I SA/Łd 720/25

Dnia 10 lutego 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział I w składzie następującym: Przewodniczący : Sędzia WSA Grzegorz Potiopa (spr.), Sędziowie: Sędzia WSA Ewa Cisowska-Sakrajda, Asesor WSA Tomasz Furmanek, po rozpoznaniu w dniu 10 lutego 2026 roku na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi E. B. i W. B. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi z dnia 10 października 2025 roku nr 1001-IEE.7192.197.2025.5.DE w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Zaskarżonym postanowieniem z dnia 10 października 2025 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 7 sierpnia 2025 r., którym uznano za bezzasadne zarzuty W. B. i E. B. (dalej także: skarżący lub zobowiązani) złożone do zakończonego protokołu opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości o nr KW [...], położonej w miejscowości R., gmina R.. Powyższe postanowienie zapadło w oparciu o ustalony stan faktyczny sprawy: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Piotrkowie Trybunalskim wszczął wobec W. i E. B. egzekucję z nieruchomości. W dniu 10 grudnia 2019 r. dokonano zajęć nieruchomości położonych w miejscowościach: R. 14, gmina R., o nr ewidencyjnym działki [...], dla której Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim prowadzi Księgę Wieczystą nr [...]; R., gmina R. o nr ewidencyjnym działki [...], dla której Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim prowadzi Księgę Wieczystą nr [...]; R., gmina R. o nr ewidencyjnym działki [...], dla której Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim prowadzi Księgę Wieczystą nr [...]; K. – D., gmina R. o nr ewidencyjnym działki [...], dla której Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim prowadzi Księgę Wieczystą nr [...]; R., ul. [...] o nr ewidencyjnym działki [...], dla której Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim prowadzi Księgę Wieczystą nr [...]. Zajęcia nieruchomości położonej w miejscowości R., gmina R., o nr ewidencyjnym działki [...], dla której Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim prowadzi Księgę Wieczystą nr [...], organ egzekucyjny dokonał w dniu 10 grudnia 2019 r. zawiadomieniem nr 1017-SEE.711.13252521.2019.KATPAB, obejmującym tytuły wykonawcze o numerach: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Zawiadomienie o zajęciu nieruchomości zostało odebrane przez skarżących w dniu 16 grudnia 2019 r. W dniu 10 grudnia 2019 r. elektronicznym wnioskiem o wpis w Księdze Wieczystej, organ egzekucyjny wystąpił do Sądu Rejonowego w Piotrkowie Trybunalskim o wpis w dziale III Księgi Wieczystej nr [...] o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim zawiadomieniem z dnia 9 marca 2020 r. poinformował o dokonaniu w dniu 5 marca 2020 r. wpisu w dziale III Księgi Wieczystej nr [...]. W dniu 15 marca 2023 r. organ egzekucyjny uzyskał informację, że W. i E. B. zawiązali Spółki: R.Sp. z o.o., E.Sp. z o.o., W.Sp. z o.o., W1.Sp. z o.o., E1. Sp. z o.o., na które to Spółki aktami notarialnymi przenieśli własności zajętych nieruchomości. Obecnie w księgach wieczystych poszczególnych nieruchomości, właścicielami są ww. Spółki. O sytuacji, że aktualnymi właścicielami zajętych ruchomości są nowo powstałe Spółki, organ egzekucyjny pismem z dnia 12 lutego 2024 r. powiadomił, w związku z art. 300 § 2 Kodeksu karnego, Prokuraturę Rejonową w Piotrkowie Trybunalskim, która pismem z dnia 27 czerwca 2024 r. powiadomiła o połączeniu postępowań przygotowawczych z podaniem aktualnej sygnatury sprawy. W dniu 31 lipca 2024 r. wydano i przesłano do uczestników postępowania postanowienie nr 1017- SEE.7112.1.33.2024.6 w zakresie wyznaczenia biegłego rzeczoznawcy E. B., do wykonania operatu szacunkowego zajętej nieruchomości, położonej w miejscowości R., gmina R.o nr ewidencyjnym działki [...], dla której Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim prowadzi Księgę Wieczystą nr [...]. W dniu 19 sierpnia 2024 r. organ egzekucyjny wydał obwieszczenie o terminie opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (wyznaczając termin rozpoczęcia na dzień 4 września 2024 r., a zakończenia na dzień 4 marca 2025 r.) i jednocześnie przesłał uczestnikom postępowania zawiadomienie o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zawiadomienie to doręczono skarżącym w dniu 22 sierpnia 2024 r. W dniu 4 września 2024 r. dokonano oględzin zajętej nieruchomości. Protokół z przeprowadzonych oględzin nieruchomości został podpisany przez skarżących, rzeczoznawcę majątkowego i pracownika Urzędu Skarbowego w Piotrkowie Trybunalskim. W dniu 19 marca 2025 r. organ egzekucyjny wydał obwieszczenie o wyznaczeniu nowego terminu zakończenia opisu i oszacowania nieruchomości. W dniu 20 marca 2025 r. organ egzekucyjny przesłał uczestnikom postępowania zawiadomienie o nowym terminie zakończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który wyznaczył na dzień 23 kwietnia 2025 r. Zawiadomienie to doręczono skarżącym w dniach: 24 marca 2025 r. oraz 25 marca 2025 r. W dniu 19 marca 2025 r. do Urzędu Skarbowego w Piotrkowie Trybunalskim został