II SA/Łd 229/12

Dnia 15 maja 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Protokolant asystent sędziego Marcin Olejniczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 maja 2012 roku sprawy ze skargi S. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...] w części określającej termin płatności opłaty adiacenckiej; 2. oddala skargę w pozostałej części; 3. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku, w części określonej w punkcie 1. Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 111.300,00 zł dla z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego ich podziałem na działki: [...] – [...]. Adresatką decyzji jest S. T. J., właścicielka nieruchomości położonych w Ł. przy ul. A 70, oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr: [...], [...] (przed podziałem), obr. [...], o łącznej powierzchni 6000 m2, uregulowanych w księgach wieczystych [...] (dz. nr [...]) oraz [...] (dz. nr [...]). Organ wskazał, że wysokość opłaty adiacenckiej, ustalonej w niniejszej decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. Określona wyżej opłata płatna jest jednorazowo w terminie 14 dni do dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, z zastrzeżeniem naliczania odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości wskazanych nieruchomości stanowiących własność S. T. J. zostało wszczęte z urzędu w dniu [...]. Prezydent Miasta Ł. w postanowieniu z dnia [...], stwierdził zgodność proponowanego podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...]. Powyższy podział został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 25 listopada 2009r. Uchwałą nr [...] z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z [...]). Rada Miejska w Ł. ustaliła na terenie miasta stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i miała przed jej podziałem. Stosownie do art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. – Dz.U. z 2010r. nr 102, poz. 651 ze zm.) została wykonana z urzędu wycena w odniesieniu do wartości przed i po podziale wskazanych nieruchomości. Operat szacunkowy spełnia wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Treść dokumentu opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca uwzględnił elementy, które mają wpływ na wartość nieruchomości i wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, ukazując wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat szacunkowy nie zawiera wad, które dyskwalifikowałyby go jako skuteczny dowód dający podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, a organ gminy nie znalazł powodów, żeby żądać od rzeczoznawcy jego uzupełnienia lub wyjaśnienia treści. Operat potwierdza wzrost wartości nieruchomości. Dla potrzeb wyceny obydwu nieruchomości przed podziałem, tj. działki nr: [...] i [...], rzeczoznawca majątkowy przeanalizował lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Obszar rynku przyjęty do analizy obejmuje tereny osiedli jednorodzinnych, usytuowanych w północnej części Ł., obejmujących osiedla mieszkaniowe W. Biegły posłużył się obserwacjami z rynku, dotyczącymi sprzedaży nieruchomości o powierzchniach z przedziału 1500 - 3500 m2. Analizą objęto okres 2 lat od daty, na którą sporządzano operat szacunkowy. Z badanego przez rzeczoznawcę majątkowego segmentu rynku wybrano 12 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Ich liczba pozwoliła na zastosowanie podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. W analizowanym okresie, trend czasowy określono na poziomie 0% na miesiąc, co oznacza stabilizację poziomu cen. Biegły uznał, że najbardziej widoczny wpływ na wartość rynkową nieruchomości o powierzchniach z przedziału 1500 – 3500 m2 mają następujące cechy: lokalizacja nieruchomości, dojazd i dostęp, infrastruktura techniczna, sąsiedztwo, powierzchnia działek oraz ograniczenia w zagospodarowaniu. Korygowania dokonano przy pomocy współczynników korygujących, określonych na podstawie oceny cech rynkowych działek. Dla potrzeb wyceny wydzielonych działek nr: [...] – [...] oraz [...] – [...], rzeczoznawca majątkowy przeanalizował lokalny, rynek nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Biegły posłużył się danymi rynku nieruchomości z okresu dwóch lat przed wydaniem opinii, dotyczącymi sprzedaży działek o powierzchniach do 1200 m2. Wybrał 12 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, co pozwoliło na zastosowanie podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Trend czasowy określono na poziomie 0% na miesiąc, co oznacza stabilizację poziomu cen. Jako