II SA/Łd 180/23

Dnia 4 października 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, Sędziowie Sędzia WSA Jarosław Czerw (spr.), Asesor WSA Marcin Olejniczak, , Protokolant Sekretarz sądowy Marta Duda, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 października 2023 roku sprawy ze skargi Z. M. i A. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 6 grudnia 2022 r. znak: SKO.4120.284-286.22 w przedmiocie częściowego uchylenia decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji oddala skargę. ał Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi decyzją z dnia 6 grudnia 2022 r., znak: SKO.4120.284-286.22, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu (dalej także: Kolegium, organ II instancji) na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 2000 ze zm.) (dalej: k.p.a.) oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.) (dalej: u.p.z.p.) uchyliło decyzję nr 127/2022 Burmistrza Wieruszowa (dalej także: organ I instancji) z dnia 10 października 2022 r., znak: ZN.6730.38.2021.JM, w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z obsługą komunikacyjną na działce nr [...] obręb [...], gm. W. w części to jest pkt 3 ppkt 1 oraz załącznik graficzny nr 1 i w tym zakresie orzekło: 1) "Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla każdego z budynków: 1. warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego: a) linia zabudowy – nieprzekraczalna - zgodnie z załącznikiem graficznym nr 2 w skali 1:1000, b) intensywność wykorzystania terenu: - powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji - od 5% do 20% - powierzchnia biologicznie czynna w stosunku do terenu inwestycji - od 50% do 80 % c) szerokość elewacji frontowej: od 9,5 m do 11,6 m, d) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki: od 2,5 m do 5 m, e) kąt nachylenia połaci dachowych: od 12° do 40°, f) wysokość głównej kalenicy: od 5 m do 8,5 m, g) układ połaci dachowych: dach dwuspadowy, h) kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki: 20°, 30°, 60° równoległy w stosunku do frontu działki". 2) ustala linie rozgraniczające teren inwestycji na załączniku graficznym nr 1 do niniejszej decyzji. W pozostałej części Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Jak wynika z akt administracyjnych sprawy w dniu 5 marca 2021 r. M. K. wystąpiła do Burmistrza Wieruszowa z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce nr [...] obręb [...], gm. W. Decyzją z dnia 7 lutego 2022 r., znak: ZN.6730.38.2021.JM, organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Od decyzji organu I instancji M. K..1, A. R. i Z. M. wnieśli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu, w którym zarzucili nieprawidłowe przeprowadzenie analizy urbanistycznej (wykorzystanie nieaktualnej mapy nieuwzględniającej zabudowy powstałej przed 2010 r., przygranicznego drzewostanu, ukształtowania terenu - uskoki gruntu od strony północnej i południowej, czy dalszego przebiegu rowu melioracyjnego, co skutkowało m.in. pominięciem wpływu inwestycji na stosunki wodne) oraz błędne uznanie, że została spełniona przesłanka dotycząca uzbrojenia terenu inwestycji w kwestii dotyczącej sposobu odprowadzania wód opadowych oraz ścieków (organ nie wyjaśnił w jaki dokładnie sposób nastąpi zagospodarowanie wód na działce objętej inwestycją oraz nie sprawdził, czy proponowane rozwiązania pozwolą na spełnienie przesłanki). Skarżący zakwestionowali także uzgodnienia decyzji, które nastąpiły poprzez "milczącą zgodę". W ich ocenie związanie organu dokonanymi uzgodnieniami nie stanowi przeszkody w ocenie decyzji w kwestiach będących przedmiotem uzgodnień, w tym dotyczących ochrony przyrody i wpływu na obszary chronione (Obszar Chronionego Krajobrazu Dolina Prosny). Organom uzgadniającym została przekazana do oceny decyzja obarczona istotnymi błędami. W odwołaniu zostało podkreślone, że inwestycja zakłóci dotychczasowy układ architektoniczny, a także warunki środowiskowe i krajobrazowe. Odwołujący się wnieśli o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Z uwagi na uchybienia proceduralne (m.in. błędne wyznaczenie granic obszaru analizowanego, powołanie się w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wyłącznie na budynki jednorodzinne, występujące w obszarze analizowanym, przyjęcie parametrów zabudowy odbiegających od wartości średnich bez wyraźnego uzasadnienia) rozstrzygnięcie zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z 11 kwietnia 2022 r., znak: SKO.4120.54-56.22, a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia. W dniu 10 października 2022 r., po przeprowadzeniu ponownej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, organ I instancji ponownie wydał decyzję, ustalając warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z obsługą komunikacyjną na działce nr [...] obręb [...], gm. W. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli M. K.1, A. R. i Z. M. Zarzucili w nim nieprawidłowe przeprowadzenie analizy urbanistycznej (niezrozumiałe wyznaczenie granic obszaru analizy, wykorzystanie nieaktualnej mapy, nieuwzględniającej przygranicznego drzewostanu, ukształtowania terenu - uskoki gruntu od strony północnej i południowej zagrażającego zabudowie), brak wyczerpującego uzasadnienia wyznaczenia parametrów na zasadzie odstępstwa oraz błędne uznanie, że została spełniona przesłanka dotycząca uzbrojenia terenu inwestycji. Odwołujący wnieśli o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu zaskarżonym rozstrzygnięciem uchyliło decyzję organu I instancji w zakresie wskazanym powyżej i wydało rozstrzygnięcie, zaś w pozostałej części utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Wieruszowa. Na wstępie swoich rozważań organ II instancji podkreślił, że na podstawie art. 4 ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1986) do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy (3 stycznia 2022 r.), stosuje się przepisy u.p.z.p., w brzmieniu dotychczasowym. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, bowiem inwestorka złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy w marcu 2021 r., dlatego też zastosowanie znajdą przepisy u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym do dnia 3 stycznia 2022 r. W ocenie Kolegium obszar analizowany został wyznaczony w prawidłowy sposób. Mając na względzie, że front terenu inwestycji (część działki przylegająca do drogi publicznej) wynosi ok. 40 m, to granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w odległości 120 m od granic nieruchomości (40 m x 3). Organ II instancji wyjaśnił, że uwzględnił obszar w promieniu 120 m od granic terenu inwestycji oraz obszary bezpośrednio do niego przylegające. W granicach analizy znalazły się zatem także nieruchomości przez które granica analizy przechodziła częściowo z uwzględnieniem charakteru (kompleksowości) ich zabudowy (np. kompleks zabudowy produkcyjno-usługowej na działkach nr: [...], [...], [...] i [...]). W analizie zostały uwzględnione wszystkie zabudowane nieruchomości. Organ stwierdził występowanie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zagrodowej, mieszkaniowo-usługowej, produkcyjno-usługowej i usługowej. Warunek kontynuacji