II SA/Łd 433/11

Dnia 16 czerwca 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant asystent sędziego Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 czerwca 2011 roku sprawy ze skargi Spółdzielni Pracy A w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie aktualizacji wysokości opłaty rocznej za użytkowanie nieruchomości gruntowej - oddala skargę. Decyzją z dnia [...], wydaną na podstawie art. 87 ust. 1 – 3 oraz art. 210 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) i art. 104 K.p.a. oraz uchwały Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...]., nr [...] w sprawie podwyższenia wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, zarząd i użytkowanie gruntów stanowiących własność Gminy Miejskiej Ł., Burmistrz Miasta Ł. zaktualizował wysokość opłaty rocznej za użytkowanie nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ewid. [...] o powierzchni 0,4613 m2, położonej w Ł. przy ul. A, oddanej w użytkowanie na rzecz Spółdzielni Pracy A w Ł., w sposób następujący: - oszacowana wartość nieruchomości gruntowej stanowi kwotę 199.880 zł; - zaktualizowana opłata roczna w wysokości 5 % wartości wynosi 9.994 zł. Organ określił, że ustalona niniejszą decyzją nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia 2010r. i płatna jest w terminie do dnia 31 marca każdego roku bez uprzedniego powiadomienia. W razie zwłoki w uiszczaniu opłaty zostaną naliczone odsetki. W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że ostatnia aktualizacja opłaty dotycząca gruntów będących w użytkowaniu spółdzielni została dokonana decyzją Burmistrza Gminy i Miasta Ł. z dnia [...]. Określenia wartości nieruchomości dokonano na podstawie operatu szacunkowego, wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego M.K. Na podstawie określonej w nim wartości nieruchomości ustalono nową wysokość opłaty rocznej za jej użytkowanie. W toku postępowania strona była informowana o faktycznych i prawnych okolicznościach dotyczących aktualizacji opłaty rocznej. Została zapoznana z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości i nie wniosła do niego zastrzeżeń. W odwołaniu od tej decyzji Spółdzielnia Pracy A zarzuciła, iż została ona wydana bez podstawy prawnej, gdyż ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje instytucji użytkowania, a ustawa z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jedn. Dz.U. z 1991r. nr 30, poz. 127 ze zm.) nie przewidywała możliwości podwyższenia opłat w drodze decyzji od gruntów znajdujących się w użytkowaniu. Wskazując na powyższe spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania, ewentualnie o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji oraz przyznanie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu spółdzielnia podniosła, że nieruchomość, której dotyczy postępowanie, objęta została w posiadanie przez jej poprzednika prawnego Spółdzielnię B w Ł. w 1945r. na podstawie umowy dzierżawy. Na mocy decyzji Urzędu Spraw Wewnętrznych Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w Ł. z dnia 18 stycznia 1965r. nieruchomość ta została wywłaszczona. W związku z tym Prezydium Powiatowej Rady Narodowej Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w Ł. przekazał wywłaszczoną nieruchomość o powierzchni 4613 m2 wraz z budynkiem gospodarczym w użytkowanie Bw Ł. w użytkowanie na czas nieoznaczony za opłatą od gruntu w wysokości 2540 zł, a od budynku w wysokości 1,5 % jego wartości, tj. w kwocie 7510,50 zł. Późniejsze decyzje, ustalające nową wysokość opłat, były uchylane w wyniku odwołań. Spółdzielnia Pracy A wystąpiła o ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego gruntu. Wniosek ten nie został uwzględniony. Wymierzenie opłaty za użytkowanie gruntu w wysokości 5 % jego wartości nie jest zasadne. Przepisy obecnie obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewidują bowiem możliwości podwyższania wartości gruntów przekazanych w użytkowanie. Stosując zaś do użytkowania przepisy o trwałym zarządzie nie można podwyższyć stawki procentowej opłaty od gruntów, które zostały objęte opłatami na mocy ustawy. Wynika to wyraźnie z art. 86 powołanej ustawy. Wobec tego stawki opłat mogą być stosowane tylko w wysokości określonej w art. 83 ustawy, która dla pozostałych nieruchomości wynosi 1 % ceny. Uchwała Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...], jako niepodjęta na podstawie obecnie obowiązujących przepisów i sprzeczna z nimi, nie może mieć w sprawie zastosowania. Pięciokrotne podwyższenie wysokości opłaty rocznej w stosunku do jej wysokości określonej w ustawie rażąco odbiega od dopuszczalnego poziomu. Decyzją z dnia [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a., art. 87 w związku z art. 210 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art.1 ust. 2 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jedn. Dz.U. z 2001r. nr 79, poz. 856 ze zm.