czynniki najbardziej wpływające na wartość rynkową nieruchomości o powierzchniach z przedziału do 1200 m2 biegły wskazał następujące cechy: lokalizacja nieruchomości, dojazd i dostęp, infrastruktura techniczna, sąsiedztwo, powierzchnia działek oraz ograniczenia w zagospodarowaniu. Korygowania dokonano przy pomocy współczynników korygujących, określonych na podstawie oceny cech rynkowych działek. Dla określenia wartości wydzielonej drogi wewnętrznej – działek nr: [...] i [...] zastosowano § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i określono wartość tych działek jako iloczyn wartości 1 m2 gruntu, z którego je wydzielono i ich powierzchni. Działki ewidencyjne nr: [...] i [...] nie miały wpływu na wzrost wartości nieruchomości spowodowany ich podziałem, ponieważ ich wartość jednostkowa za 1 m2 została przyjęta na poziomie wartości jednostkowej działki przed podziałem. Obie nieruchomości przed podziałem, tj. działki [...] i [...] posiadały takie same oceny cech rynkowych. Nieruchomości przed podziałem, przy uwzględnieniu analizy nieruchomości podobnych z przedziału powierzchniowego od 1500 do 3500 m2, posiadały zadowalającą lokalizację, dogodny dojazd i dostęp oraz dogodne sąsiedztwo. Obie nieruchomości przed podziałem posiadały dostęp do niepełnej infrastruktur) technicznej. Pod względem cechy rynkowej - powierzchnia, wskazanej działki znajdowały się w mało korzystnym zakresie powierzchniowym 2500 – 3000 m2 (wśród nieruchomości z segmentu rynku od 1500 do 3500 m2). W przypadku cechy - ograniczenia w zagospodarowaniu, rzeczoznawca określił ocenę tej cechy jako częściowe ze względu na wydłużony kształt obu działek. Obie nieruchomości przed podziałem osiągnęły identyczną jednostkową wartość rynkową na poziomie około 126,72 zł/m2. Zmiana wartości nieruchomości w wyniku jej podziału spowodowana została wzrostem wartości 1 m2 wydzielonych działek nr: [...], [...] w stosunku do wartości 1 m2 nieruchomości przed podziałem (działek nr [...], [...]). Podział spowodował wyodrębnienie 6 działek (po 3 z każdej nieruchomości) o powierzchniach do 1200 m2, więc pomimo, że ich funkcja nie uległa zmianie, to zwiększyły się możliwości ich sprzedaży. Według analizy rzeczoznawcy majątkowego, nieruchomości znajdujące się. w segmencie rynku o powierzchniach do 1200 m2 osiągają wyższe ceny jednostkowe za 1 m2 w porównaniu z cenami jednostkowymi za 1 m2 osiąganymi przez nieruchomości znajdujące się w segmencie rynku o powierzchniach w zakresie od 1500 do 3500 m2. Cena średnia za 1 m2 w segmencie nieruchomości o mniejszych powierzchniach wyniosła 196,48 zł/m2, natomiast w segmencie nieruchomości o powierzchniach większych – 133,25 zł/m2. Najwyższą rynkową wartość jednostkową wśród nowo wydzielonych działek uzyskały działki nr [...]. Oszacowana wartość tych działek na poziomie ok. 203,55 zł/m2 wynika z oceny ich poszczególnych cech przy uwzględnieniu analizy nieruchomości podobnych z przedziału powierzchniowego do 1200 m2. Wskazane działki posiadały zadowalającą lokalizację, bardzo dogodny dojazd i dostęp oraz dogodne sąsiedztwo. Obie wydzielone działki posiadały dostęp do niepełnej infrastruktury technicznej. Pod względem cechy rynkowej – powierzchnia, działki znajdowały się w mało korzystnym zakresie powierzchniowym 800 – 1000 m2 (wśród nieruchomości z segmentu rynku do 1200 m2). Rzeczoznawca określił, że na działkach brak jest ograniczeń wpływających na ich zagospodarowanie. Wartość jednostkowa działek o nr ewidencyjnych [...] została oszacowana na poziomie około 193,73 zł/m2. Ich niższa wartość jednostkowa w porównaniu z działkami nr [...] wynika z różnic odnotowanych w cechach takich jak: dojazd i dostęp, infrastruktura techniczna oraz sąsiedztwo. Działki o nr: [...] posiadały gorszy, bo średniodogodny dojazd i dostęp poprzez drogę wewnętrzną oraz brak dostępu do infrastruktury technicznej, natomiast znajdowały się w bardzo dogodnym sąsiedztwie. Najniższą wartość jednostkową wśród wydzielonych działek, uzyskała działka nr [...]