II SA/Łd 443/19

Dnia 9 stycznia 2020 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędziowie Sędzia WSA Paweł Kowalski (spr.) Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant St. sekretarz sądowy Magdalena Rząsa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2020 roku sprawy ze skargi J. D. i Spółdzielni Mieszkaniowej A w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1.oddala skargę; 2. przyznaje i nakazuje wypłacić z funduszu Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi adwokat K. K., prowadzącej Kancelarię Adwokacką w Ł. przy ulicy [...] 6 lok. 2 , kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych powiększoną o należny podatek od towarów i usług tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej skarżącej z urzędu. MR Prezydent Miasta Ł. decyzją z [...] ustalił na wniosku R.J. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażami, uzbrojeniem terenu i zjazdami, przewidzianej do realizacji w Ł., przy ul. A 23 na działkach o numerach 215/6, 218/3 (fragment) i 219/19 (fragment), w obrębie [...]. Od powyższej decyzji Prezydenta Miasta Ł. z [...] odwołanie złożyli Spółdzielnia Mieszkaniowa B w Ł. i J.D. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. zaskarżoną decyzją z [...] utrzymało w mocy ww. decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że z materiału dowodowego niniejszej sprawy wynika, że teren objęty wnioskiem nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wokół działki na której planuje się inwestycję wyznaczono obszar analizowany w wielkości wymaganej przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 ze zm.), tj. w odległości równej trzykrotnej wielkości frontu wnioskowanego terenu i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.). Kolegium stwierdziło, że w obszarze analizy i jego otoczeniu występują budynki o różnorodnych funkcjach: mieszkalnej jedno i wielorodzinnej, oświaty i kultury oraz usługowej, w tym handlowej. Podstawowy układ odniesienia przy ustalaniu warunków zabudowy dla planowanej inwestycji stanowi zabudowa mieszkaniowa. Występuje ona w postaci budynków mieszkalnych wielorodzinnych w postaci bloków mieszkalnych o wysokości od IX do XII kondygnacji oraz budynków jednorodzinnych o wysokości od I do III kondygnacji. Jednocześnie w obszarze analizy, na zachód od terenu objętego wnioskiem usytuowana jest zabudowa budynkami usługowymi o wysokości od I do II kondygnacji. W północno - zachodniej części obszaru analizowanego zlokalizowane są budynki usługowe o wysokości od I do IV kondygnacji związane z funkcjami kultury i nauki. Ponadto w obrębie całego obszaru analizowanego występuje niska zabudowa uzupełniająca zabudowę wielofunkcyjną. Planowana inwestycja wpisuje się funkcjonalnie w istniejącą zabudowę wielofunkcyjną na działkach wchodzących w skład obszaru analizowanego i stanowić będzie kontynuację i rozwinięcie istniejącej funkcji mieszkaniowej. Teren ma dostęp do drogi publicznej - przez dwa planowane zjazdy z ul. C oraz poprzez dojazd z drogi wewnętrznej ul. A do ul. D. Istniejące uzbrojenie terenu oraz przydzielone ilości mediów są wystarczające dla planowanej inwestycji i zapewnione na podstawie umów podpisanych z gestorami sieci. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów działka nr 215/6 w obrębie [...] oznaczona jest jako B - tereny zabudowy mieszkaniowej; działki nr 218/3, 219/19 w obrębie [...] oznaczone są jako dr - droga; warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nie rolnicze i nieleśne został zatem spełniony. Zdaniem Kolegium przeprowadzone postępowanie wykazało, że wnioskowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w art. 61 u.p.z.p.. Analiza urbanistyczna została sporządzona prawidłowo, zaś jej wyniki pozwoliły na przyjęcie określonych w decyzji parametrów projektowanej zabudowy w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W oparciu o analizę ustalono funkcję terenu w obszarze analizowanym i na jej podstawie ustalono parametry zabudowy dla nowej inwestycji. W obszarze analizowanym występuje zabudowa dająca podstawy do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Oznacza