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu obowiązywania nowej opłaty i w tym zakresie orzekło, że nowa opłata roczna obowiązuje od dnia 1 stycznia 2011r. W pozostałym zakresie utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że przedmiotem postępowania jest wyłącznie aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie opisanej wyżej nieruchomości. Ustanowienie użytkowania wieczystego może być wyłącznie przedmiotem odrębnego postępowania. Z akt sprawy wynika, że Wojewódzki Związek Spółdzielni Rolniczych w P. Zakład Gospodarczy w Ł. na mocy decyzji z dnia [...]otrzymał w użytkowanie na czas nieokreślony wskazaną nieruchomość stanowiącą własność Skarbu Państwa. Opłata roczna za użytkowanie ustalona została na poziomie 5 % jej wartości. Przyjęta wysokość stawki procentowej nie została zmieniona, co potwierdzają późniejsze decyzje wydane w sprawie, tj. decyzja z dnia 2 grudnia 1991r. o aktualizacji wysokości opłaty rocznej za użytkowanie spółdzielni w oparciu o 5% stawkę wyceny gruntu i decyzja z dnia 7 kwietnia 1993r. o uchyleniu decyzji z dnia 5 marca 1993r. w uzasadnieniu, której wskazano, że w postępowaniu aktualizacyjnym nie jest możliwe obniżenie stawki procentowej wartości gruntu do 3 %. Wysokość stawki procentowej przy określaniu opłaty rocznej za użytkowanie miała umocowanie w uchwale Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...], a później w uchwale Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] Spółdzielnia Pracy A, jako następca prawny Wojewódzkiego Związku Spółdzielni Rolniczych w P. Zakładu Gospodarczego w Ł., ma prawo użytkowania nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego w sprawie ma miejsce sytuacja opisana w art. 210 ust. 1 i art. 87 ust. 1 - 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oszacowanie nieruchomości zostało dokonane stosownie do obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wartość rynkową nieruchomości oszacowano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zastosowana przez rzeczoznawcę majątkowego metoda dopuszczona jest obowiązującymi przepisami prawa. Stawka procentowa nie uległa zmianie, a regulacja prawna dopuszcza aktualizację opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomości nie częściej niż raz w roku, w przypadku zmiany wartości nieruchomości. Opinia rzeczoznawcy wykazała jednoznacznie, że wartość gruntu wzrosła. Uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej terminu obowiązywania nowej opłaty i orzeczenie w tym zakresie o jej obowiązywaniu od dnia 1 stycznia 2011r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uzasadniło treścią art. 87 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz tym, że dopiero niniejsza decyzja jest ostateczną w sprawie. W skardze na powyższą decyzję Spółdzielnia Pracy A wniosła o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją Burmistrza Miasta Ł. z dnia [...] i zwrot kosztów postępowania. Skarżąca spółdzielnia zarzuciła, że decyzje te zostały wydane z rażącym naruszeniem art. 83 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7 Konstytucji RP przez przyjęcie, że opłata z tytułu trwałego zarządu może przekraczać 1 % ceny nieruchomości. Zarzuciła również, iż nie została powiadomiona o posiedzeniach Samorządowego Kolegium Odwoławczego w dniach 7 września i 16 grudnia 2010r., co narusza art. 8 - 10 K.p.a. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku pełnomocnik strony skarżącej poparł skargę i oświadczył, że nie kwestionuje następstwa prawnego skarżącej Spółdzielni, wykazanego przez organ w toku postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, iż zadaniem sądów administracyjnych jest badanie zgodności z prawem kwestionowanych aktów i czynności (bezczynności) organów administracji publicznej. Dokonując oceny zaskarżonej decyzji pod względem jej zgodności z prawem, sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi, gdyż nie narusza ona przepisów prawa, w tym przepisów postępowania, które mogłoby mieć wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem skargi w rozpatrywanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w sprawie aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie nieruchomości gruntowej przez skarżącą spółdzielnię. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięć organów administracji wydanych w rozpatrywanej sprawie stanowiły art. 87 ust. 1 – 3 i art. 210 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 grudnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010r. nr 102, poz. 651 ), zwanej dalej u.g.n. Z analizy twierdzeń skarżącej spółdzielni wynika, iż kwestionuje ona samą zasadność rozstrzygnięcia o ustaleniu nowej wysokości opłaty rocznej oraz zastosowanie przy jej ustalaniu stawki procentowej wysokości 5 %. W myśl art. 210 ust. 1 u.g.n. grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące w dniu 5 grudnia 1990r. w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz znajdujące się na tych gruntach budynki, inne urządzenia i lokale pozostają nadal w użytkowaniu tych osób i jednostek. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu. Do użytkowania ustanowionego w drodze decyzji przed dniem 1 stycznia 1998r. stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu (art. 210 ust. 3 u.g.n.). Z przepisów tych wynika nakaz odpowiedniego stosowania przepisów o trwałym zarządzie zarówno w stosunku do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy oraz znajdujących się na tych gruntach budynków, innych urządzeń i lokali będących w dniu 5 grudnia 1990r. w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, jak i oddanych w użytkowanie na mocy decyzji przed dniem 1 stycznia 1998r. Poza sporem w rozpatrywanej sprawie jest, że skarżąca spółdzielnia jest użytkownikiem opisanej wyżej nieruchomości gruntowej. Z akt sprawy wynika, że poprzednik prawny skarżącej spółdzielni - Wojewódzki Związek Spółdzielni Rolniczych w P. Zakład Gospodarczy w Ł., na mocy decyzji z dnia [...] Naczelnika Miasta Ł., a następnie decyzji z dnia [...]. Naczelnika Miasta i Gminy Ł., otrzymał ją w użytkowanie na czas nieoznaczony. W tej sytuacji za zasadne uznać należy stanowisko organów administracji o odpowiednim stosowaniu w stosunku użytkowanej przez skarżącą spółdzielnię nieruchomości przepisów o trwałym zarządzie. Zgodnie z art. 82 ust. 1 i 2 u.g.n. zasadą jest, że za nieruchomość oddaną w trwały zarząd pobiera się opłaty roczne przez cały okres trwałego zarządu. Opłaty z tytułu trwałego zarządu ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości ustalonej w wysokości nie niższej niż jej wartość (art. 83 ust. 1 w związku z art. 67 ust. 3 u.g.n.). Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu jest uzależniona od celu, na jaki nieruchomość została oddana i w myśl art. 83 ust. 2 u.g.n. wynosi: 1) za nieruchomości oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,1 % ceny; 2) za nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych, działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo –rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, a także na siedziby organów władzy i administracji publicznej niewymienionych w art. 60 ust. 1 oraz w art. 60a ust. 1 – 0,3 % ceny; 3) za pozostałe nieruchomości – 1 % ceny. Wprawdzie najwyższa stawka procentowa opłaty rocznej określonej w art. 83 ust. 2 wynosi 1 % u.g.n. ( pkt 3 ), lecz w art. 86 u.g.n. przewidziano możliwość zastosowania w tym wypadku wyższej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomości. Przepis ten stanowi bowiem, że stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomości, o których mowa w art. 83 ust. 2 pkt 3, może być podwyższona zarządzeniem wojewody w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo uchwałą odpowiednio rady lub sejmiku w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Podwyższenie stawki procentowej może nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości w trwały zarząd. Natomiast w myśl art. 87 ust. 1 u.g.n., określającego przesłanki dopuszczalności aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu, może być ona aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się według dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Poza sporem jest, że nieruchomość gruntowa, której dotyczy rozpatrywana sprawa, nie jest nieruchomością oddaną na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej (art. 83 ust. 2 pkt 1 u.g.n.), na cele mieszkaniowe na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych, działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, a także na siedziby organów władzy i administracji publicznej niewymienionych w art. 60 ust. 1 oraz w art. 60a ust. 1 (art. 83 ust. 2 pkt 2 u.g.n.). Nie jest także nieruchomością oddaną w trwały zarząd pod drogi publiczne, parki, zieleńce, ogrody botaniczne, ogrody