II SA/Łd 362/14

Dnia 6 sierpnia 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Protokolant st. sekr. sąd. p.o. asystenta sędziego Dominika Ratajczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 lipca 2014 roku sprawy ze skargi J. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. LS II SA/Łd 362/14 Uzasadnienie Decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania J. G., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm., dalej powoływana jako "K.p.a") i art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm., dalej powoływana także jako "ustawa") utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Jak wynika z akt sprawy, decyzją z dnia [...] nr [...] Prezydent Miasta Ł. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 2.865 zł dla J. G. jako współwłaściciela w ½ części prawa własności nieruchomości położnej w Ł. przy ul. 1 A b. nr, oznaczonej przed podziałem jako działka ewidencyjna nr 270/3 w obrębie [...] o powierzchni 2369 m2, uregulowanej w KW [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem na działki o nr 270/8 i nr 270/9. W uzasadnieniu organ podał, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej dla przedmiotowej nieruchomości zostało wszczęte z urzędu. Współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości przed dokonaniem podziału byli w częściach równych J. G. i E. A.-G. Dalej wskazano, że uchwałą nr XXII/461/07 z dnia 5 grudnia 2007 r. Rada Miejska w Ł. ustaliła na terenie miasta stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 30 % różnicy pomiędzy wartością, jaką nieruchomość uzyskała po podziale i jaką posiadała przed podziałem. W niniejszym postępowaniu organ zasięgnął opinii biegłego. Oceniając opinię przedstawioną w formie operatu szacunkowego organ stwierdził, że operat spełnia wymogi określone w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, jest zupełny, logiczny i wiarygodny. Zastosowane przez biegłego podejście i metoda szacowania odpowiadają ustawowym wymogom formalnym. Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych w Ł. na obszarach porównywalnych pod względem urbanizacji, na gruntach budownictwa mieszkaniowego. Przeprowadzone badania dotyczyły okresu 2 lat poprzedzających moment wyceny przedmiotowej nieruchomości. Dla potrzeb wyceny działki przed podziałem badanie ograniczono do działek o powierzchniach od około 1500 m2 do około 3100 m2. Dla potrzeb wyceny działek po podziale analizowany rynek ograniczono do działek o powierzchniach od około 700 m2 do około 1500 m2. Opinia dowodzi, że nieruchomości podobne o powierzchniach od około 700 m2 do około 1500 m2 osiągają wyższe ceny od nieruchomości podobnych z zakresu powierzchniowego od około 1500 m2 do około 3100 m2. Różnica wartości nieruchomości po podziale i przed podziałem wyniosła 19.100 zł, z czego 30 % wyniosło 5.730 zł. Dla J. G. wysokość opłaty ustalono na 2.865 zł z uwagi na okoliczność, iż jest on współwłaścicielem w ½ części prawa własności nieruchomości. W ocenie organu działki powstałe w wyniku podziału są bardziej odpowiednie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wartość rynkowa przedmiotowej działki wzrosła o około 8,81 % w stosunku do wartości przed podziałem. W związku z wniesieniem uwag przez pełnomocnika strony postępowania organ wyjaśnił, że zwrócił się do biegłego o zajęcie stanowiska co do wniesionych zarzutów. Rzeczoznawca pismem z dnia 25 września 2013 r. poinformował, że operat szacunkowy zawiera wszystkie niezbędne informacje. Nieruchomości wzięte do porównań są nieruchomościami podobnymi w świetle przepisów art. 4 pkt 16 ustawy. Jako najwłaściwszą i dającą najbardziej obiektywny obraz rynku przyjęto metodę korygowania ceny średniej. Analizowane nieruchomości są porównywalne pod względem położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania, a także innych cech wpływających na ich wartość. Różnice zostały odzwierciedlone w drodze korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca podkreślił również, że strony były informowane, że dane uzyskiwane w związku z wykonywaniem przez niego zawodu stanowią tajemnicę zawodową. Zatem ujawnienie w operacie szacunkowym szczegółowych informacji o nieruchomościach stanowiących obiekty porównawcze (zawartych np. w aktach notarialnych), które pozwoliłoby na ich identyfikację, w istocie stanowiłoby naruszenie tajemnicy zawodowej. Cechy rynkowe nieruchomości, obejmujące ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości zostały ustalone zgodnie z preferencjami nabywców, gdyż zarówno dla działki nr 270/3, jak i dla działek nr 270/8 i nr 270/9 ograniczenia w zagospodarowaniu uznano jako "duże". Dalej rzeczoznawca