II SA/Łd 323/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Sędziowie Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska, Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.), Protokolant Referendarz sądowy Agnieszka Grosińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 września 2007 roku sprawy ze skargi W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie renty planistycznej oddala skargę. Decyzją z dnia[...] , Nr [...] Wójt Gminy N. ustalił W. W. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 4.800 zł pomniejszając ją o dobrowolnie wpłaconą kwotę 500 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G. w Gminie N., oznaczonej jako działka nr 91/10 o powierzchni 600 m2, spowodowaną zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jako podstawę prawną decyzji Wójt Gminy N. wskazał art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 2003 roku o planowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) oraz § 18 uchwały Rady Gminy N. Nr [...] z dnia [...] w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego Gminy N. obejmującej część obszaru wsi G. (Dz. Urz. Woj. Łódz. Nr 231 z 9 listopada 2001r.). W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji podał, iż ustalenie opłaty nastąpiło z związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy N. Nr [...] z dnia [...] i wzrostem z tego tytułu wartości przedmiotowej nieruchomości. W wyniku tej zmiany działka należąca do W. W. została zaliczona do terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, oznaczony na planie literą M. Wysokość opłaty planistycznej została określona w ww. uchwale jako 30% kwoty wzrostu wartości nieruchomości. Organ ustalił, że w dniu 5 września 2005r. W. W. zbył przedmiotową nieruchomość A. S. aktem notarialnym Rep. A. [...]. sporządzonym przez notariuszem J. T. w Ł. za kwotę [...] zł. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i po tej zmianie została określona przez rzeczoznawcę majątkowego A. T. w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 22 sierpnia 2006 roku. W ocenie rzeczoznawcy wartość nieruchomości skarżącego przed zmianą planu wynosiła 8920 zł., a po zmianie planu 24 920 zł. i wobec tego wzrosła o 16.000zł. Od powyższej decyzji, W. W. odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł., podnosząc zarzut naruszenia art. 79 § 1 i § 2 K.p.a. poprzez brak zawiadomienia strony o przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego oraz zarzucając niewłaściwą wycenę nieruchomości. Odwołujący się podniósł, iż nie został powiadomiony o wizji lokalnej przeprowadzonej przez rzeczoznawcę, na podstawie której sporządzono operat szacunkowy. Wizja ta została przeprowadzona w dniu 5 maja 2006 roku tj. przed wszczęciem postępowania administracyjnego. Strona wskazała również na niezrozumiałe, w jej ocenie, różnice w wycenie działek znajdujących się obok siebie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. po rozpatrzeniu na posiedzeniu w dniu 17 stycznia 2007 roku odwołania, wskazując jako podstawę prawną decyzji Nr [...] art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (t. j. Dz.U. z 2001 r. Nr 79 poz. 856 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie przywołał treść wskazanych powyżej przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie organu II instancji istota tzw. renty planistycznej, sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie łącznego wystąpienia następujących przesłanek: 1) zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, 2) wzrost wartości nieruchomości, w związku ze zmianą (bądź uchwaleniem) planu zagospodarowania przestrzennego, 3) zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego, 4) w uchwale rady gminy (rady miasta) o zmianie, bądź uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego określona została stawka procentowa, (nie wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości), 5) wydanie decyzji o ustaleniu opłaty jednorazowej w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy, plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca. Odnosząc powyższe do rozpatrywanej sprawy organ odwoławczy stwierdził, iż spełnione zostały wszystkie określone w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej, co uprawniało organ pierwszej instancji do wydania stosownej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż nieruchomość położona w G. w Gminie N., oznaczona jako działka nr 91/10 o pow. 600 m2 uregulowana w cz. KW Nr[...] , stanowiąca własność W. W. znajdowała się pod rządami poprzedniego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy N., uchwalonego przez Radę Gminy N. uchwałą Nr [...] z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. Łódz. Nr 14 z dnia 16 grudnia 1994r.) na obszarach przeznaczonych pod uprawy polowe oraz użytki zielone (wypis z planu nr [..] z dnia[...] .w aktach). Po zmianie tego planu w części dotyczącej wsi G., wprowadzonego uchwałą Rady Gminy N. Nr [...] z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. Łódz. Nr 231 z 9 listopada 2001r.) uległo zmianie przeznaczenie tego terenu i przedmiotowa nieruchomość weszła w skład obszaru "M" przeznaczonego na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego z dopuszczeniem nieuciążliwych usług. Zmiany te zostały uwidocznione w rejestrze gruntów. Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. W. W. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi zarzucając, iż wymieniona decyzja została wydana z naruszeniem art. 9 K.p.a. poprzez brak pouczenia strony o możliwości przedstawienia innej opinii biegłego do spraw wyceny nieruchomości oraz sposobu kwestionowania sporządzonej w sprawie wyceny, przy równoczesnym stwierdzeniu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż "odwołujący się powinien przedstawić własną wycenę jako dowód przeciwny do dowodu organu pierwszej instancji". Dalej skarżący podniósł naruszenie przez organy administracji art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez akceptowanie nieprawidłowej opinii rzeczoznawcy majątkowego, pomimo iż z jej treści wynika, iż wycenie podlegały inne nieruchomości niż będące przedmiotem sprzedaży oraz nie ustosunkowanie się do zarzutów przedstawionych w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, a nadto art. 6 art. 79 § 1 i § 2 K.p.a. poprzez brak zawiadomienia strony o przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego A. T. oraz o wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 5 maja 2006 roku. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż zgodnie z treścią operatu szacunkowego, źródłem informacji o nieruchomości była m.in. wizja lokalna przeprowadzona przez rzeczoznawcę w dniu 5 maja 2006 r. (str. 5 opinii). Skarżący nie został poinformowany o przeprowadzeniu wizji lokalnej. Strona nie została także zawiadomiona o dopuszczeniu dowodu z opinii rzeczoznawcy. Uniemożliwiło to zadawanie pytań rzeczoznawcy. Czynności te miały miejsce jeszcze przed wszczęciem postępowania w niniejszej sprawie. W ocenie strony skarżącej działania Wójta Gminy N., zaakceptowane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, uniemożliwiły stronie zajęcie prawidłowego stanowiska w sprawie. Skarżący podkreślił, iż 79 K.p.a. stanowi obok art. 10 K.p.a. gwarancję realizacji zasady ogólnej czynnego udziału strony w postępowaniu. Nakłada obowiązek zawiadomienia strony co najmniej na 7 dni przed terminem czynności. Zachowanie wymogu art. 79 K.p.a., niezależnie od wagi i treści przeprowadzonego dowodu, jest bezwzględnym obowiązkiem organu administracji państwowej. Naruszenie tego obowiązku stanowi oczywiste naruszenie przepisów o postępowaniu administracyjnym mającym wpływ na wynik sprawy. Zachowanie wymagań art. 79 i 81 K.p.a., niezależnie od wagi i treści przeprowadzonego dowodu, jest bezwzględnym obowiązkiem organu administracji państwowej. Skarżący wskazał, odwołując się do poglądów wyrażonych w orzecznictwie sądów administracyjnych, iż naruszenie tego obowiązku stanowi naruszenie przepisów o postępowaniu administracyjnym, w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Skarżący podniósł także, że opinia nie została mu doręczona przed wydaniem decyzji, co uniemożliwiało mu wykazanie wszelkich merytorycznych zastrzeżeń do operatu. Zdaniem strony skarżącej opinia rzeczoznawcy majątkowego ma walor opinii biegłego - w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. - i powinna, jak każdy dowód, zostać przeprowadzona w ramach danego postępowania i powołał się w tym względzie na wyrok NSA w Warszawie z dnia 16 stycznia 2002 r., sygn. akt I SA 1999/00, LEX nr 81989. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie skargi, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd nie przejmuje sprawy administracyjnej do końcowego załatwienia, lecz ma jedynie ocenić działalność organu orzekającego. Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla decyzję w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność decyzji w całości lub części. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 § 1 i § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270), zwanej w dalszej części rozważań p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, w tak zakreślonej kognicji Sąd nie dopatrzył się uchybień, które mogłyby skutkować uchyleniem zaskarżonej oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. W. W. w dniu 5 września 2005r. aktem notarialnym Rep. A. [...] zbył działkę nr [...] o powierzchni 600 m2 na rzecz A. S. za cenę 24.000zł. W tym stanie faktycznym uzasadnione było wszczęcie postępowania administracyjnego, w sprawie pobrania jednorazowej opłaty planistycznej i zawiadomieniem z dnia 7 września 2006 roku, znak:GN.7325/l/2006, organ powiadomił skarżącego o jego wszczęciu. Dowodem wzrostu wartości działki na skutek zmiany planu, stał się sporządzony w dniu 22 sierpnia 2006 roku, przez rzeczoznawcę majątkowego A. T. operat szacunkowy. Czynności rzeczoznawcy miały jeszcze miejsce przed wszczęciem postępowania i odbyły się bez udziału skarżącego. Również w ocenie Sądu oszacowanie wartości gruntu nie budziło wątpliwości, operat sporządzony zostały w sposób jasny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, zaś samą wartość gruntu przed i po zmianie planu nie można uznać za zawyżoną. Tak więc operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarze przeznaczonym na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego z dopuszczeniem nieuciążliwych usług, dla którego zgodnie z § 18 uchwały Rady Gminy N. Nr [...] z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. Łódz. Nr 231 z 9 listopada 2001r.) obowiązuje 30 % stawka służąca pobraniu opłaty planistycznej. Zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego wartość nieruchomości o numerze ewidencyjnym 91/10 o powierzchni 600 m2 wynosi: - po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego -24.920zł. - przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego -8.920zł. W związku z powyższym, różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed jego uchwaleniem dla działki nr [...] stanowi kwotę 16.000zł. Przy uwzględnieniu 30 % stawki służącej pobraniu opłaty planistycznej, jej wysokość wynosi łącznie w analizowanym przypadku 4.800zł, co stanowi wynik matematycznego wyliczenia procentowego wzrostu wartości nieruchomości na dzień jej zbycia. Wobec dokonanej przez W. W. dobrowolnej wpłaty kwoty 500zł. do uiszczenia pozostaje kwota 4.300 zł. Sąd nie podzielił zarzutów zawartych w odwołaniu i w skardze. Odnosząc się do zarzutu przeprowadzenia wizji lokalnej przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego przed wszczęciem postępowania administracyjnego oraz zarzutu braku powiadomienia stron o przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego i o oględzinach nieruchomości na co najmniej 7 dni przed ich terminem, to należy odwołać się do poglądu prawnego wyrażonego w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 kwietnia 2006r. Sygn. akt II OSK 691/05, zgodnie z którym jeśli od opinii biegłego zależy wszczęcie postępowania z urzędu, bo w zależności od jej treści uzasadnione będzie pobranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem (zmianą) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub nie, to jej sporządzenie przed wszczęciem postępowania jest dopuszczalne, a żądanie jej powtórnego przeprowadzenia po wszczęciu postępowania mijałoby się z celem. Tak sporządzona opinia nie traci waloru dowodu w toczącym się postępowaniu administracyjnym, oczywiście pod warunkiem, że strona miała możliwość zapoznania się z jej treścią i zgłoszenia uwag łącznie z przedstawieniem kontropinii (kontroperatu szacunkowego). Stanowisko to w pełni akceptuje Sąd w składzie rozpoznającym niniejsza sprawę. Z tych też względów i wobec analogicznego stanu faktycznego w rozpatrywanej sprawie zarzut braku czynnego udziału strony w postępowaniu należy uznać za chybiony. Nie można również podzielił zarzutu naruszenia art. 79 kpa, bowiem biegły sporządzając operat szacunkowy oraz dokonując dla jego potrzeb oględzin nieruchomości nie podejmuje tych czynności tak jak organ administracji publicznej w ramach toczącego się postępowania administracyjnego, o podjęciu których na mocy powołanego przepisu byłby zobowiązany zawiadomić strony. Rzeczoznawca majątkowy działa bowiem na podstawie umowy zlecenia zawartej z Zarządem Gminy N., do której przepisy Kpa nie mają zastosowania. W ocenie Sądu nie doszło także do pozbawienia strony czynnego udziału w postępowaniu. Akta sprawy zawierają korespondencję organu pierwszej instancji skierowaną do W. W. świadczącą o tym, iż strona szeroko informowana była o wszystkich czynnościach podejmowanych w ramach wszczętego w dniu 7 września 2006r. postępowania administracyjnego zmierzającego do pobrania opłaty planistycznej (zawiadomienie z dnia 7 września 2006r. oraz zawiadomienie z dnia 9 października 2006r.). Strona zapoznana została również z procedurą ustalania opłat planistycznych, zapoznała się zarówno z operatem szacunkowym jak i z całym zgromadzonym materiałem dowodowym, co wynika z protokołu z dnia 26 września 2006r. Z treści przepisów kodeksu postępowania administracyjnego nie wynika dla organu administracji publicznej obowiązek doręczania stronie dokumentu znajdującego się w aktach sprawy przed wydaniem decyzji, w tym przypadku operatu szacunkowego. Stosownie do art. 73 § ust. l. K.p.a., w każdym stadium postępowania organ administracji publicznej obowiązany jest zaś umożliwić stronie przeglądanie akt sprawy oraz sporządzanie z nich notatek i odpisów. Strona może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z akt sprawy lub wydania jej z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem strony, (ust § 2). Wymienione uprawnienia strona mogła realizować w toku postępowania pierwszoinstancyjnego. W toku postępowania odwoławczego strona została również zawiadomiona pismem z dnia 19 grudnia 2006r. o prawie do wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego, przedstawienia swojego stanowiska i ewentualnego złożenia wniosków dowodowych, z którego nie skorzystała. Przy czym wezwanie to zostało doręczone profesjonalnemu pełnomocnikowi, który wstąpił do toczącego się postępowania administracyjnego reprezentując skarżącego Ustosunkowując się do zarzutu dotyczącego różnic w wycenie działek znajdujących się obok siebie, w tym samym miejscu i o tej samej specyfice, należy wskazać, iż różnice w tym zakresie wynikają z analizy lokalnego rynku nieruchomości i zastosowania współczynnika korygującego wynikającego z przyjętej metody szacowania. Przy wycenie wzięto pod uwagę istotne cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości: lokalizację, otoczenie i sąsiedztwo, uzbrojenie terenu, powierzchnię i kształt działki, sposób użytkowania oraz prawa i ograniczenia. Dokonując zatem wyceny gruntu rzeczoznawca uwzględnił wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które mają wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Należy wskazać ponadto, iż przyjęty operat szacunkowy nie zawiera wad, które dyskwalifikowałaby go jako skuteczny dowód dający podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. W celu natomiast udowodnienia swoich twierdzeń, że wartość nieruchomości przed czy po zmianie planu jest inna skarżący winien, w ocenie Sądu przedstawić własną wycenę jako dowód przeciwny do dowodu organu pierwszej instancji, sporządzoną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego na własne zlecenie. W przedmiotowej sprawie nie zostały przedstawione przez wnioskodawcę dowody uzasadniające odmienne rozstrzygnięcie, a tylko taki dowód - dowód przeciwny do dowodu wykonanego na zlecenie organu pierwszej instancji, mógłby mieć znaczenie w rozpatrywanej sprawie. Ponieważ W. W. nie uczynił tego w toku całego postępowania administracyjnego, Kolegium słusznie zatem uznało, iż nie ma podstaw by kwestionować prawidłowo sporządzony operat szacunkowy, ten bowiem stanowi konieczny i wystarczający dowód zasadności ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Wezwanie skierowane natomiast do profesjonalnego pełnomocnika skarżącego w toku postępowania odwoławczego, przed wydaniem decyzji do wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego, przedstawienia swojego stanowiska i zgłoszenia ewentualnych wniosków dowodowych pozostało bez jakiejkolwiek reakcji. Należy zwrócić uwagę i na to, iż treść operatu szacunkowego znajduje również potwierdzenie w faktach dokonanych, to jest cenie sprzedaży spornej nieruchomości wynikającej z aktu notarialnego na kwotę prawie identyczną jak wskazana w operacie. Reasumując powyższe stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa a przedstawiona przez organ w uzasadnieniu wykładnia przepisów prawa oraz przytoczona argumentacja zasługują na uwzględnienie. Wskazane w skardze uchybienia nie stanowią naruszenia prawa materialnego ani naruszenia przepisów postępowania, a już z pewnością nie miały ani nie mogły mieć wpływu na wynik sprawy - w rozumieniu art. 145 § 1 pkt. 1 p.p.s.a. Nie zachodzą, też kodeksowe przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji ( art. 145 § 1 pkt. 2. p.p.s.a.), ani teź kodeksowe lub wynikajace z innych przepisów przesłanki do stwierdzenia naruszenia prawa ( art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a.). Rozpoznając sprawę Sąd nie stwierdził więc naruszenie prawa materialnego, które miałoby wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też innego naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogłoby ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając powyższe na uwadze skargę jako bezzasadną oddalono na podstawie art. 151 p.p.s.a.