zoologiczne, parki narodowe oraz rezerwaty przyrody w wypadku, której nie pobiera się opłat rocznych (art. 83 ust. 3 u.g.n.). Nieruchomość ta jest zatem inną nieruchomością w rozumieniu art. 83 ust. 2 pkt 3 u.g.n., co powoduje, iż w tym wypadku możliwe było podwyższenie stawki procentowej opłaty rocznej, w sposób określony w przytoczonym wyżej art. 86 u.g.n. Z akt sprawy natomiast wynika, że już w decyzji z dnia [...] o oddaniu nieruchomości w użytkowanie poprzednikowi prawnemu skarżącej spółdzielni zastosowano 5 % stawkę procentową. W decyzji z dnia [...] Burmistrz Gminy i Miasta Ł. orzekł o aktualizacji wysokości opłaty rocznej ustalonej decyzją z dnia [...] za wskazaną nieruchomość oddaną w użytkowanie na rzecz skarżącej spółdzielni, stosując 5 % stawkę procentową zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Gminy i Miasta Ł. z dnia [...]. W § 1 pkt 1 wskazanej uchwały podwyższono wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, zarząd i użytkowanie gruntów stanowiących własność Gminy i Miasta Ł. niezabudowanych lub zabudowanych nie wymienionych w art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. nr 14, poz. 74 ze zm.), za grunty przeznaczone na cele produkcyjne i usługowe do wysokości 5 % ceny. Uchwałą nr [...] z dnia [...] Rada Miejska w Ł. w § 1 podwyższyła stawkę opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, zarząd i użytkowanie gruntów, stanowiących własność Gminy Miejskiej Ł., niezabudowanych lub zabudowanych nie wymienionych w art. 40 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości do wysokości 5 % ceny gruntów ustalonej na podstawie art. 39 lub zaktualizowanej na podstawie art. 43 tej ustawy. Jednocześnie z mocy § 3 tej uchwały utraciła moc wskazana wyżej uchwała z dnia [...] stanowiąca podstawę zastosowania 5 % stawki procentowej w decyzji z dnia [...]. W tej sytuacji za zasadne uznać trzeba stanowisko organów administracji, że zaktualizowaną opłatę roczną należało ustalić według 5 % stawki procentowej od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty, skoro stawka ta stanowiła w istocie dotychczasową stawkę procentową w rozumieniu powołanego wyżej art. 87 ust. 1 u.g.n., tym bardziej, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami, w tym jej art. 210 ust. 1 i 3 stanowiący podstawę do odpowiedniego stosowania przepisów o trwałym zarządzie weszły w życie dopiero z dniem 1 stycznia 1998r. (art. 242 u.g.n.). W wyroku z dnia 22 września 2010r., sygn. akt I OSK 1515/09 (dostępnym w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że z mocy art. 210 ust. 3 u.g.n. użytkowanie ustanowione w drodze decyzji przed dniem 1 stycznia 1998r. ulega przekształceniu w trwały zarząd. Podzielając stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zajęte w tym wyroku stwierdzić zatem trzeba, że z dniem 1 stycznia 1998r. z mocy art. 210 ust. 1 i 3 u.g.n. użytkowanie przez skarżącą spółdzielnię nieruchomości uległo przekształceniu w trwały zarząd. Nie budzi też wątpliwości, że skoro poprzedniej aktualizacji opłaty rocznej dokonano decyzją z dnia [...], to na skutek znacznego upływu czasu wartość nieruchomości uległa zmianie. Okoliczności tej skarżąca spółdzielnia zresztą nie kwestionuje. Stosownie do art. 87 ust. 2 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się, z urzędu albo na wniosek jednostki organizacyjnej posiadającej nieruchomość w trwałym zarządzie, na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się w drodze decyzji właściwego organu. Nowa wysokość obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia następującego po roku, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 87 ust. 3 u.g.n.). W rozpatrywanej sprawie wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 199.880 zł w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.K. W toku postępowania ustaleń wynikających z operatu szacunkowego skarżąca spółdzielnia nie kwestionowała. Z decyzji z dnia [...] natomiast wynika, że podstawę aktualizacji opłaty rocznej stanowiło wówczas ustalenie, iż wartość gruntu wynosi 138.390.000 starych złotych. Zgodnie z art. 1 ust. 2 i art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o denominacji złotego (Dz.U. nr 84, poz. 386 ze zm.) oznacza to, iż wartość gruntu ustalona dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej tą decyzją wynosiła wówczas 13.839 nowych złotych. Jak wynika z operatu szacunkowego zakres wyceny obejmował określenie wartości rynkowej prawa własności do działki gruntowej niezabudowanej, położonej w południowej części Ł. w odległości około 1 km od