II SA/Łd 1168/11

Dnia 31 stycznia 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA: Renata Kubot – Szustowska Sędziowie Sędzia NSA: Anna Stępień (spr.) Sędzia WSA: Arkadiusz Blewązka Protokolant Asystent sędziego Katarzyna Orzechowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 stycznia 2012 roku przy udziale --- sprawy ze skargi K. S. i P. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji - oddala skargę. Decyzją z dnia [...]r. Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 71 7 ze zm.) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku R. B., prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą "A" w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie (w rozbudowie) hotelu i przebudowie istniejącego budynku pofabrycznego ze zmianą sposobu użytkowania na hotel z usługami towarzyszącymi i budowie urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji przy ul. A [...] i ul. B [...], działka nr [...], fragment działki nr [...] w Ł. W uzasadnieniu decyzji Prezydent Miasta wyjaśnił, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Istotą postępowania o prowadzonego w oparciu o normy zawarte w tejże ustawie jest stwierdzenie, czy planowana inwestycja - wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego - może powstać na danym terenie, a tym samym, czy spełnione są łącznie przesłanki określone w art. 61 ust. 1 ustawy. W ocenie organu w przedmiotowej sprawie przesłanki te są spełnione, jak również dokonano stosownych uzgodnień z organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 ustawy. Dodał, iż w niniejszej sprawie, w sposób wynikający z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczono obszar analizowany. Przechodząc do analizy poszczególnych warunków opisanych w art. 61 ust. 1 ustawy organ stwierdził, iż wnioskowana zabudowa stanowi integralny element istniejącej zabudowy, w tym usługowej, znajdującej się w obszarze analizowanym, co oznacza, iż warunek dobrego sąsiedztwa został spełniony. Teren ma również dostęp do drogi publicznej, zaprojektowanym zjazdem od ul. B, zapewniona jest również obsługa w zakresie dostaw mediów z projektowanych przyłączy do sieci miejskiej. Teren inwestycji to według ewidencji gruntów tereny przemysłowe, zatem nie jest konieczne uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Decyzja ustalająca warunki jest także zgodna z przepisami odrębnymi. Prezydent zaznaczył nadto, iż przygotowanie projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy powierzono osobie wpisanej na listę architektów, stosownie do art. 60 ust. 4 w/w ustawy. Wyjaśnił także, iż zwracał się do Zarządu Dróg i Transportu w Ł. o uzgodnienie obsługi komunikacyjnej. Wprawdzie Zarząd wezwał inwestora o uzupełnienie materiałów, co strona uczyniła pismem z dnia 17 lutego 2011r., jednakże Zarząd nie zajął stanowiska w sprawie uzgodnienia projektu decyzji w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie. Zgodnie zatem z art. 53 ust. 5 w/w ustawy uzgodnienie uważa się za dokonane. Reasumując, Prezydent Miasta stwierdził, iż wobec ustalenia, iż spełnione zostały łącznie wszystkie przesłanki wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie warunków zabudowy jest zasadne. W terminie prawem przewidzianym odwołanie złożyła K.S. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi i instancji. Zarzuciła naruszenie: - art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegającego na niespełnieniu zasady dobrego sąsiedztwa i niezachowanie harmonii architektonicznej z istniejącą zabudową, przez brak kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych oraz gabarytów oraz nadmiernej intensywności wykorzystania terenu; - art. 64 ust. 2 w/w ustawy poprzez niewskazanie w sposób właściwy dostępu do drogi publicznej; - § 3-5 i § 7 rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu poprzez błędne przeprowadzenie analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na co wskazuje treść decyzji, gdyż w oparciu o nią nie można ustalić, które działki stanowiły dla organu punkt odniesienia przy wydaniu decyzji, wyznaczenie linii zabudowy niezgodnie z linią istniejącej zabudowy, tj. przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, przyjęcie