funkcji jest zatem spełniony. Zdaniem Kolegium organ I instancji prawidłowo scharakteryzował całą zabudowę występującą w granicach obszaru analizowanego, nie ograniczając się jedynie do budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Z uwagi jednak na fakt, że sposób wyznaczenia niektórych parametrów był nieprawidłowy (linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu), a ponadto korekty wymagały uzasadnienia zastosowanych odstępstw, organ II instancji postanowił zreformować decyzję w ww. zakresie, mając na względzie stwierdzone cechy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na powyższe inwestorka wyraziła zgodę (notatka służbowa z dnia 6 grudnia 2022 r.). Odnosząc się do kwestii wyznaczenia linii zabudowy, Kolegium stwierdziło, iż organ I instancji wyznaczył linię zabudowy zgodnie z przepisem odrębnym, tj. art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych w odległości 8 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi publicznej powiatowej w terenie zabudowy. W obszarze analizowanym linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich nie narusza przepisów odrębnych, przebiega natomiast tworząc uskok (linia na działce nr [...] - w odległości 10 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi publicznej, na działce nr [...] - w odległości 12,5 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi publicznej), wobec powyższego należało wyznaczyć linię zabudowy w odległości 12,5 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi publicznej, tj. jako kontynuację linii zabudowy budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego na działce nr [...]. Powyższe nie koliduje również z zamierzeniem inwestorki, co potwierdza załącznik graficzny przedłożony przez ww. w dniu 10 czerwca 2022 r., obrazujący planowane posadowienie zabudowy. Linia zabudowy została wyznaczona na załączniku graficznym decyzji Kolegium oznaczonym nr 2. Odnośnie wielkości powierzchni zabudowy organ II instancji wskazał, iż na obszarze analizowanym wartość wskaźnika kształtuje się od 5% do 40%, średnio 20%. Inwestorka wnioskuje o parametr o wartości ok. 10%, czyli mniej niż średnia. Organ wskazał, że ww. wartość odbiega od średniej, ale występuje ona w obszarze analizowanym (pięć działek) możliwe jest zatem przyjęcie wartości od minimalnej do średniej parametru, tj. od 5% do 20%. Organ wyznaczając parametr na zasadzie odstępstwa pominął zatem skrajne maksymalne wartości występujące na terenach produkcyjno-usługowych. Wskaźnik wpisuje się także w istniejący ład przestrzenny. Z przeprowadzonej analizy wynika również, że szerokość elewacji frontowej budynków mieszkalnych zawiera się w przedziale od 9,5 m do 16 m, średnio 11,6 m. We wniosku o wydanie decyzji wniesiono o szerokość elewacji frontowej 10 m. Wobec powyższego Kolegium uznało za zasadne wyznaczenie ww. parametru o wartości od 9,5 m do 11,6 m. Powyższe pozwoli uwzględnić wniosek inwestorki, a jednocześnie parametr nie przyjmie maksymalnej wartości wskaźnika i będzie współgrał z istniejącą zabudową o przeważającej wartości parametru od 9,5 m do ok. 11/12 m. Organ II instancji wskazał również, że na analizowanym terenie budynki mieszkalne mają wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do gzymsu od 2,5 m do 8 m, średnio 5,4 m. We wniosku o wydanie decyzji wniesiono o parametr o wartości do 5 m, czyli mniej niż średnia w przypadku występowania uskoku, który ma miejsce w sprawie (na sąsiednich działkach nr [...] i nr [...] odpowiednio wskaźnik wynosi 7 m i 5 m). Wobec powyższego, w ocenie Kolegium, zasadnym jest wyznaczenie parametru w przedziale od 2,5 m do 5 m. Powyższe uwzględnia wniosek inwestorki i wpisuje się w ład przestrzenny, skoro na sąsiedniej nieruchomości o nr [...] parametr przyjmuje wartość 5 m. W obszarze analizy dachy budynków mieszkalnych są dwuspadowe od 12° do 45° i płaskie <12°, kierunek kalenic w stosunku do frontu działki wynosi: 20°, 30° i 60° i jest równoległy, wysokość kalenicy od 5 m do 10,5 m. Inwestorka wnioskowała o dach dwuspadowy lub wielospadowy do 40° i wysokość kalenicy do 8,5. Wobec powyższego wartość parametru należało ustalić odpowiednio do stwierdzonych wartości przy uwzględnieniu żądania inwestorki, tj.: dach dwuspadowy, kąt nachylenia połaci dachowych od 12° do 40°, wysokość kalenicy od 5 m do 8,5 m, kierunek kalenicy w stosunku do frontu działki 20°, 30°, 60° równoległy w stosunku do frontu działki. Kolegium stwierdziło, że organ I instancji dokonał także ustalenia "szerokości obsługi komunikacyjnej", jednak nie miał do tego podstaw prawnych, ponieważ droga stanowi obiekt liniowy, którego charakterystycznym parametrem jest długość (art. 3 pkt 3a ustawy-Prawo budowlane). Droga nie stanowi zatem obiektu kubaturowego, dla którego ustala się parametry wskazane w rozporządzeniu. Obiekt kubaturowy to natomiast nic innego jak budynki i inne obiekty budowlane którym można przypisać parametr objętości. Wobec powyższego Kolegium wyeliminowało ww. zapis decyzji. W ocenie organu II instancji spełnione są również pozostałe przesłanki wydania decyzji wskazane w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej powiatowej oraz uzbrojenie terenu wystarczające do realizacji zamierzenia budowlanego. Ponadto teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (grunt rolny RVI). Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi ustaw wskazanych w pkt 5 analizy. Decyzja została uzgodniona z zarządcą drogi powiatowej, Starostą Wieruszowskim, Marszałkiem Województwa Łódzkiego, Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie Zarząd Zlewni w Kaliszu i Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w Łodzi (uzgodnienie w trybie art. 53 ust. 5 i 5c w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). Kwestia istnienia osuwisk na nieruchomości i sąsiednich działkach została przez organ I instancji wyjaśniona. W piśmie z dnia 21 lipca 2022 r., znak: AS.644.2.2022, Starosta Wieruszowski wskazał bowiem, że na działkach nr: [...], [...], [...], [...], [...] i [...], nie stwierdzono występowania terenów zagrożonych osuwaniem się mas zimnych. Tereny takie nie występują w granicach powiatu Wieruszowskiego. Kolegium stwierdziło również, że rozstrzygnięcie zawiera elementy wymagane przez u.p.z.p., a wskazane w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1, tj. określa: 1) rodzaj inwestycji; 2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Linie rozgraniczające teren inwestycji zostały wyznaczone przez Kolegium na załączniku graficznym decyzji oznaczonym nr 1 i odpowiadają one granicom ewidencyjnym nieruchomości. Ustalenie warunków zabudowy w oparciu o wniosek złożony przed dniem 3 stycznia 2022 r. należy odnosić do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana lub w inny niż dotychczas sposób zagospodarowana. Kolegium wskazało, iż do zarzutów odwołujących się (niedotyczących analizy urbanistycznej) odniosło się szczegółowo w decyzji z dnia 11 kwietnia 2022 r., znak: SKO.4120.54-56.22 i zachowują one swoją aktualność. Odwołujący się jako strony postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia, nie posiadają bowiem legitymacji do kwestionowania orzeczenia organu