IV SA/Po 435/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska (spr.) Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Maciej Busz Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu w Wydziale IV na rozprawie w dniu 13 listopada 2013 r. sprawy ze skargi Q. Sp. z o. o. z siedzibą w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G. w P. z dnia [...] sierpnia 2012 roku, nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz Q. Sp. z o. o. z siedzibą w S. kwotę 14.675,00 zł (słownie czternaście tysięcy sześćset siedemdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. po rozpoznaniu odwołania "Q." Sp. z o.o. z siedzibą w S. utrzymało w mocy decyzję Zarządu [...] z dnia [...] sierpnia 2012 roku, [...]. W uzasadnieniu Kolegium wskazało m.in., że decyzją z dnia [...]sierpnia 2012 r. organ I instancji na podstawie przepisów: art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r . Nr 261, poz. 2603 ze zm.), uchwały Nr [...] Rady Miasta P. z dnia [...] kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz.U. Woj. [...]) ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...], stanowiącej własność "Q." Sp. z o.o. z siedzibą w S., położonej w P. przy ulicy R. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb W., arkusz mapy ...., działki nr [...] i [...], na skutek jej podziału na działki od nr [...] do nr [...]. Organ odwoławczy podniósł, że w uzasadnieniu swojej decyzji organ I instancji powołując się na przepis art. 98a ust. 1 cyt. ustawy oraz uchwałę Nr [...] Rady Miasta P. z dnia [...] kwietnia 2004 roku ustalającą 30% stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, wskazał, iż zaistniały okoliczności do ustalenia opłaty adiacenckiej właścicielowi nieruchomości. Dalej organ II instancji wskazał, że w odwołaniu od powyższej decyzji strona zarzuciła naruszenie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że na stan nieruchomości, który nie wpływa jej przeznaczenie oraz że wartość dzielonej nieruchomości może być oceniana w oderwaniu od celu jej przeznaczenia, jak również rażące naruszenie przepisów procedury administracyjnej, art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013, poz. 267- dalej "Kpa") poprzez jego niezastosowanie i niezawarcie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wymaganych przez prawo elementów; - art. 80 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i bezkrytyczne przyjęcie wniosków opinii biegłego i zaniechanie oceny przydatności tego dowodu dla sprawy; - art. 7 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy. W dalszej części uzasadnienie organ odwoławczy po przytoczeniu treści przepisów prawa wskazał, że z przedstawionego na wstępie stanu sprawy, niespornąjest okoliczność, że odwołująca złożyła wniosek o dokonanie podziału nieruchomości. W konsekwencji dnia [...] lutego 2010 r., Zarząd [...] decyzją nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w P. przy ulicy R. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jak powyżej. Okoliczność ta jest jedną z przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej. Nie ulega wątpliwości, że w chwili, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Miasta P. z dnia [...] kwietnia 2004 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz.U. Woj. [...]). Wobec powyższych okoliczności istota sprawy sprowadza się do wykazania, że w wyniku podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości. Organ wskazał, że w jego ocenie operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że biegły wziął pod rozwagę różnice wynikające z cech poszczególnych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe z usługami. Operat jest rzetelny. Ustalenia co do dwóch stanów faktycznych (przed i po podziale) zawarte w dowodzie (opinii) są poparte dokumentami w postaci protokołów z badania księgi wieczystej i oględzin nieruchomości. Dokumentacja zawiera zdjęcia oraz mapę zasadniczą. Jak wskazał organ I instancji szacując wartość nieruchomości przed podziałem biegły do porównania przyjął dwie próby transakcji dotyczących nieruchomości najbardziej podobnych, Pierwszą dla działki nr [...], stanowiącą trzy transakcje nieruchomościami o powierzchniach 3.932 m2, 7.683 m2 i 7.891 m2, położonych w obrębach G., W. i G.. Drugą dla działki 63/22, stanowiącą trzy transakcje nieruchomościami o powierzchniach 13.230 m2, 21.679 m2i 31.758 m2, zlokalizowanymi na terenie obrębów J., J. i R.. Z kolei szacując wartość nieruchomości po podziale podziale do porównania przyjął cztery próby transakcji dotyczących nieruchomości najbardziej podobnych. Pierwszą dla działki nr [...], stanowiącą trzy transakcje nieruchomościami o powierzchniach 1.927 m2, 2.784 m2 i 3.932 m2, położonymi na terenie obrębów G. i C.. Drugą próbę ustalił dla działek nr [...], [...], [...] i [...]