obszaru analizowanego działki inwestycyjnej w sposób automatyczny i niezgodny ze specyfiką okolicy, wyznaczenie górnej krawędzi elewacji frontowej powyżej przedłużenia krawędzi elewacji istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej przy ul. B [...]; - § 12 w/w rozporządzenia poprzez niezachowanie odpowiedniej odległości zabudowy od granicy sąsiedniej działki, w związku z posadowieniem na tej działce budynku zwróconego ścianą z otworami w stronę granicy, gdyż faktycznie budynek ten ma się znajdować na granicy z ich działkami, co spowoduje jej zacienienie; - art. 5 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane poprzez naruszenie ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich z uwagi na nieodpowiednie, niezgodne z zasadami technicznymi usytuowanie obiektu na działce; - art. 144 Kodeksu cywilnego przez dopuszczenie do sytuacji, w której właściciel nieruchomości przy wykonywaniu swego prawa zakłócać będzie korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych; - art. 7, 8, 11, 77 §1, 80, 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez błędy w ustaleniach faktycznych z uwagi na przyjęcie, że możliwa jest budowa w granicach linii rozgraniczających teren inwestycji, podczas gdy obrys istniejącej już praktycznie w całości bryły obiektu wykracza poza linie rozgraniczające; niezachowana jest odpowiednia odległość zabudowy od granicy działki przy ul. B [...] w stosunku do budynku zwróconego ścianą z otworami w stronę granicy, gdy faktycznie odległość ta nie jest zachowana wobec posadowienia na gruncie bryły budynku, czego skutkiem będzie jej zacienienie; nie rozważenie słusznego interesu strony wynikającego z ochrony prawa własności; niezachowanie zasady pogłębiania zaufania do organów administracji poprzez pominięcie dowodów, które przemawiały za pozytywnym załatwieniem sprawy oraz przez wadliwość uzasadnienia decyzji, m.in. z uwagi na brak uzasadnienia wyznaczenia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. W dniu 11 sierpnia 2011 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. wpłynęło pismo R. B., w którym inwestor - odnosząc się do wszystkich zarzutów odwołania - stwierdził, że są one niezgodne ze stanem faktycznym i treścią zaskarżonej decyzji. Decyzją z dnia [...]r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 §1 pkt 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium powtórzyło dotychczasowy przebieg postępowania i stanowisko wywiedzione przez organ I instancji, podkreślając, iż zasługuje ono na podzielenie. Kolegium wyjaśniło, iż obszar analizowany wyznacza się zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z treści tych norm wynika, że organ uprawniony do wydania decyzji o warunkach zabudowy, w razie braku planu zagospodarowania terenu dla obszaru objętego wnioskiem inwestora, wyznacza na mapie granice obszaru w celu przeprowadzenia analizy i ustalenia, czy możliwa jest realizacja planowanej inwestycji. Organ, ustalając granice obszaru w celu przeprowadzenia wspomnianej wyżej analizy, powinien mieć na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Kolegium stwierdziło, że organ I instancji na mapie w stosownej skali, prawidłowo wyznaczył wokół terenu, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany. Granice tego obszaru zostały wyznaczone zgodnie z § 3 ust. 2 w/w rozporządzenia (jako trzykrotna szerokość frontu działki od strony ul. B) i w ocenie Kolegium, są one prawidłowe dla oceny dopuszczalności planowanego przedsięwzięcia. W tak wyznaczonym ( tzn. w minimalnych granicach ) obszarze analizowanym występuje szereg obiektów, które mogą stanowić punkt odniesienia dla planowanej inwestycji, tak pod względem funkcji, jak również cech i parametrów. Organ odwoławczy zauważył, iż na podstawie § 3 ust. 2 w/w rozporządzenia organ orzekający może, rzecz jasna, brać pod uwagę możliwość rozszerzenia granic obszaru analizowanego. Decyzję o zakresie obszaru analizowanego podejmuje organ rozpatrujący wniosek o ustalenie warunków zabudowy, uwzględniając stan faktyczny danej sprawy. Skoro jednak, nawet w minimalnych granicach obszaru analizowanego, znajduje się zabudowa o cechach pozwalających na ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji przewidzianej do realizacji na działce nr [...]i fragm. działki nr [...], brak było jakiegokolwiek uzasadnienia do poszerzania obszaru analizowanego. Dalej, iż z przeprowadzonej analizy wynika, że obszar objęty analizą stanowi część Ł. z niejednorodną pod względem funkcji zabudową. Występuje tu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (kamienice), zabudowa mieszkaniowo-usługowa (kamienice mieszkalne z usługami w parterach), zabudowa usługowo-handlowo-biurowa, przemysłowa i gospodarcza na zapleczach kamienic. Planowana inwestycja przewidziana jest do realizacji w głębi nieruchomości, na terenie oddalonym od frontu ul. B. Dla terenu od frontu nieruchomości (część działki nr [...] przylegająca do ul. B) wydane zostało pozwolenie na budowę obiektu hotelowego. Budynek jest w trakcie realizacji. Planowane przedsięwzięcie stanowić będzie uzupełnienie realizowanej inwestycji. W istniejącym stanie faktycznym żadnej z funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu (mieszkaniowej, usługowej, handlowej czy przemysłowej) nie można nadać priorytetowego znaczenia. W tym miejscu słusznym jest wskazanie, że dla ustalenia ciągłości funkcji zabudowy wystarczające jest stwierdzenie, że przynajmniej jedna nieruchomość na terenie analizowanym posiada taką funkcję, jaka wynika z wniosku inwestora. Prawidłowo więc organ I instancji ustalił, że powyższa okoliczność ma miejsce w niniejszej sprawie. Niesporne jest bowiem występowanie funkcji usługowej na terenie poddanym analizie. Powyższe stwierdzenie ma zasadniczy wpływ na ocenę prawidłowości rozstrzygnięcia wydanego przez organ I instancji. Za nieuzasadnione organ uznał także zarzuty odwołującej, co do wadliwego przeprowadzenia analizy. Zarówno bowiem w części tekstowej, jak i graficznej analiza została sporządzona przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów i - jak stanowi § 3 w/w rozporządzenia, analizie poddano teren usytuowany w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki, nie mniejszej niż 50m wokół działki będącej przedmiotem wniosku. Stwierdził, iż organ I instancji prawidłowo ustalił, iż dla planowanej inwestycji nie ma potrzeby ustalania linii zabudowy, gdyż wszelkie roboty budowlane dotyczą obiektu istniejącego w głębi nieruchomości ( tylna oficyna ). Z analizy cech zabudowy w obszarze analizowanym wynika jedynie konieczność wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy od strony ulicy B. Planowana inwestycja pozostaje bez wpływu na istniejącą linię zabudowy od strony tej ulicy, wyznaczoną przez będący obecnie w budowie budynek hotelu. Z kolei wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu został wyznaczony zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia, tj. na podstawie wskaźnika występującego na działce położonej w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, tj. na działce nr [...]. Przy czym wielkość tego wskaźnika w obszarze analizowanym, na nieruchomościach wzdłuż ul. B, zawiera się w przedziale od 0,53 do 0,75. W przypadku więc terenu inwestycji nie można, wbrew twierdzeniom odwołującej się, mówić o nadmiernej intensywności wykorzystania terenu, przy wskaźniku do 0,7. Z kolei z uwagi na lokalizację inwestycji w głębi nieruchomości, szerokość elewacji frontowej budynków nie została wyznaczona, gdyż obiekt pozostaje bez wpływu na szerokość elewacji frontowej. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej określono na podstawie § 7 w/w rozporządzenia, przy czym podstawą do ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego obiektu były obiekty znajdujące się na działkach sąsiednich, w tym przede wszystkim na nieruchomości zlokalizowanej w bezpośrednim sąsiedztwie przy ul. B [...] oraz konieczność dostosowania wysokości rozbudowywanego budynku do odpowiednich krawędzi zabudowy już istniejącej na działce nr [...]. Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych) ustalono odpowiednio do geometrii dachów, występujących na obszarze analizowanym, zgodnie z § 8 w/w rozporządzenia. Reasumując, organ stwierdził, iż przedmiotowa inwestycja stanowi uzupełnienie funkcji występującej w obszarze analizowanym. Parametry i cechy planowanego obiektu ustalone zostały na podstawie cech zabudowy istniejącej w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, decyzja zaś jest zgodna z przepisami odrębnymi. Odpowiadając na pozostałe zarzuty organ odwoławczy wskazał, że nie można zgodzić się, iż nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, gdyż działka nr [...] i fragment działki nr [...] posiada dostęp do drogi publicznej (ul.B) i będzie obsługiwany zaprojektowanym zjazdem z tej drogi. Natomiast ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może nastąpić tylko w takim zakresie, w jakim sprawa nie jest objęta przepisami prawa budowlanego. Z punktu widzenia prawidłowości zaskarżonej decyzji w zakresie ochrony interesów osób trzecich należy podkreślić, że ustalenia wymagań dotyczących tej ochrony, zgodnie z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U nr 163, poz. 1589), zapisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed: • pozbawieniem: dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, • uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, • zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. Taka sytuacja ma miejsce w decyzji Prezydenta Miasta Ł., która w pkt II.4 zawiera powyższe wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Podnoszona zaś przez panią K. S. kwestia związana z ewentualnym zacienieniem działki w związku z budową planowanego budynku nie może być przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy, a winna być zbadana przez organ wydający pozwolenie na budowę. Decyzja organu I instancji jest również zgodna z przepisami odrębnymi odnoszącymi się do zagospodarowania terenu objętego planowaną inwestycją. Do takich przepisów zalicza się regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, zabytków, uzdrowisk, granic, obszarów morskich, czy przepisy sanitarne. Przepisy prawa budowlanego, a szczególnie przepisy warunków technicznych, nie wchodzą w skład podstawy prawnej decyzji o warunkach zabudowy i nie stanowią w szczególności podstawy do wydania decyzji odmownej. Jak wynika zaś z treści mapy, stanowiącej załącznik do zaskarżonej decyzji, cały planowany do rozbudowy i przebudowy obiekt mieści się w granicach terenu opisanego we wniosku inwestora. Gdyby jednak nawet przyjąć, że planowane zamierzenie swoim zasięgiem przekracza granice terenu, do którego inwestor posiada tytuł prawny, to okoliczność ta nie mogłaby stanowić przeszkody do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi K. S. i P. W. zarzucili, iż zaskarżona decyzja jest niezgodna z prawem i stanem faktycznym, gdyż ustala, że szerokość elewacji frontowej od strony B nie ulega zmianie, traktując, że inwestycja od strony B [...] jest w trakcie budowy. Stwierdzenie to nie jest zgodne z prawem, ponieważ Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z dnia 25 maja 2010r. uchylił decyzję organu I instancji z dnia [...]r. o pozwoleniu na budowę inwestycji na terenie przy ul. B [...]. Podobnie niezgodny jest pkt II.2 dot. Obsługi komunikacyjnej, gdyż zarówno zjazd do ul. B, jak i budynek nie zostały zrealizowane. Dalej, iż teren inwestycji składa się z trzech odrębnych działek, co - w ocenie skarżących - nie powinno prowadzić do wydania jednej decyzji o warunkach zabudowy dla trzech odrębnych działek, zróżnicowanych pod wieloma względami. Zarzucili nadto, iż realizacja inwestycji spowoduje zacienienie sąsiednich budynków, natomiast od strony ul. A [...], aż do nieruchomości przy ul. B 19/21 usytuowany jest rozległy zespół pofabryczny podlegający ochronie zgodnie z ustawą o ochronie zabytków, natomiast z akt nie wynika ,aby inwestor uzyskał zgodę Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Skarżący zwrócili nadto uwagę na błędne ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, w sytuacji gdy ściana budynku mająca podlegać przebudowie, rozbudowie i nadbudowie jest wyższa od budynku frontowego nieruchomości przy ul. B [...] o około 5 metrów. W konsekwencji decyzja daje przyzwolenie na budowę gzymsu, którego wysokość przekroczy o kilka metrów wysokość gzymsu budynku przy ul. B [...]. Na koniec skarżący podtrzymali zarzuty i argumentację odwołania od decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia pod kątem jego zgodności z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Stosownie do uregulowania art. 151 p.