II SA/Łd 59/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędzia WSA Jolanta Rosińska Protokolant Sekretarz sądowy Magdalena Rząsa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2015 r. przy udziale - sprawy ze skargi M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. LS Decyzją z dnia [...], znak [...]Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., po rozpatrzeniu odwołania M.B. od decyzji Wójta Gminy B. z dnia [...], nr [...], znak: [...] ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji pn. "Przebudowa i zmiana sposobu użytkowania budynku wiaty gospodarczej (obudowanej) z przeznaczeniem na budynek inwentarski chowu i hodowli drobiu (kurnik), budowa dwóch silosów do magazynowania paszy oraz dwóch zbiorników do magazynowania gazu", działając na podstawie art.138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji. Z akt sprawy wynika, że wnioskiem z dnia [...] Z.G. wystąpił do Wójta Gminy B. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki nr ewid. 174, położonej w G., gmina B. dla inwestycji polegającej na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku wiaty gospodarczej z przeznaczeniem na budynek inwentarski chowu i hodowli drobiu (kurnik) o obsadzie 70 DJP, budowie dwóch silosów do magazynowania paszy oraz dwóch zbiorników do magazynowania gazu o poj. 6400 l każdy. Do wniosku została m.in. dołączona ostateczna decyzja Wójta Gminy B. z dnia [...]. znak; [...] o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy terenu, wydana na wniosek Z.G. W niniejszej sprawie Wójt Gminy B. podejmował decyzje z dnia [...], nr [...], znak: [...], z dnia [...]., nr [...], znak: [...]i z dnia [...]. nr [...], które zostały uchylone przez Kolegium decyzjami kasacyjnymi z dnia [...]. nr [...], z dnia [...]. nr [...]i z dnia 3 [...]. nr [...]. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy decyzją z dnia [...], nr [...], znak: [...]organ I instancji ustalił na wniosek Z.G., warunki zabudowy dla inwestycji pn. "Przebudowa i zmiana sposobu użytkowania istniejącego budynku wiaty gospodarczej (obudowanej) z przeznaczeniem na budynek inwentarski chowu i hodowli drobiu (kurnik), budowa dwóch silosów do magazynowania paszy oraz dwóch zbiorników do magazynowania gazu" ; całość przewidziana do realizacji w zabudowie zagrodowej, na terenie nieruchomości oznaczonej numerem ew. 174, położonej w miejscowości G. (obr. [...]G.), gm. B., powiat k., w granicach oznaczonych na załączonej mapie literami ABCDA. Odwołanie do tej decyzji wniosła M.B. Zaskarżonej decyzji strona zarzuciła: 1. naruszenie art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.Nr 164, poz.1588), polegające na nieprawidłowym wyznaczeniu obszaru analizowanego poprzez wyznaczenie jego granic obszaru w zbyt dużej odległości od terenu planowanej inwestycji, co doprowadziło do włączenia do obszaru analizowanego budynków nie tworzących urbanistycznej całości z terenem poddanym analizie, których gabaryty znacząco wpłynęły na wyniki tej analizy, co narusza zasadę dobrego sąsiedztwa i nie pozwala na zachowanie ładu przestrzennego; 2. naruszenie art. 53 ust.4 pkt 8 ustawy z dnia 27 marca 20003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody poprzez brak uzgodnienia decyzji z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska pomimo faktu, iż teren objęty wnioskiem, którego dotyczy zaskarżona decyzja jest położony na obszarze objętym ochroną na podstawie przepisów odrębnych o ochronie środowiska i jako taki wymaga odrębnego uzgodnienia, niezależnego od wcześniej wydanej decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych; 3. naruszenie art. 107 Kpa w zw. z art.64 ust. 1 oraz art. 54 pkt 2 lit.a) i lit.b) w/w ustawy poprzez niewskazanie w części II pkt 1) i 2) zaskarżonej decyzji warunków wynikających z przepisów szczególnych i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy i ograniczenie się do podania jedynie tytułów ustaw; 4. naruszenie art. 7 w zw. z art.77 Kpa polegające na zaniechaniu wszechstronnej analizy w zakresie: - czy planowane uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające, w szczególności, czy istnieje możliwość zaopatrzenia inwestycji w wodę oraz energię elektryczną i poprzestanie na wskazaniu w treści decyzji, że dostawa wody nastąpi z istniejącego przyłącza wodociągowego a dostawa energii elektrycznej będzie wykonywana na warunkach operatora