II SA/Łd 382/16

Dnia 13 lipca 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA Anna Stępień, Sędziowie Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska, Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.), , Protokolant Sekretarz sądowy Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lipca 2016 roku sprawy ze skargi G. F. i W. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. a.bł. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania G. i W. małż. F. od decyzji Wójta Gminy [...]. z dnia [...]. w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 1 869,00 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej (sieć kanalizacyjna) oraz zobowiązania właścicieli przedmiotowej nieruchomości do jej zapłaty, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm. – dalej jako: k.p.a.), art. 143, art. 144, art. 145, art. 146 i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz.782 – dalej jako: ustawa), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Jak wynika z akt sprawy, w toku czynności wyjaśniających organ I instancji ustalił, iż działka nr 125 położna w J. stanowi współwłasność ustawową G. i W. małż. F. . Dalej, iż decyzją z dnia [...] Starosta [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla Gminy P. sieci kanalizacji podciśnieniowej, grawitacyjnej i tłocznej, ułożonej w pasie drogowym wraz z przykanalikami do działek przyległych, budynku stacji podciśnieniowej z instalacją elektroenergetyczną, kanalizacji sanitarnej i przyłączem wodociągowym, zbiornika podciśnieniowego, filtra biologicznego na terenie stacji podciśnieniowej, na działkach nr ewid. 603, 191, 543, 544, 539, 494, obręb [...], działce nr ewid. 213/1, obręb [...] oraz działkach nr ewid. 66, 67, 72, 76, 78, 81, 80, 84, 196, 203, 207, 210, 220, 230, 239, 243, 246, 249, 252, 140, 333, 335, 353/1, 364, 362, 367, 383, 389, 435, 436, 472, 379, 487, obręb [...], gm. P. . Z kolei w dniu 21 kwietnia 2011 r. zawarta została umowa na wykonanie budowy sieci kanalizacyjnej we wsi B. i J. której szczegółowy zakres określa projekt budowlany zatwierdzony opisaną decyzją Starosty [...] z dnia [...]. W dniu 28 czerwca 2012 r. spisany został protokół w sprawie końcowego odbioru robót. Następnie decyzją z dnia [...] [...]Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego udzielił Gminie [...]. pozwolenia na użytkowanie i przekazanie do użytku kanalizacji sanitarnej we wsi B., J. z odgałęzieniami do granicy działek, zlokalizowanej na działkach o nr ewid. 327/1, 327/2, 494, 191 w obrębie [...], na działce o nr ewid. 109, 213/1 w obrębie [...]. , oraz na działce nr ewid. 281 w obrębie [...]. I co istotne, w oparciu o analizę zgromadzonego materiału dowodowego organ I instancji stwierdził, iż z dniem 19 lutego 2013 r. zaistniały warunki do podłączenia nieruchomości m.in. małż. F. do sieci kanalizacyjnej. Ustalenie to stało się podstawą do wszczęcia z urzędu postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Następnie, organ I instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego, co miało miejsce w dniu 15 października 2014 r. Do przedłożonego dokumentu strony postępowania składały zastrzeżenia, na które pisemnie odpowiadał rzeczoznawca. Ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego, podobnie jak i z uaktualnionym operatem, co miało miejsce w dniu 29 września 2015 r., strony postępowania zostały zapoznane. W toku kolejnych czynności postępowania strony nadal kilkukrotnie podważały wartość dowodową operatu szacunkowego, na wszystkie zarzuty rzeczoznawca majątkowy udzielał pisemnej odpowiedzi, która była doręczana stronom. W oparciu o analizę zgromadzonego materiału dowodowego organ I instancji stwierdził, iż zaistniały przesłanki opisane w przepisach art. 145, art. 146 ust. 1 i ust. 1a, art. 148 ust. 1 – ust. 3 ustawy oraz § 1 uchwały Rady Gminy [...]. z dnia [...] w sprawie wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia [...]., poz. [...]). Z uwagi na powyższe, decyzją z dnia [...] Wójt Gminy [...]. zobowiązał G. i W. małż. F. do wniesienia opłaty adiacenckiej w wysokości 1 869,00 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w J. w gminie P. