II SA/Łd 452/12

Dnia 11 lipca 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia NSA: Anna Stępień Sędziowie Sędzia NSA: Grzegorz Szkudlarek (spr.) Sędzia WSA: Sławomir Wojciechowski Protokolant Asystent sędziego Katarzyna Orzechowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lipca 2012 roku przy udziale --- sprawy ze skargi "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej - oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] roku, Nr [...], po rozpoznaniu odwołania "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] roku, Nr [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Jak wynika z dokumentów załączonych do akt administracyjnych, organ I instancji mocą decyzji z dnia [...] roku ustalił opłatę adiacencką w wysokości 3.600 zł na rzecz Gminy Ł. od "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, jako właściciela nieruchomości położonej w Ł. przy ul. J. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki Nr ewid. [...],[...] (przed podziałem) w obrębie [...] o pow. 866 m2 uregulowanej w KW. [...] z tytułu wzrostu jej wartości spowodowanej podziałem na działki Nr ewid. [...],[...],[...],[...]. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 roku Nr 102, poz. 651 ze zm.). W odwołaniu od powyższej decyzji Spółka "A", wnosząc o jej uchylenie w całości, zarzuciła naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 98a § 1 i art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego. Organ uznał, że podział nieruchomości spowodował 2,3% wzrost wartości nieruchomości opierając się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Biegły wyliczył powyższą różnice poprzez porównanie wartości nieruchomości przed podziałem z średnią wartością nieruchomości podobnych do utworzonych działek, po podziale nieruchomości. Użycie tej metody i niewielki wzrost wartości nieruchomości, zdaniem strony, uzasadnia twierdzenie, iż ryzyko pomyłki w wyliczeniu wartości jest wysokie, iż pochłania wyliczony przez biegłego wzrost wartości nieruchomości. Ponadto rzeczywisty wzrost wartość nieruchomości po jej podziale będzie można obliczyć dopiero po dokonaniu sprzedaży nieruchomości. Organ I instancji bezkrytycznie oparł swoje rozstrzygnięcie na wyliczeniu sporządzonym przez biegłego. Tymczasem rzeczoznawca zastosował nieprawidłową metodę wyliczenia wzrostu nieruchomości podzielonej, bowiem porównał wartość nieruchomość przed podziałem z sumowaną wartością poszczególnych działek, powstałych po podziale nieruchomości. Natomiast z art. 98a Kodeksu postępowania administracyjnego wynika, że należy porównać wartość nieruchomości przed podziałem z wartością nieruchomości po podziale, traktowaną jako całość. Ponadto biegły pominął fakt, że działki Nr ewid. [...], [...] wraz z działką Nr ewid. [...] stanowią jedną gospodarczą całość i ze względu na małą powierzchnię nie mogą być oddzielnym przedmiotem sprzedaży rzeczy oznaczonej co do gatunku (łącznie ich powierzchnia wynosi 271 m2). Wobec tego biegły nie powinien określać wartości działki Nr ewid. [...] i Nr ewid. [...] oddzielnie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania podnosząc, iż zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. W myśl przepisu art. 98 ust 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami – ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rada gminy, o którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Z powołanego przepisu wynikają warunki naliczenia opłaty adiacenckiej. Jak wskazał organ odwoławczy, przesłankami do ustalenia opłaty są: podjęcie przez radę gminy uchwały określającej stawkę opłaty, dokonanie podziału na wniosek właściciela albo użytkownika wieczystego i wystąpienie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, a początek biegu terminu 3 lat wyznacza dzień, w którym decyzja gminy zatwierdzająca projekt podziału danej nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. W przedmiotowej sprawie, zgodnie z art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami, została dokonana wycena w odniesieniu do wartości przed i po podziale nieruchomości w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z ustaleniami operatu różnica w wartości opisanej nieruchomości przed podziałem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (523.000 zł) i po podziale (535.000 zł), według stanu i na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej wynosi 12.000 zł. W myśl przepisów