sieci w sytuacji, gdy zapewnienie właściwego uzbrojenia terenu jest jednym z wymogów wydania decyzji, - czy pojemność istniejącego zbiornika na nieczystości (szamba), przy planowanej skali inwestycji (hodowla 17.500 sztuk drobiu) jest wystarczająca dla prawidłowego odprowadzania ścieków bytowych oraz czy związana z tym konieczność częstego odbierania nieczystości przez specjalistyczną firmę nie stanowi nadmiernej uciążliwości dla okolicznych mieszkańców oraz ewentualnego zagrożenia dla życia i zdrowia mieszkańców w sytuacji, gdy zapewnienie właściwego uzbrojenia terenu jest jednym z wymogów wydania decyzji, - wpływu inwestycji na interesy osób trzecich oraz zachowanie ładu przestrzennego, w tym także zasadność lokalizacji inwestycji w sytuacji, gdy wnioskodawca prowadzi już fermę hodowlaną w tej samej miejscowości na działce ew. nr 120, a skala proponowanej obecnie inwestycji, która obejmuje budowę przemysłowej fermy drobiu w sposób znaczący wpływa na interesy osób trzecich, środowisko naturalne i zaburza ład przestrzenny. W odwołaniu zarzucono, że organ I instancji nie dokonał wszechstronnej analizy wpływu inwestycji na interesy osób trzecich oraz zachowanie ładu przestrzennego. Zdaniem strony skala przedsięwzięcia wskazuje, że celem inwestycji jest budowa przemysłowej fermy drobiu, a nie budynku inwentarskiego, zaś w zaskarżonej decyzji brak jest analizy wpływu inwestycji na środowisko naturalne oraz na życie i zdrowie ludzi w sytuacji, gdy teren planowanej inwestycji znajduje się w obszarze chronionym NATURA 2000, a związane z działalnością fermy immisje w postaci hałasu, zanieczyszczenia powietrza, emisja zapachu, toksyn itp. będą negatywnie oddziaływać na życie i zdrowie ludzi. Zdaniem odwołującej się posadowienie planowanego budynku fermy hodowlanej o dużych gabarytach pośród zabudowy zagrodowej negatywnie wpływa także na istniejący ład przestrzenny, bowiem nie zachowuje harmonijnej całości z istniejącymi budynkami mieszkalnymi. Natomiast posadowienie planowanego budynku na innej działce, tj. na działce nr ewid. 120, gdzie wnioskodawca prowadzi już fermę drobiu spowoduje, że zachowana zostałaby odległość od obszarów chronionych oraz wyeliminowane do minimum uciążliwości oddziaływania inwestycji na osoby trzecie oraz środowisko naturalne. Wspomnianą na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Kolegium ustaliło, że w załączonej do akt analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu ustalono, iż szerokość frontu przedmiotowej działki wynosi 48 m, a zatem minimalny obszar analizowany zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmuje obszar o promieniu 144 m. Organ odwoławczy zgodził się z wnioskiem wynikającym z analizy, iż wyznaczenie większego niż minimalny obszaru analizowanego uzasadnione jest w niniejszej sprawie potrzebą wytypowania obszaru, który najpełniej obrazowałby zainwestowanie terenu, jak również pozwalał ustalić, czy spełniona zostanie zasada dobrego sąsiedztwa w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W analizie opisano szczegółowo wielkość obszaru, który przyjęto do analizy, wymieniono numery ewid. działek, które położone są w tym obszarze, wskazano, iż z obszaru analizowanego wytypowano te działki (siedliska), na terenie których zlokalizowane są budynki inwentarskie, których parametry stanowiły podstawę do ustalenia parametrów dla projektowanej inwestycji. Oceniając część tekstową i graficzną analizy we wskazanym zakresie Kolegium stwierdziło, że prawidłowo zostały uzasadnione kryteria wyboru obszaru analizowanego oraz jego wielkości. Wyznaczając obszar analizowany w większym wymiarze, niż minimalny określony w przepisie, organ I instancji właściwie uzasadnił taką potrzebę. W ocenie Kolegium do obszaru analizowanego nie zostały włączone tereny o odmiennych cechach urbanistycznych niż te, które występują w minimalnym obszarze analizowanym. W powiększonym obszarze analizowanym znalazły się tereny jednorodnej zabudowy wsi G., położone przy tej samej drodze publicznej. Kolegium podkreśliło, że dla oceny zgodności planowanego obiektu z zasadą dobrego sąsiedztwa nie przyjmuje się wyłącznie działek położonych w najbliższym sąsiedztwie, lecz bierze się pod uwagę szerokie rozumienie tego pojęcia. Należy stwierdzić, że wszystkie działki położone w wyznaczonym w sprawie obszarze analizowanym należą do obszaru urbanistycznego