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala. Przedmiotem kontroli jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...]r., utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]r., którą organ ten ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie ( rozbudowie) hotelu i przebudowie istniejącego budynku pofabrycznego ze zmianą sposobu użytkowania na hotel z usługami towarzyszącymi i budowie urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji przy ul. A [...] i ul. B [...], działka nr [...], fragment działki nr [...] w Ł. W ocenie Sądu w pierwszej kolejności zasadnym jest zobrazować charakter decyzji wydanej na podstawie przepisu art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) dalej jako "u.p.z.p.". Stanowi on, iż zmiana zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie takiej decyzji jest możliwe wyłącznie po ustaleniu, iż planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 w/w ustawy. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest bowiem decyzją uznaniową, i jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 powołanej ustawy oraz jest zgodne z przepisami odrębnymi, to nie można odmówić wnioskodawcy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu poprzedza wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, która determinuje możliwość rozpoczęcia prac budowlanych. Oznacza to, iż należy oddzielić te dwa etapy, tym bardziej, że każdy z ich regulowany jest innymi przepisami, których nie wolno dowolnie, czy naprzemiennie stosować. Decyzja o warunkach zabudowy zakreśla jedynie pewne ramy postępowania, ustala wymagania, jakim powinna odpowiadać planowana inwestycja, wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości, jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Z tych względów w decyzji o warunkach zabudowy określone są zarówno wymagania dotyczące przyszłej budowy, jej wpływu na środowisko, nieruchomości sąsiednie, wymagania w zakresie warunków i wymagań co do ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, w zakresie ochrony interesów osób trzecich. Wydawana jest natomiast wyłącznie po przeprowadzeniu analizy architektoniczno-urbanistycznej i ustaleniu w jej wyniku, iż spełnione są łącznie wszystkie wymagania określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Przechodząc do kontroli merytorycznej poprawności zaskarżonego aktu sąd orzekający w pełni podziela, oparte na obszernym materiale sprawy, stanowisko organu, iż planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5u.p.z.p. Analiza urbanistyczno-architektoniczna została przeprowadzona w odniesieniu do obszaru analizowanego właściwie wyznaczonego wokół działki inwestycyjnej, stanowiącego trzykrotną szerokość frontu działki. Słusznie przyjął organ, iż w minimalnym obszarze znajduje się szereg obiektów, które stanowią punkt odniesienia dla planowanej inwestycji, zarówno pod względem funkcji, jak i cech, parametrów zabudowy. Działania zmierzające do ustalenia, czy inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały odzwierciedlone na mapie oraz w analizie urbanistyczno-architektonicznej, sporządzonych na ich podstawie wynikach. W rezultacie nie budzi wątpliwości sądu, iż planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Nie budzi także wątpliwości stwierdzenie organu, iż Zarząd Dróg i Transportu uzgodnił projekt decyzji, gdyż faktycznie organ prowadzący postępowanie zwracał się o takie uzgodnienia, jednakże w przewidzianym w art. 53 ust. 5 u.p.z.p. Zarząd Dróg i Transportu nie udzielił odpowiedzi, co jednak w świetle tegoż przepisu pozwalało organowi administracji uznać uzgodnienie za dokonane. W tym miejscu godzi się podzielić argumentację organu, iż nie znajduje oparcia w materiale sprawy zarzut strony co do wadliwego ustalenia, iż inwestycja nie ma zapewnionego dostępu do ulicy B. Strona wywodzi, iż skoro decyzja o pozwoleniu na budowę, obejmująca realizację zjazdu, została wyeliminowana z obrotu prawnego na skutek sądowoadministracyjnej kontroli, to nie można mówić, iż obiekt ma dostęp do drogi publicznej poprzez zjazd, którego nie ma. Jak słusznie