II SA/Łd 495/25

Dnia 7 listopada 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk, Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Porczyński (spr.), Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 listopada 2025 roku sprawy ze skargi S. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 27 maja 2025 roku nr KO.420.16.2025 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Radomska z dnia 9 stycznia 2025 roku, znak: TRM.6730.174.2023.JK; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim na rzecz strony skarżącej S. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w R. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. dc Decyzją z dnia 27 maja 2025 r. nr KO.420.16.2025 wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.) - dalej: k.p.a.; art. 4 ust. 2 pkt 1, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) – dalej: u.p.z.p.; Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Radomska z dnia 9 stycznia 2025 r., znak: TRM.6730.174.2023.JK o odmowie ustalenia, na wniosek S. Sp. z o.o. z siedzibą w R. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego (w ramach procedury legalizacyjnej) na działkach ew. nr [...], [...], [...] obręb [...] R., przy ul. [...] w R.. Z dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych wynika, że o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji spółka S. (dalej także skarżąca) wystąpiła wnioskiem z dnia 6 października 2023 r. Zgłoszone żądanie związane jest z prowadzonym na wniosek spółki, przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Radomsku, postępowania legalizacyjnego dotyczącego budynku gospodarczego o wymiarach zewnętrznych ok. 110,0 m x 20,0 m, zlokalizowanego na w/w działkach ew., i nałożonym na spółkę w ramach tego postępowania, postanowieniem z dnia 22 czerwca 2023 r., nr 32/2023, obowiązkiem dostarczenia w zakreślonym terminie m.in. zaświadczenia prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu miejscowego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej. Z akt sprawy wynika również, że wskutek rozpatrzenia zgłoszonego żądania Prezydent Miasta Radomska decyzją z dnia 26 stycznia 2024 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji z uwagi na niespełnienie przesłanki z art. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W wyniku rozpatrzenia odwołania spółki, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim decyzją z dnia 15 kwietnia 2024 r. uchyliło rozstrzygnięcie organu I instancji z uwagi na stwierdzone uchybienia zarówno w zakresie wyznaczenia obszaru analizowanego, jak i w zakresie przeprowadzonej analizie urbanistycznej. W toku ponownie prowadzonego postępowania, pismami z dnia: 31 maja 2024 r., 1 lipca 2024 r. i 2 września 2024 r. uzupełnił złożony wniosek, doprecyzowując m.in., że główna obsługa komunikacyjna budynku będzie odbywać się z drogi gminnej (ul. [...]),w sposób pośredni, poprzez wskazane działki ew., natomiast uzupełniająca z drogi krajowej Nr [...] (ul. [...]), zaś przedmiotowy budynek będzie stanowił zaplecze gospodarcze dla budynku mieszkalnego zlokalizowanego przy ul. [...] oraz w przyszłości, po uzyskaniu niezbędnych pozwoleń wymaganych przepisami Prawa budowlanego, dla nowo powstałego budynku administracyjno – socjalno – magazynowego na działkach nr ew. [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] obręb [...], położonego przy ul. [...]. W budynku gospodarczym przechowywane będą niezbędne narzędzia, sprzęt ogrodniczy i gospodarstwa domowego. Ponadto pismem z dnia 1 lipca 2024 r. Państwowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Radomsku, w odpowiedzi na wątpliwości organu lokalizacyjnego, co do rzeczywistego charakteru budynku objętego przedmiotowym wnioskiem spółki, wskazał, iż brak jest podstaw, aby wykluczyć możliwość usytuowania budynku gospodarczego przy innej zabudowie, niż wskazana w treści § 3 pkt 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn.: Dz.U. z 2022 r. poz. 1225). Organ nadzoru budowlanego podkreślił, że w ramach przysługujących mu kompetencji, w trakcie czynności oględzin na miejscu, określił funkcję przedmiotowego budynku jako gospodarczą. Wskazaną na wstępie decyzją z dnia 9 stycznia 2025 r. Prezydent Miasta Radomska odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, z uwagi na brak spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wydanie decyzji poprzedzone zostało sporządzeniem analizy urbanistycznej terenu, na którym planowane jest przedmiotowe przedsięwzięcie, a której wyniki zarówno w części opisowej, jak i w części graficznej sporządzonej na fragmencie mapy zasadniczej w skali 1:1000, stanowią załączniki do decyzji. Organ wskazał, że przeprowadzona analiza urbanistyczna obszaru, którego granice, uwzględniając wyjaśnienia inwestora, co do sposobu skomunikowania inwestycji, wyznaczono stosownie do wymogu art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (w brzmieniu obowiązującym do dnia 23 września 2024 r.) jako trzykrotność frontu terenu inwestycji, za który