II SA/Łd 164/25

Dnia 16 maja 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Robert Adamczewski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk, Asesor WSA Marcin Olejniczak, , Protokolant Starszy asystent sędziego Marcelina Niewiadomska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2025 roku sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach z dnia 20 grudnia 2024 roku znak: KO.4116.80.2024 w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach na rzecz skarżącej J. K. kwotę 6.917 (sześć tysięcy dziewięćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. MR II SA/Łd 164/25 UZASADNIENIE Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wpłynęła skarga J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach z 20 grudnia 2024 r. (znak: KO.4116.80.2024) utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Kutno z 31 października 2024r. (Nr 20.2024, znak: GK.3134.2.28.2020 RJ) w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98 a ust. 1, 1 a i 1b ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.) [dalej: ustawa o gospodarce nieruchomościami]. Z akt sprawy wynika, że sprawa ustalenia J. K. opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w K. przy ulicy [...] ozn. nr działki [...] o pow. 0,9337 ha na skutek jej podziału rozpatrywana była po raz kolejny w wyniku uprzedniego uchylenia decyzji Prezydenta Miasta Kutna z 6 czerwca 2024 r. decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach z 16 września 2024 r. oraz uchylenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Skierniewicach z 11 sierpnia 2023 r. oraz decyzji Prezydenta Miasta Kutno z 14 czerwca 2023 r. wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 9 stycznia 2024 r., II SA/Łd 906/23. Prezydent Miasta Kutno po ponownym rozpatrzeniu sprawy decyzją z 31 października 2024 r. (Nr 20/2024, znak: GK.3134.2.28.2020) ustalił J. K. - właścicielce nieruchomości położonej w K. przy ulicy [...] (obręb geodezyjny nr [...]) ozn. nr ew. działki [...] o pow. 0,9337 ha – opłatę adiacencką w wysokości 65.388 zł. W pkt. II decyzji organ odmówił rozłożenia opłaty na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. W uzasadnieniu organ podniósł, że podział nieruchomości został zatwierdzony decyzją wydaną przez Zastępcę Naczelnika Wydziału Geodezji i Katastru działającego z upoważnienia Prezydenta Miasta Kutno z 4 sierpnia 2020 r. Decyzja ta stała się ostateczna 10 września 2020 r. Rada Miasta Kutno uchwałą nr XLIII/494/10 z 9 lutego 2020 r. określiła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału w wysokości 30 %. Uchwała weszła w życie z 1 kwietnia 2010 r. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2010 r. Nr 74, poz. 594). Dalej organ wskazał, że wartość nieruchomości określona została operatem szacunkowym autorstwa rzeczoznawcy majątkowego J. C.: przed podziałem nieruchomości w wysokości 425.487 zł, po podziale w wysokości 643.447 zł. Różnica pomiędzy tymi wartościami wyniosła 217.960 zł. Od powyższej decyzji odwołanie złożyła J. K. zaskarżając tę decyzję w całości, wnosząc o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji celem rozpoznania sprawy co do istoty. Zaskarżonej decyzji strona zarzuciła naruszenie: 1. art. 98 a i art. 146 ust. 1 a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłowe ustalenie przez organ opłaty adiacenckiej w sytuacji, gdy wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w sposób wadliwy, 2. art. 7, art. 8 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie przez organ istotnych okoliczności sprawy oraz stanu faktycznego poprzez uznanie za podstawowy dowód błędnie sporządzony operat szacunkowy wzrostu wartości nieruchomości, 3. art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegającą na błędnym uznaniu przez organ I instancji, że stanowiąca wycenę opinia rzeczoznawcy jest prawidłowa i wystarczająca do wydania decyzji. W uzasadnieniu swego stanowiska skarżąca podniosła, że decyzję oparto o operat szacunkowy z 14 marca 2023 r., korygowany dwukrotnie tj. w dniu 8 maja 2024 r. i 4 października 2024 r. W ocenie strony operat sporządzono błędnie z naruszeniem art. 7 i art. 80 k.p.a. przez dowolną jego ocenę zawierającego szereg błędów i nieprawidłowości oraz naruszenie art. 4 pkt 