uchwały Rady Miejskiej w Ł. Nr [...] z dnia [...] roku (Dz. Urz. Woj. [...] z 2007 roku Nr 401, poz. 4195) na terenie miasta Ł. stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością po podziale. Wysokość tej opłaty wynosi zatem w stanie faktycznym sprawy 3.600 zł. Zdaniem Kolegium, wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona prawidłowo. W szczególności, jak argumentował organ odwoławczy, rzeczoznawca majątkowy powołując się na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz krajowe standardy wyceny wskazał, iż w dacie podziału działek (tj. na dzień wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału, na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna) brak było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i gmina nie ogłosiła o przystąpieniu do jego sporządzenia. Nadto, dla podlegającej podziałowi nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w dzielnicy Ł. – B., w osiedlu J., uznawanym za jedno z atrakcyjniejszych osiedli zabudowy jednorodzinnej w mieście i ceny działek osiągają najwyższe ceny. Nieruchomość położona jest przy ulicy utwardzonej. Odległość od ścisłego centrum wynosi około 5 km. W odległości około 1 km zlokalizowane są przystanki komunikacji miejskiej – komunikacja zbiorowa i indywidualna dobra. W zasięgu przebiega sieć energetyczna, wodociąg, kanalizacja, gazociąg i linia telefoniczna. W ocenie rzeczoznawcy, lokalizacja ogólna nieruchomości jest korzystna. Powyższe uwarunkowania zostały uwzględnione w wycenie. W opisie przedmiotu wyceny rzeczoznawca opisała kształt działek zbliżony do prostokątów; działka Nr ewid. [...] (i po podziale działka Nr ewid. [...]) jest działką narożną położoną u zbiegu ulic. Działki położone są w pierwszej linii zabudowy. Działki Nr ewid. [...] i [...] mają stanowić jedną nieruchomość z działką Nr ewid. [...], która jest wąską działką o wymiarach około 25 m2 leżącą pomiędzy działkami Nr ewid. [...] i [...]. Rzeczoznawca wskazał, ze dla spełnienia wymogów dotyczących celu wyceny w pierwszym etapie określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości składającej się z działek Nr ewid. [...],[...] i [...] według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości i cen na dzień wyceny. Następnie obliczono wartość rynkową prawa własności działek Nr ewid. [...],[...],[...],[...] i [...] według stanu na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna i cen na dzień wyceny. Z operatu wynika, iż rzeczoznawca analizowała lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych (działek budowlanych) położonych w tej samej dzielnicy, będących przedmiotem prawa własności – na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, uzbrojonych w podobną infrastrukturę miejską. Analizą objęte zostały transakcje z okresu dwóch lat poprzedzających proces wyceny. Rynek lokalny przyjęto jako najbardziej reprezentatywny w przypadku wyceny nieruchomości zlokalizowanych na tym obszarze. Stosownie do powyższych założeń rzeczoznawca określiła wartość rynkową nieruchomości według stanu przed podziałem na kwotę 523.000 zł, a po podziale opisanej nieruchomości na łączną kwotę 535.000 zł co wskazuje, że na skutek podziału nastąpił wzrost wartości rynkowej podzielonej nieruchomości. Z wykonanego szacunku wartości gruntu wynika, że wzrost wartości nieruchomości z tego tytułu wyniósł 12.000 zł. Zatem wysokość opłaty adiacenckiej wynosi 3.600 zł i została obliczona przy zastosowaniu stawki 30% w oparciu o stosowną uchwałę w sprawie ustalania wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Zdaniem Kolegium rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wyjaśniając szczegółowo podstawę zastosowania techniki i metody szacowania. Operat jest spójny i logiczny, gdyż uwzględnia wszelkie elementy mogące mieć wpływ na wartość nieruchomości tj. lokalizację, otoczenie i sąsiedztwo, uzbrojenie terenu, dostępność komunikacyjną oraz wielkość i kształt działki, wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Ponadto zawiera on wykaz transakcji nieruchomościami, objętych analizą i wskazanie współczynników korygujących. Zdaniem Kolegium, przeprowadzone postępowanie wykazało, że wskutek podziału przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. W świetle poczynionych ustaleń Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło stanowisko organu I instancji, że wystąpiły przesłanki określone ustawą o gospodarce nieruchomościami