to, iż w sprawie spełniona jest przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., czyli zasada dobrego sąsiedztwa. Wokół terenu inwestycji bezspornie znajdują się budynki mieszkaniowe wielorodzinne o wysokości do IX kondygnacji. Są też i takie obiekty (ul. D 142B) których wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 0, 99, i nie ma tu znaczenia czy taki obiekt funkcjonuje z pomocą działek sąsiednich czy nie, bowiem do obliczeń tego parametru stosuje się przepis mówiący, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Przedmiotem postepowania jest inwestycja w centrum miasta, gdzie występuje zabudowa niejednolita i wielofunkcyjna. Kolegium uznało za prawidłowy ustalony wskaźnik zabudowy, ustalony w oparciu o wskaźniki dla zabudowy istniejącej w obszarze analizy wyznaczono w przedziale od 0,35 (średni wskaźnik zabudowy) do 0,60 (wnioskowany wskaźnik zabudowy). Ponadto organ stwierdził, że po analizie linii istniejącej zabudowy, kategorii dróg oraz uwarunkowań urbanistycznych i przestrzennych ustalono następujące linie zabudowy, zgodnie z załącznikiem graficznym: od ul. A - nieprzekraczalna w granicy nieruchomości; od ul. C - nieprzekraczalna na przedłużeniu linii zabudowy wycofanej frontowej części budynku usytuowanego przy ul. C 24, na działce nr 217/2 w obrębie [...]. Linia ta nie dotyczy loggii i balkonów powyżej parteru. Parametr ten w ocenie organu jest akceptowalny z punktu widzenia ładu urbanistycznego wykształconego w obszarze badanym, jest przedłużeniem linii zabudowy na działce nr 217/2. Linia zabudowy od strony ul. A, którą wyznaczono w granicy nieruchomości znajduje uzasadnienie, bowiem na działce sąsiedniej (od ul. C) budynek wielorodzinny też ma wyznaczoną linię zabudowy w granicy nieruchomości. W kwestii zaś wyznaczenia linii jako kontynuacji linii obowiązującej na działce 214/28 Kolegium nie może się odnieść bowiem takiej działki w obszarze badanym nie ma. Dalej organ odwoławczy wskazał, że szerokości elewacji frontowych wyznaczono w nawiązaniu do istniejących szerokości elewacji frontowych dla zabudowy mieszkaniowej w obszarze analizy. Mieszczą się one w przedziale od 11,0 m do 33,0 m. Zatem szerokości elewacji frontowych od ul. A i ul. C ustalono w przedziale od 11,0 m (minimalna szerokość elewacji frontowej) do pełnych szerokości frontów działki inwestycji. Organ wskazał, że front od strony ul. A wynosi 28,5 m. Elewacje frontowe budynków przy ul. C 8, 15, 17 przekraczają swoją szerokością front terenu inwestycji. Przy tak zróżnicowanej zabudowie w obszarze analizy i istniejących wyznaczenie szerokości elewacji frontowych przy użyciu średniej arytmetycznej byłoby niewłaściwe jako, że automatyczne. Odstępstwo od średniej szerokości elewacji frontowej znajduje uzasadnienie w charakterze zabudowy wielorodzinnej, a przyjęta wartość odnosi się do konkretnych nieruchomości w obszarze analizowanym. Jednobrzmiące skargi na powyższą decyzję wnieśli J.D. (II SA/Łd 443/19) i Spółdzielnia Mieszkaniowa B w Ł. (II SA/Łd 444/19, zarzucając naruszenie: - art. 7, w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., przez nie ustalenie i wyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, na których winno być oparte rozstrzygnięcie; - § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia, poprzez wyznaczenie linii zabudowy w sposób sprzeczny z wynikami analizy urbanistycznej oraz postanowieniami rozporządzenia; - § 5 ust. 1 rozporządzenia, poprzez ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu w sposób sprzeczny z wynikami analizy urbanistycznej oraz wskazaniami rozporządzenia; - § 1 i 3 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe objęcie obszarem analizowanym, w szczególności w kontekście wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki; - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., poprzez ustalenie warunków zabudowy w sposób sprzeczny z zasadą dobrego sąsiedztwa i wynikającym z niej obowiązkiem kontynuacji dotychczasowej charakterystyki urbanistycznej, w tym funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu, jak i dotychczasowej