uzgadniającego. Ustawodawca nie przewidział uprawnienia do jego zaskarżenia przez osoby inne niż inwestor. Z powyższego względu brak jest podstaw do kwestionowania dokonanych w sprawie uzgodnień organów specjalistycznych, w tym Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie Zarząd Zlewni w Kaliszu, jak i Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Łodzi, które dokonały uzgodnień w przewidzianym prawem trybie, tj. w oparciu o art. 53 ust. 5 i 5c w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. (tzw. milcząca zgoda). Organ lokalizacyjny nie ma także podstaw do ponownego, samodzielnego analizowania kwestii będących już przedmiotem uzgodnień. Oceniając zgodność decyzji z przepisami odrębnymi (przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.) organ analizuje je wyłącznie pod względem ograniczeń w możliwości zabudowy nieruchomości. Kwestie wpływu inwestycji na środowisko, przyrodę, czy krajobraz do ww. się nie zaliczają, są one natomiast przedmiotem odrębnego postępowania prowadzonego w trybie i na zasadach wynikających z ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 1029 ze zm.). Planowana inwestycja nie zalicza się jednak do przedsięwzięć, dla których wymagane jest uzyskanie decyzji ustalającej środowiskowe uwarunkowania zgodnie z przepisami wskazanej ustawy, na co słusznie zwrócił uwagę organ I instancji. Ponadto w toku postępowania lokalizacyjnego zadaniem organu oceniającego spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. jest wyłącznie stwierdzenie, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Ustalenie, że nieruchomość może zostać wyposażona w konieczne przyłącza (bez względu na sposób w jaki to ma nastąpić) wyczerpuje znamiona przesłanki. Rolą organu lokalizacyjnego nie jest określanie sposobu wyposażenia nieruchomości w określone media, w tym analizowanie faktycznego posadowienia infrastruktury w terenie. Warunki i sposób wykonania przyłącza określają wyłącznie gestorzy poszczególnych sieci. W toku postępowania lokalizacyjnego organ nie analizuje również wpływu inwestycji na stosunki wodne ukształtowane na gruntach położnych w jej sąsiedztwie. Pomimo tego zostało dokonane uzgodnienie decyzji z Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie Zarząd Zlewni w Kaliszu. Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołujących się, dotyczących mapy, która posłużyła do przeprowadzenia analizy urbanistycznej, Kolegium stwierdziło, iż spełnia ona wymóg wynikający z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., ponieważ jest to mapa sytuacyjno-wysokościowa w skali 1:1000, stanowi ona kopię mapy znajdującej się w zasobach państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, z naniesieniami aktualnymi na dzień 4 maja 2021 r. (wniosek został złożony w dniu 5 marca 2021 r.). Spełnia ona zatem warunek aktualności. Wskazane przez skarżących ewentualne braki w jej treści mogą natomiast stanowić rezultat nieprzeprowadzenia w terenie stosownych prac geodezyjnych, które wymagałyby zaewidencjonowania w zasobie i skutkowałyby uaktualnieniem mapy zasadniczej. Skoro stosowna dokumentacja geodezyjna nie została sporządzona, to aktualność zachowuje dotychczasowa mapa. Dodatkowo należy zauważyć, że z powołanych powyżej wyjaśnień Starosty Wieruszewskiego wynika, iż brak zaznaczenia osuwisk na terenie, który obrazuje mapa wynika z faktu, że takie obszary na terenie powiatu Wieruszowskiego nie występują. Ponadto należy podkreślić, że inwestor ma obowiązek realizowania przedsięwzięcia zgodnie ze sztuką budowlaną. Powyższe podlega ewentualnej kontroli odrębnych organów administracji architektoniczno-budowlanej. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyli M. K.1, A. R. i Z. M., zaskarżając ją w całości i zarzucając jej: 1) obrazę przepisów postępowania, która miała wpływ na wynik postępowania, tj.: 1. art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 2 pkt. 5 oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.03.164.1588) poprzez brak właściwego oznaczenia obszaru analizowanego, a w konsekwencji nieprawidłowe przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, 2. art. 54 pkt. 1) w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.03.164.1588) poprzez określenie linii rozgraniczających teren inwestycji oraz wyznaczenie granic obszaru analizowanego na mapie odbiegającej od stanu rzeczywistego, zawierającej rażące braki formalne, nieuwzględniającej uskoków gruntu od strony północnej i południowej, przygranicznego drzewostanu, a nadto bez zakreślenia na niej analizowanego terenu, 3. § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.03.164.1588) poprzez przeprowadzenie analizy urbanistycznej w nieprawidłowy sposób, 4. art. 7, 77 ust. 1, 107 § 1 i 3 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy załatwieniu sprawy, w tym powodów, dla których przedmiotowa inwestycja nie będzie negatywnie oddziaływać na nieruchomości skarżących, 5. art. 7, 8, 77 i 80 k.p.a. poprzez brak dokładnego i wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, co w konsekwencji doprowadziło do błędnych ustaleń faktycznych polegających na przyjęciu, że w okolicznościach niniejszej sprawy zostały spełnione wszelkie przesłanki warunkujące możliwości wydania decyzji, 6. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak w uzasadnieniu decyzji analizy jak najmniejszej uciążliwości inwestycji dla właścicieli nieruchomości sąsiednich, w sytuacji, gdy organ winien uzasadnić tą okoliczność; 7. art. 7, 8, 77 i 80 k.p.a. poprzez brak dokładnego i wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego polegającego na: - pominięciu okoliczności, iż przedmiotowa działka jest działką z dużym obniżeniem terenu w stosunku do działek sąsiednich i do drogi publicznej, co powoduje naruszenie stanu działek sąsiednich poprzez stworzenie i niezabezpieczenie skarp po obu stronach nieruchomości, które to skarpy mogą stanowić realne zagrożenie dla nieruchomości, - zaniechaniu dokonania oględzin nieruchomości, które pozwoliłoby na rzeczywiste poznanie przez organ specyfiki i ukształtowania terenu objętego wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, a nie oparcie się przez organ na nieaktualnych mapach, z których nie wynika rzeczywiste ukształtowanie terenu, jak i brak na nich nasadzeń, - zaniechaniu ustalenia, czy planowana inwestycja będzie stwarzała zagrożenie nie tylko dla sąsiadujących nieruchomości, ale czy sama nie będzie zagrożona, - całkowitym pominięciu, iż na grzbietach skarp z obu stron działki rosną wysokie i potężne drzewa, w tym spełniające kryteria pomników przyrody, które przy niesprzyjających warunkach atmosferycznych mogą zagrozić bezpieczeństwu posadowionych w ich pobliżu budynków na działce inwestora, choćby poprzez ryzyko osunięcia się niezabezpieczonych skarp, czy też zalewanie wodami gruntowymi z sąsiednich nieruchomości, - niedokonaniu analizy zagrożeń zarówno dla planowanej inwestycji jak i terenów sąsiednich, istniejących w związku z istnieniem skarp, ujściem cieków wodnych oraz spływem wód opadowych, co powoduje, iż zasadnym byłoby wykorzystanie możliwości dokonania rzetelnych uzgodnień z odpowiednimi organami; 2) obrazę prawa