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 125 o pow. 1679 m² wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej (sieć kanalizacyjna). W terminie prawem przewidzianym G. i W. małż. F. złożyli odwołanie zarzucając naruszenie art. 7 w związku z art. 77 i art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. m.in. poprzez pominięcie zgłoszonych w toku postępowania zarzutów do operatu szacunkowego; poprzestanie na ocenie formalnej przedmiotowego operatu szacunkowego, nierozpatrzenie wniosków dowodowych. Nadto strona zarzuciła naruszenie przepisów art. 145, art. 146 ust. 1 i ust. 1a, art. 148 ust. 1 – ust. 3 ustawy, poprzez ustalenie opłaty mimo braku ku temu podstaw, w szczególności mimo nie wykazania wzrostu wartości nieruchomości wskutek wybudowana sieci kanalizacyjnej. Strona ponownie wniosła m.in. o przeprowadzenie dowodu z kserokopii operatu szacunkowego sporządzonego dla nieruchomości sąsiedniej na okoliczność tego, że operaty nie zostały sporządzone indywidualnie dla każdej nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, ale zbiorczo dla wszystkich nieruchomości znajdujących się w obrębie wybudowanej kanalizacji sanitarnej. Odwołujący wystąpili o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie, ewentualnie o uchylenie tej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu odwołania, przywołując stanowisko judykatury, strona wywodziła, iż nie doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z realizacją kanalizacji sanitarnej. Nadto, jak potwierdza operat, zarówno przed wybudowaniem, jak i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej, wartość przedmiotowej nieruchomości została w znacznym stopniu zawyżona. Zdaniem odwołujących, biorąc pod uwagę ceny rynkowe nieruchomości położonych bezpośrednio w sąsiedztwie ich nieruchomości, oszacowana wartość nieruchomości po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej powinna wynieść nie więcej niż 50-60zł za m², co powinno dać wartość nieruchomości nie wyższą niż 100 000zł, a nie jak wykazano wartość 163 467zł. Opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Przytaczając ustalony przez organ I instancji stan faktyczny, Kolegium wyjaśniło, iż zgodnie z art. 145 ust. 1 i 2 ustawy wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Zgodnie zaś z art. 146 ust. 1 ustawy, ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (ust.1a). Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (ust.2). Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (ust.3). Zdaniem Kolegium, wnikliwa analiza materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania, uzasadnia ocenę organu I instancji, iż na skutek realizacji sieci kanalizacji sanitarnej spełnione zostały przesłanki umożliwiające naliczenie opłaty adiacenckiej. Organ odwoławczy podzielił ocenę, iż z dniem 19 lutego 2013 r. zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości odwołujących do urządzeń infrastruktury technicznej i od tego dnia biegnie dla organu administracji 3-letni termin dla wydania decyzji, który w przedmiotowej sprawie został zachowany. Kolegium zwróciło uwagę, iż organ I instancji ustalił opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego z dnia 15 października 2014 r. (wraz z nadaną klauzulą aktualności w dniu 29 września 2015 r.) w którym biegły ustalił, że wzrost wartości szacowanej nieruchomości stanowi kwotę 5 339zł, która to następnie po uwzględnieniu wynikającej z uchwały 35% stawki procentowej daje kwotę 1 869zł. Dodatkowo Kolegium stwierdziło, po analizie treści operatu szacunkowego, zwłaszcza w świetle kilkukrotnych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, iż nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości. Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie, odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. ustawy. Wobec powyższego organ odwoławczy uznał za udowodnione, iż wartości gruntu przed i po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej opiewają na kwoty ustalone w operacie szacunkowym. W przedmiotowej sprawie, jak słusznie wskazał organ I instancji, spełnione zostały także pozostałe przesłanki do naliczenia opłaty adiecenckiej wynikające z art. 143 ust. 1 ustawy. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gm. P. przedmiotowa działka leży w kompleksie terenów przeznaczonych pod zabudowę zagrodową, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usług, co oznacza, że przepisy dotyczące ustalenia opłaty adiacenckiej nie są wyłączone, a budowa sieci wodociągowej została częściowo sfinansowana z udziałem środków własnych Gminy P. . Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium uznało je za niezasadne i nie mające wpływu na wynik sprawy. Przede wszystkim twierdzenia strony o braku wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek wybudowania sieci wodnokanalizacyjnej są subiektywne, gołosłowne i nie poparte żadnym dowodem w sprawie, a przeczy im zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, a przede wszystkim operat szacunkowy wraz z załączonymi do akt wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego stanowiącymi odpowiedź na zarzuty stron formułowane pod adresem sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Nie jest natomiast wystarczające dla podważenia mocy dowodowej operatu samo twierdzenie o jego wadliwości, w sytuacji gdy rzeczoznawca w sposób spójny, logiczny i rzeczowy odnosi się do kierowanych zarzutów, i nie daje podstaw do zdyskwalifikowania operatu jako skutecznego dowodu w sprawie dającego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Nadto, bez znaczenia dla sprawy jest zarzut braku udziału strony w czynnościach biegłego związanych z wyceną przedmiotowej nieruchomości. Obecność właścicieli nieruchomości nie jest obowiązkowa, ponieważ nieruchomość jest dostępna w zakresie niezbędnym do wyceny dla celu jaki został zlecony. W ocenie Kolegium, równie nietrafny jest zarzut niewystarczającego opisu stanu techniczno-użytkowego bowiem, jak wskazuje biegły, opis ten jest zbędny przy wycenie nieruchomości niezabudowanych, gdzie wycenie podlega sam grunt, bez zabudowań i naniesień. Z kolei, argumenty stron, jakoby zastosowana przez rzeczoznawcę majątkowego metoda porównywania parami była niewłaściwa, nie zasługują na uwzględnienie. Zarówno podejście jak i metoda zastosowana przez rzeczoznawcę majątkowego przy dokonaniu wyceny są dopuszczone obowiązującymi przepisami prawa, m.in. rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Regulacje te wyraźnie wskazują, iż to rzeczoznawcy majątkowemu ustawodawca pozostawił swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości oraz swobodę wyboru rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania, przy uwzględnieniu istotnych i specyficznych cech szacowanej nieruchomości, a w działaniach tych rzeczoznawca związany jest obowiązującymi przepisami prawa. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca oszacowała przedmiotową nieruchomość w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami uznając ją za najwłaściwszą z punktu widzenia celu i przedmiotu wyceny, a przede wszystkim ilości nieruchomości, które można przyjąć do porównań. Organ dodał, iż metodę porównywania parami stosuje się w sytuacji, gdy na rynku lokalnym rzeczoznawca dysponuje stosunkowo małą bazą danych o liczebności od 3 do 5 transakcji dających podstawę do porównań, co w tej sprawie miało miejsce. Tym samym, rzeczoznawca majątkowy kieruje się głównie wynikami analizy rynku, metoda korygowania ceny średniej wymaga co najmniej 12 transakcji z obrotu wolnorynkowego, a takiej ilości na rynku lokalnym nie odnotowano. Kolegium stwierdziło również, iż dobór nieruchomości do porównań jest właściwy i odpowiadający ustawowej definicji nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy. Ewentualne zaś różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Zdaniem organu odwoławczego, błędne jest przekonanie odwołujących, iż organ zobowiązany jest wyjaśnić zastrzeżenia co do operatu, włącznie ze zleceniem dokonania jego oceny przez stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych. Żaden przepis prawa nie nakłada na organ administracji takiego obowiązku. Organ administracji nie przeprowadza zatem takiego dowodu, jeżeli w jego ocenie zastrzeżenia co do operatu, tak jak w niniejszej sprawie, zostały dostatecznie wyjaśnione. Odrębną rzeczą jest to, czy strony przyjmują te wyjaśnienia do wiadomości, czy też nie. Jest oczywiste, iż przekonanie strony o racjach administracji publicznej jest często niemożliwe. Słusznie wskazał zatem organ I instancji, że inicjatywa w tym zakresie leży po stronie odwołujących, którzy mieli możliwość zlecenia a następnie przedłożenia organowi przeciwdowódu w postaci kontropinii organizacji zawodowej rzeczoznawców. Takiego dowodu w sprawie strona nie przedłożyła. Odnosząc się do wniosku o dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci kserokopii operatu szacunkowego dla nieruchomości sąsiedniej, kolegium wyjaśniło, iż ustalenie wartości nieruchomości sąsiednich i sposób ich ustalenia pozostaje bez wpływu na wynik sprawy. Podobnie jak ujawnianie aktów notarialnych z transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, co wkraczałoby w informacje zastrzeżone tajemnicą zawodową rzeczoznawcy majątkowego. Reasumując, w ocenie Kolegium, organ I instancji wypełnił swoje obowiązki wynikające z zasad postępowania administracyjnego i wykazał, co po wnikliwej analizie stwierdził także organ odwoławczy, iż zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi G. i W. małż. F. zarzucili naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 7, art. 8, art. 15 art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. Nadto naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 145, art. 146 ust. 1 i ust. 1a, art. 148 ust. 1 – ust. 3, art. 156 ustawy. Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi II instancji, ewentualnie uchylenie w całości zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I Instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji lub umorzenie postępowania w sprawie. Nadto wnosili o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi skarżący wywodzili jak w odwołaniu. Przytaczając obszerne fragmenty orzeczeń sądów administracyjnych strona skarżąca m.in. podtrzymała stanowisko, iż nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości spowodowanej budową kanalizacji sanitarnej. Organ w toku całego postępowania nie wykazał, iż do takiego wzrostu doszło, w szczególności nie uczynił tego powołując się na operat szacunkowy obarczony szeregiem błędów m.in.: rzeczoznawca przeprowadził oględziny nieruchomości pod nieobecność skarżących, operat nie zawiera wyczerpującego opisu stanu faktycznego nieruchomości. Nadto nie sposób się zgodzić, iż wybór dokonanej przez rzeczoznawcę metody wyceny nieruchomości tj. podejście porównawcze, metoda porównania parami jest najwłaściwsza z punktów widzenia celu i przedmiotu wyceny. Skarżący nie podzielili oceny organów, iż brak było podstaw do uwzględnienia w ramach analizy materiału dowodowego kserokopii operatów sporządzonych dla innych nieruchomości, jak i deklaracji podatku od nieruchomości z ostatnich kilku lat. Zdaniem skarżących operat szacunkowy nie został również prawidłowo zaktualizowany, gdyż na operacie brak jest klauzuli aktualizacyjnej. Nadto o aktualizacji dokonanej w piśmie z dnia 29 września 2016 r. skarżący dowiedzieli się z uzasadnienia decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. nie znajdując uzasadnienia dla zarzutów skargi wniosło o jej oddalenie. W piśmie procesowym z dnia 5 lipca 2016 r. skarżący, przytaczając stanowisko judykatury, podtrzymali zarzuty i wnioski skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm. – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: p.p.s.a.)., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W rozumieniu powyższych przepisów, sąd administracyjny bada legalność, czyli innymi słowy zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Natomiast stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a, skarga podlega oddaleniu w oparciu o przepis art. 151 tejże ustawy. W ocenie sądu, tego rodzaju naruszeń prawa nie można przypisać zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...]utrzymującej w mocy decyzję Wójta Gminy [...]. z dnia [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.). W pierwszej kolejności należy wskazać, iż opłata adiacencka jest formą przymusowego udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej zwiększających jednocześnie wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się m.in. budowę urządzeń kanalizacyjnych (art. 143 ust. 2 ustawy). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 1 ustawy). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 2 ustawy). Zgodnie z art. 146 ust 1 ustawy, ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a ustawy). Opinia rzeczoznawcy majątkowego (operat szacunkowy) określająca wartości nieruchomości ma podstawowe znaczenie dla ustalenia w postępowaniu administracyjnym wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Trzeba przy tym podkreślić, że operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 k.p.a.), to podlega ocenie organu - tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z 5 października 2009r., sygn. akt I OSK 1444/08 – dostępny, jak i pozostałe cytowane w uzasadnieniu orzeczenia w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyroki NSA: z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 oraz z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 860/08). W niniejszej sprawie orzekające w sprawie organy sprostały powinnościom nałożonym przywołanymi przepisami ustawy, wyjaśniając prawidłowo wszelkie niezbędne okoliczności, dające podstawę dla wydania merytorycznego rozstrzygnięcia. Niespornym jest, co wskazały organy, że w obrocie prawnym pozostają decyzje będące podstawą zaistnienia zasadniczej okoliczności, od której uzależnione jest ustalenie opłaty adiacenckiej, a w szczególności: decyzja Starosty [...] Nr [...] z dnia [...] zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla Gminy [...] sieci kanalizacji podciśnieniowej, grawitacyjnej i tłocznej, ułożonej w pasie drogowym wraz z przykanalikami do działek przyległych, budynku stacji podciśnieniowej z instalacją elektroenergetyczną, kanalizacji sanitarnej i przyłączem wodociągowym, zbiornika podciśnieniowego oraz filtra biologicznego na wskazanych w decyzji działkach w obrębach: [...] oraz [...] , gm. [...]