. Stanowią ją trzy transakcje nieruchomościami o powierzchniach 3.932 m2, 7.683 m2 i 7.891 m2, zlokalizowanymi na terenie obrębów G., W. i G.. Trzecią próbę, przyjętą, dla działki nr [...], stanowią trzy transakcje nieruchomościami o powierzchniach 808 m2, 858 m2 i 1.190 m2, położonymi na terenie obrębów G. i P.. Czwartą próbę stanowią trzy transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne, o powierzchniach 1.005 m2, 1.293 m2 i 1.295 m2, położonymi w obrębach J. i N.. Następnie wyliczył poprawki stanowiące wynik uwzględnienia różnic pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi do porównań, występujących w poszczególnych cechach (położenie, powierzchnia, uzbrojenie terenu, kształt działki, sąsiedztwo i otoczenie, dostępność komunikacyjna, prawne ustanowienie dojazdu, obciążenia służebnością i przeznaczanie), określił wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjne skorygowane o sumę poprawek i ostatecznie określił wartości nieruchomości wycenianej jako średnie arytmetyczne z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Ponadto odniósł się do kwestii zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Na podstawie przeprowadzonej analizy notowań transakcji ustalił, że od początku 2006 r. następował wzrost popytu na nieruchomości gruntowe niezabudowane w granicach miasta Poznania, natomiast podaż utrzymywała się na stałym poziomie, co spowodowało wzrost poziomu cen transakcyjnych. Jednak od początku 2008 r. obserwuje się wyhamowanie tendencji wzrostowych oraz mniejszą liczbę zawieranych transakcji. W związku z powyższym w przeprowadzonym porównaniu rzeczoznawca majątkowy przyjął stagnację cen, a trend czasowy określił na poziomie równym 0,0%. W wycenie nieruchomości przed podziałem oraz nowo powstałych działek nr [...] i [...] uwzględnił średnio korzystny kształt, a w wycenie działki nr [...] niekorzystny kształt. Dokonał również korekty wartości działek nr [...], [...] i [...] ze względu na ich utrudniony dostęp do mediów. Wziął także pod uwagę, że działka nr [...] zlokalizowana jest w sąsiedztwie zabudowy przemysłowej (zakłady [...], warsztaty). Okoliczność tę uwzględnił poprzez ocenę atrybutu "sąsiedztwo i otoczenie" na poziomie "przeciętne". Ponadto pomniejszył wartość działek nr [...] i [...] ze względu na fakt, iż nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Należy zatem uznać, iż rzeczoznawca majątkowy właściwie określił i ocenił szczególne cechy nieruchomości i jej otoczenia. W ocenie organu powyższe pozwala uznać, że opinia zawiera pełne informacje, a dowód ten jest sporządzony w oparciu o przepisy prawa obowiązujące w dniu zaistnienia przesłanek do wydania decyzji. Ogólne tendencje oraz nieruchomości przedstawione przez biegłego na rynku nieruchomości nie odbiegają od rzeczywiście zaistniałych stanów na rynku nieruchomości. Dokonany wybór przez biegłego jest zróżnicowany i obejmuje adekwatne tj. podobne nieruchomości. Organ zauważył, że jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców mogłaby uznać, że operat jest całkowicie nieprzydatny w niniejszej sprawie. Jednakże organy nie znalazły podstaw do skierowania operatu pod opinię takiej organizacji. Dla potwierdzenia słuszności odmowy skierowania przez organy do wymienionej organizacji wniosku o ocenę operatu organ przytoczył treść orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 27 września 2011 roku, sygnatura akt II SA/Po 489/11. Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ podniósł, iż nie podziela stanowiska, jakoby biegły w niniejszej sprawie miał obowiązek uwzględniać budowę obiektów na przedmiotowych nieruchomościach. Skoro przepis ten wyraźnie nakazuje nie uwzględnianie części składowych nieruchomości, to biegły nie może ich wyceniać. Wynika to wprost z w/w przepisu:" Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym. nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art 146 ust. la, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. " Ponadto nie ulega wątpliwości, że dokonując podziału strona miała określony cel gospodarczy. Realizacja takiej inwestycji i następnie dokonywanie podziału nieruchomości wiązało się z możliwością sprzedaży lokali wraz z udziałem w części ułamkowej nieruchomości. Każda taka wartość ułamkowa jest związana z gruntem, który posiada określoną wartość. Tak samo jak wartość posiadają określone lokale użytkowe (np. z uwagi na ich wiek, położenie etc). Organ wyjaśnił, że wniesione na etapie postępowania odwoławczego zarzuty nie miały istotnego wpływu na wynik