materialnego: art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., w związku z art. 2 pkt 13 u.p.z.p., w związku z art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, iż położenie i ukształtowanie działki, sposób i zagęszczenie planowanej zabudowy, a także istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie obu decyzji w całości oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżących kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu swojej skargi skarżący wskazali, iż w decyzjach i wynikach analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zawartych jest szereg nieścisłości, w tym poruszanych na wcześniejszych etapach postępowania, zarówno przez skarżących jak i organ odwoławczy, w tym w odwołaniu na decyzję lokalizacyjną Burmistrza Wieruszowa z dnia 7 lutego 2022 roku, znak: ZN.6730.38.2021.JM i w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 11 kwietnia 2022 roku, znak: SKO.4120.54-56.22. Niezrozumiałe jest dla skarżących dlaczego organy administracji po raz kolejny nie określiły precyzyjnie i jednoznacznie "obszaru analizowanego", co ma bardzo istotne znaczenie dla oceny prawidłowości wywiedzionych decyzji. W ocenie skarżących z przedstawionej mapki nie wynika, jaki w istocie obszar poddano analizie. Do rozwiania tych wątpliwości nie wystarczy jedynie opis zawarty w decyzji lokalizacyjnej, i to również nieprecyzyjny, choć najlepiej przedstawiony w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 6 grudnia 2022 roku (koncentrujący się wyraźnie na obszarze na południe od działki inwestora, o największej w całej miejscowości zwartości zabudowy). Wyznaczenie obszaru analizowanego w granicach większych niż ustawowe minimum nie może zależeć ani od zamiarów inwestora, ani od koncepcji urbanistycznych czy architektonicznych wielu różnych podmiotów wydających decyzję o warunkach zabudowy w konkretnych sprawach, albo też osób przygotowujących projekty takich decyzji. Co do zasady działka objęta wnioskiem winna znajdować się "pośrodku" obszaru analizowanego. Nie można jednak wykluczyć sytuacji, gdy jego granice zostaną przesunięte bardziej w jednym tylko kierunku. Każdorazowo jednak organ musi uzasadnić powody, dla których do takiego przesunięcia doszło. W sytuacji bowiem, gdy działka z każdej strony otoczona jest terenami, na których znajduje się zabudowa, podobnie jak w niniejszej sprawie, przesunięcie granic obszaru tylko w jednym kierunku nie będzie miało uzasadnienia. Prawidłowo określony obszar analizowany stanowi podstawę do ustalenia, czy planowana zabudowa wpisuje się w istniejący ład przestrzenny, i nie chodzi tu o wygląd (nie parametry) samych budynków na działkach otaczających teren inwestycji. Tym samym, wszelkie odstępstwa od zasad określonych w § 3 Rozporządzenia dają podstawę do zaskarżenia wydanej decyzji o warunkach zabudowy, zwłaszcza jeśli organ nie wyjaśnił powodów uzasadniających zastosowanie innych parametrów niż określone przez ustawodawcę. Skarżący wskazali również, że interpretacja sposobu wyznaczania tych granic nie może abstrahować od pojęcia "sąsiedztwa" w języku potocznym. Teren sąsiedzki to teren przyległy, pobliski. Nie można zatem twierdzić, że za teren sąsiedni czy działkę sąsiednią można potraktować działkę położoną w nieokreślonej odległości od działki przeznaczonej pod nową zabudowę. Natomiast z decyzji organu i analizy wynika, że organ tak potraktował nieokreślony bliżej budynek na nieokreślonej bliżej nieruchomości, z pewnością nie położonej sąsiednio, znajdujący się według organu rzekomo "w granicach rozpatrywanego obszaru", o szerokości elewacji frontowej 56,5 m. W efekcie wyliczona średnia dla "obszaru objętego analizą" według organu wynosi 13,8 m. To z kolei dla organu administracji uzasadnia przyjęcie dla planowanej zabudowy gabarytów odbiegających od gabarytów budynków położonych na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji, w tym szerokości elewacji frontowej, po korekcie organu II instancji, od 9,5 m do 11,6 m. Skoro na działce zaplanowano dwa budynki mieszkalne, to z powyższego wynika, że każdy z nich może posiadać elewację frontową o szerokości 11,6 m, co w żaden sposób nie może być uznane za spójne z budynkami istniejącymi, położonymi na sąsiednich nieruchomościach. Co więcej nie uzasadniono w żaden racjonalny sposób z jakich powodów dopuszcza się w planowanej inwestycji odstępstwa od warunku kontynuacji w odniesieniu do parametrów właściwych dla obszaru objętego analiza. Przy czym jedynie powierzchownie przytoczone motywy, którymi rzekomo kierował się organ, nie przystają do stanu realnego ("spójność projektowanego zagospodarowania w zainwestowaniem działek sąsiednich wskazanych jako właściwe w celu określenia parametrów nowej zabudowy"). Ponadto skarżący podkreślili, że organ administracji posłużył się nieadekwatnymi do stanu rzeczywistego mapami zasadniczymi. Nie wystarczy przyjęcie, że tylko takimi organ dysponuje i dotąd nie wykonano innych, a zatem w domyśle, są one zdaniem organu administracji aktualne. Bazowanie bowiem na niepokrywających się z rzeczywistością mapach może prowadzić do wielu istotnych błędów decyzyjnych, a w przyszłości prowadzić do wzruszenia decyzji, które nie uwzględniły istotnych różnic pomiędzy stanem rzeczywistym a ujawnionym na mapach geodezyjnych "aktualnych", w tym także do wzruszenia przyszłej decyzji zezwalającej na budowę, a nawet do wydania decyzji o rozbiórce obiektu. Ponadto organy administracji nie odniosły się właściwie do problemu, sygnalizowanego przez skarżących od początku, co do nietypowego ukształtowania terenu działki planowanej pod inwestycję, i jedynego o takim kształcie w całej miejscowości, a w tym naruszenia stanu działek sąsiednich poprzez stworzenie i niezabezpieczenie skarp po obu stronach nieruchomości, które powstały na skutek interwencji ludzkiej i nie są udziałem skarżących. Skarżący stwierdzili, że jak wielokrotnie podkreślano działka będąca przedmiotem niniejszej sprawy, jest działką z dużym obniżeniem terenu w stosunku do działek sąsiednich i do drogi publicznej, wzdłuż której biegną sieci infrastruktury użytkowej, co tym samym czyni ją działką obarczoną znacznymi wadami budowlanymi. Żaden z organów rozstrzygających w tej sprawie oraz organów, z którymi prowadzący sprawę winien był dokonać stosownych uzgodnień, nie dokonali oględzin rzeczonej działki, bazując tylko na dokumentacji, w tym mapach, które nie pokrywają się z rzeczywistością. Skarżący zwracali uwagę na potrzebę wypowiedzenia się organów, nie poprzez milczącą zgodę, lecz dopiero po przeprowadzeniu stosownego rozpoznania w terenie, co pozostawiono bez stosownego odniesienia się do tej kwestii. Skarżący dodali, że zabudowa może być zagrożona zarówno od strony północnej jak i południowej. Na grzbietach skarp z obu stron działki rosną wysokie i potężne drzewa, w tym spełniające kryteria pomników przyrody, które przy niesprzyjających warunkach atmosferycznych mogą zagrozić bezpieczeństwu posadowionych w ich pobliżu budynków na działce inwestora, choćby poprzez ryzyko osunięcia się niezabezpieczonych skarp czy też zalewanie wodami gruntowymi z sąsiednich nieruchomości. To powinno na etapie ustalania warunków