II SA/Łd 1682/03

Dnia 28 listopada 2005 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędziowie: Sędzia NSA Anna Łuczaj (spr.), Asesor Renata Kubot-Szustowska, Protokolant Asystent sędziego Tomasz Porczyński, po rozpoznaniu w dniu 28 listopada 2005 roku na rozprawie przy udziale - sprawy ze skarg: 1) K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] 2) A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] 3) S. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] 4) H. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] 5) J. S. i K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej 1. oddala skargi K. P., A. P., S. P. i H. S.; 2. odrzuca skargę J. S. i K. S.; 3. nakazuje zwrócić J. S. i K. S. ze Skarbu Państwa - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi solidarnie kwotę 137 zł (sto trzydzieści siedem) uiszczoną w dniu 1 grudnia 2003 r., a zaksięgowana pod poz. 1713. II SA/Łd 1682/03 UZASADNIENIE Prezydent Miasta Ł. decyzjami z dnia [...] Nr [...], Nr [...], Nr [...], Nr [...], Nr [...] i Nr [...], wydanymi na podstawie art.36 ust.3,4,9,14 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz.139 ze zm.), § 38 uchwały Nr [...]Rady Miejskiej z dnia [...]. o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonej w rejonie ulic A, B, C, D, E i F- osiedle G (Dz. Urz. Woj. [...] z 2002 r. Nr 63, poz. 1326) oraz stosownie art. 207 § l ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku-Ordynacja Podatkowa ( Dz. U. z 1997 r. Nr 137, poz. 926 ze zm.) ustalił dla K. J. P., H. S., A. P., S. P., A. M. i K.P., współwłaścicieli / w 1/6 części każdy / zbytej nieruchomości położonej w Ł. przy ul. H 25 , oznaczonej jako działka nr 153 o pow. 8.074 m2, w Obr. [...], Kw [...], jednorazową opłatę w wysokości po 3 425 zł. z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tzw. "opłata planistyczna". W uzasadnieniu decyzji Prezydent Miasta Ł. podniósł, iż przedmiotowa nieruchomość przed wprowadzoną zmianą zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla budownictwa jednorodzinnego G zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Dzielnicowej Rady Narodowej Ł. z dnia [...] oraz ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Ł., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem [...]/ projektowana ul. I.- ulica dzielnicowa doprowadzająca ruch do układu ogólno miejskiego / oraz [...], który przeznaczono pod działalność gospodarczą o nie zakończonym procesie realizacji. Zgodnie ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wprowadzoną uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonej w rejonie ulic: A, B, C, D, E i F- osiedle G z dnia [...] , przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...], który przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową (jednorodzinną i wielorodzinną) i usługową. W dniu 9 maja 2002 r., a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany planu miejscowego mającej wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości, K. P., S. P., H. S., K. J. P., A .P. i A.S. na podstawie aktu notarialnego Rep [...] Nr [...] zbyli przedmiotową nieruchomość. Akt notarialny został przesłany Prezydentowi Miasta przez notariusza - zgodnie z dyspozycją art. 36 ust. 8 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wówczas Prezydent Miasta ma obowiązek pobrać jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Prezydent Miasta ustala wysokość opłaty w drodze decyzji zgodnie z zasadami określonymi w art.36 ust.3,4,5,9,14 cytowanej wyżej ustawy. Organ orzekający uznał, iż wobec powyższego zaistniały podstawy do wydania decyzji administracyjnej ustalającej opłatę związaną ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w Ł. przy ul. H 25, dz. 153, spowodowanym zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy i poczynione przez organ ustalenia. Zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego T. C. różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (339.000 zł), a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu (202.000 zł) stanowiła kwotę 137.000 zł a tym samym zrealizowana zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Przy szacowaniu wartości nieruchomości organ nie brał pod uwagę żadnych nakładów właściciela, gdyż wzrost wartości nieruchomości został wygenerowany wyłącznie przez zmianę jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Stosownie do § 38 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...]. procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 15 %, co z powyższej kwoty (137 000 zł) stanowi 20.550 zł (opłata planistyczna). Zgodnie z aktem notarialnym Rep. [...] nr [...] w/w nieruchomość stanowiła przedmiot współwłasności po 1/6 części K.J. P., A.P., S.P., K.P., A. S. i H.S. stąd opłata planistyczna została naliczona w odniesieniu do 1/6 udziałów we wskazanej nieruchomości i wyniosła po 3.425 zł. W piśmie z dnia 18 grudnia 2002 r. organ I instancji przesłał współwłaścicielom przedmiotowej nieruchomości stosowne wyjaśnienia będące odpowiedzią rzeczoznawcy majątkowego T.C., na pismo z dnia 17 października 2002 r., w którym zakwestionowano wartość przedmiotowej nieruchomości określonej w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca majątkowy podtrzymał oszacowane w wycenie wartości nieruchomości przed i po podziale wyjaśniając, iż wynikają one z dokonanej przez niego analizy rynku. Mając na uwadze wielkość działki i ograniczenia w możliwości swobodnej jej zabudowy, oszacował wartość l m2 prawa własności gruntu na 42 zł. Przed wydaniem decyzji wyznaczono stronie siedmiodniowy termin do wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego. W wyznaczonym przez organ I instancji terminie strona nie wniosła żadnych nowych uwag i zastrzeżeń co do istoty sprawy, nie przedstawiła również dowodów przeciwnych do zebranych w toku postępowania. W odwołaniu od powyższych decyzji K.P., S.P., H.S., K.J.P., A.P. i A.S. wnieśli o uchylenie zaskarżonych decyzji. Odwołujący się zarzucili, iż stan faktyczny związany ze sprzedaną nieruchomością nie wypełnia dyspozycji przewidzianej przepisami ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym i wydanych na jej podstawie przepisów wykonawczych. Pierwotnie przedmiotowa działka położona była na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową i usługową, czyli na terenie o takim samym charakterze jak po zmianie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem odwołujących się dokonana zmiana przeznaczenia terenu działki poprzez wprowadzenie projektu drogi nie mogła być traktowana jako prawnie skuteczna albowiem wskutek wnoszonych skarg Urząd Miasta stwierdził zasadność skargi i potrzebę sporządzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego przywracającego stan poprzedni przeznaczenia spornego terenu. Z uwagi na procedury i zaniedbania przywrócenie stanu poprzedniego trwało kilkanaście lat, o czym świadczy korespondencja z Urzędem Miasta. W tym stanie rzeczy nie można uznać, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą przeznaczenia terenu skoro taki sam charakter teren ten miał przed zaskarżeniem poprzedniego planu. Zastrzeżenia wzbudził także sporządzony operat szacunkowy. Odwołujący się stwierdzili, iż metodologia ustalania wartości nieruchomości przed zmianą planu nie powinna budzić wątpliwości. Wartość rynkową wyznaczają przykłady z aktów notarialnych. W materiałach zebranych przez rzeczoznawcę są podane przykłady cen zbycia które, wynoszą za l m2 od 45-50 zł za m2. Niezrozumiałe jest więc zaniżenie ceny l m2 do 25 zł (w materiałach rzeczoznawcy nie ma uzasadnienia przyjęcia takiej ceny) nie ma także podstaw prawnych do takiego postępowania. Cena 25 zł za m2 nie ma także uzasadnienia w przypadku zakupu przez gminę, jako że gmina, w przypadku skorzystania z prawa pierwokupu, zobowiązana byłaby zapłacić cenę rynkową. Zdaniem odwołujących się do określenia wartości nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego należy także dokonać wyceny wartości rynkowej zbywanych nieruchomości w postaci operatu szacunkowego lecz wartość rynkową wyznacza praktycznie jej cena zbytu wynikająca z aktu notarialnego. Zgodnie bowiem z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi możliwa do uzyskania na rynku cena zbycia, która w tym przypadku jest znana. Wartość nieruchomości w akcie notarialnym odpowiada kwocie, którą można było uzyskać /wpływ na taką cenę miała wielkość działki 8074 m2, długą i wąską częścią przylegająca do drogi, brak możliwości podziału, media - prąd, działka wymaga melioracji / - to wszystko zostało opisane w operacie szacunkowym rzeczoznawcy. Przyjęcie więc ceny zbycia nieruchomości w oparciu o inne akty notarialne jest niezgodne z obowiązującymi przepisami. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzjami z dnia [...] Nr [...], Nr [...], Nr [...], Nr [...] i Nr [...] utrzymało w mocy zaskarżone decyzje. W uzasadnieniach decyzji Kolegium stwierdziło, że bezspornym jest, iż zgodnie ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzoną uchwałą Nr [...]Rady Miejskiej w Ł. o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z dnia [...]. dla części obszaru miasta Ł. położonego w rejonie ulic A, B, C, D, E i F- osiedle G, przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...], który przeznaczony jest pod zabudowę jedno i wielorodzinną oraz pod usługi. Przed wyżej wymienioną zmianą powyższa działka, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla budownictwa jednorodzinnego G zatwierdzonego uchwałą nr [...] Dzielnicowej Rady Narodowej Ł. z dnia [...] oraz ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...], znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem [...], który przeznaczony był pod projektowaną ulicę I- ulicę dzielnicową doprowadzającą ruch do układu ogólnomiejskiego z całkowitym zakazem zabudowy. Zgodnie z powyższym należy stwierdzić, że teren będący przedmiotem opracowania zmienił przeznaczenie na skutek wspomnianej wyżej zmiany planu i w związku z tym zmianie uległa także wartość działki nr 153 położonej przy ulicy H 25, co zostało potwierdzone przez § 38 uchwały z [...]., którym dla terenów oznaczonych symbolem [...] wprowadzona została procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości, służąca pobraniu opłaty planistycznej w wysokości 15%. Właściciele zbyli omawianą działkę w dniu 9 maja 2002 r., tj. przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany planu miejscowego mającej wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości aktem notarialnym Rep. [...] Nr [...]. Obowiązek pobrania opłaty planistycznej wynika z art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z powyższym Prezydent zobowiązany był wydać decyzję administracyjną ustalającą opłatę związaną ze wzrostem wartości działki gruntu położonej w Ł. przy ulicy H 25 na podstawie sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości, w której wyliczona została różnica pomiędzy wartością nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego i przed jego zmianą. Różnica w wartości nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przy porównaniu obydwu przypadków wynosi 137.000 zł. Zgodnie z § 38 powołanej wyżej uchwały Rady Miejskiej w Ł. z [...]. procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 15%, co od sumy 137.000 zł stanowi kwotę 20.550 zł. Zważywszy, że nieruchomość stanowiła współwłasność w częściach równych 6 osób, odwołujący się zostali zobowiązani do uiszczenia opłaty planistycznej w wysokości odpowiadającej udziałowi tj. po 3.425 zł. Odnosząc się do zarzutów dotyczących przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości przed zmianą i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego omawianego terenu Kolegium wskazało, iż dla ustalenia wartości działki przeanalizowane zostały transakcje na terenie Ł. ze szczególnym uwzględnieniem dzielnicy J w latach 1999 – 2002, przy czym przyjęte zostały transakcje dotyczące gruntów niezabudowanych, będące przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się podobnym rodzajem i przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego tzn. były przeznaczone pod drogę publiczną przed zmianą planu, a po jego zmianie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z możliwością realizacji nieuciążliwych usług. Wycena wykonana została na poziomie cen z maja 2002 r. zgodnie ze stanem faktycznym nieruchomości w dacie jej zbycia, który to wymóg wynika z art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Łodzi na powyższą decyzję K.P., S.P., H.S., K.J.P., A.P. i A.S. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji. Skarżący zarzucili, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym przez bezpodstawne przyjęcie, wbrew uregulowaniom wynikającym z art. 36 ust. 1 w/w ustawy, że sam projekt drogi stanowił wystarczającą podstawę do obniżenia wartości nieruchomości i nie upoważniał do ubiegania się o ewentualne odszkodowanie lub wykup nieruchomości oraz naruszenie art. 18 ust. 2 pkt 5 lit. b powyższej ustawy przez brak powiadomienia właścicieli na piśmie o terminie wyłożenia projektu planu. Zdaniem skarżących wprowadzenie opłaty planistycznej związane jest ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania w sytuacji, gdy zmiana ta jest źródłem wzrostu wartości nieruchomości nim objętej, w granicach wskazanych przez plan. Dotyczyć powinna wzrostu wartości, mającej charakter obiektywny, wynikający z nowych założeń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący stwierdzili, że wiedzieli, iż opłata taka została wprowadzona ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 1994 r. /.Dz. U. Nr 15 poz. 13 9, / ale nie zdawali sobie sprawy, że możliwość jej naliczenia daje uwzględnienie skargi właściciela nieruchomości. Gdyby Zarząd Gminy dopełnił obowiązku z art. 18 ust. 2 pkt 5 lit. b ustawy / zawiadomienie na piśmie o terminie wyłożenia projektu planu właścicieli nieruchomości, od których może być pobrana opłata, o której mowa w art. 36 ust.3 / mieliby świadomość możliwości obciążenia ich tą opłatą jak i tego, że wartość nieruchomości w wyniku uwzględnienia skargi wzrasta aż o 68 %. Obniżenie wartości przedmiotowej nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w stosunku do ceny rynkowej o 68 % generuje podstawę do opodatkowania opłatą planistyczną. Skarżący podnieśli, iż art. 36 ust l pkt.14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym odsyła do przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości dotyczących wyceny zbywanych nieruchomości państwowych. Zgodnie z art. 68 w./w. ustawy nie dotyczy on miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonych przed wejściem w życie ustawy, co oznaczałoby, że na ich podstawie nie można dokonywać wyceny nieruchomości pod rządami starej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Jedynym uzasadnieniem obniżenia wartości nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego było powołanie się w operacie szacunkowym na fakt, że przedmiotowa nieruchomość przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania znajdowała się na terenie projektowanej ulicy dzielnicowej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Dzielnicowej Rady Narodowej Ł. Nr [...] z dnia [...] Zgodnie natomiast z art. 67 ust l ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego tracą swoją moc po upływie 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 1994 r. czyli z dniem l stycznia 2000 r. Postanowieniem z dnia 20 maja 2004 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi odrzucił skargę K.J.P. z powodu nie uiszczenia wpisu od skargi. Postanowieniem z dnia [...] Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. przywrócił skarżącemu K. J. P. termin do wpisu od skargi. Postanowieniem z dnia 13 maja 2005 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi odrzucił skargę K.J.P. z powodu nie uiszczenia wpisu od skargi. W piśmie z dnia 2 sierpnia 2004 r. J.S. powiadomił o zgonie skarżącej A. M. S. i jako następców prawnych zmarłej skarżącej wskazał J. S. i K. S.. Z uwagi na zgłoszenie się w dniu 2 sierpnia 2004 r. następców prawnych skarżącej A.S. za stronę skarżącą należało uznać J. S. i K.S., którzy zostali powiadomieni o terminie rozprawy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie wywodząc zbieżnie z uzasadnieniem zaskarżonej decyzji. Postanowieniem, zawartym w wyroku z dnia 28 listopada 2005 r., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi odrzucił skargę J. S. i K.S./ następców prawnych skarżącej A.S./. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: W myśl art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 roku i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Stosownie do § 2 ustawy z dnia 5 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) Sąd sprawuje w zakresie swojej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeśli ustawa nie stanowi inaczej. Kontrola legalności zaskarżonych decyzji obejmuje ocenę prawidłowości zastosowania przepisów prawa i ich wykładni przez organy administracji. Sąd nie jest uprawniony do badania celowości i słuszności wydanych decyzji. W tym świetle skarga nie jest zasadna, ponieważ Sąd nie stwierdził, aby zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego bądź prawa materialnego, które stanowiłyby podstawę uwzględnienia skargi. Z dniem 11 lipca 2003 r. weszła w życie ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym / Dz. U. Nr 80, poz. 717 /. Z tym dniem straciła moc ustawa z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm./. Stosownie do art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym / Dz. U. Nr 80, poz. 717 /, zamieszczonym w Rozdziale 7 Przepisy przejściowe i końcowe, do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Zważywszy, iż postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte w 2002 roku, a więc pod rządem ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm./ przepisy tejże ustawy znajdują zastosowanie w rozważanej sprawie. Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowi art.36 ust.3, 4, 9 i 14 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz.139 ze zm.). Zgodnie z art. 36 ust. 3 powołanej wyżej ustawy jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Po myśli art. 36 ust. 4 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 3, ustala się na dzień jej zbycia. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Renta planistyczna w niniejszej sprawie została ustalona zgodnie z zasadami określonymi w art. 36 ust. 3 - 4, ust. 6 w związku z ust. 7, ust. 9 i ust. 14 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 150 ust. 1 i 5, art. 151 ust. 1 i art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) oraz przepisów wykonawczych wydanych przez Radę Ministrów na mocy delegacji ustawowej, zawartej w art. 159 ustawy o gospodarce gruntami - rozporządzenie określające szczegółowe zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego. Zastosowanie powyższych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami uzasadnia art. 36 ust. 14 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz.139 ze zm.)stanowiący, iż zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. A zatem do określania wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) - w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji. Artykuł 150 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, iż określenia wartości rynkowej dokonuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości – według art. 151 ust. 1 ustawy w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji - stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Jak podkreślił organ odwoławczy i co wynika z wyceny przedmiotowej nieruchomości z dnia 28 sierpnia 2002 r., sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego T.C., dla ustalenia wartości działki przeanalizowane zostały transakcje na terenie Ł. ze szczególnym uwzględnieniem dzielnicy J w latach 1999 – 2002. Do wyceny przyjęte zostały transakcje dotyczące gruntów niezabudowanych, będące przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się podobnym rodzajem i przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego tzn. były przeznaczone pod drogę publiczną przed zmianą planu, a po jego zmianie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z możliwością realizacji nieuciążliwych usług. Rzeczoznawca majątkowy T. C. szczegółowo wyjaśnił wybór podejścia i metody wyceny, uwzględnił istotne dane jak lokalizację porównywanych działek, przeznaczenie terenu, kategorie drogi i uzbrojenie terenu, wielkość działek. Przedstawionej wycenie nie można skutecznie zarzucić ani zaniżenia wartości działki przed zmianą planu ani zawyżenia jej wartości po zmianie planu. Do ustalenia wartości przedmiotowej działki przed zmianą planu rzeczoznawca przyjął korzystnie dla skarżących działki praktycznie o najwyższej cenie za 1 m2. Cena średnia przy uwzględnieniu wszystkich działek z tabeli wynosi 18,71 zł za 1 m2 zaś rzeczoznawca dla przedmiotowej działki ustalił cenę 25 zł za 1 m2. Tabela nieruchomości porównawczych obejmuje ceny od 8,47 zł za 1 m2 do 19,43 zł za 1 m2 i tylko jedną działkę o cenie 40, 29 zł za 1 m2 , jedną działkę o cenie 25,10 zł za 1 m2 , jedną działkę o cenie 25,00 zł za 1 m2 oraz jedną działkę o cenie 34, 46 zł za 1 m2 i te ostatnio wymienione trzy działki rzeczoznawca przyjął do wyceny. W tej sytuacji nie można podzielić zarzutu skarżących o zaniżeniu wartości działki przed zmianą planu. Także tabela nieruchomości