sprawy. Tym samym wartość nieruchomości po podziale ustalona została w wysokości [...] złotych, z kolei wartość nieruchomości przed podziałem to [...]zł co daje wzrost o kwotę [...] zł Powyższa kwota jest podstawą do ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Dlatego biorąc pod uwagę uchwałę nr Nr [...] Rady Miasta P. z dnia [...] kwietnia 2004 roku, która stanowi, że stawka opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po jej podziale stwierdzić należy, że zawarta w decyzji organu I instancji wysokość opłaty jest prawidłowa. Wynika to z obliczenia: [...] zł (wzrost wartości nieruchomości) x 30% = [...] zł. Skargę na powyższa decyzją do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Poznaniu wniosła spółka Q. Sp. z o.o. w S. zarzucając jej: - naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że na stan nieruchomości nie wpływa jej przeznaczenie oraz że wartość dzielonej nieruchomości może być oceniana w oderwaniu od celu jej przeznaczenia, a to art. 4 pkt 16 ustawy poprzez wykładnię pojęcia "nieruchomość podobna" i przyjęcie, że za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość o innym przeznaczeniu; - rażące naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 80 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie zaniechanie oceny przydatności operatu szacunkowego A. J. dla sprawy i ograniczenie się do powtórzenia wniosków tego operatu. Wskazując na powyższe strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji jak również poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji strona podniosła, że operat stanowiący podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej wykazuje poważne wadliwości, które dyskwalifikują go jako dowód w sprawie. Biegły pominął bowiem istotne okoliczności, które powodowały, że nieruchomości przyjęte do porównania z przedmiotową nieruchomością, nie są do niej w istocie podobne. Strona wskazała, że z momentem ustanowienia odrębnej od gruntu własności lokalu, stosownie do art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali, powstaje trwała więź prawna z nieruchomością gruntową, która staje się częścią wspólną. Wobec tego, oczywistym jest, że wyodrębnienie lokali stanowiących odrębne nieruchomości oznacza faktycznie stan, w którym tak długo jak długo własność tych lokali trwa - nieruchomość gruntowa nie może być przedmiotem obrotu prawnego w oderwaniu od własności tych lokali. Również wspólnota mieszkaniowa nie może zbyć wspólnej nieruchomości gruntowej, ponieważ jest ona trwale związana z własnością lokalu. Skoro tak, to nieruchomość gruntowa z którą powiązano własność lokalu zostaje całkowicie wyłączona z obrotu rynkowego. Nie można jej sprzedać, ergo nie można uzyskać za nią jakiejkolwiek ceny. Zdaniem skarżącej - nie ma również takich wskaźników, które mogłyby skorygować wartość nieruchomości, która została przeznaczona na zabudowę wielomieszkaniową i z którą związane są odrębne od gruntu nieruchomości lokalowe, zwłaszcza jeśli porównywane są z nią nieruchomości przeznaczone na zabudowę usługową. Nie można bowiem porównać ceny nieruchomości, która jak wskazano powyżej, zostanie wyłączona z obrotu, z nieruchomościami, które mogą być swobodnie zbywane. Nie jest również tak, jak twierdzą organy I i II instancji, że cel dokonanego podziału nie ma znaczenia dla ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ II instancji opiera powyższe stanowisko o wskazanie ustawy, że oceniając wzrost wartości nieruchomości nie uwzględnia się części składowych (art. 98a ust 1 in fine ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przepis ten należy jednak rozumieć w ten sposób, że wycenie nie podlegają części składowe, ale nie wolno pomijać, że ich istnienie może wpływać na wartość rynkową nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości musi wzrosnąć, żeby możliwe było naliczenie opłaty adiacenckiej, co w postępowaniu administracyjnym musi zostać dowiedzione. Natomiast istnieje klasa sytuacji, w których wartość rynkowa nie wzrośnie - np. wtenczas, gdy na podstawie transakcji przyjętych do porównania okaże się, ze cena za nieruchomość nie może być wyższa, niż przed podziałem, ale również wtenczas gdy nieruchomość nie będzie mogła być przedmiotem obrotu. Organy I i II instancji nie zbadały przy tym w prawidłowy sposób stanu nieruchomości istniejącego w chwili podziału przedmiotowej nieruchomości. Gdyby to uczyniły musiałyby zauważyć, iż w tym momencie zaawansowana była już budowa wielorodzinnych budynków mieszkaniowych, co musiało - jak pokazano powyżej - wpływać na wartość przedmiotowej nieruchomości. Strona podniosła, że porównywane nieruchomości nie muszą być identyczne, ale