zabudowy mieć nie mniejsze znaczenie jak podstawowe wymagania. A zatem organ administracji winien był dokonać również analizy pod kątem obecnego i przyszłego zagrożenia już na tym etapie, a nie kierować się tylko technicznymi uwarunkowaniami, wywiedzionymi z teoretycznych ustaleń i jak się okazuje odbiegających od stanu rzeczywistego. W konsekwencji organ winien rozstrzygnąć, czy istotnie na działce inwestora, znacznie różniącej się ukształtowaniem od sąsiednich, i co należy ponownie podkreślić - jedynej takiej w całej miejscowości - mogą w tym stanie rzeczy, bez podjęcia działań ze strony inwestora wykluczających ryzyko dla życia zdrowia i mienia mieszkańców jego posesji i posesji sąsiadów, powstać zabudowania mieszkalne i to aż dwa budynki o tak dużych gabarytach. W dalszej kolejności skarżący wskazali, iż w niniejszej sprawie projekt decyzji uzgodniono poprzez tzw. "milczącą zgodę" z Państwowym Gospodarstwem Wodnym, Wody Polskie, Zarządem Zlewni w Kaliszu, jako organem właściwym w sprawach ochrony gruntów melioracji wodnych, oraz z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w Łodzi, jako organem właściwym w odniesieniu do obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody. W ocenie skarżących postępowanie środowiskowe w tej sprawie powinno być istotnym i skutecznym instrumentem służącym ochronie środowiska w procesie inwestycyjnym. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach z istoty swej dotyczy inwestycji i służy określeniu środowiskowych wymogów towarzyszących realizacji planowanego przez inwestora przedsięwzięcia, tj. warunków, które czynią je dopuszczalnymi z punktu widzenia przepisów prawa ochrony środowiska. Tym samym istotną rolę w procesie inwestycyjnym w zakresie ochrony przyrody oraz wód i gospodarki wodnej pełni uzgodnienie z organem wyspecjalizowanym. Nie ulega jednak wątpliwości, iż w przypadku milczącego uzgodnienia organ nie wypowiada się merytorycznie w sprawie, co może powodować brak weryfikacji stanowiska organu współdziałającego. W konsekwencji nie można pominąć tego, iż pojawiają się zarówno w orzecznictwie, jak i literaturze poglądy co do tego, iż o ile organ pierwszej instancji jest związany milczącym uzgodnieniem, to organ odwoławczy rozpoznając sprawę jest zobowiązany do kontroli inwestycji z przepisami szczególnymi. Biorąc pod uwagę powyższe rozważania stwierdzić należy, iż organy administracji są związane milczącym uzgodnieniem, aczkolwiek trudno jednoznacznie i dyspozytywnie stwierdzić, iż owo związanie ma charakter bezwzględny. Bezspornym jest bowiem, iż organ odwoławczy nie może ograniczać się tylko do kontroli decyzji organu pierwszej instancji, a obowiązany jest do ponownego rozstrzygnięcia sprawy. Milczące uzgodnienia z wspomnianymi wyżej organami mogą wskazywać, że organy te, nie odpowiadając na wystąpienie o uzgodnienie, kierując się tylko analizą ze wszech miar nie oddającą stanu rzeczywistego i bazującą na nieoddających stanu rzeczywistego mapach, działały w błędnym przekonaniu. Skarżący zaznaczyli, że uwagi organu II instancji co do braku przez skarżących prawa do "kwestionowania dokonanych w sprawie uzgodnień organów specjalistycznych" są nieadekwatne do zarzutów czynionych w tej sprawie. Podkreślić należy, że skarżący nie kwestionują ani sposobu procedowania w tej kwestii ani postawy (stanowisk, w tym milczącej zgody) organów specjalistycznych, lecz kwestionują braki, zaniedbania organów procedujących w sprawie, które mogły doprowadzić do błędnych wniosków i stanowisk. W ocenie skarżących pismo Starosty Wieruszowskiego, w którym poinformowano organ I instancji, "że na terenie Powiatu Wieruszowskiego nie zidentyfikowano dotychczas ww. terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych", w żadnej mierze nie jest jednoznaczne z przyjętą przez organy administracji tezą, w szczególności Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że "na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...] nie stwierdzono występowania terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych". Biorąc pod uwagę, że w niniejszej sprawie już dwukrotnie kwestionowano decyzję organu administracji, podnosząc kwestie dotyczące zagrożeń zarówno dla planowanej inwestycji jak i terenów sąsiednich, istniejących w związku z utworzeniem skarp, ujściem cieków wodnych oraz spływem wód opadowych, zasadnym byłoby wykorzystanie możliwości dokonania rzetelnych uzgodnień ze wskazanymi organami, z przeprowadzeniem stosownych oględzin terenu, a nie poprzestanie jedynie na przyjęciu rozwiązania tzw. "milczącej zgody". Oparcie zatem decyzji wyłącznie na milczących uzgodnieniach bądź "uzgodnieniach" pozbawionych wartości merytorycznej było wadliwe i w konsekwencji mogło doprowadzić do błędnego rozstrzygnięcia. Niezbędne jest zatem zweryfikowanie stanowisk poprzez rzetelne oględziny spornej działki z udziałem zarówno inwestora jak i skarżących. Reasumując, skarżący podkreślili, iż w celu uniknięcia w przyszłości utraty ważności pozwoleń na budowę, które wydane zostaną na podstawie podważanych - ze względu na obecne w nich błędy - warunków zabudowy, należy na tym właśnie etapie, tj. ustalania tychże warunków zabudowy, bardzo skrupulatnie ocenić czy istnieją faktycznie, bez narażenia dla mienia, zdrowia a nawet życia przyszłych właścicieli i/lub mieszkańców planowanych na działce zabudowań, warunki ku temu aby zrealizować wskazaną we wniosku inwestycję. Zwrócono uwagę, że decyzje NSA w tym przedmiocie w dużej mierze są niekorzystne dla inwestorów. Organ administracji, podejmując zatem rzeczoną decyzję, powinien był dokonać skrupulatnej i uważnej analizy, z uwzględnieniem wszystkich uwag stron postępowania. Z uwagi na powyższe okoliczności skarżący wnieśli jak w petitum skargi. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu podtrzymało argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji i w konsekwencji wniosło o oddalenie skargi. Postanowieniem z dnia 28 marca 2023 r., II SA/Łd 180/23, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi odrzucił skargę M. K.1 z powodu nie uiszczenia wpisu sądowego, konsekwencją czego nastąpiła zmiana statusu M. K.1 ze skarżącego na uczestnika postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres kontroli wykonywanej przez sądy administracyjne określony jest przepisem art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.) (dalej: p.p.s.a.), który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a. Sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracyjnych, kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Oznacza to, że w ramach takiej kontroli sąd nie może kierować się względami słuszności czy zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 p.p.s.a. podlega oddaleniu. Kontrolując w tak zakreślonej kognicji zaskarżoną w tej sprawie decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Sieradzu z dnia 6 grudnia 2022 r., znak: SKO.4120.284-286.22, uchylającą decyzję Burmistrza Wieruszowa nr 127/2022 z dnia 10 października 2022 r., znak: ZN.6730.38.2021.JM, w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z obsługą komunikacyjną na działce nr [...] obręb [...], gm. W. w części to jest pkt 3 