16 i 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez zaakceptowanie błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości, które nie spełniają wymogu podobieństwa z nieruchomością wycenianą z uwagi na ich powierzchnię i przeznaczenie oraz naruszenie art. 98a poprzez błędną wykładnie polegającą na przyjęciu wycen nieruchomości po podziale jako sumę poszczególnych działek, podczas gdy prawidłowa wykładnia powinna prowadzić do wniosku, że wycena powinna obejmować tę samą nieruchomość, lecz składającą się z kilku działek. Powołując się na definicje terminów "nieruchomość podobna'" i "stan nieruchomości' zawartymi w art. 4 pkt 16 i pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami strona zarzuciła wadę prawną operatu szacunkowego, ponieważ działki ewidencyjne powstałe z podziału nie stanowią co do zasady odrębnego przedmiotu własności i nie mogą być uznane za nieruchomości. Wskazaną na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Skierniewicach utrzymało w mocy zakwestionowane rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy przytoczył podstawę prawną w postaci art. 98 a ust. 1, 1a i 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832). Następnie organ wyjaśnił, że nieruchomość dzielona w swej pierwotnej postaci stanowiła jedną działkę ewidencyjną. W wyniku podziału wydzielono 9 działek ewidencyjnych. Jako nieruchomości porównawcze do określenia wartości nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca majątkowy spośród 5 transakcji przyjęła 3 transakcje z terenu miasta K. z okresu od 16 maja 2019 r. do 22 czerwca r. niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe o powierzchni 5.174 m2. (nieruchomość A), 9.554 m2 (nieruchomość B) i 9.823 m2 (nieruchomość C). Z analizy przyjętych nieruchomości porównawczych przed podziałem wynika, że cena minimalna to 36 zł/1mkw., a maksymalna 48 zł/1mkw. Nieruchomość wycenianą rzeczoznawca uznał ze względu na położenie/lokalizację, jako przeciętną, wyposażenie w urządzenia infrastruktury (uzbrojenie) jako częściowe, pole powierzchni jako przeciętne i możliwości inwestycyjne jako dobre. Porównując nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi rzeczoznawczyni majątkowa określiła, że w zakresie cechy rynkowej "powierzchnia" nieruchomości te nie różnią się, wobec czego przy tym atrybucie cena nie została skorygowana poprawką kwotową. Pozostałe cechy rynkowe zostały skorygowane poprawkami kwotowymi, w wyniku których wartość nieruchomości została określona w wysokości 45,57 zł/m2, co przy powierzchni 9.337 m2 stanowi kwotę 425 487 zł. Do określenia wartości nieruchomości po podziale spośród 9 transakcji jako nieruchomości porównawcze przyjęła 3 transakcje z terenu miasta K. z okresu od 26 kwietnia 2019 r. do 7 lipca 2020 r. niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Z doboru transakcji przyjętych do porównań po podziale nieruchomości wynika, że ceny kształtowały się od 58 zł/m2 do 89 zł/m2. Do oszacowania nieruchomości po podziale rzeczoznawczyni majątkowa pogrupowała działki powstałe wskutek podziału na 2 grupy różniące się pomiędzy sobą przede wszystkim położeniem, ale też możliwościami inwestycyjnymi i do tych grup działek zastosowała poprawki kwotowe. Dla działki powstałej z podziału o pow. 499 mkw. ([...]) przeznaczonej pod drogę wewnętrzną spośród 8 transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne i pod drogi wewnętrzne, których ceny kształtowały się 37 zł/m2 do 80 zł/m2, zostały przyjęte 3 nieruchomości porównawcze różniące się szczegółowym położeniem. Dla działek o nr ew. [...], [...] i [...] (położone w bezpośrednim sąsiedztwie dróg publicznych) wartość 1 mkw. wartość została określona w wysokości 74,10 zł, dla działek o nr [...], [...], [...], [...], [...] (położonych w głębi i z dostępem poprzez drogę wewnętrzną) wartość została określona w wysokości 68,42 zł. Działka [...] stanowiącą drogę wewnętrzną wartość gruntu została określona w wysokości 43,45 zł/m2. Łączna wartość działek powstałych po podziale wraz działką przeznaczoną na drogę wewnętrzna została określona w wysokości 643 447 zł. Kolegium wskazało, że różnica pomiędzy tymi wartościami wyniosła 217.960 zł i oznacza wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości. Opłata adicencka przy tak określonym wzroście wartości nieruchomości i przyjęciu 30 % stawki wyniosła 65.388 zł. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została określona w takiej samej wysokości jak w operacie szacunkowym z 8 maja 2024 r. Kolegium poprzednio analizując operat szacunkowy powzięło wątpliwości co do opisu nieruchomości przyjętych do porównań w zakresie opisu cech rynkowych. O wyjaśnienie tych wątpliwości skierowano zapytanie do rzeczoznawczyni majątkowej pismem z 29 lipca 2024 r. Pismo zostało skutecznie doręczone rzeczoznawczyni majątkowej, lecz do dnia wydania decyzji nie została udzielona odpowiedź. Kolegium wyjaśniło, że nie dokonuje weryfikacji operatu w zakresie wiadomości specjalnych, ale w przypadku gdy na stronę nakładany jest obowiązek finansowy, musi być możliwość zweryfikowania operatu choćby w zakresie przyjęcia do porównania nieruchomości podobnych gdzie zasadnicze znaczenie mają cechy nieruchomości. Brak wyjaśnienia tych wątpliwości oraz brak przyczyn nie udzielenia odpowiedzi Kolegium uznało, iż nie jest możliwe zaakceptowanie operatu szacunkowego o takiej treści. Po kolejnej korekcie rzeczoznawczyni majątkowa uzupełniła opis cechy rynkowej "możliwości inwestycyjne gruntu" i w zestawieniu cechy nieruchomości wycenianej i wybranej do porównań wskazała zgodnie z opisem tej cechy jako przeciętne i zgodne z gradacją zawartą w opisie. Dotyczyło to nieruchomości "C" przed podziałem (str. 20 tabela nr 4) i nieruchomości "A" po podziale (str.23-24 tabela 8 i 9). Odnosząc się do zarzutów naruszenia prawa w sporządzeniu operatu szacunkowego oraz błędnego i wadliwego ustalenia wartości nieruchomości Kolegium stwierdziło, że zarzuty te są nieuzasadnione z uwagi na treść art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Następnie Kolegium podniosło, że zmiana brzmienia art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i dodanie w tym artykule przepisu ust. 1 b nastąpiło ww. ustawą nowelizującą z 20 lipca 2017 r. (art. 1 pkt 20), która w tym zakresie zaczęła obowiązywać 23 sierpnia 2017 r. Zmiana ta nie wprowadzała nowych zasad określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, była zmianą wyłącznie porządkującą, mającą na celu sprecyzowanie zasad określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej i wyeliminowanie wątpliwości interpretacyjnych oraz rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych występujących w zakresie ustalenia wartości nieruchomości jako całości czy też jako sumę wydzielonych działek ewidencyjnych, których przeznaczeniem jest obrót prawny. Przyczyną wprowadzenia zmiany art. 98a poprzez dodanie ust. 1b była poprawa czytelności przepisu art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Kolegium wyrok, na który powołuje się pełnomocnik odwołującej się stracił na aktualności, skoro po 23 sierpnia 2017 r. wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Organ I instancji prawidłowo zatem przyjął wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości działek wchodzących w skład nieruchomości. Dalej Kolegium zauważyło, że w odwołaniu wskazano na obrazę przepisów postępowania tj. art. 7, art. 8 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., jednak poza wymieniem tych zarzutów nie wskazano, jakiego rodzaju nastąpiło naruszenie prawa. Ocena strony, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób niezgodny ze sztuką szacowania nieruchomości nie została poparta żadnymi przekonującymi argumentami. W związku z tymi zarzutami Kolegium stwierdziło, że w stosunku do zastrzeżeń co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawczynię majątkową operatu szacunkowego, można skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Takie uprawnienie wynika z treści art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W przedmiotowej sprawie strona nie skorzystała z tej możliwości i nie przedłożyła kontroperatu, co leżało w jej gestii. W ocenie Kolegium w okolicznościach faktycznych i prawnych zaistniałych w przedmiotowej sprawie odwołanie od decyzji organu I instancji nie zasługiwało na uwzględnienie. Na powyższą decyzję J. K. skierowała do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi skargę, zarzucając organowi obrazę przepisów: - art. 