. Poza wymienionymi różnicami w porównaniu do działek nr [...], działka nr [...] znajduje się w najniżej ocenionym zakresie powierzchniowym powyżej 1000 m2 (wśród nieruchomości z segmentu rynku do 1200 m2), co wpłynęło na jej oszacowaną wartość jednostkową na poziomie około 188,23 zł/m2. Organ pierwszej instancji stwierdził, że podziela pogląd rzeczoznawcy majątkowego, iż podział nieruchomości spowodował wzrost ich wartości na określonym w operacie szacunkowym z dnia 3 czerwca 2011r. poziomie. Wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem działki nr [...] została obliczona na 380.000 zł, natomiast suma wartości rynkowych wydzielonych działek nr: [...] (166.000 zł), [...] (184.000 zł), [...] (180.000 zł), [...] (14.000 zł), [...] (24.000 zł) wyniosła 568.000 zł. Wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem działki nr [...] została obliczona na 380.000 zł, natomiast suma wartości rynkowych wydzielonych działek nr: [...] (24.000 zł), [...] (166.000 zł), [...] (193.000 zł), [...] (165.000 zł), [...] (15.000 zł) wyniosła 563.000 zł. Różnica w wartości nieruchomości (dz. nr [...]) po podziale (568.000 zł) oraz przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (380.000 zł), na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej wynosi 188.000 zł, z czego 30% stanowi kwotę 56.400 zł. Różnica w wartości nieruchomości (dz. nr [...]) po podziale (563.000 zł) oraz przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (380.000 zł), na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej wynosi 183.000 zł, z czego 30% stanowi kwotę 54.900 zł. Ponieważ właścicielką obydwu nieruchomości jest S. T. J., do której adresowana jest decyzja, opłata adiacencka została naliczona łącznie i wynosi 111.300 zł (56 400 zł + 54 900 zł). Wydanie decyzji administracyjnej ustalającej obowiązek wniesienia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego ich podziałem, uwarunkowane jest: podjęciem uchwały przez Radę Miejską w przedmiocie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wydaniem ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym jej podziałem, wszczęciem z urzędu i zawiadomieniem właściciela o powyższym. Wobec spełnienia wskazanych warunków, zaistniała podstawa prawna do wydania decyzji administracyjnej ustalającej opłatę adiacencką. Zakreślony przez organ orzekający termin na uiszczenie opłaty znajduje uzasadnienie w art. 148 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przepisu tego wynika dla strony obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o jej ustaleniu stała się ostateczna. Zgodnie z art. 148 ust. 3 cytowanej ustawy wysokość opłaty adiacenckiej ustalonej w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. W odwołaniu od powyższej decyzji S. J. wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Decyzji tej zarzuciła naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 7 i 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niezebranie i nieuwzględnienie przez organ pierwszej instancji przy rozpatrywaniu sprawy całości materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, które to naruszenia skutkują błędnym ustaleniem stanu faktycznego, tj. w konsekwencji niewłaściwym ustaleniem wzrostu wartości nieruchomości. S. J. zakwestionowała wnioski operatu szacunkowego co do wartości nieruchomości przed podziałem. Organ pierwszej instancji dysponuje bowiem dokumentem, który dowodzi, że realna wartość nieruchomości przed ich podziałem jest większa. Skarżąca odwołała się do zawartej umowy w dniu 15 października 2008r umowy przeniesienia własności nieruchomości - działek [...] i [...] za łączną sumę 730.000 zł. W dniu za cenę 370.000.00 zł skarżąca kupiła działkę [...]. Przede wszystkim jednak na podstawie umowy sprzedaży z dnia 10 marca 2009r. S. J. sprzedała Z. P. nieruchomość stanowiącą działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem [...] za cenę 450.000 zł. Nabyte przez S. J. działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami kolejno [...], [...] oraz [...] przed ich podziałem – bezpośrednio ze sobą sąsiadowały, powierzchnia każdej wynosiła 3.000 m2 oraz każda została nabyta w przybliżeniu za cenę 370.000,00 zł. Umowa, w wyniku której S. J. zbyła działkę oznaczoną numerem [...] wskazuje jaka była na dzień jej zawarcia realna wartość tej nieruchomości. Działki oznaczone przed ich podziałem numerami [...] oraz [...] miały zbliżoną do siebie wartość. Na dzień sprzedaży działki numer [...], czyli również przed dokonaniem ich podziału ich wartość wynosiła 450.000 zł. Taka bowiem cena za każdą z tych nieruchomości byłaby prawdopodobna. Skarżąca podkreśliła, że organ pierwszej instancji w ogóle nie odniósł się tych faktów, nie ocenił zatem całokształtu materiału dowodowego. Stanowi to naruszenie przepisów postępowania. Bardziej zasadnym w ocenie skarżącej jest przyjęcie jako wartości nieruchomości przed podziałem ceny uzyskanej ze sprzedaży działki numer [...], której wartość na tamten czas opiewała na kwotę 450.000 zł, a nie na wartość wskazaną w wycenie, tj. 380.000 zł, będącą jednocześnie wartością zbliżoną do wartości zakupu działek. Wartość 450.000 zł jest bowiem wartością bardziej prawdopodobną jako już uzyskana w postaci zapłaconej ceny. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu SKO stwierdziło, iż spełnione są przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, określone w przepisach art. 98a ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ odwoławczy podzielił ocenę operatu szacunkowego, dokonaną przez organ i instancji .Rzeczoznawca majątkowy K. W. określiła wartość rynkową nieruchomości według aktualnych cen – na dzień sporządzenia operatu szacunkowego (3 czerwca 2011r.). Opinia złożona do akt spełnia wszystkie warunki formalne, zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Proces wyceny został wyjaśniony w operacie szacunkowym w sposób wyczerpujący i rzetelny. Podane w nim dane są spójne i logicznie uzasadnione, zaś obliczenia matematyczne prowadzące do określenia wartości nieruchomości nie są obarczone błędami. Brak jest podstaw do kwestionowania, iż nieruchomości, które zostały przyjęte do porównania są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to znaczy nieruchomościami porównywalnymi z nimi ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Za niewątpliwe Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości przed podziałem oraz po podziale jest ich wartością rynkową w rozumieniu art. 151 ust. 1 powołanej ustawy. Wskazało, że ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości nieruchomości jest bezpośrednią konsekwencją ich podziału, albowiem już choćby z przeprowadzonej dla potrzeb wyceny analizy lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wynika, że istotny wpływ na poziom cen rynkowych ma segment powierzchni, w jakim mieści się dana nieruchomość. Za należycie uzasadnione Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego zawarte w piśmie z dnia 18 listopada 2011r. Stwierdziło, że w ich świetle przyjąć należy, iż zmiana uwarunkowań prawnych w postaci nowelizacji rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego po wykonaniu wyceny nieruchomości i wydaniu decyzji przez organ pierwszej instancji (w szczególności zmiana § 36, dotyczącego wyceny nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi), nie miała wpływu na ważność i moc dowodową operatu szacunkowego z dnia 3 czerwca 2011r. Organ odwoławczy uznał, iż nie budzi również wątpliwości prawidłowość przyjętych założeń i zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie: doboru nieruchomości do porównania, określenia rynków nieruchomości dla potrzeb wyceny przy uwzględnieniu wymogu, iż wzrost wartości nieruchomości ma być następstwem wyłącznie jej podziału, oceny nieruchomości będących przedmiotem oszacowania w aspekcie cech uznanych w ramach wyceny za mające istotny wpływ na wartość nieruchomości na rynku lokalnym. Organ podkreślił, że zgodnie z art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązkiem właściwego organu administracji publicznej jest ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Oznacza to, że jedynie taka opinia może być przyjęta jako dowód na określenie ewentualnego wzrostu albo braku wzrostu wartości nieruchomości w następstwie jej podziału na odrębne działki gruntu. Inne dowody są w tym zakresie niedopuszczalne i mogą służyć co najwyżej do podważenia wiarygodności i mocy dowodowej opinii rzeczoznawcy majątkowego wykonanej na zlecenie organu prowadzącego postępowanie. Z tego powodu nietrafny jest zarzut strony, iż podstawę określenia wartości nieruchomości według stanu przed podziałem powinna stanowić określona w umowie cena sprzedaży innej nieruchomości. Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami na podstawie jednej tylko transakcji sprzedaży, niezależnie od stopnia podobieństwa nieruchomości będącej jej przedmiotem do szacowanej nieruchomości, byłoby niezgodne zarówno z tym przepisem, jak i z innymi normami regulującymi kwestie związane z wyceną nieruchomości. W art. 151 ust. 1 ustawy nieprzypadkowo ustawodawca użył określenia "transakcja rynkowa" w liczbie mnogiej, tak samo jak pojęć "cena" i "nieruchomość podobna" w art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który to przepis zawiera definicję podejścia porównawczego. Ponadto w art. 154 ust. 1 tej ustawy stwierdza się, że wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego. Ze względu na przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego ramy czasowe przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości (czerwiec 2009r. – czerwiec 