charakterystyki architektonicznej obiektów budowlanych już istniejących, w szczególności w kontekście szerokości elewacji frontowej budynku dla którego ustalono warunki zabudowy, - art. 54 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., poprzez ustalenie warunków zabudowy w sposób nieuwzgledniający słusznych interesów osób trzecich, w szczególności właścicieli nieruchomości sąsiednich w zakresie wpływu planowanego zamierzenia budowlanego na sytuację tych osób i wnoszę o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji orz decyzji organu pierwszej instancji z powodu wskazanych naruszeń, które miały wpływ na treść zaskarżonej decyzji, oraz zasądzenie na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. Zdaniem skarżących linia zabudowy od ul. C tworzy uskok i powinna zostać wyznaczona w oparciu o usytuowanie budynku na działce nr 214/28. Tymczasem zastosowano § 4 ust. 4 rozporządzenia a sposób takiego wyznaczenia linii zabudowy nie został uzasadniony. Co więcej, dopuszczono możliwość wysunięcia logii i balkonów poza tę linię, co w praktyce umożliwia wysunięcie całego czoła budynku powyżej partem. Linia zabudowy od strony ul. A również tworzy uskok, tymczasem wyznaczono ją w granicy nieruchomości. Wyznaczony został wskaźnik powierzchni zabudowy od 0,35 do 0,60, tj. od wartości średniej (która powinna wynosić nie więcej niż 0,31) do wartości wnioskowanej. Stało się tak ponieważ do obliczeń został przyjęty wskaźnik dla budynku na wydzielonej tylko pod nim działce o wskaźniku 0,99. Nie powinno to mieć miejsca, gdyż ta nieruchomość korzysta z działek sąsiednich bez których nie mogłaby funkcjonować i ich powierzchnia również powinna być wzięta pod uwagę. Budynek na działce nr 205/1 jest wyjątkiem w zakresie wskaźnika, który wynosi 0,79, jednakże balkony tego budynku wychodzą na "ślepą" ścianę budynku sąsiedniego. Pozostałe wskaźniki dla wysokich budynków wielorodzinnych w analizowanym obszarze wynoszą od 0,11 do 0,15. Zatem brak jest uzasadnienia dla przyjęcia wskaźnika ponad trzykrotnie przekraczającego wartości wskaźników wokół terenu inwestycji. Nadto wyznaczono szerokość elewacji frontowej dla planowanego wieżowca (wys. kalenicy do 30 m) do pełnej szerokości frontów działki inwestycji. W obszarze analizowanym brak jest budynków wysokich (wieżowców) o szerokościach elewacji frontowej do pełnej szerokości frontu działki. Zatem wyznaczenie w taki sposób szerokości elewacji frontowej nie ma uzasadnienia. W konkluzji wskazano, że ustalając parametry planowanej inwestycji (na małej działce, porównywalnej gabarytami z małymi działkami pod budownictwo jednorodzinne), wyznaczono wartości maksymalne, nie zaś średnie. Umożliwia to wykonanie projektu budynku zajmującego niemal całą działkę, o wysokości do 30 m, szerokości elewacji do pełnej szerokości frontów działki. Obiektów takich nie ma w analizowanym obszarze. Otoczenie działki stanowią m.in. trzy budynki wysokie zlokalizowane przy ul. C 8, 15 i 19, do których miałyby dołączyć dwa nowe zlokalizowane między nimi. Takie skomasowanie wysokich budynków nie występuje nigdzie w analizowanym obszarze. Lokalizacja wysokich budynków na małej działce stanowi całkowite zaprzeczenie ładu przestrzennego w tej części Ł. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, argumentując jak dotychczas. Na rozprawie w dniu 9 stycznia 2020 r. sąd postanowił: połączyć na podstawie art. 111 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi niniejszą sprawę ze sprawą o sygnaturze akt II SA/Łd 444/19 w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia i prowadzić dalej sprawę pod sygnaturą II SA/Łd 443/19. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z [...], którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, uzbrojeniem terenu i zjazdem, przewidzianej do realizacji w Ł., przy ul. A 23 na działkach o numerach 215/6, 218/3 (fragment) i 219/19 (fragment), w obrębie [...]