przyjęto fragment boku terenu inwestycji, określonego na załączniku graficznym do decyzji jako odcinek A-B, posiadający wspólną granicę z działkami ew. zapewniającymi pośredni dostęp do drogi publicznej, o długości 11 m. Z uwagi na powyższe granice obszaru analizowanego wyznaczono w minimalnej 50 m odległości, o której mowa w w/w przepisie. Dalej organ wskazywał, że pomimo treści złożonego wniosku, w którym inwestor podnosił, iż dotyczy on budynku gospodarczego stanowiącego uzupełnienie istniejącej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, parametry przedmiotowej inwestycji, późniejsze wyjaśnienia spółki, jak i charakter prowadzonej przez spółkę działalności czynią zasadnym rozpatrzenie i inwestycji jako realizowanej w ramach zabudowy usługowej. Uwzględniając powyższe organ stwierdził, że obszarze analizowanym istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz usługowa, na którą składają się budynki mieszkalne jednorodzinne, usługowe, gospodarcze, transportu i łączności, składowe oraz sklasyfikowane jako inne, co zdaniem organu wskazuje na spełnienie warunku kontynuacji funkcji zabudowy. Teren inwestycji znajduje się z dala od dróg publicznych. Brak jest również innych przesłanek do ustalenia linii zabudowy. Wobec powyższego możliwe jest odstąpienie od ustalenia linii zabudowy. Dalej odnosząc się do poszczególnych parametrów zabudowy, organ podkreślił, iż w sąsiedztwie terenu inwestycji stosunek powierzchni istniejącej zabudowy do powierzchni działki lub terenu, na którym ta zabudowa występuje, wynosi od 3 % (działka ew. nr 204/3) do 28 % (działka ew. nr [...]). Dla projektowanej inwestycji należy ustalić wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie 47 % (2233 m2 - powierzchnia zabudowy, 4769 m2 - powierzchnia terenu inwestycji). Wobec powyższego ustalenie wnioskowanego wskaźnika jest niemożliwe. Szerokość elewacji frontowej budynków w obszarze analizy wynosi od 2 m (budynek mieszkalny na działce ew. nr [...]) do 54,5 m (budynek szkoły na działce ew. nr [...]). Dla planowanej inwestycji należy ustalić szerokość elewacji frontowej (od strony odcinka A-B) na ok. 20 m (zgodnie z wymiarem na załączniku graficznym i postanowieniem PINB nr 32/2023 z dna 22 czerwca 2023 r). W sąsiedztwie średni wskaźnik szerokości elewacji frontowej wynosi 9,9 m i żaden inny budynek niż budynek szkoły nie posiada szerokości większej od 16 m. Uwzględniając, że w obszarze analizowanym funkcję dominującą stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, natomiast zabudowa usługowa stanowi funkcje towarzyszącą-uzupełniającą, jak również współmierność oddziaływania budynków usługowych w zależności od ich gabarytów, zdaniem organu ustalenie wnioskowanej w tym zakresie wartości naruszy stan ładu przestrzennego. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki budynków w obszarze analizowanym mieści się w przedziale od 2,2 m do 7 m. Dla analizowanego budynku należy ustalić wysokość do 4,4 m, zatem jest to możliwe. W obszarze analizowanym budynki posiadają dachy płaskie, jednospadowe, dwuspadowe i wielospadowe o spadku głównych połaci mieszczącym się w przedziale od 2° do 45°. Wysokości kalenic głównych budynków mieszczą się w przedziale od 3 m do 9 m. Dla budynku należy ustalić dach główny dwuspadowy ze spadkiem głównych połaci 15°, kalenica do wysokości 8,3 m, zatem jest to możliwe. Reasumując, organ uznał, iż dla inwestycji nie sposób ustalić wnioskowanego wskaźnika powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej, co prowadzi do stwierdzenia braku spełnienia warunku z w art. 61 ust. 1 pkt. 1 Jednocześnie inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p. Odnosząc się do zgłaszanych w toku postępowania uwag inwestora organ wskazał, że ustalenie frontu terenu inwestycji jest zgodne z wnioskiem inwestora oraz późniejszymi uzupełnieniami, a przedstawiona w uzasadnieniu argumentacja wskazuje na przesłanki i powody, wobec których uznano inny rodzaj zabudowy niż wnioskowany. Podstawą weryfikacji stanowiska w zakresie rodzaju zabudowy było pismo organu nadzoru budowlanego z dnia 1 lipca 2024 r., w którym wskazano na możliwość realizacji budynku gospodarczego w zabudowie innej niż mieszkaniowa jednorodzinna czy też zagrodowa. Zaliczenie nieruchomości, na których znajdują się budynki mieszkalne, do zabudowy usługowej wynikało z przeważającego sposobu wykorzystania nieruchomości jako usługowej. W analizie urbanistycznej przy weryfikacji wskaźników zabudowy nie można odwoływać się wyłącznie do weryfikacji parametrów zabudowy w obrębie działek ewidencyjnych, lecz należy mieć na uwadze ich sposób zagospodarowania i funkcjonowania. W analizie nie ujęto również zabudowy na działkach ew. nr [...],[...],[...], która znajduje się poza wyznaczonym terenem analizowanym. W odwołaniu od powyższej decyzji spółka S. kwestionowała prawidłowość przeprowadzonej analizy urbanistycznej, nastawionej zdaniem skarżącej, na negatywne rozpatrzenie jej wniosku z dnia 6 października 2023 r. Spółka