posiadającego tożsame cechy ; wyznaczony obszar tworzy harmonijną całość urbanistyczną. Należy też wskazać, że działka stanowiąca teren planowanej inwestycji nie musi znajdować się centralnie i symetrycznie w środku obszaru analizowanego. Dla zachowania zgodności wyznaczonej wielkości obszaru analizowanego z § 3 rozporządzenia wystarczające jest aby z każdej strony takiej działki obszar analizowany nie był mniejszy od minimalnego, wskazanego w tym przepisie, co w niniejszej sprawie zostało spełnione. Zdaniem organu II instancji z analizy wynika, że działki znajdujące się w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym zabudowane są budynkami mieszkalnymi usytuowanymi najbliżej drogi oraz budynkami gospodarczymi i inwentarskimi (stodołami, oborami, chlewniami, kurnikami) położonymi w dalszej od tych pierwszych odległości od drogi. Przedmiotowy budynek planuje się usytuować w głębi działki, w znacznej odległości od drogi i budynków mieszkalnych usytuowanych na sąsiednich działkach w pobliżu drogi. Organ stwierdził, że funkcja planowanego budynku przeznaczonego do chowu i hodowli drobiu pozostaje funkcją inwentarską, mimo większej skali tej hodowli, niż np. hodowla prowadzona w przydomowym kurniku. Ponadto Kolegium zauważyło, iż chlewnie i obory usytuowane na działkach położonych w obszarze analizowanym, ze względu na ich znaczne gabaryty, również nie należą do hodowli przydomowej. Przedstawione ustalenia analizy dają podstawę do stwierdzenia, że funkcja planowanego budynku stanowi kontynuację funkcji zastanej na obszarze analizowanym. Kolegium stanęło na stanowisku, iż w omawianej analizie zostały prawidłowo ustalone i przeanalizowane parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych, linia zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu na wszystkich poszczególnych działkach z obszaru analizowanego przyjętych do analizy. Zdaniem Kolegium z części tekstowej analizy w sposób jasny i czytelny wynika, w jaki sposób dochodzono do określenia w/w wskaźników, cech i parametrów dla nowej zabudowy, biorąc pod uwagę ustalone wyniki z obszaru analizowanego. Dalej Kolegium zauważyło, że organ I instancji uzyskał uzgodnienie decyzji dokonane przez Starostę K. w zakresie ochrony gruntów rolnych (postanowienie z dnia [...] znak: [...]) oraz przez ten sam organ występujący jako zarządca drogi powiatowej nr 2717E (postanowienie z dnia [...] znak: [...]). Organ I instancji zwrócił się też pismem z dnia 17 marca 2014 r. o uzgodnienie decyzji w trybie art. 53 ust.4 pkt 6 u.p.z.p. do Marszałka Województwa [...], tj. do organu właściwego w sprawach melioracji i urządzeń wodnych. Jednakże organ ten w terminie określonym w art. 53 ust.5 u.p.z.p. nie przekazał swojego stanowiska, zatem organ przyjął, że w tym przypadku znajduje zastosowanie zasada tzw. milczącej zgody wynikająca z przywołanego przepisu i należy uznać za dokonane uzgodnienie decyzji przez właściwy organ ds. melioracji i urządzeń wodnych. Następnie Kolegium podniosło, iż pismem z dnia 3 lutego 2014 r. znak: TC-U-07-5/162/2014, działający z upoważnienia Dyrektora RZGW w W., Kierownik Wydziału Centrum Operacyjnego Zarządzania Przeciwpowodziowego Wisły Środkowej poinformował, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze, o którym mowa w art. 88d ust.2 pkt ustawy Prawo wodne. W związku z powyższym organ I instancji pismem z dnia 17 marca 2014 r. wystąpił do Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w W. o uzgodnienie decyzji w trybie w/w przepisu. Postanowieniem z dnia [...] nr [...] znak [...], działający z upoważnienia Dyrektora RZGW w W., Kierownik Zarządu Zlewni w W. uzgodnił decyzję o warunkach zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia. Kolegium również dostrzegło, że z załączonej do akt decyzji Wójta Gminy B. z dnia [...]. znak: [...]określającej środowiskowe uwarunkowania realizacji przedmiotowego przedsięwzięcia wynika, iż miejsce realizacji inwestycji, tj. działka nr ewid. 174 w obrębie geodezyjnym G., gmina B. położona jest na obszarze Natura 2000: obszaru specjalnej ochrony ptaków Pradolina Warszawsko-Berlińska [...] oraz obszaru mającego znaczenie dla Wspólnoty - Pradoliny Bzury-Neru [...]