powinny być podobne co do wszystkich ich parametrów, a nie tylko niektórych z nich, nawet jeśli trudno na runku odnaleźć transakcje obejmujące nieruchomości podobne. Biegły tymczasem wziął pod uwagę jedynie cechy wskazane w definicji nieruchomości podobnej, niebiorąc pod uwagę sposobu korzystania, ani innych cech, w tym sposobu zagospodarowania nieruchomości, który jak wskazano powyżej, powoduje że przedmiotowa nieruchomość nie może być przedmiotem obrotu. Organ II instancji nie ocenił również należycie, że oparcie się przez rzeczoznawcę majątkowego o Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym określono, że przedmiotowy teren przeznaczony ma być pod zabudowę średniowysoką o funkcji usługowej, prowadzi do zaburzenia wyceny nieruchomości, na którą zabudowano budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Oczywistym jest bowiem, że nieruchomości z przeznaczeniem na usługi są droższe i metoda porównywania parami musi prowadzić do rezultatów, które na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami są niezadowalające, zwłaszcza jeśli różnice, które uwzględnione przez biegłego, a wyliczone na str. 6 i 9 decyzji, tj. położenie, powierzchnia, uzbrojenie terenu, kształt działki, sąsiedztwo i otoczenie, dostępność komunikacyjna, prawne ustanowienie dojazdu, obciążenia służebnością i przeznaczenie - nie uwzględniają okoliczności związanej z faktycznym zagospodarowaniem terenu i przytoczonych wyżej zarzutów co do możliwości obrotu przedmiotową nieruchomością. Wobec tego ponownie podkreślić należy, że nieruchomości przyjęte do porównania nie są podobne do przedmiotowej nieruchomości. Nie jest bowiem tak, że przy pomocy wskaźników korygujących możliwe jest oszacowanie wartości poprzez porównanie jej z nieruchomościami, które w rozumieniu ustawy nie są podobne. A w każdym razie "podobieństwo" w rozumieniu ustawy nie polega li tylko na podobieństwie gabarytów i lokalizacji nieruchomości, ale przede wszystkim na podobieństwie wszystkich cech, które pozwalają powiedzieć, że nieruchomości mają podobne rozmiary, podobną lokalizację i służą do porównywalnych celów. Zarówno organ I instancji, jak i organ II instancji nie znalazły podstaw, by operat szacunkowy przedstawić organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych po myśli art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednocześnie nie oceniły w odpowiedni sposób jego przydatności do wydania decyzji. Marginalnie wskazać można również, że organ II instancji popada w sprzeczność z jednej strony twierdząc, że części składowe nie mają znaczenia dla oceny wartości nieruchomości po podziale, a z drugiej wskazując, że skarżąca miała cel gospodarczy w podziale nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powtarzając argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 13 listopada 2013 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymał skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ust. 1 powyższego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Z całości regulacji wskazanego przepisu wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpił fatyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami); 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Poza sporem jest, że decyzją z dnia [...]lutego 2010 r., nr [...]. Zarząd [...] zatwierdził na wniosek skarżącej podział nieruchomości. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] marca 2010r., a więc do dnia [...] marca 2013 r. organy administracji publicznej były uprawnione rozstrzygnąć sprawę ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanego z podziałem nieruchomości. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że upływ trzyletniego terminu, o którym mowa powyżej, a określonego w art. 98a ust. 1 u.g.n. dotyczy rozstrzygnięcia o ustaleniu opłaty adiacenckiej decyzją ostateczną (por: wyrok NSA w składzie 7 sędziów z dnia 11 stycznia 2010 r., I OPS 5/09, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gopv.pl). Zważywszy zatem, że zaskarżona decyzja została wydana w dniu [...] lutego 2013 r. (a więc przed upływem wspomnianego okresu) uznać należy, że rozstrzygnięcie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie zostało wydane w ustawowym terminie. Również bezsporne jest, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała z dnia [...] kwietnia 2004 r.Nr [...] Rady Miasta P. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz.U. Woj. [...]). Uprawnione zatem było, pod warunkiem stwierdzenia, że wyniku podziału doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, ustalenie opłaty adiacenckiej według stawki określonej w uchwale. Zasadniczą kwestią w niniejszej sprawie jest rozstrzygnięcie, czy wystąpiły przesłanki do naliczenia skarżącemu opłaty adiacenkiej, tj. czy w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość. Przy czym tak organy obu instancji, jak i sąd orzekający w niniejszej sprawie zobowiązane były i są do wzięcia pod uwagę, że słuszny interes właściciela dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości (por. wyrok NSA z dnia 5 października 2007 r., I OSK 1425/06, Legalis). Innymi słowy podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost wartości nieruchomości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony (por. wyrok NSA z dnia 30 marca 2007 r. I OSK 729/06, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W ocenie Sądu zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja zostały w zakresie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który to operat stał się podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej, wydane z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 Kpa), a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa). W ocenie Sądu, organy obu instancji nie dość wnikliwie zbadały sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, a tym samym nie dowiodły, że doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału. Przypomnieć zaś należy, że opinia (operat szacunkowy) rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości ma wprawdzie podstawowe znaczenie dla ustalenia w postępowaniu administracyjnym wartości nieruchomości przed i po podziale, jednak należy zwrócić uwagę, że operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro bowiem operat szacunkowy stanowi opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kpa, to nie ma on dla organu charakteru wiążącego, lecz winien zostać przed wydaniem decyzji oceniony. Podlega on ocenie przez organ administracji tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 Kpa (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 października 2010 r., II SA/Po 392/10, również wyrok NSA z 5 października 2009 r., sygn. I OSK 1444/08, dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wnioski takiej opinii w żadnej mierze nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyroki NSA: z dnia 4 października 2006 r., sygn. I OSK 417/06 oraz z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. I OSK 860/08, dostępne: jak wyżej). Wskazać również należy, że operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2017/06, LEX nr 863821). Ponadto w operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące, w przypadku metody porównywania parami, na właściwe ustalenie określonych wag przypisanych określonym cechom nieruchomości (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 27 kwietnia 2010 r., sygn. II SA/Lu 85/10, LEX nr 619935). Brak wskazania okoliczności pozwalających na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnionych w ocenie cech indywidualnych porównywanych nieruchomości uniemożliwia kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu. Wyszczególnienie w treści operatu indywidualnych cech porównywanych nieruchomości pozwalałoby natomiast dokonać kontroli kryteriów, jakimi posługiwał się rzeczoznawca ustalając określone wartości współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. II SA/Łd 915/07, LEX nr 461659). Ujmując problematykę szacowania wartości nieruchomości ogólniej, wskazać należy, iż zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy (pkt 1); upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (pkt 2). Przepis art. 152 ustawy o gospodarce nieruchomościammi stanowi natomiast, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przepis art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Reasumując, podstawowym warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości wskazującą na większą atrakcyjność nieruchomości podzielonej na wyodrębnione ewidencyjnie działki gruntu aniżeli stanowiącej jedną całość. W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy i sporządzony do niego aneks nie poddają się kontroli w wyżej wskazanym zakresie. Wobec tego pozytywna ocena przedmiotowego operatu, a w szczególności sporządzonego do niego operatu przedstawiona przez organy obydwu instancji nie mogła zostać zaakceptowana przez Sąd. Po pierwsze uzasadnione wątpliwości co do rzetelności wyników badań rzeczoznawcy majątkowego prowadzonych w niniejszej sprawie Sądu budzi fakt, jak dalece rozbieżne są wyniki szacunku dokonane w operacie szacunkowym, a następnie w aneksie do tego operatu. Wskazać należy, że w operacie szacunkowym z dnia [...]grudnia 2010 r., którego aktualność rzeczoznawca potwierdził w dniu [...]utego 2013 