wskazywała nadto, że wbrew stanowisku organu, inwestycja ma na celu zachowanie istniejącego ładu przestrzennego, rozumianego jako kontynuacja i kształtowanie nowej przestrzeni, uwzględniająca wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, jaki i kompozycyjno-estetyczne. Spółka wniosła o uchylenie kwestionowanej decyzji oraz orzeczenie, co do istoty sprawy. Zaskarżoną niniejszą skargą decyzją z dnia 27 maja 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Wskazując na podstawę prawną podjętego rozstrzygnięcia, Kolegium oceniło, że obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo. Z pisma inwestora z dnia 1 lipca 2024 r. wynika bowiem, że główna obsługa komunikacyjna terenu inwestycji odbywać się będzie z drogi publicznej - ul. [...] w R. poprzez działki ew. nr [...],[...],[...],[...],[...],[...], przy czym działką, która przylega do drogi, jest działka nr [...]. Skoro zatem przez front terenu inwestycji należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę, to frontem terenu inwestycji będzie granica działki nr [...] z ul. [...]. Tak ustalona szerokość frontu terenu inwestycji wynosi 11 m, a trzykrotność tej szerokości wynosi 33 m. Zatem słusznie organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w odległości 50 m od granic terenu inwestycji. Ponadto przeprowadzając analizę, organ I instancji prawidłowo kierował się zasadą, ugruntowaną stanowiskiem sądów administracyjnych, że w wypadku gdy linia rozgraniczająca przecina wyodrębnioną geodezyjnie działkę, w analizie należy uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej, zatem również tą część, która jest położona poza obszarem analizowanym. W ocenie Kolegium należy też zgodzić się z organem I instancji, że w rozpatrywanym przypadku poszerzenie obszaru analizy jest nieuzasadnione. Jak wynika z geoportalu województwa łódzkiego, wokół terenu objętego wnioskiem brak jest zabudowy o gabarytach mogących stanowić wzorzec dla inwestycji objętej postępowaniem. Zarówno przy ul. [...], jak i ul. [...], czy na obszarze pomiędzy ul. [...], a ul. [...], występuje mała intensywność zabudowy. Zlokalizowane na tym terenie budynki cechują się niewielkimi powierzchniami zabudowy. Jedynym obiektem o większej powierzchni jest budynek szkoły o powierzchni zabudowy ok. 1.188 m2, który został objęty analizą. W konsekwencji, nawet minimalny zakres obszaru analizy daje obraz zabudowy występującej w tej części miasta R. Wobec powyższego, zdaniem Kolegium, zasadnie organ I instancji wyznaczył obszar analizy w minimalnych granicach wymaganych przez u.p.z.p. Okoliczność, że w/w przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p. określa minimalne odległości, jakie należy wziąć pod uwagę przy wyznaczaniu obszaru analizowanego nie oznacza, że obowiązkiem organu jest rozszerzanie obszaru analizowanego jedynie w celu poszukiwania w okolicy działki inwestora takiej zabudowy, która uzasadniałaby jego żądanie zawarte we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, w zakresie zamierzonych przez inwestora funkcji, cech i rodzaju przyszłych budynków. Wyznaczenie obszaru analizowanego w określonych przepisami granicach i proporcjach ma na celu harmonijne wkomponowanie nowej inwestycji w istniejące otoczenie. Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, zgodnie z którym zabudowa występująca na obszarze analizowanym nie może stanowić wzorca dla inwestycji objętej wnioskiem S. Sp. z o.o. Jak wynika z przeprowadzonej analizy, analizą objęto 21 nieruchomości, na których występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługowa, mieszkaniowo-usługowa oraz obiekt oświatowy. W analizie przedstawiono funkcje poszczególnych budynków, ich powierzchnie zabudowy, powierzchnie nieruchomości, wskaźniki powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni nieruchomości, szerokości elewacji frontowych budynków, wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych oraz geometrie dachów (kąt nachylenia połaci dachowych, wysokość kalenicy, układ połaci dachowych oraz kierunek głównej kalenicy). Brak jest w obszarze analizowanym budynku gospodarczego o powierzchni zbliżonej do powierzchni legalizowanego budynku gospodarczego. Zarówno powierzchnia legalizowanego budynku gospodarczego, jak i wskaźnik zabudowy nie znajdują uzasadnienia w zagospodarowaniu terenów sąsiednich. Już tylko z tego powodu brak jest możliwości ustalenia warunków zabudowy dla legalizacji budynku gospodarczego objętego postępowaniem. Ponadto Kolegium wyjaśniło, iż w analizie mogą być uwzględnione tylko obiekty, które powstały zgodnie zobowiązującym porządkiem prawnym, a zatem takie, dla których wydano decyzje o warunkach zabudowy oraz decyzje zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na budowę. Organ nie mógł więc uwzględnić w analizie zabudowy na działkach nr [...],[...],[...],[...],[...], ponieważ zabudowa ta również powstała w warunkach samowoli budowlanej. Zasadnie też organ I instancji, w ocenie organu odwoławczego, uznał, że zabudowa objęta