ppkt 1 oraz załącznik graficzny nr 1 i w tym zakresie orzekającą co do istoty: 1) "Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla każdego z budynków: 1. warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego: a) linia zabudowy – nieprzekraczalna - zgodnie z załącznikiem graficznym nr 2 w skali 1:1000, b) intensywność wykorzystania terenu: - powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji - od 5% do 20% - powierzchnia biologicznie czynna w stosunku do terenu inwestycji - od 50% do 80 % c) szerokość elewacji frontowej: od 9,5 m do 11,6 m, d) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki: od 2,5 m do 5 m, e) kąt nachylenia połaci dachowych: od 12° do 40°, f) wysokość głównej kalenicy: od 5 m do 8,5 m, g) układ połaci dachowych: dach dwuspadowy, h) kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki: 20°, 30°, 60° równoległy w stosunku do frontu działki"; 2)ustala linie rozgraniczające teren inwestycji na załączniku graficznym nr 1 do niniejszej decyzji; a w pozostałej części utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja odpowiada wymogom prawa. Sąd podkreśla, że do niniejszej sprawy nie mają zastosowania przepisy znowelizowane ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1986), która weszła w życie w dniu 3 stycznia 2022 r. Zgodnie z jej art. 4 do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym. Wobec zatem wszczęcia w tej sprawie postępowania wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy złożonym w dniu 5 marca 2021 r. i niezakończenia go decyzją ostateczną przed wejściem w życie ustawy z dnia 17 września 2021 r., w sprawie zastosowanie znajdują przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu sprzed nowelizacji (ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm., dalej: u.p.z.p.). W myśl art. 59 ust. 1 u.p.z.p., ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Bezsporne jest, że dla terenu objętego inwestycją nie obowiązuje plan miejscowy, stąd stosownie do powołanego wyżej art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie, na wniosek M. K. (dalej także: inwestorka) warunków zabudowy dla zadania inwestycyjnego polegającego na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z obsługą komunikacyjną na działce nr [...] obręb [...], gm. W., wymagało wydania decyzji administracyjnej podjętej na podstawie art. 61 u.p.z.p. Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p., decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem art. 60 ust. 3 u.p.z.p., wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p., i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sąd stwierdził, że w kontrolowanej sprawie organ I instancji dokonał stosowanych uzgodnień, co wynika z akt administracyjnych sprawy. Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących nieprawidłowych, w ocenie skarżących, uzgodnień dokonanych przed wydaniem decyzji, zarzuty te okazały się niezasadne. Skoro bowiem przepis prawa wprost wskazuje, że niezajęcie stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie oznacza, że uzgodnienie uważa się za dokonane, a w sprawie organ uzgadniający z takiej możliwości skorzystał, to nie można wymagać przez organ wydający decyzję czynienia w tym zakresie dodatkowych analiz, czy ustaleń (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 13 czerwca 2017 r., II SA/Łd 829/16, LEX nr 2313965, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, https://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: CBOSA). Zdaniem Sądu brak jest podstaw do kwestionowania ustaleń, dokonanych w kontrolowanej sprawie w drodze tzw. milczącej zgody. Sąd zwraca uwagę, że załącznik graficzny do projektu decyzji o warunkach zabudowy, przesłanego do uzgodnienia poszczególnym organom administracji, zawierał również oznaczenie naniesień roślinnych oraz rzędnych wskazujących na różnice wysokości terenu w obrębie działki inwestycyjnej, zatem organy uzgadniające projekt miały wszelkie dane ku temu, aby w drodze postanowienia odmówić uzgodnienia projektu, gdyby był on ich zdaniem niezgodny z przepisami prawa. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5 u.p.z.p., albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). Jak wynika z uzasadnienia decyzji organu I instancji z dnia 10 października 2022 r. projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy sporządziła osoba uprawniona - osoba posiadająca kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uzyskane na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Jak wynika z treści przytoczonego przepisu, dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w nim przesłanki. Podkreślenia wymaga, że określone w wyżej przywołanym art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przesłanki dotyczą warunków, jakie musi spełniać teren, na którym ma być prowadzona inwestycja powodująca konieczność uzyskania warunków zabudowy wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca nałożył na organ wydający decyzję obowiązek sprawdzenia oraz określenia wymagań, jakie powinna spełniać nowa zabudowa w związku z już istniejącą zabudową w sąsiedztwie oraz sposobem zagospodarowania terenu. W przypadku bowiem braku planu zagospodarowania naczelną zasadą towarzyszącą regulacji ładu przestrzennego jest jego kontynuacja. Powyższe oznacza, iż nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno w zakresie funkcji, parametrów, cechy i wskaźników kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu. Kontynuacja powinna dotyczyć także gabarytów, formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Warunki, zgodnie z którymi określa się cechy nowej zabudowy, są zdefiniowane w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm.). Sąd podkreśla, że do niniejszej sprawy nie mają zastosowania przepisy zmienione Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które weszło w życie w dniu 3 stycznia 2022 r. Zgodnie z jego § 2 do spraw ustalenia warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Wobec zatem wszczęcia w tej sprawie postępowania wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy złożonym w dniu 5 marca 2021 r. i niezakończenia go decyzją ostateczną przed wejściem w życie Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r., w sprawie zastosowanie znajdują przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sprzed zmiany (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie). Jak wynika z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Wskazać w tym miejscu należy, że przepis art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. wymaga, by była to kopia mapy zasadniczej, lub w przypadku jej braku, kopia mapy katastralnej, przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmująca teren, którego wniosek dotyczy, i obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000. W kontrolowanej sprawie podstawę przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu stanowiła kopia mapy sytuacyjno – wysokościowej sporządzona w skali 1:1000, poświadczona za zgodność z treścią materiału państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego na dzień 5 marca 2021 r. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 1 października 2019 r. "niesporne jest, iż żaden z aktów prawnych nie precyzuje, co należy rozumieć pod pojęciem mapy "aktualnej". Trzeba zatem odwołać się do powszechnego sposobu rozumienia określenia "aktualny" w języku polskim. Na gruncie reguł znaczeniowych tego języka, "aktualny", w analizowanym tu kontekście, znaczy tyle, co "dotyczący teraźniejszości i tego, co jest dla niej istotne" (zob. Uniwersalny słownik języka polskiego, pod red. S. Dubisza, Warszawa 2003, hasło "aktualny" w zn. 1). W konsekwencji należy stwierdzić, że mapa jest aktualna tak długo, jak długo odzwierciedla obecny (teraźniejszy) stan rzeczy istniejący na danym terenie. Zachowanie aktualności mapy nie zależy zatem bezpośrednio od daty jej opracowania, lecz od niezmienności stanu faktycznego na tej mapie odzwierciedlonego. Ani przepisy prawa, ani względy doświadczenia życiowego nie dają dostatecznych podstaw do konstruowania domniemania, że wyłącznie z uwagi na upływ określonego czasu (np. miesiąca, roku albo dwóch lat) mapa wykorzystana do celów projektowych traci aktualność." (wyrok NSA z dnia 1 października 2019 r., II OSK 2580/17, LEX nr 2742839, CBOSA). Biorąc powyższe pod uwagę Sąd stwierdził, że ma rację organ II instancji, że przedmiotowa mapa spełnia wymóg wynikający z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Wobec tego, Sąd stwierdził, że zarzuty skarżących dotyczące określenia linii rozgraniczającej teren inwestycji oraz wyznaczenia granic obszaru analizowanego na mapie odbiegającej od stanu rzeczywistego oraz zawierającej braki formalne okazał się niezasadny. Z brzmienia przywołanych wyżej przepisów u.p.z.p. wynika, że w każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej przez podmiot uprawniony, przy czym na organie spoczywa, wynikający z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., obowiązek dokonania takiej oceny pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, dokładnie w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego. Analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi główny dowód w sprawie i pełni kluczową rolę w określaniu wymaganych parametrów i wskaźników. Tylko rzetelna i kompletnie sporządzona analiza pozwala na ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami prawa. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 listopada 2012 r. wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której to wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku, co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym (wyrok NSA z dnia 14 listopada 2012 r., II OSK 1252/11, LEX nr 1291874, CBOSA). Jak z kolei słusznie zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 1 lutego 2012 r. "Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu." (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2012 r., IV SA/Po 926/11, LEX nr 1109098, CBOSA). W kontrolowanej sprawie organ I instancji ustalił, że działka, której dotyczy planowana inwestycja przylega do drogi publicznej – drogi powiatowej nr [...], a szerokość frontu działki objętej wnioskiem wynosi ok. 40 m, w związku z powyższym granicę obszaru analizowanego określono uwzględniając obszar trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem (3x40m=120m) oraz tereny bezpośrednio do niego przylegające, obejmujące w całości tereny zabudowy zlokalizowane w granicach obszaru (na mapie, stanowiącej załącznik do Analizy funkcji oraz cech zabudowania terenu działka nr ewid. [...], znajdującej się w aktach administracyjnych sprawy przedstawiono minimalną granicę obszaru analizowanego określoną rozporządzeniem, tj. 3-krotną szerokość frontu działki oraz faktyczną granicę obszaru analizowanego, dostosowaną do uwarunkowań funkcjonalno - przestrzennych przedmiotowego obszaru). W związku z tym jak podkreśliło Kolegium w granicach analizy znalazły się także nieruchomości przez które granica analizy przechodziła częściowo z uwzględnieniem charakteru (kompleksowości) ich zabudowy (np. kompleks zabudowy produkcyjno-usługowej na działkach nr: [...], [...], [...] i [...]). Na podstawie akt administracyjnych sprawy Sąd stwierdził, że w obszarze analizowanym mamy do czynienia ze znacznym zróżnicowaniem terenu – występują tam tereny dróg publicznych i wewnętrznych, zabudowa zagrodowa, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa produkcyjna i usługowa, a także tereny rolnicze i leśne. Zatem organ I instancji słusznie poddał analizie zabudowę znajdującą się na działkach choćby częściowo znajdujących się w obszarze analizowanym, co naturalnie powiększyło ten obszar. W połączeniu z uwarunkowaniami funkcjonalno – przestrzennymi tegoż obszaru, powyższe okoliczności doprowadziły do modyfikacji granic obszaru poddanego analizie, co osoba sporządzająca analizę wyraźnie zaznaczyła na mapie. Weryfikując prawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego, biorąc pod uwagę, że przeprowadzając analizę powinno się brać pod uwagę całe działki, jeśli tylko fragment danej działki obejmuje okrąg wyznaczony przepisem (por. wyrok NSA z dnia 30 czerwca 2017 r., II OSK 2726/15, LEX nr 2340939, CBOSA; por. także: wyrok NSA z dnia 25 września 2019 r., II OSK 2359/18, LEX nr 2865935, CBOSA), Sąd stwierdził, że ma rację organ II instancji, że obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy. Jak wynika z mapy, stanowiącej załącznik do Analizy funkcji oraz cech zabudowania terenu działka nr ewid. [...], znajdującej się w aktach administracyjnych sprawy w sposób właściwy i czytelny został na nim zaznaczony obszar analizowany. Wobec powyższego Sąd stwierdził także, że zarzuty skarżących dotyczące braku właściwego oznaczenia obszaru analizowanego oraz braku zakreślenia na mapie analizowanego terenu okazały się niezasadne. Jak wynika z akt administracyjnych sprawy w analizowanym obszarze występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zagrodowa, mieszkaniowo-usługowa, produkcyjno-usługowa i usługowa. Należy więc uznać, że organy prawidłowo ustaliły, że zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej kontynuuje funkcję istniejącą w obszarze analizowanym i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy, a tym samym, że został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Organy także prawidłowo ustaliły, że inwestycja spełnia również przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. W szczególności, przeciwnie niż twierdzą skarżący, spełniona została przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., ponieważ nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej powiatowej (zjazd istniejący - pismo PZD w Wieruszowie z dnia 24 maja 2022 r., znak: ZD.DA.0612/18/2022/KZ) oraz uzbrojenie terenu wystarczające do realizacji zamierzenia budowlanego (warunki przyłączenia energii elektrycznej - pismo E. S.A. Oddział w K. z dnia 26 sierpnia 2020 r., znak: EOP-43MMP-006476-2020; zaopatrzenie w wodę i przyłączenie do kanalizacji sanitarnej - pismo P. w W. z dnia 3 czerwca 2020 r.). Zdaniem Sądu, organy obu instancji prawidłowo oceniły spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Powyższe prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie organy były uprawnione