wyjaśnił, że określona wartość działki ewidencyjnej nr 270/8 w wysokości 122.600 zł jest wartością rynkową ustaloną na datę wyceny. Biegły wyjaśnił także, że ewentualny akt notarialny dotyczący sprzedaży działki nr 270/8 nie mógłby stanowić podstawy do wyceny tejże działki ze względu na brak cech różniących. Ponadto organ I instancji stwierdził, że pismem z dnia 16 października 2013 r. poinformowano strony, że operat szacunkowy z dnia 27 czerwca 2013 r. został sporządzony prawidłowo i brak jest przesłanek do oceny jego prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Na każdym etapie postępowania strona może przedstawić własny operat szacunkowy, określający wartość tej samej nieruchomości. Pismem z dnia 22 października 2013 r. J. G. ponownie podniósł, że nie możliwości weryfikacji poszczególnych transakcji przyjętych przez biegłego do wyceny pod względem cech rynkowych. Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym i późniejszych wyjaśnieniach odniósł się do wszelkich kwestii dotyczących wyboru nieruchomości podobnych. Wyjaśnienia te nie budzą wątpliwości i są wystarczające. Strona nie wniosła żadnych nowych uwag i zastrzeżeń co do meritum sprawy i nie przedstawiła dowodów przeciwnych do zebranych przez organ prowadzący postępowanie. W konkluzji organ podniósł, że rozpatrywanej sprawie spełnione zostały wszystkie przesłanki niezbędne do ustalania opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. W odwołaniu od decyzji organu I instancji pełnomocnik J. G. zarzucił naruszenie przepisów postępowania polegające na dowolnej ocenie zebranego materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego z dnia 27 czerwca 2013 r., co doprowadziło do naruszenia art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem strony skarżącej rzeczoznawca niesłusznie dokonał oszacowania nieruchomości poprzez zsumowanie wartości poszczególnych działek powstałych po podziale. Powinien on dokonać oszacowania jednej nieruchomości składającej się z kilku działek. Operat szacunkowy winien uwzględniać wycenę nieruchomości według stanu z chwili wydania decyzji o podziale nieruchomości i stanu, kiedy decyzja ta stała się ostateczna. Pełnomocnik podniósł, że błędne było wskazanie jako cechy porównawczej powierzchni poszczególnych działek, gdyż nieruchomość po podziale ma taką samą powierzchnię oraz lokalizację jak przed podziałem. Cechy poszczególnych działek nie są cechami nieruchomości. Celem dokonania porównania winny być wybrane takie nieruchomości, które są okresowo zalewane, przez które przebiega linia energetyczna wraz ze słupami oraz przedzielone rowem. W odwołaniu powołano się również na okoliczność uchylenia przez organ II instancji decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] dotyczącej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr 270/2 spowodowanej jej podziałem. Ponadto podkreślono, że strony postępowania winny mieć możliwość weryfikacji nieruchomości dobranych do porównania. Pełnomocnik zawarł również w odwołaniu wniosek o zmniejszenie opłaty adiacenckiej o kwotę poniesioną przez uczestników postępowania w związku z podziałem nieruchomości. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W razie nieuwzględnienia zarzutów wniósł o rozłożenie spornej należności na 10 rocznych rat. Powołaną na wstępie decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania J. G., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Zdaniem Kolegium - w oparciu o zebrany materiał dowodowy, a zwłaszcza opracowany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy - zachodziły podstawy do zastosowania art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i naliczenia opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że stosownie do ustawy o gospodarce nieruchomościami wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art.152 ust. 2). W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, polegającym na określeniu wartości nieruchomości jako odpowiadającej cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny są korygowane ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej przy uwzględnieniu zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. W podejściu porównawczym rzeczoznawca majątkowy zastosował metodę korygowania ceny średniej, polegającej na przyjęciu z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Średnia cena nieruchomości podobnych poddana została korekcie uwzględniającej różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Organ II instancji podkreślił, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania zawiera wszystkie wymagane elementy wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a