II SA/Kr 972/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie WSA Mirosław Bator WSA Krystyna Daniel / spr. / Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 stycznia 2014 r. sprawy ze skargi Z. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 24 maja 2013 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala Prezydent Miasta decyzją z 25.02.2013 r., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. póz. 647) § 1 - rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, póz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, póz. 1589) na wniosek R. N., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Przebudowa i nadbudowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami o część mieszkalną na dz. nr [...], [...] i [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną na dz. [...] i [...] obr. j.w. przy ul. B. w K.". Organ podał, że załączniki: Nr 1- warunki zabudowy terenu, Nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej i Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej stanowią integralną część decyzji. W uzasadnieniu organ podał, że wniosek w sprawie ustalenia warunków zabudowy wpłynął w dniu 27.03.2012 r. Pismami z 18.06.2012 r., 25.06.2012 r. oraz 03.12.2012 r. zakres oraz tytuł zamierzenia inwestycyjnego zostały skorygowane przez inwestora. Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W toku postępowania uzyskano: opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z 16.07.2012.r. w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego, opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UM z 04.06.2012 r. w zakresie ochrony środowiska oraz opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej UM z 04.06.2012 r. w zakresie planowanych układów drogowych oraz infrastruktury technicznej. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane ustawą uprawnienia. W przedmiocie wniesionych w toku postępowania zastrzeżeń stron postępowania dotyczących zwiększenia ruchu drogowego i trudności komunikacyjnych, zniszczenia zieleni, ograniczenia dostępu światła oraz zaburzenia ładu architektonicznego organ poinformował, że decyzja o warunkach zabudowy określa rodzaj inwestycji, parametry techniczne inwestycji oraz warunki, jakim winna odpowiadać inwestycja, wynikające z analizy urbanistyczno- architektonicznej oraz z przepisów odrębnych. Warunki te nie stanowią odzwierciedlenia propozycji inwestora, lecz wynikają z analizy istniejącego ładu przestrzennego w obszarze oraz przepisów szczególnych. Drugim etapem, w procesie inwestycyjnym, będzie uzyskanie przez inwestora decyzji o pozwoleniu na budowę, wydawanej w trybie ustawy z 07.07.1994r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2003r. Nr 207, póz. 2016 ze zm.) po przeprowadzeniu oddzielnego postępowania administracyjnego z udziałem stron. W ramach projektu budowlanego inwestycji winny być rozwiązane m.in. kwestie konkretnej lokalizacji budynków na działce, gabarytów i formy architektonicznej obiektów, ewentualnego przesłaniania obiektów istniejących na działkach sąsiednich, rozwiązania obsługi komunikacyjnej, zaopatrzenia inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej, w sposób zapewniający ochronę interesów osób trzecich. Wykonana w trakcie postępowania analiza urbanistyczno-architektoniczna obszaru wyznaczonego wokół terenu objętego wnioskiem wykazała, że przedmiotowe przedsięwzięcie zarówno pod względem funkcji w obszarze analizowanym, jak i formy spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wymogi rozporządzenia wykonawczego. Ponadto szczegółowo zostały zbadane możliwości obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji. Przedmiotowe zamierzenie zostało poddane opiniowaniu przez Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z 15.07.2012 r., który określił warunki realizacji planowanej zabudowy w zakresie obsługi komunikacyjnej w kontekście planowanego układu drogowego. Warunki obsługi komunikacyjnej, które Inwestor zobowiązany