2011r.) wśród transakcji nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego, podobnych do wycenianych nieruchomości, nie mogła znaleźć się transakcja sprzedaży działki nr [...], gdyż została ona sfinalizowana w marcu 2009r. Obowiązkiem rzeczoznawcy, wynikającym bezpośrednio z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest oparcie wyceny na możliwie jak najbardziej aktualnych cenach rynkowych nieruchomości. Mając na względzie datę zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], nie jest zasadny zarzut strony, iż określona w tej umowie cena powinna być uwzględniona w ramach wyceny sąsiednich działek nr: [...] i [...] (ponadto z materiału dowodowego zebranego w sprawie wynika, iż wbrew twierdzeniom zawartym w odwołaniu nie jest wcale oczywiste, że działka nr [...] ma właściwości tożsame, czy choćby bardzo zbliżone do cech działek nr: [...] i [...], prócz lokalizacji). W skardze na powyższą decyzję S. J. wniosła o jej uchylenie i skierowanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zwrot kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: - naruszenie art. 7 i 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a. poprzez brak uwzględnienia przez organ drugiej instancji całości materiału dowodowego znajdującego się aktach sprawy w sposób wyczerpujący, które to naruszenie skutkuje błędnym ustaleniem stanu faktycznego, tj. w konsekwencji niewłaściwym ustaleniem wzrostu wartości nieruchomości; - naruszenie art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez stwierdzenie, że jedynym dowodem jaki może być przyjęty na określenie wzrostu albo braku wzrostu wartości nieruchomości jest opinia biegłego rzeczoznawcy, a tym samym niewłaściwą wykładnię tego przepisu. W ocenie skarżącej błędem jest nieuwzględnienie przez organ ceny nieruchomości, jaką uzyskała ona ze sprzedaży działki nr [...], gdyż ta cena a nie dane z operatu świadczą o wartości nieruchomości objętych decyzją. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne kontrolują zgodność z prawem działalności administracji publicznej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego. Podstawę prawną zaskarżonych decyzji stanowi przepis art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), powoływanej dalej jako u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Poza sporem w sprawie niniejszej jest, że doszło do podziału nieruchomości należących do S. T. J.. W dacie podziału obowiązywała uchwała Rady Miejskiej, ustalająca wysokość opłaty adiacenckiej na poziomie 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Z ustaleń faktycznych organów wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w trybie art. 146 ust. 1 u.g.n., z zachowaniem wymogów określonych w art. 151 u.g.n. oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ ustalił opłatę w terminie, określonym w zdaniu trzecim 3 art. 98a ust. 1 u.g.n., który przewiduje trzyletni termin od daty podziału nieruchomości. Dokonując weryfikacji przeprowadzonego postępowania sąd podziela stanowisko organów, ,że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z prawem. Okoliczności powyższych strona skarżąca zresztą nie kwestionuje. W szczególności brak jest zarzutów co do przyjętej przez autorkę operatu metodologii opracowania, zastosowanych kryteriów. W ocenie skarżącej jednak organ winien był ustalić wartość działek [...] i [...] na podstawie ceny nieruchomości, jaką uzyskała sama skarżąca w marcu 2009 roku ze sprzedaży innej działki ([...]) o tożsamej powierzchni. Jest to w istocie jedyny zarzut, z którego skarżąca wywodzi, iż organy naruszyły przepisy art. 7, 77 k.p.a. oraz przepis art. 146 u.g.n. Tak sformułowane zarzuty skargi nie może odnieść skutku. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia formułują precyzyjne zasady ustalania wartości nieruchomości. Stanowią one też kryterium oceny postępowania dowodowego. Kwestie te uregulowane zostały w Dziale IV ustawy zatytułowanym "wycena nieruchomości", rozdział 1 dotyczy wartości nieruchomości. Przepis art. 149 u.g.n. stanowi, że przepisy niniejszego rozdziału (1 działu IV) stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Z art. 150 wynika, że dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, oblicza się wartość rynkową. Jak stanowi art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Oznacza to, że proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. Żadne z uregulowań ustawy nie daje podstaw do przyjęcia jako podstawy rozważań jednej jedynej transakcji. Zresztą, skarżąca, odwołując się do faktu, ze sprzedała nieruchomość sąsiednią za cenę 450.000 zł, nie dokonała analizy, czy nieruchomość ta, ze względu chociażby na kształt, wyposażenie w media, położenie, ma cechy tożsame jak działki [...] i [...]