poza tym jest jasny, spójny i logiczny. Prawidłowo zastosowano przyjętą metodę szacowania wartości nieruchomości. Określoną w operacie wartość gruntu nie można uznać za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Organ podkreślił, że przy wycenie nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, oblicza się wartość rynkową stanowiącą najbardziej prawdopodobna cenę, możliwą do uzyskania na rynku, określoną z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Zsumowanie wartości działek wydzielonych w wyniku podziału celem określenia wartości nieruchomości stanowi konsekwencję analizy rynku nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Organ zaznaczył, że uczestnicy rynku zbywają indywidualnie działki wchodzące w skład podzielonej nieruchomości, a nie całość takiej nieruchomości. Zmiana stanu prawnego nieruchomości pociąga za sobą konieczność uwzględnienia tej zmiany w procesie wyceny. Poddany analizie winien być taki rynek nieruchomości, który dostarczy informacji o najbardziej prawdopodobnej cenie podzielonej nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem oznacza, iż nowe atrybuty działek pozwalają na uzyskanie wyższej ceny sprzedaży niż miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. W odpowiedzi na zarzut odwołania dotyczący niedokonania porównania z nieruchomościami okresowo zalewanymi, czy też nieruchomościami przez które przebiega linia energetyczna lub takimi, na których znajduje się rów melioracyjny, organ stwierdził, że branie pod uwagę takich nieruchomości oznaczałoby znalezienie na rynku nieruchomości identycznych, co w istocie nie jest możliwe. Dane związane z transakcjami przyjętymi do porównań są wystarczające do przeprowadzenia analizy i nie wymagają uzupełnienia. Podanie dodatkowych informacji mogłoby stanowić naruszenie tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy majątkowego. Ponadto podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek jej właścicieli, którzy zobowiązani są do pokrycia kosztów jego przeprowadzenia. W odniesieniu do prośby strony zawartej w odwołaniu dotyczącej ewentualnego rozłożenia na raty opłaty adiacenckiej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podało, że właściwym organem do podjęcia decyzji w tym zakresie jest organ I instancji, który pismem z dnia 18 grudnia 2013 r. poinformował o odmowie rozłożenia na raty opłaty z uwagi na trudną sytuację gminy. Podsumowując, organ odwoławczy stwierdził, że przesłanki warunkujące ustalenie opłaty adiacenckiej, wynikające z ustawy, zostały spełnione, a organ I instancji prawidłowo zebrał i ocenił materiał dowodowy. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi J. G. zarzucił decyzji organu II instancji z dnia 9 stycznia 2014 r. naruszenie art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez nieuzasadnienie podstawy dla zmiany stanowiska w sprawie opłaty adiacenckiej w sytuacji, gdy wcześniejszym orzeczeniem z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. uchyliło decyzję organu I instancji dotyczącą tej samej działki. Ponadto w skardze zawarto zarzut naruszenia przepisów postępowania mających wpływ na treść orzeczenia, tj. art. 8, art. 11, art. 77 § 4 oraz art. 107 K.p.a. poprzez brak ustosunkowania się do twierdzeń strony uważanych przez nią za istotne, głównie dotyczących wyżej wskazanego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] i nieuzasadnienie stanowiska w zakresie zmiany poglądu orzeczniczego w decyzjach wydanych w stosunku do tego samego adresata i dotyczących tego samego stanu faktycznego. Skarżący wskazał również na naruszenie art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie wyceny wykonanej dla poszczególnych powstałych działek, a nie dla całej nieruchomości. Zdaniem J. G. analiza § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości prowadzi do wniosku, że ustawodawca nie daje możliwości szacowania wartości nieruchomości na podstawie sumy wartości działek geodezyjnych podobnych do działek będących składnikami wycenianej nieruchomości. W konkluzji skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i wstrzymanie wykonania decyzji do czasu rozstrzygnięcia skargi. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ dodał, że nie jest związany ocena prawną i wykładnią przepisów dokonaną we wcześniej wydanych decyzjach, a orzecznictwo sądów na tle sposobu wyceny nieruchomości po podziale nie jest jednolite. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. organ I instancji zebrał i w sposób wyczerpujący rozpatrzył zebrany materiał dowodowy, a w uzasadnieniu wydanej w niniejszej sprawie decyzji wskazał fakty, które uznał za udowodnione, dowody na których się oparł oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Dnia 4 czerwca 2014 do akt sprawy wpłynęły dokumenty potwierdzające ustalenia organów administracji w przedmiotowej sprawie - stanowisko rzeczoznawców majątkowych sporządzających wyceny dla gminy Miasta Ł. wraz z załącznikami, zawarte w protokole z dnia 3 stycznia 2014 r., opinia Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Rzeczoznawców w Warszawie z dnia 31 października 2013 r. nr [...] oraz stanowisko Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju z dnia 22 maja 2014 r. o sygn. [...] . Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył , co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej powoływana również jako "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r, poz. 518 ze zm., dalej powoływana również jako "u.g.n."). Stosownie do art. 98a ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz, prezydent miasta może w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką, jeśli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wzrośnie jej wartość. Decyzja może być wydana tylko w przypadku, gdy rada gminy na danym obszarze uchwali stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa według cen na dzień wydawania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Ponadto przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio m.in. art. 146 ust. 1a u.g.n., który wskazuje że niezbędnym elementem ustalania tej opłaty jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. W oparciu o przepisy ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, dalej powoływane także jako "rozporządzenie") biegły dokonuje wyceny nieruchomości, sporządzając operat szacunkowy. Operat stanowi jedyny dopuszczalny przez prawo dowód określający wzrost wartości nieruchomości. Sporządzenie operatu wymaga wiadomości specjalnych i odpowiednich kwalifikacji, jednakże opinia rzeczoznawcy podlega ocenie zarówno przez organy administracji, jak i, w przypadku wniesienia skargi na ostateczną decyzję, przez sąd administracyjny. Oprócz wymogów formalnych określonych w rozporządzeniu, operat winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących nieruchomości szacowanej, właściwym wyborze nieruchomości podobnych do szacowanej, jak również na prawidłowym uwzględnieniu współczynników korygujących odzwierciedlających różnice w porównywanych nieruchomościach. Istotną kwestią jest sporządzenie operatu w sposób zrozumiały i logiczny (vide wyroki WSA: w Poznaniu z dnia 7 marca 2013 r. o sygn. akt II SA/Po 822/12 oraz w Warszawie z dnia 27 lutego 2009 r. o sygn. akt I SA/Wa 869/08, wyroki NSA: z dnia 8 lutego 2008 r. o sygn. akt II OSK 2012/06 oraz z dnia 24 stycznia 2012 r. o sygn. akt I OSK 1008/11, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl ). Odnosząc się do stanu faktycznego niniejszej sprawy stwierdzić należy, że sporządzony operat szacunkowy zawiera porównanie szacowanej nieruchomości z 17 transakcjami dotyczącymi nieruchomości podobnych znajdujących się na terenie miasta Ł. Utworzony został zbiór nieruchomości podobnych dla działki nr ewid. 270/3, której powierzchnia przed podziałem wynosiła 2369 m2 oraz zbiór nieruchomości podobnych dla działek powstałych po podziale (nr ewid. 270/8 i nr ewid. 270/9), których powierzchnia wyniosła odpowiednio 1184 m2 i 1185 m2. W zestawieniu nieruchomości podobnych do działki nr ewid. 270/3 znalazły się nieruchomości o powierzchniach od 1572 m2 do 3123 m2. Z kolei z działkami nr ewid. 270/8 i nr ewid. 270/9 słusznie porównano nieruchomości o mniejszych powierzchniach wynoszących od 772 m2 do 1464 m2. Przeanalizowane zostały nieruchomości stanowiące działki gruntowe niezabudowane będące przedmiotem prawa własności i położne na terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe porównywalnych pod względem urbanizacji. Badanie przeprowadzono na podstawie danych dotyczących transakcji kupna-sprzedaży przedmiotowych nieruchomości w latach 2011 r. - 2013 r. Wartość rynkową działek określono w podejściu porównawczym, polegającym na określeniu wartości nieruchomości na podstawie cen, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które stanowiły przedmiot obrotu rynkowego w badanym okresie. Poza tym należy podkreślić, że w wybranym podejściu do wyceny nieruchomości przyjęto metodę korygowania ceny średniej poprzez zastosowanie współczynników korygujących uwzględniających różnice w poszczególnych cechach nieruchomości. Przyjęcie takiej metody było dopuszczalne w świetle obowiązujących przepisów i uzasadnione ilością transakcji kupna-sprzedaży, jakie zawarto na badanym obszarze w analizowanym okresie. W ocenie sądu metoda korygowania