przesłany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy wartości zajętej nieruchomości, którą biegły rzeczoznawca oszacował na kwotę 154.000,00 zł. Opis i oszacowanie zakończony został w dniu 23 kwietnia 2025 r. w Urzędzie Skarbowym w Piotrkowie Trybunalskim, poprzez odczytanie i podpisanie protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół doręczono W. B. w dniu 24 kwietnia 2025 r., a E. B.j w dniu 28 kwietnia 2025 r. Pismem z dnia 7 maja 2025 r. W. i E. B. wnieśli zarzuty do przeprowadzonego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w których zaskarżyli w całości opis i oszacowanie wartości nieruchomości nr Księgi Wieczystej [...], położonej w miejscowości R., [...] R.. Skarżący zarzucili naruszenie: - art. 110r § 1 pkt 7 i pkt 9 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tj. Dz.U. z 2025 r., poz. 132 z późn. zm., dalej także: u.p.e.a.), polegające na niedokładnym zebraniu przez rzeczoznawcę majątkowego informacji, które miały wpływ na określenie wartości nieruchomości; - art. 110r § 1 pkt 7 i pkt 9 u.p.e.a., poprzez ustalenie sumy oszacowania według cen innych, niż przeciętne ceny sprzedaży podobnych nieruchomości i budynków w tej samej okolicy. Skarżący wskazali, że wskutek niedokładnego zebrania i przedstawienia w operacie informacji o nieruchomości, końcowa jej wartość została w znacznym stopniu zaniżona. Zobowiązani dokonanej wycenie zarzucili w szczególności: niedokładne zebranie przez rzeczoznawcę majątkowego informacji mających wpływ na określenie wartości nieruchomości; - pominięcie faktu, że działka ta graniczy i sąsiaduje z inną nieruchomością, której dotyczy inny protokół opisu i oszacowania, a należącą do zobowiązanych, co niewątpliwie (w opinii zobowiązanych) ma wpływ na jej wartość; ustalenie sumy oszacowania według cen innych, niż przeciętne ceny sprzedaży podobnych nieruchomości i budynków w tej okolicy; brak przeszacowania ceny jednostkowej nieruchomości z 2023 r. do obecnych cen w 2025 r., co zaniża wartość szacowanej nieruchomości; brak podania współczynnika zmiany trendu czasowego, bowiem na wartość nieruchomości, jak wskazują zobowiązani, wpływ ma zmniejszenie lub zwiększenie podaży, podział działki, wykonane elementy infrastruktury technicznej lub zmiana zagospodarowania terenów sąsiedzkich spowodowana uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania; brak opisu miejscowego rynku nieruchomości oraz jego rozwoju i przeznaczenia - jako jeden z istotnych czynników operatu szacunkowego, który pozwala na ocenę przedmiotowej nieruchomości; nieadekwatny dobór metody szacowania przy tej nieruchomości, to znaczy wadliwe porównanie z innymi nieruchomościami, brak analizy opisu nieruchomości porównywalnych, brak nazw ulic, numerów działek i adresów tych nieruchomości, co uniemożliwia ich weryfikację i sprawdzenie poprawności doboru tych nieruchomości do porównania; enigmatyczny opis rynku nieruchomości oraz stanu koniunktury na rynku nieruchomości w R. oraz brak wskazania jego rozwoju nieprzedstawiający w istocie rzeczywistej wartości wycenianej nieruchomości. Pismem z dnia 2 czerwca 2025 r. organ egzekucyjny przesłał zgłoszone zarzuty do rzeczoznawcy majątkowego dokonującego wyceny przedmiotowej nieruchomości, celem wyjaśnienia i ustosunkowania się do podniesionych zarzutów w kontekście zmiany kwoty wartości wycenianej nieruchomości. W piśmie z dnia 18 lipca 2025 r. rzeczoznawca majątkowy zawarł odpowiedzi na zgłoszone przez skarżących zarzuty. W piśmie tym wykazał, że zgłoszone zarzuty nie mają wpływu na wysokość końcowej wyceny dla nieruchomości. Postanowieniem z dnia 7 sierpnia 2025 r. nr 1017-SEE.7113.2.9.2025.10 UNP: 1017-25-097555 Naczelnik Urzędu Skarbowego w Piotrkowie Trybunalskim uznał za nieuzasadnione zarzuty złożone do zakończonego protokołu opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości o nr [..], położonej w miejscowości R., gmina R.. Postanowienie to zostało doręczone skarżącym w dniu 25 sierpnia 2025 r., natomiast w dniu 1 września 2025 r. do Urzędu Skarbowego w Piotrkowie Trybunalskim wpłynęło zażalenie skarżących z dnia 29 sierpnia 2025 r. W zażaleniu ww. postanowieniu zobowiązani zarzucili naruszenie: - art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 572, dalej także: KPA) tj. naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, poprzez przyjęcie stanowiska, że organ egzekucyjny nie jest uprawniony do kwestionowania wyjaśnień rzeczoznawcy, podczas gdy ciąży na nim obowiązek oceny mocy dowodowej zarówno operatu szacunkowego, jak i wyjaśnień biegłego; - art. 7 KPA w związku z art. 77 tej ustawy, poprzez brak wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, odstępując tym samym od uwzględnienia ważnego interesu stron, prowadząc do uznania za prawidłowy wadliwy operat szacunkowy; - art. 7 w związku z art. 18 u.p.e.a. oraz art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm., dalej także: u.g.n.), poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, w szczególności rzeczywistej wartości nieruchomości, na skutek przyjęcia za prawidłowe wadliwego oszacowania egzekwowanej nieruchomości oraz niezweryfikowanie sporządzonego operatu z