do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Zdaniem Sądu, rację ma Kolegium, że decyzja organu I instancji zawiera elementy wymagane przez u.p.z.p., a wskazane w art. 54 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., bowiem określa: 1) rodzaj inwestycji; 2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. W przeprowadzonej analizie architektoniczno-urbanistycznej zostały uwzględnione wszystkie zabudowane nieruchomości. Zdaniem Sądu, ma rację organ II instancji, że organ I instancji prawidłowo scharakteryzował całą zabudowę występującą w granicach obszaru analizowanego. Z uwagi na fakt, że sposób wyznaczenia niektórych parametrów przez organ I instancji był nieprawidłowy (linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu), a ponadto korekty wymagały uzasadnienia zastosowanych odstępstw, organ II zreformował decyzję organu I instancji w ww. zakresie mając na względzie stwierdzone cechy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zdaniem Sądu, organ II instancji postąpił w powyższym zakresie w sposób prawidłowy. Zdaniem Sądu, organ II instancji prawidłowo wyznaczył także linie rozgraniczające teren inwestycji na załączniku graficznym decyzji oznaczonym nr 1, odpowiadające granicom ewidencyjnym nieruchomości (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2022 r., II SA/Łd 44/22, LEX nr 3370909, CBOSA). Zdaniem Sądu, Kolegium wyczerpująco umotywowało swoje rozstrzygnięcie, odnosząc poszczególne elementy osnowy swojej decyzji do przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia, a także przekonywująco uzasadniając odstępstwa od parametrów średnich. Sąd zwraca uwagę, że przepisy rozporządzenia dopuszczają przy określaniu poszczególnych parametrów odstępstwo od parametrów średnich, jak jednak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 lutego 2020 r. "Odstępstwo od parametrów średnich winno wynikać (tj. być uzasadnione) przekonywującymi przesłankami zawartym w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Powody i przesłanki odstępstwa od zasady wyznaczania parametrów i wskaźników muszą być precyzyjnie, szczegółowo, rzetelnie i przekonująco uzasadnione przez organy wydające decyzję o warunkach zabudowy, albowiem tylko wtedy będzie możliwa ocena czy tak określone wskaźniki służą zachowaniu ładu przestrzennego." (wyrok NSA z dnia 27 lutego 2020 r., II OSK 61/19, LEX nr 3027087, CBOSA). Należy wskazać, iż naczelnym celem planowania przestrzennego jest uwzględnianie wymagań ładu przestrzennego, aby planowana do zrealizowania zabudowa nie naruszała takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (por. wyrok NSA z dnia 1 lipca 2021 r., II OSK 1074/17, LEX nr 3229711, CBOSA). Przyjęte przez Kolegium parametry planowanej zabudowy nie przekraczają minimalnych ani maksymalnych wartości występujących w obszarze analizowanym, nawet mimo przyjętych odstępstw od wartości średnich, które zostały należycie umotywowane. Sąd stwierdził więc, że ustalone parametry zabudowy nie zakłócą ładu przestrzennego, zaś inwestorka wyraziła zgodę na modyfikację wniosku o wydanie warunków zabudowy w tym zakresie. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd stwierdził, że ma rację organ II instancji, że organ I instancji prawidłowo przeprowadził analizę urbanistyczno-architektoniczną, choć decyzja organu I instancji wymagała zmiany z uwagi na nieprawidłowy sposób wyznaczenia niektórych parametrów planowanej przez zabudowy. Stąd też niezasadny okazał się zarzut skarżących dotyczący nieprawidłowego przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej. Zdaniem Sądu zarzuty braku dokładnego i wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego nie zasługują na uwzględnienie. Jak wskazał bowiem organ I instancji w decyzji z dnia 7 lutego 2022 r. (która wprawdzie została uchylona, jednak zaskarżona decyzja Kolegium oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane na podstawie analizy w oparciu na tę samą kopię mapy), z treści mapy wynika, iż na terenie inwestycji znajduje się drzewostan liściasty, obniżenie terenu uwidocznione jest w postaci rzędnych terenu, które wahają się od 150,6 m do 153,4 m w części północnej oraz do 154,4 m w części wschodniej wnioskowanej działki. Powyższe wskazuje więc, że organ posiadał informacje dotyczące ukształtowania terenu w danym obszarze. Zatem wbrew twierdzeniom skarżących, organy uwzględniły podnoszone przez nich okoliczności jak różnica wysokości terenu w różnych miejscach działki inwestycyjnej oraz naniesienia roślinne przy granicach działki. Sąd wskazuje natomiast, że przepisy u.p.z.p. nie przewidują w przypadku wydawania decyzji o warunkach zabudowy obowiązku oględzin nieruchomości, stąd też zarzut zaniechania dokonania oględzin nieruchomości okazał się niezasadny. Skarżący zarzucają także organom niezbadanie kwestii uciążliwości planowanej inwestycji dla nieruchomości sąsiednich oraz negatywnego wpływu inwestycji na te nieruchomości. Sąd podkreśla jednak, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie może bowiem wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej. Z tego względu ochrona interesów osób trzecich na etapie określenia sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu pod planowaną inwestycję, nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, wobec czego nie może być tak konkretna i szczegółowo określona jak w pozwoleniu na budowę. Dopiero na etapie postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę, obowiązkiem organów administracji jest zbadanie, czy w wyniku realizacji inwestycji dojść może do naruszenia interesów osób trzecich, ale wyłącznie w zakresie ewentualnego naruszenia norm Prawa budowlanego i warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (por. wyrok NSA z dnia 2 sierpnia 2022 r., II OSK 2426/19 II OSK 2426/19, LEX nr 3413222, CBOSA). Skarżący podnoszą hipotetyczne zagrożenia, jakie mogą, ich zdaniem, wynikać z planowanej zabudowy, a związane są z naniesieniami roślinnymi na granicy ich działek oraz działki inwestycyjnej oraz z różnicą wysokości terenu na działce inwestycyjnej. Należy jednak podkreślić, iż decyzja organu I instancji zawiera przewidziane dla inwestorki warunki związane z ochroną interesów osób trzecich i inwestorka zobowiązana jest do ich przestrzegania w toku procesu inwestycyjnego. Należy także podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy w kontrolowanej sprawie została wydana po przeprowadzeniu analizy architektoniczno-urbanistycznej, uwzględniającej, jak wskazano wyżej, zarówno istnienie naniesień roślinnych, jak i różnice w wysokości terenu na działce inwestycyjnej. Stąd też zarzuty skarżących w powyższym zakresie okazały się niezasadne. Podsumowując stwierdzić należy, że w ocenie Sądu zaskarżona decyzja nie narusza norm prawa materialnego ani procesowego w takim zakresie, który skutkowałby koniecznością wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone zgodnie z art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 i art. 80 k.p.a., a decyzja i uzasadnienie decyzji odpowiadają wymogom art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. Mając na uwadze powyższe Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi. a.tp.