. Skarżąca pomija też w swoich rozważaniach, że nieruchomość tę kupiła miesiąc przed sprzedażą za cenę 380.000 zł, że za kwotę 730.000 zł kilka miesięcy wcześniej nabyła działki objęte niniejszym postępowaniem. Skoro skarżąca twierdzi, że dowodem wartości nieruchomości przed podziałem winna być cena tej nieruchomości, możliwa do uzyskania, konsekwentnie powinna uwzględnić wszystkie te transakcje. A wówczas średnia wartość tych transakcji byłaby zbliżona do wartości ustalonej przez biegłą. Jednakże nie sposób też byłoby czynić zarzutu autorce operatu szacunkowego (czego zresztą skarżąca nie czyni), że nie uwzględniła w swoich badaniach wszystkich czy którejkolwiek z tych transakcji. Pochodzą one bowiem sprzed okresu, objętego analizą w operacie szacunkowym. Jak trafnie wskazał organ odwoławczy, analiza rynku nieruchomości, jaką wykonuje biegły rzeczoznawca winna dotyczyć zdarzeń aktualnych. Przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego ramy czasowe przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości obejmujące dwa lata przed wydaniem opinii (czerwiec 2009r. – czerwiec 2011r.) odpowiadają obowiązkowi biegłego obliczenia wartości na bazie możliwie jak najbardziej aktualnych cen rynkowych nieruchomości. Obowiązek ten wynika bezpośrednio z art. 98a ust. 1 u.g.n. Z tych względów nie jest trafny zarzut naruszenia przepisów postępowania, naruszenia polegającego na nieuwzględnieniu całości materiału dowodowego i niewyjaśnieniu okoliczności faktycznych. Zarówno ustalenia faktyczne poczynione w sprawie są wystarczające do wydania decyzji, jak i dokonana ocena zebranego materiału dowodowego respektuje zasady postępowania określone w art. 7, 77, 80 k.p.a. Wcześniejsze rozważania wskazują też na nietrafność zarzutu naruszenia art. 146 u.g.n. Skarżąca nie sprecyzowała, o które z uregulowań w nim zawartych chodzi. Jednakże zważywszy, że zastosowanie w niniejszym postępowaniu z mocy art. 98a ust.1 ug.n. ma art. 149 ust.1a, zarzut należy odnieść do tej regulacji. Wskazany przepis stanowi, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Skarżąca podnosi, że wnioski operatu nie stanowią jedynego dowodu wartości nieruchomości. Stanowisko takie jest błędne. Jak już o tym była mowa, ustawa o gospodarce nieruchomościami wyczerpująco reguluje tryb postępowania w sprawie ustalenia wartości nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale, według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej. Oczywiście operat podlega zarówno pod względem zachowania wymogów formalnych, jak i przyjętych wniosków. Jednakże w tym postępowaniu skarżąca w sposób skuteczny tych wniosków nie podważyła, ocena operatu dokonana przez organ mieści się w granicach swobodnej oceny dowodów, nieuwzględnienie przez organ i biegłą jako podstawy badania wartości nieruchomości jednej tylko transakcji .wynika ze wskazanych wcześniej regulacji i nie jest uchybieniem, pominięcie tej transakcji w przyjętych przez biegłą danych rynku nieruchomości wynika z uzasadnionych logicznie ram czasowych. Z uwagi na powyższe zarzuty skargi jako nieuzasadnione skutkować winny oddaleniem skargi co do zasady, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Jednakże z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. nie będąc związanym granicami skargi sąd z urzędu pragnie podnieść uchybienie zawarte w rozstrzygnięciu w części określającej termin płatności opłaty adiacenckiej. Stosownie do przepisu art. 148 ust.1. u.g.n. obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty. Z przepisu wprost wynika, że zobowiązanie do uiszczenia opłaty powstaje z upływem czternastego dnia od ustatecznienia decyzji. Tymczasem w decyzji organu I instancji zobowiązano skarżącą do uiszczenia opłaty "w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna". Takie sformułowanie wskazuje, że według organu czternasty dzień jest ostatnim a nie pierwszym dniem, w którym skarżąca winna opłatę uiścić. Jest to sprzeczne z treścią cytowanego art. 148 ust. 1. u.g.n. W tym zatem zakresie należało uchylić decyzję organu I instancji i w tej tylko części decyzję organu II instancji, utrzymującą ją w mocy, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" p.p.s.a. W tym też zakresie, stosownie do treści art. 152 p.p.s.a. sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku. A.D.