r. (zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami) wartość nieruchomości przed podziałem, określono na kwotę [...] zł, zaś po podziale wartość wydzielonych nieruchomości określono na kwotę [...] zł, co oznacza wzrost wartości nieruchomości o [...] zł i wysokość 30% opłaty adiacenckiej o wartości [...] zł. Z kolei w aneksie do operatu sporządzonym w dniu [...]lutego 2012 r. wartość nieruchomości przed podziałem oszacowano na kwotę [...] zł zaś po podziale wartość wydzielonych nieruchomości określono na kwotę [...]00 zł, co oznacza wzrost wartości nieruchomości o [...] zł, a w rezultacie wysokość opłaty adiacenckiej wyniosła [...] zł. Ponadto wskazać należy, iż niedopuszczalna była aktualizacja operatu szacunkowego w formie sporządzenia do niego aneksu. Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Stosownie zaś do § 55 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (...) operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy (tj. postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości). Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (ust. 2). Przepis § 56 ust. 1 rozporządzenia określa, że w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Zamieszcza się w nim także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (ust. 3) oraz dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (ust. 4). Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego (§ 57 ust. 1 rozporządzenia). Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1. Przepis § 57 ust. 2 stosuje się odpowiednio (§ 58 ust. 1 rozporządzenia). W przypadku dalszego potwierdzania aktualności operatu szacunkowego stosuje się ust. 1 (ust. 2). Wskazać należy, iż zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do sporządzania aneksu do (inaczej: aktualizacji) operatu szacunkowego. Opracowanie takie nie jest bowiem opinią rzeczoznawcy majątkowego w rozumieniu art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w rozumieniu § 55-58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powołana ustawa i rozporządzenie nie przewidują dokonywania aktualizacji operatu poprzez dokonanie korekty wartości w nim ustalonej. Według § 58 rozporządzenia z 21 września 2004 r. można tylko dokonać potwierdzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Następuje to poprzez dołączenie do operatu klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza jedynie o aktualności operatu. Natomiast korekta wartości oszacowanej nieruchomości winna skutkować sporządzeniem nowego operatu (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 listopada 2010 r. I SA/Wa 192/10, Lex nr 750747). W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy po sporządzeniu operatu szacunkowego z dnia [...]grudnia 2010 r., zgodnie z powołanymi przepisami dokonał potwierdzenia jego aktualności (klauzula z dnia [...] grudnia 2011 r. z podpisem rzeczoznawcy na okładce operatu – k. 73 akt adm. I inst.), a następnie zmieniając jego treść dokonał korekty wartości oszacowanej nieruchomości aneksem z dnia [...] lutego 2012 r. Z powyższych względów aneks do operatu należy traktować jako nowy operat szacunkowy, który winien odpowiadać wymogom określonym w § 56 rozporządzenia. W ocenie składu orzekającego sporządzony w niniejszej sprawie aneks nie odpowiada powyższym wymogom, ponieważ obejmuje on bowiem jedynie korektę procedury szacowania nieruchomości i jednocześnie wprowadza istotne zmiany w wartości oszacowanej nieruchomości. W szczególności wskazać należy, że aneks jako nowy operat nie zawiera określenia przedmiotu i zakresu wyceny; określenia celu wyceny; podstawy formalnej wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; opisu stanu nieruchomości; wskazania przeznaczenia wycenianej nieruchomości, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. Ponadto wskazać należy, że aneks ten został sporządzony na skutek uwag zgłoszonych przez stronę skarżącą odnoszących się m.in. do przyjęcia cen transakcyjnych brutto. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając opinię związany jest zasadami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W tym miejscu podnieść należy, że zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny KSWP1 wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Informacja odpowiadająca powyższemu ustaleniu powinna być zamieszczona w operacie szacunkowym. Ponadto wskazać należy, że podatek VAT, związany między innymi z transakcją kupna – sprzedaży nieruchomości, oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa. Podatek VAT, jak również inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji, który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny. Zatem określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość przedmiotu wyceny winna być ustalona bez uwzględnienia podatków i innych obciążeń zawiązanych z zawarciem umowy. Stąd też rzeczoznawca majątkowy zasadnie w aneksie skorygował ceny transakcji umniejszając je o odliczony podatek VAT. Jednakże wątpliwości Sądu budzi okoliczność, iż tylko części transakcji dotyczył powyższy zabieg. W szczególności zmianie uległy ceny nieruchomości przed podziałem, co następnie spowodowało znaczny wzrost należnej opłaty adiacenckiej. Ponadto wskazać należy, że zmiana dotyczyła cen transakcyjnych zakwestionowane przez stronę w piśmie z dnia [...] lutego 2012 r. Natomiast ceny transakcji nie zakwestionowanych przez stronę nie uległy zmianie. Powyższe tym bardziej wskazuje na nieprawidłowość sporządzonego operatu, ponieważ oznacza to, że przy sporządzeniu pierwotnego operatu rzeczoznawca wziął ceny transakcyjne netto obok brutto. Ponadto wskazać należy, że rzeczoznawca majątkowy w żadnym miejscu w aneksie nie wskazał, iż transakcje których cena nie uległa zmianie poprzednio nie były obciążone podatkiem VAT. W tym miejscu wskazać należy, że operat szacunkowy, jako podstawowy dowód w sprawie powinien zostać wnikliwie rozpatrzony przez organ pierwszej instancji, który winien opinię rzeczoznawcy poddać stosownej ocenie pod względem formalnym i dokonać oceny jej wartość pod względem dowodowym. Co prawda organu obu instancji dokonały oceny operatu, to jednakże ocenę tą w przedmiotowej sprawie uznać należy za nieprawidłową. Organ w niniejszej sprawie w żadnym miejscu nie odniósł się do kwestii konieczności umniejszenia cen transakcji o podatek VAT, a tym nie dokonał oceny operatu pod kątem czy ceny transakcyjne niektórych nieruchomości faktycznie nie były obciążone podatkiem VAT. W ocenie składu orzekającego pomimo nieścisłości w operacie co do kwestii podatku VAT organ nie podjął żadnych działań mających na celu wyjaśnienie powyższej kwestii. Natomiast samo stwierdzenie w uzasadnieniu stanowiące de facto wyłącznie przytoczenia stanowiska rzeczoznawcy, że w związku z zarzutem dotyczącym przyjęcia w operacie szacunkowym cen transakcyjnych zawierających podatek VAT, biegły dokonał ponownej weryfikacji danych zawartych w aktach notarialnych i skorygował ceny zakwestionowanych transakcji umniejszając je o podatek VAT, nie stanowi wypełniania obowiązków nakładanych przez przepisy prawa na organy administracji publicznej. Organ sam nie zawarł oceny poprawności powyższych twierdzeń. W tym miejscu wskazać należy, że cena transakcyjna w każdym przypadku powinna zostać umniejszona o podatek VAT, o ile takowy został naliczony, a nie tylko w odniesieniu do transakcji zakwestionowanych przez stronę. Wprawdzie organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, to jednakże powyższe nie oznacza, iż operat ten nie podlega jakiejkolwiek kontroli. W tym miejscu wskazać należy, że organ zobowiązany jest do dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać bowiem należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Jednocześnie, zarówno przepisy tej ustawy, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 grudnia 2009 r. (I OSK 1087/09 Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Dlatego też, ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Nie jest rolą organu, ani sądu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, rozważenia uwag stron. Ponadto wskazać należy, że szczególne wątpliwości budzi obliczenie wartości działki przed podziałem. Przy wycenie nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca zastosował metodę porównywania parami. W myśl art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z treści powołanego przepisu jasno wynika, że przy przyjęciu podejścia porównawczego - wartość nieruchomości - określa się z uwzględnieniem cen jakie uzyskano za - nieruchomości - podobne. Analogiczne wnioski wynikają z § 4 ust. 1 rozporządzenia, w myśl którego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych - nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny - a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy znajdującej w niniejszej sprawie zastosowanie metodzie porównywania parami porównuje się - nieruchomość będącą przedmiotem wyceny - której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Zwrócić również należy uwagę, że zgodnie z zasadami szacowania zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny – Nota Interpretacyjna nr 1 – Podejście Porównawcze, do porównań wybiera się co najmniej 3 nieruchomości najbardziej podobne ze zbioru transakcji, które powinny zawierać się w okresie dwóch lat poprzedzających moment