I SA/Łd 161/24

Dnia 22 maja 2024 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział I w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Grzegorczyk-Drozda, Sędziowie Sędzia NSA Paweł Janicki (spr.), Asesor WSA Agnieszka Gortych-Ratajczyk, , po rozpoznaniu w dniu 22 maja 2024 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi B. Spółki z o.o. z siedzibą w Ł. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi z dnia 21 grudnia 2023 r. nr 1001-IEE.7192.49.2023.3.KJR w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Zaskarżonym postanowieniem z dnia 21 grudnia 2023 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego Łódź – Polesie z dnia 10 marca 2023 r. oddalające zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. Organy ustaliły stan faktyczny zgodnie, z którym Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź - Polesie prowadzi wobec A. sp. z o.o. postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułów wykonawczych o numerach: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Wymienione tytuły obejmują należności z tytułu podatku od towarów i usług oraz podatku od osób prawnych. W toku postępowania egzekucyjnego organ egzekucyjny dnia 26 stycznia 2022 r. skierował do Spółki wezwania do zapłaty należności w nich wymienionych o numerach: [...], [...],[...], [...], [...], w terminie 14 dni od dnia ich doręczenia, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości położonych w Ł., przy ul. [...], dla których Sąd Rejonowy dla Ł. w Łodzi [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerach: [...], [...], [...], [...] i [...]. Opisane powyżej wezwania doręczono Spółce dnia 31 stycznia 2022 r., natomiast tytuły wykonawcze Spółka otrzymała na wcześniejszych etapach postępowania egzekucyjnego. Dnia 26 kwietnia 2022 r. Sąd Rejonowy dla Ł. w Łodzi [...] Wydział Ksiąg Wieczystych we wskazanych księgach wieczystych dokonał wpisu informującego, że w stosunku do nieruchomości zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne na rzecz wierzyciela - Naczelnika Urzędu Skarbowego Łódź – Polesie. Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Polesie, z uwagi na to, że strona nie uregulowała zadłużenia we wskazanym terminie, przystąpił do opisu i oszacowania wartości czterech z opisanych powyżej nieruchomości, tj. tych, dla których prowadzone są księgi wieczyste o numerach: [...], [...], [...] i [...]. Dnia 31 sierpnia 2022 r., na wniosek organu egzekucyjnego, zostały sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego G. T., operaty szacunkowe: • rep. nr [...] z wyceny niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka ewidencyjna gruntu nr [...], o powierzchni 799 m2 położonej w Ł. przy ul. [...] bn, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], a której wartość rzeczoznawca oszacował na kwotę 1.049.200 zł, • rep. nr [...] z wyceny zabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka ewidencyjna gruntu nr [...], o powierzchni 191 m2 położonej w Ł. przy ul. [...] bn, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], a której wartość rzeczoznawca oszacował na kwotę 484.900 zł, (w tym wartość działki gruntu - 278.700 zł i wartość obiektów budowlanych - 206.200 zł), • rep. nr [...] z wyceny zabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka ewidencyjna gruntu nr [...], o powierzchni 164 m2 położonej w Ł. przy ul. [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], a której wartość rzeczoznawca oszacował na kwotę 1437.600 zł (wartość działki gruntu - 239.300 zł, wartość obiektów budowlanych - 1.298.300 zł), • rep. nr [...] z wyceny zabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka ewidencyjna gruntu nr [...], o powierzchni 449 m2 położonej w Ł. przy ul. [...] i [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], a której wartość rzeczoznawca oszacował na kwotę 2.904.900 zł (wartość działki gruntu - 655.100 zł, wartość obiektów budowlanych - 2.239.800 zł). Spółka otrzymała powyższe operaty szacunkowe dnia 12 września 2022 r. Pismem z dnia 11 października 2022 r. organ egzekucyjny zawiadomił znanych mu uczestników postępowania (m.in. Spółkę, Prezydenta Miasta Łodzi, Zakład Ubezpieczeń Społecznych I Oddział w Łodzi) o przystąpieniu do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonych przy ul. [...] o numerach działek: [...], [...], [...] i [...]