będzie spełnić na etapie opracowywania projektu budowlanego określone na podstawie w/w opinii zostały zawarte w załączniku nr 1 do decyzji. Szczegółowe rozwiązania projektowanej zabudowy w zakresie rozwiązań komunikacyjnych, w tym usytuowania wjazdów na teren inwestycji - będą przedmiotem projektu zagospodarowania działki, sporządzanego przez Inwestora w trakcie opracowywania projektu budowlanego przez wystąpieniem o pozwolenie na budowę. Odwołanie od ww. decyzji wniósł D. W., domagając się uchylenia decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Zaskarżonej decyzji zarzucił: błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy poprzez uznanie, iż teren inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, w sytuacji teren planowanej inwestycji takiego dostępu nie posiada; obrazę art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne przyjęcie, iż aktualne przeznaczenie terenu pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji, w sytuacji gdy analiza architektoniczne - urbanistyczna nie wykazała, iż przedmiotowe przedsięwzięcie zarówno pod względem funkcji jak formy spełnia warunki określone w art. 61 ust 1. ustawy oraz rozporządzenia wykonawczego; obrazę art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., poprzez niezebranie całościowego materiału dowodowego mającego być podstawą rozstrzygnięcia sprawy, a szczególności w zakresie ustalenia, że teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej; obrazę art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., poprzez oparcie rozstrzygnięcia na bezkrytycznie przyjętej opinii Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z 16.07.2012 r. podczas gdy opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z 29.05.2012 r. w tożsamym stanie sprawy opiniowała negatywnie zamierzoną inwestycję; naruszenie art. 107 § 3 k.p.a., poprzez brak podania dowodów na potwierdzenie okoliczności stanowiących podstawę faktyczną podjęcia decyzji, brak wskazania przyczyn uznania wiarygodności poszczególnych dowodów w szczególności opinii Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z 16.07.2012 r. oraz 29.05.2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z 24.05.2013 r, znak: [...], na podstawie art. 59, art. 61, art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu l instancji. W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że w sporządzonej na potrzeby przedmiotowej sprawy analizie przedstawiono funkcje, cechy i parametry zabudowy występującej w obszarze analizowanym; ustalono, jak kształtują się poszczególne parametry i wskaźniki istniejącej zabudowy, w tym gabaryty i forma architektoniczna budynków, linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i geometria dachu. Do analizy dołączono załączniki graficzne, z wyznaczeniem obszaru analizowanego. Analiza przedstawia sposób zabudowy i zagospodarowania w obszarze analizowanym. Z powyższych przyczyn Kolegium uznało sporządzoną analizę za prawidłową. Kolegium podkreśliło, że pierwotnie wniosek inwestora dotyczył również rozbudowy budynku usytuowanego na działce nr [...] w kierunku północnym. Niemniej jednak w sporządzonej analizie wskazano, iż taka rozbudowa stanowiłaby ingerencję w istniejący układ przestrzenny - stanowiłaby barierę architektoniczną w niezabudowanym wnętrzu urbanistycznym, a poprzez nadmierne zbliżenie do budynku usytuowanego na działce [...] spowodowałaby lokalne zagęszczenie zabudowy. Taka rozbudowa zaburzyłaby ład przestrzenny. Mając na uwadze powyższe inwestor zmienił zakres inwestycji i ostatecznie planowane zamierzenie inwestycyjne obejmuje przebudowę i nadbudowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami o część mieszkalną na dz. nr [...], [...] i [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną na dz. nr [...] i [...] obr. j.w. przy ul. B. w K.. Zdaniem Kolegium, parametry urbanistyczne zostały określone w sposób zgodny z wymogami rozporządzenia wykonawczego, uwzględniają one wymóg ładu