wyceny. Powyższe oznacza, że rzeczoznawca mając do dyspozycji określone transakcje winien wybrać nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, a nie pierwsze lepsze. W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie składu orzekającego czynniki korygujące można stosować do niwelowania różnic pomiędzy nieruchomościami podobnymi, a nie w celu skorygowania różnić między nieruchomościami, które nie mogą zostać uznane za podobne. W szczególności wątpliwości sądu budzi przyjęcie do porównania nieruchomości o różnym przeznaczeniu. Po pierwsze wskazać należy, że do wyceny przyjęto m.in. działki znajdującej się przy ul. G.oraz przy ul. P.. J ak wynika z uzasadnienia decyzji jak również z pisma strony nieruchomość przy ul. G. przeznaczona jest zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym pod zabudowę budynkiem wystawienniczo-handlowo-magazynowym. Natomiast działka przy ul. P. zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę usługową. Powyższe wobec faktu, iż niniejsza nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę wielorodzinną, nasuwa wątpliwości czy mamy do czynienia z nieruchomościami podobnymi. W operacie wskazano, iż ceny gruntów pod usługi wahają się od 150 zł do 1200 zł/m2. Natomiast gruntów o innym przeznaczeniu od kilku złotych do nawet kilku tysięcy zza jeden metr kwadratowy. Przy czym rzeczoznawca nie wskazał czy grunty o innym przeznaczeniu to również grunty rolne. Ponadto przypomnieć należy, że zgodnie z zasadami szacowania zawartymi w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny – Nota Interpretacyjna nr 1 – Podejście Porównawcze, do porównań wybiera się co najmniej 3 nieruchomości najbardziej podobne ze zbioru transakcji, które powinny zawierać się w okresie dwóch lat poprzedzających moment wyceny. W przedmiotowej sprawie pierwotna wycena nieruchomości miała miejsce w grudniu 2010 r. Natomiast w operacie do porównania przyjęto m.in. transakcje z sierpnia 2008 r. oraz z grudnia 2008 r. Zatem do porównania przyjęto transakcje zawartą w okresie wcześniejszym niż dwa lata przed wyceną jak i transakcje na pograniczu powyższego okresu. Powyższe ma tym bardziej znaczenie, ponieważ rzeczoznawca majątkowy aneks do operatu sporządził dopiero w lutym 2012 r., co prowadzi do uznania, że do ostatecznej wyceny przyjęto transkacje z okresu ponad dwóch lat poprzedzających datę wyceny. Ponadto wątpliwości Sądu, w świetle późniejszych wyjaśnień rzeczoznawcy, budzi przyjęcie przez biegłego trendu czasowego na poziomie 0%. Z pisma z dnia [...] lutego 2012 r. wynika, że z porównania I połowy 2008 r. do połowy 2009 r. nastąpił spadek cen o 4,76 %, natomiast z porównania II połowy 2008 r. do II połowy 2009 spadek cen wynosił 6,67 %. Ponadto w piśmie tym rzeczoznawca wskazał, że wyżej wskazane wartości dotyczą euro, co w przeliczeniu na walutę polską w I połowie 2009 r. ( w odniesieniu do I połowy 2008 r. ) daje wzrost cen o 21,98 %. Natomiast w II połowie wzrost ten wyniósłby 10,78 %. Wartości podane przez rzeczoznawcę wskazują na dość znaczne zróżnicowanie cen w poszczególnych latach stąd przyjęcie trendu czasowego na poziomie 0 % winno być przez organ szczegółowo przeanalizowane. Powyższe zastrzeżenia Sądu dotyczące możliwości poddania kontroli operatu szacunkowego prowadzą do zakwestionowania prawidłowości dokonanej przez organy oceny tego głównego dowodu w sprawie. Organ odwoławczy, w ślad za organem I instancji, dopuścił się w tym zakresie naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 Kpa. Odnosząc się natomiast do zarzutu naruszenia art. 98a ust. 2 w zw. z art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazać należy, że wbrew wywodom skarżącego podział nieruchomości nie nastąpił w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego (art. 95 pkt. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jak wynika z decyzji podziałowej podział nieruchomości nastąpił na podstawie art. 94 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nie na podstawie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzja podziałowa jest decyzją ostateczną i ustalenia stanowiące podstawę jej wydania nie mogą być kwestionowane w innym zwykłym postępowaniu. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c) w zw. z art. 135 Ppsa orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 Ppsa, a o wykonalności orzeczenia na podstawie art. 152 Ppsa. Rozpoznając sprawę ponownie organ mając na względzie uwagi poczynione w niniejszym uzasadnieniu oraz podgląd zaprezentowany w wyroku NSA w składzie 7 sędziów z dnia 11 stycznia 2010 r., I OPS 5/09, który to pogląd Sąd w niniejszym składzie w pełni podziela, wyda stosowną decyzję.