98a i art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie przez organ opłaty adiacenckiej w kwocie 65.705,10 zł (winno być 65.388 zł - przyp. Sądu) w sytuacji, gdy wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w sposób wadliwy, - art. 7, art. 8 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie przez organ istotnych okoliczności sprawy oraz stanu faktycznego poprzez uznanie za podstawowy dowód błędnie sporządzony operat szacunkowy, - art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na błędnym uznaniu przez organ I instancji, że stanowiąca wycenę opinia rzeczoznawcy jest prawidłowa i wystarczająca do wydania decyzji. Wskazując na powyższe strona wniosła o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi II instancji celem ponownego rozpatrzenia sprawy oraz zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów procesu oraz kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że decyzję w sensie dowodowym oparto o operat szacunkowy z 14 marca 2023 r., korygowany trzykrotnie. Następnie przytaczając definicję cech rynkowych strona powołała się na stanowisko autorstwa Radosława Trojanka wyrażone w publikacji "Metodyka Wyceny Nieruchomości - Materiały Dydaktyczne" a dotyczące cech rynkowych. Zdaniem skarżącej operat szacunkowy jest wadliwym i nierzetelnym dokumentem. Strona zarzuciła, że rzeczoznawczyni majątkowa przyjęła do porównania działki o rozbieżnych parametrach i nie uwzględniła ważnych czynników, takich jak nieruchomości przeznaczone pod drogę wewnętrzną, a wiedzą powszechną jest, że wartość zbywanego udziału w drodze wewnętrznej stanowi darmowy dodatek do transakcji gruntu budowlanego względnie wynosi symboliczne kwoty. Następnie zarzuciła, że operat nie zawiera precyzyjnych informacji na temat powodów, dla których do porównania przejęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Zdaniem skarżącej operat szacunkowy jest nierzetelny i w rezultacie przedmiot i zakres wyceny nie znajduje odzwierciedlenia w rzeczywistym stanie prawnym a główną przyczyną jest pominiecie przez rzeczoznawcę majątkowego przesłanek przemawiających za obniżeniem wartości gruntu a także dokonanie nieadekwatnych porównań cen i analizy rynku. Błędy popełnione przez biegłą poprzez niepoprawny dobór nieruchomości podobnych stanowi podstawę do uchylenia decyzji ustalającej opłatę. Kolejno skarżąca wskazała, że biegła nie uwzględniła nieruchomości opisanych zgodnie ze szkoleniem i wytycznymi zawartymi w materiale szkoleniowym (sympozjum wyceny nieruchomości dla samorządowców) opracowanym przez Rzeczoznawcę Majątkowego J. D. ([...]). Odnosząc się do tych wytycznych skarżąca podkreśliła, że określona wartość nieruchomości przed podziałem jest zaniżona ponieważ nie uwzględnia poniesionych kosztów przez właściciela na sporządzenie projektu podziału geodezyjnego i skutkuje ustaleniem wyższej opłaty adiacenckiej. Wskazała, że celu ustalenia prawidłowej podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej należy do wartości nieruchomości oszacowanej w stanie przed podziałem dodać koszty sporządzenia projektu podziału geodezyjnego dla wycenianej nieruchomości określone w oparciu o przeciętne koszty podobnych robót geodezyjnych na lokalnym rynku. Dalej skarżąca wskazała na brak informacji czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy przeznaczenie przyjęte jest w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Następnie strona odniosła się do stanu nieruchomości przed i po podziale przywołując w tym miejscu definicję zawarta w art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W sporządzonym operacie szacunkowym przyjętym do ustalenia wartości nieruchomości w ocenie skarżącej wystąpiły wady prawne i metodologiczne, ponieważ rzeczoznawczyni w swoim dokumencie przy weryfikacji i wyborze nieruchomości podobnych błędnie określiła stan prawny przyjętych do bezpośredniej analizy nieruchomości a stan nieruchomości ma kluczowe znaczenie w toku wyceny wraz z przeznaczeniem determinującym podstawowe parametry przedmiotu wyceny i nieruchomości porównawczych, na podstawie których określa się ich wartość. Pełnomocnik skarżącej wskazał, że do określenia wartości nieruchomości w stanie po podziale powinien być poddany analizie rynek podobnych