. W stosunku do przedmiotowego przedsięwzięcia przeprowadzono ocenę jego oddziaływania na środowisko, w trakcie której Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska w Ł. postanowieniem z dnia [...] znak: [...]uzgodnił realizację przedsięwzięcia i określił jego warunki. Kolegium uznało więc, że zgodnie z art. 60 ust. 1 pkt 1a u.p.z.p. do decyzji o warunkach zabudowy stosuje się m.in. art.53 ust.5b u.p.z.p. i w związku z tym stwierdziło, iż decyzji o warunkach zabudowy nie wymagała w niniejszej sprawie odrębnego uzgodnienia z RDOŚ w Ł.. W zakresie przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 3 w związku z ust. 5 u.p.z.p. Kolegium wyjaśniło, iż wnioskodawca dołączył do wniosku oświadczenie operatora sieci elektroenergetycznej z dnia 10 maja 2013 r. w sprawie zapewnienia dostawy energii elektrycznej do obiektu. W zakresie dostaw wody gestorem wiejskiej sieci wodociągowej jest ten sam organ, który właściwy jest do wydania decyzji o warunkach zabudowy, więc nie jest tu wymagane stanowisko wyrażone w odrębnym dokumencie. W warunkach zaskarżonej decyzji określono, że zaopatrzenie w wodę będzie się odbywało z istniejącego przyłącza i na tym etapie jest to wystarczające. Zdaniem Kolegium brak jest podstaw prawnych do sporządzania na etapie warunków zabudowy projektów technicznych przyłączy, bowiem może to nastąpić dopiero na następnym etapie, tj. w odrębnym postępowaniu poprzedzającym wydanie przez inny organ decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu budowlanego. Natomiast kwestie odprowadzania ścieków bytowych oraz wywozu nieczystości stałych były już przedmiotem rozpatrywania na etapie wydawania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedmiotowego przedsięwzięcia. Na etapie warunków zabudowy zostały one prawidłowo uregulowane w pkt 1 .4 decyzji organu I instancji. Odpowiadając na pozostałe zarzuty odwołania organ wyjaśnił, iż decyzja o warunkach zabudowy określa wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, lecz na wskazanym etapie może to nastąpić jedynie w bardzo ogólnym zakresie. Ze względu na specyfikę decyzji o warunkach zabudowy, która stanowi dopiero jeden ze wstępnych etapów przygotowania inwestycji, warunki te nie mogą mieć bardziej szczegółowego charakteru. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi M.B. wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz o zwrot kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżąca przedstawiła obszerną argumentację, która stanowiła powtórzenie stanowiska zawartego w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko i jego motywy wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) w zw. z § 3 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) - przywoływanej dalej w tekście jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd nie przejmuje sprawy administracyjnej do merytorycznego rozpoznania. Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach art. 145 p.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.). Po myśli art. 134 §1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). W ocenie Sądu, tego rodzaju naruszeń prawa nie można przypisać zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia 11 [...]., utrzymującej w mocy decyzję Wójta Gminy B. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji pn. "Przebudowa i zmiana sposobu użytkowania budynku wiaty gospodarczej (obudowanej) z przeznaczeniem na budynek inwentarski chowu i hodowli drobiu (kurnik), budowa dwóch silosów do magazynowania paszy oraz dwóch zbiorników do magazynowania gazu". Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.; dalej: u.p.z.p.). Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektów budowlanych lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, bowiem dla terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy brak jest miejscowego planu. Warto w tym miejscu przypomnieć, że decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, bowiem organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków (art. 61 ust. 1 ustawy): 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Następnie należy zauważyć, iż decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z treścią § 2 pkt 3 rozporządzenia, cechy zabudowy i zagospodarowania terenu to w szczególności gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). W trakcie analizy organ określa obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem (§ 4 rozporządzenia), wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy (§ 5 rozporządzenia), szerokość elewacji frontowej (§ 6 rozporządzenia), wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (§ 7 rozporządzenia) oraz geometrię dachu (§ 8 rozporządzenia). Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko organu, iż planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy. W szczególności spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa, wedle której w obszarze analizowanym występuje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W tym miejscu warto przypomnieć, że warunek kontynuacji funkcji i cech zabudowy należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić, przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się każda zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nieuprawniona jest przy tym zawężająca interpretacja pojęcia "kontynuacja funkcji", rozumianego jako możliwość lokalizowania budynków tylko tego samego rodzaju, co już istniejące, czy też możliwość użytkowania obiektów budowlanych wyłącznie w taki sam sposób, jak na działce sąsiedniej (por. wyrok NSA z dnia 26 czerwca 2012r. sygn. akt II OSK 586/11; WSA w Poznaniu z dnia 14 września 2012r. Sygn. akt II SA/Po 308/12 i z dnia 3 października 2012r. sygn. akt II SA/Po 347/12; wyrok WSA w Łodzi z dnia 23 stycznia 2013r. sygn. akt II SA/Łd 752/12; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 1 sierpnia 2012r. sygn. akt IISA/Gd 279/12 – www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Jeżeli więc w ramach wyznaczonego obszaru analizowanego znajduje się zabudowa, w oparciu o którą możemy stwierdzić, że mamy do czynienia z kontynuacją funkcji, cech zabudowy, to przy spełnieniu pozostałych warunków z art. 61 ust. 1 ustawy organ obowiązany jest wydać decyzję ustalającą warunki budowy. W przedmiotowej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna została przeprowadzona w odniesieniu do obszaru analizowanego wyznaczonego wokół działki inwestycyjnej. Promień owego obszaru analizy wyznaczono większy niż minimalny wymagany rozporządzeniem, co stało się przedmiotem zarzutu skarżącej. Nie budzi wątpliwości, że obszar analizowany winien stanowić co najmniej trzykrotną szerokość frontu działki, objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a więc może być też większy. Nie oznacza, to w żadnym razie, że przyjęcie do analizy obszaru większego niż minimum może służyć rozciąganiu obszaru analizowanego dotąd, dopóki nie znajdzie się obiektu budowlanego odpowiadającego zamierzeniem inwestora. W niniejszej sprawie takie "poszukiwanie" obiektu dla wykazania zachowania zasady dobrego sąsiedztwa jednak nie miało miejsca, albowiem z załącznika graficznego do analizy wynika, że nawet gdyby organ wyznaczył obszar w minimalnych granicach to i tak mieściłyby się w nim duże obiekty inwentarskie lub gospodarcze na dz. 120, 167, 173, 114, 115, 116, które uzasadniałyby wniosek o zachowaniu zasady dobrego sąsiedztwa. Z powyższego wynika, że wyznaczenie obszaru większego nie wpłynęło na rozstrzygnięcie organu, a więc nie może stanowić podstawy do uchylenia decyzji. Ponadto warto zwrócić uwagę, że analiza zagospodarowania terenu jest wyczerpująca i zawiera dokładne wyliczenia prawnie relewantnych parametrów i wskaźników. Planowana inwestycja nie godzi w zastaną w analizowanym obszarze funkcję (zabudowa zagrodowa składająca się z budynków mieszkalnych uzupełnionych budynkami gospodarczymi i inwentarskimi), zaś parametry planowanej inwestycji ustalono jako uśrednione parametry sąsiednich obiektów. Mając na uwadze powyższe, należy bezwzględnie stwierdzić, iż organ podjął wszystkie niezbędne kroki celem ustalenia warunków zabudowy, w tym celu wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził jego wnikliwą syntezę. Podejmowane działania znajdują oparcie w materiale sprawy, a czynności zmierzające do ustalenia czy inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy zostały odzwierciedlone na mapie oraz w analizie funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz sporządzonych na ich podstawie wynikach. W rezultacie nie budzi wątpliwości, iż planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ prawidłowo ustalił warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego – parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, czemu dają wyraz odpowiednie zestawienia danych. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia została wyznaczona linia zabudowy, jako kontynuacja zabudowy budynków inwentarskich sytuowanych na działkach sąsiednich. Wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokość i wysokość elewacji frontowej ustalone zostały jako średni wskaźnik w obszarze analizowanym ( a więc zgodnie z § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 i § 7 ust. 1rozporządzenia), zaś geometrię dachu ustalono, stosownie do § 8 rozporządzenia tj. odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym i zgodnie z wnioskiem inwestorów. W odniesieniu do pozostałych przesłanek art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wskazać należy, że planowana inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej – bezpośredni dostęp do drogi powiatowej nr 2717E. Następnie skarżąca zarzuciła organom nieustalenie czy planowane lub istniejące uzbrojenie terenu (przyłącze wodne i elektryczne oraz zbiornik na nieczystości) jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego objętego wnioskiem. Zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż organ II instancji rozważył tę kwestię i wyjaśnił, iż gestorem sieci wodnej jest gmina, zaś energię elektryczną inwestor będzie miał zapewnioną zgodnie z deklaracją złożoną przy wniosku. Ponadto organ ustalił, iż inwestor ma dostęp do istniejącego zbiornika na nieczystości, który był także przedmiotem oceny już w postępowaniu środowiskowym. Z akt sprawy wynika, że w decyzji środowiskowej mowa o szczelnym zbiorniku o pojemności 6 m³. Należy wszak pamiętać, ze decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach wiąże organ wydający decyzje o warunkach zabudowy (art. 86 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227, z późn. zm.). Teren nie wymaga też uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, na tym terenie nie występują też grunty leśne. Z dokumentów zgromadzonych w sprawie nie wynika, aby decyzja była sprzeczna z przepisami odrębnymi. Chybiony jest dodatkowo argument o konieczności uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska z uwagi na położenie inwestycji w obszarze objętym ochroną na podstawie przepisów odrębnych o ochronie środowiska. Należy bowiem dostrzec, iż przepisu art. 53 ust. 4 pkt 8 (nakazującego uzgodnienie uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska) nie stosuje się do inwestycji, dla których przeprowadzono ocenę oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, zgodnie z ustawą o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, w trakcie której uzgodniono realizację przedsięwzięcia z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska ( art. 53 ust. 5b u.p.z.p.). Z akt sprawy wynika jasno, że przed kontrolowanym postępowaniem wydano na wniosek inwestora decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji spornego przedsięwzięcia. W treści postanowienia Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Ł. z [...] czytamy, że dla tej inwestycji przeprowadzono ocenę oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, podczas której RDOŚ postanowieniem z dnia [...]uzgodnił realizację przedsięwzięcia i uzgodnił warunki. Wobec tego nie było potrzeby dokonywania takiego uzgodnienia ponownie. Ewentualne wątpliwości skarżącej co do zasadności lokalizacji kolejnej fermy drobiu, podczas gdy inwestor już jedną posiada w bliskim sąsiedztwie również nie mogą wpłynąć na ocenę wydanych w sprawie rozstrzygnięć, bowiem, jak już wspomniano, w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. organ nie ma możliwości odmowy ustalenia warunków zabudowy. Podsumowując wskazać należy, że decyzja o warunkach zabudowy zakreśla jedynie pewne ramy postępowania, ustala wymagania jakim powinna odpowiadać planowana inwestycja, wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości. Decyzja ta nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości, jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Poprzedza ona wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, która determinuje możliwość rozpoczęcia prac budowlanych. Oznacza to, iż należy oddzielić te dwa etapy, tym bardziej, że każdy z nich regulowany jest innymi przepisami, których nie wolno dowolnie czy naprzemiennie stosować. W świetle powyższego, w ocenie Sądu zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa a przytoczona w niej argumentacja organu zasługuje na uwzględnienie. Z tych wszystkich względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. IB