., gdyż uznano, że zostały spełnione przesłanki wymienione w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.. Zgodnie ze wskazanym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, Wydawnictwo C.H. Beck, s. 489). Organ jest natomiast uprawniony do wydania decyzji odmownej wtedy, gdy wnioskodawca nie spełnia choćby jednego z warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Z tego względu wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w cytowanym wyżej art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia. Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. W niniejszej sprawie, w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę urbanistyczno-architektoniczną, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Wyniki tejże analizy, a także pozostałych zgromadzonych w sprawie dokumentów dały podstawę do wydania merytorycznego rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie. Przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50m. Frontem działki, w rozumieniu przepisów rozporządzenia, jest część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5). W stanie faktycznym sprawy granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w odległości 85,5 m (trzykrotna szerokość frontu działki od ul A). Tak wyznaczony przez organ obszar odpowiada treści § 3 ust. 2 rozporządzenia i pozwala na zbadanie warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. oraz ustalenie, z punktu widzenia ładu przestrzennego, możliwości i parametrów zabudowy na terenie wskazanym przez inwestora. Zasadnie organ przyjął również, iż przez działki sąsiednie należy rozumieć nie tylko nieruchomości bezpośrednio przyległe, lecz wszystkie działki w obszarze analizowanym, wyznaczonym zgodnie z wymogami § 3 ust. 2 rozporządzenia. Tak rozpatrywany teren, w myśl zasady dobrego sąsiedztwa, określonej w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p., pozwolił na ustalenie kontynuacji funkcji planowanej zabudowy. Nie sposób przy tym podzielić zarzutu skarżącego, iż zasada dobrego sąsiedztwa nie została spełniona, gdyż w obszarze analizowanym nie ma zabudowy, która stanowiłaby punkt odniesienia dla planowanej inwestycji. Podkreślić bowiem należy, że zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. Dlatego też pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie (zob. wyrok NSA z dnia 21 listopada 2012 r., sygn. akt II OSK 984/11; wyrok WSA w Gliwicach z dnia 16 października 2014 r., sygn. akt II SA/Gl 495/14 – dostępne pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W przedmiotowej sprawie Kolegium wskazało, iż treść analizy urbanistycznej sporządzonej dla przedmiotowej działki pozwoliła na ustalenie, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej oraz usługowej, a także niska zabudowa uzupełniająca zabudowę wielofunkcyjną (budynki gospodarcze), których parametry pozwoliły na ustalenie warunków i szczególnych zasad planowanej zabudowy, w tym linii zabudowy i maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu oraz kontynuacji funkcji i parametrów technicznych. Niewątpliwie więc ustalenia co do spełnienia planowaną inwestycją zasady dobrego sąsiedztwa, jak i kontynuacji funkcji, są poczynione prawidłowo, co dokumentują akta sprawy. Zgromadzone w sprawie dokumenty pozwalają tym samym podzielić pogląd Samorządowego Kolegium Odwoławczego o dopuszczalności planowanej przez inwestora zabudowy i sposobie wyznaczania jej parametrów. Niewątpliwie w decyzji o warunkach zabudowy znalazły się wszystkie postanowienia wynikające z przepisów § 4 - 8 rozporządzenia. Uzasadniając wyznaczenie linii zabudowy organ wskazał jako podstawę jej określenia przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia, wyjaśniając, że budynki w analizowanym obszarze pozostają względem siebie w układzie wolnostojącym. Zarówno od strony ul. A jak i C brak jest spójnej linii zabudowy wyznaczonej przez istniejące budynki. Wyznaczając linię zabudowy od ul. C nawiązano do nieruchomości oznaczonej nr 24 przy tej ulicy, działka 217/2. Obie linie zabudowy wyznaczono jako nieprzekraczalne, dopuszczając odstępstwo od tej linii w zakresie logii i balkonów powyżej parteru od ul. C. Biorąc pod uwagę przeprowadzoną analizę słusznie wyznaczono linię zabudowy od ul. C jako przedłużenie linii zabudowy wycofanej elewacji frontowej budynku