centrum miasta, w jego przemysłowej i usługowo - mieszkaniowej części. Działka ta posiada bezpośredni dostęp do drogi ul. A i około 100 m od ul. B (drogi krajowej nr 1). Teren jest ogrodzony siatką i ogrodzeniem betonowym, utwardzony płytami betonowymi zwłaszcza od frontu i w części szlaką, oświetlony, w pozostałej części porośnięty roślinnością trawiastą. Nieruchomość posiada uzbrojenie w energię elektryczną, wodę. W ulicy A przebiega gaz sieciowy. Rzeczoznawca majątkowy przy określeniu wartości nieruchomości uwzględniła jej stan prawny, stan wg ewidencji gruntów oraz stan techniczno - użytkowy, w tym okoliczność, że znajdujące się na nieruchomości budynki stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny, określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Na tej podstawie rzeczoznawca majątkowy, wyceniając wartość rynkową prawa własności nieruchomości, przyjęła 11 transakcji. W myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z treści art. 154 u.g.n. natomiast wynika, iż to do rzeczoznawcy majątkowego należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Odnosząc się z kolei do zarzutu nie powiadomienia skarżącej spółdzielni o posiedzeniach Samorządowego Kolegium Odwoławczego w dniach 7 września i 16 grudnia 2010r. i naruszeniu z tego powodu art. 8 - 10 K.p.a., zauważyć trzeba, że w myśl art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jedn. – Dz.U. z 2001r., nr 79, poz. 856 ze zm.) samorządowe kolegia odwoławcze są organami wyższego stopnia, w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego i ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. nr 137, poz. 926 ze zm.), w indywidualnych sprawach z zakresu administracji publicznej należących do właściwości jednostek samorządu terytorialnego, jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Na zasadach określonych w odrębnych ustawach kolegia orzekają w innych sprawach niż wymienione w ust. 1 (art. 1 ust. 2 ustawy o samorządowych kolegiach odwoławczych). Zgodnie z art. 2 tej ustawy w sprawach, o których mowa w art. 1 ust. 1, kolegia są organami właściwymi w szczególności do rozpatrywania odwołań od decyzji, zażaleń na postanowienia, żądań wznowienia postępowania lub do stwierdzania nieważności decyzji. Orzeczenia kolegium zapadają po przeprowadzeniu rozprawy lub na posiedzeniu niejawnym, o czym stanowi art. 17 ust. 1 ustawy o samorządowych kolegiach odwoławczych. Do wykonywania przez kolegium zadań, o których mowa w art. 1 i 2, stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego oraz Ordynacji podatkowej, z uwzględnieniem przepisów niniejszej ustawy (art. 19 ust. 1). W rozpatrywanej sprawie, z uwagi na jej przedmiot, w postępowaniu przed kolegium miały zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. W postępowaniu administracyjnym nie obowiązuje jednak reguła, że organ orzekający w sprawie rozpoznaje ją na rozprawie. Postępowanie wyjaśniające prowadzi się w tzw. trybie gabinetowym lub kameralnym, chyba że zachodzą przesłanki przeprowadzenia rozprawy. Zgodnie z art. 89 § 1 i 2 K.p.a. w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji organ administracji publicznej obowiązany jest przeprowadzić w toku postępowania rozprawę w każdym przypadku, gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania bądź osiągnięcie celu wychowawczego, albo gdy wymaga tego przepis prawa. Organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. Z akt sprawy wynika, że w dniu 11 września 2010r. odbyła się przed Samorządowym Kolegium Odwoławczy rozprawa, w której uczestniczyła skarżąca spółdzielnia. Z protokołu z tej rozprawy wynika również, iż odroczono wydania rozstrzygnięcia w sprawie do dnia 7 września 2010r. Z protokołu rozprawy z dnia 7 września 2010r. natomiast wynika jedynie tyle, że organ administracji postanowił rozstrzygnąć sprawę na posiedzeniu niejawnym w terminie późniejszym. Z akt sprawy nie wynika, aby w dniu [...] (w dacie wydania zaskarżonej decyzji) została wyznaczona kolejna rozprawa. W tej sytuacji nie można za zasadny uznać zarzutu skarżącej spółdzielni, że nie powiadomienie jej o posiedzeniach samorządowego kolegium odwoławczego w dniach 7 września i 16 grudnia 2010r. narusza art. 8 – 10 K.p.a., skoro rozprawa administracyjna odbyła się już w dniu 11 sierpnia 2010r. z jej udziałem, a w dniach 7 września i 16 grudnia 2010r. nie podejmowano żądnych czynności, dla których wymagane byłoby przeprowadzenie rozprawy zgodnie z art. 89 § 1 i 2 K.p.a. Z tych względów na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd orzekł jak w sentencji. lf