wskazuje organ odwoławczy realizacja zarówno budynku, jak i zjazdu, rozpoczęły się na podstawie obowiązującej w dacie rozpoczęcia prac budowlanych ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, nie istniały zatem podstawy do ustalenia, iż obecna inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej. Prace budowlane na tym terenie zostały rozpoczęte i do chwili obecnej nie zostały zakończone. Kontrola zaskarżonej decyzji, poprzez zgromadzone dokumenty, nie pozwala również na podzielenie zarzutów skarżących w kwestii ustalonych parametrów planowanej inwestycji. Tym bardziej, iż organ odwoławczy - czyniąc zadość drobnym uchybieniom organu I instancji - wyczerpująco wyjaśnił kwestię wyznaczenia obszaru analizowanego, jak i poszczególnych parametrów zabudowy, a co za tym idzie - brak jest zdaniem sądu podstaw, aby te wyjaśnienia zakwestionować, gdyż pozostają w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa. Stosownie bowiem do art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy określa m.in. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych. Takim aktem jest niewątpliwie rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588), na podstawie którego ustalane są takie parametry, jak linia zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometria dachu. Ustalając podstawowe parametry organ właściwie uwzględnił, iż planowana inwestycja, to w istocie przebudowa i rozbudowa już istniejącego obiektu budowlanego, co oznacza, iż należało uwzględnić odpowiednie zmiany podyktowane tą okolicznością. Inwestycja jest bowiem usytuowana w głębi nieruchomości, na terenie oddalonym od frontu działki, co prowadziło do słusznego wywodu organu, iż szerokość elewacji frontowej nie wymagała ustalenia. Z kolei wskaźnik powierzchni zabudowy prawidłowo zawiera się w przedziale średnich wartości tego wskaźnika, ustalonych w ramach wyznaczonego obszaru analizowanego, co jest zgodne z § 5 ust. 2 w/w rozporządzenia. Wyznaczając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej organ właściwie uwzględnił wysokość obiektów już znajdujących się na działkach sąsiednich oraz konieczność dostosowania wysokości rozbudowywanego obiektu do już istniejącego, skoro - stosownie z § 7 ust. 1 w/w rozporządzenia - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Podobnie geometria dachu została ustalona w sposób wynikający z § 8 w/w rozporządzenia. Godzi się przy tym zauważyć, iż zarzuty skarżących co do naruszenia § 7 i § 8 w/w rozporządzenia sprowadzają się w istocie do kwestionowania dokonanych przez organ ustaleń, gdyż - w ocenie strony - ustalenie takich parametrów w efekcie końcowym doprowadzi do zacienienia jej nieruchomości. Nadto, zainstalowane w planowanym obiekcie urządzenia przy granicy obiektu spowodują negatywne dla nieruchomości skarżących oddziaływanie na stan techniczny jej obiektu. W istocie zatem zarzuty te godzą w ustalenia wynikające z ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. A skoro tak, to mogą zostać skutecznie podniesione dopiero na etapie postępowania z wniosku inwestora o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Pozostają zatem bez wpływu na wynik kontrolowanego postępowania. Reasumując powyższe nie sposób zgodzić się ze skarżącymi, iż organ przekroczył granice wyznaczone przez przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowo również uwzględnił charakterystykę planowanej inwestycji, jako rozbudowę i przebudowę obiektu istniejącego w głębi działki. W toku postępowania administracyjnego, jak i w skardze do WSA strona skarżąca sformułowała nadto zarzut naruszenia jej interesów jako właściciela nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji, w szczególności prawa własności i prawa do niezakłóconego korzystania z własnej nieruchomości. W ocenie sądu, analiza dokumentów kontrolowanego postępowania nie potwierdza zasadność tych zarzutów, nie mogą one znaleźć oparcia w materiale sprawy również i z tego względu, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy, jak już sąd podkreślił, nie przesądza o faktycznej realizacji inwestycji. Z tego też względu zastrzega ochronę interesów osób trzecich wyłącznie w zakresie, w jakim pozwalają na to przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a ich uszczegółowienie następuje przed organami administracji architektoniczno-budowlanej w ramach art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane. Szczególny charakter decyzji ustalającej warunki zabudowy oraz przysługujące każdemu obywatelowi prawo do korzystania ze swej własności i zagospodarowania własnej nieruchomości w ramach wyznaczonych obowiązującymi przepisami skutkuje stwierdzeniem, iż zaskarżona decyzja w sposób wyczerpujący zabezpiecza interesy skarżącej. Ewentualne naruszenie prawa własności strony pozostaje natomiast zarówno poza kognicją organów administracji publicznej, jak i sądu administracyjnego. Z kolei zarzuty dotyczące braku zgodności z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane i przepisów wykonawczych do tej ustawy, przede wszystkim rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie mogą stanowić przedmiotu zainteresowania na tym etapie postępowania administracyjnego, jak i sądowego. Przyczyną tego jest, iż - jak już zostało to wcześniej wspomniane, kontrola zgodności planowanej inwestycji z przywołanymi przepisami pozostaje w zakresie kompetencji organów administracji rozpoznających wniosek o pozwolenie na budowę. Z tych tez względów zarzut, iż budowa spowoduje utratę dostępu światła dziennego, jak również zarzut, iż inwestor nie dysponuje oświadczeniem o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, mogą być skutecznie podnoszone wyłącznie w toku postępowania wszczętego na wniosek inwestora o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Dopiero w dalszym toku procesu inwestycyjnego - w postępowaniu o pozwolenie na budowę - należy wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a zatem dopiero na tym etapie postępowania kwestie własności nieruchomości mają znaczenie prawne. Dlatego też wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji nie stwarza żadnego zagrożenia dla współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, ani dla właścicieli nieruchomości usytuowanych w sąsiedztwie. Nie wpływa bowiem w żaden sposób na ich prawa do nieruchomości (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 5 listopada 2009r., sygn.akt II SA/Kr 1355/09, publ. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: http://cbois.nsa.gov.pl). Jako nieuzasadniony należało ocenić również zarzut wadliwego ustalenia warunków zabudowy w jednej decyzji, gdy w istocie inwestycja ma być usytuowana na trzech odrębnych działkach ewidencyjnych. Należy bowiem mieć na uwadze, iż warunki zabudowy, stosownie do art. 59 ust. 1 u.p.z.p. - zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Z przywołanego przepisu wywieść należy, iż warunki zabudowy są określane dla inwestycji jako całości określonej we wniosku o ustalenie takich warunków zabudowy, a nie dla terenu, na którym ta inwestycja ma być usytuowana. Co za tym nie było konieczności wydawania trzech odrębnych decyzji ustalających warunki zabudowy. Trudno sobie wyobrazić prawidłowość sytuacji, w której na jednej z działek miałaby być posadowiona tylko część budynku i dla tej części miałaby zostać wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy tej części. Takie rozstrzygnięcie nie znalazłoby oparcia w obowiązujących przepisach prawa. Z tych wszystkich względów sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy przedmiotowej inwestycji ocenić należy jako prawidłowy i znajdujący odzwierciedlenie w materiale dowodowym sprawy, a także w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i stanowiących jej integralną część załączników. Reasumując powyższe, w ocenie sądu zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa, a przytoczona w niej argumentacja organu zasługuje na uwzględnienie. Drobne uchybienia organów administracji nie stanowią natomiast naruszenia prawa materialnego, ani naruszenia przepisów postępowania, które mogłoby skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W niniejszej sprawie nie zachodzą również przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji w myśl art. 145 § 1 pkt 2 powołanej ustawy. Z tych wszystkich względów sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjny orzekł, jak w sentencji. ar