nieruchomości zbywanych jednocześnie jako całość (wszystkie działki). W przypadku braku takich transakcji biegła winna poszukiwać na rynkach równoległych relacji cen nieruchomości sprzedanych jako całość do sumy wartości poszczególnych działek ewidencyjnych zbywanych oddzielnie i po określeniu wielkości współczynnika relacji należałoby zastosować go do sumy wartości poszczególnych działek ewidencyjnych, których wartość została określona oddzielnie. Ponadto strona zarzuciła, że brak jest informacji jak kształtuje się rynek nieruchomości zabudowanych jaki jest trend wzrostowy czy spadkowy, brak jest istotnych czynników wpływających na wartość nieruchomości. Na koniec pełnomocnik skarżącej zwrócił uwagę, że biegła w sporządzonym operacie szacunkowym z 4 października 2024 r. nie odniosła się do nowelizacji rozporządzenia, do treści § 36, w myśl którego, jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych wartość nieruchomości wg stanu przed podziałem dla ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, określa się parametrycznie, przyjmując za podstawę wartość określoną dla stanu nieruchomości po podziale, z uwzględnieniem współczynnika zmiany wartości nieruchomości na skutek jej podziału oraz kosztów podziału wg wzoru zawartego w tym przepisie. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz.U. z 2024 r. poz. 1627) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W zakresie swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania. W wyniku takiej kontroli decyzja (postanowienie) może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2024 r., poz. 935) [dalej: ustawa p.p.s.a.]. Dokonując kontroli sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, powinien jednak rozstrzygać w granicach danej sprawy, co wynika wprost z treści art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a. Przenosząc określone w przepisach ustawy p.p.s.a. kryteria oceny zaskarżonego aktu administracyjnego na grunt przedmiotowej sprawy, Sąd uznał, iż zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa, w stopniu dającym podstawę do jej uchylenia. Na wstępie należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 153 ustawy p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. W konsekwencji ani organ administracji publicznej ani sąd administracyjny orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie może pominąć oceny prawnej wyrażonej wcześniej w orzeczeniu, gdyż ocena ta wiąże go w sprawie. Oznacza to, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, bo jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w danej sprawie. Z kolei, związanie samego sądu administracyjnego oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które są sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się organu administracji publicznej do wskazań w zakresie dalszego postępowania (por. np. wyrok NSA z 20 maja 2020 r., I GSK 1550/19). W rozpoznawanej sprawie zapadł wyrok WSA w Łodzi z 9 stycznia 2024 r., II SA/Łd 906/23. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji z uwagi na postanowienia art. 153 ustawy p.p.s.a. musi zatem uwzględniać ocenę prawną oraz wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w tym orzeczeniu. W ocenie Sądu wydając zaskarżoną decyzję organy nie wywiązały się jednak w pełnym zakresie ze wskazań co do dalszego postępowania sformułowanych we wskazanym wyroku. Jak wskazał już Sąd w wyroku z 9 stycznia 2024 r. istotę sporu pomiędzy skarżącą a organami orzekającymi stanowiła kwestia czy w sprawie zaistniał wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału i czy został on prawidłowo obliczony w oparciu o znajdujący się w aktach operat szacunkowy. W ocenie organów rozpoznających sprawę ponownie po uprzednim uchyleniu zapadłych uprzednio decyzji, po nadaniu przez rzeczoznawcę majątkowego klauzuli ważności operatu szacunkowego z 14 marca 2023 r. i sporządzeniu jego korekty w zakresie wyceny działki oznaczonej nr [...], wydzielonej pod drogę spełnione zostały wszystkie z przesłanek ustalenia skarżącej wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. przy ulicy [...] – działka nr [...]