analizą nie może stanowić wzorca dla ustalenia szerokości elewacji frontowej dla legalizowanego budynku gospodarczego. Wprawdzie inwestor w piśmie, które wpłynęło do organu w dniu 31 maja 2024 r., wyjaśnił, że w zakresie szerokości elewacji frontowej obsługa komunikacyjna może być prowadzona z drogi krajowej Nr [...] (ul. [...]), jak również z drogi gminnej (ul. [...]). Wobec powyższego jako elewację frontową dla budynku gospodarczego należy przyjąć tę elewację, w której znajduje się wejście do budynku, czyli elewację krótszą, wynoszącą 20,30 m. Jednakże analizą objęto 37 budynków i ustalono, że szerokości elewacji frontowych tych budynków zawierają się w przedziale od 2 m (budynek mieszkalny na działce nr [...] i budynek transportu i łączności na działce nr [...]) do 54,5 m (budynek szkoły na działce nr [...]). Średnia szerokość elewacji frontowych wynosi 9,89 m. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie WZ") szerokość dla budynku gospodarczego objętego legalizacją mogłaby być ustalona na poziomie od 7,91 m do 11,87 m. Tak ustalony parametr znacznie odbiega od szerokości elewacji frontowej budynku gospodarczego, która wynosi 20,30 m. W obszarze analizy brak jest zatem budynku o szerokości elewacji frontowej odpowiadającej wielkości wnioskowanej, a więc brak jest wzorca, o którym stanowi § 6 ust. 2 rozporządzenia. W ocenie Kolegium trudno jest też zgodzić się z inwestorem w zakresie funkcji budynku gospodarczego, jako związanego z budynkiem mieszkalnym. Wobec powyższego Kolegium nie znalazło podstaw do uwzględnienia odwołania. W skardze wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi S. zarzucała naruszenie: - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez pominięcie zasady dobrego sąsiedztwa i zawężenie obszaru analizy do obszaru minimalnego 50 m; - art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. - błędną oceną braku dostępu przedmiotowych nieruchomości do drogi publicznej, przez nieuwzględnienie możliwego zjazdu przez inne działki wnioskodawcy, w tym do ulicy [...]; - naruszenie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i art. 49b Prawa budowlanego przez nieuwzględnienie okoliczności powstania w czasie trwania postępowania nowej legalnej zabudowy sąsiedniej w odległości 36 m, - naruszenie § 3 rozporządzenia WZ przez nieuprawnione zawężenie przedmiotowego obszaru analizy, - naruszenie zasady równego traktowania z art. 8 k.p.a. i art. 32 Konstytucji, polegającą na odmowie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowych nieruchomości w sytuacji, gdy ten sam organ - Prezydent Miasta Radomska wydał pozytywną decyzję WZ w dniu 10 listopada 2023 r. znak TRM.6730.113.2023.AM przyznającą warunki zabudowy dla nieruchomości oznaczonych numerami działek [...], [...],[...],[...],[...],[...] i [...] (obiekt gospodarczo-usługowy o pow. ok. 900 m2,oddany do użytkowania w dniu 17 czerwca 2024 r.) położonej w odległości 32 m od przedmiotowej nieruchomości (dz. Nr [...]); - zasady orzekania na podstawie aktualnego stanu faktycznego i prawnego, a tym samym naruszenie obowiązku ustalania stanu faktycznego z urzędu, tj. art. 7 i 77 §1 k.p.a poprzez brak uwzględnienia w stanie faktycznym i prawnym wybudowania na działce nr [...], [...],[...],[...],[...],[...] i [...] budynku gospodarczo-usługowego o pow. ok. 900 m2. W oparciu o tak sformułowane zarzuty strona skarżąca wnosiła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia, a także o zasądzenie od organu na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów sporządzenia skargi, według norm przepisanych. W uzasadnieniu strona skarżąca wskazywała, że w dniu 3 sierpnia 2023 roku spółka S. wniosła do Prezydenta Miasta Radomska wniosek o wydanie warunków zabudowy na budowę budynku administracyjo - magazynowego (hurtownię materiałów meblowych) wraz z infrastrukturą techniczną na terenie działek o aktualnych numerach [...], [...],[...],[...],[...],[...] i [...] o powierzchni ok. 900 m2. W dniu 10 listopada 2023 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Następnie po zakończeniu inwestycji, decyzją PINB w Radomsku nr 91/2024 z dnia 17 czerwca 2024 r. wydane zostało pozwolenie na użytkowanie. Odległość pomiędzy tą inwestycją, a działkami nr [...], [...], [...] wynosi 36 m. Ponadto w promieniu 150 m od przedmiotowej nieruchomości, znajdują się nieruchomości o podobnym charakterze, jak nieruchomość objęta przedmiotowym wnioskiem, posiadają one wzdłuż ciągów komunikacyjnych zabudowę jednorodzinną, biurową, usługowo-handlową o takim charakterze, iż można bez przeszkód mówić o podobieństwie w rozumieniu przepisów o planowaniu przestrzennym – zabudowa gospodarczo-usługowa znajduje się na działkach o nr [...] (w odległości ok. 60 m), nr [...] (w odległości ok. 80 m), nr [...] (w odległości ok. 100 m), nr [...] (w odległości ok. 110 m) oraz nr [...] (w odległości ok. 120 m). Wszystkie te działki dostępne są z ul. [...]