III FSK 3790/21

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący – Sędzia NSA Anna Dalkowska, Sędzia NSA Sławomir Presnarowicz, Sędzia WSA (del.) Bogusław Woźniak (sprawozdawca), po rozpoznaniu w dniu 22 lipca 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Finansowej skargi kasacyjnej Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 4 grudnia 2020 r. sygn. akt I SA/Lu 330/20 w sprawie ze skargi E.K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie z dnia 7 lutego 2020 r. nr [...] w przedmiocie egzekucji świadczeń pieniężnych 1. uchyla zaskarżony wyrok w całości, 2. oddala skargę; 3. zasądza od E.K. na rzecz Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie kwotę 460 (słownie: czterysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. Zaskarżonym wyrokiem z 4 grudnia 2020 r., sygn. akt I SA/Lu 330/20 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie po rozpoznaniu skargi E.K. uchylił postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie z 7 lutego 2020 r., nr [...] w przedmiocie opisu i oszacowania nieruchomości. Jako podstawę prawną orzeczenia Sąd I instancji wskazał art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) – dalej jako: "P.p.s.a." Sąd I instancji przedstawił następujący stan sprawy. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w L. prowadzi w stosunku do E.K. egzekucję, w toku której zajął udział zobowiązanej w wysokości 1434/21432 we współwłasności nieruchomości lokalowej w postaci garażu wielostanowiskowego położnego w L. przy ul. [...]. Do oszacowania wartości zajętego udziału zobowiązanej we współwłasności nieruchomości lokalowej organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym wartość zajętego udziału zobowiązanej w nieruchomości lokalowej w postaci garażu wielostanowiskowego wynosi 27 000 zł. Zobowiązana złożyła zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętego udziału we współwłasności nieruchomości lokalowej. Zasadniczo stanowisko zobowiązanej sprowadzało się do następujących argumentów: (1) miejsce garażowe nie może być przedmiotem egzekucji, bo zobowiązana nie ma do niego żadnych "egzekwowalnych" praw, natomiast przysługujące jej prawo do korzystania z niego nie podlega egzekucji; (2) wartość przyjęta przez rzeczoznawcę jest rażąco zaniżona i w kontekście tego stwierdzenia zobowiązana zwracała uwagę, że objęty egzekucją udział we współwłasności nieruchomości lokalowej nabyła w 2012 r. za 41 748 zł, a w latach 2012 - 2019 ceny nieruchomości nie rosły; (3) rzeczoznawca nie uzasadnił tak znacznej różnicy wartości tego samego prawa; (4) egzekucja jest prowadzona w celu wyegzekwowania należności częściowo już przedawnionych; (5) nie wszystkie decyzje, które stały się podstawą do wystawienia tytułów wykonawczych, zostały prawidłowo doręczone zobowiązanej; (6) egzekucja doprowadzi wyłącznie do sprzecznego z ustawą pokrzywdzenia zobowiązanej, przymuszenia jej do zapłaty długu "poprzez zagrożenie urzędowego doprowadzenia do ruiny finansowej"; (7) egzekucja jest niecelowa, skoro cena licytacyjnej sprzedaży w pierwszej kolejności trafi do banku, który ma ustanowioną hipotekę. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w L. postanowieniem z 31 października 2019 r. odmówił uwzględnienia zarzutów zobowiązanej dotyczących opisu i oszacowania nieruchomości. Postanowieniem z 7 lutego 2020 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie utrzymał w mocy postanowienie organu egzekucyjnego. Organ nawiązując do art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 1-3, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 i art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020, poz. 1990 - u.g.n.) wywiódł, że rzeczoznawca ma swobodę w wyborze właściwego podejścia, metody, techniki oszacowania, a także nieruchomości obrazujących istotne cechy rynkowe. Organ, podobnie jak organ egzekucyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę, bo nie dysponuje odpowiednimi wiadomościami specjalnymi. Przechodząc do operatu szacunkowego opisującego wartość udziału zobowiązanej we współwłasności nieruchomości lokalowej organ przyjął, że dokument ten spełnia wymogi formalne. Został sporządzony w sposób spójny, logiczny, zupełny, nie zawiera nieścisłości. W konsekwencji, zdaniem organu, operat szacunkowy sporządzony w ten sposób jest wiarygodnym dokumentem. Zobowiązana złożyła skargę na powyższe postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie. Domagała się uchylenia zaskarżonego postanowienia wraz z postanowieniem organu egzekucyjnego i zasądzenia