ceny średniej daje najbardziej obiektywną analizę rynku poprzez porównanie co najmniej kilkunastu nieruchomości i zastosowanie korekty ze względu na cechy różniące względem przedmiotu wyceny. Podkreślenia wymaga okoliczność, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca szczegółowo dokonał analizy cen porównywanych nieruchomości, ustalił cechy rynkowe tych nieruchomości, które miały wpływ na ceny transakcyjne tj. lokalizację, otoczenie, dostęp, powierzchnię, kształt, media oraz ograniczenia w zagospodarowaniu. W dalszej kolejności ocenił wielkość tych cech i ich wagi na podstawie posiadanej bazy danych o cenach i cechach nieruchomości oraz na podstawie badań poprzez obserwację preferencji potencjalnych nabywców. Autor operatu prawidłowo wyliczył ceny średnie z 17 transakcji zarówno dla działek podobnych do nieruchomości o powierzchni 2369 m2 oraz dla nieruchomości o powierzchniach 1184 m2 i 1185 m2 oraz opisał nieruchomości, które uzyskały ceny najniższe i najwyższe. Dla każdej cechy rynkowej ustalony został zakres współczynników korygujących. Ustalenia w tym zakresie nie budzą wątpliwości sądu. Zrozumiałe są również wyliczenia matematyczne dotyczące określenia wartości działki przed podziałem i działek powstałych w wyniku podziału jako iloczynu powierzchni tej działki i wartości 1 m2 działki otrzymanego w wyniku pomnożenia ceny średniej nieruchomości i wielkości współczynnika korygującego. W wyniku dokonanej analizy ustalono wartość działki nr ewid. 270/3 przed podziałem na kwotę 216.700 zł, natomiast wartość działki nr ewid. 270/8 wyniosła 122.600 zł, a działki nr ewid. 270/9 - 113.200 zł, co daje łącznie po podziale kwotę 235.800 zł. Zatem różnica wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale wyniosła 19.100 zł. Wobec obowiązywania na terenie miasta Ł. uchwały Rady Miejskiej z dnia 5 grudnia 2007 r. nr XXII/461/07 (Dz.Urz. Woj. Łódzkiego z 2007 r. Nr 401, poz. 4195) określającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % różnicy pomiędzy wartością, jaka nieruchomość uzyskała po podziale, a wartością jaką miała przed podziałem, wyliczono dla skarżącego opłatę adiacencką w kwocie 2.865 zł. Wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału na poziomie 8,8 % poparty został dokładnymi wyliczeniami. Wartość 1 m2 w odniesieniu do działki 270/3 przy uwzględnieniu współczynników korygujących została określona w pobliżu średniej, zaś wartość działki po podziale została określona poniżej średniej, co znalazło uzasadnienie w określeniu cech rynkowych poszczególnych działek. Odnosząc się do zarzutu błędnego oszacowania wartości nieruchomości poprzez dokonanie wyceny poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, to należy stwierdzić, że stanowisko skarżącego w tym zakresie nie zasługuje na aprobatę. Każda z wydzielonych działek może samodzielnie stanowić przedmiot obrotu rynkowego. Zasadą na rynku nieruchomości jest dokonywanie podziału działek w celu sprzedaży tak wyodrębnionych mniejszych działek po cenach wyższych niż cena, jaka jest możliwa do uzyskania za 1m2 nieruchomości przed dokonaniem podziału. Regułę stanowi dokonywanie podziału geodezyjnego celem osiągniecia korzyści finansowych. Obrót całością nieruchomości, mimo dokonania podziału, z pewnością nie jest typowym zachowaniem uczestników rynku. Analiza przeprowadzona przez rzeczoznawcę w przedmiotowej sprawie wskazuje, że na terenie miasta Ł. nieruchomości gruntowe przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe o stosunkowo niewielkich powierzchniach (od 700 m2 do 1200 m2) stanowią przedmiot większości transakcji. Prawidłowość szacowania wartości nieruchomości jako sumy wartości poszczególnych działek wchodzących w skład podzielonej nieruchomości znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, którą skład rozpoznający przedmiotową skargę w pełni podziela (vide np. wyroki WSA: w Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 r. o sygn. akt II SA/Gd 223/12, w Poznaniu z dnia 20 listopada 2013 r. o sygn. akt IV SA/Po 435/13, w Lublinie z dnia 30 stycznia 2008 r. o sygn. akt II SA/Lu 833/07, w Olsztynie z dnia 18 września 2012 r. o sygn. akt II SA/Ol 788/12, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Słuszność takiego szacowania potwierdza stanowisko rzeczoznawców majątkowych sporządzających wyceny dla gminy Miasta Ł., stanowisko Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, a także opinia Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, co wynika z dokumentów znajdujących się w aktach niniejszej sprawy. Zaznaczyć również należy, że kwestionowanie sporządzonego operatu jest możliwe poprzez przedstawienie stosownego kontrdowodu. W