II SA/Łd 470/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot - Szustowska, Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Protokolant asystent sędziego Anna Dębowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lipca 2012 r. sprawy ze skargi R. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji -oddala skargę. Decyzją z dnia [...], nr [...], Prezydent Miasta [...], na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80 poz. 111 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku M. S., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie parkingu strzeżonego wraz ze stróżówką nie związaną trwale z gruntem i przyłączem elektrycznym przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A, działki o nr ewid. [...], [...] w obrębie [...]. Odwołanie od decyzji organu I instancji, do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. złożyła firma R. F. B. H. właściciel nieruchomości sąsiadujących z terenem inwestycji. Strona kwestionuje wydaną decyzje w części dotyczącej warunków obsługi komunikacyjnej. Jak bowiem podnosi, zaznaczonego na mapie wjazdu na teren nieruchomości objętej wnioskiem realnie nie ma, należy go dopiero zaprojektować. W konsekwencji zdaniem strony, teren inwestycji nie posiada dostępu do drogi publicznej. Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. K.p.a., art. 59, art.60 i art.61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Organ wskazał, że planowana na działkach [...] i [...] przy al. A w Ł. inwestycja, polegająca na budowie parkingu wraz ze stróżówką i przyłączem energetycznym, stanowi zmianę zagospodarowania, wymagającą wydania decyzji o warunkach zabudowy. Organ wyjaśnił, że przeprowadzona w przedmiotowej sprawie, przez organ I instancji, w wyznaczonym, stosownie do brzmienia § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.03.164.1588), obszarze analizowanym, analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wykazała, że wnioskowana inwestycja, spełnia wszystkie z określonych przez ustawodawcę warunków: zabudowa istniejąca na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy, warunek dostępu do drogi publicznej (al. A) jest spełniony, istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, inwestycja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi. Wbrew zarzutom odwołującej się strony, stwierdził, iż planowana inwestycja spełnia warunek dostępu do drogi publicznej, ponieważ obsługę komunikacyjną planowanej inwestycji kształtuje w sposób ostateczny postanowienie zarządcy drogi al. A w Ł., uzgadniające projekt decyzji dla planowanej inwestycji. Wskazał, że postanowieniem z dnia [...] zarządca drogi uzgodnił przesłany mu w trybie art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, projekt decyzji dla przedmiotowej inwestycji zakładający, zgodnie z wnioskiem inwestora, jej obsługę komunikacyjną poprzez istniejący zjazd od strony al. A. Organ wyjaśnił, że w uzgodnieniu nie chodzi o wyrażenie zgody na planowaną inwestycje, ale zajęcie stanowiska co do tego, czy planowana inwestycja jest zgodna z przepisami regulującymi zakres uzgodnienia - w przypadku zarządcy drogi są nimi przepisy ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U . z 2007r. nr 19, poz. 115 ze zm.) i przepisy wykonawcze do tego aktu prawnego. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określa przesłanek, od spełnienia których uzależnione jest pozytywne uzgodnienie przez zarządcę drogi projektu decyzji o warunkach zabudowy dla wskazanej inwestycji, dlatego też przesłanki te należy ustalać w oparciu o przepisy ustawy o drogach publicznych, a szczególności art. 35 ust. 3, zgodnie z którym zmianę zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, a w szczególności polegającą na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zarządca drogi uzgadnia w zakresie możliwości włączenia do ruchu drogowego. Zarządca drogi uznał, iż jest możliwa jest obsługa komunikacyjna inwestycji wskazana we wniosku i projekcie, co jednocześnie nie wpłynie negatywnie na bezpieczeństwo ruchu na omawianym odcinku należącej do jego właściwości drogi publicznej al. A. Bez znaczenia dla istoty uzgodnienia pozostaje natomiast okoliczność, iż istniejący zjazd w chwili obecnej nie funkcjonuje w terenie. Decyzja o warunkach zabudowy nie zastępuje bowiem zgody na lokalizację zjazdu. Budowa bądź przebudowa zjazdu będzie możliwa wyłącznie po uzyskaniu zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu. Zezwolenie takie wydawane jest w drodze odrębnej decyzji administracyjnej. Organ wskazał, że organ I instancji prawidłowo oceniał, że inwestycja, w świetle obowiązujących przepisów prawa jest możliwa do realizacji na wnioskowanym terenie. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniosła R. F. prowadząca działalność pod firmą "B. H.", zaskarżając ją w całości i wnosząc o uchylenie decyzji i poprzedzającej jej decyzji Prezydenta Miasta [...] wraz z kosztami postępowania, w tym zastępstwa procesowego w wysokości prawem przewidzianej. Zaskarżonej decyzji strona zarzuciła naruszenie następujących przepisów: – § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez przyjęcie, iż forma architektoniczna planowanej inwestycji i jej charakter są zgodne z parametrami i cechami zabudowy nieruchomości sąsiednich; – art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko poprzez nie uzyskanie wymaganej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji; – art. 63 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko w zw. z §3 pkt 56 ppkt b Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, poprzez zaniedbanie przeprowadzenia postępowania w zakresie oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. W ocenie Skarżącej naruszony został § 3 rozporządzenia, ponieważ budowla w postaci parkingu strzeżonego nie odpowiada parametrom zabudowy sąsiednich nieruchomości, tak w sensie urbanistycznym, jak i architektonicznym. Skarżąca jest właścicielką sąsiedniej działki, na której posiada wprawdzie infrastrukturę usługową, którą stanowi jednak kompleks biurowy, złożony z dwóch kilkupiętrowych budynków, ale w orzecznictwie wskazuje się, że nowa inwestycja powinna wykazywać podobieństwo w stosunku do zabudowy istniejącej, na co najmniej jednej z sąsiadujących działek. Projektowana inwestycja w ocenie strony skarżącej tych wymogów nie spełnia. Zasada dobrego sąsiedztwa ma bowiem na celu zapewnienie powstawania na terenach pozbawionych planów zagospodarowania przestrzennego jednolitych kompleksów zabudowy i jednocześnie wykluczenie chaosu i sprzeczności w zabudowie przestrzeni miejskiej. Według strony skarżącej nie sposób uznać, że poprzez ustalenie warunków zabudowy dla parterowej budowli w postaci parkingu zachowany został jednolity charakter zabudowy. Zaburzenie ładu architektonicznego może bowiem nastąpić również na skutek wzniesienia budowli znacząco niższej od budowli już usytuowanych w sąsiedztwie projektowanej inwestycji. Ponadto, strona wskazała, że zgodnie z art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji, który to obowiązek został w opisywanym przypadku pominięty. W decyzji organu pierwszej instancji stwierdzono jedynie, iż inwestycja powinna być zgodna z przepisami ustawy o ochronie przyrody oraz ustawy Prawo ochrony środowiska. Dalej podała, że zgodnie z art. 63 ust. 1 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko obowiązek stwierdza w drodze postanowienia organ właściwy do wydania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych inwestycji. W ocenie Skarżącej przeprowadzenie takiego postępowania jest konieczne ze względu na fakt, iż zgodnie z § 3 pkt 56 ppkt b Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, inwestycje w postaci parkingów mogą zaliczają się do tego rodzaju przedsięwzięć. W postępowaniu poprzedzającym wydanie zaskarżonej decyzji, oceny takiej nie przeprowadzono i nie wydano również postanowienia o braku konieczności jego przeprowadzenia. Strona skarżąca wskazała nadto, że nie rozważona została w przedmiotowej decyzji kwestia zachowania minimalnej odległości wydzielonych miejsc postojowych od okien pomieszczeń, znajdujących się w budynkach położonych na zajmowanej przez nią działkę, zgodnie z §19 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12. kwietnia 2002 r. o warunkach technicznych budynków i ich usytuowaniu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o oddalenie skargi. Organ II instancji wyjaśnił, że przedmiotem planowanej inwestycji jest budowa parkingu. Zamierzenie to obejmować ma budowę ogrodzenia, utwardzenie terenu i wydzielenie miejsca parkingowych, a także budowę stróżówki nietrwale związanej z gruntem. Organ zarzucił, że przyjęcie poglądu strony skarżącej oznaczałoby w praktyce brak możliwości lokowania jakiegokolwiek parkingu naziemnego wśród zabudowy wyższej niż parterowa. Wskazał też, że przez "działkę sąsiednią" należy rozumieć nieruchomość lub nieruchomości położone w okolicy, tworzące pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki bezpośrednio graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość. Jak wskazują wyniki sporządzonej w przedmiotowej sprawie analizy urbanistycznej, przeprowadzonej w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym, na tym terenie dominuje zabudowa o funkcji mieszkalnej (wraz z uzupełniającą zabudową gospodarczą), występuje tam także zabudowa usługowa i przemysłowo – magazynowa. Kontynuacja funkcji nie oznacza jednakże jedynie możliwości powstawania obiektów budowlanych tylko tego samego rodzaju co już istniejące. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Przy czym, zgodnie z utrwalonym w tym zakresie orzecznictwem i poglądami doktryny, pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Istnienie parkingów, miejsc parkingowych czy garaży na terenie, na którym istnieje zabudowa mieszkaniowa jest dopuszczalnym sposobem zagospodarowania nieruchomości, uzupełniającym jej funkcję mieszkalną. W związku z tym organ stwierdził, że planowania inwestycja polegająca na budowie parkingu nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa, a w konsekwencji ładu przestrzennego. Organ powołując się na treść art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, wskazał, że przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaga realizacja następujących planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko: 1) planowanego przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko; 2) planowanego przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, jeżeli obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko został stwierdzony na podstawie art. 63 ust. 1. Stosownie do treści § 3 pkt 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r., sporządzenia raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko wymagają garaże, parkingi samochodowe lub zespoły parkingów, wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż: a) 0,2 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy. b) 0,5 ha na obszarach innych niż wymienione w lit. a - przy czym przez powierzchnię użytkową rozumie się sumę powierzchni zabudowy i powierzchni zajętej przez pozostałe kondygnacje nadziemne i podziemne mierzone po obrysie zewnętrznym rzutu pionowego obiektu budowlanego; Planowane przedsięwzięcie obejmuje teren dwóch działek, których łączna powierzchnia wynosi 0.1771 ha. Na tej powierzchni inwestor planuje uruchomienie 75-80 miejsc parkingowych. Zatem parametry planowanego zamierzenia, nie kwalifikują go do przedsięwzięć dla których wymagane jest lub może być wymagane, przeprowadzenie postępowania w sprawie ocen oddziaływania na środowisko. Postanowienie zaś, na które wskazuje strona, a o którym stanowi art. 63 ust.2 ustawy z dnia 3 października 2008r. jest wydawane w toku takiego postępowania. Analogicznie art. 71 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, stanowi, iż uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagane dla planowanych: 1) przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko; 2) przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Parking o planowanych parametrach nie jest przedsięwzięciem należącym do jednej z w/w kategorii, nie wymaga uprzedniego uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Organ nie podzielił też zarzutu braku rozważenia w decyzji kwestii minimalnej odległości wydzielonych miejsc postojowych od okien pomieszczeń, w znajdującym się na sąsiedniej działce budynku. Decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga bowiem o szczegółowej lokalizacji planowanych obiektów. Ta kwestia konkretyzuje się dopiero w następnym etapie procesu inwestycyjnego - postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej p.p.s.a. (t.j. Dz. U. z 2012 r. Nr 270) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego obowiązujących w dacie wydania zaskarżonego aktu. Wady postępowania administracyjnego, skutkujące koniecznością: uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź wydania decyzji z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Natomiast w wypadku nieuwzględnienia skargi sąd w myśl art. 151 p.p.s.a. skargę oddala. Skarga jest nieuzasadniona, gdyż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł.jest w ocenie Sądu prawidłowa i nie narusza prawa. Przepisy miarodajne dla oceny prawidłowości działań administracji publicznej w niniejszej sprawie zawiera ustawa z dnia 27. marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), stanowiąc w przepisie art. 59 ust. 1, iż zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem określonych sytuacji, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 tejże ustawy stanowi natomiast, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588) określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Przepis § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Ratio legis art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) "jest ochrona ładu przestrzennego". Ma on na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego jej ograniczenia. Za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak i deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Pojęcie "działki sąsiedniej" winno być interpretowane funkcjonalnie". Przytoczoną tezę zawarto m. innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2007 r. sygnatura akt II OSK 646/06 (LEX 322329), a skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni ją podziela. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wprowadza zatem na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Spełnienie warunku z ww. art. 61 ust. 1 następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy. W świetle ugruntowanych poglądów doktryny i orzecznictwa pojęciu sąsiedztwa należy nadać znaczenie szerokie, traktując działkę sąsiednią jako nieruchomość lub jej część położoną w granicach analizowanego obszaru, tworzącego urbanistyczną całość, który to obszar dla każdej inwestycji wymaga odrębnego ustalenia. Zatem nie tylko zabudowa jednej działki sąsiedniej, w tym bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji wyznacza wymagania dotyczące nowej zabudowy na działce objętej zamierzeniem inwestycyjnym. Niezasadne jest przeto stanowisko skarżącej, iż organ winien uwzględnić przeznaczenie nieruchomości tylko na działkach bezpośrednio graniczących z działką, na której planowany jest parking. Jedną z przesłanek wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej. Przepis art. 2 pkt 14 ustawy o panowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym definiuje pojęcie dostępu do drogi publicznej przyjmując, że jest to bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Na etapie ustalenia warunków zabudowy nie jest wymagane istnienie zjazdu z terenu inwestycji na te drogę. Skoro działki oznaczone nr [...] i [...] posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, którą jest Al. [...] w Ł., spełniony został warunek przewidziany w powołanym art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zaprojektowanie zjazdu z terenu inwestycji na drogę publiczną stanowi element postępowania poprzedzającego wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a na etapie ustalenia warunków zabudowy jest przedwczesne. Jak już powyżej wskazano, decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie to spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Podnieść też należy, iż decyzję o warunkach zabudowy wydaje się w oparciu o analizę urbanistyczno-architektoniczną. Wyniki tej analizy stanowią podstawę ustaleń poprzedzających wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Sąd w pełni podzielił stanowisko organów, iż analiza ta pozwala na uwzględnienie wniosku inwestora. Kontynuacja funkcji nie może wszak oznaczać możliwości powstawania obiektów budowlanych tylko tego samego rodzaju, co istniejące w sytuacji aglomeracji miejskiej, gdzie dominuje funkcja mieszkaniowa i występuje potrzeba stworzenia dużej ilości miejsc parkingowych. Budowa zatem garaży, czy też parkingów jest immanentną częścią zabudowy mieszkaniowej i dopuszczalnym sposobem zagospodarowania nieruchomości w jej obszarze. Ze znajdującej się w aktach sprawy analizy zabudowy i zagospodarowania terenu wynika wprost, iż w obszarze analizowanym usytuowane są również parkingi, chociażby na działce oznaczonej nr [...], nr [...], [...] i [...]. Nie jest zatem słuszne stanowisko skarżącej, iż planowana inwestycja narusza ład przestrzenny obszaru sąsiadującego z działkami, na których ma powstać. Za całkowicie bezpodstawny Sąd uznał również zarzut w zakresie obowiązku przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. Odpowiedź na skargę zawiera prawidłową i nie budzącą jakichkolwiek wątpliwości argumentację w tym zakresie. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko ( Dz. U. Nr 199, poz. 1227 ze zm. ) przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaga realizacja następujących planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko: 3) planowanego przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko; 4) planowanego przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, jeżeli obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko został stwierdzony na podstawie art. 63 ust. 1. Kluczowe dla rozstrzygnięcia kwestii, czy dane przedsięwzięcie wymaga przeprowadzenia postępowania w zakresie oceny oddziaływania na środowisko jest zatem zaliczenie inwestycji do jednej z kategorii przedsięwzięć mogących oddziaływać na środowisko. Analogiczne unormowanie zawiera art. 71 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, który stanowi, iż uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagane dla planowanych: 1) przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko; 2) przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Kluczowe dla rozstrzygnięcia kwestii, czy dane przedsięwzięcie wymaga przeprowadzenia postępowania w zakresie oceny oddziaływania na środowisko jest zatem zaliczenie inwestycji do jednej z kategorii przedsięwzięć mogących oddziaływać na środowisko. Stosownie do treści § 3 pkt 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r., sporządzenia raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko wymagają garaże, parkingi samochodowe lub zespoły parkingów wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż: c) 0,2 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy. d) 0,5 ha na obszarach innych niż wymienione w lit. a - przy czym przez powierzchnię użytkową rozumie się sumę powierzchni zabudowy i powierzchni zajętej przez pozostałe kondygnacje nadziemne i podziemne mierzone po obrysie zewnętrznym rzutu pionowego obiektu budowlanego; Planowane przedsięwzięcie obejmuje teren dwóch działek, których łączna powierzchnia wynosi 0.1771 ha. Na tej powierzchni inwestor planuje uruchomienie 75-80 miejsc parkingowych. Zatem parametry planowanego zamierzenia, nie kwalifikują go do przedsięwzięć, dla których wymagane jest lub może być wymagane, przeprowadzenie postępowania w sprawie ocen oddziaływania na środowisko. Postanowienie zaś, na które wskazuje strona, a o którym stanowi art. 63 ust.2 ustawy z dnia 3 października 2008r. jest wydawane w toku takiego postępowania. Parking o planowanych parametrach nie jest przedsięwzięciem należącym do jednej z w/w kategorii, nie wymaga uprzedniego uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. W ocenie Sądu organ słusznie nie podzielił też zarzutu braku rozważenia w decyzji kwestii minimalnej odległości wydzielonych miejsc postojowych od okien pomieszczeń, w znajdującym się na sąsiedniej działce budynku. Decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga bowiem o szczegółowej lokalizacji planowanych obiektów. Ta kwestia konkretyzuje się dopiero w następnym etapie procesu inwestycyjnego - postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z tym, wydanie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji należy ocenić jako nienaruszające prawa i niewymagające ich eliminacji z obrotu prawnego. Z tych względów skarga jako bezzasadna, stosownie do art. 151 p.p.s.a. podlegała oddaleniu. n.k.