usytuowanego przy ul. C 24 na działce 217/2. Prawidłowo tez organ wyznaczył linię zabudowy w granicy nieruchomości od strony ul. A. Zarówno linia zabudowy wyznaczona w granicy od ul. A, jak i ul. C z uwzględnieniem § 4 ust. 4 rozporządzenia, który to przepis zezwala na odstępstwa przy wyznaczaniu linii nowej zabudowy. Wprawdzie organ uzasadnił to dość lakonicznie, jednak biorąc pod uwagę całość analizy, a także to, że teren inwestycji znajduję się w zabudowie miejskiej, a w obszarze analizowanym istnieje już podobna zabudowa wielorodzinna, nie może to stanowić podstawy do uchylenia przedmiotowej decyzji. W konsekwencji ustalenie linii zabudowy w sposób przedstawiony w decyzji, w ocenie sądu pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. W dalszej kolejności, stosownie do regulacji § 5 rozporządzenia, należało określić wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy. Przywołany przepis wskazuje, iż rzeczony parametr w stosunku do powierzchni nowej zabudowy działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia), przy czym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Organ ustalił wskaźnik zabudowy na zasadzie § 5 ust. 2 rozporządzenia od 0,35 do 0,6. Wielkości te zawierają się w przedziale wielkości tego parametru występujących w obszarze analizy od 0,04 do 0,99. Średnia wielkość wskaźnika powierzchni zabudowy obliczona dla całej zabudowy w obszarze wynosi 0,35. W ocenie Kolegium, skoro wiodącą funkcją inwestycji jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, istnieje konieczność zabudowy większej części działki, niż wynikająca ze średniego wskaźnika zabudowy, aby planowana zabudowa nawiązywała harmonijnie swoją bryłą do otoczenia i stanowiła odpowiednik istniejącej w obszarze analizy zabudowy wielorodzinnej. Wskazując na zabudowę działki przy ul. D 142b oraz C 19 organ prawidłowo uzasadnił zastosowanie większego wskaźnika zabudowy niż średni oraz większego wskaźnika zabudowy niż minimalny ustalając go w przedziale od 0,35 do 0,6. W ocenie sądu, ustalony przez Kolegium wskaźnik w ramach tzw. widełek jest co do zasady dopuszczalny i taki sposób określenia wskazanego parametru nie budzi wątpliwości w orzecznictwie. Odnosząc się natomiast do wskazanej wartości parametru, to zauważyć należy, że mimo iż odbiega nieco od średniego, to jednak powiela wartości występujące już na tym terenie i nie przekracza wartości minimalnej ani maksymalnej występującej w obszarze analizowanym. Słusznie wywiodło więc Kolegium, że ustalona wartość i sposób wyznaczenia omawianego parametru będzie mieścić się w granicach wniosku i nie zaburzy ładu przestrzennego. Tym samym, wbrew zarzutom skargi, brak jest podstaw do zakwestionowania ustaleń i wywodów poczynionych przez organ w przywołanym zakresie. Kolejnym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest określenie przez organ szerokości elewacji frontowej, której wyznaczenie normuje przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia. Zgodnie z jego treścią szerokość elewacji frontowej, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%, przy czym na mocy § 6 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, gdy wynika to z analizy. Szerokość elewacji frontowej w niniejszej sprawie została wyznaczona na zasadach owego odstępstwa w przedziale od 11 m do pełnych szerokości frontów działki inwestycyjnej, bowiem jak wskazał organ mieszczą się one w przedziale istniejących szerokości elewacji frontowych na obszarze analizowanym (od 11 m do 45,8 m). W ocenie sądu argumentacja organu jest dopuszczalna, bowiem w obszarze analizowanym istnieje różnorodna zabudowa i wyznaczanie ze średniej szerokości elewacji frontowej ze średniej arytmetycznej byłoby niewłaściwym automatyzmem. Poza tym zważywszy wyniki analizy architektoniczno-urbanistycznej terenu, z której wynika, że w sąsiedztwie planowanej inwestycji istnieje zabudowa po granicy działki, w tym zabudowa do pełnych granic działki. Wskazana przez organ szerokość elewacji frontowej ma więc odniesienie w zabudowie istniejącej i nie wprowadza żadnej nowej wartości, która stanowiłaby dysproporcję dla