od organu na jej rzecz kosztów postępowania sądowego. Ogólnie zarzuciła naruszenie przepisów prawa i powtórzyła tok argumentacji przedstawiony organowi egzekucyjnemu w zarzutach do opisu i oszacowania wartości udziału we współwłasności nieruchomości lokalowej. Organ administracji publicznej odpowiadając na skargę, wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie uchylił zaskarżone postanowienie. Sąd I instancji podzielił co do zasady zastrzeżenia zobowiązanej dotyczące rzetelności analizowanego operatu, a w konsekwencji jego adekwatności do zobiektywizowanych realiów rynkowych. W ocenie Sądu I instancji w zarysowanym toku rozumowania rzeczoznawcy zabrakło rzetelnego (dokładnego) omówienia: - jakie konkretne okoliczności faktyczne i wielkości wynikają z ogólnie opisywanej analizy rynku nieruchomości, co konkretnie rzeczoznawca przeanalizował w ramach tej analizy; - jakie kryteria, w jaki sposób i w jakiej skali kształtują ceny rynkowe w świetle powoływanej analizy; - dlaczego w ramach podejścia porównawczego rzeczoznawca wybrał metodę korygowania ceny średniej jako najbardziej adekwatną do realiów rynkowych, skoro w opisie nieruchomości szacowanej i porównywanych nie dostrzega różnic, a korygowanie ceny średniej z istoty rzeczy bazuje na korygowaniu (niwelowaniu) różnic w poszczególnych cechach tych nieruchomości; - z jakich powodów rzeczoznawca nie bazował na cenach transakcyjnych wymienionych pod pozycjami 15-24 zestawienia tabelarycznego (transakcje przedstawione według rzeczoznawcy dla celów poglądowych), które kształtowały się na poziomie od 1 200 zł do 2 500 zł w okresie od września 2018 r. do lutego 2019 r., natomiast przyjął do wyliczeń ceny transakcyjne z okresu wcześniejszego, bo od maja 2018 r. do stycznia 2019 r., rzędu od 600 zł do 1 500 zł; - według jakich konkretnych wielkości bazowych i kryteriów rzeczoznawca wyliczył udział poszczególnych cech rynkowych, co z kolei przełożyło się na wysokość współczynnika korygującego 1,0873; - z jakich uwarunkowań, tendencji rynkowych wynika tak znaczna rozpiętość cen, bo w skali od 686 zł do 2 472 zł czy 2 580 zł za 1 m² powierzchni. W następstwie stwierdzonych uchybień Sąd I instancji uznał, że nie sposób zasadnie ocenić czy wnioski rzeczoznawcy (a w istocie w operacie rzeczoznawca przedstawił tylko dokonane wybory i mechanizm przeprowadzonych wyliczeń) były adekwatne do przyjętych założeń wyjściowych oraz czy przyjęte założenia wyjściowe rzeczywiście były adekwatne do realiów rynkowych dla tej części L. i dla tej konkretnej nieruchomości. W tym stanie sprawy należy podzielić zapatrywanie zobowiązanej i stwierdzić, że omawiany operat szacunkowy zawiera istotne luki. Rzeczoznawca arbitralnie prezentuje w nim swoje wybory i wnioski bez konkretnego omówienia ich podstawy faktycznej, przyjętych kryteriów i przeprowadzonego toku rozumowania. Co więcej, nie sposób nie zauważyć, że argument organu dotyczący samodzielnej analizy dokumentów gromadzonych na potrzeby podatków dodatkowo przemawia za niezgodnością z prawem kontrolowanego postanowienia. Po pierwsze - ani organ egzekucyjny, ani nadzorujący egzekucję nie są uprawnione do zastępowania operatu rzeczoznawcy własnymi ustaleniami w zakresie wartości nieruchomości, do której skierowano egzekucję. Ich rolą jest bowiem przeanalizowanie założeń, toku rozumowania i wniosków rzeczoznawcy przedstawionych w operacie. Po drugie - bez analizy tych dokumentów przez rzeczoznawcę nie można zasadnie ocenić czy wnioski organów są trafne. Jest to kolejny element argumentacji organu, który potwierdza niespójność stanowiska przyjętego w zaskarżonym postanowieniu. Skargę kasacyjną od wyżej opisanego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wniósł Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie zaskarżając ten wyrok w całości. Zaskarżonemu wyrokowi rzucił naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj.: 1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. poprzez uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonego postanowienia w wyniku błędnego przyjęcia przez Sąd, że organ naruszył art. 7, art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm.) – dalej jako: "K.p.a." w zw. z art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2020 r., poz. 1427 ze zm.) – dalej jako "u.p.e.a." w stanie faktycznym i prawnym niniejszej sprawy, podczas gdy działanie organów było prawidłowe i nie stanowiło naruszenia prawa, które miałoby istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ organy egzekucyjne podjęły wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, na podstawie całokształtu wyczerpująco zebranego materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego, oceniając, czy dana okoliczność, tj. wartość rynkowa nieruchomości dla celów postępowania egzekucyjnego, została udowodniona; 2) 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. poprzez uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonego postanowienia w wyniku błędnego przyjęcia przez Sąd, że organ naruszył art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez zebranie i objęcie materiałem dowodowym informacji z bazy danych Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w L. o cenach uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości — lokali niemieszkalnych na terenie Os. S. i W. - Os. Ś. w L. w okresie od 1 stycznia 2018 r. do 23 października 2019 r (potwierdzających wiarygodność opinii biegłego) oraz, że zebranie takich informacji jest przejawem niespójności stanowiska organu, podczas gdy z art. 75 K.p.a. wynika, że jako dowód należy przyjąć wszystko co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem; 3) 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. w zw. z art 110s § 2 u.p.e.a, w związku z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonego postanowienia wskutek błędnego przyjęcia przez Sąd, że może de facto dokonać merytorycznej weryfikacji operatu szacunkowego (m. in. kwestionować wybór przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia i metody wyceny, w tym sposobu określenia udziału poszczególnych cech rynkowych i wysokości współczynników korygujących, skoro wątpliwości co do meritum operatu szacunkowego strona winna zgłosić organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, jako instytucji uprawnionej do dokonywania takiej oceny; 4) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ) P.p.s.a. poprzez błędne przyjęcie przez Sąd naruszenia przez organ odwoławczy przepisów art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 K.p.a. i w zw. z art. 18 u.p.e.a., podczas gdy organ odwoławczy utrzymując w mocy prawidłowe rozstrzygnięcie organu I instancji nie naruszył prawa. Wskazując na powyższe podstawy organ administracji publicznej wniósł o: - uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Lublinie, - zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie oświadczył, że zrzeka się przeprowadzenia rozprawy. Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy na posiedzeniu niejawnym, stosownie do wniosku Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie, i przy braku sprzeciwu strony skarżącej, zważył, co następuje. Skarga kasacyjna zawiera usprawiedliwione podstawy, zatem wyrok Sądu I instancji podlega uchyleniu. Zgodnie z art. 183 § 1 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, a więc w granicach jakie zakreśli strona w ramach podstaw kasacyjnych, o których mowa w art. 174 pkt 1 i 2 P.p.s.a., biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania (art. 183 § 1 P.p.s.a.), która w tej sprawie nie zachodzi. Organ odwoławczy opiera wniesioną skargę kasacyjną na podstawie art. 174 pkt 2 P.p.s.a. W jego ocenie Sąd I instancji naruszył w zaskarżonym wyroku wskazane w podstawach skargi kasacyjnej przepisy postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd I instancji uchylając zaskarżone postanowienie w przedmiocie opisu i oszacowania nieruchomości przedstawił, uzasadnił i stwierdził, że kwestionowany operat szacunkowy, stanowiący podstawę wyceny nieruchomości, zawiera istotne luki. W ocenie Sądu I instancji rzeczoznawca arbitralnie prezentuje w nim swoje wybory i wnioski bez konkretnego omówienia ich podstawy faktycznej, przyjętych kryteriów i przeprowadzonego toku rozumowania. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w świetle przedstawionych akt administracyjnych sprawy, stanowisko Sądu I instancji nie jest prawidłowe. Wskazać należy, że w okolicznościach faktycznych sprawy, opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości dokonano, zgodnie z brzmieniem art. 110r u.p.e.a., w oparciu o ustalenia poczynione przez organ egzekucyjny oraz o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Z analizy treści przepisu art. 110s § 1 i 2 u.p.e.a. wynika, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków, a w przypadku, o którym mowa w art. 110p u.p.e.a., przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość ww. składników w odniesieniu do wydzielonej części nieruchomości. Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Organy administracji prowadzące postępowanie, a więc organ egzekucyjny prowadzący postępowanie, jak i organ odwoławczy, powinny zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 28 kwietnia 2008 r., II SA/Wr 31/08 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 5 lipca 2013 r., II SA/Kr 1472/12; powołane wyroki, tak jak pozostałe orzeczenia sądów administracyjnych przywołane w ramach niniejszego uzasadnienia dostępne: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Podkreślenia wymaga również to, że organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, LEX nr 2461047, z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13 oraz z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13, z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11, LEX nr 1270183). Naczelny Sąd Administracyjny zwraca uwagę, że okoliczność, że organy nie są uprawnione do merytorycznej oceny operatu, nie może uzasadniać weryfikacji wyłącznie pobieżnej i ogólnej. Prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m. in. tego czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. Analiza treści złożonego do akt administracyjnych sprawy operatu szacunkowego wskazuje, że organy administracji dokonały prawidłowej oceny tego dowodu zarówno pod względem formalnym jak i jego wiarygodności dowodowej. W niezbędnym zakresie organ przywołał stosowne regulacje prawne dotyczące sporządzania operatów szacunkowych w zakresie wyceny wartości nieruchomości. Wskazał zatem organ, że stosownie do treści art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości wyznaczono rzeczoznawcę majątkowego posiadającego odpowiednie kwalifikacje i wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministra Rozwoju (nr uprawnień 4921). W sposób jednoznaczny wskazano nieruchomość będącą przedmiotem operatu szacunkowego, dokonując dokładnego jej opisu. Analiza rynku w obrębie 27 i inne miasta L. w okresie od stycznia 2018 r., do maja 2019 r. wykazała kilkanaście wiarygodnych sprzedaży nieruchomości podobnych do wycenianej, których ceny transakcyjne oraz cechy były znane. Mając na uwadze powyższe ustalenia rzeczoznawca dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży zastosował podejście porównawcze. Po przeanalizowaniu rynku lokalnego, uwzględniając cechy wycenianej nieruchomości, przy określaniu wartości zastosował metodę korygowania ceny średniej. Organ trafnie zaznaczył, że dostateczna liczba transakcji pozwalała na zastosowanie tej metody podejścia porównawczego wyjaśniając jakie jest podstawowe założenie tej metody i schemat ustalania wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy na podstawie 11 wiarygodnych transakcji sprzedaży w latach 2018 – 2019 ustalił cenę maksymalną 1 509,81 zł/m2, cenę minimalną 642,58 zł/m2 i cenę średnią 989,77 zł/m2. Wbrew zarzutom Sądu I instancji rzeczoznawca wyjaśnił, że poz. 15 – 24 tabeli w pkt 5.1 operatu szacunkowego wskazał tylko dla celów poglądowych, gdyż dotyczą one nieruchomości stanowiących garaże, tymczasem przedmiotowa nieruchomość jest miejscem postojowym odpowiadającym udziałowi w kondygnacji stanowiącej garaż wielostanowiskowy. Rzeczoznawca wyjaśnił, że lokale stanowiące samodzielne garaże uzyskują zdecydowanie wyższe ceny, aniżeli miejsca postojowe. W kontekście ostatniego stwierdzenia słuszna jest ocena organu, że analiza rynku nieruchomości zawarta w operacie szacunkowym nie jest zbyt ogólna. W swej konkluzji odnosi się bowiem do warunków sprzedaży i uzyskiwanych cen odnośnie nieruchomości porównywalnych z przedmiotem operatu szacunkowego. Przy czym to rzeczoznawca majątkowy określa szczegółowy zakres analizy. Warto podkreślić, że Sąd I instancji kontestując złożony operat szacunkowy nie stwierdził braku reprezentatywności przyjętych danych jak i ich nieporównywalności. Następnie organ zreferował sposób wyliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości przez rzeczoznawcę i stwierdził, że jest on spójny i logiczny i opera się na przyjętych założeniach. Organ nie jest uprawniony aby kwestionować wartość wyliczoną przez biegłego. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego zasadne jest stanowisko organu, który mając na uwadze treść art. 7 i 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a skonfrontował konkluzję wynikającą z operatu szacunkowego z danymi posiadanymi przez ten organ z urzędu i stwierdził, że wielkości wynikające z bazy danych Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w L. są porównywalne z wartością nieruchomości wynikającą z przyjętego operatu szacunkowego. Błędny jest pogląd Sądu I instancji, że organ dokonał samodzielnych ustaleń w zakresie w jakim niezbędna jest wiedza specjalna. Istotą tej czynności było zweryfikowanie wartości dowodowej przedłożonego operatu szacunkowego. Ewentualna istotna rozbieżność pomiędzy danymi wynikającymi z operatu i wynikającymi z danych posiadanych przez organ mogłaby uzasadniać wniosek o sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Naczelny Sąd Administracyjny zwraca uwagę, że z uzasadnienia wyroku Sądu I instancji można wywnioskować, że przesłanką zakwestionowania operatu szacunkowego było twierdzenie strony, że cena zakupu przedmiotowej nieruchomości w 2012 r. była znacząco wyższa aniżeli jej wycena według stanu na dzień 30 kwietnia 2019 r. Nie stwierdzono zaś aby w tym okresie nastąpił znaczący spadek cen nieruchomości. Trzeba więc zauważyć, że celem wyceny zgodnie z pkt I.2 operatu szacunkowego jest ustalenie wartości rynkowej udziału 1434/21432 w przedmiocie wyceny, będącego przedmiotem egzekucji, dla przyszłej sprzedaży w drodze licytacji publicznej. W związku z powyższym określa się wartość rynkową nieruchomości według stanu i poziomu cen na dzień wyceny, tj. 19.06.2019 r. Poprzez określenie wartości rynkowej nieruchomości rozumie się określenie wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego wartość transakcyjna z innego zasadniczo okresu aniżeli data, na którą został sporządzony operat szacunkowy nie może stanowić skutecznej przesłanki zakwestionowania wartości przyjętej w operacie szacunkowym. Tym bardziej, że wycena dokonywana jest według wartości rynkowej a nie w oparciu o deklarowaną przez stronę cenę transakcyjną. Naczelny Sąd Administracyjny podziela wyrażany w judykaturze pogląd, że do dokonania merytorycznej oceny prawidłowości operatu szacunkowego upoważnione są wyłącznie organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Nie ulega bowiem wątpliwości, że istota przynajmniej części zastrzeżeń sformułowanych przez Sąd I instancji względem operatu szacunkowego sprowadza się do próby podważenia merytorycznej treści, zasadności i prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, na potrzeby prowadzonej egzekucji z nieruchomości, operatu szacunkowego i dokonanej w jego ramach wyceny wartości nieruchomości. Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 grudnia 2017 r., II OSK 746/17). Samo subiektywne przekonanie strony, organu administracji publicznej czy też sądu o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jego wiarygodności. W szczególności sąd nie może zobowiązywać organu administracji publicznej do samodzielnego weryfikowania tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiedzy specjalnej. Tymczasem zalecenia Sądu I instancji zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku w swej istocie zmierzają aby to organ administracji publicznej dokonał wyceny wartości nieruchomości według wskazówek Sądu, i na tej dopiero podstawie rozstrzygnął, czy treść i konkluzje operatu są prawidłowe. Zasadny jest zatem także zarzut naruszenia 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. w zw. z art 110s § 2 u.p.e.a, w związku z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stwierdzona przez Naczelny Sąd Administracyjny zasadność zarzutów podniesionych w pkt 1-3 skargi kasacyjnej przesądza o zasadności zarzutu naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ) P.p.s.a. poprzez błędne przyjęcie przez Sąd naruszenia przez organ odwoławczy przepisów art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 K.p.a. i w zw. z art. 18 u.p.e.a. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie prawidłowo utrzymał w mocy postanowienie organu egzekucyjnego w przedmiocie opisu i oszacowania nieruchomości. Zgodnie z art. 188 P.p.s.a., w razie uwzględnienia skargi kasacyjnej, uchylając zaskarżone orzeczenie, Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje skargę, jeżeli uzna, że istota sprawy jest dostatecznie wyjaśniona. Skorzystanie z instytucji procesowej, o której mowa w tym przepisie, możliwe jest również w sytuacji, gdy nie wnosił o to wnoszący skargę kasacyjną (zob. wyrok NSA z dnia 10 maja 2005 r., sygn. akt FSK 2536/04, OSP 2006, nr 7-8, poz. 80; wyrok NSA z dnia 24 września 2008 r., I OSK 1494/07). W związku z powyższym Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 188 P.p.s.a. w związku z art. 151 P.p.s.a. uchylił zaskarżony wyrok Sądu I instancji oraz oddalił skargę. O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2, art. 205 § 2 oraz art. 209 P.p.s.a. Bogusław Woźniak (spr.) Anna Dalkowska Sławomir Presnarowicz