. W ocenie strony skarżącej organ administracji oparł decyzję na stanie faktycznym, przyjmującym za jedynie słuszną najmniejszą odległość obszaru analizowanego 50 m, wbrew konieczności uwzględnienia całego kontekstu przestrzennego. Skarżąca nie zgadza się z takim stanowiskiem, wskazując, że przyjęcie minimalnej odległości 50 m powoduje pominięcie funkcjonalnie powiązanej z przedmiotową zabudową zabudowy położonej w dalszej odległości. Analiza tzw. dobrego sąsiedztwa winna bowiem obejmować obszar funkcjonalnie spójny, a nie tylko najbliższe 50 m. Skarżąca podkreśliła również, iż nieprawidłowym jest przyjęcie, że rozszerzenie obszaru analizowanego nie znajduje uzasadnienia z uwagi na fakt, iż przedmiotowa procedura dotyczy inwestycji, która ma charakter legalizacji samowoli budowlanej. Nie istnieje bowiem żadna odrębna procedura ustalania warunków zabudowy dla inwestycji już zrealizowanych. Odnieść wręcz można wrażenie, że organ poszukiwał wbrew prawu okoliczności ograniczających zakres obszaru analizowanego do minimum. Okolicznością bezsporną w doktrynie jest przyjęcie, że organ ma obowiązek ustalić aktualny stan faktyczny, na co wskazuje treść art. 7 i 77 §1 k.p.a., a decyzja o warunkach zabudowy powinna uwzględniać stan faktyczny i prawny istniejący w dacie wydania decyzji, a nie w dacie złożenia wniosku. W niniejszej sprawie organ całkowicie pominął fakt istnienia wybudowanego i użytkowanego obiektu gospodarczo-usługowego o analogicznej funkcji i podobnej powierzchni, zrealizowanego na sąsiednich działkach w odległości 36 m, co miało decydujący wpływ na ocenę zasady dobrego sąsiedztwa. Pominięcie okoliczności skutki naruszenia prawa, a tym samym wydanie decyzji w sposób sprzeczny z art. 7 i art. 77 §1 k.p.a. W ocenie skarżącej organ administracji publicznej, odmawiając wydania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości położonych przy ul. [...] / [...] w R. (działki nr [...],[...],[...], obręb [...]), naruszył również zasadę równego traktowania wynikającą z art. 8 § 1 k.p.a. oraz konstytucyjnej zasady równości obywateli wobec prawa (art. 32 ust. 1 Konstytucji RP). Powyższe naruszenie wynika z faktu, że w tożsamym stanie faktycznym i prawnym ten sam organ - Prezydent Miasta Radomska - wydał w dniu 10 listopada 2023 r. pozytywną decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku administracyjno-magazynowego (hurtowni materiałów meblowych) o powierzchni ok. 900 m2 na działkach nr [...], [...],[...],[...],[...],[...] i [...], położonych zaledwie 36 m od działek objętych niniejszym wnioskiem. Stan faktyczny obu spraw, zdaniem strony skarżącej, jest porównywalny - zarówno pod względem charakteru inwestycji (zabudowa gospodarczo-usługowa, magazynowa), skali przedsięwzięcia (pow. ok. 900 m2), jak i lokalizacji (działki położone w tym samym ciągu komunikacyjnym, w sąsiedztwie drogi publicznej - ul. [...]). Obie inwestycje mają również dostęp do infrastruktury technicznej i są zlokalizowane na terenach niezurbanizowanych, ale o utrwalonym sposobie zagospodarowania. Brak wskazania przez organ istotnych i relewantnych różnic pomiędzy tymi przypadkami, które uzasadniałyby odmienne rozstrzygnięcia, prowadzi do wniosku o dowolności decyzji administracyjnej. Organ nie wykazał bowiem, dlaczego w jednej sprawie wydał decyzję pozytywną, a w drugiej - mimo porównywalnych przesłanek - decyzję odmowną. Taki sposób działania godzi w fundamentalną zasadę zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa oraz narusza zasadę sprawiedliwości proceduralnej. Z uwagi na powyższe okoliczności strona skarżąca wniosła jak w petitum skargi. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: W pierwszej kolejności wskazać należy, że skarga S. Sp. z o.o. z siedzibą w R. została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, stosownie do uprawnienia wynikającego z art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r. poz. 935) - dalej: p.p.s.a. W myśl powołanego przepisu sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. W trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów (art. 120 p.p.s.a.). W rozpoznawanej sprawie z żądaniem rozpoznania skargi w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym wystąpiło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim w treści udzielonej odpowiedzi na skargę. Poinformowane o powyższym żądaniu pozostałe strony postępowania w zakreślonym prawem terminie nie żądały przeprowadzenia rozprawy. Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku zaistnienia przesłanek do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi, podlega ona oddaleniu odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Przedmiotem skargi, jak już wcześniej wskazano S. Sp. z o.o. z siedzibą w R. uczyniła decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 27 maja 2025 r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Radomska z dnia 9 stycznia 2025 r. o odmowie ustalenia, na wniosek skarżącej spółki, warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego (w ramach procedury legalizacyjnej) na działkach ew. nr [...], [...], [...] obręb [...] R., przy ul. [...] w R.. Podstawę materialnoprawną kwestionowanego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r. poz. 1130) - dalej: u.p.z.p., w brzmieniu obowiązującym do dnia 23 września 2023 r. Wskazać bowiem należy, że ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688) ustawodawca znowelizował między innymi brzmienie art. 61 ust. 5a, modyfikując zasadę wyznaczania granic obszaru analizowanego. Zgodnie jednak z art. 59 ust. 2 ustawy nowelizującej do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. Wskazać należy również, że w dniu 26 lipca 2024 r. weszły w życie przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2024 r. poz. 1116), zastępujące rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588). Jednakże, stosownie do § 12 rozporządzenia z 2024 r., do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Przechodząc do oceny zasadności wniesionej skargi w pierwszej kolejności należy przypomnieć, że stosownie do art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Jak wynika z art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Konstrukcja art. 4 u.p.z.p. wskazuje, że ustalanie sposobu zagospodarowania terenu w drodze decyzji o warunkach zabudowy następuje wyjątkowo, gdyż zasadą winno być ustalanie zagospodarowania terenu w drodze uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. W rozpoznawanej sprawie bezsporne pozostaje, że objęta zaskarżoną decyzją inwestycja położna jest na terenie, na którym w dacie złożenia wniosku przez skarżącą spółkę, to jest w dniu 6 października 2023 r., brak było aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym samym stosownie do powołanego wyżej art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie, na wniosek inwestora, warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji (na potrzeby odrębnego postępowania legalizacyjnego) wymagało wydania decyzji administracyjnej podjętej na podstawie art. 61 u.p.z.p. Stosownie do treści art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6. zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę (art. 61 ust. 5a u.p.z.p.). Przy czym ustawodawca w art. 2 pkt 12 u.p.z.p. zdefiniował pojęcie działki budowlanej, pod którym to pojęciem rozumie nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Z powyższego wynika, że działkę budowlaną w rozumieniu w/w przepisu może stanowić co najmniej jedna działka ewidencyjna (por. wyrok NSA z 11 kwietnia 2019 r., II OSK 1046/18; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Z kolei przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (art. 2 pkt 14 ustawy). Warunki, zgodnie z którymi określa się cechy nowej zabudowy zostały zdefiniowane w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p., znajdującym zastosowanie w sprawie, rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm.) – dalej: rozporządzenie, w brzmieniu obowiązującym od dnia 3 stycznia 2022 r. Z brzmienia przywołanych wyżej przepisów wynika zatem, że w każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej przez podmiot uprawniony, przy czym na organie spoczywa, wynikający z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., obowiązek dokonania takiej oceny pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, dokładnie w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego. Analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi główny dowód w sprawie i pełni kluczową rolę w określaniu wymaganych parametrów i wskaźników. Składa się z części tekstowej i graficznej, które powinny być ze sobą spójne. Wyniki tej analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy (por. wyroki WSA w Poznaniu z 28 kwietnia 2022 r., II SA/Po 618/21; z 26 sierpnia 2022 r., II SA/Po 343/22; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). O rzetelności analizy oraz jej wyników decyduje przede wszystkim prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, na zasadach określonych w powołanym wyżej art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Bez prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego trudno bowiem mówić o przydatności zawartych w analizie dalszych ustaleń i ocen (por. wyrok NSA z 5 maja 2022 r., II OSK 691/22; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany został pogląd, który Sąd rozpoznający niniejszą skargę w pełni podziela, że prawidłowe wyznaczenie granic obszaru analizowanego jest warunkiem koniecznym dalszych rozważań i rozstrzygnięć co do możliwości ustalenia warunków zabudowy oraz wymagań urbanistyczno-architektonicznych dla projektowanej inwestycji. Wyznaczenie obszaru analizowanego powinno nastąpić w taki sposób, aby cała działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, znajdowała się w centrum tego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice obszaru analizowanego wynosiła nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniej niż 50 metrów. Podkreślenia również wymaga, że co do zasady brak jest przeszkód do wyznaczenia obszaru analizowanego w promieniu