. Organy uznały, że sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy rzeczoznawczy majątkowego, po wskazanych korektach związanych z wytycznymi WSA w Łodzi z zawartymi w wyroku z 9 stycznia 2024 r. odpowiada prawu. Skarżąca podnosi natomiast w obecnie wniesionej skardze m.in., że operat szacunkowy nie został wykonany prawidłowo. Przypomnieć zatem należy, iż w wyroku z 9 stycznia 2024 r. WSA w Łodzi jako podstawową wątpliwość co do prawidłowości operatu Sąd budziła wycena wartości działki nr [...], przeznaczonej pod drogę wewnętrzną po podziale jako równowartą działce przed podziałem o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Rzeczoznawca majątkowy określając wartość powstałej w wyniku podziału działki nr [...] o powierzchni 0,0499 ha uznała, że jej wartość jednostkowa odpowiada ustalonej wartości jednostkowej całej nieruchomości przed podziałem, tj. 45,57 zł/m2, a więc jak dla terenu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w dotychczasowym sposobie użytkowania i zagospodarowania. Sąd uznał tym samym, iż rzeczoznawca majątkowy przy wycenie nieruchomości w istocie nie w pełni uwzględnił sposób zagospodarowania nieruchomości wynikający z decyzji podziałowej z 24 sierpnia 2020 r. oraz istniejący w dacie jej wydania. W ocenie Sądu podstawowym mankamentem znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego było nieuwzględnienie okoliczności, że jedna z nowopowstałych działek została przeznaczona pod drogę wewnętrzną, co powinno mieć odzwierciedlenie przy wycenie z uwagi na to, że fakt ten niewątpliwie wpływa na jej wartość. W skorygowanym operacie rzeczoznawca uwzględniła już powyższe zastrzeżenia i dokonując ponownego określenia wartości działki nr [...], jako działki wydzielonej pod drogę wewnętrzną trafnie przeprowadziła wycenę tej działki w oparciu o dane transakcyjne działek podobnych, tj. działek drogowych. Dokonując w efekcie skorygowania wartości całej nieruchomości z uwzględnieniem wskazanych poprawek. W tym zakresie zatem organy wykonały wytyczne Sądu zawarte w wyroku z 9 stycznia 2024 r. Sąd stwierdza natomiast, że organy nie wykonały wytycznych Sądu co do innej wątpliwości odnośnie operatu, a wskazywanej w treści uzasadnienia wyroku z 9 stycznia 2024 r. Otóż ówcześnie w ocenie Sądu, wątpliwości mające istotny wpływ na końcowy rezultat oceny operatu, odnosiły się do skorygowania w tabelach nr 9 i 11 operatu zakresu kwotowego dla "możliwości inwestycyjnych gruntu". Zdaniem Sądu, powyższa okoliczność wraz z uzasadnieniem dokonanej wyceny nie pozwalała jednoznacznie ocenić prawidłowości dokonanych obliczeń. Rzeczoznawca przyjęła w tabelach nr 9 i nr 11 w pkt 4 - dla nieruchomości różniących się jednym zakresem - wartość 1,55 dzieląc przyjęty zakres kwotowy 3,10 na 2. Jak w związku z tym wskazywał Sąd tak przyjęta korekta pozostawała niespójna z przyjętymi korektami przy pozostałych cechach rynkowych. Sąd wyjaśnił przy tym, że w tabeli nr 7 określającej cechy rynkowe i ich ocenę dla określenia wartości rynkowej po podziale rzeczoznawca majątkowy przyjęła tylko 2 zakresy, tj. "dobre" i "przeciętne". Dla porównania w tabeli nr 3 określającej cechy rynkowe i ich ocenę dla określenia wartości rynkowej przed podziałem przy cesze "możliwości inwestycyjne gruntu" rzeczoznawca przyjęła 3 zakresy, tj. "dobre", "przeciętne" i "słabe". Przyjęte zakresy pozostawały zatem niespójne z uwagi na fakt, że w tabeli nr 5 rzeczoznawca przyjęła - również dla nieruchomości różniących się jednym zakresem - wartość 0,9 dzieląc przyjęty zakres kwotowy 1,80 na 2. Powyższe w ocenie Sądu stanowiło o braku konsekwencji i nieprawidłowo sporządzonym w tym zakresie operacie, albowiem skorygowanie zakresów było tożsame w odmiennych sytuacjach - zarówno w przypadku przyjęcia 2 zakresów (jak w przypadku tabeli nr 7) jak i 3 zakresów (jak w przypadku tabeli nr 3). Wyrokując ówcześnie Sąd stwierdził, że powyższa okoliczność budzi poważne wątpliwości w zakresie ustalenia szacunkowych wartości przyjętych do porównania nieruchomości i powinna zostać dostatecznie wyjaśniona i uzupełniona w ponownie przeprowadzonym postępowaniu. Powyższa nieścisłość prowadziły w ocenie Sądu wyrokującego ówcześnie do niemożności stwierdzenia czy w operacie szacunkowym rzeczoznawca prawidłowo przyjęła wartość średnią nieruchomości porównywanych. Analiza przedłożonego do akt sprawy obecnego operatu, po