przestrzennego, określono je w sposób wyważony. Z uwagi na charakter inwestycji, wydana decyzja ustaliła takie parametry jak wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrię dachu. Linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu oraz szerokość elewacji frontowej nie ulegnie zmianie. Dla planowanej nadbudowy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono na poziomie od 12 m do 13 m. Jak wskazano w wynikach analizy, stanowiących załącznik nr 3 do zaskarżonej decyzji, Inwestor w zakresie nadbudowy wnioskuje o wyrównanie wysokości elewacji całego budynku do wysokości elewacji części frontowej budynku, która wynosi około 13 m. Jest to dopuszczalne, gdyż nowa zabudowa będzie kontynuowała wysokość zabudowy już istniejącej, Jednocześnie ustalona na poziomie 13 m wysokość planowanej nadbudowy jest zbieżna z wyliczoną średnią wartością tego parametru dla budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, przez co budynek po nadbudowie nie będzie rażąco wyróżniał się swoim gabarytem pośród zabudowy sąsiedniej. Jednocześnie Kolegium wskazało, że dopuszczalne jest ustalenie wysokości (jak również innych parametrów urbanistycznych) w granicach tolerancji "od-do", gdyż takie ustalenie jest ustaleniem konkretnym, a jednocześnie pozostawia inwestorowi pewien margines swobody gwarantujący elastyczność na etapie realizacji konkretnego projektu budowlanego. Przy geometrii dachu ustalono dach wielospadowy, wysokość kalenicy na poziomie 15,5 m. W wynikach analizy wskazano, iż takie ustalenia są powieleniem formy i gabarytu dachu obecnie istniejącego nad przedmiotowym budynkiem. Odnosząc się natomiast do zarzutu odwołania, że teren inwestycji nie posiada dostępu do drogi publicznej, Kolegium wyjaśniło, że w przedmiotowej sprawie teren inwestycji obejmuje m. in. działki nr [...] (na której znajduje się budynek przewidziany do nadbudowy i przebudowy) oraz nr [...]. O ile działka nr [...] nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, którą jest ul. B., o tyle działka nr [...] taki dostęp posiada, gdyż bezpośrednio przylega do działki drogowej nr [...], czyli ul. B.. Działki nr [...] i nr [...] (jak również działki nr [...] i nr [...]) objęte są jedną księgą wieczystą; z księgi wieczystej wynika, że prawa związane z własnością takie jak prawo przytyku i oparcia czterokondygnacyjnego budynku mieszkalnego o wschodnią ścianę budynku posadowionego na działkach nr [...] i [...] czy prawo przejazdu i przechodu przez działkę nr [...] są wspólne dla działek nr [...] i nr [...], co oznacza, że działki te stanowią jedną nieruchomość w sensie funkcjonalno-użytkowym. W związku z powyższym teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej. Organ podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy nie uprawnia do rozpoczęcia robót budowlanych, a umożliwia jedynie ubieganie się o pozwolenie na budowę. Natomiast w postępowaniu o pozwolenie na budowę inwestor składa oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli Inwestor będzie posiadał tytuł prawny do działki nr [...], będzie również legitymował się tytułem prawnym do działki nr [...], czyli działki bezpośrednio przylegającej do ul. B.. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wniosła Z. G., domagając uchylenia zaskarżonej decyzji. Skarżąca wskazała, że przyjęte parametry budynku, objętego zamierzeniem inwestycyjnym, w istotny sposób delimitują spełnienie wymagań, o których mowa w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dotyczy to w szczególności gabarytów nadbudowy, odnośnie której wyznacza się, m.in.: wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - w przedziale od 12 do 13 m, geometrię dachu, dla którego maksymalna wysokość kalenicy ma wynosić 15,5 m. Z przedstawionej analizy urbanistyczno - architektonicznej nie wynika, czy parametry te zostały wyznaczone w sposób korespondujący z przepisami ww. rozporządzenia. Miarodajnym ustaleniom w tym zakresie stoi na przeszkodzie także "widełkowe" określenie, w