istniejącego ładu przestrzennego. W decyzji o warunkach zabudowy ustalić należy także wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zgodnie z postanowieniami § 7 rozporządzenia co do zasady jako przedłużenie górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4). W analizie wskazano, iż w obszarze analizowanym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych budynków zawierają się w przedziale od 4 m do ok. 36 m. Powołując się na brzmienie § 7 ust. 4 rozporządzenia organ ustalił wartość rzeczonego wskaźnika od 9,4 m do 29,2 m. zgodnie z wnioskiem. Podobnie jak w przypadku wcześniej omawianych parametrów, nie można i w tym zakresie czynić organowi zarzutu naruszenia prawa, skoro przepis rozporządzenia dopuszcza odstępstwo pod wskazanym warunkiem. W sprawie niniejszej warunek ten został spełniony, gdyż wyznaczenie wskazanej w rozstrzygnięciu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynika z analizy urbanistycznej, w szczególności wobec faktu, że wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych budynków zlokalizowanych na obszarze analizowanym dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej dochodzi do 36 m.. Końcowym elementem decyzji wynikającym z treści § 8 rozporządzenia są postanowienia odnoszące się do geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachy w stosunku do frontu działki), którą ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W decyzji organ ustalił dla planowanej inwestycji dach jednospadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci od 0º do 10º i wysokości głównych kalenic dla budynku frontowego na poziomie do 30 m okap/attyka równoległa/prostopadła do ul. A/C. Ustalenia w tym zakresie odpowiadają prawu, a zaplanowana geometria dachu została dostosowana do geometrii dachów charakterystycznych dla zabudowy w terenie analizowanym. Reasumując dotychczasowe uwagi, w ocenie sądu, organ wyjaśnił wnikliwie i wszechstronnie okoliczności niezbędne dla rozstrzygnięcia. Sporządzona dla potrzeb niniejszej sprawy analiza jest prawidłowa, odpowiada bowiem wszystkim zasadom jej sporządzenia zawartym w przytoczonym powyżej rozporządzeniu. W szczególności zawiera ona nie tylko część opisową i graficzną, które pozwalają w sposób jasny i czytelny ustalić i wyliczyć niezbędne dane, co czyni niezasadnym zarzuty skargi. Sąd nie dopatrzył się w tym zakresie uchybień mogących stanowić podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego kwestionowanej decyzji. Prawidłowo również organy ustaliły, że spełnione zostały pozostałe warunki wymienione w art. 61 ust. 1 pkt 2 - 5 u.p.z.p., co znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Zdaniem sądu, postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone prawidłowo a zaskarżona decyzja wnikliwie i dokładnie omawia wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia zagadnienia. Uzasadnienie spełnia wymogi przewidziane w art. 107 § 3 k.p.a. Wywód w nim zaprezentowany cechuje się logiką i wyjaśnia wszystkie istotne kwestie. W sposób wyczerpujący i szczegółowy Samorządowe Kolegium Odwoławcze odniosło się także do zarzutów zawartych w odwołaniu, czym wyczerpało dyspozycję art. 15 k.p.a.. Wobec powyższego przywoływanie i powtarzanie tychże argumentów uznać należało za niecelowe. Wskazać jedynie należy, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co wynika treści z art. 64 ust.1 w związku z art. 56 u.p.z.p. Stosownie również do art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, o czym organ prawidłowo poinformował w treści decyzji, co z kolei czyni i w tym zakresie zarzuty skargi niezasadnymi. Pozostałe zarzuty skargi odnoszą się do prawidłowo ustalonych decyzją parametrów inwestycji, co już zostało wyżej wyjaśnione. Reasumując sąd uznał działanie organów administracji w przedmiotowej sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się również naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 p.p.s.a., sąd orzekł jak w wyroku o oddaleniu skargi w całości. O kosztach nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej skarżącej z urzędu orzeczono na podstawie art. 250 p.p.s.a. k.ż.