. , oraz decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego Nr [...]z dnia [...] udzielająca Gminie [...]. pozwolenia na użytkowanie i przekazanie do użytku kanalizacji sanitarnej we wsiach B. i J. z odgałęzieniami do granicy działek ( art. 148b ust. 1 ustawy). Tym samym prawidłowo organy ustaliły, że z dniem przekazania urządzenia do użytku ( 19 lutego 2013 r.) zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do kanalizacji sanitarnej (wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej) umożliwiające, w myśl art. 145 ust. 1 ustawy, ustalenie opłaty adiacenckiej. Niewątpliwie w przedmiotowej sprawie zachowany został również 3-letni termin przewidziany przepisem art. 145 ust. 2 ustawy. Uchwałą Nr [...] z dnia [...]. (obowiązującą na dzień stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej) Rada Gminy [...]. ustaliła wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej na 35 % różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem infrastruktury a wartością po jej wybudowaniu. Z kolei z treści art. 146 ust. 1 ustawy jasno wynika, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. W myśl art. 146 ust. 3 ustawy wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty. Dla opłaty decydujące znaczenie ma zatem wzrost wartości nieruchomości. Określenia wartości nieruchomości stosownie do art. 150 ustawy dokonują rzeczoznawcy majątkowi ( art. 150 ust. 5 ustawy). W przedmiotowej sprawie został prawidłowo sporządzony operat szacunkowy, którego aktualność sporządzająca go rzeczoznawca majątkowy B. M. potwierdziła w dniu 29 września 2015 r. – art. 156 ust. 4 ustawy. Organ odwoławczy obszernie i szczegółowo omówił przepisy regulujące sposób dokonania wyceny, nie znajdując uzasadnienia dla zarzutów podnoszonych przez skarżących i z argumentacją organu należy się zgodzić. Analiza dokumentów zgromadzonych w aktach administracyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem pisemnej opinii rzeczoznawcy pozwala na przyjęcie wniosków zaprezentowanych przez Kolegium w motywach kwestionowanej decyzji. Podkreślić należy, że w myśl art. 154 ust. 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości. Zdaniem sądu, zgodzić się należy z organem, że wykonany dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), elementy wymagane dla tego dokumentu. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autor uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Czym innym jest oczywiście, jak zaznaczyło to już słusznie Kolegium, czy strona przedstawioną opinię akceptuje, czy też opinii rzeczoznawcy nie podziela. Sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy, zdaniem sądu, wbrew twierdzeniom skarżących niewątpliwie wskazuje na to, iż wybudowanie sieci kanalizacyjnej spowodowało oczywisty wzrost wartości nieruchomości – przed wybudowaniem wartość tę rzeczoznawca wycenił na 158 128 zł, po wybudowaniu na 163 467 zł, co stało się podstawą do ustalenia opłaty adiacenckiej na kwotę 1 869 zł., przy zastosowaniu 35% stawki opłaty ustalonej Uchwałą Rady Gminy [...]. z dnia [...] Nr [...]. Wobec powyższego nie znajdują uzasadnienia zarzuty skargi, na potwierdzenie których strona skarżąca nie złożyła żadnego kontrdowodu, formułując zarzuty i argumenty tożsame z podniesionymi w odwołaniu, do których odniósł się zarówno biegły, jak i organ. Zdaniem sądu w toku postępowania administracyjnego, zarówno organ I, jak i II instancji prawidłowo zgromadziły i poddały należytej ocenie materiał dowodowy sprawy. Zaskarżona decyzja zawiera uzasadnienie faktyczne oraz powołuje się na prawidłową podstawę prawną. A rgumenty wysunięte w zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji są racjonalne i zbieżne z treścią materiału dowodowego. W ocenie sądu, stanowisko przyjęte przez organ jest zatem zasadne. Organy wzięły pod uwagę wszystkie podnoszone przez stronę okoliczności i zgromadzone w toku postępowania dowody. Nie można więc przypisać znamion dowolności ocenie dokonanej przez organy orzekające. Podjęta decyzja mieści się w zakresie wyznaczonym przepisami powszechnie obowiązującego prawa a motywy jej podjęcia zostały obszernie i wyczerpująco omówione. Podsumowując, w ocenie sądu, wbrew zarzutom skargi, zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organy odwoławczy podjął w toku postępowania wszelkie wymagane przez ustawodawcę czynności i wywiązał się z obowiązków nałożonych na niego przepisami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W tym stanie rzeczy sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. IB