ramach zaskarżonej decyzji, wymaganych parametrów urbanistycznych. W rozważanym obszarze analizowanym nie jest to określenie na tyle konkretne, ażeby delimitowało warunki zabudowy zgodnie z powyższymi wymogami. Zupełnie dowolna pozostaje konstatacja organu II instancji, iż projektowane zamierzenie stanowi kontynuację cech i funkcji terenu objętego analizą, Powyższe oceny są wewnętrznie sprzeczne, kolidując z podstawową funkcją planowania przestrzennego. Nie wiadomo także, na jakiej podstawie organ ten przyjął wskazany teren za miarodajny dla ustalenia warunków zabudowy i jakie konkretnie właściwości tego obszaru zostały uwzględnione. Organ II instancji w istocie poprzestał na ogólnikowych stwierdzeniach, nie konkretyzując przesłanek wydania decyzji z punktu widzenia obowiązujących wymogów prawa. Skarżąca nadmieniła również, że podnoszona przez nią kwestia dostępu do światła nie może być obojętna z punktu widzenia niniejszego postępowania, skoro ustalone warunki zabudowy wiążą w toku postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, zaś gabaryty nadbudowy delimitują możliwość dochowania warunków technicznych określonych w prawie budowlanym. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje. Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., póz. 270 ze zm.) zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. W wyniku dokonanej kontroli należy stwierdzić, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ w ocenie Sądu zarówno zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji odpowiadają przepisom prawa. W pierwszej kolejności należy wskazać, że w niniejszej sprawie organy administracyjne przeprowadziły postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie kontrolowanych aktów prawnych nie naruszając przepisów postępowania administracyjnego w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ ustawy p.p.s.a. Mając na względzie przepisy ustawy z 27.03. 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, póz. 717 ze zm.), zwanej dalej w skrócie u.p.z.p., należy wskazać na zasadę z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy, zgodnie z którą, że każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Zgodnie natomiast z dyspozycją art. 4 ust. 2 cyt. ustawy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie do dyspozycji art. 61 w/w ustawy warunki zabudowy można ustalić tylko wówczas gdy inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi oraz spełnia warunki określone w pkt 1-5: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą na uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Stosownie do art. 61 ust. 7 cyt. ustawy wymagania dotyczące nowej zabudowy zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, póz. 1588 ). Określone w nim wymagania dotyczą ustalenia linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, wysokości górnej elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. Zgodnie z art. 60 ust 4 u.p.z.p. sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów. Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy należy wskazać, że dla terenu wnioskowanego do zabudowy budynkiem gospodarczym przez R. N., obejmujące działki nr [...], [...] , [...] i [...] obręb [...] przy ul. B. w K. nie obowiązuje miejscowy zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym organ l instancji, wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia wskazując, że inwestor zmodyfikował zakres zamierzenia inwestycyjnego przedstawiony we wniosku z 27.03. 