jednoczesną próbą przerzucenia ciężaru oceny na zobowiązanych; - art. 110r § 1 pkt 7 i pkt 9 u.p.e.a., poprzez błędne uznanie, że opis i oszacowanie spełnia wymagane przepisami warunki, pomimo niedokładnego zebrania przez rzeczoznawcę majątkowego E. B. informacji, które miały wpływ na określenie wartości nieruchomości; - art. 110r § 1 pkt 7 i pkt 9 u.p.e.a., poprzez błędne uznanie, że opis i oszacowanie spełnia wymagane przepisami warunki, pomimo ustalenia sumy oszacowania według cen innych niż przeciętne ceny sprzedaży podobnych nieruchomości i budynków w tej samej okolicy. Skarżący zwrócili uwagę, że z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, iż nie przedstawił argumentacji odnoszącej się do podstawowego zarzutu podnoszonego przez skarżących, że w operacie szacunkowym zupełnie pominięty został fakt, że działka oznaczona numerem ewidencyjnym [...] sąsiaduje z inną nieruchomością zobowiązanych, tj. działką nr [...], której dotyczy inny protokół, co niewątpliwie ma wpływ na jej wartość. Ponadto, wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego ograniczają się do nieuzasadnionego przyjęcia, że brak zmian cen - na przestrzeni dwóch lat, co jest wręcz kuriozalne. Zobowiązani wskazali, że ponieważ nie jest możliwe znalezienie nieruchomości identycznych, istotą metody porównawczej jest korygowanie cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne. Wynika z tego, że poszukiwanie nieruchomości podobnej wyłącznie na podstawie kryterium położenia, jest niewystarczające. Nieruchomości porównywane nie powinny różnić się od wycenianej przede wszystkim pod względem przeznaczenia i sposobu wykorzystania. Rzeczoznawca powinien więc zawrzeć w operacie szacunkowym uzasadnienie przyjęcia takiego, a nie innego materiału porównawczego, gdyż umożliwia to organowi orzekającemu ocenę rzetelności i prawidłowości sporządzenia operatu. W. i E. B. podnieśli, że zarówno sam operat szacunkowy, jak również wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego nie spełniają kryteriów wskazanych w doktrynie, w świetle których operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu szacunkowego do okoliczności danej sprawy. Skarżący powołując stosowane orzecznictwo wojewódzkich sądów administracyjnych wskazali, że jedynie operat szacunkowy spełniający warunku formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej, a także właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Obowiązek sporządzenia wyceny wartości nieruchomości w postępowaniu przez rzeczoznawcę majątkowego wynika z art. 110s § 1 u.p.e.a. Nie oznacza to jednak, by organ wykorzystujący tego rodzaju dowód był zwolniony z obowiązku jego oceny, jak każdego innego dowodu. Sam fakt posiadania odpowiednich uprawnień, choć jest warunkiem koniecznym do zlecenia sporządzenia operatu, nie stwarza jednak domniemania o jego niepodważalnej mocy wiążącej, gdyż oznaczałoby to przyjęcie koncepcji legalnej teorii dowodów. Zobowiązani podnieśli, że organ nie jest związany opinią biegłego, będącą materiałem, który ma pomóc w określonej kwestii. Ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W sytuacji, gdy strona zgłosiła zarzuty, rzeczą organu jest przedstawienie w uzasadnieniu stanowiska dotyczącego oceny zarzutów. Organ winien precyzyjnie wskazać przyjętą merytoryczną ocenę dowodu w kontekście obowiązujących norm prawnych dotyczących rzetelnego wykazu nieruchomości podobnych, udokumentowanie i przedstawienie danych źródłowych dla wykazania w oparciu o jakie konkretne transakcje biegły dokonał wyboru tzw. próbki reprezentatywnej umożliwiającej dokonanie porównania cech podobieństwa transakcji. Reasumując skarżący wskazali, że operat szacunkowy, którego dotyczy zakwestionowane postanowienie zawiera błędy podważające jego rzetelność w świetle przepisów regulujących zasady jego sporządzenia, co powoduje, że występują zasadnicze wątpliwości co do rzetelności przyjętych danych do tego operatu, które powinny stanowić rzetelną podstawę dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji powyższego skarżący wskazali, że niezbędne jest uchylenie wykonanego opisu oraz oszacowania wartości nieruchomości i polecenie wykonania kolejnego opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. W wyniku rozpoznania zażalenia skarżących postanowieniem z dnia 10 października 2025 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 7 sierpnia 2025 r. Na wstępie rozważań organ odwoławczy podkreślił, że sporny operat spełnia wymagania formalne przewidziane przepisami u.g.n oraz Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, gdyż - oszacowania dokonała osoba do tego uprawniona, tj. rzeczoznawca majątkowy, - uprawniony rzeczoznawca wskazał, według jakich metod i technik dokonał wyceny nieruchomości, przy czym do oszacowania wartości prawa własności nieruchomości zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej (art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz art. 154 ust. 1 u.g.n.), - zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości oraz sposób dokonania wyceny nieruchomości (§ 78 oraz § 79 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości). Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi stwierdza zatem, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy uwzględnił obowiązujące uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne oraz dokonał pełnego procesu wyceny. Ponadto wskazał zastosowane metody wyceny. Przeprowadził również analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie metody wyceny, określił założenia przyjęte do tej wyceny oraz wybór nieruchomości porównywalnych (w podejściu porównawczym). Odnosząc się do zarzutów skarżących, w tym do pominięcia faktu, że przedmiotowa działka graniczy i sąsiaduje z inną nieruchomością, której dotyczy inny protokół opisu i oszacowania, a należąca do zobowiązanych, braku przeszacowania ceny nieruchomości z 2023 roku do obecnych cen w 2025 roku (co według skarżących zaniża wartość szacowanej nieruchomości), braku podania współczynnika zmiany trendu czasowego rzeczoznawca majątkowy, czy w końcu zarzutu złego doboru nieruchomości podobnych, organ odwoławczy przytoczył stanowisko rzeczoznawcy majątkowego zawarte w piśmie z dnia 18 lipca 2025 r., w którym rzeczoznawca ustosunkował się do zgłoszonych zarzutów do przeprowadzonego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. I tak rzeczoznawca wskazał, że wartość nieruchomości określa się zgodnie ze stanem wieczysto - księgowym, tj. traktuje się działki opisane w odrębnych księgach wieczystych jako odrębne nieruchomości, możliwe do oddzielnego zbycia. Fakt posiadania wspólnej granicy dwóch odrębnych nieruchomości, nawet stanowiących własność tych samych osób, nie ma wpływu na oszacowaną wartość, ponieważ nie ma gwarancji, iż sąsiedztwo działki zabudowanej starymi budynkami w zabudowie zagrodowej zwiększa atrakcyjność działki niezabudowanej, którą można zagospodarować w dowolny sposób. W opinii zbadano wpływ czasu na poziom cen nieruchomości (strona 12 opinii). Analiza wykazała, że poziom cen w czasie był stały, zatem przeszacowanie cen jest nieuzasadnione. "Widoczne nieznaczne wahania cen [+/-] nie mają znaczącego wpływu na poziom cen, zatem do dalszej wyceny przyjęto ceny transakcyjne bez korekty z tytułu upływu czasu". Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił także, że współczynnik trendu czasowego jest szczegółowo opisany na stronie 12 opinii - w analizie poziomu cen wskutek upływu czasu. Z kolei analiza i opis rynku lokalnego w aspekcie parametrów istotnych dla określenia wartości znajduje się na stronach 10-13 opinii. Przeznaczenie nieruchomości, które determinuje wybór rodzaju rynku nieruchomości jest opisane na stronie 7 opinii. Odnosząc się do zarzutu złego doboru nieruchomości podobnych rzeczoznawca majątkowy wskazał, że nieruchomości podobne zostały opisane w aspekcie cech rynkowych w sposób spełniający wymogi prawa, a zasada zastosowana w przedmiotowym operacie znajduje pokrycie w aktualnym orzecznictwie. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że opis rynku nieruchomości zawiera w sobie także zestawienie nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu na terenie analizowanego rynku. Ilość tych transakcji wskazuje na potencjał rynku i w jednoznaczny sposób opisuje ten rynek, pozwalając na określenie wartości rynkowej, czyli rzeczywistej wartości wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wskazał również, że zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zatem, wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący. Rzeczoznawca majątkowy podtrzymał swoją opinię zarówno pod względem merytorycznym, jak i prawnym. Po analizie operatu szacunkowego pod względem formalnym, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 14 marca 2025 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. B., został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz z zachowaniem zasady szczególnej staranności. Treść operatu, zdaniem organu odwoławczego nie budzi wątpliwości, co do spójności, logiczności, zupełności, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Przy sporządzeniu operatu nie doszło także do naruszenia prawa. Operat nie zawiera błędów, które dyskwalifikują jego wartości dowodowe. Organ podkreślił również, że nie może odnieść się do zakwestionowanej przez skarżących oszacowaną przez biegłego rzeczoznawcę wartość nieruchomości, gdyż dotyczy ona merytorycznej zawartości operatu szacunkowego, a ta pozostaje poza zakresem analizy i oceny zarówno organu egzekucyjnego, jak i Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi. Stwierdził, że pod względem formalnym operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, mógł więc stanowić podstawę dokonania opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, zgodnie z art. 110r § 1 u.p.e.a. W związku z tym, że nie narusza on prawa, ani nie zawiera ewidentnych błędów, nie ma podstaw do merytorycznej weryfikacji tego operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Jednocześnie, co jest istotne, wobec zakwestionowania przez W. i E. B. wartości oszacowanej nieruchomości w zarzutach do opisu i oszacowania jej wartości Naczelnik Urzędu Skarbowego w Piotrkowie Trybunalskim zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego E. B. o zajęcie stanowiska w tej kwestii. Do zarzutów tych rzeczoznawca odniósł się pismem z dnia 18 lipca 2025 r., w którym wyjaśnił wszelkie wątpliwości i podtrzymał oszacowaną w operacie szacunkowym wartość przedmiotowej nieruchomości. Za nieuzasadniony organ odwoławczy uznał zrzut dotyczący naruszenia przez organ egzekucyjny przepisów ustawy KPA, podnosząc, że organ I instancji podjął niezbędne działania w celu należytego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. W konsekwencji DIAS stwierdził, że nie widzi podstaw do uchylenia zaskarżonego postanowienia organu I instancji. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi pełnomocnik skarżących zaskarżył zapadłe postanowienie DIAS w całości i zarzucił : 1) naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: a) art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 KPA, poprzez: - prowadzenie postępowania w sposób niezgodny z zasadami ogólnymi postępowania administracyjnego oraz w sposób niebudzący zaufania strony postępowania do organu administracji publicznej, a także w sposób nieprzejrzysty, nieuczciwy i niesprawiedliwy; - takie wartościowanie zebranych w sprawie dowodów, które odpowiadało z góry przyjętemu przez organ II instancji rozstrzygnięciu oraz poprzez wydanie postanowienia o treści nieprzekonywującej pod względem prawnym i faktycznym; - brak wszechstronnego, wyczerpującego i kompleksowego zweryfikowania wszystkich okoliczności i dowodów w sprawie, a tym samym dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego w sprawie; - niedokonanie całościowej oceny materiału dowodowego i niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym pominięcie dowodów, twierdzeń i wniosków skarżących podnoszonych w zażaleniu. b) art. 15 ustawy KPA, poprzez odniesienie się przez organ II instancji jedynie do zarzutów zawartych w odwołaniu bez ponownego rozpatrzenia sprawy, co stanowi naruszenie zasady dwuinstancyjności; 2) naruszenie przepisów prawa materialnego: a) art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n., polegające na błędnym zastosowaniu podejścia porównawczego, poprzez oparcie wyceny na nieruchomościach niepodobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., przez co przyjęto do analizy nieruchomości o 60-70 % większe od przedmiotu wyceny, przy jednoczesnej 100-125 % różnicy w powierzchni pomiędzy samymi nieruchomościami porównawczymi; wyklucza to możliwość uznania tych nieruchomości za "porównywalne" i stanowi fundamentalną wadę zastosowanej metody; b) art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, polegające na zaakceptowaniu przez organ operatu szacunkowego, który uniemożliwia weryfikację podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania - operat nie zawiera bowiem obligatoryjnego opisu istotnych cech nieruchomości porównawczych, a w szczególności nie wskazuje ich przeznaczenia terenu; c) § 78 ust. 2, § 79 ust. 1 pkt 11 oraz § 6 ust. 2 ww. Rozporządzenia, polegające na naruszeniu przepisów określających metodologię wyceny, poprzez oparcie wartości nieruchomości na arbitralnie przyjętych "wagach cech" rynkowych, bez przedstawienia jakichkolwiek obliczeń lub analiz rynkowych uzasadniających ich wysokość; d) art. 153 ust. 1 u.g.n. w związku z § 78 ust. 1 ww. Rozporządzenia, polegające na błędnym zastosowaniu prawa materialnego, poprzez akceptację przez organ II instancji pozornej analizy trendu czasowego, wskutek czego zaniechano dokonania obligatoryjnej korekty cen transakcyjnych; e) § 5 ust. 4 oraz § 8 ust. 2 ww. Rozporządzenia, polegające na naruszeniu metodologii wyceny, poprzez zastosowanie metody korygowania ceny średniej w oparciu o wadliwe dobraną próbę reprezentatywną; f) art. 175 ust. 3 u.g.n., poprzez bezpodstawne uznanie, iż dane identyfikacyjne nieruchomości porównawczych stanowią tajemnicę zawodową rzeczoznawcy majątkowego, podczas gdy dane z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (z wyłączeniem danych osobowych) stanowią informację publiczną, a ich ujawnienie jest niezbędne do weryfikacji prawidłowości zastosowania prawa materialnego (tj. art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 u.g.n.) W konkluzji postawionych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz skierowanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W odpowiedzi na powyższą skargę, organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Na wstępie Sąd wyjaśnia, że zgodnie z treścią art. 184 Konstytucji RP w związku z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Innymi słowy, kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana jest pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów słuszności. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji nie naruszył prawa. Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.) stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie, z wyłączeniem postanowień wierzyciela o niedopuszczalności zgłoszonego zarzutu oraz postanowień, przedmiotem których jest stanowisko wierzyciela w sprawie zgłoszonego zarzutu. Powyższa kontrola dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania zaskarżonego aktu administracyjnego, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. W wyniku takiej kontroli postanowienie może zostać uchylone w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) p.p.s.a.). Uwzględnienie skargi może nastąpić również poprzez stwierdzenie nieważności postanowienia - w wypadku ustalenia, że zaskarżony akt jest dotknięty jedną z wad wymienionych w art. 156 § 1 k.p.a. lub w innych przepisach, np. w art. 247 § 1 ordynacji podatkowej (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Rozstrzygnięcie sądu nie wymaga w tym wypadku wcześniejszego ustalenia, że ujawniona wada miała wpływ na wynik sprawy. Jednakże, zgodnie art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Natomiast w myśl art. 135 p.p.s.a., sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Przytoczone wyżej przepisy art. 134 i 135 p.p.s.a. dopuszczają zatem możliwość objęcia sądową kontrolą legalności nie tylko zaskarżonego aktu (postanowienia), ale również wszystkich innych aktów lub czynności, które zostały wydane w ramach tego samego stosunku administracyjnoprawnego, ponieważ użyty w obu tych przepisach termin "sprawa" występuje w znaczeniu materialnym, a nie procesowym. Granice tej bowiem sprawy administracyjnej wyznaczają zakres sądowej kontroli działalności administracji publicznej, o której stanowi art. 1 p.p.s.a., która to kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Przedmiotem kontroli sądu w niniejszym postępowaniu jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Warszawie z dnia 10 października 2025 roku, którym organ ten utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 7 sierpnia 2025 roku o uznaniu za bezzasadne zarzuty W. B. i E. B. złożone do zakończonego protokołu opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości o nr [...], położonej w miejscowości R., gmina R.. W ocenie Sądu, wbrew zarzutom skargi, zakwestionowane postanowienie odpowiada prawu. Zakreślając ramy prawne rozpoznania niniejszej sprawy, wskazać należy, że zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a., do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości dochodzi po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności. W niniejszej sprawie E. i W. B. zostali wezwani, zgodnie ze wskazanym przepisem i niespornie nie wykonali nałożonego na nich obowiązku. W tych warunkach organ egzekucyjny przystąpił do czynności opisu i oszacowania nieruchomości, zgodnie z art. 110o u.p.e.a. Opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości dokonano, zgodnie z brzmieniem art. 110r u.p.e.a., w oparciu o ustalenia poczynione przez organ egzekucyjny oraz o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W myśl art. 110r § 1 u.p.e.a. w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Zarzuty, o których wyżej mowa są odrębnym od wskazanego w art. 33 § 1 i 2 środkiem zaskarżenia w egzekucji. Spośród przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami należy przywołać art. 154 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W myśl zaś art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. W myśl art. 174 ust. 3 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Stosownie zaś do art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a u.g.n., zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela rozważania WSA we Wrocławiu zawarte w uzasadnieniu wyroku z dnia 20 stycznia 2026 r. w sprawie o sygn. akt I SA/Wr 624/25 (to, jak i pozostałe orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: orzeczenia.nsa.gov.pl), że rzeczoznawca majątkowy powołany przez organ egzekucyjny do sporządzenia operatu szacunkowego ma status biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. Niewątpliwie bowiem rzeczoznawca majątkowy jest osobą posiadającą wiadomości specjalne wymagane do dokonania wyceny nieruchomości. Dlatego też powszechnie przyjmuje się, że niezależnie od tego, że operat szacunkowy jest dowodem podlegającym ocenie organu lub sądu prowadzącego postępowanie, weryfikacja prawidłowości jego sporządzenia, tak w zakresie dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru podejścia, czy metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów u.p.e.a. lub k.p.a., lecz na podstawie przepisu art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc poprzez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (zob. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 lipca 2020 r., w sprawie o sygn. akt I OSK 3284/19). Organ administracji nie jest uprawniony do merytorycznej oceny operatu, ale nie może to uzasadniać weryfikacji wyłącznie pobieżnej i ogólnej. Prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m.in. tego, czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatności i wiarygodności dowodowej, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy (zob. wyrok NSA z dnia 22 lipca 2021 r., sygn. akt III FSK 3790/21). Gdy spór co do wyniku wyceny nie dotyczy oczywistych błędów co do stanu faktycznego, błędów logicznych i błędów rachunkowych, ale odnosi się do sfery specjalistycznej będącej w domenie rzeczoznawcy (np. zastosowanego podejścia, ustalenia i doboru zestawu transakcji do obliczeń), to operatu szacunkowego w postępowaniu administracyjnym podważyć wręcz nie można. Jak stwierdził NSA w wyroku z dnia 12 grudnia 2017 r. w sprawie o sygn. akt II OSK 746/17, podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (zob. wyrok NSA z dnia 15 grudnia 2017 r., sygn. akt I OSK 1604/17). Mając na uwadze powyższe, Sąd rozpoznający skargę stwierdził, że podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty wobec dokonanego opisu i oszacowania nieruchomości w części dotyczącej wyceny nieruchomości miały charakter zarzutów o charakterze zmierzającym do podważenia prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 14 marca 2025 r. wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego E. B.. Sąd podziela w tym zakresie ocenę organu odwoławczego, że operat ten został sporządzony przez uprawnioną do tego osobę, rzeczoznawca majątkowy uwzględnił obowiązujące uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne oraz dokonał pełnego procesu wyceny. Ponadto, wskazał zastosowane metody wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie metody wyceny, określił założenia przyjęte do tej wyceny oraz wybór nieruchomości porównywalnych (w podejściu porównawczym). Zatem, pod względem formalnym operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i tym samym mógł stanowić podstawę dokonania opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, zgodnie z art. 110r § 1 u.p.e.a. Jak słusznie zauważył organ odwoławczy, operat nie zawiera przy tym błędów, które dyskwalifikują jego wartości dowodowe. Zaznaczyć również należy, że operat szacunkowy wartości nieruchomości podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każdy inny dowód na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a., przy czym organ egzekucyjny nie może samodzielnie zmienić danych rzeczoznawcy majątkowego (w tym obliczeń wartości nieruchomości), gdyż są to wiadomości specjalne, które merytorycznie wiążą organ prowadzący postępowanie. To autor operatu, nie zaś organy administracji, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne, dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest bowiem zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jak stanowi art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n., wynikiem wyceny nieruchomości jest określenie jej wartości rynkowej. Ustalenie tej wartości jest wypadkową złożonego procesu szacowania przeprowadzanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta wymaga wyselekcjonowania według określonych kryteriów pewnej bazy porównawczej, która jest punktem wyjścia dla dalszych wyliczeń wartości rynkowej danej nieruchomości. Wycena nie polega na przyjęciu cen maksymalnych, lecz na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n., a więc ceny realnie możliwej do uzyskania w normalnych warunkach obrotu nieruchomościami. Zgodnie z definicją "nieruchomości podobnej" zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy przy tym podkreślić, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie nieruchomość o takich samych parametrach, co nieruchomość wyceniana. Co więcej - na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Różnice między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np. z ograniczonej liczby transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości. Dlatego też sporządzenie operatu w postępowaniu egzekucyjnym powierza się tylko osobie, której potwierdzone kwalifikacje specjalistyczne pozwalają przyjąć, że osoba ta dokona oszacowania w sposób, jak najbliższy rzeczywistej wartości. Wykorzystując posiadaną wiedzę i doświadczenie dobierze do porównania takie nieruchomości, które faktycznie są podobne do nieruchomości badanej i jednocześnie, ich cenę skoryguje w taki sposób, by zniwelować wpływ na ich wartość cech odmiennych od nieruchomości badanej. Podkreślić należy, że organy administracji nie mogą wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, gdyż naruszyłyby wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Organ egzekucyjny, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości doboru nieruchomości do porównania, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wyboru cech różnicujących wartość nieruchomości. Zagadnienia te, jako że są objęte wiedzą specjalistyczną, nie mogą być kwestionowane. Podzielić zatem należało stanowisko organu II instancji, który odnosząc się do zarzutu braku przeszacowania ceny nieruchomości z 2023 r. do obecnych cen w 2025 r., co zdaniem skarżących zaniża wartość szacowanej nieruchomości, jak i zarzutu braku podania współczynnika zmiany trendu czasowego, przytoczył stanowisko rzeczoznawca majątkowy zawarte w piśmie z dnia 18 lipca 2025 r. stanowiącym odpowiedź na zastrzeżenia zgłoszone do operatu szacunkowego w którym biegły wyjaśnił, że w operacie szacunkowym z dnia 14 marca 2025 r. zbadano wpływ czasu na poziom cen nieruchomości. Analiza zmian cen wskutek upływu czasu zawarta na str. 12 opinii wykazała, że poziom cen w czasie był stały, zatem przeszacowanie cen jest nieuzasadnione. "Widoczne nieznaczne wahania cen [+/-] nie