do ustalenia opłaty adiacenckiej. Decyzja I instancji zawiera wskazanie okoliczności faktycznych i podstawy prawnej oraz wyjaśnia przesłanki jakim kierował się organ przy ustalaniu opłaty. Organ wskazał, że na skutek podziału nieruchomości nastąpił wzrost wartości rynkowej podzielonej nieruchomości, co potwierdza operat szacunkowy. Zdaniem organu odwoławczego uzasadniona jest ocena, że wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału spowodowany jest wzrostem wartości 1 m2 wydzielonych działek w stosunku do 1 m2 przed podziałem. Wobec powyższych ustaleń zasadne jest stwierdzenie, że podział nieruchomości miał wpływ na wzrost wartości rynkowej prawa własności nieruchomości. W tym stanie rzeczy, skoro przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i obowiązujące postanowienia uchwały dopuszczają możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej i określają stawkę procentową, organ administracji skorzystał z przysługującego mu uprawnienia i w oparciu o wyniki postępowania dowodowego wydał decyzję o ustaleniu opłaty. Załączona do akt sprawy dokumentacja potwierdza prowadzenie postępowania przed organem I instancji z zachowaniem zasad postępowania administracyjnego zapewniającego stronie czynny udział w postępowaniu przed wydaniem decyzji. Odnosząc się do zarzutów odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, iż nie zasługują one na uwzględnienie, rzeczoznawca wykazał w sposób niewątpliwy wzrost wartości nieruchomości po podziale. Podział nieruchomości miał na celu wydzielenie osobno funkcjonujących działek. Podział powoduje, że każda z trzech części nieruchomości podzielonej może funkcjonować osobno i być przedmiotem osobnego obrotu i z tego względu rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny wartości nieruchomości po podziale osobno dla każdej z trzech możliwych do wyodrębnienia nieruchomości. Rzeczoznawca wyjaśnił, iż w wyniku podziału nastąpił niewielki wzrost wartości nieruchomości i, jak wynika z przeprowadzonej analizy rynku i analizy transakcji, w przedziale powierzchni, w którym znajdują się wyceniane działki, cena transakcyjna 1 m2 powierzchni maleje wraz ze wzrostem powierzchni. Wynika to z większego popytu na mniejsze działki. Wzrost wartości w wyniku jej podziału może następować w ujęciu gospodarczym, prawnym i technicznym. Wiąże się to z ukształtowaniem nowej konfiguracji działek, która zapewnia korzystniejsze użytkowanie działek, z wydzieleniem działek budowlanych. Każdy taki wzrost wartości powoduje wzrost ceny działki na rynku obrotu nieruchomościami. Opłata adiacencka to świadczenie z tytułu korzyści, jakie odnosi właściciel bądź użytkownik wieczysty w wyniku przeprowadzenia działań, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości. W skardze do sądu administracyjnego "A" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. zarzuciła naruszenie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne przyjęcie, że w wyniku podziału wzrosła wartość nieruchomości. Zdaniem strony, w sprawie doszło także do naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez zaniechanie przeprowadzenia należytego postępowania dowodowego w odniesieniu do treści i poprawności operatu, co doprowadziło do przyjęcia błędnych ustaleń faktycznych przyjętych za podstawę kwestionowanej decyzji. Do naruszenia powołanych przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego doszło także poprzez oparcie decyzji w sprawie na niekompletnym materiale dowodowym, z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów i brak rozstrzygnięcia materiału dowodowego w sposób wnikliwy, prawidłowy i wyczerpujący, co doprowadziło do naruszenia interesu strony skarżącej. W uzasadnieniu skargi organ podniósł, iż organy bezkrytycznie przyjęły ustalenia rzeczoznawcy i uznał, że w wyniku podziału wzrosła wartość wydzielonych działek. Metoda zastosowana do wyceny przez rzeczoznawcę była nieprawidłowa. Organ administracji powinien operat szacunkowy, którym dysponował ocenić jak każdy dowód w sprawie. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując zarzuty zaprezentowane w uzasadnieniu kwestionowanego rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Stosownie do uregulowania art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w razie nieuwzględnienia skargi, Sąd skargę oddala. W ocenie Sądu, organy prowadzące postępowanie nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mającym wpływ na rozstrzygnięcie, co mogłoby uzasadniać uwzględnienie skargi i uchylenie kwestionowanych decyzji. W stanie faktycznym sprawy, organ I instancji nałożył na stronę skarżącą obowiązek uiszczenia obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem. Po rozpoznaniu odwołania stronę skarżącą, organ II instancji utrzymał w mocy rozstrzygnięcie I instancji. Materialno – prawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 roku Nr 102, poz. 651 ze zm.). Zgodnie z treścią ustępu 1 powołanego przepisu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami). Odpowiednie zastosowanie w sprawie na mocy art. 98a ust. 1 znajduje w szczególności przepis art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi o tym, iż ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Z przytoczonej regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpi podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami); 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej (zob. m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 20 sierpnia 2009 roku, sygn. akt II SA/Go 859/08, Lex Nr 553065). Opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło własne w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest między innymi podział nieruchomości (zob. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2000 roku, sygn. akt OPK 8/00, ONSA 2001/1/15). Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, jak również ewentualne wyższej ceny sprzedaży, niż gdyby miało to miejsce w przypadku działki niepodzielnej. W sprawie bezsporne jest, że decyzją organu I instancji zatwierdzono, na wniosek strony skarżącej, podział działek, których właścicielem jest wnioskująca spółka. Pozostaje także poza sporem, że decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna w dniu 22 kwietnia 2010 roku, a w dacie tej, na terenie miasta, obowiązywała uchwała w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej tytułu podziału nieruchomości, w której ustalono 30% stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Kluczowe znaczenie dla przesłanki wzrost wartości nieruchomości ma oczywiście udowodnienie wzrostu wartości nieruchomości. W tym celu – zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Oznacza to, że w dniu wydania decyzji musi istnieć aktualna opinia rzeczoznawcy co do wartości nieruchomości (art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przy tym stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Zwrócić jeszcze trzeba uwagę na to, iż ustawodawca nie pozostawił organom administracji swobody w zakresie sposobu ustalania wartości nieruchomości. Wartości te muszą być określane przez osoby mające specjalne kwalifikacje w tej dziedzinie – rzeczoznawców majątkowych, posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadawane w trybie przepisów rozdz. 4 działu V ustawy oraz na zasadach określonych w rozdziale I działu IV (określenie wartości nieruchomości) ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w rozporządzeniu wykonawczym Rady Ministrów wydanym na podstawie art. 159 tej ustawy. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami to rzeczoznawca, dokonuje wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. Przy czym wyboru podejścia i metody oszacowania wartości nieruchomości dokonano przy uwzględnieniu w szczególności: celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu techniczno – użytkowego nieruchomości oraz aktualnie (w określonym okresie) kształtujących się danych na rynku o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Mając na uwadze powyższe stanowisko, wskazać należy, że organy oparły swoją decyzję na opinii o wartości nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Dla wykazania wzrostu wartości nieruchomości biegły przyjął do porównania 19 nieruchomości z tej samej dzielnicy o podobnych powierzchniach. Wszystkie analizowane transakcje zawarto od początku 2010 roku. Stan nieruchomości przed podziałem przyjęto na dzień 19 marca 2010 roku, natomiast po podziale na dzień 22 kwietnia 2010 roku – a więc zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisem § 41 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku. Z operatu wynika, że cena 1 m2 działki wynosiła 571,10 zł, zatem wartość całej nieruchomości przed podziałem wyniosła ok. 523.000 zł. Natomiast po podziale z uwagi na wydzielenie geodezyjne działek nastąpił wzrost ceny 1 m2 do wartości 590,89 zł. Cena