porównawczych zastosowana przy wycenie nieruchomości po zmianie planu nie uzasadnia zarzutu zawyżenia wartości przedmiotowej działki. Obejmuje ona działki o cenie od 27 do 30 zł za 1 m2 / trzy działki /, jedną działkę o cenie 75 zł za 1 m2 i działki od 45 do 51 zł za 1 m2 / pięć działek /. Średnia cena wyniosła zatem 45 zł za 1 m2 zaś rzeczoznawca dla przedmiotowej działki ustalił cenę 42 zł za 1 m2, przy czym z wyceny wynikają przesłanki dokonania stosownych wyliczeń. Powołany przez skarżących przepis art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje, aby dla wyceny danej nieruchomości przyjmować tylko i wyłącznie cenę uwidocznioną w akcie notarialnym sprzedaży tejże nieruchomości. Gdyby zamiarem ustawodawcy było przyjmowanie do ustalenia renty planistycznej ceny uzyskanej za sprzedaży nieruchomości to nie odsyłałby do stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i konieczności sporządzania pracochłonnej i kosztownej wyceny nieruchomości. Zaniżenia wartości przedmiotowej działki przed zmianą planu i zawyżenia jej wartości po zmianie planu nie można upatrywać w korzystaniu przez gminę z jej władztwa planistycznego. Bezsporne jest w sprawie przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości przed zmianą planu i po jego zmianie. Także z akt administracyjnych / wyrysy i wypisy planów / jednoznacznie wynika, iż nieruchomość ta zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla budownictwa jednorodzinnego G zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Dzielnicowej Rady Narodowej Ł. z dnia [...]oraz ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Ł., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem [...]/ projektowana ul. I.- ulica dzielnicowa doprowadzająca ruch do układu ogólno miejskiego / oraz [...], który przeznaczono pod działalność gospodarczą o nie zakończonym procesie realizacji. Zgodnie zaś ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wprowadzoną uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...]. o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł. położonej w rejonie ulic A, B, C, D, E i F- osiedle G (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 14 marca 2002 r., Nr 63, poz. 1326), przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...], który przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową (jednorodzinną i wielorodzinną) i usługową. Niewątpliwy jest też fakt sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przed upływem 5 lat od zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość renty planistycznej została też wyliczona zgodnie z § 38 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...]. – 15 % - a tak ustalony w uchwale wskaźnik procentowy mieści się w granicach zakreślonych przez art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz.139 ze zm.), zgodnie z którym wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Dodatkowo podkreślić należy, iż uzasadnienie decyzji administracyjnej winno czynić zadość wymogom określonym w art. 107 § 3 k. p. a. W szczególności uzasadnienie prawne winno wskazywać wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów prawa. Chodzi tu zatem o wytłumaczenie, dlaczego organ zastosował konkretny przepis prawa materialnego w danej sytuacji faktycznej i wskazanie związku między oceną stanu faktycznego a treścią rozstrzygnięcia. Uzasadnienie faktyczne i prawne decyzji organu odwoławczego, podobnie jak i organu I instancji, odpowiadają wymogom art. 107 § 3 k.p.a. W tym miejscu nadmienić należy, iż zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w składzie orzekającym, do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139 ze zm.), nie mają zastosowania przepisy Ordynacji podatkowej. / por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2004r.,OSK 520/04, OSP 2005/7-8/91 / Przyjęcie odmiennego poglądu przez organy nie miało jednak wpływu na wynik sprawy, albowiem powołane przez organy przepisy Ordynacji podatkowej mają swój odpowiednik w Kodeksie postępowania administracyjnego, zaś organy administracji publicznej przeprowadziły postępowanie z zachowaniem tych reguł, a w szczególności z zachowaniem art.7, art.77 § 1, art.80 k.p.a. oraz art.10 k.p.a. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ) skargi K.P., A.P., S.P. i H.S. oddali.