mają znaczącego wpływu na poziom cen, zatem do dalszej wyceny przyjęto ceny transakcyjne bez korekty z tytułu upływu czasu". Z kolei współczynnik trendu czasowego jest szczegółowo opisany na stronie 12 opinii - w analizie poziomu cen wskutek upływu czasu. W nawiązaniu do zarzutu braku opisu miejscowego rynku nieruchomości oraz jego rozwoju i przeznaczenia rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że analiza i opis rynku lokalnego w aspekcie parametrów istotnych dla określenia wartości znajduje się na stronach 10-13 opinii. Przeznaczenie nieruchomości, które determinuje wybór rodzaju rynku nieruchomości jest opisane na stronie 7 opinii. Odnosząc się do zarzutu złego doboru nieruchomości podobnych rzeczoznawca majątkowy wskazał, że nieruchomości podobne zostały opisane w aspekcie cech rynkowych w sposób spełniający wymogi prawa. Zasada zastosowana w przedmiotowym operacie znajduje pokrycie w aktualnym orzecznictwie, zgodnie z którym, nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Inaczej ujmując, jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji. Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, jak i określanie cech nieruchomości oraz przydawanie im określonych wartości zależy od oceny rzeczoznawcy posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników nieoddziałujących na wartość nieruchomości". Ponadto podania bardziej szczegółowych informacji nie wymaga § 80 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Dobór nieruchomości podobnych poprzedza analiza aktów notarialnych oraz oględziny nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż zobowiązani podważają opinię na podstawie własnej tezy, że wartość nieruchomości została oszacowana na podstawie doboru nieruchomości niepodobnych do wycenianej. Aprioryczne twierdzenia strony, że dana nieruchomość nie jest podobna, jego wizja tego, czym są nieruchomości podobne, jak i granic rynku, nie stanowi wzorca dla stosowania przez organy i sądy art. 153 ust. 1 u.g.n., art. 154 ust. 1 u.g.n. w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że opis rynku nieruchomości zawiera w sobie także zestawienie nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu na terenie analizowanego rynku. Ilość tych transakcji wskazuje na potencjał rynku i w jednoznaczny sposób opisuje ten rynek, pozwalając na określenie wartości rynkowej, czyli rzeczywistej wartości wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wskazał również, że zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zatem, wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Łodzi prawidłowo zatem uznał, że skoro przedmiotowy operat szacunkowy nie zawiera błędów prawnych i faktycznych istotnych dla ustalenia wartości zajętej nieruchomości, to jest dokumentem o wartości dowodowej. Z kolei, w sytuacji gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia, z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroków z dnia 4 sierpnia 2020 r. w sprawie o sygn. akt I OSK 3563/18 oraz z dnia 30 kwietnia 2020r . w sprawie o sygn. akt I OSK 1181/19, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd ze szczególną ostrożnością. Jak już bowiem uprzednio zasygnalizowano, samo subiektywne przekonanie osoby zainteresowanej o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności wyceny. Jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym – dokonana przez niego wycena nieruchomości – nie jest dla strony satysfakcjonująca, to powinna przedłożyć organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. O ocenę tej organizacji może bowiem wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Tego jednak skarżący w niniejszej sprawie nie uczynili. Słusznie zatem organ odwoławczy podniósł, że nie może odnieść się do kwestii oszacowania wartości ww. nieruchomości, gdyż dotyczy ona merytorycznej zawartości operatu szacunkowego, a ta pozostaje poza zakresem analizy i oceny zarówno organu egzekucyjnego, jak i Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi. Zdaniem Sądu nieuzasadniony okazał się podniesiony w treści skargi zrzut naruszenia przez organ odwoławczy przepisów k.p.a. W zaskarżonym rozstrzygnięciu organ odwoławczy przedstawił stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, a także wyjaśnił, że nie ma uprawnień do samodzielnej oceny merytorycznej zawartości operatu szacunkowego, jak również podstaw do wystąpienia o ocenę prawidłowości wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Sąd nie podziela także zarzutu naruszenia art. 7 i art. 77 k.p.a. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wydał zaskarżone postanowienie w oparciu o wystarczający materiał dowodowych, odnosząc się do wszystkich zarzutów, zarówno tych przedstawionych przed organem I instancji, jak i podniesionych przez zobowiązanych w treści zażalenia. W świetle okoliczności analizowanej sprawy nie ma zatem podstaw do uwzględniania stanowiska skarżących, żądających uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i skierowania sprawy do ponownego rozstrzygnięcia. Z tych względów Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę o czym orzekł, jak w sentencji. Ake.