dokonanych korektach wskazuje, iż nic się w tym zakresie nie zmieniło. Wskazane uprzednio przez tutejszy Sąd nieścisłości, dotyczące skorygowania w tabelach nr 9 i 11 zakresu kwotowego dla "możliwości inwestycyjnych gruntu" oraz przyjęcie niespójnych zakresów oceny nadal pozostały w niezmienionym kształcie. Zatem w tym aspekcie organy nie dokonały właściwych działań zmierzających do naprawienia tych, wskazanych uprzednio przez tutejszy Sąd uchybień. Nie wyjaśniły też w żadnej mierze dlaczego ewentualnie tak ustalone zakresu miałyby być uznane za prawidłowe. Innymi słowy w tym przedmiocie nie zostały wykonane wytyczne Sądu zawarte w wyroku z 9 stycznia 2024 r. Wobec powyższego sąd stwierdza, że ocena prawna i wskazania zawarte wyroku z 9 stycznia 2024 r., II SA/Łd 906/23 pozostają nadal aktualne, i na mocy art. 153 ustawy p.p.s.a. są wiążące dla organów orzekających w sprawie. Postępowanie przeprowadzone przez organy narusza zatem wskazany przepis art. 153 ustawy p.p.s.a., a jednocześnie nie spełnia wymogów z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Prowadząc dalej postępowanie w niniejszej sprawie organy będą zatem zobligowane do wykonania w pełnym zakresie wytycznych Sądu zawartych w wyroku z 9 stycznia 2024 r., II SA/Łd 906/23. Odnośnie natomiast zarzutów sformułowanych w ramach skargi, w ocenie Sądu są one niezasadne. Kluczowe dla niniejszego rozstrzygnięcia były natomiast wskazane powyżej uchybienia, które – jak wskazano wyżej – zdecydowały o uchyleniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się natomiast w niezbędnym zakresie do zarzutów skargi stwierdzić należy, iż całkowicie niezasadny jest zarzut niepodania czy sporna nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub studium. Wskazać wszak należy, iż na stronie 9 i 10 operatu podane zostały te informacje w sposób nie budzący wątpliwości. Niezasadny jest zarzut także naruszenia § 36 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r., skoro nie miał on zastosowania w sprawie z uwagi na fakt przyjęcia w operacie transakcji nieruchomościami podobnymi. Biegła dobrała w praktyce rzeczywiście nieruchomości podobne przed podziałem (również z miejscowości K., dwie działki powierzchni ok 9.000 m2, z podobną funkcją), jak również po podziale dokonała doboru transakcji z rynku lokalnego o zbliżonej powierzchni działek z tą samą funkcją. Nie sposób zatem stwierdzić nieprawidłowości w doborze transakcji podobnych. Odnośnie natomiast zarzutu przyjęcia nieaktualnych danych wskazać należy, iż prawnotwórczą okolicznością w tej sprawie jest tylko podział nieruchomości i ustalenie jej odnosi się już do stanu przeszłego (w dacie uostatecznienia się decyzji podziałowej w 2020 r.), zatem zasadnie do porównań przyjęto transakcje z lat 2019-2020. Nie ma przy tym, co zaznaczyła biegła w operacie, znaczenia późniejszy trend cenowy. Przypomnieć w tym względzie można w ślad za uzasadnianiem wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku (II SA/Gd 921/23), że dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału wycenia się wartość nieruchomości na ten sam dzień, ale raz według stanu przed podziałem (na dzień, w którym wydana została decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości) i powtórnie według stanu z dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub orzeczenie sądu o podziale stało się prawomocne. W orzecznictwie zwraca się przy tym uwagę, że taka konstrukcja prawna gwarantuje, że zmiana wartości nieruchomości jest spowodowana tylko jednym czynnikiem, tj. geodezyjnym podziałem nieruchomości (zob. też wyrok NSA z 1 grudnia 2017 r., I OSK 516/16). Przyjęcie za punkt wyjścia do wyceny jednego dnia uostatecznienia się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, który jako zdarzenie prawne jest już zaszłością historyczną w dacie dokonywania szacunków, powoduję bowiem, że wycena nie wymaga już aktualizacji. Mając wszystko powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, na podstawie art. 145 § 1 lit. c. w zw. z art. 153 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję (pkt 1 sentencji wyroku). Rozstrzygnięcie o kosztach (punkt 2 wyroku) zapadło na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 powoływanej ustawy p.p.s.a. ds