powierzchni działek, dla budowy garażu przy budynku ustalono wskaźnik powierzchni istniejącej i projektowanej zabudowy w stosunku po powierzchni działek nr [...], [...] od 40% do 45%, zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia; wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej ustalono na poziomie min. 30%. W wynikach analizy wskazano w tym kontekście w szczególności, że projektowany garaż od strony południowej posiada powierzchnię zabudowy o wielkości 93,5m. Istniejący wskaźnik powierzchni zabudowy (biorąc pod uwagę powierzchnię budynku wraz z samowolnie wykonaną rozbudową) wynosi 35% (w stosunku do działek objętych inwestycją, tj. [...] i [...]) i do 38,5% (w stosunku do działki nr [...]). Po rozbudowie o garaż powierzchnia zabudowy budynku i garażu łącznie z będzie wynosiła ok. 387,5m2. Powierzchnia ta generuje wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do sumy działek [...] i [...] w wysokości 45%, a w stosunku do dz. [...] w wysokości 51%. Projektowane wskaźniki plasują się w grupie wskaźników średnich, nie przekraczając jednak wartości średniej, tj. 53%. Podstawy ustalenia omawianego parametru zostały doprecyzowane w uzupełnieniu analizy z dnia 8 marca 2018 r., z której wynika, że kształtuje się on w przedziale od 20 na dz. [...] do 92 na dz. [...]. Dodatkowo zaznaczono tam, że pierwotnie przed samowolnie wykonanymi przybudówkami (rozbudową) powierzchnia zabudowy wynosiła ok. 190m2. Powierzchnia ta generowała wielkość wskaźnika zabudowy na poziomie ok. 23% w stosunku do działek [...], [...], a w stosunku do działki [...] na poziomie 24%. Wskaźnik ten jest o 1% większy od najmniejszego wskaźnika zabudowy w obszarze analizy dla działki sąsiedniej nr [...]. Rozbudowa budynku objęta zamierzeniem inwestycyjnym pn. "Rozbudowa i nadbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z przeznaczeniem na budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr [...] obręb [...] przy ul. [...] w K." spowoduje powiększenie wskaźnika zabudowy do 35% (w stosunku do działek [...] i [...]) i do 38,5% (w stosunku do działki nr [...]). Projektowany garaż zaś generuje wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do sumy działek [...] i [...] w wysokości 45%, a w stosunku do dz. [...] w wysokości 51%. Organ odwoławczy ocenił – i Sąd tę ocenę podziela – że ustalenie przedmiotowego parametru w oparciu o wyjątkowy sposób określony w ust. 2 § 5 rozporządzenia nie budzi zastrzeżeń. Trzeba tez zgodzić się ze stanowiskiem organu odwoławczego, że ustalenie wartości tego parametru w wielkości poniżej średniej występującej w obszarze analizowanym (53%) znajduje pełne uzasadnienie w przeprowadzonej analizie, rzetelnie prezentującej poziom istniejącego zainwestowania nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym. Organ odwoławczy trafnie zauważył również, że odnośna wartość nie odbiega od wartości występujących w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji. Poza wskaźnikiem dla działki [...], który wynosi 20 % i jest najniższym wskaźnikiem występującym w obszarze, wskaźnik ten dla działek stanowiących najbliższe sąsiedztwo jest równy bądź wyższy niż ustalony dla działek [...] i [...] (45% – dla działki [...] + [...]; 54% – dla działki [...] +[...]; 47% – dla działki [...]). Szerokość elewacji frontowej ustalono na 8,5m – 9m (zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia). Ustalenie tego parametru wedle reguły wyjątkowej znajduje uzasadnienie w wynikach analizy, gdzie zwrócono uwagę na specyficzne cechy architektoniczne budynku wynikłe z jego funkcji, tj. nieznaczną wysokość, cofnięcie bryły w głąb działki oraz uskoki na obrysie. Przekonującą argumentację w tej mierze sformułował również organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, podkreślając w szczególności, że na obszarze analizowanym obserwuje się zabudowę o zbliżonej szerokości zabudowy, a także budynki zlokalizowane w dwóch lub jednej z bocznych granic działki. Nie ma zatem, zdaniem Sądu, podstaw do kwestionowania przedmiotowego parametru. Wysokość elewacji frontowej garażu wyznaczono – na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia – na przedłużeniu cokołu przyziemia tj. ok. 2m, przy czym wysokości te należy mierzyć od poziomu przed głównym wejściem do budynku tj. od rzędnej 205.00 m n.p.m. Dach winien mieć formę dachu płaskiego. W ocenie Sądu, parametr wysokościowy oraz ustalenie co do geometrii dachu są prawidłowe. W analizie i w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przekonująco wykazano m.in. brak możliwości przedłużenia na przedmiotowy budynek krawędzi zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. Zaskarżona decyzja jawi się też jako prawidłowa, gdy idzie o: warunki ochrony zdrowia, środowiska, przyrody, krajobrazu; warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji; wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich; ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych; ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie przepisów odrębnych, w tym terenów narażonych na niebezpieczeństwo powodzi. Powyższe rozważania zawierają już w dużej mierze odniesienie się do zarzutów skargi, które Sąd uznał za niezasadne. Dodać należy, że – zdaniem Sądu – organ odwoławczy zasadnie ocenił analizę urbanistyczno-architektoniczną sporządzoną na użytek niniejszej sprawy jako prawidłową, odpowiadającą wymogom prawa. W zakresie parametrów zabudowy odwołano się wprawdzie nieraz do reguł wyjątkowych, ale w każdym przypadku zostało to przekonująco uzasadnione. Ewentualne naruszenie prawa strony do udziału w postępowaniu nie może być skutecznie podniesione przez inny podmiot niż ten, którego to dotyczy; zarzut ewentualnego pominięcia S. B. w założeniu nie mógł zatem prowadzić do uwzględnienia skargi. W ocenie Sądu, nie doszło do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa. Prawidłowo – o czym była już mowa – ustalony został również wskaźnik powierzchni zabudowy. W zreferowanym wyżej uzasadnieniu organ odwoławczy zaznaczył dystynkcję między istniejącym wskaźnikiem powierzchni zabudowy, z uwzględnieniem budynku wraz z samowolnie wykonana rozbudową, a wskaźnikiem powierzchni zabudowy po rozbudowie o garaż. Nie ma, zdaniem Sądu, podstaw do kwestionowania tych ustaleń; jako zasadne jawi się też – wbrew zarzutom skargi – nawiązanie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 27 kwietnia 2018 r., znak [...] W ocenie Sądu, wyjaśnione zostały wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia okoliczności faktyczne, a uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom z art. 107 § 3 k.p.a. Nie zostały zatem naruszone przepisy wskazywane w skardze (art. 7 wz. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.; art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 28 k.p.a.; art. 107 § 3 w zw. z § 5 ust. 2 w zw. z § 5 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.; art. 61 ust. 1 pkt ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 rozporządzenia; § 5 ust. 2 rozporządzenia). Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.