większym niż trzykrotność frontu działki, jeśli jest to uzasadnione specyfiką zagospodarowania przestrzennego danego obszaru. Jednakże takie powiększenie obszaru analizy powinno wynikać z okoliczności sprawy i znaleźć uzasadnienie w wynikach przeprowadzonej analizy architektoniczno – urbanistycznej oraz wydanym na jej podstawie rozstrzygnięciu organu lokalizacyjnego. W ocenie Sądu sporządzona na potrzeby niemniejszego postępowania analiza architektoniczno-urbanistyczna autorstwa mgr. inż. arch. Ł.W. (podmiotu uprawnionego w rozumieniu art. 5 pkt 4 u.p.z.p.), nie odpowiada w pełni powyższym wymogom, z uwagi na wadliwe, zdaniem Sądu rozpoznającego niniejszą skargę, wyznaczenie granic obszaru analizowanego. Jak już wcześniej wskazano część tekstowa przeprowadzonej analizy urbanistycznej oparta została o obszar analizowany, którego granicę, w minimalnej określonej prawem odległości 50 m, wytyczono na załączonej do akt sprawy kopii mapy zasadniczej w skali 1:000, sporządzonej w dniu 4 października 2023 r. Mapa ta stanowi załącznik graficzny nr 3 do kwestionowanej skargą decyzji Prezydenta Miasta Radomska z dnia 9 stycznia 2025 r. W tym zakresie, w pierwszej kolejności wskazać należy na stwierdzoną przez Sąd rozbieżność, co do przyjętego frontu terenu przedmiotowej inwestycji. Zaznaczyć bowiem należy, że zarówno z treści uzasadnienia decyzji organu I instancji, jak i sporządzonej na potrzeby prowadzonego postępowania części tekstowej analizy urbanistycznej wynika, że za front terenu inwestycji w rozumieniu art. 61 ust. 5a u.p.z.p. przyjęto fragment boku terenu inwestycji, określonego na załączniku graficznym nr 3 do decyzji jako odcinek A-B, posiadającego wspólną granicę z działkami ewidencyjnymi zapewniającymi pośredni dostęp do drogi publicznej, o długości 11 m. Co prawda decyzja organu I instancji nie wskazuje wprost na konkretne działki ewidencyjne posiadające wspólną granicę z terenem przedmiotowej inwestycji, niemniej jednak, uwzględniając wyjaśnienia inwestora zawarte w piśmie z dnia 31 maja 2024 r., wskazać należy, iż zgodnie z załączoną do akt sprawy kopii mapy zasadniczej, przyjęty za front terenu fragment boku terenu inwestycji (A-B) posiada wspólną granicę z działką ew. nr [...]. Natomiast Kolegium, uznając zajęte w powyższym zakresie stanowisko organu I instancji za prawidłowe, stwierdza jednocześnie, że frontem terenu przedmiotowej inwestycji jest granica działki ew. nr [...], przylegająca do drogi publicznej -ul. [...] w R.. Jakkolwiek w/w działka ew. nr [...] została wymieniona przez inwestora, w piśmie z dnia 31 maja 2024 r., jako działka ewidencyjna, poprzez którą w sposób pośredni zapewniona jest główna obsługa komunikacyjna terenu inwestycji, to jednak bezsporne pozostaje, że nie graniczy ona bezpośrednio z terenem inwestycji. Dalej wskazać należy, że Sąd rozpoznający niniejszą skargę prezentuje stanowisko, zgodnie z którym w przypadku gdy bok terenu inwestycji przylega do drogi (publicznej lub wewnętrznej) prostopadle lub pod innym kątem lecz nie równolegle, za front uznać należy całą szerokość tego boku terenu inwestycji, który przylega do drogi, a nie tylko ten odcinek, który położony jest bezpośrednio na styku z drogą. W przypadku prostopadłego położenia drogi, odcinek ten zawsze równałby się (tak jak w niniejszej sprawie) szerokości tej drogi, co nie znajduje uzasadnienia w treści art. 61 ust. 5a zd. 2 u.p.z.p. Uznanie za front terenu inwestycji jedynie części boku terenu przylegającego do drogi, skutkowałoby wówczas zniweczeniem istoty wyznaczania wielkości obszaru analizowanego, ponieważ obszar ten - ze względu na niewielkie szerokości dróg wewnętrznych - zawsze byłby wyznaczany w minimalnej odległości od działki, tj. w odległości 50 metrów (por. wyrok WSA w Warszawie z 2 czerwca 2011, IV SA/Wa 650/11; wyrok WSA w Łodzi dnia 16 marca 2010 r., II SA/Łd 787/09; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W rozpoznawanej sprawie, jak wynika z załączonego do akt sprawy załącznika graficznego działkę budowlaną teren planowanej inwestycji obejmuje działki ew. nr [...], [...], [...]. Wymienione działki ewidencyjne składają się na działkę budowlaną w rozumieniu art. 2 pkt 12 u.p.z.p. Tym samym, mając na uwadze prezentowany wyżej pogląd, stwierdzić należy, że frontem terenu inwestycji w rozumieniu art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w rozpoznawanej sprawie winien być cały bok terenu inwestycji, oznaczony na mapie jako odcinek A-B, o długości odpowiadającej sumie wymiarów granic działek ew. nr [...], [...], [...], przez które ten odcinek przebiega. W konsekwencji obszar analizowany winien zostać wyznaczony w odległości trzykrotności szerokości tak określonego frontu terenu, który niewątpliwe przekracza przyjętą przez organy wartość 11 m. Niezależnie od powyższego, odnosząc się do prawidłowości wyznaczenia granic obszaru analizowanego zaznaczyć należy, że w powołanym już piśmie z dnia 31 maja 2024 r., inwestor doprecyzowując kwestię głównej obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji wskazał, że odbywać się ona będzie z drogi gminnej – ul. [...] w R., pośrednio poprzez działki ew. nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...]