. Termin rozpoczęcia opisu i oszacowania wartości nieruchomości został wyznaczony na dzień 3 listopada 2022 r., a termin zakończenia na dzień następny (4 listopada 2022 r.). Spółka otrzymała niniejsze zawiadomienie dnia 17 października 2022 r. Nadto, obwieszczenie zawierające wezwanie wszystkich osób, o których organ egzekucyjny nie miał wiadomości, a które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu i oszacowania zgłosiły swoje prawa, zostało wywieszone na tablicy ogłoszeń Urzędu Skarbowego Łódź-Polesie i Urzędu Miasta Łodzi w okresie od dnia 20 października 2022 r. do dnia 3 listopada 2022 r. Dnia 9 listopada 2022 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź - Polesie sporządził protokół o ukończeniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości (oznaczonej jako działka ewidencyjna gruntu nr [...]), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. Z protokołu wynika, że Spółka była obecna podczas czynności opisu i oszacowania. Protokół ten, wraz z operatem szacunkowym, został doręczony Spółce dnia 14 listopada 2022 r. Dnia 18 listopada 2022 r. Spółka złożyła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], wskazując na naruszenie: • art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, • art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 - dalej jako: "u.g.n."), • § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozp. RM), poprzez dokonanie opisu i oszacowania wartości nieruchomości w sposób sprzeczny z zasadami sporządzania operatów i dokonania wyceny nieruchomości, co spowodowało zaniżenie jej wartości a co narusza konstytucyjną zasadę ochrony własności. W uzasadnieniu strona wskazała, że organ egzekucyjny i rzeczoznawca majątkowy nie zastosowali się do obowiązujących przepisów (z zakresu gospodarki nieruchomościami oraz wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych), podali nieprawdę w operacie szacunkowym i w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości, przez co została ona wyceniona na kwotę niższą niż powinna. Spółka podniosła, że: • rzeczoznawca w pkt. 5.2.1. operatu zawarł nieprawidłowy zapis, że teren działki jest nieogrodzony, co jest nieprawdą, ponieważ działka jest równoważna powierzchni zabudowy budynkami mieszkalno-biurowymi i wiaty, • nieruchomość jest wyceniona poniżej wartości rynkowej w stosunku do porównywalnych nieruchomości na rynku, co powoduje zaniżenie jej wartości (dot. pkt 8.3 na s. 25 operatu); materiał porównawczy wykorzystany przez rzeczoznawcę został przedstawiony w sposób uniemożliwiający weryfikację prawidłowości zastosowania wybranej metody szacunkowej; w szczególności brak informacji o wizji w terenie i oględzinach wybranych nieruchomości; brak też fotografii wytypowanych działek; do danych porównawczych rzeczoznawca wybrał 3 niezabudowane nieruchomości gruntowe, analogiczne jakie przyjęto przy ustalaniu wartości działki nr [...] (KW nr [...]), mimo że są to działki sąsiednie, ale o diametralnie innych cechach wpływających na wartość nieruchomości; błędne dane porównawcze czynią wycenę nierzetelną i nieobiektywną, uniemożliwiającą również ocenę, czy rzeczywiście nieruchomości te spełniają niezbędne kryteria, aby uznać je za podobne, • wartość rynkową nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno-biurowym rzeczoznawca obliczył w podejściu dochodowym, metodzie inwestycyjnej. Wartość działki ustalił poprzez kapitalizację rocznego dochodu netto, przy założeniu, że obiekt będzie przynosił stały dochód w postaci czynszu z wynajmu. Dochód ten został wyliczony jako iloczyn powierzchni użytkowej nieruchomości i stawek czynszu uzyskiwanych w podobnych lokalizacjach dla zbliżonych pomieszczeń. Rzeczoznawca zaniżył przyjętą do obliczeń stawkę czynszu w odniesieniu do stawek obecnie występujących w umowach najmu dla tej nieruchomości. Współczynnik równoczesności przyjęty został na poziomie 0.95, podczas gdy prawie wszystkie lokale są wynajęte. Zawyżone zostały także wydatki operacyjne, które mieszczą się w 10% dochodu netto. Przyjęto zbyt wysoką stopę kapitalizacji - 11 %, która powinna wynieść najwyżej 8%, • po skorygowaniu przyjętych obliczeń wartości czynszu, wskaźnika równoczesności oraz kosztów operacyjnych, dochód netto w skali roku wyniesie 392.430,72 zł, zaś wartość nieruchomości wyniesie 4.905.400 zł. Pismem z dnia 24 listopada 2022 r. organ wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego G. T. o zajęcie stanowiska w sprawie opisanych przez Spółkę nieprawidłowości dotyczących operatu - repertorium nr [...] - z wyceny nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. Rzeczoznawca pisemnie odniósł się do zarzutów strony i ostatecznie podtrzymał oszacowaną w operacie z dnia 31 sierpnia 2022 r. wartość przedmiotowej nieruchomości. Postanowieniem z dnia 10 marca 2023 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Polesie oddalił zarzuty A. sp. z o.o. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowienie to zostało doręczone Spółce dnia 15 marca 2023 r. Ponieważ strona nadal nie zgadzała się z ostatecznymi ustaleniami organu, dnia 22 marca 2023 r. złożyła zażalenie na powyższe postanowienie, zarzucając mu naruszenie art. 7, art. 8 § 1, art. 9, art. 11, art. 84 § 1 ustawy k.p.a. oraz art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 rozp. RM. W uzasadnieniu stanowiska powtórzona została argumentacja przedstawiona w zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Dodatkowo, na dowód twierdzenia, że wartość rynkowa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr 154/4 jest wyższa, przedłożono operat szacunkowy przygotowany dnia 27 marca 2023 r., na zlecenie Spółki, przez rzeczoznawcę majątkowego E. P., w którym wartość wycenianej nieruchomości została określona na kwotę 4.419.700 zł. Strona wniosła o: • przeprowadzenie dowodu ze swojego operatu szacunkowego; • zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przyjętego do wyceny w sprawie, ewentualnie o powołanie nowego rzeczoznawcy, który - uwzględniając operat przedłożony przez Spółkę - sporządzi nowy; • zmianę zaskarżonego postanowienia i przyjęcie wartości nieruchomości wynikającej z załączonego przez Spółkę operatu, ewentualnie przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia z uwzględnieniem okoliczności wynikających z kontroperatu. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi postanowieniem z dnia 21 grudnia 2023 r. utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. Niezgadzając się z ustaleniami poczynionymi przez organ oraz jego wnioskami końcowymi, Spółka złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi na rozstrzygnięcie organu odwoławczego. A. sp. z o.o. zarzuciło zaskarżonemu postanowieniu naruszenie: • art. 7 w zw. z art. 11 i art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (dalej jako: "u.p.e.a."), poprzez uchylenie się od obowiązku przedłożenia rzeczoznawcy majątkowemu wyznaczonemu przez organ egzekucyjny prywatnego operatu szacunkowego przygotowanego przez Spółkę, w celu ustosunkowania się przez niego do tej opinii i ewentualnej korekty swojego operatu albo wskazania powodów, dla których nie uwzględnia merytorycznych uwag zawartych w prywatnym operacie. Strona wskazała, że organ ograniczył się do oceny formalnej opinii rzeczoznawcy, a poprzez nieprzedłożenie rzeczoznawcy prywatnego operatu, uniemożliwił Spółce merytoryczne kwestionowanie opinii wydanej w niniejszej sprawie; • art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, która przybrała postać dowolnej przez: a) przyjęcie za rzeczoznawcą, że fakt istnienia ogrodzenia działki i pominięcie jego opisu w treści operatu, nie ma wpływu na szacowaną wartość rynkową nieruchomości, podczas gdy zasady życiowego doświadczenia każą przyjąć, że działka z ogrodzeniem przedstawia wyższą wartość, niż bez, a stanowisko rzeczoznawcy w tej kwestii nie zawiera przekonujących argumentów; b) uzasadnienie odmowy oceny prywatnego operatu szacunkowego Spółki (np. przez przekazanie go rzeczoznawcy do oceny i porównania) twierdzeniem, że organ egzekucyjny nie może samodzielnie ocenić merytorycznej poprawności operatu szacunkowego i jednocześnie stwierdzenie, że w prywatnym operacie Spółka przedstawiła te same zastrzeżenia, które przedstawiła w zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, co do których biegły już się wypowiedział, co w istocie stanowiło negatywną merytoryczną ocenę prywatnego operatu szacunkowego, do której organ nie miał kompetencji bez zasięgania opinii biegłego; • art. 7, art. 11 i art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez uchylenie się od obowiązku podjęcia