2012 r. Organ l instancji wskazał, że spełnione zostały wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy . Decyzja organu l instancji zawiera 4 załączniki stanowiące jej integralną część w tym część tekstową i graficzną wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej (załączniki nr 3 i 4),sporządzonej przez mgr. inż. arch. M. P., wpisaną na listę samorządu zawodowego z nr MP-1261. Uwzględniając charakter planowanego zamierzenia inwestycyjnego obejmującego przebudowę i nadbudowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego organ l instancji odstąpił od określenia obowiązującej linii zabudowy, wskaźnika wielkości nowej zabudowy w stosunku do pow. działki albo terenu oraz szerokości i elewacji frontowej ze względu brak wnioskowanych zmian w odniesieniu do tych parametrów, co zostało jednoznacznie wskazane w załączniku nr 1 - warunki zabudowy oraz załączniku nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej. Organ l instancji ustalił natomiast wysokość górnej krawędzi frontowej, jej gzymsu lub attyki i wysokość kalenicy, a także geometrię dachu. Wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ustalony został w przedziale od 12 do 13 m , ze wskazaniem (w załącz, nr 3) iż parametr ten nie odbiegać od średniego w obszarze analizowanym. Nadto należy zważyć, mając na uwadze ustalenia analizy, że istniejący budynek - wnioskowany do nadbudowy i przebudowy - w części frontowej ma wysokość elewacji frontowej wynoszącą 13 m, natomiast zamiarem inwestora jest "wyrównanie wysokości elewacji całego budynku do wysokości elewacji frontowej, która wynosi 13 m". Wskazano także, iż z technicznych i technologicznych względów dopuszczono wysokość planowanej nadbudowy i przebudowy wynoszącą 12 m podkreślając, iż wyznaczony w ten sposób parametr będzie "kontynuacją już istniejącej zabudowy". Oceniając powyższe ustalenia nie można zarzucić, iż organ uchybił normie z § 7 pkt 3 w zw. z pkt. 4 rozporz., która dopuszcza wyznaczenie wys. górnej krawędzi elewacji innej niż mowa w pkt 1 § 7 jeżeli wynika to z analizy. Trzeba przy tym podkreślić, mając na uwadze aktualny wniosek inwestora oraz wysokość górnej elewacji frontowej wnioskowanego do nadbudowy i przebudowy obiektu wynoszącą 13 m, że możliwe było również odstąpienie o wyznaczania tego parametru, tym niemniej nie można zarzucić organowi, że ustalając powyższy parametr naruszył prawo. Trzeba bowiem uwzględnić to, że inwestor swoim zamiarem objął nadbudowę i przebudowę całego istniejącego budynku, a zatem ustalenia w zakresie wysokości są uzasadnione, tym bardziej, że nadbudowa i przebudowa nie została ograniczona tylko do części znajdującej się w głębi obszaru objętego wnioskiem. Odnosząc się do zarzutu skargi, w którym zakwestionowano również sam sposób wyznaczenie ww. parametru w przedziale od wielkości minimalnej (12 m) do wielkości maksymalnej (13 m) Sąd nie podzielił zarzutu Skarżącej, że parametr ten został nieprawidłowo wyznaczony. W ocenie Sądu § 7 rozporządzenia wykonawczego nie wyklucza takiej możliwości, w szczególności w świetle funkcjonalnej interpretacji tego przepisu, a więc wtedy gdy takie rozwiązanie ułatwi - w kolejnym etapie inwestycyjnym - dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy. Nie można bowiem wykluczyć, że w określonych przypadkach takie rozwiązanie zapewni zachowanie ładu urbanistyczno - architektonicznego w szczególności gdy parametry od - do będą określone z uwzględnieniem niewielkiego przedziału, a odstępstwo takie będzie uzasadnione jak w poddanej ocenie Sądu decyzji ( por. wyrok WSA w Krakowie z 17. 12. 2010 r. , sygn.. akt II SA/Kr 1290/10, lex 753488, wyrok WSA w Krakowie z 11. 08. 2010, sygn.. akt II SA/kr 400/10, Lex 753538). Należy wskazać, że także ustalając parametry dotyczące geometrii dachu, w tym w tym wysokość głównej kalenicy ( na poziomie maksymalnym 15,5 m ) i układ połaci dachowych nie naruszono prawa, uzasadniając przyjęte w warunkach parametry poprzez wskazanie iż na dz. nr [...] wysokość kalenicy wynosi 17 m. a na działce [...] najwyższy punkt dachu kolebkowego wynosi 26 m. Potwierdza to przedłożona do akt administracyjnych sprawy graficzna część analizy urbanistyczno-architektonicznej. Stosownie do przepisu § 8 rozporządzenia organ wyznaczył geometrię dachu wskazując, że budynki w obszarze analizowanym mają dachy zróżnicowane tj. płaskie, dwuspadowe i wielospadowe (w tym przedmiotowy budynek) oraz na dz. [...] - dach kolebkowy. Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego "bezkrytycznego przyjęcia opinii ZIKiT w K. z 16 lipca 2012 r., podczas gdy opinia ZIKiT z 29.05. 2012 r. w tożsamym stanie sprawy opiniowała negatywnie przedmiotową inwestycję" trzeba zważyć, że w toku postępowania przed organem l instancji inwestor kilkakrotnie modyfikował wniosek i ostatecznie ograniczył zamiar inwestycyjny ( pismem z 30 listopada 2012 r.) do przebudowy i nadbudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami o część mieszkalną, rezygnując z dobudowy. W ocenie Sądu takie ograniczenie ma istotne znaczenie z punktu widzenia ustaleń dotyczących dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. W związku z tym należy przede wszystkim wskazać, że pozytywna opinia ZIKiT w K. z 16. 07. 2012 r. dotyczyła przedsięwzięcia o znacznie szerszym zakresie, obejmującym oprócz nadbudowy i przebudowy także dobudowę przedmiotowego budynku. A zatem nie ulega wątpliwości, że jeśli możliwe było pozytywne zaopiniowane - po wprowadzeniu istotnych zmian polegających m. in. na obowiązku zabezpieczenia drogi pożarowej przebiegającej wzdłuż wschodniej granicy terenu inwestycji - dla przebudowy , nadbudowy i rozbudowy istniejącego budynku przy B., to tym bardziej organ mógł uwzględnić ww. opinię w sytuacji, gdy inwestor ograniczył wnioskowaną inwestycję poprzez rezygnację z dobudowy. Zarazem w uzasadnieniu decyzji organ l instancji wyraźnie wskazał, że planowana inwestycja nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, a precyzując warunki zabudowy w zakresie obsługi komunikacyjnej w załączniku nr 1 wskazał na konieczność odpowiedniego zabezpieczenia odpowiedniego dojazdu dla straży pożarnej i konieczność zapewnienia przez inwestora stosownej ilości miejsc parkingowych (pkt 4 lit. e i c załącznika nr 1). Nie można również podzielić ogólnego zarzutu, że projektowane zamierzenie nie stanowi kontynuacji cech i funkcji terenu objętego analiza, ponieważ po nadbudowie będzie się rażąco wyróżniać swoim gabarytem. Odnosząc się do tego zarzutu trzeba mieć na uwadze, że jak wynika z analizy oraz z załącznika nr 3 w obszarze wnioskowanej inwestycji przeważa funkcja mieszkaniowa oraz występuje funkcja usługowa, a gabaryty budynków są zróżnicowane, przy czym w bezpośrednim sąsiedztwie obszaru przedmiotowej inwestycji tj. na dz. nr [...] znajduje się budynek o znacznym gabarycie i wysokości. A zatem trudno uznać, że znacznie mniejszy gabarytowo budynek mieszkalny z usługami, który inwestor zamierza nadbudować i przebudować zgodnie z ustalonymi parametrami będzie kolidował z otoczeniem pod względem urbanistycznym i architektonicznym. Nie można również uznać zarzutu, że organ II instancji nie ustosunkował się do zarzutów odwołania w i jedynie ogólnikowo odniósł się do gabarytów planowanego przedsięwzięcia. Kolegium wyjaśniło bowiem sposób wyznaczenia wskaźników dotyczących wysokości i kształtu dachu planowanego przedsięwzięcia, a także kwestię dostępu do drogi publicznej. Na koniec należy wskazać, że dopiero w ramach drugiego etapu inwestycyjnego, wiążącego się z zatwierdzeniem projektu budowlanego planowanego przedsięwzięcia i wydaniem pozwolenia na budowę będą analizowane konkretne rozwiązania techniczne dotyczące nadbudowy i przebudowy przedmiotowego budynku w obszarze wyznaczonym decyzją o warunkach zabudowy, w tym także pod kątem ochrony interesów osób trzecich, przy czym w utrzymanych zaskarżoną decyzją warunkach zabudowy (punkt 5 załącznika nr 1) jednoznacznie wskazano, że realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Należy ponadto zapewnić ochronę prze hałasem, wibracjami, zakłóceniami elektrycznymi i promieniowaniem, a także przed zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby. Wskazanie to jest wiążące dla organu wydającego pozwolenie na budowę. W związku z tym, że zarzuty podniesione w skardze nie mogły odnieść skutku i mając powyższe na uwadze należało oddalić skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.