jednej z działek nie uległa zmianie. Po podziale nieruchomość, według oszacowania zawartego w operacie warta była zatem ok. 535.000 zł. Wartość 1 m2 powierzchni przedmiotu wyceny (zarówno przed, jak i po podziale) plasuje się w górnym obszarze przedziału cen zaprezentowanego w analizie rynku, co wynika z lokalizacji gruntu uważanej za prestiżową, terenie uzbrojonym, z dobrym sąsiedztwem i dojazdem. Biegły oszacował wartość współczynników korygujących przed podziałem – 1,703, zaś po podziale – 1,762, co w konsekwencji przy przyjęciu, że średnia cena 1 m2 w przyjętej próbce reprezentatywnej kształtowała się w wysokości 335,35 zł/m2 doprowadziło do wykazania wzrostu. W związku z powyższym nie sposób zarzucić naruszenia prawa Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu oraz Prezydentowi Miasta poprzez przyjęcie opisanej powyżej opinii o wartości nieruchomości. Nie mają wpływu na legalność decyzji zarzuty dotyczące naruszenia art. 7, art. 77 § 1, jak i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego. W ocenie składu orzekającego, zebrany w sprawie materiał dowodowy został zgromadzony w sposób odpowiadający prawu, z poszanowaniem zasad postępowania administracyjnego. Ocena zgromadzonych dowodów również została przeprowadzona zgodnie z zasadami postępowania administracyjnego, w szczególności z zachowaniem zasady praworządności, czy zasady swobodnej oceny dowodów. W tym miejscu podkreślić należy, iż strona skarżąca w treści skargi nie wyjaśniła na czym naruszenie wymienionych przepisów miałoby polegać. Wbrew argumentom skargi, zebrany w sprawie materiał dowodowy, w szczególności opracowany na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy, wykazał wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Owszem, wzrost ten jest niewielki, bo jak zauważyła strona skarżąca wynosi on 2,3%. Niemniej jednak przepis art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami nie uzależnia możliwości naliczenia opłaty adiacenckiej od znacznego wzrostu wartości nieruchomości. Przepis ten stanowi jedynie o wzroście wartości. Rozpoznając przedmiotową sprawę organy obu instancji dysponowały, z jednej strony operatem szacunkowym przygotowanym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, a z drugiej strony organ miał twierdzenia skarżącej spółki, iż na skutek podziału nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Konkluzja operatu, przygotowanego przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia, sprowadza się do uznania, że na skutek podziału wartość nieruchomości wzrosła. Ustosunkowując się do zarzutów strony skarżącej wyjaśnić należy, iż duża jej część poprzez stanowienie, że nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości, kwestionuje treść operatu szacunkowego. Tym niemniej, przygotowany na potrzeby postępowania operat został opracowany przez osobę legitymującą się stosownymi uprawnieniami w zakresie wyceny m. in. nieruchomości. Dokument ten zawiera wszystkie niezbędne informacje. Skoro w toku postępowania administracyjnego nie został opracowany – w szczególności na zlecenie strony skarżącej – operat, która uwzględniając przepisy prawa, inaczej (odmiennie) określałaby zmianę wartości nieruchomości na skutek jej podziału, to za wiążący uznać wypada ten operat, który w toku sprawy administracyjnej został opracowany i stanowił podstawę rozstrzygnięcia szczególnie, że nie można mu zarzucić niekompletności, czy naruszenia prawa. O ile bowiem w toku postępowania administracyjnego strona nie zgadza się z opinią biegłego, może skorzystać z możliwości zlecenia kontrekspertyzy we własnym zakresie i przedłożenia jego, jako dowodu w sprawie (por. np. wyrok NSA z dnia 9 września 2008 roku, II OSK 998/07, Lex Nr 514002; wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 lutego 2007 roku, sygn. akt: IV SA/Wa 2383/06, Lex Nr 316627, wszystkie dostępne także w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych dostępnej pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd podzielił zatem stanowisko organów administracji, że spełnione zostały wszystkie przesłanki upoważniające organ do ustalenia opłaty. W związku z tym brak jest jakichkolwiek podstaw do uwzględnienia skargi, ponieważ zaskarżone decyzje nie naruszają prawa. Reasumując powyższe rozważania, Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec czego, na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o oddaleniu skargi. ko