. Jak wynika z załącznika graficznego nr 3 do decyzji organu I instancji, wskazana przez inwestora działka ew. nr [...] przylega do boku terenu inwestycji oznaczonego jako odcinek A-D. Pominięcie tej okoliczności przez procedujące w sprawie organy obu instancji, brak jej uprzedniego wyjaśnienia, dodatkowo przemawia za zasadnością twierdzenia Sądu, co do wadliwego wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego stanowi zaś samodzielną przesłankę do uchylenia decyzji obu instancji, z tego powodu, że dezaktualizuje wszystkie ustalenia co do parametrów zabudowy występującej na terenie obszaru analizowanego. Prawidłowe wyznaczenie tego obszaru, ma zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy i jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy zgodnie wymogami z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W ocenie Sądu istotną dla sprawy pozostaje również ta okoliczność, że zgodnie z przedstawionymi przez skarżącą spółkę dokumentacją, na działkach ew. nr [...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...] powstał legalny budynek administracyjno – magazynowy (hurtownia materiałów meblowych) oddany do użytkowania na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Radomsku z dnia 17 czerwca 2024 r., a więc na pół roku przed wydaniem objętej niniejszą skargą decyzji organu I instancji. Nie sposób zatem zgodzić się z przedstawionym w odpowiedzi na skargę stanowiskiem, iż Kolegium nie mogło odnieść się do twierdzeń strony skarżącej, związanych z tym budynkiem, bowiem strona skarżąca nie wskazała tej okoliczności w odwołaniu. To na organach administracji spoczywa bowiem obowiązek wyczerpującego ustalenia okoliczności faktycznych sprawy. Wprawdzie w odpowiedzi na skargę Kolegium przeanalizowało parametry tego budynku i stwierdziło, że nie mógłby stanowić wzorca do ustalenia warunków zabudowy dla analizowanej w niniejszej sprawie inwestycji, jednak niedopuszczalne jest uzupełnianie decyzji przez organ w odpowiedzi na skargę. Jednocześnie należy podkreślić, że z artykułu 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. wynika obowiązek uwzględnienia w postępowaniu map spełniających wymogi przepisów ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, stanowiących dokumenty urzędowe. Takie dokumenty mają zaś służyć nie tylko odniesieniu do konkretnego terenu zamiaru inwestora, ale także odpowiedniemu przeprowadzeniu w sprawie analizy, a następnie wydaniu właściwej decyzji wiążącej na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego. Mapy takie winny uwzględniać aktualny stan w terenie, a w przypadku dezaktualizacji dokumentów dołączonych do wniosku (w związku np. z długotrwałością postępowania), odpowiednie mapy dla celów przeprowadzenia analizy i sporządzenia załączników graficznych do decyzji winien z urzędu zgromadzić organ właściwy do jej wydania, w myśl ogólnych zasad postępowania dowodowego, wobec braku podstaw prawnych do ponownego nakładania takiego obowiązku na inwestora. Uchybienia w tym zakresie mogą mieć wpływ nie tylko na prawidłowość decyzji o ustaleniu warunków zabudowy z punktu widzenia formalnego, lecz także budzić uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości przeprowadzenia analizy w zakresie określonym w art. 61 ust. 1-5 wskazanej ustawy (por. wyrok WSA w Szczecinie z 23 stycznia 2025 r.,. II SA/Sz 712/24; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Z uwagi na opisane powyżej uchybienia Sąd stwierdził, że błędne wyznaczenie granic obszaru analizowanego, a w konsekwencji błędne opracowanie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, nie pozwala na zweryfikowanie czy przedmiotowa inwestycja stanowi kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Brak uwzględnienia przez organy wskazanych w uzasadnieniu okoliczności, które winny być wzięte pod uwagę, przy wyznaczeniu obszaru analizowanego stanowi o naruszeniu art. 61 ust. 1 pkt 1, w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w zw. art. 7, art. 77 § 1, art. 80, a w konsekwencji art. 107 § 3 k.p.a., co musiało skutkować wyeliminowaniem decyzji organów obu instancji z obrotu prawnego. Rozpatrując ponownie wniosek inwestora organy administracji publicznej zobowiązane będą do uwzględnienia stanowiska Sądu wyrażonego w uzasadnieniu niniejszego wyroku. W szczególności zobligowane będą do uzyskania konkretnego stanowiska inwestora odnośnie do sposobu skomunikowania terenu inwestycji, w oparciu o co wyznaczą granice obszaru analizowanego, na którym przeprowadzą analizę urbanistyczną, konieczną dla prawidłowego określenia parametrów nowej zabudowy. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a. i lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji (pkt 1 wyroku). O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a. (pkt 2 wyroku). dc