wszelkich niezbędnych działań w celu należytego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności odmowę podjęcia czynności zmierzających do zweryfikowania prawidłowości opinii biegłego rzeczoznawcy w trybie art. 157 § 1 u.g.n., wobec istotnych zastrzeżeń dotyczących operatu szacunkowego i przedłożenia przez Spółkę prywatnego operatu, czym organ naruszył zasadę przekonywania i prawdy obiektywnej; • art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 rozp. RM, poprzez dokonanie opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości w sposób sprzeczny z zasadami sporządzania operatów i dokonania wyceny nieruchomości, w konsekwencji czego doszło do rażącego zaniżenia wartości oszacowanej nieruchomości; • art. 8 § 1 i art. 9 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez przeprowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie do organów, w szczególności przez brak pouczenia strony występującej bez profesjonalnego pełnomocnika, że w ocenie organu, jedynym sposobem zakwestionowania opinii rzeczoznawcy jest złożenie kontroperatu lub zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu, jeżeli samo złożenie zastrzeżeń i uwag co do prawidłowości jego sporządzenia miało być niewystarczające do jego skutecznego zakwestionowania. Strona wniosła o uchylenie postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi w całości. W uzasadnieniu strona podniosła, że organ egzekucyjny miał obowiązek oszacować wartość nieruchomości w taki sposób, aby odpowiadała ona "wartości rynkowej", wówczas kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości stanowiłaby jej równowartość i służyłaby pomniejszeniu zobowiązania Spółki. Zdaniem strony, nie doszło do takiego szacunku, ponieważ przy rozpoznaniu zarzutów do opisu i oszacowania przez organ pierwszej instancji rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił wszystkich istotnych okoliczności faktycznych sprawy, przez co wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę znacznie niższą niż prezentuje w rzeczywistości, a ponadto w postępowaniu przed organem drugiej instancji uchybiono przepisom postępowania, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Spółki, organ odwoławczy naruszył przepisy art. 7, art. 11 i art. 84 § 1 k.p.a., ponieważ powinien był przekazać rzeczoznawcy majątkowemu operat szacunkowy sporządzony na jej wniosek, aby umożliwić rzeczoznawcy wyrażenie uwag, a Spółce realnie umożliwić kwestionowanie opinii rzeczoznawcy. Brak tego działania narusza zasadę przewidzianą wart. 11 k.p.a. Organ odwoławczy ograniczył się jedynie do oceny formalnej opinii rzeczoznawcy, pomijając istotne elementy merytoryczne, co stanowi rażące naruszenie procedury. W rezultacie strona została pozbawiona możliwości skutecznego udziału w postępowaniu. Uchylenie się od obowiązku przedłożenia rzeczoznawcy majątkowemu operatu szacunkowego Spółki, według strony, stanowi naruszenie przepisów prawa administracyjnego oraz praw do uczestnictwa strony w postępowaniu administracyjnym. W zakresie naruszenia art. 80 k.p.a., strona zakwestionowała sposób, w jaki organ odwoławczy przeprowadził ocenę dowodów w niniejszej sprawie, tj. przyjął za rzeczoznawcą, że brak opisu ogrodzenia działki nie ma wpływu na jej wartość rynkową, nie przedstawiając przekonujących argumentów na potwierdzenie. Spółka zauważyła, że organ odwoławczy uzasadnił odmowę oceny prywatnego operatu szacunkowego, wskazując że nie może samodzielnie ocenić jego merytorycznej poprawności, ponieważ do takiej oceny uprawniony jest jedynie biegły rzeczoznawca. Równocześnie stwierdził, że zastrzeżenia Spółki do tego operatu są identyczne z jej wcześniejszymi zastrzeżeniami do opisu i oszacowania, do których biegły się już odniósł, co w istocie stanowiło negatywną merytoryczną ocenę prywatnego operatu Spółki. Zdaniem strony, organ odwoławczy powinien był przeprowadzić obiektywną analizę przedstawionego przez nią operatu szacunkowego, a nie jedynie opierać swoją decyzję na wcześniejszych twierdzeniach rzeczoznawcy. Według Spółki widać w tym niekonsekwencję organu, ponieważ z jednej strony przyjął on, że nie może dokonać oceny merytorycznej operatu strony, a z drugiej stwierdził, że merytorycznie ten operat opiera się na tych założeniach, które Spółka powołała w zarzutach do opisu i oszacowania. Organ zatem de facto dokonał merytorycznej oceny prywatnego operatu bez konsultacji z biegłym rzeczoznawcą, który wydał na zlecenie organu opinię w sprawie. W konsekwencji powyżej opisanych naruszeń, organ odwoławczy nie ocenił należycie materiału dowodowego, a jego rozstrzygnięcie oparte było na subiektywnej ocenie i ograniczeniu się do stanowiska biegłego, zamiast uwzględnienia rzeczywistych faktów i zasad doświadczenia życiowego. Organ nie przekazał operatu szacunkowego Spółki rzeczoznawcy, celem ich skonfrontowania, by rzeczoznawca mógł się co do niego wypowiedzieć. Wskazując na naruszenie art. 9, art. 7, art. 11 i art. 84 § 1 k.p.a., Podatnik zarzucił organowi odwoławczemu odmowę podjęcia z urzędu czynności mających zweryfikować prawidłowość opinii biegłego rzeczoznawcy, zgodnie z art. 157 § 1 u.g.n., mimo istotnych zastrzeżeń zgłoszonych przez Spółkę. Według strony, organ odwoławczy powinien z urzędu zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o zweryfikowanie opinii rzeczoznawcy wydanej w niniejszej sprawie, zwłaszcza z uwagi na rozbieżności co do wartości szacowanej nieruchomości, które wynikają z prywatnej opinii Spółki. Odstępując od tego organ odwoławczy nie wykonał obowiązku podjęcia czynności zmierzających do ustalenia prawdy obiektywnej. Powyższe uniemożliwiło stronie skuteczne uczestnictwo w postępowaniu. Po zapoznaniu się z treścią skargi oraz po ponownej analizie materiału dowodowego, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu z dnia 21 grudnia 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna. Rozpoznawana sprawa dotyczy zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ odwoławczy utrzymując postanowienia organu pierwszej instancji wskazał w szczególności, że operat stanowiący podstawę ustalenia wartości nieruchomości w przedmiotowej sprawie, spełnia wymagania formalne ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił obowiązujące uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne oraz dokonał pełnego procesu wyceny. Ponadto wskazał zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny oraz wybór nieruchomości porównywalnych. Po dokonaniu analizy operatu szacunkowego pod względem formalnym, organ stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 31 sierpnia 2022 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego G. T., został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz z zachowaniem zasady szczególnej staranności. Treść operatu nie budzi wątpliwości, co do spójności, logiczności, zupełności czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Przy sporządzeniu operatu, jak podkreślił organ, nie doszło także do naruszenia prawa. Operat nie zawiera błędów, które dyskwalifikują jego wartości dowodowe. Odnosząc się do sformułowanych przez stronę zarzutów, dotyczących kwestii zaniżenia w operacie wartości nieruchomości organ stwierdził natomiast, że nie może weryfikować tej okoliczności, gdyż dotyczy ona merytorycznej zawartości operatu szacunkowego, a ta pozostaje poza zakresem analizy i oceny zarówno organu egzekucyjnego, jak i Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi. Na poparcie swojego stanowiska organ przywołał przykładowe wyroki - Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2020 r. sygn. akt II FSK 1952/18 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 8 grudnia 2021 r. sygn. akt I SA/Sz 841/21. Z ich treści jednoznacznie wynika, iż operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydaną w zakresie posiadanych przez niego informacji specjalnych, odnośnie oszacowania wartości nieruchomości. W ocenie organu, uczynił on zadość żądaniom strony zwracając się do rzeczoznawcy o zajęcie stanowiska we wskazanej kwestii, przesyłając mu argumentację Spółki i prosząc o ustosunkowanie się do niej. Rzeczoznawca w piśmie z dnia 27 stycznia 2023 r. odniósł się do zarzutów strony, wyjaśniając wszelkie wątpliwości i ostatecznie podtrzymał oszacowaną w operacie szacunkowym z dnia 31 sierpnia 2022 r. wartości przedmiotowej nieruchomości. Ustosunkowując się do sformułowanych przez stronę zarzutów, organ stwierdził jednocześnie, że załączony przez Spółkę, do zażalenia, kontroperat nie jest dowodem z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 ustawy k.p.a. i podlega ocenie, jak każdy dowód z uwzględnieniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 ustawy k.p.a. Po zapoznaniu się z przedstawionym, "prywatnym" operatem szacunkowym z dnia 12 marca 2023 r., organ nie zmienił stanowiska co do tego, że operat szacunkowy z dnia 31 sierpnia 2022 r. jest prawidłowy pod względem formalnym. Podkreślił przy tym, że argumentacja Spółki stanowi powtórzenie zastrzeżeń podniesionych w zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. A do nich organ egzekucyjny już się ustosunkował, wcześniej uzyskując od rzeczoznawcy majątkowego G. T. opinię, z której jednoznacznie wynika, że są one nieuzasadnione i nie mają wpływu na oszacowaną wartość nieruchomości. Nadto, organ podniósł, iż z przepisów u.g.n. wynika, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego, nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa wart. 157 ust. 1 u.g.n. Operat szacunkowy z dnia 12 marca 2023 r. sporządzony na zlecenie strony, zawierający wyższą wycenę przedmiotowej nieruchomości, nie daje podstaw do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Naczelnika Urzędu Skarbowego Łódź-Polesie, w toku prowadzonego postępowania. Analizując przedmiotową sprawę, w szczególności argumentację zawartą w skardze będącej przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie, sąd pragnie wskazać, iż stanowisko organu w kwestii braku możliwości weryfikacji merytorycznej części operatu znajduje oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone zarzuty przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (art. 110u § 1 u.p.e.a.). Oznacza to, iż organ egzekucyjny jest zobowiązany do poinformowania uczestników postępowania egzekucyjnego o ukończeniu opisu i oszacowania nieruchomości, a wcześniej o terminie dokonania tego opisu i oszacowania (art. 110o § 1 u.p.e.a.). Operat szacunkowy zajętej nieruchomości przygotowywany jest dla organu egzekucyjnego, gdyż to ten podmiot wyznacza rzeczoznawcę majątkowego do dokonania tej czynności (art. 110 § 1 u.p.e.a.). Strona (dłużnik), jak i uczestnik postępowania, ma prawo się z nim zapoznać na każdym etapie postępowania egzekucyjnego, gdyż postępowanie takie jest jawne, a organ administracji publicznej obowiązany jest zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania (art. 10 § 1 k.p.a.). Analiza akt administracyjnych niniejszej sprawy potwierdza wywiązanie się przez organ z obowiązków dotyczących egzekucji z nieruchomości, w szczególności w zakresie zawiadomienia o terminie opisu i oszacowaniu zajętej nieruchomości oraz sporządzenia protokołu z opisu i oszacowania nieruchomości, który został następnie doręczony Spółce. Z powyżej opisanych względów, zarzut naruszenia art. 8 k.p.a., tj. naruszenia zasady zaufania do władzy publicznej, jest niezasadny. Skarżąca złożyła zarzuty do opisu i oszacowania wartości przedmiotowych nieruchomości, a zatem nie została pozbawiona możliwości obrony swoich praw w ramach przedmiotowego postępowania. Sąd zgadza się ze stroną, że operat szacunkowy wartości nieruchomości podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każdy inny dowód na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a. Należy jednak zaznaczyć, że organ egzekucyjny nie może samodzielnie zmienić danych rzeczoznawcy majątkowego (w tym obliczeń wartości nieruchomości), gdyż są to wiadomości specjalne, które merytorycznie wiążą organ prowadzący postępowanie. Sąd w tym składzie orzekającym w pełni podziela argumentację przedstawioną w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 8 czerwca 2022 r., sygn. akt I SA/Op 83/22 (LEX nr 3371013), w którym stwierdzono, że to autor operatu, a nie organy administracji, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne, dokonuje wyboru podejścia a także metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jak stanowi art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n., wynikiem wyceny nieruchomości jest określenie jej wartości rynkowej. Ustalenie tej wartości jest wypadkową złożonego procesu szacowania przeprowadzanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta wymaga wyselekcjonowania według określonych kryteriów pewnej bazy porównawczej, która jest punktem wyjścia dla dalszych wyliczeń wartości rynkowej danej nieruchomości. Wycena nie polega na przyjęciu cen maksymalnych, lecz na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n., a więc ceny realnie możliwej do uzyskania w normalnych warunkach obrotu nieruchomościami. Zgodnie z definicją "nieruchomości podobnej" zawartą w dyspozycji art. 4 pkt 16 u.g.n., ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy przy tym podkreślić, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie nieruchomość o takich samych parametrach, co nieruchomość wyceniana. Co więcej - na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n. Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Różnice między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np. z ograniczonej liczby transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości. Dlatego też sporządzenie operatu w postępowaniu egzekucyjnym powierza się tylko osobie, której potwierdzone kwalifikacje specjalistyczne pozwalają przyjąć, że osoba ta dokona oszacowania w sposób jak najbliższy rzeczywistej wartości. Wykorzystując posiadaną wiedzę i doświadczenie dobierze do porównania takie nieruchomości, które faktycznie są podobne do nieruchomości badanej i jednocześnie, ich cenę skoryguje w taki sposób, by zniwelować wpływ na ich wartość cech odmiennych od nieruchomości badanej. Podkreślić należy, że organy administracji nie mogą wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, gdyż naruszyłyby wtedy dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Organ egzekucyjny, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie jest uprawniony do dokonywania rozważań odnoszących się do kwestii prawidłowości doboru nieruchomości do porównania, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wyboru cech różnicujących wartość nieruchomości. Zagadnienia te, jako że są objęte wiedzą specjalistyczną, nie mogą być kwestionowane. Analizując przedmiotową sprawę, sąd doszedł do przekonania, iż Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi prawidłowo uznał, że skoro przedmiotowy operat szacunkowy nie zawiera błędów prawnych i faktycznych, istotnych dla ustalenia wartości zajętej nieruchomości, to jest dokumentem o wartości dowodowej. Samo subiektywne przekonanie dłużnika lub uczestnika postępowania egzekucyjnego, że wartość szacunkowa zajętej nieruchomości powinna być wyższa, nie oznacza, że operat szacunkowy został błędnie sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W tym miejscu przypomnieć należy, że wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Dodatkowo, w rozpatrywanej sprawie, organ przesłał rzeczoznawcy zastrzeżenia sformułowane przez stronę, a ten się do nich odniósł, nie znajdując podstaw do zmiany swoich wniosków końcowych ujawnionych w operacie szacunkowym. Regulacja zawarta w treści art. 157 ust. 1 u.g.n. modyfikuje ustanowioną w art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu, stanowiąc, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, że to organ administracji albo sąd administracyjny zakwestionuje jego prawidłowość. W orzecznictwie (wyrok NSA z 26.02.2014 r., I OSK 1568/13) słusznie zatem przyjęto pogląd, że jeżeli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego organ orzekający uzna za wystarczające w ramach art. 80 k.p.a., to dopiero wtedy może oczekiwać od strony postępowania, kwestionującej opinię o wartości nieruchomości, poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (Komentarz Ewy Bończak – Kucharczyk do art. 157 u.g.n. – LEX/el. 2024). Przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. O taką ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, ale nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych ani od sądu pierwszej instancji, jeżeli w ich ocenie operat nie wzbudza wątpliwości co do jego prawidłowości (zob. wyroki NSA: z 28.04.2020 r., I OSK 557/19, LEX nr 2978263, i z 8.03.2023 r., I OSK 47/22, LEX nr 3537399). W zaskarżonym postanowieniu zostało wyjaśnione, że organ odwoławczy nie miał podstaw do wystąpienia o ocenę prawidłowości wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę w tym trybie. Z powyżej opisanych względów, sąd uznał niezasadność zarzutów skargi a nadto nie dopatrzył się w analizowanym postępowaniu żadnych innych nieprawidłowości, które miałyby skutkować wyeliminowaniem zaskarżonego postanowienia z obrotu prawnego. Mając na uwadze przedstawioną argumentację, sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259) oddalił skargę. AKE.