myśl art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie wydania negatywnej oceny kontrolowany operat traci charakter opinii o wartości nieruchomości. Ponadto przedłożenie przez stronę odmiennego operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego może uzasadniać dokonanie odmiennych wniosków w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie strona skarżąca nie złożyła operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, mimo iż była informowana o możliwości przedłożenia takiego przeciwdowodu, wykonanego na własne zlecenie i koszt. W piśmie z dnia 16 października 2013 r. organ I instancji wyjaśnił, że nie znalazł podstaw do oceny sporządzonego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. Jednocześnie poinformował, że można wnosić o dokonanie takiej oceny na własne zlecenie i koszt, a poza tym strona jest uprawniona do przedstawienia własnego operatu szacunkowego, określającego wartość tej samej nieruchomości. W rezultacie strona skarżąca nie złożyła stosownego przeciwdowodu, który mógłby podważyć ustalenia dokonane przez rzeczoznawcę powołanego przez organ I instancji. Podkreślić należy, ze zarzuty dotyczące sporządzania operatu szacunkowego, dotyczące braku możliwości weryfikacji działek przyjętych do oceny, pominięcia ograniczeń w zagospodarowaniu szacowanych działek oraz nieuwzględnienia wartości działki nr ewid. 270/8 wynikającej z aktu notarialnego, nie są trafne. Skarżącemu udzielono obszernych wyjaśnień w tym zakresie. Zgodzić się należy z rzeczoznawcą majątkowym i organami administracji, iż w operacie został zawarty dostateczny opis przyjętych do porównania nieruchomości. Szczegółowsze dane wskazujące np. numer ulicy, czy numer działki stanowiłby naruszenie tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. Treść aktów notarialnych stanowiących podstawę ustalenia cen transakcyjnych - stosownie do brzmienia art. 155 u.g.n. - nie powinna być ujawniana, nawet dla stron postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, w której biegły korzysta z informacji zawartych w tych aktach. Odnośnie kwestii nieuwzględnienia ograniczeń w zagospodarowaniu nieruchomości w operacie szacunkowym, to wyjaśnić należy, że ograniczenia takie zostały wzięte pod uwagę przez sporządzającego operat. Utrudnienia w postaci linii energetycznej wraz z słupem oraz lokalizacji rowu na wycenianych działkach zostały wzięte pod uwagę w obliczeniach rzeczoznawcy przy ustalaniu współczynników korygujących. Zarówno dla działki przed podziałem, jaki i dla działek powstałych w wyniku podziału ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości przyjęto jako "duże", a wartość współczynnika korygującego dla tej cechy rynkowej ustalono blisko minimalnej wartości tego współczynnika. Odnośnie powołania się skarżącego na akt notarialny dotyczącego działki nr ewid. 270/8, to rzeczoznawca wskazał w piśmie z dnia 25 września 2013 r., iż w dniu dokonywania wyceny nieruchomości nie znalazł w [...] Ośrodku Geodezji aktu notarialnego sprzedaży działki o nr ewid. 270/8 powstałej w wyniku podziału. Ponadto słusznie podniósł, że cena transakcyjna sprzedaży takiej działki nie mogłaby zostać wzięta do porównania z uwagi na brak cech różniących w stosunku do nieruchomości szacowanych. Końcowo należy wyjaśnić, że dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie ma znaczenia, iż przedmiotowe postępowanie dotyczy opłaty adiacenckiej w związku z podziałem działki nr ewid. 270/3 powstałej w wyniku wydzielenia z działki nr ewid. 270/2, co do której organ odwoławczy uchylił decyzję organu I instancji ustalającą opłatę adiacencką. Stwierdzić bowiem należy, że postępowanie administracyjne toczące się w wyniku podziału działki nr ewid. 270/2 jest całkowicie odrębnym postępowaniem, mimo iż zostaje wszczęte w wyniku takiego samego zdarzenia, jakim jest podział nieruchomości i związana z tym kwestia ustalenia opłaty adiacenckiej. Wcześniejsze postępowanie dotyczyło działki ewid. nr 270/2, w skład której wchodziła działka nr ewid. 270/3 stanowiąca przedmiot kontroli w niniejszej sprawie. Zaznaczyć należy, że organy administracji obowiązane są w każdej sprawie dokonać własnych, wszechstronnych ustaleń i samodzielnych ocen, które mogą doprowadzić do odmiennych konkluzji. Sąd nie jest uprawniony do kontroli operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby postępowania dotyczącego działki nr ewid. 270/2 i rozstrzygnięcia wydanego w sprawie innej niż rozpatrywana. Mając powyższe na uwadze, sąd nie dopatrzył się naruszeń prawa uzasadniających wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji i na podstawie art. 151 P.p.s.a., skargę oddalił. d.r